Приобретательная давность на земельный участок по ст. 234 ГК РФ

Приобретательная давность: как оформить право собственности

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.

Эксперты в статье:

  • Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
  • Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.

Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.

Условия для приобретения права собственности:

  • открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
  • непрерывное владение имуществом;
  • владение в течение установленного законом срока;
  • добросовестное владение имуществом.

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

  • подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
  • подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
  • подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
  • после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
  • получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.

«В подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований, направленных на установление права собственности в силу приобретательной давности, суды отказывают. Основной причиной отказа, как правило, является недоказанность одного из юридических фактов, необходимых для приобретения права собственности по ст. 234 Гражданского кодекса. К примеру, несоблюдение какого-либо из обязательных требований к факту владения», — говорит адвокат, основатель AVG Legal Алексей Гавришев.

Случай из практики Верховного суда

Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.

Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.

Читайте также:  Сколько стоит аренда земли?

В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.

Конституционный суд расширил понимание добросовестности для приобретательной давности // Поддержав подход Верховного суда

Сегодня Конституционный суд (КС) опубликовал важное постановление № 48-П о приобретательной давности. В нем он фактически подтверждает широкий подход гражданской коллегии Верховного суда (ВС) к добросовестности давностного владельца. По нему добросовестным будет тот, кто получил вещь от собственника на основании договора, однако сам так и не стал собственником (например, потому что переход права не был зарегистрирован). Эта концепция облегчает доказывание добросовестности и, вероятно, позволит чаще применять приобретательную давность. Однако сделано это, не мой взгляд, за счет снижения определенности относительно того, кого именно можно считать добросовестным. И в итоге все может обернуться тем, что суды станут применять приобретательную давность еще более ограничительно, чем сейчас.

Обстоятельства дела

В КС обратился Виктор Волков. Он приобрел участок с гаражом. Продавец обладал участком на праве пожизненного наследуемого владения. Письменный договор, судя по всему, не сохранился, так как его существование подтверждается только распиской в получении денег. Переход права зарегистрирован не был.

Суды отказались признавать за Виктором Волковым право собственности в силу приобретательной давности. Главное основание для отказа заключалось в том, что он недобросовестен, так не мог не знать, что не приобрел право собственности на спорный участок. Они сослались на п. 15 постановления Пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов № 10/22, называющий добросовестным того, кто, получая владение, не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Что сказал Конституционный суд

КС признал такой подход чересчур формальным и не отвечающим целям приобретательной давности, которые заключаются в возврате имущества в гражданский оборот. В постановлении КС сделан вывод, что если владелец участка приобрел его по сделке с прежним правообладателем, которая не привела к переходу права, и собственник не проявлял «намерения осуществлять власть» над участком, то «совершение такой сделки… само по себе» не может основанием для признания владельца недобросовестным.

Таков выявленный конституционно-правовой смысл ст. 234 ГК, и применять правила о приобретательной давности (ст. 234 ГК) следует впредь с учетом этого разъяснения.

Как видно, КС сформулировал резолютивную часть достаточно аккуратно. Он ответил на вопрос, можно ли определенные обстоятельства считать основанием для вывода о недобросовестности владельца.

Кажется поэтому, что сфера применения правовой позиции КС достаточно узка. Но было бы заблуждением считать так, ведь чтобы прийти к своему выводу КС пришлось в целом широко интерпретировать добросовестность, опираясь на несколько важных тезисов о задачах приобретательной давности. Разберу их по очереди и прокомментирую.

Приобретательная давность защищает публично-правовые интересы

По мнению КС, приобретательная давность направлена на защиту «не только частных интересов собственника и владельца имущества, но и публично-правовых интересов, как то: достижение правовой определенности, возвращение имущества в гражданский оборот, реализация фискальных целей». В этом она отличается от защиты добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК, которая «направлена на разрешение спора собственника и добросовестного приобретателя» (т.е., видимо, на защиту исключительно (?) частных интересов).

Такое понимание приобретательной давности, судя по всему (КС прямо это не говорит), должно оправдывать ее широкое применение.

Мне этот подход кажется сомнительным. Нельзя сказать, что в ситуации, рассмотренной КС, существовала правовая неопределенность. Напротив, все было достаточно ясно: собственником вещи был муниципалитет. Это же будет справедливым для всех ситуаций, когда известно, кому принадлежит вещь, находящаяся в давностном владении.

Еще сомнительнее тезис о защите с помощью приобретательной давности фискальных интересов. Если известен действующий собственник, то бюджет никак не пострадает, ведь платить налоги должен он. Ну а если этот собственник — публичное образование (как в этом деле), то применение против него приобретательной давности не защищает фискальные интересы, а, напротив, угрожает им!

Читайте также:  Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения

Остается только мотив возврата имущества в гражданский оборот. Проблема «выпадения» имущества из оборота в России связана с коротким сроком исковой давности. Из-за ее истечения собственник довольно скоро, до истечения срока приобретательной давности, утрачивает возможность вернуть вещь. Но в таком случае есть два выхода: увеличить срок исковой давности или позволить владельцу стать собственником. КС выбрал второй вариант. Остается неясным, почему он является более верным с точки зрения Конституции и защиты публичных интересов.

В общем, объяснить широкое применение приобретательной давности публичными интересами довольно сложно, если истинный собственник имущества известен.

Добросовестность при давностном владении шире, чем добросовестность при виндикации

Это различие КС объясняет двумя соображениями. Первое связано как раз с тем, что приобретательная давность защищает публичные интересы, а виндикация — только частные (что само по себе сомнительно, но не буду здесь на этом останавливаться). Второе соображение связано с элементом срока. Статья 302 ГК говорит о защите добросовестного приобретателя. Здесь, по определению, добросовестность должна устанавливаться в момент приобретения. Давностное владение — это длящееся состояние, при котором собственник пассивен, а потому к добросовестности следует подходить более гибко.

Отсюда следует, что добросовестность может пониматься не только как незнание об отсутствии права у отчуждателя, что следует из ст. 302 ГК, но и как поведение владельца в течение давностного срока.

Опасность этого тезиса я вижу в том, что он позволяет заменить достаточно определенное понятие добросовестности менее определенным, при этом нарушая содержательную связь между двумя нормами закона (ст. 302 и 234 ГК). Более того, этот тезис создает риск ограничительного применения правил о приобретательной давности.

Остановлюсь на этих вопросах чуть подробнее.

Почему выявление добросовестности через поведение владельца мне кажется неопределенным? Ответ достаточно прост: потому что нет ясных критериев такого поведения. Сам КС не пытается их толком сформулировать (об этом чуть ниже). По сути, в резолютивной части он дает только отрицательный ответ, говоря, какие обстоятельства не свидетельствуют о недобросовестности. Отрицательные характеристики не могут определять понятие. В итоге получится, что каждый будет понимать добросовестность по-своему. Владельцы будут идти в суд, надеясь, что получат право собственности по давности владения. Судьи будут руководствоваться какими-то своими критериями. Споры будут продолжаться до бесконечности, и, похоже, Верховному и Конституционному судам придется еще не раз отвечать на обращения истцов, которым отказали в применении ст. 234 ГК. По сути, этим разъяснением КС как раз подорвал ту ценность, о которой он не раз говорил в постановлении, — правовую определенность.

Почему позиция КС может вопреки ожиданиям сузить сферу применения приобретательной давности? Все дело в том, что она покоится на одной достаточно опасной посылке: для определения добросовестности можно учитывать поведение владельца после того, как он получил контроль над вещью. Истории права известны случаи, когда применялся такой подход. Делалось это для того, чтобы признать недобросовестным владельца, который при получении владения был добросовестным, так как не знал, что не стал собственником, но узнал об этом впоследствии. «Последующая недобросовестность имеет значение» — так кратко формулировался этот принцип.

Этой проблемы позволял избежать подход, заложенный в Постановлении № 10/22, приравнивающий добросовестность для защиты от виндикации и добросовестность для приобретательной давности. Таким образом, он гарантировал, что требование добросовестности не будет применяться слишком широко, и при этом не нарушал связь между ст. 302 и 234 ГК.

(Кстати, в постановлении КС встречается фраза «требование о добросовестном заблуждении [владельца о наличии у него права собственности. — Прим. мое] в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот». Здесь можно отметить, что такого требования в Постановлении № 10/22 нет: оно говорит о заблуждении лишь в момент приобретения. Последующая недобросовестность не имеет значения. Поэтому опасения КС в этом отношении напрасны.)

Читайте также:  Публичная кадастровая карта 2018: новая версия

Добросовестность для приобретательной давности — это забота об имуществе и ненарушение прав иных лиц

В резолютивной части постановления КС говорит лишь о фактах, которые не могут быть основанием для вывода о недобросовестности. Это опасный подход, так как он не дает положительных ориентиров для практики. Судам говорят: если владелец знает о том, что не стал собственником по сделке, то это не повод считать его недобросовестным. Означает ли это, что его можно считать добросовестным? Тоже нет! Так кого считать в таком случае добросовестным? Некоторые подсказки можно найти в мотивировочной части постановления КС.

КС с одобрением ссылается на ряд определений гражданской коллегии ВС, в которых добросовестными признаются владельцы, длительное время обладающие вещью, заботящиеся о ней, несущие на нее расходы и не нарушающие при этом ничьих прав. Видимо, они должны наполнять новую добросовестность некоторым содержанием, очерчивая ее границы. Присмотримся к этим критериям внимательнее.

Имеет ли значение длительность обладания вещью? Если да, то добросовестным владелец становится не сразу, а через некоторое (длительное!) время. Тогда и срок давностного владения начинает течь не сразу, а только после истечения этого времени. Только непонятно, после какого. Такая интерпретация слишком неопределенна и потому не может быть принята. Поэтому остается признать, что под «длительным владением» КС понимает просто истечение срока давностного владения.

Важна ли забота о вещи? Очевидно, да. Но совсем не очевидно, что под ней понимать. Кто-то скажет, что это постоянный ремонт, улучшение имущества. Кто-то — просто проживание в нем и «тушение пожара» по мере необходимости (протекла крыша — отремонтируй). Ну и мало кто согласится с тем, что простое проживание в доме должно признаваться заботой о нем. Предугадать вывод судов сложно. Мы оказываемся в ситуации неопределенности. И совсем непонятно, почему мы будем «наказывать» непризнанием права собственности того, кто живет в доме, не проявляя заботы о нем. Он явно заинтересован в использовании имущества больше, чем собственник! Нет ли здесь нарушения публичных интересов, о которых должна заботиться приобретательная давность?

Но главное — а не стоит ли применить этот критерий заботы и к тем добросовестным владельцам, которые не знали, что собственниками не являются, т.е. к тем, кто был субъективно добросовестным при получении имущества? Уверен, что многие судьи не устоят перед таким соблазном, особенно если речь будет идти о публичной собственности. Вполне вероятно, что забота будет интерпретирована ими как существенные вложения в имущество и, таким образом, публичная собственность будет защищена от перехода в частные руки.

Остается последний, отрицательный, критерий — отсутствие нарушения чужих прав. Он в постановлении проиллюстрирован обстоятельствами из дела заявителя. Муниципальное образование не зарегистрировало свое право собственности, уклонилось от участия в деле, не заявляло иска о признании права собственности. «Исходя из этого владение [Виктором Волковым] земельным участком не может рассматриваться как нарушающее права муниципального образования», — резюмирует КС.

Я вижу две проблемы в таком рассуждении.

Во-первых, оно сужает понимание неправомерных действий. Вполне естественным мне кажется считать неправомерным любое использование чужого имущества без согласия его собственника. С точки зрения КС, это не так. Мои действия не будут нарушать право собственника, если он в течение какого-то времени не протестует против них. В течение какого времени — это неясно. Возможно, в течение срока исковой давности? Но как тогда быть, если собственник заявил иск, а ответчик на исковую давность не ссылается? Может ли суд отказать в иске, посчитав, что ответчик не нарушал право собственника, потому что последний долго не проявлял интереса к имуществу? Нет нарушения права, нет и права на иск! А как быть с негаторным иском, для которого нет исковой давности?

Во-вторых, получается, вывод о добросовестности давностного владельца будет зависеть не только от его действий, но и от действий собственника недвижимости. Ведь если собственник проявляет какой-то интерес к своему имуществу, например зарегистрировал право на него по истечении исковой давности, то владелец будет нарушать его право, а потому не должен считаться добросовестным. Учет поведения собственника после утраты им владения, на мой взгляд, противоречит самой идее приобретательной давности как способа приобретения права собственности, основанного на факте длительного владения, т.е. на действиях приобретателя.

Читайте также:  Как по адресу узнать кадастровый номер объекта недвижимости

Как можно было бы поступить Конституционному суду

Вместо расширения понятия добросовестности КС мог сделать то, с чем согласилось бы большинство комментаторов: признать ст. 234 ГК неконституционной в той мере, в которой она не позволяет стать собственником недобросовестному владельцу, каковым и был Виктор Волков. Такая позиция КС вынудила бы внести, наконец, в эту статью поправки, допускающие недобросовестное давностное владение. Этим бы КС сослужил бОльшую службу правовой определенности, о ценности которой он несколько раз высказывался в постановлении.

Еще один вариант предлагал Константин Скловский в своей статье: дать такому владельцу по сделке иск о признании за ним права, конвалидирующий недостатки формы сделки. Об этом он писал в своей статье, размещенной на Закон.ру.

Какие тезисы из мотивировочной части постановления надо поддержать

Этот пункт очень важен, так как тезисы могут ускользнуть от внимания судов. Поэтому считаю необходимым их выделить.

1. Если собственнику отказали в иске по ст. 302 ГК, то добросовестный приобретатель становится собственником. Причем, неважно, идет ли речь о недвижимом или движимом имуществе. Эта позиция уже есть в Постановлении № 10/22, но важно, что она прозвучала и от КС.

2. Презумпция государственной собственности на землю не означает недобросовестности всех владельцев публичных участков. КС обосновывает эту идею через равенство публичных и частных субъектов гражданского права. Если мы допускаем приобретение по давности участков, от которых фактически отказался частный собственник, то так же следует поступать и в отношении участков, принадлежащих публичным образованиям.

Актуально ли постановление Конституционного суда сейчас

КС высказал свою позицию в отношении приобретательной давности, которая истекла до начала этого года. Он подчеркивает в постановлении, что законодательство не содержит определения добросовестности для приобретательной давности. В этом году такое определение появилось в п. 6 ст. 8.1 ГК:

«Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него».

В связи с этим между Романом Бевзенко и Андреем Рыбаловым уже возник спор о том, применима ли новая позиция КС к давностному владению, которое продолжается после начала 2020 года? Андрей Рыбалов считает, что п. 6 ст. 8.1 ГК говорит только о частной ситуации и не исключает иное понимание добросовестности в других случаях (см. здесь).

Соглашусь с тем, что такое толкование возможно. Другой вопрос, является ли оно правильным? По уже изложенным причинам я в этом сомневаюсь. Думаю, что вернее было бы признать остальных владельцев недобросовестными и дать им возможность стать собственниками в силу приобретательной давности.

Что такое приобретательная давность?

Приобретательной давностью называют один из вариантов закрепления права владения. Этот вариант известен еще с эпохи римского права, в те времена его называли «usucapio» (получение по результату применения).

Согласно п.1 ст.234 ГК России: Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Так, для закрепления права владения, по истечению периода приобретательной давности предусмотрено наличие некоторых, обязательных условий:

  1. Владение собственностью, без утайки. При этом, гражданин целенаправленно не объявлять о владении такой собственностью, однако у окружающих не должно возникать никаких сомнений в его законных правах;
  2. Беспрерывное владение собственностью;
  3. Обладание на протяжении периода установленного Законом;
  4. Добропорядочное (исправное) владение. Сама по себе добропорядочность в данном случае, не опровергает презумпцию гос. собственности на участок земли (п.2 ст.214ГК России), ведь ограничение для покупки участков земли, зарегистрированных в гос. собственности, по давности обладания ставит граждан в заранее невыгодный статус с точки зрения публично-правовых образований, что практически разрушает принципы равноправия субъектов, предусмотренные гражданским правом;
  5. Владение собственностью, как своей. Подобный критерий обеспечивает защиту права собственности граждан, которые передали имущество третьим лицам, на основе договора временного использования. Так, невзирая на то, что арендатор добропорядочно, открыто и беспрерывно владеет собственностью, он не располагает правом обладания из-за истечения периода приобретательной давности.
Читайте также:  Сроки и стоимость межевания земельного участка

Передача гражданину имущества по договору (найма, хранения, безвозмездного использования. ), в рамках которого контрагент собственника получал собственность во временное обладание. Из чего следует, что даже если получатель имущества не хотел владеть им как собственным, не дает ему права узаконить владение, опираясь на истечение периода приобретательной давности.

В отечественной судебной практике, нередки отказы признания права собственности за владельцами земли, которые получили право пользования еще во времена СССР. В процессе произведения земельной реформы — утверждения Конституции РФ, закрепившей право частной собственности на участок земли (ст.9, ч.2; ст.36, ч.1, 2), — законодатель одновременно с процессом возрождения изучаемой формы собственности обеспечивал лицам возможность продолжать использовать, ранее предоставленные им участки на правах бессрочного использования, пожизненно-наследуемого обладания или же переоформления актуального правового титула. При этом, полностью исключалось не только авто изменение титулов прав лиц на землю (по их личной инициативе), так и любое ограничение права использования участка в связи с отсутствием перерегистрации имеющегося законодательного титула.

Для закрепления права собственности в рамках полномочий приобретательной давности, совершенно не обязательно, чтобы собственник произвел активность доказывающую отказ от недвижимой собственности. Достаточно того обстоятельства, что титульный обладатель на протяжении долгого периода самоустранился от владения объектом, не проявляет к нему никакого интереса, не исполняет обязанностей по его содержанию, из-за чего объект является заброшенным.

Почему дождаться завершения периода приобретательной давности, недостаточно?

Закрепления права владения по данному основанию, обусловлено несколькими критериями осуществления защиты прав собственника. Собственник конкретного имущества может не ведать о свих правах, не проживать в стране нахождения собственности и не иметь возможности самостоятельного управления. Кроме того, если подходить к разрешению таких задач формально, то и арендаторы жилой недвижимости, прожившие там несколько лет, оплачивавшие услуги и проводящие косметический ремонт, также могли бы претендовать на право собственности на городскую квартиру или частный дом.

Неприкасаемость собственности – это обязательная гарантия беспрепятственного применения каждым, собственных способностей и имущества для коммерции и иной не запрещенной финансово-экономической деятельности, реализации иных прав гражданина и корректного исполнения его обязанностей («собственность накладывает обязанности») на основе критериев законодательного равенства и справедливости, а также вытекающего из этого критерия добропорядочности участников правоотношений, включая активность в области гражданского оборота.

Согласно Конституции, никто не лишается своей собственности, иным способом, чем по решению уполномоченного суда. Термин «собственность», использованный в данной норме, охватывает не только лишь право владения, но и некоторые другие вещные права. Следовательно, рассматриваемой законодательной нормой обеспечивается защита не лишь прав собственности, но и имущественных прав, среди которых право бессрочного использования и даже пожизненно-наследуемого обладания землей.

Более значительных обоснований приобретательной давности, отечественное Законодательство не включает. Из-за этого, на практике возникают сложности истолкования закона, а также его применения в конкретных ситуациях. все статьи

В ГК поправят положения о приобретательной давности

Минэкономразвития России разработало поправки в часть первую Гражданского кодекса РФ, касающиеся порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Необходимость изменения законодательства в МЭРе объясняют следующими обстоятельствами. Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Читайте также:  Как поставить земельный участок на кадастровый учет

Данная норма требует соотнесения с пунктом 2 статьи 8.1 и пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, в которых определено, что все права на недвижимость должны быть зарегистрированы и возникают со дня госрегистрации. Следовательно, добросовестное владение чужой недвижимостью без регистрации прав на нее невозможно (не принимая в учет переходные правоотношения о ранее возникших правах, считающихся действительными вне зависимости от государственной регистрации (статья 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В свою очередь, без добросовестного владения невозможно и возникновение прав в порядке приобретательной давности.

В действующей редакции ГК РФ нет ясности относительно начала приобретательной давности, поскольку указанный срок зависит от истечения срока исковой давности. Срок исковой давности зависит, в свою очередь, от многих иных обстоятельств, в том числе субъективных: какой способ был выбран собственником для защиты своего владения, имело ли нарушение владения частичный характер или собственник был лишен владения полностью, имеются ли основания для восстановления исковой давности.

Неясно также и то, какие обстоятельство или документ свидетельствуют о завершении истечения приобретательной давности. С одной стороны, в пункте 2 статьи 234 ГК РФ говорится о необходимости регистрации прав за новым собственником недвижимости, а с другой стороны — непонятно, каким документом должно быть подтверждено наступление срока исковой давности.

Что касается приобретения прав на земельные участки в порядке приобретательной давности, то данная возможность существенно ограничивается положениями статьи 214 ГК РФ, предусматривающей, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Таким образом, любое фактическое владение земельным участком признавалось недобросовестным и не влекло возникновения прав в силу давностного владения (пункт 16 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Между тем в стране имеется значительное количество земельных участков, используемых гражданами фактически на протяжении длительного времени. Такое использование объясняется и тем, что во время Великой Отечественной войны были уничтожены документы, касающиеся ранее предоставленных в установленном порядке земельных участков, и тем, что в разное время по различным причинам (в том числе чрезвычайного характера) объекты капстроительства возводились в сжатые сроки без соблюдения правил отвода земельных участков, а также с нарушениями порядка предоставления участков в 50–80-х годах, особенно на условиях вторичного землепользования, т. е. участков, предоставленных бывшими колхозами (совхозами) или госпредприятиями своим работникам. Неоформленность земельных правоотношений препятствует оформлению прав на здания, их реконструкции, сокращает размер земельных платежей.

Сложившаяся судебная практика предусматривает необходимость постановки недвижимой вещи на учет в качестве бесхозяйной как условие для дальнейшего признания права частной собственности на нее, поскольку именно в этом случае возможно добросовестное владение такой вещью. Здесь суды опираются на положения пункта 3 статьи 225 ГК РФ. Это ставит фактического владельца в непредсказуемую зависимость от действий органов местного самоуправления. При этом муниципалитеты не заинтересованы тратить собственные средства на описание и постановку на учет имущества, в котором нет необходимости для решения вопросов местного значения, что не дает возможности для дальнейшего приобретения имущества частными лицами.

Как отмечают в МЭРе, еще более остро, чем в отношении земельных участков, стоит вопрос о приобретении прав в порядке приобретательной давности на сооружения. Например, права примерно на 720 000 км линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия на них правоустанавливающих документов. Этому есть целый ряд причин. Во-первых, вследствие ускоренной приватизации имущества, включаемого в уставный капитал, оно не было описано надлежащим образом, что привело к невозможности подтверждения прав на большое количество зданий и сооружений. Во-вторых, значительная часть сооружений была построена в 1970–1990-х годах так называемым хозяйственным способом, т. е. без получения разрешений и оформления постройки. В-третьих, в отсутствие правил технического подключения многие линейные объекты были построены застройщиками и переданы на обслуживание линейным компаниям без надлежащего оформления возникновения и перехода прав собственности.

Читайте также:  Как продать долю земельного участка

Общими чертами иностранного законодательства, регулирующего вопрос о приобретательной давности, являются требования открытости владения (правопритязания), продолжительного и непрерывного владения, к которому может добавляться срок признания владения предшественником фактического владельца. Другие условия — добросовестность владения, судебное признание права собственности в силу давности владения — не являются обязательными для этого правового института. Данные обстоятельства зависят от развитости системы регистрации прав, количества решений, которые предстоит принять по узакониванию недвижимости, находящейся в фактическом владении у граждан и организаций.

Законопроектом, в частности, сохраняется 15-летний срок приобретательной давности, однако в исключительных случаях вводится сокращенный срок (семь лет) приобретательной давности в отношении линейных объектов, являющихся объектами повышенной опасности или объектами, необходимыми для обеспечения населения коммунальными услугами, которые необходимо во всех случаях, на любом этапе жизненного цикла содержать в надлежащем состоянии.

Устанавливается, что течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, начинается со дня начала владения ими.

Если фактическое владение осуществлялось несколькими лицами, то в силу приобретательной давности у них может возникать общая долевая собственность на земельный участок или иную недвижимость.

Одновременно с поправками в ГК РФ предполагается принятие законопроекта, вносящего изменения в земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности.

Купил – владей

Статья 234 ГК РФ “Приобретательная давность” признана соответствующей Конституции РФ, но ей дано недвусмысленное толкование, обязательное к применению на всей территории страны. Соответствующий документ “РГ” публикует сегодня в номере.

С жалобой на положения указанной статьи в Конституционный суд обратился Виктор Волков из Московской области. В 1997 году он приобрел гараж в гаражном кооперативе, факт продажи подтверждается распиской прежнего владельца в получении денег.

Однако тому участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения.

Такой порядок существовал во время переходного периода 1990-х годов и установления права частной собственности на землю, поэтому на гараж и землю был оформлен договор купли-продажи.

С одной стороны, статья 234 Гражданского кодекса РФ декларирует, что “лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество”.

С другой стороны, есть разъяснение пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ.

– Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору, – указано в нем. При этом перечень договорных отношений не носит исчерпывающего характера – после указания “аренды, хранения, безвозмездного пользования” есть продолжение: “И т.п.”.

На этом основании суды общей юрисдикции отказались признавать Волкова собственником земли и гаражного бокса.

По мнению заявителя, такой формальный подход, когда слово “договор” перечеркнуло более 20 лет его добросовестного исполнения всех обязательств как члена гаражного кооператива и право собственности, гарантированного Конституцией РФ, недопустим.

– Значение разрешения моего иска далеко выходит за рамки конкретного дела, поскольку в подробной ситуации оказались многие владельцы гаражей.

И возникшая в связи с такой практикой применения статьи 234 ГК РФ массовая правовая неопределенность в правоотношениях, неразрывно связанных с гаражами, противоречит самой сути правового регулирования, – считает Волков.

– Так, только в нашем ГК “Орбита” таковыми являются 26 членов кооператива,- сказал заявитель.

Изучив обстоятельства дела, КС РФ встал на сторону добросовестного приобретателя.

Решение основано на ранее высказанных правовых позициях суда, а потому вынесено без проведения публичных слушаний.

Прежде всего суд напомнил, что понятие “имущество” в статье 35 Конституции РФ “никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда”, охватывает не только право собственности, но и иные вещные права.

Читайте также:  Как согласовать границы участка без согласия соседей

Следовательно, данной нормой гарантируется защита “и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком”.

Суд также напомнил свое решение 2001 года.

В нем было указано, что “в ходе проведения земельной реформы законодатель обеспечивал гражданам по их выбору возможность продолжать пользоваться ранее предоставленными им земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо переоформить имеющийся правовой титул”.

При этом во всяком случае исключалось как автоматическое изменение титулов прав граждан на землю (переоформление осуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.

– Различие критериев добросовестности применительно к правовым ситуациям приобретения имущества добросовестным приобретателем (статья 302 ГК РФ) и давностного владения (статья 234 ГК РФ) обусловлено их разными целями, – также указал КС РФ, – что требует от судов изучения фактических обстоятельств каждого конкретного дела, а это в свою очередь требует дифференцированного подхода при определении критериев добросовестности.

Что касается разъяснений пленумов, то в разъяснениях, ставших основанием для решения судов общей юрисдикции по делу Волкова, “указывается только на договоры, в которых контрагент собственника получал имущество во временное владение, то есть из природы договора следует, что получатель имущества не имел намерения владеть им как своим, указал Конституционный суд РФ.

В деле о владении гаражным боксом ситуация принципиально иная, поэтому оно подлежит пересмотру.

Статья 11.4. Раздел земельного участка

Статья 11.4 . Раздел земельного участка

ГАРАНТ:
Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 214-ФЗ в пункт 1 статьи 11.4 настоящего Кодекса внесены изменения

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 1 января 2019 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Информация об изменениях:

Пункт 5 изменен с 30 декабря 2020 г. – Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного развития, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Информация об изменениях:

Пункт 6 изменен с 27 июня 2019 г. – Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

6. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ статья 11.4 настоящего Кодекса дополнена пунктом 7, вступающим в силу с 1 марта 2015 г.

Читайте также:  Кадастровый номер по адресу объекта недвижимости

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в подпункт 2 пункта 7 статьи 11.4 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Статья 11.4 Земельного кодекса. Раздел земельного участка

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

4. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Комментарии к ст. 11.4 ЗК РФ

1. Пункт 1 разъясняет, что, по мнению законодателя, следует понимать под разделом земельного участка. При этом момент прекращения существования земельного участка как объекта прав в связи с его разделом следует связывать с положениями п. 2 ст. 11.2 настоящего Кодекса.

Читайте также:  Как продать долю земельного участка

2 – 3. Нормы п. п. 2 и 3 настоящей статьи имеют важное значения для решения вопроса соотношения прав на ранее существовавшие и возникшие в связи с разделом земельные участки. Обратим внимание при этом, что в случае раздела земельного участка, находящегося в собственности одного лица, законодатель определяет, что у него возникает право на вновь образованные земельные участки, тогда как при разделе земельных участков, находящихся в общей собственности, это право за сособственниками сохраняется. Заметим, что с правовой точки зрения между “возникновением” и “сохранением” прав имеется разница. Она заключается в отношении этих правовых сущностей к тому праву, которое существовало до определенных юридически значимых действий. Так, если мы говорим о возникновении права, мы подразумеваем, что право, имевшееся у лица ранее, прекратилось. Если же мы говорим о сохранении права, то сам собой напрашивается вывод о том, что нет речи о прекращении ранее существовавшего права. Если учесть, что право собственности – это совокупность определенных правомочий и обязательств собственника, причем не только принадлежащих ему по закону, но и таких, которые возникли и существуют в процессе реализации владения, пользования и распоряжения (например, ипотечные обязательства, обязательства по выплате налогов и т.п.), то категория “сохранение” права (в отличие от его “возникновения”) дает основания считать, что все эти правомочия и обязательства также сохраняются. Думается, что в комментируемых пунктах законодатель все же не намеревался поставить индивидуального собственника и лиц, обладающих общей собственностью, в разные правовые условия. Это согласуется и с положениями п. 6 ст. 11.8, определяющей отдельные нормы о возникновении и сохранении прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки.

Сам смысл и цели действий по разделу земельного участка (как и иных действий по образованию участков) направлены на изменение земельного участка как материального объекта прав, а не на категорическое изменение самих прав на земельные участки. Поэтому при толковании данной статьи, как и других статей этой главы, регулирующих сходные отношения, следует исходить из того, что право собственности на вновь образуемые земельные участки сохраняется у собственников вне зависимости от того, в общей или индивидуальной собственности находился прежний участок. Право собственности переходит на образованные участки без ущерба для себя.

4. Норму п. 4 можно считать определенной новеллой действующего законодательства, поскольку она предполагает, как можно понять из текста, конструкцию “участок в участке”. Новеллой является и понятие измененного земельного участка, часто используемое в данной главе. Правовое значение категории “измененный земельный участок” заключается в том, что не всякое изменение границ должно считаться основанием прекращения земельного участка и возникновения нового. С правоприменительной точки зрения введение новой категории “измененный участок” может иметь будущее. Имевшееся ранее излишне прямолинейное понимание действий по изменению границ участка порождало большое количество проблем.

5. Образование новых земельных участков при комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства является одним из последних действий по комплексному освоению, когда основные объекты недвижимости уже построены и необходимо определить, какие земельные участки должны возникнуть взамен предоставленного для этих целей. Образование земельных участков в этом случае заключается в разделе земельного участка, предоставленного для комплексного освоения.

Условия комплексного освоения земельного участка требуют от арендатора проведения землеустроительных работ по:

1) размежеванию территории в границах предоставленного в аренду земельного участка на основании документов планировки территории, в том числе образованию земельных участков, предназначенных для использования объектов инженерной инфраструктуры и подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность, необходимых для использования объектов капитального строительства (жилых домов, зданий социально-культурного и иного назначения);

2) определению границ земель общего пользования;

3) вынесению на местность устанавливаемых ограничений и обременений (размещение кабельных и иных линейных сооружений, установление сервитутов, др.).

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: