Как считать голоса на общем собрании собственников жилья: пример расчета

Детальная инструкция по подсчету голосов на общем собрании собственников (ОСС) многоквартирного дома (МКД) в 2020 году

На встречах лиц, имеющих частную собственность в многоквартирном доме, любые темы, касающиеся недвижимого имущества, выносятся на референдум. Подсчет голосов на общем собрании собственников МКД и процесс проведения этого мероприятия регулирует ст. 48 Жилищного кодекса РФ №188-ФЗ. сбор может проводиться как в очной, так и в заочной форме. Подведение итогов о заседании владельцев жилья в ТСЖ также должен производиться, согласно установленным правилам.

  • 1 Порядок проведения голосования и особенности подсчета голосов на ОСС МКД, согласно нормам ЖК России
  • 2 Регламент проведения процедуры
  • 3 Бюллетень – его функция, требования к составлению и хранению
  • 4 Счетная комиссия
  • 5 Количество голосов для принятия решения
    • 5.1 Понятие кворума
    • 5.2 Калькулятор подсчета голосов на собрании жильцов МКД
  • 6 Порядок голосования юр. лица в протоколе общего собрания жильцов в МКД
  • 7 Требования к оформлению результатов голосования многоквартирного дома собственниками жилья
    • 7.1 Лист голосования
    • 7.2 Какая информация должна указываться в протоколах голосования жильцов
  • 8 Может ли проверить протокол голосования жилец МКД и как это сделать
  • 9 Доверенность на голосование на общем собрании собственников
  • 10 Нюансы голосования в зависимости от формы проведения созыва жильцов
    • 10.1 Очная
    • 10.2 Заочная
    • 10.3 Очно-заочная

Порядок проведения голосования и особенности подсчета голосов на ОСС МКД, согласно нормам ЖК России

Жилищный кодекс разрешает осуществлять эту процедуру, даже если количество присутствующих на встрече менее 50 процентов владельцев недвижимости от общей численности. Заседание требует определенной подготовки, а вопросы на повестке дня должны отражать интересы жилищного кооператива.

Подсчитывать итоги на общем собрании собственников жилья следует по установленным правилам. Для этого нужно оформить протокольный лист, в который будут вписаны все лица, присутствующие на голосовании.

Написание протокола осуществляется строго по образцу. Он должен содержать исчерпывающую информацию о процессе. Существует два варианта подведения итогов. Собственники имею право голосовать не только «за» и «против», в бюллетени также нужно указывать графу – «воздержаться».

Существует свод правил и порядок подсчета голосов на общем собрании собственников МКД. Подведение результатов должен производиться правильно. На встречах всегда назначается ответственное лицо за проведение данного мероприятия.

Чтобы иметь представление о порядке этого процесса, рассмотрим основные пункты:

  1. ОСС, благодаря законодательству, наделен рядом полномочий. К перечню относится способ управления, выбор компании, утверждение тарифных ставок относительно ремонтных работ и дата их начала.
  2. Собрания проводятся регулярно. Всех членов оповещают заблаговременно, путем объявлений или писем (заказная форма).
  3. Без протокольного освидетельствования ни одно решение не может быть принято.
  4. Собственники, которые не обладают возможностью присутствовать лично, вправе оформить доверенность на любого человека по своему усмотрению или проголосовать заочно, если такой формат предполагался в уведомлении.
  5. Вся документация заполняется строго по образцу.

На заметку: подсчитать голоса можно только по бюллетеням, а принятие решения должно подкрепляться составленным документам и подписью ответственных лиц. Необходимо проверять правильность манипуляций и вести протокол.

Регламент проведения процедуры

Процедура проведения встречи и референдума должна быть организована. Считаются голоса на общем собрании собственников жилья после того, как мероприятие завершено. Чаще всего это происходит за закрытыми дверьми выбранными лицами – инициативная группа, Совет дома, представитель УК. Они несут полную ответственность за прозрачность процесса.

Основные нюансы процедуры:

  1. Форма голосования может быть очной, заочной и очно-заочной.
  2. Должен соблюдаться кворум.
  3. Обязательное ведение протокола.
  4. Результат фиксируется в реестре. В расчете прописывается – сколько людей участвовало в процессе и их данные:
    • Ф.И.О.;
    • номер квартиры и ее метраж;
    • контактные сведения.
  5. Человек, выступающим инициатором проведения встречи, обязан поставить в известность вех владельцев недвижимости. Осуществить это мероприятие необходимо не позднее, чем за десять суток.

На заметку: соблюдение формальностей наделяет заседание легитимностью, что подтверждается документально.

Бюллетень – его функция, требования к составлению и хранению

Подсчет голосов общего собрания собственников многоквартирного дома проводится на основании корректно заполненных бюллетеней. Этот документ является официальным на всех видах заседаний и зафиксирован в статье №63.

Считать их должны люди, которых избрали заранее для этой процедуры. Бюллетень бывает, как для очного, очно-заочного, так и для заочного голосования.

Счетная комиссия

Утверждение счетной комиссии – основополагающий момент. Полный список лиц указывается в протоколе и хранится три года. В состав могут включать как юридических, так и физических лиц. Главное, чтобы они являлись владельцами недвижимости в конкретном доме.

Для принятия участия в счетной комиссии, нужно, чтобы жильцы выбрали этого человека. Количество и состав устанавливается также путем голосования. Те, кто не обладает имуществом в МКД не вправе стать членом Совета дома.

На заметку: основная задача комиссии – засвидетельствовать правильность проведения процедуры и обеспечить беспристрастность подсчета. Считаться положено при закрытых дверях, а решение выносить в письменном виде на публичной информационной доске.

Количество голосов для принятия решения

Каждый жилец обладает голосом. Единицы (процентное соотношение) приравнивается к метражу собственности. Рассмотрим пример: человеку принадлежит квартира в 50 м 2 , а по реестру общая площадь МКД равна 4000 метрам, соответственно из 4000 в его компетенции находятся 50.

На заметку: подсчитать голоса на общем собрании собственников можно на примере с учетом предложенной формулы.

Для принятия решения достаточно третьей части всех голосов. Используя калькулятор, можно выяснить, что при такой ситуации численность составляет – 1739.

Расчет производится по формуле: общую площадь МКД разделить на 2 /3.

То есть в голосовании должны принимать решение, как минимум 35 квартир с таким метражом.

Понятие кворума

Кворум означает число или процентное соотношение, необходимое для того, чтобы встреча или заседание состоялось. Количество голосующих лиц не должно быть ниже 2 /3 об общей численности. Для определения кворума, требуется произвести несложный расчет.

Пример: если квартира 43 м 2 , а площадь дома 5000, то: 43/5000*100=0,86% (процент, учитывающийся при референдуме за этим жильцом).

На заметку: чтобы проголосовать, а потом подвести итог, ведомость должны заверять все представители счетной комиссии ЖСК согласно положениям, отображенным в Уставе МКД.

Калькулятор подсчета голосов на собрании жильцов МКД

Недвижимостью может выступать не только квартира, но и подсобные помещения. Собственники таких площадей также имеют право голоса. Чтобы произвести подсчеты верно, можно использовать калькулятор.

Зачастую он создается в формате Exel самостоятельно или воспользоваться инструментом в интернете. Для этого необходимо вбить в поисковую строку «калькулятор для голосования на собрании». Мировая сеть выдаст несколько ссылок по запросу, из которых выбирается нужный вариант. Затем, пользователю требуется выставить параметры организации и вести сведения.

Читайте также:  Счётчики на отопление в многоквартирном доме

Порядок голосования юр. лица в протоколе общего собрания жильцов в МКД

Юридическое образование также может являться владельцем недвижимости и права на заседаниях у них равнозначны с другими собственниками.

Чтобы осуществить эту процедуру и рассчитать число голосов, можно воспользоваться пошаговой инструкцией:

  1. Назначение группы инициативных людей.
  2. Проведение заседания.
  3. Сформировать реестр собственников МКД.
  4. Оповестить о предстоящей встрече всех жильцов.
  5. От организации должно быть заявлено доверенное лицо. Те граждане или фирмы, которые выбрали от себя представителей, должны предоставить им доверенность на участие в общем собрании собственников помещений.
  6. На основании количества имущества компании в МКД, зависит процент голосов.
  7. Проведения референдума в очном формате.
  8. Занесение сведений в регистрационные листы.
  9. Публичное оповещение о результатах.
  10. Сохранить всю документацию.

На заметку: юридическое лицо обязано предоставить ОРГН и ИНН фирмы. В протоколе прописывается номер доверенности, по которой голосует представитель организации. С реестром должны ознакомиться все собственники и завизировать это подписью.

Требования к оформлению результатов голосования многоквартирного дома собственниками жилья

Подсчет не обязывает владеть особыми навыками, но все должно проходить прозрачно, чтобы потом не потребовалось заново проверять результаты.

Принципы и требования:

  1. Составление реестра и протокола.
    В документах прописывают определение кворума и состав счетной комиссии.
  2. Бюллетени и листы проверяются и подсчитываются вручную.
    Во время этого процесса, должны присутствовать наблюдатели. Спорные моменты подразумевают дополнительную проверку.
  3. Наличие доверенностей от лиц, которые являются представителями собственников.

На заметку: оформление всех сопроводительных документов должно быть строго по образцам.

Лист голосования

Ход любого заседания должно отображаться в письменном виде. Процент голосов собственников нужен для принятия решения после подсчета. Подведение итогов производится по листам. На оформление бланка влияет статус жильца.

Физическое лицо указывает:

  • Ф.И.О.;
  • номер квартиры и метраж;
  • данные паспорта.

Организация обязана предоставить – ОРГН и ИНН фирмы.

Если в листе будут отсутствовать какие-то данные, то это считается нарушением.

Какая информация должна указываться в протоколах голосования жильцов

На заметку: все участники процесса должны поставить подпись на протоколе.

Может ли проверить протокол голосования жилец МКД и как это сделать

Документы часто подделывают заинтересованные лица, поэтому предусмотрена проверка протокола, если существуют предпосылки того, то голосование прошло с нарушениями. Необходимо сформировать независимую комиссию со стороны УК или из собственников.

Дополнительно за проведением проверки можно обратиться в ГЖИ.

Доверенность на голосование на общем собрании собственников

Доверенность для голосования на общем собрании собственников должна быть у всех представителей. Бланк заполняет непосредственно доверитель, без подсказок и помощи. Документ подписывается лично владельцев недвижимости.

Нюансы голосования в зависимости от формы проведения созыва жильцов

От выбранного способа зависит количество документов, которые будут оформляться.

Очная

Очный процесс проблематичен, если в МКД много квартир и жильцов. После определения кворума может выясниться, что потребуется присутствия 100 и более человек. Поэтому необходима грамотная организация.

Указывать результаты следует по каждому вопросу отдельно. Подсчитать голоса нужно на основе бюллетеней и руководствуясь протоколом собрания.

Заочная

Заочный процесс подразумевает более лояльные условия. У счетной комиссии много времени на подсчет голосов и на встречу могут прийти больше жителей МКД. Бюллетень в этом случае упрощенная, то есть общая. Собственнику достаточно поставить только галочку и расписаться.

Очно-заочная

Смешанный процесс подразумевает наличие общей бюллетени и индивидуальных листов голосования. Такая форма применяется редко. Подобную процедуру проводят в том случае, если на заседаниях выявлена нехватка присутствующих. Голоса по двум документам подсчитываются по отдельности, а потом суммируются.

Посмотрите видео: “Как добиться кворума на общем собрании собственников.”

Во всех трех случаях на оформление протокола дается десять дней. При соблюдении формальностей и отсутствие спорных вопросов, реестр регистрируется и процедуру можно считать закрытой. Перед голосованием, необходимо провести несколько заседаний, на которых определяют форму процесса и состав счетной комиссии.

​Как правильно считать голоса на общем собрании собственников, что брать за 100%.

26 Сентябрь 2019

При подсчете голосов, как и при оспаривании решений общего собрания, одну из важнейших ролей играет наличие или отсутствие кворума.

Решение, принятое без кворума, считается недействительным в силу ничтожности, то есть независимо от наличия решения суда по этому вопросу: ГЖИ может отказать во внесении изменений в реестр лицензий, а УК, получив протокол от инициатора с сомнительным кворумом, может сослаться на отсутствие кворума, то не исполнять принятые решения. Поэтому при проведении собрания необходимо особое внимание уделить обеспечению кворума: следить за правильностью заполнения бюллетеней, верно посчитать голоса и правильно определить общее количество голосов, которыми владеют собственники.

Чтобы признать решение недействительным, оппозиции проще всего направить усилия на «разваливание» кворума. Это можно сделать путем вычета бюллетеней, заполненных с нарушениями, либо оспорить общую площадь (общее количество голосов), которое указано за 100% в доме и от которого велся подсчет.

Судебная практика по порядку подсчета голосов не полностью стабильная, но в целом из нее можно сделать обобщение.

Сотрудники компании “ДОМСКАНЕР” помогут Вам:
– подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.
– актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.
– сделать именные бланки на каждого жителя.
Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: info@domscanner.ru

В Жилищном кодексе содержится лишь, что количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общедомовое имущество (ч. 3 ст. 48), а такая доля пропорциональна площади принадлежащего помещения (ч. 1 ст. 37). То есть количество голосов прямо зависит от размера помещения.

Поэтому совершенно некорректно считать голоса по рукам, головам и прочим частям тела собственника. Такой подсчет принят на собрании членов кооператива, которое не имеет отношения к данной статье.

На практике распространены 2 способа подсчета голосов. Эти варианты хорошо расписаны в методических материалах, размещенных на сайте московского регионального оператора по капремонту. Кратко перескажем эти способы.

1. На основе общей площади квартиры (нежилого помещения) собственника (с учетом его доли, если собственность долевая): 1 кв. м общей площади помещения дает 1 голос.

Например, если размер квартиры – 30,6 кв. м и у неё один владелец, то он обладает 30,6 голосами. Если собственников у такой квартиры 2, а доля каждого – ½, то каждый из владельцев будет обладать 15,3 голосами.

Читайте также:  Как подать в суд на управляющую компанию за перелом руки?

Плюсы способа: стабильность подсчета в случае изменения суммарной площади жилых и нежилых помещений, любой житель в состоянии посчитать, сколько у него голосов.

Примеры из практики. Определение Курганского областного суда от 16.04.2019 по делу №33-1035/2019: «отклоняется судебной коллегией и довод иска о неправильном порядке подсчета голосов, поскольку избранный способ из расчета 1 кв. м площади, принадлежащей собственнику жилого помещения, равный 1 голосу, соответствует положениям ч. 3 ст. 48 ЖК РФ».

Такой же подход встречается в апелляционных определениях Московского городского суда от 26 сентября 2018 г. по делу №33-26233/2018, от 22 мая 2018 г. по делу №33-20123 и других решениях, однако суды не дают подробную оценку этому способу подсчета, а просто его используют.

2. На основе доли собственника в праве общедолевой собственности на общедомовое имущество.

Берется размер помещения жителя с учетом доли (если у помещения несколько владельцев), делится на суммарную площадь жилых и нежилых помещений всех собственников в МКД (без учета общедомового имущества), и умножается на коэффициент пропорциональности (100, 1000 или др.)

Коэффициент определяет общее количество голосов собственников. Если значение коэффициента принято равным 100, это означает, что общее число голосов всех потенциальных участников собрания равно 100. При коэффициенте = 1000 общее число голосов равно 1000. Рекомендуется принимать значение коэффициента пропорциональности исходя числа помещений: чем их больше, тем больше коэффициент, чтобы у собственников было не меньше 1 голоса.

Некоторые обходятся без этого коэффициента: количество голосов жителя берется как размер его помещения с учетом доли и делится на суммарную площадь всех жилых и нежилых помещений. Тогда голоса каждого получаются в виде сотых и тысячных долей, а их сумма дает 1.

Недостатки способа: сложность расчета – житель не может посчитать свои голоса, их приходится определять инициатору собрания. При изменении суммарной площади жилых и нежилых помещений (пристройка, реконструкция, уточнение сведений), меняется число голосов каждого собственника. С учетом того, что их надо указывать в бюллетенях, то пересчитывать потом количество и вносить исправления может быть проблематичным.

Пример из практики. Определение Мосгорсуда от 14 августа 2017 г. по делу №33-31916: «сумма долей всех собственников помещений – это 100% доли и голосов, а доля конкретного собственника – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в доме, которые не относятся к общедомовому имуществу».

Подсчет голосов на собрании членов ТСЖ аналогичен, однако за 100% берется лишь суммарная площадь тех помещений, которые находятся в собственности членов ТСЖ, а не всех собственников.

Пример из практики. Определение Свердловского областного суда от 17.04.2019 по делу №33-5527/2019: «правомочность общего собрания членов ТСЖ определяется в два этапа: сначала устанавливается общий размер помещений и количество голосов, принадлежащих собственникам, а после этого устанавливается общее количество членов ТСЖ и размер принадлежащих им помещений, который следует принимать за 100% и от которого следует определять наличие или отсутствие кворума на общем собрании членов ТСЖ».

Про суммарную площадь помещений.

Некоторые суды берут в расчет не суммарную площадь квартир и нежилых помещений, а площадь всего дома. Надо ли объяснять, к каким последствиям приводит такой подход? Радует, что такая практика не распространена и разумность в этом вопросе пока преобладает.

Примеры из практики.

Определение Самарского областного суда от 17.01.2019 №33-605/2019: «разрешая спор, суд исходил из того, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, площадь дома составляет 23 699,20 кв. м и именно данная площадь принята судом при расчете кворума. Однако на собрании количество голосов собственника зависит от размера его помещения. При определении голосов, которым обладает собственник, надо производить подсчет исходя из площади жилых и нежилых помещений, а не из площади здания в целом».

Определение Курганского областного суда от 16 мая 2019 г. по делу №33-1342/2019: «При подсчете кворума судом учитывалась общая площадь дома, установленная по сведениям ГБУ “Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости”. Судебная коллегия полагает данный расчет ошибочным. Исчисление кворума исходя из общей площади дома нарушает принцип пропорции, поскольку общее количество голосов всех собственников, исчисляемое без определения их доли в общем имуществе, заведомо будет меньше 100%. Протоколом определено, что 1 голос соответствует 1 м его помещения (без учета его доли в праве общей собственности на общедомовое имущество). При этом общее количество будет равняться количеству метров занимаемых ими помещений».

Определение Курганского областного суда от 26.03.2019 по делу №33-814/2019: «Подсчет на общем собрании осуществлялся исходя из размера принадлежащих собственникам помещений, без учета приходящейся на их долю площади помещений общего пользования, в связи с чем для расчета правомерно была взята общая площадь жилых помещений дома».

Определение Мосгорсуда от 22.03.2019 по делу №33-12522/2019: при подсчете кворума суд также использовал размер помещений, находящихся в собственности граждан, при этом не учитывая балконы и лоджии. Такой же подход использован в определении этого же суда от 2 октября 2018 г. по делу №33-37649.

Определение Мосгорсуда от 16.05.2019 №33-9168/2019: это решение интересно тем, что за 100% бралась суммарная площадь помещений, право собственности на которые зарегистрировано. «Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, суд согласился с доводами стороны ответчика, что спорные помещения в период собрания не являлись индивидуализированной собственностью и не могли учитываться при определении долей в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество. Таким образом, лица, осуществляющие подсчет, правомерно исходили из размера помещений, принадлежащих жителям, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников на период проведения собрания».

Некоторые суды отдают приоритет сведениям из технического паспорта, а не Росреестра, что нужно учитывать, если есть перспектива оспаривания решения.

Примеры из практики подсчета голосов общего собрания.

Определение Омского областного суда от 22.08.2019 по делу №33-5107/2019: «Судебная коллегия отмечает, что при сопоставлении данных ЕГРН о площадях жилых помещений с данными технического паспорта дома, данными правоустанавливающих документов, очевидно, что сведения ЕГРН некорректно отражают данные о площади помещений. В указанной связи при расчете кворума коллегия сочла возможным руководствоваться сведениями технической документации».

Определение Свердловского областного суда от 6 марта 2019 г. по делу №33-3393/2019: ответчики считали, что количество голосов должно быть рассчитано, исходя из суммарной площади помещений, определенных по ЕГРН, а не по техническому паспорту, однако суды использовали для подсчета общую полезную площадь жилых и нежилых помещений, указанную именно в технической документации. Она оказалась больше, чем площадь в ЕГРН, что привело к выводу об отсутствии кворума.

Читайте также:  ГИС ЖКХ: что это?

Если вы проводите собрание, то старайтесь (хотя бы мысленно) ориентироваться на самую большую площадь из возможных, в различных источниках она, скорее всего, будет разная – ГИС ЖКХ, РеформаЖКХ, ЕГРН и техпаспорт.

Cлужба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области

  • События
    • Независимая антикоррупционная экспертиза
    • НПА службы
    • Перечень нормативных правовых актов или их отдельных частей, содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых является предметом регионального государственного жилищного надзора
    • Перечень нормативных правовых актов или их отдельных частей, содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых является предметом регионального государственного лицензионного контроля
    • Политика обработки персональных данных
    • Ежегодные планы проверок
    • Отчеты о работе
    • Сведения о результатах плановых и внеплановых проверок
    • Результаты проверок органов местного самоуправления
    • Результаты работы
    • Нормативные правовые акты Российской Федерации
    • Нормативные правовые акты Иркутской области
    • Порядок поступления граждан на государственную гражданскую службу Иркутской области
    • Контакты
    • Порядок обжалования решения конкурсной комиссии
    • Квалификационные требования для замещения должностей государственной гражданской службы
    • Документы, необходимые для участия в конкурсе
    • Результаты
    • Сведения о вакантных должностях
    • Конкурсы
    • Образцы заявлений в службу
    • График приема граждан
    • Справочная информация
    • Проекты межевания территорий
    • Профстандарты в сфере ЖКХ
    • Статьи КОАП в сфере ЖКХ
    • Видеоматериалы по вопросам ЖКХ
    • Положение о порядке рассмотрения обращений граждан
    • г. Братск, Братский район
    • г. Нижнеудинск, Нижнеудинский район
    • г. Тулун, Тулунский район
    • Куйтунский район
    • г. Железногорск-Илимский, Нижнеилимский район
    • Усть-Кутский район
    • Иркутск
    • Документы
    • Общая информация
    • Информация для Застройщика
    • В помощь Дольщику
    • Комиссия по вопросам, связанным с исполнением застройщиками своих обязательств перед гражданами
    • План проведения проверок
    • Информация о проведенных проверках
    • Реестр выданных заключений (отказов в выдаче заключений) о соответствии
    • “Дорожные карты”
    • Перечень нормативных правовых актов, содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых является предметом контроля и надзора в области долевого строительства
    • Обзор правоприменительной практики контрольно-надзорной деятельности Службы в области долевого строительства
  • О нюансах подсчёта голосов на общем собрании собственников

    Виды права собственности на недвижимое имущество

    Прежде чем перейти к подсчёту голосов на ОСС, необходимо определить виды права собственности на помещения в МКД. Поскольку именно от вида права собственности на недвижимое имущество зависит правильность подсчёта голосов на общем собрании.

    Например, если в квартире не один, а несколько собственников, то каждый из них будет обладать правом голоса пропорционально доле в праве общей собственности. Поэтому, если из какой-то квартиры на ОСС присутствовал только один собственник из двух или трёх дольщиков, то нельзя его голос засчитать за всех собственников данной квартиры, если у него нет доверенности от этих собственников. Из-за этого зачастую при неправильном подсчёте голосов может набраться или не набраться кворум, что впоследствии может быть оспорено в суде. В таком случае собрание будет признано недействительным.

    Недвижимое имущество может принадлежать собственникам на праве совместной и общей долевой собственности.

    Согласно ст.244 ГК РФ имущество в собственности двух и более лиц принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество признаётся долевой, если только закон не предусматривает образование совместной собственности на это имущество.

    В соответствии с п.1 ст.245 ГК РФ доли участников в праве общей собственности на недвижимое имущество могут определяться их соглашением или на основании закона. Если размер долей перечисленными способами не может быть определён, то они признаются равными.

    Интересно, что Гражданский Кодекс РФ не уточняет, в каком выражении определяется размер долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Однако из прецедентов правоприменительной практики вытекает точка зрения, которая позволяет выражать доли участников общей долевой собственности на недвижимое имущество и в дробях, и в процентах ( постановление ФАС Московского округа от 07.03.2003 №КГ-А40/944-03 ).

    Аналогичное суждение содержится в п.5.18 Порядка заполнения формы “Сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов” ( Приказ ФНС от 11.02.2011 №ММВ-7-11/154@ ).

    Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество(ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат госрегистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( ст.131 ГК РФ ).

    В соответствии с Правилами ведения ЕГРП обязательно указывается размер доли в праве общей собственности ( Приказ Минэкономразвития №765 от 23.12.2003 года ). Эта норма определяет указание размера доли в виде правильной простой дроби.

    На основании этой нормы некоторые суды отменяют решения нижестоящих судебных органов, в которых размер доли в праве на недвижимость указан в процентах ( постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 №04АП-3334/07 ).

    Как видно из приведённых выше примеров, указание в договоре размера доли в праве общей собственности в виде процентов иногда приводит к судебным спорам. Поэтому целесообразнее указывать в договоре мены размер долей участников общей долевой собственности в виде правильных дробей.

    Также существует совместная общая собственность в праве общей собственности на недвижимость, когда несколько человек вместе и по своему усмотрению могут пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе. Как правило, совместная собственность на недвижимость возникает у супругов ( ст.256 ГК РФ ), если она приобретена в период брака.

    Существует другой вариант совместной собственности на недвижимое имущество, который возникает при приватизации жилплощади совместно проживающими людьми не зависимо от их родственных связей. В бланке договора приватизации есть графа, позволяющая собственникам определить, в какую собственность они хотят перевести свою недвижимость: совместную или долевую.

    Как подсчитать голоса собственников на ОСС

    Подсчёт голосов собственников на ОСС, как мы уже писали выше, зависит от вида права собственности на недвижимое имущество. Рассмотрим подсчёт голосов на общем собрании при голосовании участников общей совместной и долевой собственности.

    Подсчёт голосов на ОСС при общей совместной собственности

    Участники общей совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, вместе владеют и пользуются общим имуществом ( ч.ч.1, 2 ст.253 ГК РФ ). Распоряжаться совместным имуществом может любой из собственников по согласию остальных независимо от того, кем из участников совершается сделка.

    Суды считают, что при подсчёте голосов на ОСС учёту подлежат голоса всех участников общей совместной собственности (при соглашении между ними), если на общем собрании принял участие хотя бы один из них. Таким образом, один собственник на праве общей совместной собственности действует по согласию всех её участников. Поэтому его голос будет считаться как 100% присутствие собственников определённого жилого помещения в МКД.

    Читайте также:  Норматив накопления ТКО на 1 человека в 2021 году

    Имеется выдержка из Апелляционного определения Самарского областного суда от 11.04.2013 по делу №33-3425/2013 : “Если помещение находится в общей совместной собственности без определения долей у нескольких лиц, то по соглашению между ними их интересы представляет на основании оформленной надлежащим образом доверенности один из собственников, который и подписывает бюллетень (лист) голосования либо каждый собственник”.

    Но если между собственниками на праве общей совместной собственности на недвижимое имущество нет соглашения о совместном пользовании и распоряжении имуществом либо доверенности, оформленной надлежащим образом, то голос одного собственника нельзя засчитывать в принятии решения исходя из всей площади квартиры.

    Имеется выдержка из определения Московского областного суда от 12.01.2012 по делу №33-566/2012(33-29450/201 1 : “Из материалов дела явствует, что квартиры: N являются совместной собственностью, при этом в голосовании принимал участие один из собственников указанных жилых помещений, несмотря на это его голос был посчитан, исходя из всей площади квартиры. Между тем голосовавшие лица не имели договоренности, соглашений и договоров друг с другом по управлению общим имуществом, предусмотренных положениям и ст.244 – 247 ГК РФ , а также голосовавшие собственники квартир не имели доверенностей от других собственников, в связи с чем согласно обоснованным выводам суда голосов, участвовавших в голосовании было менее 50%.

    Подсчёт голосов на ОСС при общей долевой собственности

    При подсчёте голосов участников общей долевой собственности количество голосов этих собственников должно соответствовать принадлежащих им долям в праве на жилплощадь. Например, жилплощадь равна 45 кв.м. и на ОСС проголосовал только один из собственников с долей ⅓ данного помещения в МКД. Тогда этот собственник обладает только 15 голосами, которые должны быть учтены при подсчёте голосов.

    Например, Саратовский областной суд в апелляционном определении от 27.07.2012 №33-3710 пришёл к выводу, что из-за отсутствия кворума ОСС признано недействительным для выбора способа управления МКД. Также суд сослался на тот факт, что некоторые участники голосования являются собственниками только по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилплощадь в доме. Но, как выяснилось, при проведении подсчёта голосов на ОСС их голоса были посчитаны без учёта долевой собственности. Это не легитимно и неверно.

    Ещё в одном судебном прецеденте установлено, что при подсчёте голосов на ОСС собственников нескольких жилых помещений их голоса были учтены как единоличных собственников жилых помещений в доме. Но указанные квартиры по данным Росреестра находились в общей долевой собственности. При этом, остальные участники общей долевой собственности в указанных жилых помещениях в голосовании участия не принимали.

    На основании изложенного суд пришёл к выводу, что голоса указанных лиц при подсчёте результатов голосования ОСС должны были быть учтены пропорционально долям проголосовавших собственников в праве общей долевой собственности на жилплощадь ( апелляционное определение Мурманского областного суда от 15.08.2012 по делу №33-2032 ).

    Резюме

    Поэтому очень важно вести правильный подсчёт голосов результатов проведённого общего собрания собственников. От этого напрямую зависит наличие кворума на собрании или его отсутствие. Следовательно, зависит и исход общего собрания собственников.

    Вот почему мы рекомендуем управляющим организациям проверять документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество перед общим собранием, и вносить эти данные в реестр участников ОСС. Тогда вы точно будете знать, какой процент голосов учитывать исходя из площади того или иного помещения. И никаких претензий со стороны собственников или контролирующих органов к вам не возникнет. Собрание и принятые на нём решения будут абсолютно легитимными.

    Общее собрание собственников: готовим документы

    Как сделать имущественный паспорт дома

    Каждый собственник квартиры имеет право участвовать в решении вопросов, касающихся его и его соседей.

    Например, можно организовать парковочные места на придомовом участке, проконтролировать капитальный ремонт, получать доход от рекламы в подъезде или сменить управляющую компанию.

    Все эти и многие другие вопросы решаются голосованием на общем собрании собственников. По закону такое собрание в каждом доме должна регулярно проводить управляющая компания. На практике многие УК саботируют эту обязанность: не уведомляют жильцов о собрании, рисуют протоколы и делают то, что выгодно им.

    Чтобы взять управление домом в свои руки, нужно организовать собрание собственников самостоятельно. Должен предупредить: провести общее собрание собственников с нуля и в первый раз — сложно, муторно и дорого. Будьте готовы потратить не меньше месяца на подготовку и не меньше 30 000 Р на документы и оповещение всех собственников.

    Зато, если все пройдет удачно, все расходы можно будет взыскать с УК. А главное — отныне никто не сможет воровать ваши деньги и диктовать неудачные решения.

    В предыдущей статье я писал о том, что УК вам должна. Теперь расскажу, как подготовить документы для общего собрания собственников. А в следующей статье напишу, как провести собрание собственников и заставить УК работать.

    Основано на горьком опыте

    С 2017 года я развиваю проект « Собдома-рф », в рамках которого помогаю людям организовать самоуправление в многоквартирных домах. За это время я помог организовать больше 500 общих собраний собственников в домах Москвы, Санкт-Петербурга, Рязани, Калуги, Ярославля, Калининграда, Новосибирска, Южно-Сахалинска и многих других городов. Еще мы с единомышленниками консультируем людей по всем вопросам, связанным с ЖКХ. На основе этого опыта родилась инструкция.

    Провести общее собрание собственников сложно

    Две самые сложные задачи при подготовке общего собрания — уведомить о собрании 100% собственников в доме, а затем правильно подсчитать их голоса.

    Многоквартирный дом состоит из жилых и нежилых помещений: квартир, комнат, подвалов, чердаков. У некоторых помещений есть собственники, другие — общее имущество. Или муниципальное, если принадлежат городу.

    Уведомлять всех без исключения собственников обязательно, если вы проводите собрание по собственной инициативе. Неважно, владеет человек пентхаусом на последнем этаже дома, крохотной каморкой в коммунальной квартире или магазином в подвале. Неважно, живет он по адресу регистрации или улетел в Антарктиду к пингвинам. Если у человека в собственности любое помещение в вашем доме — он должен знать о собрании и имеет право голосовать на нем. Если кого-то не предупредят о собрании, решения такого собрания позже смогут обжаловать в суде — те самые обиженные собственники или УК, которая не хочет изменений.

    Вторая сложность — подсчет голосов. У каждого собственника в доме количество голосов разное. Это зависит от доли, которая ему принадлежит. При подсчетах учитывается площадь только тех помещений в доме, что находятся в чьей-то собственности. Жилые они или нежилые, неважно.

    Читайте также:  Как узнать задолженность по лицевому счету за газ?

    ч. 1 ст. 46 ЖК РФ про решения общего собрания собственников многоквартирного дома

    Например, у владельца подвального магазина площадью 200 м² будет в четыре раза больше голосов, чем у владельца квартиры площадью 50 м². Для собственников комнат в коммуналках количество голосов считают по более сложной формуле. Ее я подробно разберу в следующей статье.

    Что такое имущественный паспорт дома

    Чтобы узнать, сколько собственников придется оповестить и как считать их голоса, вам понадобится документ, который я называю «имущественный паспорт дома». К сожалению, сейчас такого документа официально не существует. Придется составлять его самостоятельно.

    До 2017 года для каждого дома был документ, который назывался «кадастровый паспорт многоквартирного дома». Он содержал список всех зарегистрированных помещений в доме. Вело его БТИ — бюро технической инвентаризации.

    Параллельно с кадастровым паспортом существовала база правообладателей в Минюсте и Росреестре. Чтобы провести собрание, достаточно было запросить оба документа, сверить их и получить готовый список собственников.

    В январе 2017 года эти две базы решили объединить при создании ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. В процессе объединения потерялось огромное количество данных по помещениям и собственникам. Базы смешали, но не уточняли. То, что получилось, называется «выписка из ЕГРН по объекту капитального строительства».

    Но полагаться на такую выписку опасно, потому что она может не соответствовать действительности. Обычно часть помещений там не указана, у других указаны ошибочные или неактуальные номера или даже сразу несколько номеров вместо одного. Если организовать собрание по такой выписке, его результаты потом легко оспорят в суде. Я не веду статистику, как часто информацию в выписке приходится уточнять, но по моим ощущениям так бывает в девяти случаях из десяти.

    Если вы хотите составить нормальный реестр собственников своего дома, где будут учтены все помещения и их актуальные владельцы, придется потратить немало времени и денег, а также проявить смекалку.

    1. Получить реестр собственников в вашей УК.
    2. Запросить в ЕГРН выписку по объекту капитального строительства.
    3. Вручную найти информацию, которой нет в выписке, экспериментируя с неправильным написанием адреса дома и типа улицы.
    4. Проверить каждый из кадастровых номеров, которые нашли, в разделе справочной информации по объектам недвижимости.
    5. Подготовить итоговую таблицу со всеми кадастровыми номерами объектов в доме.
    6. Запросить в ЕГРН платную выписку по каждому из номеров.

    Каждый шаг инструкции важен. Если вы что-то упустите, например в третьем пункте найдете не все кадастровые номера в дополнение к выписке, то результаты собрания могут аннулировать.

    По моему опыту, проводить собрание в доме, где уже пытались наладить самоуправление и ошиблись в составлении имущественного паспорта и реестра, гораздо сложнее, чем делать это с нуля. Если вы рискнете пойти против недобросовестной УК, но недостаточно подготовитесь, то УК обратит внимание на ваш дом и будет в дальнейшем вставлять палки в колеса. У меня бывало так, что орган государственного имущества, лояльный к УК, отказывался голосовать за помещения, находившиеся в городской собственности, и из-за этого не набирался кворум. Поэтому будьте внимательны: первое собрание — самое важное.

    Зачем запрашивать реестр в УК

    По закону реестр собственников многоквартирного дома должен храниться в управляющей компании. УК обязана регулярно обновлять его, а также предоставлять собственникам по письменному заявлению.

    Однако в нашей практике ни одна УК ни разу не предоставила качественный реестр собственников. Они не следят за актуальностью данных. Люди переезжают, продают квартиры, а в реестре УК копятся «мертвые души». Использовать его для оповещения собственников нельзя: такое собрание потом с легкостью признают недействительным.

    И все же сделать запрос в УК необходимо, потому что после собрания вы обязаны приложить к протоколу реестр собственников. Этот реестр должен быть заверен печатью и подписью УК.

    Если вы соберете реестр с нуля и принесете УК на подпись, скорее всего, они откажутся это делать. Я действую так: прикладываю к реестру, выданному УК, свой список и называю его «Документ корректировок к реестру собственников». УК в этой ситуации оказывается перед выбором: либо признать, что нарушили лицензионное требование и выдали ерунду вместо подлинного реестра, либо подписать актуальный реестр и замять дело. Иногда они подписывают, иногда нет. Если вам не подпишут — все равно проводите собрание.

    После собрания нужно будет сдать реестр УК вместе со своим реестром в ГЖИ. Обычно ГЖИ потом заставляет УК внести корректировки в свой реестр.

    Запросить реестр в УК можно лично в канцелярии или через электронную приемную на сайте управы вашего района. Отказать вам не имеют права, это регламентировано федеральным законом № 59. Если вы пришли с заявлением в рабочее время, а вам отказывают, смело пишите заявление в прокуратуру.

    В течение пяти дней после подачи заявления УК обязана предоставить документ: лично, по электронной или обычной почте. Как именно это будет сделано, УК выбирают сами, а вас должны проинформировать о выбранном способе.

    Как составить перечень имущества в доме

    Реестр, который выдаст УК, нужно вручную проверить с помощью справочной информации по объектам недвижимости. Это отдельный раздел на сайте ЕГРН.

    Сначала запросите выписку по объекту капитального строительства. В ней должны быть указаны кадастровые номера всех объектов в доме: квартир, комнат в коммуналках, подвалов, чердаков и даже трубопровода.

    Скорее всего, в выписке будут указаны не все помещения, а только те, что не потерялись при переносе данных. Остальные кадастровые номера нужно добывать вручную.

    Официальных и простых способов получить эти номера не существует. Но я за годы работы в « Собдома-рф » придумал несколько вариантов. Например, попробуйте вбить адрес дома со всеми возможными опечатками. Вместо «Космодамианская» напишите «Космодамиянская», «Космодемианская», «Космодамьанская» и так далее. Вместо номера дома « 4/22 » — « 4-22 », или просто «4», или просто «22». Полезут помещения, которых не было, когда вы вводили правильное название улицы.

    Очень популярный случай — ошибка из-за буквы ё: «Филёвская» и «Филевская» — это, по мнению ЕГРН, разные улицы. А еще бывают улицы с порядковыми номерами: «первые», «вторые» и «третьи». Бывают улицы «малые» и «большие», «верхние» и «нижние».

    Читайте также:  Проверка счетчиков воды управляющей компанией

    С улицей 1905 года в Москве у нас было целое развлечение. В справочной информации у нее более 10 вариантов написания, включая экзотику типа «Улица Тыс.Девят.Пятого года» — именно так, с одним пробелом. Еще хуже пришлось с улицей Зои и Александра Космодемьянских. Только на перебор вариантов ушло несколько часов.

    Можно также поэкспериментировать с графой «Тип улицы»: выбрать проспект вместо переулка и посмотреть, что будет.

    Все номера, которые удалось таким образом получить, перенесите себе в отдельную таблицу. Сверьте ее с реестром, который получили от УК. Если в реестре УК найдутся еще не учтенные вами номера, добавьте их в таблицу. Дальше понадобится каждый из них проверить.

    Как проверить, какое имущество в собственности

    Чтобы отделить кадастровые номера жилых помещений от номеров нежилых и узнать, в частной ли собственности эти помещения, вручную проверьте каждый из номеров в вашей таблице в той же справочной информации. Для этого впишите их в верхнее поле формы справки.

    Если номер относится к явно нежилому помещению, например канализации, исключайте его из списка. У таких помещений тоже могут быть собственники, например Мосводоканал. Но такие объекты предназначены для обслуживания дома, их собственники не участвуют в общем собрании и не голосуют.

    Если строка «форма собственности» пустая или вообще отсутствует, то это может быть общедомовое имущество. У такого тоже могут быть долевые собственники, но при подсчете голосов общедомовое имущество по умолчанию считается принадлежащим всем собственникам дома. Отдельно уведомлять по таким помещениям никого не нужно.

    Еще бывает, что в строке «Форма собственности» указано «государственное». Это значит, что квартира или другое помещение принадлежит городу. На собрания городские организации обычно никого не присылают, но уведомлять их надо — о том, как это сделать, я расскажу в следующей статье.

    Теперь выясним, сколько у помещения собственников: на собрание нужно будет позвать каждого из них. Для этого нажмите на красную стрелочку рядом с названием раздела «Права и ограничения».

    Бывает, что в разделе «Права и ограничения» написано «данные отсутствуют». Тут может быть два варианта. Либо это коммунальная квартира, либо квартира с так называемым ранее возникшим правом — то есть она была оформлена в собственность до 1 февраля 1998 года, до вступления в силу закона о государственной регистрации права, и с тех пор собственники не озаботились ее перерегистрацией.

    Чтобы проверить, коммуналка это или нет, необходимо еще раз сделать поиск по адресу.

    Если поиск по адресу квартиры выдает один результат, значит, квартира не коммунальная. По возможности срочно расскажите собственникам о необходимости зарегистрировать право.

    Можно попробовать найти собственников такой квартиры по реестру, который выдала УК. Если и в реестре УК написано «собственник не определен», то дальше можно не искать. Вряд ли тот факт, что вы не уведомили о собрании никому не известного собственника, будет аргументом против вас в суде.

    По результатам проверки каждого кадастрового номера заполняйте свою таблицу с итоговым списком объектов собственности в доме. В таблице должен быть указан кадастровый номер, тип помещения, этаж, площадь и номер квартиры, если удалось его найти.

    Если квартира коммунальная, все равно добавьте ее в таблицу и укажите площадь, но пометьте себе отдельным примечанием, какие комнаты в нее входят. Потом вы используете эту информацию, чтобы оповестить всех собственников и подсчитать, сколько у каждого из них голосов.

    Не забудьте добавить в таблицу те кадастровые номера, которых не было в выписке по объекту капитального строительства. Исключите те, у которых нет и не может быть собственников, вроде трубопровода и канализации.

    В конце еще раз сверьте то, что получилось, с реестром УК.

    Как получить данные о собственниках

    Если вы выполнили все пункты выше, теперь у вас есть максимально близкая к правде таблица всех помещений в доме. Осталось узнать, кто собственники этих помещений, чтобы затем оповестить их о собрании. Это вы отразите в отдельном документе — реестре собственников. Его тоже придется составлять вручную.

    Чтобы составить реестр, нужно запросить в ЕГРН отдельную платную выписку по каждому кадастровому номеру из получившейся таблицы. Этот шаг — самый затратный и по времени, и по деньгам.

    Чтобы запросить такую выписку, нужно войти на сайт ЕГРН под своим логином с госуслуг. Если аккаунта на госуслугах нет, зарегистрируйте его.

    Р ” loading=”lazy” data-bordered=”true”>

    Одна электронная выписка стоит 250 рублей и готовится не дольше трех рабочих дней.

    Если в полученной выписке указано, что сведений о собственности нет, значит, такая квартира не была приватизирована и собственников действительно нет. Никого извещать о собрании не нужно.

    Еще одно важное исключение

    Бывают квартиры, по которым данные в справочной информации отсутствуют. По таким я вообще не рекомендую заказывать выписки.

    Дело в том, что если эта квартира коммунальная, то выписка по ней целиком для проведения собрания не нужна: хватит выписок по комнатам, которые вы запросите отдельно. А если это не коммуналка, такая квартира может стать приманкой для черных риелторов — тех, кто на основании поддельных документов ворует квартиры. Если вдруг с такой квартирой что-то случится, все, кто интересовались ей, автоматически появятся в материалах уголовного дела. Конечно, за запрос выписки не осудят, но нервы потратите.

    При этом для проведения собрания выписка по квартире, по которой отсутствуют данные, не нужна: согласно официальному источнику, собственника у нее нет. Даже если это не так, вы всегда можете сослаться на Росреестр и будете правы.

    Данные о собственниках из полученных выписок перенесите в отдельную таблицу — это и будет ваш реестр. В нем должна быть отдельная строка на каждого собственника, в которой нужно указать номер и дату правоустанавливающих документов и его долю в квартире или комнате. Добавьте информацию из имущественного паспорта: кадастровый номер, тип помещения, этаж, площадь.

    Разница между имущественным паспортом и реестром в том, что в паспорте на каждое помещение одна строка, а в реестре на одно помещение строк может быть несколько — в зависимости от количества собственников. Все это понадобится, чтобы известить людей о собрании и подсчитать голоса.

    По моим подсчетам, чтобы подготовить всю эту информацию для стандартной пятиэтажки, нужно потратить больше 20 тысяч рублей на запросы всех документов и около суток непрерывной работы, не считая ожидания выписок из ЕГРН. Но главное — гарантировать, что получившийся документ точен, никто не может.

    Читайте также:  Как провести газ в деревню

    Если, прочитав этот раздел, вы поймете, что не готовы этим заниматься, — приходите к нам на «Собдома». Мы приготовим для вас подробный имущественный паспорт дома, каждая строчка которого будет подтверждена данными из ЕГРН. Сейчас эта услуга стоит в среднем от 2500 Р , но для каждого дома рассчитывается отдельно. Подготовка реестра собственников сюда не входит.

    Компенсировать расходы на наши услуги тоже можно за счет УК.

    На рынке есть и другие компании, которые помогают с такими проблемами, но я не возьмусь оценить, насколько добросовестно там подходят к работе.

    Как не сойти с ума во время подготовки к общему собранию

    С двумя таблицами на руках — имущественным паспортом и реестром собственников — можно переходить к практической части: поквартирному обходу, организации и проведению собрания и подсчету голосов. Обо всем этом я расскажу в отдельной статье.

    Но перед тем как переходить к практике, обзаведитесь союзниками. Организовать собрание в одиночку невозможно.

    Союзниками могут стать знакомые вам соседи и просто неравнодушные собственники. Поговорите со всеми, кого знаете, и попросите их порекомендовать других. Всех, кто выразил готовность помочь, спросите, что они умеют и готовы делать. Например, экономисты незаменимы при подсчете голосов, а бывший ведущий концертов, возможно, проведет и ваше собрание.

    Потенциально главный ваш союзник — председатель совета дома. О том, где его искать и как действовать дальше, читайте в следующей статье.

    Нюансы подсчёта голосов на ОСС

    Нередки случаи, когда управляющие организации сталкиваются с определёнными трудностями и проблемами при подсчёте голосов на общем собрании собственников. При этом, важно отметить, что некорректный подсчёт голосов на ОСС может привести к судебным спорам о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений МКД.

    Виды права собственности на недвижимое имущество

    Прежде чем перейти к подсчёту голосов на ОСС, необходимо определить виды права собственности на помещения в МКД. Поскольку именно от вида права собственности на недвижимое имущество зависит правильность подсчёта голосов на общем собрании.

    Например, если в квартире не один, а несколько собственников, то каждый из них будет обладать правом голоса пропорционально доле в праве общей собственности. Поэтому, если из какой-то квартиры на ОСС присутствовал только один собственник из двух или трёх дольщиков, то нельзя его голос засчитать за всех собственников данной квартиры, если у него нет доверенности от этих собственников. Из-за этого зачастую при неправильном подсчёте голосов может набраться или не набраться кворум, что впоследствии может быть оспорено в суде. В таком случае собрание будет признано недействительным.

    Недвижимое имущество может принадлежать собственникам на праве совместной и общей долевой собственности.

    Согласно ст.244 ГК РФ имущество в собственности двух и более лиц принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество признаётся долевой, если только закон не предусматривает образование совместной собственности на это имущество.

    В соответствии с п.1 ст.245 ГК РФ доли участников в праве общей собственности на недвижимое имущество могут определяться их соглашением или на основании закона. Если размер долей перечисленными способами не может быть определён, то они признаются равными.

    Интересно, что Гражданский Кодекс РФ не уточняет, в каком выражении определяется размер долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Однако из прецедентов правоприменительной практики вытекает точка зрения, которая позволяет выражать доли участников общей долевой собственности на недвижимое имущество и в дробях, и в процентах (постановление ФАС Московского округа от 07.03.2003 №КГ-А40/944-03).

    Аналогичное суждение содержится в п.5.18 Порядка заполнения формы “Сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов” (Приказ ФНС от 11.02.2011 №ММВ-7-11/ [email protected] ).

    Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат госрегистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.131 ГК РФ).

    В соответствии с Правилами ведения ЕГРП обязательно указывается размер доли в праве общей собственности (Приказ Минэкономразвития №765 от 23.12.2003 года). Эта норма определяет указание размера доли в виде правильной простой дроби.

    На основании этой нормы некоторые суды отменяют решения нижестоящих судебных органов, в которых размер доли в праве на недвижимость указан в процентах (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 №04АП-3334/07).

    Как видно из приведённых выше примеров, указание в договоре размера доли в праве общей собственности в виде процентов иногда приводит к судебным спорам. Поэтому целесообразнее указывать в договоре мены размер долей участников общей долевой собственности в виде правильных дробей.

    Также существует совместная общая собственность в праве общей собственности на недвижимость, когда несколько человек вместе и по своему усмотрению могут пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе. Как правило, совместная собственность на недвижимость возникает у супругов (ст.256 ГК РФ), если она приобретена в период брака.

    Существует другой вариант совместной собственности на недвижимое имущество, который возникает при приватизации жилплощади совместно проживающими людьми не зависимо от их родственных связей. В бланке договора приватизации есть графа, позволяющая собственникам определить, в какую собственность они хотят перевести свою недвижимость: совместную или долевую.

    Как подсчитать голоса собственников на ОСС

    Подсчёт голосов собственников на ОСС, как мы уже писали выше, зависит от вида права собственности на недвижимое имущество. Рассмотрим подсчёт голосов на общем собрании при голосовании участников общей совместной и долевой собственности.

    Подсчёт голосов на ОСС при общей совместной собственности

    Участники общей совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, вместе владеют и пользуются общим имуществом (ч.ч.1, 2 ст.253 ГК РФ). Распоряжаться совместным имуществом может любой из собственников по согласию остальных независимо от того, кем из участников совершается сделка.

    Суды считают, что при подсчёте голосов на ОСС учёту подлежат голоса всех участников общей совместной собственности (при соглашении между ними), если на общем собрании принял участие хотя бы один из них. Таким образом, один собственник на праве общей совместной собственности действует по согласию всех её участников. Поэтому его голос будет считаться как 100% присутствие собственников определённого жилого помещения в МКД.

    Имеется выдержка из Апелляционного определения Самарского областного суда от 11.04.2013 по делу №33-3425/2013: “Если помещение находится в общей совместной собственности без определения долей у нескольких лиц, то по соглашению между ними их интересы представляет на основании оформленной надлежащим образом доверенности один из собственников, который и подписывает бюллетень (лист) голосования либо каждый собственник”.

    Читайте также:  Как узнать задолженность по квартплате?

    Но если между собственниками на праве общей совместной собственности на недвижимое имущество нет соглашения о совместном пользовании и распоряжении имуществом либо доверенности, оформленной надлежащим образом, то голос одного собственника нельзя засчитывать в принятии решения исходя из всей площади квартиры.

    Имеется выдержка из определения Московского областного суда от 12.01.2012 по делу №33-566/2012(33-29450/2011: “Из материалов дела явствует, что квартиры: N являются совместной собственностью, при этом в голосовании принимал участие один из собственников указанных жилых помещений, несмотря на это его голос был посчитан, исходя из всей площади квартиры. Между тем голосовавшие лица не имели договоренности, соглашений и договоров друг с другом по управлению общим имуществом, предусмотренных положениям и ст.244-247 ГК РФ, а также голосовавшие собственники квартир не имели доверенностей от других собственников, в связи с чем согласно обоснованным выводам суда голосов, участвовавших в голосовании было менее 50%.

    Подсчёт голосов на ОСС при общей долевой собственности

    При подсчёте голосов участников общей долевой собственности количество голосов этих собственников должно соответствовать принадлежащих им долям в праве на жилплощадь. Например, жилплощадь равна 45 кв.м. и на ОСС проголосовал только один из собственников с долей ⅓ данного помещения в МКД. Тогда этот собственник обладает только 15 голосами, которые должны быть учтены при подсчёте голосов.

    Например, Саратовский областной суд в апелляционном определении от 27.07.2012 №33-3710 пришёл к выводу, что из-за отсутствия кворума ОСС признано недействительным для выбора способа управления МКД. Также суд сослался на тот факт, что некоторые участники голосования являются собственниками только по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилплощадь в доме. Но, как выяснилось, при проведении подсчёта голосов на ОСС их голоса были посчитаны без учёта долевой собственности. Это нелегетимно и неверно.

    Ещё в одном судебном прецеденте установлено, что при подсчёте голосов на ОСС собственников нескольких жилых помещений их голоса были учтены как единоличных собственников жилых помещений в доме. Но указанные квартиры по данным Росреестра находились в общей долевой собственности. При этом, остальные участники общей долевой собственности в указанных жилых помещениях в голосовании участия не принимали.

    На основании изложенного суд пришёл к выводу, что голоса указанных лиц при подсчёте результатов голосования ОСС должны были быть учтены пропорционально долям проголосовавших собственников в праве общей долевой собственности на жилплощадь (апелляционное определение Мурманского областного суда от 15.08.2012 по делу №33-2032).

    Резюме

    Поэтому очень важно вести правильный подсчёт голосов результатов проведённого общего собрания собственников. От этого напрямую зависит наличие кворума на собрании или его отсутствие. Следовательно, зависит и исход общего собрания собственников.

    Вот почему мы рекомендуем управляющим организациям проверять документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество перед общим собранием, и вносить эти данные в реестр участников ОСС. Тогда вы точно будете знать, какой процент голосов учитывать исходя из площади того или иного помещения. И никаких претензий со стороны собственников или контролирующих органов к вам не возникнет. Собрание и принятые на нём решения будут абсолютно легетимными.

    Организовать и провести юридически грамотное общее собрание собственников помещений в МКД, подготовить к нему реестр собственников вы можете с помощью сервиса «ОСС на 100%», который в автоматическом режиме произведёт подсчёт голосов собственников. Узнайте, как работает сервис.

    Как считать голоса на общем собрании собственников жилья: пример расчета

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Обзор документа

    Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 февраля 2020 г. N 4751-ОГ/04 О требованиях к количеству голосов от общего количества голосов в многоквартирном доме для одобрения на общем собрании собственников условий договора управления

    Вопрос: Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в МКД принимает решение об условиях договора управления МКД, в том числе о цене договора.

    При этом ч. 1 ст. 46 ЖК РФ не содержит специальных требований к количеству голосов собственников на ОСС, необходимых для принятия этого решения. В связи с этим можно предположить, что для принятия соответствующих решений на ОСС достаточно простого большинства проголосовавших за выбор конкретной УК и размера тарифа голосов, при наличии кворума на ОСС в более чем 50% голосов.

    В то же время, существует правовая позиция, высказанная специалистами Минстроя РФ в письме от 06.09.2019 г. N 32453-ОГ/04, о том, что решение об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения должно быть принято более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

    В связи с этим прошу пояснить, требуется ли, по мнению Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя РФ, более 50% голосов от общего количества голосов в МКД для одобрения на ОСС условий договора управления (в части тарифа на содержание и ремонт жилья).

    Ответ: Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

    В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

    Таким образом, договор управления многоквартирным домом признается заключенным, если он подписан более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

    При этом следует отличать количество голов собственников, необходимых для заключения договора управления, от количества голосов собственников, необходимых для достижения кворума для принятия решения реализации способа управления путем выбора управляющей организации и заключения договора управления.

    Читайте также:  Оплата ЖКХ через Сбербанк Онлайн без комиссии

    Так, кворум для принятия решения о выборе способа управления и заключения договора управления достигается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

    В соответствии с частью 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

    На основании вышеизложенного, договор управления заключается во исполнение решения о заключении договора управления при достижении кворума, предусмотренного частью 1 статьи 46 ЖК РФ для принятия такого решения.

    Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

    В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

    Начальник отдела управления
    жилищным фондом и ОГЖН
    Л.Р. Егорова

    Обзор документа

    Минстрой указал, что договор управления многоквартирным домом признается заключенным, если он подписан более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

    При этом следует отличать количество голосов собственников для заключения договора управления от количества голосов для достижения кворума для принятия решения о реализации способа управления путем выбора УК и заключения договора управления. Кворум достигается большинством голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собственников.

    Договор управления заключается во исполнение решения при достижении кворума.

    Принятое на общем собрании решение является обязательным для всех собственников, в т. ч. для тех, кто не участвовал в голосовании.

    Голосование собственников многоквартирного дома — подсчет голосов

    В соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ЖК РФ) собственники многоквартирного дома должны организовывать общие собрания для решения вопросов, касающихся их владений, проводить голосования и корректный подсчет голосов.

    Решения на подобных сборах часто имеют очень важный характер, поэтому должны приниматься через справедливую процедуру голосования.

    Слабая осведомленность граждан в законодательстве РФ нередко провоцирует неправильный подсчет голосов или же делает вовсе невозможным данное мероприятие.

    С целью помочь читателям, сегодня наш ресурс предлагает к ознакомлению материал о том, как правильно проводится процедура подсчета голосов и собрания в целом.

    Законодатель о собраниях жильцов многоквартирных домов

    Законодательство о самоуправлении в многоквартирном доме

    Общее собрание собственников многоквартирного дома – это достаточно важное, в первую очередь, для самих жильцов мероприятие.

    Общая суть подобных сборов понятна практически любому человеку. Однако при рассмотрении темы более подробно важно использовать те понятия, которыми апеллирует законодатель в нормативно-правовых актах.

    Как было отмечено ранее, рассматриваемая нами тема полностью регламентирована ЖК РФ. Обобщая информацию из данного законодательного акта, можно выделить базовые понятия по сегодняшнему вопросу.

    Наш ресурс проделал эту процедуру и сформировал следующий перечень определений, крайне важных к рассмотрению для понятия сути рассматриваемого сегодня явления:

    • Многоквартирный дом (МКД) – это жилое строение, имеющее в своем составе два вида территорий: частная собственность жильцов данного дома (отдельные квартиры) и общая собственность, распределяющая между всеми жильцами данного дома и находящаяся под их присмотром (подъезды, лифты, приподъездные территории и т.д.).
    • Общее собрание собственников (ОСС) – это организованный сбор всех жильцов МКД или их большей части, направленный на решение всех вопросов, касающихся содержания их общей собственности.
    • Голосование – это единственная форма принятия решений на ОСС, порядок проведения которой регламентирован законодательством РФ и не может быть нарушен.

    Теперь, когда суть рассматриваемого вопроса более-менее понятна каждому, можно приступить к его более детальному разбору.

    В первую очередь, отметим, что ЖК РФ наделяет ОСС рядом основных полномочий. А точнее, следующими:

    • выбор способа управления МКД;
    • выбор управляющей компании (при отсутствии желания у жильцов дома самостоятельно следить за общей собственностью);
    • утверждение тарифов по организации ремонта общих владений и их содержания;
    • принятие решений относительно начала капитальных ремонтов;
    • решение ряда вопросов, которые так или иначе связаны с использованием, содержанием и управлением общей собственности жильцов МКД.

    Голосование на ОСС по конкретному вопросу осуществляется при соблюдении ряда условий, о которых пойдет речь ниже. Здесь же стоит отметить, что законно принятые решения на собрание обязуются исполнять абсолютно все жильцы МКД вне зависимости от того, принимали ли они участие в голосование или нет и совпадает ли их позиция с мнением большинства или нет.

    На данный момент существует два основных вида общего собрания собственников многоквартирного дома:

    • Первое – это сбор жильцов дома, в котором имеется управляющая компания. В таком случае абсолютно каждый собственник имеет право голоса.
    • Второе – это сбор жильцов дома, в котором используется форма управления «товарищество собственников жилья». В таком случае правом голоса наделены только собственники квартир в МКД, вступившие в данное товарищество в качестве его члена. Вступить в него имеют право все жильцы дома и делают они это исключительно по своему желанию.

    Примерно так, в общих чертах, но с сохранением всей сути, выглядит взгляд законодателя на ОСС МКД в России.

    Для более подробного ознакомления с сутью и принципами подобного мероприятия настоятельно рекомендуем изучить соответствующие статьи ЖК РФ или пройти консультацию у профессионального юриста.

    Процедура и правила голосования

    Голосование в многоквартирном доме — как считать голоса?

    После того, как с сутью общего собрания жильцов дома мы разобрались, можно более детально изучить процессуальную сторону голосования на таких сборах.

    В законодательстве РФ процедура голосования рассмотрена достаточно подробно. Но может быть понята далеко не каждым гражданином нашей страны, так как трактовка всех понятий осуществляется на непонятном обычному обывателю «юридическом языке».

    На самом же деле суть и общие принципы голосования на ОСС крайне просты и доступны к пониманию. Для более удобного ознакомления с процедурой собрания представим следующую информацию:

    • Во-первых, собрание жильцов может быть осуществлено в трех формах:
    • очный сбор, то есть собрание при непосредственном присутствии всех жильцов МКД;
    • заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в письменной форме со стороны каждого жильца МКД;
    • очно-заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в порядке и очного, и заочного сбора.

    Все виды ОСС являются абсолютно законными и правомочными. Главное, чтобы в процессе их проведения были соблюдены базовые нормы данной процедуры.

    • Во-вторых, при организации собрания и последующего голосования важно соблюсти кворум, то есть определенное количество жильцов, принимающих участие в сборе и непосредственно в голосование. Согласно действующим законам, кворум на ОСС определяется по площади жилья. В соответствии с ЖК РФ кворум считается соблюденным, если на собрание присутствуют собственники более 50 % жилой площади МКД. В противном случае проводить ОСС и, соответственно, голосование нельзя.
    Читайте также:  Проверка счетчиков воды управляющей компанией

    • В-третьих, то лицо, которое инициирует организацию собрания, обязуется уведомить всех жильцов МКД о предстоящем мероприятии, как минимум, за 10 дней до его проведения. Уведомление об ОСС должно быть оформлено в письменном виде заказным письмом. Инициировать собрание могут:
    • любой жилец МКД;
    • управляющая компания;
    • члены и полномочные лица товарищества собственников жилья.
    • В-четвертых, перед голосованием необходимо составить специальный реестр, в котором содержится следующая информация:
    • ФИО собственника из каждой квартиры, который присутствует на собрание или вместо него имеется представитель;
    • метраж квартиры каждого жильца, участвующего в ОСС.
    • Составить подобный реестр очень важно, так как именно с учетом данной информации определяется соблюдение кворума и проводится голосование.
    • И в-пятых, проведение самого голосования осуществляется с непосредственным участием всех присутствующих на ОСС жильцов. Принятие решений по насущным вопросам проводится только после их обсуждения всем собранием и определения целесообразности их выдвижения на рассмотрение.

    Как видите, процедура собрания и голосования не столь сложны к осуществлению. Главное в процессе их проведения – соблюдать определенные законодательством нормы данных мероприятий, которые подробно освещены в сегодняшней статье.

    Голосование собственников многоквартирного дома — подсчет голосов

    Как ведется подсчет голосов собственников на собрании?

    Отдельного внимания в процедуре общего собрания собственников многоквартирного дома требует, безусловно, подсчет полученных результатов.

    Порядок подсчета голосов достаточно прост, если разобрать его базовые принципы. Общий перечень таковых следующий:

    1. Подсчет голосов, полученных при голосовании жильцов на ОСС, осуществляется с непосредственным использованием составленного реестра и его данных. Согласно общепринятой норме, за один голос берется 1 квадратный метр владения каждого голосующего. То есть, если собственник, допустим Михаил, единолично владеет (или же совместно с женой) квартирой в 75 квадратных метров и проголосовал на собрание, то от его имени засчитываются те же 75 голосов в общей перечень подсчета таковых. А, к примеру, другой жилец – Ирина, владеет квартирой 40 квадратных метров совместно со своим бывшем супругом на правах долевой собственности в равных частях, то в таком случая за голоса Ирины считается та часть метража ее собственности в МКД, которая находится в ее официальном владении, то есть 20 квадратных метров.
    2. В процессе голосования жильцы МКД имеют право голосовать либо за решение возникшего вопроса, либо за его игнорирование, либо вовсе оставить свой голос при себе. Таким образом, при подсчете голосов учитываются три базовых единицы: «ЗА», «Против» и «Воздержался».
    3. Как правило, подсчетом голосов, полученных в голосование на ОСС, занимается инициатор данного мероприятия. Подсчет голосов на общем собрании собственников МКД проводиться по формуле. Окончательное решение принимается по большинству полученных в ходе голосования голосов с учетом тех жильцов, кто в нем участвовал. Например, на ОСС МКД площадью 4500 квадратных метров собрались собственники 3000 квадратных метров. За решение возникшего вопроса конкретным способом проголосовали жильцы, владеющие общей площадью в 2200 квадратных метров. Таким образом получается: (2200 * 100 %) / 3000 = 73,3 % — жильцов проголосовали за решение вопроса, значит оно и будет принято в обязательному исполнению.

    Сколько нужно голосов собственников для принятия решения?

    Важно! ЖК РФ четко регламентирует, что для решения ряда вопросов на ОСС необходимо получить не менее 2/3 голосов. Данный момент стоит учитывать и внимательно изучить соответствующие статьи кодекса перед началом собрания.

    В целом, подсчитать голоса, полученные в процессе голосования на общем собрание собственников многоквартирного дома, достаточно просто. В данной процедуре необходимо лишь придерживаться представленного ранее алгоритма и действовать согласно нормам действующего законодательства.

    Нюансы мероприятия

    Как считать голоса собственников в многоквартирном доме?

    Резюмируя сегодняшний материал, наш ресурс решил представить читателям ряд нюансов процедуры голосования на ОСС, которые ранее упомянуты не были. Все они достаточно важны и требует обязательного ознакомления. Общий перечень таких особенностей имеет следующий вид:

    1. Обобщив представленный ранее материал, можно выделить все этапы в проведении ОСС, без осуществления которых законность сбора ставится под большой вопрос. Список таков:
    • Первый этап – составление уведомлений о проведении общего собрания на имя каждого собственника в МКД.
    • Второй этап – проведение самого собрания либо в очной, либо в заочной, либо в очно-заочной форме.
    • Третий этап – оформление реестра (протокола) собрания и подсчет голосов.

    Процедура дальнейшего рассмотрения решения, принятого на собрании собственников МКД

    1. Результаты, полученные в ходе голосования на ОСС, используются для решения возникших вопросов и их копии отправляются в управляющую компанию, а оттуда – Государственную жилинспекцию. Учитывая данные нюансы процедуры, ее инициатору важно позаботиться о законности проводимых мероприятий, иначе сбор будет обжалован и бесполезен.
    2. Стоит учитывать, что за несовершеннолетних лиц, даже если они являются собственником в МКД, голосуют их родители.
    3. Оформлять все протоколы, уведомления и реестры ОСС важно в форме, установленной законодательством. Подробней об этом говорится в приказах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
    4. Любое решение, принятое на ОСС МКД, может быть оспорено в судебном порядке заинтересованными в этом лицом. Главное в данной процедуре – иметь весомые доказательства, говорящие о неправомочности и незаконности полученных голосов.

    В остальном же общее собрание собственников нюансов не имеет. Надеемся, представленный сегодня материал дал ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в проведении ОСС!

    О видах общих собраний собственников МКД и его участниках вы можете узнать более подробно, посмотрев видео:

  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: