Управляющая компания не хочет заключать договор

Шесть случаев заключения договора управления МКД

Чаще всего УО заключает договор управления с собственниками помещений в доме согласно их решению на общем собрании. Но это лишь один из случаев, когда компания получает дом в свою лицензию. Рассказываем о шести разных обстоятельствах заключения договора управления домом, сроках действия договора и порядке выбора компании.

В ЖК РФ прописана процедура заключения договора управления по решению ОСС и другие случаи

Согласно ч. ч. 1, 7 ст. 162 ЖК РФ, организация для управления МКД заключает с собственниками помещений соответствующий договор и приступает к его исполнению с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. При этом предшествующие заключению договора управления (ДУ) действия различаются в зависимости от обстоятельств, при которой такой договор был подписан.

ЖК РФ выделяет несколько случаев, когда УО получает дом в управление:

  • по решению общего собрания собственников;
  • по муниципальному открытому конкурсу;
  • в качестве временной УО, назначенной органом местного самоуправления;
  • по договору с застройщиком;
  • по решению правления ТСЖ или кооператива;
  • согласно выбору единственного собственника помещений в доме.

Каждый случай – отдельная процедура получения дома в управление и подписания договора управления, свой срок действия ДУ и перечень документов, которые потребует орган ГЖН для внесения изменений в реестр лицензий. Разбираемся подробнее в каждой ситуации.

По решению общего собрания собственников

Чаще всего управляющая организация приходит работать в МКД по решению общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Это может быть первый выбор жителей новостройки или смена компании, изменение способа управления с ТСЖ или кооператива на УО.

Согласно ч. ч. 5, 6 ст. 162 ЖК РФ, договор управления в таком случае заключается на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией на аналогичный период, если ни УО, ни собственники не выразят желания его не продлевать.

Инициатором ОСС о выборе управляющей организации и заключении с ней ДУ может выступить любой собственник, действующая УО, муниципалитет в соответствии с ч. 6 ст. 161 ЖК РФ. Решение по этим вопросам принимается простым большинством: 50%+1 голов от всех голосов собственников, присутствовавших на собрании (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

При выборе управляющей организации договор управления заключается с каждым собственником в таком доме. При этом жителей дома представляют владельцы помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа в МКД.

По итогам открытого конкурса

Также нередко дом получает свою управляющую организацию по результатам открытого конкурса. Связано это с тем, что:

  • собственники помещений в МКД не провели ОСС и не выбрали способ управления (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);
  • ОСС провели, но выбранный способ управления не реализовали (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);
  • домом управляла УО, выбранная ранее на открытом конкурсе, срок договора управления истекает, а собственники так и не провели ОСС (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);
  • новостройка сдана в эксплуатацию, и собственники ещё не собрались выбрать УО или создать ТСЖ, кооператив (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ);
  • действующая УО лишилась лицензии или права управлять домом из-за нарушений лицензионных требований, в том числе грубых (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ).

Во всех этих случаях, согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору УО для многоквартирного дома. Делает он это в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Победителем открытого конкурса становится УО, которая предлагает выполнить указанный муниципалитетом перечень работ и услуг за наименьший размер платы.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет жителей дома о его результатах и об условиях ДУ. Собственники помещений в МКД обязаны заключить такой договор в соответствии со ст. 445 ГК РФ (ч. ч. 5, 13 ст. 161 ЖК РФ).

Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УО, договор считается заключённым автоматически. Срок действия такого ДУ составляет от одного до трёх лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Читайте также:  Кому жаловаться, если нет отопления в квартире?

Муниципалитет назначил УО на дом как временную

Случаи, когда УО получает дом в управление как временная, назначенная муниципалитетом, описаны в ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. Орган местного самоуправления может самостоятельно определить управляющую организацию, если собственники не выбрали способ управления или не реализовали его, а открытый конкурс признан несостоявшимся.

Порядок выбора временной УО для дома описан в постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616. Временная компания выбирается из перечня, в который попадают все УО, подавшие соответствующую заявку и, или с 1 января 2019 года участвовавшие в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации (п. п. 52, 53 ПП РФ № 75).

Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или заявки на участие в конкурсе. Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, из перечня муниципалитет выбирает ту компания, которая «временно» управляет наименьшим количеством домов. Если одной УО ранее отдали три дома во временное управление, а другой – четыре, то орган местного самоуправления назначит на дом первую из этих компаний.

Когда орган местного самоуправления выбрал УО для дома, то у него есть пять рабочих дней на то, чтобы письменно уведомить собственников помещений о своём решении и условиях договора управления. ДУ между временной компанией и владельцами помещений заключается автоматически со дня её назначения.

Выбранная органом местного самоуправления УО работает в доме до момента, когда собственники проведут ОСС и определятся со способом управления, заключат договор управления с выбранной ими компанией или же состоится открытый конкурс муниципалитета. При этом этот срок не может превышать один год.

По решению правления ТСЖ или кооператива

Другие случаи заключения договоров управления можно назвать частными: они возможны только при определённых обстоятельствах. Например, в доме, где собственники создали ТСЖ или кооператив. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ, товарищество собственников жилья или кооператив могут сами оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества или привлечь стороннюю компанию по договору. При заключении договора управления ТСЖ и ЖК контролируют выполнение управляющей организацией обязательств по нему.

Решение о заключении ДУ принимает правление товарищества собственников простым большинством голосов (ч. 6 ст. 147.6, ч. 4 ст. 148 ЖК РФ). Оно оформляется протоколом заседания правления, документ подписывает председатель правления и секретарь заседания.

Договор управления в таком случае заключается между выбранной организацией и ТСЖ, кооперативом. По аналогии с договором, заключённым по решению ОСС, срок действия ДУ составляет от одного до пяти лет, если иное не предусмотрено Уставом товарищества или кооператива.

Договор управления с единственным собственником всех помещений в доме

Ещё один специальный случай заключения договора управления – на основании решения единственного собственника всех помещений в МКД. Здесь важно не путать с ситуацией, когда собственник всех помещений – РФ или муниципалитет. Согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ, договор управления таким МКД заключается на основании открытого конкурса в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Совершенно другой случай, когда все помещения в доме принадлежат частной компании, например, предприятию в подведомственном общежитии. Тогда именно собственник заключает договор управления с выбранной им УО на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией.

Договор управления с застройщиком

Условия заключения ДУ в новостройке сразу после сдачи её в эксплуатацию прописаны в ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Через пять дней после даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик заключает договор управления с выбранной им компанией.

В данном случае управляющая организация будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Она должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию.

Срок действия такого ДУ – не более трёх месяцев. За этот период собственники успеют провести ОСС и выбрать УО, или муниципалитет объявит и проведёт открытый конкурс.

Используйте все варианты получения домов в управление для роста компании

Управляющим организациям, которые стремятся расширять и развивать бизнес за счёт получения новых домов в управление, следует использовать все случаи заключения договоров управления.

Читайте также:  Как отключить антенну в квартире в Москве?

Для УО и жителей дома оптимальным способом заключения договора управления остаётся выбор компании на ОСС. Управляющая организация приходит в дом без стороннего вмешательства и навязывания, а жители дома понимают, что сами выбрали компанию для своего дома.

Также УО может активно участвовать в открытых конкурсах муниципалитета, тем самым у неё появится шанс стать «временной» УО, назначенной на дом. Это может быть возможностью убедить собственников помещений в доме выбрать компанию на ОСС для дальнейшего управления.

По договору с застройщиком чаще всего работает «своя» УО, но и она, стремясь расширяться, может выйти за рамки новостроек и заключать договоры управления и по другим условиям. Можно рассмотреть варианты переговоров с ТСЖ, предложив правлению профессиональное управление домом.

Проанализируйте свои возможности и рынок управления МКД в вашем городе и регионе и выберите оптимальный путь для развития компании.

PRO новостройку +7 800 301-79-56

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Что делать, если не заключен договор с управляющей компанией

При обслуживании многоквартирного дома обычно работает управляющая компания, сотрудники которой осуществляют наладку коммуникаций, следят за подачей ресурсов и контролируют поступление оплаты. С такой компанией нужно заключать договор, в котором будут прописаны все нюансы предоставления услуг.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Это позволит разграничить права и обязанности сторон, предоставляя возможность решать спорные ситуации и требовать соблюдения нормативов. Договор подписывается от лица всех жителей дома избранным представителем, для этого нужно провести голосование и зафиксировать это документально.

Нередко владельцы отдельных квартир не желают соглашаться на условия УК, тогда нужно рассмотреть что делать, когда соглашение с компанией не заключено.

Нужен ли договор с управляющей компанией на обслуживание дома

Если некоторые жильцы не хотят участвовать в подписании договора и брать на себя обязательства, прописанные в нем, они должны понимать, что отсутствие документа приведет к неопределенности их взаимоотношений с компанией.

Только в этом случае документ будет полноценным и официальным. Если же половина голосов набралась, но отдельные люди не согласны с условиями договора, они могут начать судебный спор, это же право есть у новых собственников жилья.

Схема работы с УК.

Когда имеется несогласие, то по статье 445 Гражданского кодекса РФ нужно составлять протокол разногласий, где отмечаются моменты, требующие изменений.

Также там оговаривается желаемая формулировка условий, которую управляющая компания может принять, либо отвергнуть и потребовать принятия изначального варианта.

Гражданин имеет право обратиться в суд для разбирательств, и если он решит, что договор незаконен, его нужно будет изменить. В противном случае документ будет действовать для гражданина и ему понадобится возместить убытки.

Обязанности собственника

Необходимость вносить квартплату от собственника за услуги, подаваемые в жилье, продиктована статьей 153 Жилищного кодекса РФ. Там сказано, что каждый гражданин и организация, которые владеют помещением или пользуются им, должны оплачивать потребляемые коммунальные услуги.

При наличии управляющей компании, но несогласии отдельных жильцов с ее условиями, последние должны доказывать свои права и защищать интересы в законодательном порядке.

На что следует обратить внимание в договоре с УК, расскажет это видео:

Если же соглашения вообще нет, к примеру при только введенном в эксплуатацию объекте, следует устроить общее собрание и на нем выбрать представителя общественности, наделив его правом на заключение соглашения.

Инициаторы собрания должны заранее оповещать о нем всех жильцов, а перед проведением сообщать о порядке принятия решений. Если собрание посетило менее половины жильцов, его нельзя проводить, ведь решения будут нелегитимными.

Чем грозит отсутствие договора

Если с управляющей компанией не заключалось документа, в котором оговаривались бы предоставляемые услуги, размер оплаты и человек, представляющий интересы общественности, это не позволит получать необходимые услуги.

Читайте также:  Тарифы ЖКХ 2018

Как только было проведено собрание, на котором обсуждались предложения УК и принималось решение о присоединении к ней, бумага формируется и все жильцы должны исполнять условия.

Что включает договор с УК?

Один из двух оригиналов договора хранится у того самого человека, который был избран и является стороной в документе. Каждый владелец помещения имеет право запросить копию соглашения, чтобы проанализировать положения и сделать из них выводы.

Нужно ли платить

В той же статье 153 Жилищного кодекса говорится о том, что каждый гражданин должен оплачивать все услуги, которые потребляет и квартплату за используемую площадь.

Даже то, что он не согласен с договором, либо не имеет его на руках, не будет поводом для отказа платить по счетам, поскольку за него решило большинство.

Если несогласный гражданин захочет оспорить размер оплаты или порядок сотрудничества, указанные в соглашении, ему нужно следовать алгоритму, описанному выше.

В случае, если денег не будет, то суд может постановить выплатить весь ущерб в пользу управляющей компании, а также начислят пени в качестве санкционной меры.

Можно ли расторгнуть договор с управляющей компанией, смотрите в видео:

Поэтому лучше оплачивать квитанции, а если договор признают недействительным, можно потребовать возврата денег, правда необходимо для этого сохранять все платежные документы.

Заключение

Договор с управляющей компанией заключается всегда от имени жильцов, их интересы при этом выражаются специально избранным человеком. Если один из людей против, он может потребовать пересмотра условий как в рамках общения с УК, так и в суде.

Но несогласие с ними не может быть причиной для неуплаты, ведь данное поведение приведет к взысканию с гражданина штрафа за невыполнение обязанностей перед компанией.

Управляющая компания не желает заключать договор управления многоквартирным домом

Здравствуйте. Если кто-то сталкивался с управляющими компаниями — подскажите, как поступить. Предварительно получив устное согласие о возможности принять наш дом в управление Управляющей Компании «Б» мы провели голосование, по результатам голосования победила эта УК. Протокол голосования пока не оформляем и не публикуем. Проблема в том, что мы не можем договориться с УК об условиях. УК вначале передала бумажный проект договора,мы обсуждали его условия устно, вроде бы до чего то договорились…и а затем УК мне отправила проект договора с уже оговоренными условиями по электронной почте. Но, меня не устраивают их условия в договоре, они не внесли и не убрали то, что я хотел, а мои возражения они не хотят принимать. Я передал в УК протокол разногласий, но УК сказала, что не рассматривает его как протокол разногласий, ссылаясь на то, что с их стороны был предоставлен не подписанный и не содержащий все существенные условия договор и с их стороны это нек была оферта. Не смотря на то,что для УК -это публичный договор Я так предполагаю, что они не предоставят ответ, который я хочу.
Сейчас юрист УК мне сообщает, что договор управления не является публичным договором, а общие правила гражданского законодательства не позволяют понудить к заключению договора в данном случае, таким образом в случае невозможности обслуживать дом на тех условиях, которые изложены в вашем последнем письме вам будет об этом сообщено также в письменном виде на электронную почту.

Здравствуйте Сергей! Действительно, есть мнение специалистов, что Договор на управление МКД не является публичным договором, но судебная практика в данном случае противоречива.
см.https://rospravosudie.com/court-as-sverdlovskoj-oblasti-s/judge-kudinova-yuliya-vladimirovna-s/act-306914819/

Включение в договор условий, ущемляющих законные права потребителя, является злоупотреблением свободой договора в форме навязывания контрагенту несправедливых условий договора. Оформите протокол общего собрания и обратитесь в территориальный Роспотребнадзор с жалобой о привлечении УК к административной ответственности по п.2 ст.14.7 КоАП РФ, можно и в прокуратуру. Понятие договора управления и его квалифицирующие признаки содержаться в ст.162 ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Утверждение условий договора управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, исходя из сложившейся судебной практики, суд не может принудить УК заключить договор на управление МКД.

Читайте также:  Наказание за задолженность по квартплате: закон

Здравствуйте Наталья.Оформить протокол общего собрания о чем?

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения, отсутствуют. Оформите надлежащим образом протокол (Решение) общего собрания по поводу избрания УО “Б”. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме , обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч.1 ст.162 ЖК РФ). Если УО не желает принимать Ваши условия, отправьте жалобу вместе с протоколом разногласия в территориальный Роспотребнадзор или прокуратуру, поскольку условия УО, указанные в договоре (по Вашему мнению) ущемляют права собственников. Пусть УО привлекут а административной ответственности. Если вы не набрали необходимое количество голосов на очном собрании, проведите заочное, с указанием в повестке дня условий договора управления МКД. К протоколу (Решению) общего собрания, проведенного в заочной форме прикрепляется протокол (Решение) общего собрания, проведенного в очной форме. Главное, что условия договора не должны ущемлять права собственников помещений МКД. Согласно ст.16 ФЗ О защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В ч.3 ст.162 ЖК РФ содержаться основные условия, которые должны быть указаны в договоре управления МКД ОБЯЗАТЕЛЬНО. Как известно, в настоящее время в Госдуме на рассмотрении лежит законопроект о лицензировании УО с 2015г. За нарушение прав потребителей (собственников) УО могут лишить лицензии. В случае привлечения УО к административной ответственности дважды, она просто может не получить такую лицензию. Отправьте протокол разногласия по договору в УО по почте с уведомлением и обращайтесь с жалобами в Роспротребнадзор, прокуратуру. В нашем доме я сама являюсь инициатором общих собраний, после 2 прокурорских проверок, Роспотребадзора и трех Жилинспекции, наша УО идет нам на встречу, пусть даже без особого желания. По другому с ними не договориться.

Как заставить управляющую компанию заключить договор с РСО, если управляющая компания уклоняется от заключения договора на теплоснабжение?

С. С. Малаховец
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Вопрос

В рамках действующего законодательства УК с момента вступления в управление МКД должна заключить договор с РСО (в частности, с теплоснабжающей организацией) на теплоснабжение. В случае если УК уклоняется от заключения договора на теплоснабжение, как заставить УК заключить такой договор?

Ответ

В данном случае ресурсоснабжающая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении УК к заключению соответствующего договора. Кроме того, жилищная инспекция вправе выдать УК предписание об обязанности заключить договор с ресурсоснабжающей организацией.

Обоснование

Согласно п. 12 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124, управляющая организация, товарищество или кооператив, на которые в соответствии с договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома и (или) по предоставлению потребителям коммунальных услуг, обращаются в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора ресурсоснабжения по приобретению соответствующего коммунального ресурса в целях предоставления коммунальной услуги и (или) потребляемого при содержании общего имущества многоквартирного дома, в том числе в случаях, предусмотренных пунктом 21(1) настоящих Правил.

Читайте также:  Что делать если горячая вода не соответствует норме

В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 03.05.2007 N 8326-РМ/07 разъяснено, что при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом управляющей организацией последняя на основании подпунктов 2, 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса должна заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно, исходя из степени благоустройства многоквартирного дома.

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

На основании п. 7 Положения о государственном жилищном надзоре жилищные инспекторы при осуществлении полномочий по государственному жилищному надзору пользуются правами, предусмотренными ч. 5 ст. 20 ЖК РФ, соблюдают ограничения и выполняют обязанности, установленные ст. ст. 15 – 18 Закона о защите прав проверяемых лиц, а также несут ответственность в соответствии с законодательством РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на них полномочий.

Требование: О признании незаконным предписания жилищной инспекции.

Обстоятельства: Жилищной инспекцией в ходе проверки установлено, что обществом, как управляющей компанией, не заключены обязательные договоры с ресурсоснабжающими организациями, по результатам проверки выдан оспариваемый акт, пунктом которого обществу предписано заключить договоры ресурсоснабжения многоквартирного жилого дома.

Решение: В удовлетворении требования в части признания незаконным пункта предписания отказано, поскольку принятие решения собственниками жилых помещений вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую ресурсоснабжающим организациям не снимает с общества, как исполнителя коммунальных услуг, обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения.

Требование: О понуждении к заключению договора теплоснабжения.

Обстоятельства: Ответчик (организация, управляющая многоквартирным домом, для которого истец поставляет тепловую энергию и теплоноситель) необоснованно уклоняется от заключения договора теплоснабжения.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку получение ответчиком в установленном законом порядке статуса управляющей организации влечет возникновение у него статуса исполнителя коммунальных услуг и обязанностей по предоставлению коммунальных услуг конечным потребителям и по расчету за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями, что предполагает заключение договоров с организациями коммунального комплекса.

Требование: Об обязании заключить договор энергоснабжения на условиях, содержащихся в оферте.

Обстоятельства: Истец направил ответчику оферту договора энергоснабжения, от подписания которой последний уклонился.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку законом допускается внесение потребителями коммунальных платежей непосредственно ресурсоснабжающим организациям, при этом статус исполнителя коммунальных услуг в управляемых им многоквартирных домах не меняется и обязанность по выставлению потребителям услуг платежных документов возлагается на управляющую компанию.

Требование: О признании незаконным предписания уполномоченного органа.

Обстоятельства: По результатам проведенной в отношении общества внеплановой документарной проверки соблюдения правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами установлено, что обществом не заключены договоры ресурсоснабжения на поставку энергоресурса в отношении данных многоквартирных домов, о чем составлен акт проверки и выдано соответствующее предписание.

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку решение собственников вносить плату напрямую ресурсоснабжающим организациям не освобождает общество от заключения соответствующих договоров, в том числе для оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Требование: О признании недействительным предписания уполномоченного органа.

Обстоятельства: Оспариваемым предписанием установлено неисполнение управляющей организацией ранее выданного предписания в части заключения договора по приобретению коммунального ресурса с ресурсоснабжающей организацией.

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку принятие собственниками жилых помещений решения вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую ресурсоснабжающим организациям не снимает с общества как исполнителя коммунальных услуг обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения.

Читайте также:  Смена управляющей компании многоквартирного дома: порядок

С. С. Малаховец
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

Поможем не забыть сделать главное

Посмотрите актуальные чек-листы для бухгалтера, специалиста по кадрам и юриста.

За коммунальные услуги можно платить напрямую поставщику

В жилищном кодексе изменения: теперь платить за свет, воду, отопление и газ можно той организации, которая поставляет эти ресурсы. Если заключить договор напрямую, то деньги от собственников уйдут сразу поставщику, а не на счет управляющей компании или ТСЖ .

Чтобы платить напрямую, нужно договориться с соседями и принять решение на общем собрании. Если все получится — сэкономите, уменьшите риск мошенничества со стороны УК и сможете получить от нее денег.

Как было раньше?

Заключить договор напрямую с поставщиком воды, газа или электроэнергии было нельзя. Управляющая компания выставляла счета, в которых сама указывала какие-то суммы, тарифы и нормативы. Собственники перечисляли всю сумму на счет УК , а та — поставщикам ресурсов.

В жилищном кодексе была возможность для оплаты напрямую, но не все могли ее использовать. Договор между собственником и поставщиком при этом все равно не заключался: прямой могла быть только оплата. Но теперь этот пункт уже не работает.

Чаще всего у дома есть управляющая компания или ТСЖ , которые выставляют квитанции и принимают деньги.

Некоторые управляющие компании работают честно: не завышают плату, перечисляют деньги вовремя и не искажают показания. Тогда собственники не переплачивают, а дом не числится в должниках у условного энергосбыта или водоканала.

Но есть нечестные УК . Они завышают показания, неправильно начисляют плату, а деньги от жильцов не переводят поставщикам ресурсов вовремя. Иногда такие УК даже воруют деньги, а потом банкротятся или пропадают. На доме висят долги, а разбираться с ними приходится собственникам или новой УК .

До сих пор жильцы не могли полноценно и оперативно контролировать платежи. Приходилось доверять управляющей компании, но это не всегда оправдано.

Что изменилось?

Теперь жильцы многоквартирного дома могут заключить прямые договоры с поставщиками ресурсов. Платежки за коммуналку им будут выставлять не управляющие компании, а энергосбыт, межрайгаз или водоканал — то есть те компании, которые подают в дом свет, тепло и воду.

Управляющая компания не будет получать денег за те услуги, которые сама не оказывает. Но эта возможность у жильцов не появится сама по себе. Чтобы заключить прямой договор по желанию собственников, этим нужно кому-то заняться.

На какие услуги можно заключить договор с поставщиком

Напрямую можно платить за все коммунальные услуги:

  1. Холодное и горячее водоснабжение.
  2. Водоотведение (то есть канализацию).
  3. Отопление всех видов.
  4. Энергоснабжение.
  5. Газоснабжение.
  6. Вывоз мусора.

Можно заключить прямые договоры на все виды услуг или только на вывоз мусора и отопление, в любом сочетании.

Заключить договор по желанию собственников квартир

Чтобы платить напрямую, нужно провести общее собрание собственников. Договор с поставщиком ресурсов заключается со всеми собственниками одновременно. Не будет такого, что одна квартира платит напрямую в энергосбыт, а другая — управляющей компании.

Если на общем собрании примут решение платить напрямую, это решение нужно направить поставщику ресурсов, например в местный водоканал. Тогда жильцы будут получать платежки от водоканала и деньги переводить тоже ему.

Перейти на прямой договор из-за долгов УК

Если управляющая компания или ТСЖ задолжали поставщику ресурсов деньги больше чем за два месяца, договор с ними могут расторгнуть принудительно. Для этого поставщик должен подать на УК в суд и выиграть его.

Водоканал или энергосбыт пришлют собственникам уведомление о расторжении договора с УК и заключении прямых договоров. Жильцам письменный договор заключать не нужно: отказ поставщика работать через управляющую компанию будет односторонним.

Уведомление о переходе на прямую оплату разместят где-то на видном для жильцов месте, опубликуют на сайте и напечатают в официальной местной газете.

Через месяц после такого уведомления договор с УК считается расторгнутым. Жильцы начинают платить напрямую. Управляющая компания больше не сможет выставлять квитанции за воду, газ и свет и требовать денег. А если она так сделает, ее можно штрафовать: хитрая УК заплатит собственнику в два раза больше, чем выставила в квитанции.

Читайте также:  Долг за квартиру: как сбить сумму по исковой давности?

Кому жаловаться на качество коммунальных услуг

Даже при наличии прямого договора с поставщиками ресурсов жаловаться можно по-прежнему в управляющую компанию. По закону она обязана содержать в порядке все системы в доме, даже если за воду и газ жильцы платят не ей.

Если собственник найдет ошибку в квитанции или горячая вода покажется ему недостаточно горячей, можно обратиться в УК . Управляющая компания не может сказать: «С кем заключали договор, туда и идите», — она обязана принять обращение и отреагировать. Но нести ответственность за качество услуг по прямому договору будет поставщик, а не управляющая компания.

А вот за коммуникации в доме даже при прямых договорах отвечает управляющая компания. Если течет труба или проблемы с электрическим кабелем, можно требовать от управляющей компании все починить. Ссылки на прямой договор с поставщиком услуг в таком случае бесполезны.

Если собственник задолжал поставщику услуг

По соглашению с поставщиком управляющая компания может ограничить ему доступ к ресурсам. Отключить в квартире должников свет может электрик из энергосбыта, а может — из управляющей компании. Они договорятся, кто это сделает: закон позволяет.

Зачем тогда нужна управляющая компания?

Управляющая компания зарабатывает не на ресурсах, а на обслуживании дома и содержании общего имущества. Свои деньги она не потеряет: собственники будут платить ей по согласованным тарифам за текущий ремонт, уборку подъездов и другие услуги, которые есть в договоре на управление домом.

Даже заключив прямые договоры, вы все равно будет получать квитанции от управляющей компании и обязаны их оплачивать. Там просто не будут указаны те ресурсы, которые вы оплачиваете поставщикам.

Как заключить прямой договор с поставщиком услуг

Проведите общее собрание. Инициативу может проявить любой собственник. Собрание можно провести очно или с заочным голосованием. Для принятия решения нужен кворум — это более 50% от общего числа голосов.

Чтобы решение о переходе на прямые договоры было принято, достаточно большинства голосов из всех присутствующих.

Протокол собрания нужно отправить поставщику ресурсов. Дальше вам объяснят, что делать. Подписывать с каждым собственником документ на бумаге не придется: для прямых договоров будет типовая форма.

Как правильно написать претензию?

Максим Иванов
Автор статьи
Практикующий юрист с 1990 года

В отличие от искового заявления и жалобы, претензия является инструментом для урегулирования конфликта между сторонами до обращения в органы государственной власти.

Если нарушены ваши права или задеты законные интересы, вы можете направить свои претензии виновному лицу, пытаясь решить проблему мирным путем. Такой способ применим в самых разных ситуациях: при покупке бракованного товара, оказания услуги ненадлежащего качества, получении страховки, отношениях с кредитными учреждениями и многими другими. Во всех случаях вы имеете право уведомить нарушителя о своих требованиях, надеясь, что он признает свою неправоту и согласится решить вопрос в досудебном порядке.

Досудебная претензия ваша воля или обязанность?

Желание пострадавшего урегулировать конфликт мирным способом вполне понятно, поскольку в таком случае:

  • уменьшаются сроки на решение вопроса, быстрее будут удовлетворены требования материального характера;
  • отсутствует необходимость в подготовке пакета документов, обязательного для подачи в орган государственной власти;
  • нет дополнительных затрат в виде уплаты госпошлины, расходов на экспертизу.

Вы всегда имеете возможность попытаться разобраться с нарушителем, обозначив свои требования в претензии.

Если в обращении вы сошлетесь на доказательства вашей правоты, второй стороне будет выгоднее урегулировать ситуацию мирно, без лишнего шума

Если раньше претензионный порядок разрешения споров оставался на усмотрение пострадавшего лица, то с 2016 года в ГК РФ были внесены изменения, сделавшие процедуру обязательной при определенных обстоятельствах. В ст. 4 АПК РФ говорится, что гражданско-правовые дела принимаются на рассмотрение судом только по прошествии 30 календарных дней после направления нарушителю претензии. Это касается экономических споров, когда результатом удовлетворения требований является передача денежных средств или материальных ценностей.

Претензионный порядок не обязательно соблюдать, если суть вопроса заключается:

  • в определении обстоятельств разбирательства, которые имеют юридическое значение;
  • в признании организации, частного предпринимателя или гражданина банкротом;
  • в разрешении корпоративного конфликта;
  • в защите интересов и прав группы людей;
  • в осуществлении производства, основанного на судебном приказе;
  • в контроле и содействии арбитража в отношении работы третейских судов;
  • в признании действующими и принятыми к исполнению решений, актов и других правовых актов, вынесенных органами власти иностранных государств.
Читайте также:  Сколько голосов нужно для принятия решения в многоквартирном доме?

Также претензионный порядок не нужен, если в арбитраж обращаются представители федеральных и органов местного самоуправления с целью защиты общественных интересов людей и организаций.

Если в случаях, обозначенных в законодательстве, вы не прошли обязательную процедуру мирного урегулирования конфликта, в принятии искового заявления откажут.

Претензия как доказательство в гражданском деле

Этот документ подтверждает тот факт, что вы пытались урегулировать конфликт, не задействовав инструменты принудительного решения вопроса. Чтобы он был принят на рассмотрение судом, необходимо соблюсти ряд правил при его составлении.

Претензия оформляется в письменном виде. Законодательство РФ не предусматривает конкретного образца документа. За основу берется форма обычного делового письма, которое содержит:

  • данные адресата и отправителя: имя, фамилия, отчество или наименование организаций, их адреса, контактная информация;
  • название документа, прямо указывающее на его предназначение;
  • основание, по которому у сторон отношений возникли взаимные обязательства, ставшие причиной спора. Это может быть договор, совершение каких-либо действий;
  • указания на положения нормативных актов, которые регулируют вопросы в рассматриваемой сфере;
  • требования лица, направившего претензию;
  • срок ответа;
  • сообщение о подаче искового заявления в случае отсутствия ответа на послание.

Практика показывает, что благосклонность суда обеспечена, если истец предпринял попытку мирного разрешения спора, даже в тех случаях, когда процедура не обязательна

Требования в претензии должны иметь четкую формулировку и точный срок исполнения. Вы должны отдавать себе отчет, что любое из них должно подкрепляться доказательствами. Если нет письменных оснований, то подойдут устные показания свидетелей. Срок удовлетворения притязаний необходимо устанавливать реальный, не слишком обременительный для ответчика.

Важно обозначить точную сумму и привести ее расчет. Он отличается в разных ситуациях. Как правило, за основу берется цена неисполненных обязательств должника, которая подлежит возврату. Также указываются: компенсация издержек, связанных с составлением и отправкой претензии, размеры пени и иных выплат, обозначенных в договоре или законодательстве.

При составлении бумаги нужно ориентироваться на возможное обращение в суд. Содержание требований и размеры денежной компенсации должны совпадать с теми, что будут указаны в исковом заявлении. В противном случае орган государственной власти откажет в рассмотрении дела или удовлетворит иск только частично.

Если ответчик не отреагировал на претензию в течение 30 дней смело обращайтесь в суд, приложив копию документа к исковому заявлению. При этом еще потребуется доказать, что вы действительно отправляли требования.

Отослать сообщение можно тремя способами:

  • самый надежный вариант вручить претензию лично под расписку, но он бывает часто трудно реализуем;
  • второй способ отправить документ почтой, письмо обязательно должно быть заказным с уведомлением о получении адресатом;
  • третий переслать требования с помощью электронной почты, но он является наименее надежным, поскольку не все суды воспринимают компьютерную распечатку в качестве доказательства.

Если к претензии приложены какие-либо документы по сути предъявляемых требований, необходимо в тексте документа указать, что они являются приложениями

В случае отправки пакета бумаг почтой следует оформить опись вложений в письмо.

Как составить ответ на претензию?

Если вам пришла претензия, необходимо дать на нее ответ. В противном случае ваше бездействие можно трактовать как нежелание решать вопрос в мирном порядке. Письменное послание не понадобится, если выполнены все требования предъявителя по присланному документу: перечислены денежные средства, передано имущество, исправлены недостатки в обслуживании и так далее. Но это идеальный вариант.

В большинстве случаев граждане не согласны с претензиями или пытаются смягчить условия исполнения требований. В такой ситуации при написании ответа следует указать:

  • какие именно требования признаются полностью, а какие частично;
  • когда они будут выполнены в какой период времени;
  • правовое обоснование своей позиции со ссылкой на нормативные акты или договор с приложением копий тех документов, которых может не быть у второй стороны;
  • желаемую отсрочку платежа с графиком перечисления денежных средств.
Читайте также:  Водоотведение в квитанции: что это?

Законодательство РФ не определяет порядок дальнейших действий после получения ответа на претензию. Если предложенный вариант не устроил пострадавшее лицо, оно может продолжить переписку, добиваясь наиболее приемлемых условий, а может сразу обратиться в суд для полного удовлетворения своих требований.

Как правильно написать претензию на возврат товара в магазин?

В случае обнаружения недостатков в качестве приобретенного продукта вы имеете право потребовать от продавца возврата бракованной вещи или ее обмена на аналогичную. Претензия в таком случае должна содержать:

  • изложения обстоятельств, при которых была совершена покупка, с указанием ее даты, времени и места;
  • реквизиты товарного или кассового чека (отсутствие платежного документа не является причиной отказа в принятии претензии);
  • описание товара и его основные эксплуатационные характеристики, в том числе серийный номер, артикул и другие данные;
  • описание выявленных недостатков и их влияние на потребительские свойства продукта;
  • предложение к продавцу организовать экспертизу вещи за его счет, в случае сомнений в справедливости ваших утверждений;
  • способ доставки в торговую точку товара большого размера и весом свыше 5 килограмм (согласно законодательству эта обязанность ложится на продавца).

При оформлении претензионного документа обязательно выясните правильное название организации, которой принадлежит торговая точка. Иначе вы неверно укажете адресата, и документ не будут рассматривать на законных основаниях.

Как правильно составить претензию по договору оказания услуг?

Ее форма ничем не отличается от подобного документа, написанного по любому другому случаю. Главное точно указать свои требования:

  • бесплатное устранение недостатков, допущенных при оказании услуги;
  • компенсация затрат, если вы самостоятельно устранили недочеты;
  • расторжение соглашения, по которому предоставлялась услуга, с полным или частичным возмещением ее стоимости;
  • повторное предоставление услуги за счет второй стороны;
  • уменьшение стоимости соразмерно снижению качества;
  • оплата неустойки по договору (пени, штрафов).

Если в соглашении по предоставлению услуги не было указано никаких санкций за неисполнение обязательств, вы имеете право потребовать уплаты неустойки.

Претензия к страховой компании по ОСАГО: образец заполнения

Она подается тогда, когда гражданин не удовлетворен размером выплаты за ущерб по ДТП, или ее перечисление не было произведено своевременно.

При спорах по ОСАГО претензионный порядок является обязательной процедурой

Форма документа такая же, как и в предыдущих случаях. Существенно отличается перечень бумаг, прикладываемых к нему. Среди них:

  • документ, удостоверяющий личность обратившегося человека;
  • бумага, подтверждающая право владения автомобилем;
  • доверенность на лицо, представляющее интересы собственника транспортного средства;
  • страховое свидетельство;
  • протокол и постановление о правонарушении;
  • справка о ДТП, выданная сотрудником ГИБДД, или извещение, если происшествие оформлялось без участия представителя власти.

Если один из вышеперечисленных документов ранее предоставлялся в страховую компанию, повторно подавать его не следует.

Резюме

Претензия является эффективным инструментом досудебного урегулирования конфликтных ситуаций. Она может применяться в сферах торговли, предоставления услуг, банковской и страховой деятельности. В спорах, связанных с экономическими отношениями, законодательством регламентирован обязательный претензионный порядок.

Суд не примет к рассмотрению исковое заявление, если процедура мирного урегулирования не была осуществлена должным образом

Форма претензии нормативными актами РФ не определена. Она должна составляться в письменном виде и содержать ясное изложение ваших требований и сроки их исполнения виновным лицом, точное указание суммы к перечислению и ее расчет. К бумаге прилагаются документы, доказывающие вашу правоту.

Направлять обращение следует почтовым отправлением с уведомлением и описью вложений или электронной почтой. Самым надежным вариантом является личное вручение адресату с получением расписки. Если все эти правила соблюдены, претензия будет иметь законную силу и поспособствует решению проблемы мирным путем. Это позволит сэкономить время и раньше добиться желаемого результата.

Инструкция: как составить претензию

Претензия — это вид деловой корреспонденции, с помощью которого один контрагент сообщает другому о своем недовольстве тем, как тот исполняет свои обязательства. Цель такого обращения — урегулировать конфликт, а если вторая сторона не пойдет навстречу — подготовить основу для обращения в суд.

Когда и кто готовит

Претензия — это письменное несогласие одной стороны гражданско-правовых отношений с поведением другой. Поводом для направления такого обращения является любое нарушение контрагентом договорных условий, например:

  • поставка некачественного товара, некачественное оказание услуг или проведение работ;
  • неисполнение обязательств вообще;
  • неполная оплата;
  • непредоставление предусмотренных договором документов;
  • иные поводы.
Читайте также:  Кому жаловаться, если нет отопления в квартире?

У такого обращения две цели:

  • предпринять попытку урегулирования разногласий — в идеале после получения письма вторая сторона либо исполняет изложенные в ней требования, либо вступает в конструктивный диалог, который в итоге заканчивается достижением консенсуса;
  • подготовить почву для последующего обращения в суд — гражданский и арбитражный процесс требуют по ряду дел соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Например, направить официальное письмо, прежде чем идти в суд, необходимо по спорам, связанным с расторжением договора аренды или вытекающим из договоров грузоперевозок. Если федеральным законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров, а стороны им пренебрегли и сразу отправились в суд, иск вернут заявителю.

По ряду дел требование о досудебном порядке не предъявляется, в их числе:

  • дела о банкротстве;
  • дела, рассматриваемые в приказном производстве;
  • корпоративные споры.

Таким образом, поводом для написания письма является любое нарушение договоренности другой стороной отношений. Готовит обращение сторона, неудовлетворенная действиями контрагента.

Чтобы претензия стала убедительнее и помогла решить проблему, изучите судебные решения по аналогичным делам. Найти их поможет база судебной практики в КонсультантПлюс (бесплатный доступ к ней получите, перейдя по ссылке ниже). В базе собраны решения всех российских судов, а поиск такой же простой, как в Яндексе. Обязательно сошлитесь в тексте обращения на те дела, которые суд решил «в вашу» пользу.

Как написать

У такого письма нет установленного и закрепленного нормативно образца, текст излагается в свободной форме. Либо хозяйствующий субъект вправе разработать для себя единый шаблон и использовать его для обращения к контрагентам.

Требований к тому, как правильно писать претензию, образец которой рассмотрен далее, не установлено, текст письма состоит из следующих частей:

  1. Шапка письма, в которой излагается наименование адресата и Ф.И.О. должностного лица, которому обращение направляется.
  2. Вводная часть, где кратко излагается предыстория отношений сторон: реквизиты договора, по которому возник спор, его предмет, важные вехи взаимодействия. Например, если было частичное исполнение или выплачен аванс, об этом следует сказать.
  3. Содержательная часть описывает непосредственно причины недовольства заявителя — какие нормы соглашения или закона, по его мнению, нарушил адресат. Доводы этой части важно подкреплять ссылками на пункты договора и нормативную базу.
  4. Требования — здесь заявитель излагает, каких действий он ожидает от адресата, например исполнить обязательства в полном объеме или перечислить определенную сумму. Следует обозначить конкретный срок, в течение которого требования подлежат исполнению, и указать на намерение заявителя в случае их неисполнения обратиться в суд.
  5. Заключительная часть содержит перечень приложений и подпись заявителя.

Заявитель вправе сопроводить письмо приложенными документами, закрепляющими доводы, изложенные в тексте. Например:

  • расчет суммы требований — расчет допускается в тексте обращения. Но если он очень громоздкий, следует оформить его в качестве приложения;
  • копии документов, которых нет у контрагента.

От кого _____________________

(кратко предыстория отношений).

(суть нарушений со ссылками на пункты соглашения и нормы законов).

В связи с вышеизложенным, _________________________ (требования).

В противном случае _________________________ оставляет за собой право на обращение в суд.

Примеры

Для примера — образец претензии организации к организации по неисполнению договора:

Образец дополнения к претензии с расчетом суммы требований:

Еще один пример, которым вы можете воспользоваться, — образец письма-претензии покупателя к продавцу товара ненадлежащего качества:

Образец, как написать претензию на возврат долга:

Пример претензии на нарушение авторских прав:

В 2011 году окончила УрГЮА (ИПиП), в 2013 — РАНХиГС по программе «Управление государственными и муниципальными закупками». С 2013 по 2018 года занималась юридическим сопровождением закупок бюджетных учреждений федерального и регионального уровней.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: