Отчуждение земельного участка: что это?

Что такое отчуждение земельного участка?

Отчуждение или передача земельного надела хозяином, третьим лицами возможно в соответствии с Гражданским кодексом РФ. В качестве владельцев участков земли могут быть не только обычные граждане, но и государство либо юридическая организация. Каждый из них может передать права на землю третьим лицам.

Что такое отчуждение земельного участка?

Понятие отчуждение участка рассматривается как передача прав на него, независимо от того по своей воле или по приходится их передавать, третьим лицам. Под отчуждением нельзя понимать передачу имущества без предоставления лицу прав на распоряжение участком по собственной воле.

Причины для передачи земли:

  • Сделки купли-продажи и другие виды сделок, в связи с которыми можно передать землю другим лицам;
  • Решения о конфискации, принимаемые государством;
  • Административные акты.

При передаче земли нужно знать, что некоторые из них не подлежат отчуждению, например, те, где расположены заповедники, воинские захоронения, национальные парки и других.

Виды отчуждения

В соответствии с понятием отчуждение выделяют два их вида:

  • Добровольное, решение по собственно воле;
  • Принудительное.

Кроме того, отчуждение бывает:

  • Безвозмездным, например, при передаче участка по дарственной;
  • Возмездным, возможна передача земли при продаже либо передаче государству.

Добровольное отчуждение

При добровольной передаче в собственность земельного участка гражданин по собственному желанию передает их третьим лицам.

Такая передача возможно в случае заключения:

  • Сделки о купле и продаже участка. Реализовать земельный надел можно в соответствии с ГК России ст.549-558, а также Земельным кодексом РФ. Земля продается как без построек, построенных на нем, так и вместе с ними. Если в договоре не указано что именно передается постройка в собственность, тогда и земельный участок автоматически передается в собственность;
  • Добровольного отказа. Собственник может обратиться в Регпалату с обращением об отказе от собственности участка. Отказ от наследования или от пожизненного пользования участком позволяет государству принять решение об его изъятии и предоставлении другому гражданину;
  • Договора мены. Земельный надел возможно обменять и на другое имущество, и на другой земельный участок;
  • Дарственной. Дарение совершается в пользу иных граждан, юридических организаций и муниципальных образований РФ. Одариваемый может отказаться от подарка либо принять его. В этом случае участок должен быть передан безвозмездно;
  • Договор постоянной или пожизненной ренты. По условиям договора гражданин, получивший участок, обязан выплачивать ренту в денежном выражении. Постоянная рента выплачивается пока гражданин не выплатит указанную в договоре сумму. Пожизненная рента предусматривает выплаты всю жизнь;
  • Внесение участка, как вклада в капитал (уставный, складочный, паевой). Право собственности переходит к юридическому лицу.
  • Завещания или по закону о наследовании. По закону наследники определяются в порядке очереди. По завещанию земельный надел перейдет в пользу указанного лица.

При добровольной передаче земля переоформляется на гражданина либо организацию, с которыми была заключена сделка.

Принудительное отчуждение

Переход имущества при принудительной передаче земли выражается путем вынужденного изъятия участка в собственность государства, региона, города, а также при обращении в суд.

Причины принудительного прекращения собственности:

  • Изъятие земельного надела. Такое решение принимается не менее чем за 1 год до данного действия. В некоторых случая при изъятии, гражданину может быть предоставлен такой же участок в другом месте либо могут возместить стоимость земли и сооружений на ней;
  • Конфискация участка. Данная причина предусматривает безвозмездное изъятие. Этот пункт имеет место быть, когда накладываются санкции и участок забирается в счет их погашения;
  • При ненадлежащем использовании земли. Данная причина возможна если собственник не исправляет факт ненадлежащего использования. Первоначально накладывается штраф и только если данное наказание не подействовала, то изымается участок.
  • Реквизиция участка. Он временно изымается государством, при этом выплачивается возмещение убытков.

Условия

Одним из условия является передача прав на землю третьему лицу, оформляя при этом гражданско-правовую сделку по переходу земли в собственность.

Другим условием считается оборотоспособность земли, которая имеет ограничения. Здесь имеются в виду различные заповедники, захоронения, национальные парки, которые не могут отчуждаться или продаваться. Также сюда относятся участки с ограниченным оборотом, такие как лесной фонд.

Порядок отчуждения земельных участков

Порядок отчуждения участков прописан в ст.52 Земельного кодекса РФ.

Порядок отчуждения выглядит следующим образом:

  • Оформление и получение бумаг о праве на собственность земли. Здесь должны быть указаны все данные об участке: его место положения, кадастровый номер, площадь и назначение.
  • Оценка стоимости земельного участка экспертными компаниями. При реальной оценке стоимости невозможно будет обмануть ни ту ни другую сторону сделки;
  • Независимая экспертиза земли. Такая оценка помогает найти реальную цену участка.
  • Получение выписки из Кадастра о коммуникациях, находящихся на участке;
  • Бумага об отсутствии на участке сооружений. Взять ее можно в БТИ по месту прописки.
  • Предоставление документов, таких как паспорт и свидетельства о браке, письменно оформленное согласие супруга/супруги на отчуждение участка, если гражданин состоит в браке.

Затем собственник оформляет права на землю и участок становится полноценной собственностью.

Зачастую при отчуждении зданий, которые находятся на земельном участке, участок тоже передается другому собственнику.

Читайте также:  Как правильно оформить дарственную на землю

Но в данном случае есть некоторые исключения:

  • Передача части сооружения, которая не выделяется вместе с земельным участком;
  • Передача сооружения, находящегося на участке, который был изъят из оборота.

Передача земельного надела без построек, которые на нем находятся, невозможно.

Решение об отчуждении принимается лицами, которые имеют в своей собственности участок либо властью, которая приняла решение о выкупе земли. Если собственник не согласен передать участок государству, то данный вопрос может решаться через суд.

Если отчуждение происходит путем изъятия участка, то этапы отчуждения выглядят немного иначе:

  • Государство выносит акт об отчуждении земли. Затем оно направляется в Росреестр;
  • Решение публикуется в СМИ, а также на официальном сайте;
  • Оповещение собственника об изъятии;
  • Оценка земельного участка независимым экспертом;
  • Между собственников и представителем государства заключается договор о передаче участка;
  • Выплата собственнику стоимости участка, либо выдача подобного земельного участка;
  • Оформление в Росреестре прав на собственность.

После этого сделка считается завершенной и государство может применять участок в своих целях.

Прежде чем соглашаться с изъятием участка необходимо удостовериться в следующем:

  • Решение, принято государством, законно и обоснованно, то есть имеет документы, которые могут подтвердить законность действия. К ним относят лицензии на недропользование, международный договор, ходатайство и другие официальные бумаги.
  • Срок действия решения еще не истек, он составляет 3 года;
  • Плату за участок предлагается реальная, а не с занижением стоимости. В стоимость должны входить не только земля, но и сооружения который на ней находятся.

При нарушении хоть одного из пунктов собственник имеет право обжаловать действия в суде и вернуть себе участок.

Отчуждение части земельного участка

Доля надела может быть предметом обязательственных, но не вещественных прав. Невозможно передать в собственность другого лица только долю участка.

Передача части участка возможна только если установить его границы, при этом регулирование данного действия происходит только по закону. Для этого необходимо отделить его от общего участка сформировав отдельный.

Доля участка земли может являться объектом договора ссуды, аренды или ипотеки. В кадастровом паспорте должен быть присвоен кадастровый номер новому участку, а также его площадь. Собственник земли может заложить ее часть в качестве залогового имущество по ипотеке или сдать в аренду.

Оформляя договор аренды к нему должны быть приложен план всего участка, а также должен быть указан размер части, которая сдается в аренду.

Существует понятие сервитут, то есть ограничение прав на пользование участком. Такие ограничения устанавливают на такие участки, которые считаются зоной проезда транспорта, а также путями где проходят линии электропередачи.

При вхождении в область сервитута доли участка, ограничения возможны на единый участок, с невозможностью его отчуждения.

Надел земли целиком или только его часть должны передаваться в собственность третьим лицам только при соблюдении всех правил и оформлением установленных документов.

Отчуждая земельный участок нужно правильно оформить все документы, возможно даже проверить их у опытного юриста, и только после этого передавать участок в собственность других граждан. Также нужно помнить, что попасться на крючок афериста легко, поэтому при передаче участка нужно руководствоваться законом.

Что такое отчуждение земельного участка?

Отчуждение земельного участка является частой процедурой, к которой прибегают граждане Российской Федерации. Она подразумевает под собой передачу прав собственности от одного владельца к другому. Какие основные моменты нужно знать при проведении данной процедуры? В каких случая она невозможна и какие земельные наделы подлежат процедуре отчуждения? Рассмотрим более детально в статье.

Важные аспекты

Отчуждение земельных участков – это утрата владельцем прав собственности в отношении земельного надела. Происходит данная процедура в рамках, установленных законом Российской Федерации. Право собственности на земельный участок может иметь физическое лицо, юридическое лицо, муниципалитет или же государство в целом. Владелец данного участка имеет полное право распоряжаться данным участок: дарить, продавать, переоформлять, отдавать в пользование. Гражданин может как добровольно отдать земельный участок, так и не по собственной воли (в принудительном порядке).

Что это такое

Согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка – это сделка, которая обязательно должна быть оформлена в установленном законом порядке, по её итогам право собственности от владельца переходит другому лицу.

Отчуждением не могут считаться сдача в аренду земельных наделов или доверенное управление правами земли, поскольку собственник остается прежний. А также:

  • Землю у владельца могут забрать по решению суда, когда его согласие и вовсе не нужно.
  • Отчуждение земельного надела классифицируется по признаку возмездной передачи прав.

Право собственности на данный земельный объект может перейти любому гражданину за определенное возмещение собственнику. Если же собственник не получает ничего в ходе передачи прав собственности, то такую сделку называют безвозмездной.

Отчуждение как и любая юридическая процедура должна быть регламентирована и имеет свои нюансы. В случае не соблюдения правил её могут признать недействительной.

Почему так происходит

Проводить отчуждение земельного участка нужно согласно Земельному Кодексу Российской Федерации, где прописан регламент и ограничения на земельные участки.

Читайте также:  Разделение земельного участка на два

Существует перечень земельных участков, которые не подлежат отчуждению:

  • заповедники;
  • места захоронения;
  • стратегические объекты;
  • другое.

Данная сделка обязательно должна быть оформлена документально. При добровольной передачи прав собственности стороны должны заверить у нотариуса договор. Если отчуждение происходит принудительно, то основанием такой процедуры будет документ, где будет описана причина отчуждения, основания и решение суда.

Обязательным условием завершения процедуры отчуждения является регистрация новым владельцем прав собственности на земельный участок. Согласно законодательству обязательно нужно внести изменения в ЕГРН.

Нормативное регулирование

Согласно статье 52 Земельного Кодекса Российской Федерации процедура отчуждения имеет свой порядок и условия.

Так, данная процедура должна проходить в рамках гражданско-правовых сделок. Основанием сделки также может быть и вынесенное решение суда или административный акт.

Согласно статье 27 ЗМ РФ есть определенные ограничения по обороноспособности земельных наделов. Как мы уже выше обозначили есть земли, которые не подлежат отчуждению.

Согласно статье 37 ЗК РФ владелец обязательно должен предоставить всю необходимую информацию о земельном участке при процедуре купли-продажи, обязательно стороны должны соблюдать все условия прописанные в договоре. Стоит также отметить, что стороны обязательно должны прописать в договоре в каких ситуациях договор может считаться недействительным.

В Федеральном Законе «Об обороте сельскохозяйственных земель» более детально прописаны все моменты на основе которых происходит купля-продажа земельных участков именно сельскохозяйственного назначения.

Порядок отчуждения земельных участков

Отчуждение земельного участка, который находится в частной собственности имеет свою процедуру, которая установлена законом:

  1. Намерение отчуждения земельного участка.
  2. Обоснования или установление условий перехода прав собственности на данный участок.
  3. Оформление и сбор всех необходимых документов для проведения данной процедуры.
  4. Регистрация прав собственности в Росреестре новым владельцем.

Какие бывают виды

Отчуждение земельных участков бывает следующих видов:

  1. добровольное;
  2. принудительное.

По большей части это классификация на основании субъекта проведения данной процедуры.

Добровольное

На добровольной основе отчуждение может быть:

  • по воле владельца земельного участка с передачей прав собственности муниципалитету или государству;
  • на основании гражданско-правовых сделок возмездного характера;
  • на безвозмездной основе.

В первом случае отчуждение может быть только по основаниям, которые предусмотрены в законах Российской Федерации. Какими же они могут быть?

  1. когда была осуществлена приватизация земельного участка;
  2. в результате продажи участка через аукцион;

Согласно законодательству Российской Федерации какие-либо ограничения по передачи земельного участка в право собственности на бесплатной основе не установлены, даже если между сторонами нет никаких родственных связей.

Обязательно нужно составить договор о передаче прав на участок и зарегистрировать его в Росреестре.

Добровольное отчуждение подразумевает под собой тот факт, что все права и обязанности, и текущее состояние земельного участка полностью переходит к новому владельцу.

Принудительное

В случае если отчуждение земельного участка происходит принудительно, важно понимать на каких основаниях:

  1. землю забирают под государственные нужды;
  2. изъятие земли по причине того, что владелец пользуется землей не по назначению или же нарушает правила землепользования;
  3. конфискация по решению суда из-за уголовного дела;
  4. изъятие по непредвиденным обстоятельствам (военное положение).

Законом предусматривается возмещение в денежном эквиваленте, если земельный надел был изъят не по вине собственника. Расчёт будет осуществляться согласно кадастровой стоимость земельного участка.

Обязательные условия

Отчуждение земельного участка с переходом прав собственности иному лицу должно соответствовать обязательным условиям, которые прописаны в законах РФ:

  • любые договоренности должны быть согласованы сторонами;
  • отчуждение происходит на участок, который указан в кадастровом плане;
  • сделку может проводить как собственник земли, так и доверенное лицо (обязательно должна быть доверенность от нотариуса);
  • отчуждать можно только тот участок земли, который не запрещён законодательством Российской Федерации;
  • при принудительном отчуждении должны быть обязательно указаны причины и основания.

Пошаговая инструкция

Данная процедура имеет ряд действий, который нужно соблюдать при добровольном отчуждении:

  1. взять выписку, которая будет свидетельствовать о праве собственности на данный участок земли;
  2. провести оценку земельного участка;
  3. получить кадастровый паспорт;
  4. получить согласие Госреестра на проведение данной сделки;
  5. получить справки на проведение реквизиции, если на территории земельного участка есть постройки;
  6. составить договор;
  7. подписать договор сторонами;
  8. заверить соглашение (договор) у нотариуса;
  9. зарегистрировать сделку в Росреестре.

Возникающие нюансы

В ходе проведения данной сделки могут возникнуть некоторые нюансы:

  • Во-первых, в результате отчуждения у собственника возникает запрет на любые действия касательного данного участка.
  • Во-вторых, собственник больше не может извлекать любые выгоды с данной земли.

В-третьих, у собственника больше нет никаких обязанностей, которые связаны с владением участка, а именно:

  • не нужно платить налоги;
  • не нужно проводить технические мероприятия;
  • нет больше никаких обременений на землю.

Что касается части территории

Можно ли провести отчуждение части территории? Согласно законодательству Российской Федерации, отчуждаемая доля земельного участка обязательно должна быть выделена и только потом она может стать объектом, который подлежит любым манипуляциям. Выделенной долей собственник может распоряжаться по своему усмотрению.

Единственным моментом, который стоит учитывать, будет тот факт, что если собственник решит продать свою долю, то приоритет покупки будет у других долевых владельцев данного участка.

Находящегося в частной собственности

Если гражданин хочет провести процедуру отчуждения земельного участка, который ему принадлежит по праву частной собственности, то процедура может происходит в следующих случаях:

  1. если его желание имеет добровольную основу и он хочет передать участок другому лицу;
  2. если собственник решил отказаться от земельного участка;
  3. если участок будет принудительно отчужден в установленном законом порядке.
Читайте также:  Самовольный захват земли: что это такое и чем грозит

Без межевания

Согласно новым законам Российской Федерации провести любую процедуру передачи прав собственности без ранее установленного межевания нельзя. Сила данного закона распространяется на:

  • садовые участки;
  • участки частного владения;
  • дачные участки;
  • огороды;
  • участки индивидуального жилищного строения.

Если в участке нет плана межевания, и его границы не установлены в законном порядке, то его нельзя дарить, продавать, обменивать.

Без находящегося на нем здания

Согласно Земельного Кодекса Российской Федерации все построения на земельных участка неразрывно связаны с самим земельным участком.

Существует порядок, когда земли и здания на них могут отчуждать по отдельности:

  1. если отчуждается какая-то часть здания, которую нельзя выделить вместе с долей земли;
  2. если здание, которое подлежит отчуждения находится на земельном участке, который изъят из оборота.

При приватизации

В случае с приватизированными зданиями на земельных участках, гражданин обязательно должен перевести землю в аренду под строительство или выкупить надел, если земля является муниципальной собственностью.

ВС соединил земельный участок и объект недвижимости на нем

Фундаментальный принцип Земельного кодекса (подп.5 п.1 ст.1) de jure провозглашает «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», но de facto это не всегда соблюдается, что и произошло в деле обанкротившегося ООО «Агросервис». Представитель учредителей и единственный участник Роман Паскаленко счел соглашение с кредитором ООО «АлексиИнвест» по передаче недвижимости и проведенные им торги недействительными, так как земельный участок и объекты на нем в нарушение принципа единства были проданы разными лотами.

По словам старшего юриста компании RE Legal (группа компаний RE Group) Евгения Дружинина, принцип «имеет достаточно сложную судьбу» и носит компромиссный характер в российском законодательстве. «С одной стороны, для становления и развития рыночной экономики требовалось закрепить в законодательстве максимально возможную самостоятельность различных объектов, вступающих в гражданский оборот, — поясняет он. — Однако с другой — невозможно и нецелесообразно было «открещиваться» от концепции единой недвижимой вещи, в соответствии с которой расположенный на земельном участке объект недвижимости всегда играет второстепенную, зависимую от прав на земельный участок, роль».

С 2011 года «Агросервис» банкрот, продажа его имущества — единственный способ погасить долги перед кредиторами. Залоговый кредитор «АлексиИнвест» разделил его на четыре самостоятельных лота: земельный участок (3214 кв. м), производственный корпус (903 кв. м), здание холодильника (99,9 кв. м) и нежилое здание (75,1 кв. м). В октябре 2012 года на торгах удалось продать лишь земельный участок Мирославу Корякову, для продажи оставшихся лотов провели повторные торги в декабре того же года, где реализовать удалось только нежилое помещение и снова в пользу Корякова. Оставшиеся два лота были переданы «АлексиИнвест» по соглашению с «Агросервисом». Но кредитора итог торгов не устроил.

В феврале 2015 года арбитражный суд Московского округа по требованию «АлексиИнвест» признал недействительными торги в части продажи Корякову земли и нежилого здания на ней. Суд указал на несоблюдение принципа ст.35 Земельного кодекса (переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение). Именно на этой статье формировал свою позицию и Паскаленко в арбитражном суде Московской области, указывая, что «реализация отдельными лотами земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) не только нарушила требования закона, но и существенно снизила привлекательность предложения для потенциальных покупателей, что не могло не отразиться на цене отчуждения», кроме того, нарушает его собственные законные права и интересы. Однако ни АС Мособласти (Татьяна Потапова), ни Девятый арбитражный апелляционный суд (Валерий Быков, Валентина Мизяк, Эмиль Миришов), ни АС Московского округа (Елена Зверева, Людмила Власенко, Ирина Григорьева) Паскаленко не услышали, нарушения его прав не усмотрели.

Паскаленко позиция судов не устроила, и он пошел в Верховный суд. Экономическая коллегия в составе председательствующего Ивана Разумова, Ирины Букиной и Елены Зарубиной признала недействительным только соглашение сторон, в остальной части спор ушел на пересмотр. 21 июня стало известно, почему.

Экономколлегия ВС разъяснила нижестоящим судам, что процедурный характер торгов нарушен не был, однако это не исключает «возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера» по ст.449 ГК (основания и последствия признания торгов недействительными; редакция, действовавшая в спорный период). Более того, указала на нарушение принципа единства земли и объектов недвижимости соглашением между конкурсным управляющим «Агросервиса» и «АлексиИнвест». «Независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) [соглашение], нарушающее требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации», — говорится в определении.

Читайте также:  Сервитут на земельный участок: что это такое

Что же касается самого Паскаленко, тот, как считает «тройка» судей, имел право на защиту и как представитель учредителей, и как участник общества. «В отсутствие действующих органов управления должника, сформированных по корпоративным правилам, представитель учредителей (участников) не может быть лишен права защищать интересы должника как стороны договора в случае их нарушения другим субъектом, представляющим должника — конкурсным управляющим, заключившим от имени должника ничтожную сделку, — поясняет первый случай ВС. — Представителю учредителей (участников) должника должна быть предоставлена возможность оспорить соответствующую сделку и потребовать применения последствий ее недействительности». Что же касается второго, покупка недвижимости является более «привлекательной» для потенциальных покупателей, если продается вместе с землей, от чего ее стоимость повышается, поэтому Паскаленко «вправе претендовать на оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество» (ст.63 ГК).

Чаще всего конкурсные кредиторы и организаторы торгов более тщательно подходят к формированию лотов для продажи с торгов, чего в настоящем споре сделано не было, считает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Елена Тихонова. Такая неосмотрительность «может грозить конкурсному управляющему отстранением, а залоговым кредиторам — долгими судебными разбирательствами (как в настоящем деле), затягивающими процесс окончания дела о банкротстве», полагает она.

По словам Дружинина из RE Legal, Пленум ВАС еще в 2005 году дал разъяснения, что сделка по отчуждению земельного участка без строений, расположенных на нем, собственник которых один, ничтожна. Ничтожна и сделка по отчуждению только сооружений без связи с земельным участком[1]. Именно такой принцип был нарушен, по мнению эксперта, нижестоящими судами в настоящем деле.

[1] п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

Приобретение прав на земельные участки, занятые строениями, в контексте определения Конституционного суда от 11 февраля 2021 года № 186-О и Постановления 26.11.2020 г. № 48-П

В отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права. Таким образом в отношении объектов недвижимости один из критериев возникновения права собственности по давности владения – добросовестность заблуждения о наличия права собственности по сути возможен только в случае регистрации такого права собственности на основании ничтожной сделки, либо вследствие приобретения недвижимости у лица, получившего его по ничтожной сделки. В иных случаях возможность добросовестного заблуждения о наличии права собственности можно предполагать в случае получения вещи во владения до создания регистрационной системы.

Применение приобретательной давности в отношении земельных участков тем более имеет свои особенности, которые заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность до Постановления КС № 48-П могла быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находились в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных пунктом 1 статьи 234 ГК РФ условий.

В пункте 16 постановления ВАС и ВС 10/22 отмечалось, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Тем не менее, как постановления 10/22 так и Постановление КС 48-П не внесли полной ясности в вопросе случаев применения приобретательной давности в отношении земель.

В российском земельном праве наряду с «классическими» формами и видами публичной собственности (федеральная, субъектов Российской Федерации, муниципальная) существует еще одна разновидность государственной собственности на землю – «неразграниченная государственная собственность», что, в том числе, признается и в свежем Определении КС от 11 февраля 2021 года № 186-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение конституционных прав абзацем первым пункта 1 статьи 234 ГК РФ.

При этом Конституционный суд вопреки ранее высказанной в постановлении № 48-П позиции, в определении отмечает, что в условиях действующей презумпции государственной собственности на землю сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означает, что соответствующее публичное образование фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка. Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными. Занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абзаца первого пункта 1 статьи 234 ГК РФ. Следовательно, положения статьи 234 ГК РФ не могут рассматриваться как нарушающая конституционные права в конкретном деле с участием заявителя и в указанном им аспекте.

Читайте также:  Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

В настоящее время большинство случаев из судебной практики, когда суды принимали решение о передаче земельного участка в частную собственность (в том числе постановление КС 48-П) в силу приобретательной давности, касались земельных участков, занятых жилыми домами и прочими постройками граждан. Данные участки не были зарегистрированы в реестре в качестве федеральных или муниципальных земель, а находились в неразграниченной государственной собственности.

Представляется, что участки из таких земель и должны предоставляться в частную собственность не в силу приобретательной давности, а с целью реализации принципа единства судьбы земельного участка и здания расположенного на нем. Собственно можно предположить, что именно руководствуясь этим соображением Конституционный суд и применил статью 234 ГК РФ в постановлении КС 48-П.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд, природная связь земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, являющийся одним из основных начал земельного законодательства, отраженным, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (Постановление от 11 февраля 2019 года N 9-П).

Однако необходимо учитывать, что земельное законодательство содержит закрытый перечень оснований и процедур приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в частную собственность за плату и бесплатно (на торгах и без торгов), однако среди таких случаев сохраняется значительное число, когда участок, занятый строением уже принадлежащим лицу на праве собственности, должен быть именно выкуплен у государства.

Такая ситуация в контексте принятия постановления Конституционного суда № 48 представляется абсурдной, поскольку такие земли в результате давностного владения так или иначе окажутся в собственности лиц, обладающих правом собственности на недвижимость расположенную на участке.

В Российской Федерации уже существует два федеральных закона, которые реализуют принцип единства судьбы земельных участков и зданий на них расположенных, наделяя правом собственности на землю правообладателей зданий.

Во-первых согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того Закон о введении в действие ЗК РФ содержит аналог гражданско-правовой конструкции приобретательной давности. Согласно п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ. Можно предположить, что в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ речь идет о частном случае приобретательной давности. Но можно ли тогда сказать, что Земельный кодекс РФ сужает сферу действия давности владения ГК РФ до частного случая (участка с домом)? Наверное, нет, поскольку изначально в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ ничего не говорилось ни про сроки, ни про добросовестность, ни про иные условия. Из этого следует, что в Законе о введении в действие ЗК РФ указана «автономная» процедура, не имеющая точек соприкосновения с ГК РФ и приобретательной давностью. Но тогда возникает вопрос о том, не следует ли расширить эту процедуру из Закона о введении в действие ЗК РФ, поскольку именно она и позволит реализовать принцип единства судьбы зданий и земельных участков.

В результате проведения «дачной амнистии» ощутимо упрощен механизм приобретения в частную собственность земельных участков и индивидуальных жилых домов. Однако в части бесплатного приобретения в собственность земельных участков законодатель до сих пор предполагает, что у граждан есть хоть какие-нибудь документы на земельный участок. Поэтому специальной законной процедуры для случаев, когда у гражданина отсутствуют вообще документы не на дом, а на земельный участок, все еще нет.

В настоящее в ГД РФ находится на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены», основной целью которого является оформление прав на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.

Читайте также:  Как арендовать землю у администрации города

Можно сделать вывод о том, что земельные участки, зарегистрированные в частную собственность, не должны передаваться другим лицам в силу приобретательной давности в силу того, что невозможно заблуждаться по поводу наличия права. Тем не менее, на такие участки должна распространяться статья 234 ГК в случае если право лица, которое заблуждается в вопросе наличия у него права собственности все же будет зарегистрировано в реестре, а у правообладателя истекут сроки предъявления виндикационного иска.

Аналогичным образом если земельный участок зарегистрирован в публичную собственность (например, федеральную собственность), то, учитывая цель использования находящихся на нем объектов, можно однозначно утверждать о невозможности их захвата гражданами по давности владения (даже если они и не ограничены в обороте) просто в силу их особой функциональной специфики.

Отсюда следует, что самый логичный выход из сложившейся ситуации состоит в том, чтобы нормативно закрепить возможность возникновения права частной собственности граждан и юридических лиц в силу «приобретательной давности» на участки исключительно из состава «неразграниченной государственной собственности», не имеющей конкретного публичного владельца в силу нахождения у граждан и юридических лиц на таких участках объектов недвижимости. Такое решение удовлетворит имеющийся запрос на оформление прав на землю, который выразился в постановлении КС 48-П, упорядочит землепользование и администрирование доходов бюджетов от поступления земельных платежей, переведя их в налоговую форму.

Продажа, обмен, дарение и другие виды отчуждения земель

Согласно законодательству РФ, земельные участки могут находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании и так далее. Собственник земли волен продать, подарить надел или заключить любую другую сделку, которая касается прав на его имущество. Стоит получить представление о том, в каких случаях это можно сделать и как правильно оформить отчуждение земельного участка.

Передача земельного участка

Основные положения регулирования оборота земель устанавливаются Гражданским кодексом РФ , а особенности – Земельным кодексом РФ . Существует несколько форм собственности:

  • государственная – земли, которые не находятся в собственности у граждан или муниципалитета;
  • муниципальная – наделы, отданные муниципальным образованиям при разграничении государственной собственности и законодательно признанные такими;
  • частная – участки сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

В отношении некоторых земель государственной и муниципальной собственности установлены ограничения оборота – участки, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ, нельзя передавать в собственность и приватизировать.

Территории, находящиеся в частной собственности, как и другое имущество, подлежат передаче по наследству, дарению, продаже, или передаются другим способом. Это называется отчуждение земли:

  • в возмездной либо безвозмездной форме;
  • добровольное или принудительное.

От того, какой объем прав передается при заключении сделок, последние можно разделить на 2 группы:

  • купля-продажа, мена, дарение, выкуп участка. Предполагается передача всех прав на владение, пользование и распоряжение, в соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса РФ;
  • аренда, передача по доверенности или доверительное управление. Осуществляется лишь временная передача права пользования, поэтому отчуждением такие сделки не являются.

Любое распоряжение имуществом возможно, лишь если участки прошли процедуру регистрации права собственности и поставлены на кадастровый учет в соответствии с Законом РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» .

Только наличие информации о земельном участке с отображением основных характеристик в Росреестре является подтверждением законных прав на обладание им. Соблюдение этого условия делает возможным полноценное владение и распоряжение наделом в соответствии с гражданским законодательством, определяющим что такое отчуждение земельного участка.

Для граждан доказательством права собственности и подтверждением регистрации в Реестре является кадастровый паспорт.

Все условия сделки оговариваются в договоре, который составляется в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и органа государственной регистрации.

Если надел принадлежит несовершеннолетнему гражданину или находится в общедолевой собственности, предусматривается нотариальное удостоверение.

Факт перехода собственности при отчуждении земли удостоверяется государственной регистрацией в соответствии с Законом РФ от 13.07.15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Каким образом может происходить отчуждение

Согласно Земельному кодексу РФ, гражданам могут быть предоставлены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для отвода, в соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ, служит:

  • решение органа исполнительной власти,
  • договор безвозмездного использования;
  • договор купли-продажи (проведение торгов, аукционов, конкурсов).

Нюансы передачи гражданам федеральных и муниципальных земельных наделов обсуждаются в материале «Отвод земельного участка».

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться наделом по своему усмотрению, в том числе отчуждать землю. Передача прав на нее классифицируется следующим образом:

  • добровольная передача: купля-продажа, мена, дарение;
  • отказ собственника от законного права (рента);
  • принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда о прекращении права собственности.

Любое отчуждение должно происходить в соответствии с законом, иначе завладение землей будет считаться самовольным захватом либо неправомерной передачей участка.

Занятие надела без правовых оснований является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ .

Добровольное отчуждение имущества

Отчуждение земельных участков по воле собственника регулируют нормы гражданского законодательства о сделках и договорах. Как правило, в этой двухсторонней сделке присутствует передающая и принимающая сторона.

Читайте также:  Документы для регистрации договора аренды

Право собственности переходит после заключения договора и регистрации изменений в Россреестре, иногда при согласии третьих лиц. Например:

  • отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности, требует согласия всех владельцев;
  • отчуждение земель сельскохозяйственного назначения возможно только при отказе от преимущественного права покупки муниципальных органов;
  • отчуждение надела, приобретенного в период брака, происходит при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Участниками сделки могут быть физические и юридические лица, государство и муниципальные органы.

Принудительное отчуждение земельного участка

Способы отчуждения частной собственности условно разделяются на 2 группы:

  • экспроприация, в основе которой лежат общеполезные цели;
  • конфискация – санкция за правонарушение.

Конфискация земельного надела, находящегося в частной собственности, возможна только по решению суда в случаях, когда участок используется не по назначению либо не используется совсем. В некоторых случаях предполагается принудительное изъятие участков без компенсации стоимости недвижимости:

  • обращение взыскание на имущество по обязательствам собственника;
  • истребование имущества из чужого незаконного владения.

При экспроприации возможно изъятие земельных наделов для нужд государства или муниципалитета в национальных интересах, для общественной пользы или безопасности. Владельцу выплачивается компенсация.

На каких условиях можно отчуждать объект

В зависимости от способа передачи права собственности устанавливается определенный порядок. Для добровольного отчуждения земельного участка существуют следующий алгоритм:

  1. Определение стоимости надела по согласованию сторон или на основании заключения экспертной организации.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Регистрация права собственности в Росреестре.

Порядок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения устанавливает ст. 8 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . Владелец обязан письменно и под расписку уведомить муниципальное образование о намерении продать надел, указать стоимость и другие условия сделки. Муниципалитет имеет преимущественное право покупки по цене, объявленной продавцом.

Земли сельскохозяйственного назначения не могут отчуждаться, если органы местного самоуправления не отказались от их приобретения и в 30-дневный срок продавец не получил извещения о намерении купить надел.

Главным условием совершения сделок с землей является ее оборотоспособность. Ограничения на передачу ЗК РФ устанавливает для:

  • государственных заповедников и национальных парков;
  • участков, входящих в состав земель лесного фонда;
  • особо охраняемых природных территорий;
  • наделов, расположенных рядом с водными объектами государственной или муниципальной собственности.

Если эти ограничения не распространяются на отчуждаемый земельный участок, передача права собственности возможна на общих условиях.

В каком порядке выполняется отчуждение

Единственная сделка с земельными участками, которая заключается в устной форме, – аренда до 1 года. Поэтому первый этап отчуждения – заключение письменного договора с указанием:

  • сторон и предмета договора с точными характеристиками;
  • отсутствия запрета на совершение сделок и обременений: залога, аренды, сервитутов;
  • цены договора и способа оплаты;
  • других обязательств сторон.

Следующий этап – регистрация перехода права собственности. Фактически отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется только после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Частичное отчуждение надела

Нередки случаи, когда земельный участок имеет несколько собственников и один из них решает продать, подарить или обменять свою долю. Общий принцип права собственности не запрещает им распоряжаться своей частью имущества. Но для этого необходимо известить остальных владельцев о намерении произвести долевое отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности.

Продавец доли обязан направить уведомление в письменной форме, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки, третьи лица смогут выкупить часть участка лишь если никто из них в течение 1 месяца не откликнется на это предложение.

Если участок можно делить, раздел выполняется по соглашению сторон или по решению суда (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Общая долевая собственность в этом случае прекращается, а каждый совладелец может оформить регистрацию права собственности на отдельный участок. После этого распоряжение недвижимостью происходит в общем порядке.

Отчуждение доли сельхозназначения выполняется в соответствии со ст. 12 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и нормами гражданского законодательства. Без выделения надела и с учетом преимущественного права приобретения совладельцами участник долевой собственности вправе:

  • продать, подарить или завещать свою долю;
  • отказаться от права собственности;
  • внести участок в уставной капитал сельскохозяйственной организации;
  • передать надел в доверительное управление.

Распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в долевой собственности более чем 5 человек, происходит на основании решения владельцев, принятого на общем собрании.

Изъятие земельного участка

Понятие реквизиции имущества установлено в ст. 51 ЗК РФ. В случае чрезвычайных обстоятельств и в целях защиты жизненно важных интересов граждан надел может быть изъят. Собственнику такого участка возмещаются убытки и выдается документ о реквизиции.

Если после прекращения обстоятельств вернуть надел невозможно, владельцу предоставляется равноценный участок или выплачивается рыночная стоимость реквизированной земли.

Реквизиция может применяться не только для собственников, но и при постоянном пользовании, наследуемом владении или безвозмездном срочном пользовании.

Правовые аспекты изъятия земельных участков рассматриваются в статье «Реквизиция земельного участка».

Заключение

Любое отчуждение земельного участка влечет утрату права собственности на него лишь после государственной регистрации. Порядок и условия процедуры зависят от формы сделки. Участки можно передавать добровольно, принудительно, на возмездной и безвозмездной основе. При несоблюдении закона договора могут признать недействительными, что влечет за собой отказ в переходе права собственности. Поэтому прежде чем распорядиться недвижимостью, желательно изучить правовые аспекты отчуждения земельных участков.

Читайте также:  Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Отзывы о “Продажа, обмен, дарение и другие виды отчуждения земель”

Мы продавали свою дачу, это заняло довольно много времени. Без хорошего нотариуса, этот процесс мог затянулся.

Перевод земель из одной категории в другую: все об изменении целевого назначения участка

Все территории в Российской Федерации разделены на участки в зависимости от их состава. Независимо от того, кто является собственником земли, земельным наделам обязательно присвоена категория – правовой режим, устанавливающий допустимые способы использования недвижимости.

Владелец (землепользователь) не вправе изменять категорию самостоятельно – строго регламентированный порядок перевода и регистрации позволяет избежать злоупотреблений при эксплуатации участка.

Граждане чаще всего сталкиваются с необходимостью перевести участок из одной категории в другую, когда речь идет о небольших земельных наделах, полученных много лет назад в пользование от муниципалитета или садоводческого некоммерческого товарищества (далее в тексте – СНТ). Даже оформление в собственность или приватизация такой земли не дает владельцу официального права построить и зарегистрировать на этой территории жилой дом или иной объект, не отвечающий целевым требованиям. Чтобы поставить строение на государственный учет, необходимо получить разрешение на перевод земель из одной категории в другую.

Категории земель в России

Земельным кодексом (далее в тексте – ЗК РФ) земля распределяется на следующие категории:

  1. Промышленные. Участки этой категории отводятся под строительство транспортных путей и зданий, зданий обороны и безопасности страны, под строения энергетики, связи и ведения научных программ и прочие специальные цели.
  2. Земли населенных пунктов (далее в тексте – ЗНП). Наделы, отведенные под застройку жилых объектов. Главная особенность таких земель – они не могут находиться на земельных территориях иного назначения или в частных владениях.
  3. Сельскохозяйственного назначения (далее – ЗСХН). Земельный ресурс, необходимый для производства сельскохозяйственной продукции: пастбища, пашни, наделы под садоводство и огородничество, лесозащитные полосы, водоемы для выращивания рыбы и земли аналогичного свойства.
  4. Водный фонд.
  5. Особо охраняемые. К ним относятся изъятые (частично изъятые) из общего оборота территории, имеющие ценное значение.
  6. Лесной фонд (читайте: как бесплатно получить лес от государства).
  7. Земли запаса. Государственные участки, не переданные в пользование гражданам или организациям и не проданные в собственность.

Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать

Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:

  1. Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
  • консервация территории;
  • создание особо ценных зон;
  • расширение ЗНП;
  • запланированное возведение промышленных сооружений;
  • перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
  • строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
  • для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
  • запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
  • размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
  1. ЗНП. Изменяется вместе с расширением (уменьшением) пределов населенного пункта (ст. 8 ФЗ 172).
  2. Промышленные зоны можно переводить в иные категории без особых ограничений (ст. 9 ФЗ 172), но при условии полного восстановления по плану рекультивации.
  3. Земли с особым статусом (охраняемые, ценные). Переводятся в другую категорию крайне редко по причине потери ценных свойств (ст. 10 ФЗ 172). И напротив, статус особо охраняемой зоны может получить любая территория, за исключением ЗНП, при наличии условий для создания в этой местности туристической, природоохранной или иной аналогично ценной зоны.
  4. Лесные и водные территории. Переводятся при создании особо ценных участков или возведении объекта государственного (муниципального) значения, а также интегрируются в расширяемые границы населенного пункта (ст. 11, 12 ФЗ 172).

Следует уточнить, что ограничения на перевод конкретной территории в другую категорию могут налагаться специальными нормативными актами. Узнать наверняка, может ли осуществляться процедура перевода для конкретного участка, можно, заранее направив запрос в земельно-имущественный отдел муниципалитета, в ведомстве которого находится эта земля.

Процесс изменения категории земель: пошаговая инструкция

Инициировать процедуру перевода имеет право собственник надела или землепользователь, которыми могут являться граждане, представители юридического лица (ЮЛ), индивидуальные предприниматели (ИП) или общины малых коренных народов России, а в отдельных случаях – компетентные органы государственной (муниципальной) власти. Пошаговая инструкция смены категории земель выглядит следующим образом (ст. 3 ФЗ 172):

Читайте также:  Присвоение адреса земельному участку в населенном пункте

Шаг 1. Подготовка пакета документов

Полный перечень документации содержит статья 2 ФЗ 172:

  1. Паспорт или иное удостоверение личности подателя ходатайства.
  2. Выписка, подтверждающая регистрацию ИП или ЮЛ (при необходимости).
  3. Выписка из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости. При отсутствии у владельца (пользователя) бумажного экземпляра с печатью, запрос на получение направят исполнительные органы.
  4. Документы, подтверждающие приобретение права собственности на землю (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и прочее) или согласие от собственника, если участок эксплуатируется на праве пользования.
  5. Заключение экологической экспертизы.

Последний документ обязателен не для каждой категории недвижимости, а в условиях, определенных федеральными законами.

Помимо перечисленного, от заявителя могут запросить дополнительные документы в соответствии с федеральными (муниципальными) нормативными актами и постановлениями Правительства РФ (п. 2 ст. 2 ФЗ 172).

Шаг 2. Обратиться с заявлением (ходатайством)

В зависимости от принадлежности участка земли, с ходатайством следует обращаться в земельно-имущественный департамент регионального правительства или местного самоуправления.

Документ составляется в свободной форме или на бланке, утвержденном компетентными органами. Образец заполнения ходатайства можно найти на информационных стендах или на сайте ведомства, принимающего подобные заявления. При составлении нужно указать:

  • кадастровый номер заявленного участка;
  • права заявителя на землю;
  • действующую категорию надела и категорию планируемого перевода;
  • обосновать причину перевода в данную категорию.

Шаг 3. Принятие решения с составлением соответствующего акта

Принятое заявление рассматривается в течение 2 месяцев (в городских, муниципальных органах власти) или 3 месяцев (региональным правительством или Правительством РФ). Уведомление о переводе (отказе в переводе) земельного надела в иную категорию направляется заявителю в течение 2 недель с момента вынесения решения.

При положительном результате земельно-имущественным департаментом составляется акт о переводе земли в заявленную категорию. Оформлять заново прочую документацию на землю при этом не потребуется.

Шаг 4. Регистрация изменения категории

Копия акта направляется из местной (региональной) администрации в территориальный отдел Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (отдел Росреестра) в десятидневный срок со дня утверждения решения. Изменения вносятся в ЕГРН на основании этого акта (ст.5 ФЗ 172).

Услуга по уведомлению Росреестра о смене категории предоставляется заявителю бесплатно. За оказание госуслуги по внесению изменений в ЕГРН владельцу (пользователю) участка понадобится оплатить госпошлину в размере 350 руб. (ст. 333.33 НК РФ).

После постановки на регистрационный учет владелец участка может начать использование надела в соответствии с новым правовым статусом земли.

Отказ в изменении категории земель

Отказать заявителю могут еще на этапе представления ходатайства. Причинами для этого могут послужить отсутствие у этого лица права на представление ходатайства, а также неправильное или неполное оформление обязательных прилагаемых документов. Для повторного заявления нужно устранить все указанные в отказных документах недочеты.

Официальный отказ перевести участок земли в другую категорию выносится по основаниям, перечисленным в ст. 4 ФЗ 172:

  • ограничение (запрет) на перевод в другую категорию, наложенный действующим законодательством;
  • заявленная категория противоречит целевому назначению надела;
  • экологической государственной экспертизой установлены негативные последствия предстоящего перевода.

Еще одна причина, из-за которой не может производиться перевод – если кадастровая стоимость заявленной территории слишком высока (более 50% относительно средней стоимости по региону). В любом из указанных случаев заявителю полностью вернут пакет документов в течение 30 рабочих дней с момента представления ходатайства, уведомив о причине отказа.

Заявитель может оспорить вынесенное решение через суд и при положительном решении суда направить новое ходатайство. Порядок обжалования выглядит следующим образом:

  1. Получить на руки акт в имущественно-земельном отделе.
  2. Составить и подать исковое заявление о признании составленного акта незаконным. К заявлению приложить документы:
  • ксерокопию выданного акта;
  • копию ходатайства и сопровождающих документов;
  • документацию, подтверждающую нелегитимность отказа или разрешения на перевод;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • иные документы, имеющие отношение к судебному процессу.
  1. Получив уведомление о месте и дате рассмотрения, явиться в суд к назначенному времени.
  2. Если суд удовлетворил требования искового заявления, получить в канцелярии экземпляр судебного решения.
  3. Подать повторное ходатайство, приложив к пакету документов решение суда.

Процесс обжалования на примере из судебной практики

Собственник дачного надела гражданин П. подал в суд исковое заявление с просьбой признать незаконным акт об отказе на перевод надела из земель сельхозназначения в категорию ЗНМ. Свой иск гражданин П. обосновал тем, что в связи с запланированным на 2017 – 2019 годы расширением жилого микрорайона, решением собрания районной Думы Стародворского муниципального района № 321-р утвержден генеральный план городского поселения Веселое Стародворского района, по которому его дача внесена в пределы г. п. Веселое.

01 июля 2017 года гражданин П. направил ходатайство в администрацию Стародворского района о включении своего надела в территорию г. п. Веселое и переводе дачной земли из категории ЗСХН в ЗНП под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Читайте также:  Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Администрацией Стародворского района было вынесено решение отказать во включении участка в границы г. п. Веселое по причине того, что еще не начато строительство жилого комплекса, из-за которого расширяются границы поселка.

Рассмотрев представленные материалы, суд пришел к выводу, что акт об отказе, выданный в ответ на ходатайство гражданина П., является необоснованным. В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ФЗ 172 расширение территории городского поселения, закрепленное градостроительным планированием – законная причина для перевода дачных ЗСХН в заявленную категорию ЗНП

На основании этого суд вынес решение о признании недействительным акта администрации Стародворского района, а также признал за гражданином П. право на включение принадлежащей ему земли в г. п. Веселое Стародворского района и право на перевод заявленного надела из категории ЗСХН в ЗНП.

Росреестр разъяснил порядок определения границ земельного участка

“Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Но если вы проводите межевание, в ЕГРН вносятся точные границы вашего участка. Таким образом вы защитите свои права и сведете к минимуму возникновение земельных споров”, – пояснили в Росреестре.

Наличие четко установленных границ позволяет без лишних проблем совершать с участком любые операции и сделки. Кроме того, межевание поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади.

“Ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога”, – добавили в ведомстве.

Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?

Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН. Если в реестре не окажется необходимых сведений, в выписке будет особая отметка: “Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства”.

Получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, а также на сайте подведомственного ФГБУ “ФКП Росреестра”.

Также можно воспользоваться сервисом “Публичная кадастровая карта” (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка “Без координат границ” или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.

Как уточнить границы участка?

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.

Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе “Государственный реестр кадастровых инженеров”. Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.

Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.

После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.

Какие нужны документы?

Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.

Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:

– ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);

– планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;

– документы по территориальному планированию муниципальных образований;

– проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.

Как согласовать границы участка с соседями?

В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.

Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.

Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.

Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: