Увеличение площади кухни при перепланировке квартиры

Перепланировка квартиры 2021- что можно, а что нельзя?

Перепланировка квартиры-что можно, а что нельзя- Разрешение жилищной инспекции на ремонт

В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на 2021 год. Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации. Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.

Также рекомендуем Вам изучить страничку “Что является перепланировкой квартиры?”. Посмотреть какие работы надо согласовывать по проекту, а какие по “эскизу” можно здесь.

Если у Вас возник любой вопрос по Вашей перепланировке, то Вы всегда можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67 . Мы будем рады ответить на любой Ваш вопрос. Также Вы можете выслать на нашу почту mail@resog.ru любые планы квартиры до и после перепланировки. Мы оценим возможность согласования такой перепланировки и сможем выслать коммерческое предложение по её согласованию .

Содержание статьи

  • Что нельзя делать при перепланировке квартиры?
  • Что можно делать при перепланировке квартиры?

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

  • любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
  • нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
  • врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
  • уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу. В соответствии с пунктом 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду. К тому же необходимо, чтобы положительно проголосовали все собственники квартир в целом здании. Организация такого собрания в большинстве случаев невозможна. Внутри шахт свободная площадь присутствует из-за того, что архитектор дома прорабатывает при проектировании дома планировку квартир и берёт площади с запасом, так как не знает какие трубы и какого сечения понадобятся проложить инженерам-смежникам, проектирующим вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.;
  • увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов;
  • перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно;
  • устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения. Опять же, устройство электрических теплых полов никто не запрещает;
  • затрагивание или частичный демонтаж несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
  • устройство штраб в несущих стенах;
  • устройство лоджий и балконов на всех этажах кроме первого;
  • перепланировка чердака или технического этажа, если они не относятся к Вашей собственности. Многие собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. К сожалению, данный пункт запрещает такие перепланировки;
  • объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки между плотноприлегающих раздвижных перегородок;
  • перепланировка в аварийных домах;
  • любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство проема, без согласования с организацией, проектировавшей здание;
  • объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
  • затрагивание наружных стен с ослаблением несущей способности здания;
  • устройство антресолей, площадь которых составляет более 40% от площади всей квартиры;
  • устройство проёма между кухней с газовым водонагревателем и жилой комнатой без двери с установкой решётки или зазора между этой дверью и уровнем пола не менее 0,02 кв.м.

Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.

Комментарий к видео:

С выходом нового постановления Правительства Москвы № 1104 от 29 декабря 2017 пункт с перечислением запрещенных работ изменился с одиннадцатого на десятый. Сам текст пункта изменился незначительно с выходом Постановления Пр-ва Москвы №1335 от 29.08.2020. Добавленные пункты мы разберём во втором видео.

Теперь рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

  • расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и т.д. на территорию кухни или жилой комнаты (пункт 9.22 СП 54.13330.2016). Сюда не входят постирочные комнаты, так как стиральная машина никак не указывается на планах БТИ. Также этот пункт не действует, если этажом ниже под квартирой располагаются нежилые помещения или подвал;
  • расширение или перенос кухни на площадь санузла (пункт 9.22 СП 54.13330.2016), если квартира расположена не на последнем этаже;
  • устройство или перенос кухни на территорию жилой комнаты (п. 24 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006). Опять же, данный пункт не применим, если под квартирой находятся нежилые помещения;
  • организация кухни без естественного освещения (п. 9.12 СП 54.13330.2016). Свет от окна должен проникать в кухню по прямой хотя бы через светопрозрачные двери, перегородки или окна в них;
  • организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.
  • объединять вентиляцию кухни и санузлов (9.7. СП 54.13330.2016);
  • устройство полов в санузлах и других мокрых помещениях без гидроизоляции (СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • устройство пола в санузле без порожка или без занижения на 15-20 мм. относительно смежного помещения (п. 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • демонтаж порожков при выходе на балкон в панельных домах. На такую перепланировку не дают своё разрешение авторы проекта типовых серий панельных домов. Согласовать такую перепланировку невозможно;
  • демонтаж подоконных блоков или устройство проёмов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, автором которых является проектный институт МНИИТЭП, не дающий на это своего разрешения. Подробнее о проёмах в несущих стенах мы говорили здесь.
  • расширение проёмов в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах, так как на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
  • демонтаж части не несущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 1200 мм. от края балкона до проёма или длиной 1600 мм. между двумя выходами на балкон (п. 6.20 СНиП 21-01-97);
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления;
  • объединение двух квартир с разными собственниками (п.1 ст.40 ЖК РФ). Квартиры можно объединять только в том случае, если у них есть хотя бы один общий собственник;
Читайте также:  Каковы критерии выполненного ремонта при перепланировке?

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Согласованный лист с новой планировкой квартиры.

Если говорить кратко, то при перепланировке можно делать всё, что не запрещено нормами. Тут важно, чтобы ремонт относился именно к перепланировке, так как некоторые ремонтные работы относятся к реконструкции и на них необходимо получать разрешение на строительство. Постараемся перечислить те работы, которые можно осуществлять при перепланировке:

  • перенос или расширение кухни на площадь нежилого помещения (коридор, кладовая и т.д.) при соблюдении остальных требований по её площади, инсоляции и т.д.
  • расширение санузла или мокрых зон на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
  • изменение конфигурации не несущих перегородок между комнатами или комнатами и коридором, кладовой, постирочной, гардеробной и т.д.;
  • демонтаж подоконного блока в монолитных домах с установкой французского окна между балконом (лоджией) и внутренним помещением;
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене, или если это защемление останется достаточным и при ликвидации подоконного участка с установкой французских окон;
  • демонтаж подоконного блока в панельных домах до 2007-ого года постройки. А также более позднего года постройки, если его автором является не МНИИТЭП, с установкой французского окна;
  • устройство проёмов в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Ширина и возможное место проёма определяются на основании обследования квартиры. Также в проёме обязательно делается усиление из металлоконструкций;
  • устройство проёмов в несущих стенах панельных домов до 2007-ого года постройки. Или более позднего года постройки, если его автором не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проёма определяются также после соответствующего обследования квартиры;
  • демонтаж порожка и части наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
  • остекление балкона и установка наружного блока кондиционера (не требуют никакого согласования);
  • изменение конструкции полов;
  • перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон;
  • объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними;
  • демонтаж не несущей перегородки между газифицированной кухней и комнатой с установкой на её месте плотно закрывающихся раздвижных перегородок или рольставен;
  • перенос радиаторов отопления на другую стену. К замене радиаторов на конвекторы в полу Жилищная инспекция относится плохо- требует согласовать такую замену в управляющей компании, которая, в свою очередь, может затребовать предоставить проект марки ОВ на квартиру;
  • Установка электрической плиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
  • Объединение квартир по горизонтали и вертикали, если у обеих квартир есть хотя бы один общий собственник;
  • Устройство антресолей общей площадью не более 40% от площади квартиры;
  • Устройство выхода из помещения, оборудованного унитазом, в комнату или кухню. Раньше это было запрещено согласно п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10, но с 1 марта 2021 года данный СаНПиН отменили Постановлением Правительства РФ № 1631 от 08.10.2020, и теперь такую перепланировку выполнять можно;
  • Устройство лоджии на первом этаже. Однако для такой перепланировки также обязательна организация общедомового собрания, о котором мы уже писали выше;

Безусловно, рассмотреть абсолютно все типы перепланировок в рамках одной статьи невозможно, так как существуют ещё пограничные мероприятия по перепланировке, успешность согласования которых сильно зависит от позиции по данному вопросу проверяющего чиновника.

Комментарий к видео:
Изменился пункт: При перепланировке квартиры не должны нарушаться требования строительных, санитарно-гигиенических, пожарных и правовых норм согласно пункту 10.9, а не пункту 11.9, как было раньше (после выхода ППМ №1335 от 19.08.2020, актуального и в 2021 году).

Жилищная инспекция перестала согласовывать перепланировки, в которых кухня расширяется на территорию санузла (если это не последний этаж) даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.

Жилищная инспекция перестала пропускать площадь кухни-ниши менее 5 кв.м. (раньше они допускали её площадь до 2 кв.м.).

Теперь выход из санузла (помещения с унитазом) можно выполнять в жилую комнату или кухню, так как ПП РФ №1631 отменило действие СанПиНа 2.1.2.2645-10, который раньше запрещал выполнять такую перепланировку.

Вместо противопожарного простенка в наружной стене длиной 1200 мм. теперь можно установить жаростойкое стекло той же длины.

Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.

Читайте также:  Компенсация за капремонт пенсионерам по закону

С этой статьёй читают

Незаконная перепланировка квартиры в 2021. Все аспекты.

Оформление перепланировки квартиры в 2021. Разбор.

Проект перепланировки квартиры в Москве и Московской области.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2021. Все нюансы.

Размен квартиры: как провести выгодную сделку

Размен квартиры — это сделка по обмену одной квартиры на несколько меньших. Это является обычной практикой на рынке недвижимости. По оценкам экспертов в данной области, процент сделок по размену составляет 70% от общего количества всех сделок. Чтобы разменять жильё, производится процедура альтернативной сделки: вначале ищут покупателя, затем происходит подбор вариантов квартир и заключаются договоры купли-продажи всех объектов.

Нормативное регулирование

Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.

  1. Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
  2. Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
  3. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
  4. Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.

Предмет договора

В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.

Цена договора

  1. Цена имущества, передаваемого от продавца к покупателю, обязательно указывается в соглашении сторон. При отсутствии указанной стоимости объекта недвижимости договор будет считаться недействительным.
  2. Размен квартиры на две предполагает передачу объектов недвижимости от продавцов и принятие их покупателями. Это происходит после подписания передаточного акта либо другого документа о передаче.
  3. Уклонение от подписания передаточного акта одной из сторон считается отказом от обязательства передать/принять имущество.
  4. Если продавец передаёт покупателю недвижимость, не соответствующую договорным условиям, покупатель вправе потребовать замены объекта на тот, что соответствует договору.
  5. Существенное условие договора продажи недвижимого объекта: если в нём проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения, в документе необходимо перечислить этих лиц и их права.

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства. Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.

Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки. Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится. Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.

Размен квартиры при разводе и с родителями

Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).

Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.

Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.

Если вы решили разъехаться с родителями и разменять вашу общую квартиру, вам также необходимо вначале найти покупателей, а затем уже подыскивать варианты новых квартир. Заключение сделки сводится к подписанию договоров купли-продажи и их государственной регистрации.

Равноценный и неравноценный размен

Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир. В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых. При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).

При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.

Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.

Размен квартиры: советы

Чтобы максимально облегчить процесс размена квартиры и ускорить его, прислушайтесь к рекомендациям экспертов рынка недвижимости.

Адекватно оценивайте свои возможности

На размен квартиры не действуют правило математики: 2+1=3. Трёхкомнатную квартиру легко можно поменять на две «однушки», но если вы хотите чтобы одна из новых квартир была двухкомнатной, скорее всего, придётся доплатить. А двухкомнатную обменять на две полноценные квартиры и вовсе невозможно: в лучшем случае, это будут комнаты в коммуналке. Поэтому будьте готовы внести энную сумму денег, чтобы получить в результате приличное жильё.

Читайте также:  Требования к эскизу для согласования перепланировки

Обратитесь к профессионалам

Вы готовы сами заниматься поиском покупателей вашей квартиры, уговаривать их подождать, пока вы найдёте себе варианты нового жилья, собирать множество документов для органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний? Вы не представляете, какое количество времени уйдёт у вас на самостоятельный размен, и сколько будет потрачено нервов. Поэтому не экономьте на услугах риелторов: они сделают всю необходимую работу, а вам останется лишь выбрать варианты новых квартир из предложенных и прийти на оформление сделки.

Научитесь договариваться

Очень часто люди пытаются продать свою долю в квартире, потому что другие собственники не согласны разменивать жильё. Теоретически это можно сделать, но вот на практике такие предложения годами хранятся в базах агентств недвижимости, так и не найдя своих покупателей. Поэтому старайтесь найти какие-то компромиссы, договаривайтесь с остальными владельцами квартиры, старайтесь заинтересовать их разменом. Возможно, вам удастся продать свою долю именно нынешним собственникам: тогда проблема исчезнет.

Откажитесь от квартир с обременением

Покупка квартиры с обременением — большой риск. Такие предложения могут казаться очень выгодными из-за низкой цены, но в итоге вы можете остаться и без денег, и без квартиры. Почему? Когда люди пытаются продать жильё, купленное в ипотеку, долг за которую ещё не выплачен, банк не даёт своего согласия, потому что квартира находится в залоге. Поэтому для продажи такой квартиры покупатель вначале должен погасить этот долг, а уже потом заключать договор купли-продажи. Гарантии того, что вы снимете обременение, а продавец потом вас не «кинет», нет никакой. Вы, конечно, можете заключить письменное соглашение, согласно которому продавец будет обязан передать вам квартиру, но на практике оно никак не снижает степень риска покупателя.

Проверьте чистоту сделки

Убедитесь, что в квартире не прописаны временно отсутствующие граждане, а все прочие не отказываются выписываться. Постарайтесь узнать, сколько раз уже продавалась и покупалась квартира: если за последний год её перепродавали несколько раз — это повод насторожиться.

Размен квартиры с родителями, между бывшими супругами или просто незнакомыми людьми — процесс достаточно сложный, но если вы подойдете к нему максимально ответственно, будете реально оценивать свои возможности и тщательно проконтролируете законность и чистоту сделки, в результате станете счастливым обладателем нового жилья.

Как разменять квартиру в Москве?

Чтобы выгодно разменять столичную квартиру и обойтись без лишних расходов, стоит обратить внимание на предложения в Новой Москве.

Актуальное предложение на рынке — обмен старой 1-комнатной квартиры в Москве на 2-комнатную, современной планировки, рядом с МКАД, без доплаты!

Размен квартиры с полным юридическим сопровождением — оптимальный способ обрести новое жилье.

Чтобы снизить риск стать жертвой мошенников при обмене, узнайте о возможности страхования сделки.

Размен вторичной недвижимости на современную в Новой Москве дает ощутимые преимущества для каждой семьи:

  • отличная экология;
  • сохранение соцпакета;
  • разнообразие вариантов;
  • улучшенная планировка.

Проконсультироваться
в риэлтерском агентстве.

Сделки по размену квартир считаются довольно сложными. Ведь чтобы подобрать варианты, которые устроят всех, кто участвует в расселении, нужно приложить немало усилий. Кроме того, есть ряд юридических моментов, которые ограничивают возможности сторон. В статье мы расскажем, как проходит размен квартир, что важно знать об этом и как разменять квартиру в Москве и не прогадать.

Вариантов размена квартир довольно много. Одни семьи решают расселиться после развода или потому что взрослым детям нужна своя жилплощадь. Другие, наоборот, съезжаются или улучшают жилищные условия (например, обменяв однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой). Казалось бы, что может быть проще: есть две стороны, которые готовы обменяться своими квартирами, и, если сделка состоится, она будет выгодной для всех.

Однако прежде чем вы решитесь на размен, имейте в виду, что:

  • найти идеальные варианты для всех сторон очень сложно. Поэтому кому-то, скорее всего, придется идти на компромисс;
  • зачастую собственники жилья переоценивают стоимость своих квартир. То есть не всегда удается, например, за одну трехкомнатную квартиру получить три однокомнатные;
  • бывают ситуации, когда одна из сторон или владелец одной из долей либо вообще не хочет расселяться, либо не готов выезжать, потому что ему не нравится ни один из предложенных вариантов. Это тоже может стать серьезной проблемой при размене.

Рассмотрим более подробно, что же делать в каждой такой ситуации.

Варианты размена квартиры: равноценный и неравноценный обмен

Для начала стоит знать, что размен квартир может быть равноценным и неравноценным. В первом случае при обмене квартир ни одна из сторон сделки не чувствует себя проигравшей, поскольку квартиры имеют равную рыночную стоимость и доплата отсутствует. Ключевым моментом здесь является именно рыночная стоимость, поскольку площадь квартир и их расположение могут отличаться. Такой вариант возможен, например, при обмене небольшой квартиры в центре Москвы на просторную трехкомнатную в Новой Москве.

При неравноценном обмене чаще всего владелец меньшей по площади квартиры доплачивает определенную сумму, чтобы въехать в квартиру большей площади. Кстати, доплатить можно не только деньгами, но и, скажем, отдать покупателю гараж или участок за городом.

В связи с этим принципиально важным становится вопрос оценки жилья. Как мы уже сказали, собственники могут переоценить стоимость квартиры, из-за чего и могут впоследствии возникать проблемы. То есть, допустим, семья из трехкомнатной квартиры хотела расселиться в три однокомнатные, однако вместо этого в лучшем случае получает две «однушки» и комнату в коммуналке. Выходит, что кто-то из участников сделки оказывается в невыгодном положении, что и вызывает массу споров, недовольства и нежелания производить обмен.

Читайте также:  Объединение газифицированной кухни и комнаты в доме II-18

Как же грамотно оценить свое жилье? В идеале лучше обратиться за помощью к профессионалам — например, в надежное агентство недвижимости. Ведь стоимость квартиры зависит от целого ряда факторов (площадь жилья, местоположение, условия, инфраструктура района, год и материал постройки и т.д.). Самостоятельно дать грамотную оценку, учитывая все эти моменты, довольно сложно.

А вот если один из участников размена наотрез отказывается съезжать, то варианты разрешения данной ситуации зависят от того, приватизирована квартира или нет.

Размен приватизированной квартиры

Если квартира находится в вашей собственности (т.е. является приватизированной), то размен ее будет происходить путем альтернативной сделки. Это означает, что вам одновременно нужно найти покупателя и вариант квартиры (квартир), которую вы будете приобретать одновременно с продаваемой. После чего заключаются договоры купли-продажи объектов.

В этом случае никто не может принудить владельца доли собственности выехать из квартиры, но при этом вы можете продать свою долю. То есть в ситуации, когда жена хочет выехать от бывшего мужа, а супруг не желает менять квартиру, решается просто: жена продает свою долю, а бывший муж остается в старой квартире, но уже с новыми соседями. Кстати, свою долю в первую очередь нужно предложить купить остальным собственникам вашей квартиры (в нашем примере — мужу), а уже в случае их отказа — искать других покупателей. Несомненно, этот вариант менее предпочтительный, т.к. стоимость доли гораздо меньше стоимости квартиры, состоящей из долей.

В идеале схема может быть проще: вы выгодно продаете уже имеющееся жилье и на вырученные деньги приобретаете одну или несколько квартир (с доплатой, без нее, в ипотеку).

Несмотря на кажущуюся простоту, лучше все-таки подстраховаться и доверить хотя бы юридическое сопровождение сделки агентству по недвижимости.

Если вы проводите сделку самостоятельно, то обратите внимание на следующие моменты:

  • кто продает квартиру (если это люди низкого социального статуса, то стоит насторожиться);
  • продавалась ли квартира в течение последнего времени (если часто и за короткий период — лучше отказаться от такого варианта: исключения бывают, но подтвердить это можно только проверив);
  • есть ли у квартиры обременение (например, рента с пожизненным содержанием или арест имущества). Если в квартире прописаны граждане, не желающие оттуда выписываться или временно отсутствующие, это также является препятствием для продажи. Не ущемлялись ли права несовершеннолетних при приватизации.

Вот далеко не полный перечень того, на что следует обратить внимание. Однако выяснить это и подтвердить юридическую чистоту квартиры без профессионалов невозможно.

Также учтите, что договор и все условия сделки (например, о доплате) необходимо фиксировать в письменном виде и лучше заверять у нотариуса.

Размен неприватизированной (муниципальной) квартиры

Неприватизированную (муниципальную, государственную квартиру) обменять гораздо сложнее по нескольким причинам:

  • Во-первых, чтобы размен состоялся, все проживающие и зарегистрированные в квартире граждане должны быть на него согласны. Причем к ним относятся и несовершеннолетние жильцы, и временно отсутствующие (например, проходящие военную службу и т.д.). Если все-таки кто-то из жильцов не согласен, возможен принудительный обмен — через суд, однако чаще всего он не выгоден всем участникам. Сторонники размена теряют много времени, ожидая решения суда, а противники размена в итоге вообще не участвуют в подборе вариантов, потому что все за них решает суд.
  • Во-вторых, если в квартире прописаны несовершеннолетние и/или недееспособные граждане, то вам потребуется получить на размен согласие органов опеки и попечительства. Если, по мнению этих органов, права указанных граждан будут ущемлены или нарушены, то вы получите отказ. На получение ответа из органов опеки дается две недели с момента подачи заявки.
  • В-третьих, обменять неприватизированную квартиру вы можете только на такую же муниципальную, что значительно усложняет поиск и подбор подходящих вариантов (по некоторым данным, всего около 20% квартир сдается сегодня по социальному найму, другими словами, остались не приватизированными). Получается, что вам предстоит решить очень непростую задачу: из довольно ограниченного числа вариантов найти те, которые устроят всех жильцов.
  • В-четвертых, даже если все жильцы согласны на размен и квартиры уже подобраны, отказать в обмене вам могут сами наймодатели. Для получения ответа (официального согласия или обоснованного отказа) вы предоставляете оригиналы договоров об обмене жилыми помещениями наймодателям. На ответ дается 10 дней со дня обращения.

Причины отказа установлены Жилищным кодексом РФ. Размен квартир невозможен, если жилье признано непригодным для проживания, принято решение о сносе дома или о проведении капитального ремонта, предполагающего перепланировку, если право пользования жильем оспаривается в суде и т.д. Решение вы можете обжаловать в суде.

В случае положительного ответа в течение 10 дней прежние договоры соцнайма расторгаются и заключаются новые. В редких случаях при необходимости агентство недвижимости предлагает ускоренную процедуру приватизации за счет компании.

Как видите, сложностей в обоих вариантах может быть довольно много. Поэтому мы рекомендуем в таком важном вопросе обратиться за помощью к профессионалам. Работа с риелтором избавит вас от лишней головной боли, беготни по разным учреждениям и, самое главное, — снизит возможные риски. При обращении в агентство недвижимости вы защищаете себя от мошенников, обмана, потери денег и имущества.

Быстрый размен квартир в Москве

Если вы хотите быстро и без проблем произвести размен квартиры в Москве, обращайтесь в компанию, которая занимается недвижимостью и имеет хорошие отзывы. Вам должны обеспечить помощь высококвалифицированных специалистов и, конечно, индивидуальный подход. Компания должна обеспечить высокий уровень безопасности сделок, тщательно проверять все объекты и отслеживать изменения в действующем законодательстве.

Мы можем рекомендовать вам услуги «Московской городской службы недвижимости», ведущей свою деятельность с 1995 года.

В «МГСН» вам помогут произвести:

  • обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную современной планировки без доплат;
  • обмен двухкомнатной на трехкомнатную без доплат;
  • разъезд из двух- и трехкомнатных квартир в современное, качественное, новое жилье;
  • обмен в кратчайшие сроки, в том числе если необходима доплата.
Читайте также:  Что лучше оформить дарственную или завещание?

Реновация: как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы

В рамках программы реновации переселенцам из старых пятиэтажек в Москве дается возможность докупать квартиры с бóльшим числом жилых комнат, а также приобрести отдельные квартиры. Этот способ улучшить жилищные условия становится все более востребованным среди москвичей, чье жилье включено в программу.

Рассказываем, как докупить дополнительные «квадраты» или разменять старую квартиру на две новых при переселении по программе реновации.

Интерес к докупке дополнительных площадей или отдельных квартир растет. Всего с начала действия программы ее участники подали в Московский фонд реновации в уже более 500 заявок на улучшение жилищных условий. По данным департамента градостроительной политики, в 2018 году в Фонд поступило 189 запросов на докупку, в 2019-м — 284 и еще около 30 — с начала 2020 года.

Часть жилья по реновации доступна участникам программы для докупки дополнительных «квадратов» или квартир. Порядок и условия выкупа площадей регулируются постановлением правительства Москвы № 45-ПП от 1 февраля 2018 года. Для этого нужно написать соответствующее заявление в Московский фонд реновации.

Дополнительные площади можно выкупить за собственные средства или оформить ипотечный кредит. Участникам программы предоставляется скидка 10%, она вычитается из суммы доплаты. Основное ограничение программы — общая площадь приобретаемого жилья не должна превышать 100 кв. м. Этой возможностью можно воспользоваться сразу при переселении либо в течение двух лет с момента оформления нового жилья в собственность, если ранее дополнительные площади не выкупались. При этом можно будет выбрать квартиру в другом районе из специального квартирного фонда реновационных домов. Скидка для желающих купить еще одну квартиру сохраняется.

Докупить площади можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе. Для Троицкого, Новомосковского и Зеленоградского округов выкуп возможен в любом районе округа.

Докупка дополнительных площадей возможна как для собственников приватизированных квартир в сносимых пятиэтажках, так и проживающих в старом жилфонде по социальному найму. Выкупом дополнительных площадей или приобретением новой квартиры можно воспользоваться только один раз. Вся информация по квартирам в продаже в реновационных домах размещается на сайте Фонда.

Как обменять квартиру

Согласно программе, участникам реновации предоставляются равнозначные квартиры. Но для улучшения жилищных условий некоторым требуется размен. Например, обмен одной большой квартиры на две однокомнатных, чтобы разъехаться с родителями. Это возможно в рамках докупки дополнительных площадей, пояснили «РБК-Недвижимости» в Московском фонде реновации. В этом случае также нельзя, чтобы новое жилье в совокупности превышало 100 кв. м.

Для обмена потребуется согласие всех собственников либо нанимателей. В будущем каждая из них будет оформлена в долях, соответствующих долям в освобождаемом жилом помещении, пояснили в Фонде. После оформления квартир в собственность их можно разделить самостоятельно в рамках гражданско-правовой сделки. Варианты квартир для покупки в течение двух лет можно посмотреть в специальном разделе на сайте Фонда.

Доплата рассчитывается по специальной формуле. Покупателю нужно вычесть из площади приобретаемой квартиры среднюю площадь равнозначной квартиры в доме, в который переселяют по реновации. Полученная разницу в «квадратах» умножить на рыночную стоимость жилья в конкретном доме и вычесть полагающуюся скидку в размере 10%. Получится сумма, необходимая к оплате.

Оплатить можно собственными средствами или оформить заявку в банке. В случае одобрения ипотеки — подписать договор с банком, а потом с фондом реновации. Также участники программы для выкупа дополнительных площадей могут использовать материнский капитал, различные жилищные субсидии и государственные жилищные сертификаты, другие источники средств.

Что нужно учитывать

Дополнительные площади или квартиру можно приобрести, но в случае, если они есть в собственности Фонда реновации. В новых домах — ограниченное предложение квартир на продажу, поэтому не всем могут подойти варианты по покупке новых квартир или увеличению площади. Если вы планируете докупить площади, то нужно учитывать, что при средней площади однушки в 32 кв. м в хрущевках площадь двушек намного больше и доплата будет существенной.

Например, сегодня на сайте Фонда в Бескудниковском районе предлагаются однушки площадью чуть более 34 кв. м, двушки — от 50 кв. м, трешки — от 70 кв. м. Таким образом, чтобы вместо однокомнатной квартиры получить двухкомнатную, понадобится доплатить от 2,6 млн руб. Минимальная стоимость однушек в этом районе — от 6,4 млн руб.

Нужно учитывать, что в рамках докупки необходимо оплатить обеспечительный платеж в размере 100 тыс. руб., который не возвращается, если вы вдруг отказались от сделки. Если на выкуп новой квартиры будет больше одного желающего, то она будет реализована с аукциона и вам придется побороться за нее ценой.

Как оформят сделку

Выкуп дополнительных площадей оформляется по договору мены с доплатой. Он заключается со всеми собственниками помещения в старом доме в соответствии с долями в праве собственности. Сумма доплаты в договоре будет только за дополнительный метраж. Если раньше собственники однушки владели ею в равных долях, то при докупке площадей они будут иметь такие же доли.

В случае с переселенцами, проживавшими в пятиэтажках по соцнайму, оформляются договоры купли-продажи. Оплачивать придется также только за дополнительные «квадраты».

Программа реновации в Москве утверждена в августе 2017 года. В нее входят более 5 тыс. домов площадью 16,3 млн кв. м, в которых проживает около 1 млн человек. Весной 2019 года в столице запущены публичные слушания по проектам реновации. Всего по данной программе уже переехало более 22 тыс. москвичей. В этом году планируется переселить еще более 15 тыс. москвичей.

Размен двухкомнатной квартиры

Размен – это сделка, когда одна квартира обменивается на несколько других. Такая процедура давно стала привычной. Статистика показывает, что больше половины сделок осуществляются именно путем размена на две 1-комнатных или обмена двухкомнатной квартиры на 3-комнатную. В статье речь пойдет о первом варианте.

Читайте также:  Перепланировка квартиры в доме серии П-49Д по закону

Размен двухкомнатной квартиры на две однокомнатные

Одним из самых популярных запросов является размен двухкомнатной квартиры на две однокомнатные. Однако на деле произвести такой обмен практически невозможно: цена однокомнатных квартир ненамного ниже стоимости двухкомнатных.

Единственный выход осуществить такую сделку – обменять 2-комнатное жилье с внушительным метражом, расположенное в центре в новом доме, на две маленьких студии или гостинки на окраине. Для этого требуется следовать определенному плану:

  • найти варианты;
  • проверить найденную недвижимость на факт наличия задолженностей или обременений;
  • составить договор при помощи нотариуса.

Сам тип составляемого договора для размена квартиры 2 на 1 и 1 может отличаться. Некоторые оформляют куплю-продажу, а другие – обмен.

Причины и цели

Необходимость размена может возникнуть по разным причинам. Основными являются следующие ситуации:

  • недвижимость передается по наследству сразу нескольким людям;
  • отделение для создания личного пространства для совершеннолетних детей;
  • расторжение брака.

Законодательство РФ позволяет осуществлять размен независимо от причины, которая этому поспособствовала. Намного важнее другие факторы, способные затруднить процесс. Например, если люди прописаны на жилой площади, или в сделке принимает участие несовершеннолетний ребенок.

Способы обмена

Размен 2 комнатной квартиры на две однокомнатные вероятен тремя способами:

  1. Заключение договора с риэлтором, который становится посредником. Он покупает, а потом продает квартиру, чтобы купить две однокомнатные.
  2. Составление стандартных договоров купли-продажи.
  3. Обмен собственников. Обязательно нужна помощь нотариуса, так как договор подразумевает в себе несколько важных нюансов, которые будут определять всю процедуру обмена.

Важно! Независимо от способа передачи недвижимости собственнику придется уплачивать налог.

Документы

Чтобы осуществить размен квартиры на две, потребуется следующие документы:

  • паспорт;
  • подтверждение оплаты государственной пошлины;
  • подтверждение права собственности;
  • техническая документация;
  • разрешение других собственников, если таковые имеются.

Лучше обратиться к нотариусу, который сможет правильно составить документ без допущения ошибок. Размер налога составит 13% от стоимости жилья.

Важно! Только правильно оформленный договор считается действующим.

Если имеется несовершеннолетний ребенок

Размен квартиры на 2 при наличии ребенка усложняется. Причина в том, что в процедуру будут вовлечены органы опеки и попечительства. Если несовершеннолетний является собственником, то он должен сохранить это право, при этом все характеристики полученного жилья должны быть не хуже прежнего места жительства. На иных условиях органы опеки не дадут одобрение на проведение сделки.

От имени несовершеннолетнего обязан действовать его законный представитель, который должен быть одобрен органами опеки и попечительства. Сама сделка дополнительно проверяется органами на законность, и они следят за тем, чтобы соблюдались права ребенка.

Равноценный и неравноценный обмен

Размен квартиры 2-х на две однокомнатные может быть равноценным или не равноценным. В первом случае обе стороны получают собственность, которая по рыночной стоимости равноценна друг другу. Характеристики недвижимости при этом не учитываются, важна только цена.

Во втором случае одна из сторон вынуждена доплачивать, чтобы уравнять ценность недвижимости. Такое часто встречается, если собственник хочет обменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные. Владельцу двухкомнатного жилья придется доплачивать какую-то сумму.

Советы

Размен – это сложная процедура, имеющая множество нюансов. Если процесс идет без помощи юриста, следует прислушаться к рекомендациям специалистов:

  • Не стоит выбирать недвижимость с обременениями. После покупки с ними придется разбираться, а некоторые из проблем будет невозможно решить быстро.
  • Необходимо пользоваться услугами нотариуса. Он поможет правильно составить договор и провести сделку в соответствии с законодательством. Также в его обязанности войдет проверка «юридической чистоты» жилья.
  • Внимательно отнеситесь к зарегистрированным жителям. Некоторых людей крайне сложно выселить из-за их статуса или условий, на которых они проживают в квартире (договор длительной аренды, прописка).

При размене двухкомнатной квартиры лучше всего воспользоваться услугами квалифицированного риэлтора. Специалист проверит недвижимость обеих сторон на наличие подводных камней в виде других собственников или обременений, поможет собрать нужные для регистрации документы и оформит договор.

Как разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные или обменять её на трехкомнатную с доплатой?

Двухкомнатные квартиры являются весьма востребованной недвижимостью на сегодняшний день. Все потому, что своими размерами и расположением они гораздо выгоднее однокомнатных помещений, а в цене не слишком высоки и имеют огромный отрыв от стоимости тех же трехкомнатных.

Кроме того, правильно оформленная «двушка» может стать удобной и комфортной для проживания целой семьи из четырех человек. Мы же рассмотрим варианты, в каких случаях данная недвижимость может быть сменена и как это происходит.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена приватизированной и муниципальной жилплощади, о том, как поменять старую жилплощадь на новостройку, а также о том, как совершить междугородний обмен.

О возможности

Можно ли разменять двушку?

Сегодня обмен жилплощади – одна из самых распространенных сделок.

Люди прибегают к подобной процедуре по ряду причин.

Кто-то не хочет платить налоги по соглашению купли-продажи, кто-то нашел интересующий вариант, а его собственник, в свою очередь, заинтересован вашим предложением.

Действует на психологию людей и недалеко советское прошлое, в соответствии с которым граждане не осуществляли покупку недвижимости, а именно менялись жилыми площадями. Эта привычка, унаследованная старшим поколением, делает сделку мены более привлекательной и удобной.

Читайте наши статьи об особенностях обмена жилья в ипотеке, комнаты в коммуналке или общежитии, а также об основаниях принудительного размена через суд.

Какие есть варианты размена 2-х комнатной квартиры?

На однокомнатную

Обмен двушки на однушку с дополнительной оплатой достаточно распространен в наши дни. Когда проводится такая процедура?

А они могут быть следующими:

  • владелец «двушки» хочет уменьшить свою жилплощадь и получить лишние денежные средства от продажи;
  • уменьшит квартплату;
  • владелец «однушки» наверняка желает расширить свою жилую площадь, сделать ее более комфортной и просторной.
Читайте также:  Можно ли выселить из квартиры, если человек в ней не живет?

В подобной ситуации возможен и равноценная сделка. Многое решает ряд следующих факторов:

  • расположение недвижимости;
  • наличие рядом инфраструктуры;
  • возраст дома;
  • уровень комфорта в доме;
  • ремонт внутри жилплощади.

Если двушка ниже по всем вышеперечисленным показателям, чем однушка, то вполне возможен равноценный обмен.

Также при совершении мены никто не отменял доплату. Она также предусмотрена, если одна из сторон решает, что ее жилплощадь намного привлекательнее, нежели чем приобретаемая.

На две однокомнатные

Можно ли разменять двушку на две однокомнатные? Часто бывают ситуации, когда в риэлторские компании обращаются собственники двушек с просьбой поспособствовать им в размене на две однушки.

Как разменять в этом случае? Такое, как правило, случается в ситуации, когда семейная пара разводится и хочет таким образом разделить имущество, или же в ситуации, когда дети вырастают и им необходимо выделить каждому по жилью. В этой ситуации размен также возможен.

Но все же подобное случается крайне редко, ведь средняя ценовая разница в стоимости однушки и двушки не превышает 20 процентов.

На трехкомнатную

Поменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную можно в ситуации, когда двухкомнатная существенно превосходит большую метражом ремонтом и инфраструктурой.

В практике риелторов подобные процедуры производятся с целью увеличить метраж для проживания. Когда проводится мена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную с доплатой?

Собственники трехкомнатных квартир идут на такие сделки под предлогом получить дополнительную денежную подушку.

В основном, подобные сделки проводятся с доплатой, ведь метраж и той и другой жилплощади – несоразмерны между собой и имеют существенные различия.

Другие варианты

Можно обменять двухкомнатную квартиру на двухкомнатную улучшенной планировки.

Также обменять полноценную двушку можно и на дом. В этом случае придется отказаться от центральных частей города и дорогих коттеджных поселков, а обратить свое внимание на обычный частный сектор в пригороде.

Вы получите не самый новый и современный дом с небольшим клочком земли, но зато всегда будете находиться на свежем воздухе, а надоедливые соседи не будут докучать.

Причины размена

Какие причины можно выделить? Риелторы безошибочно могут ответить на этот опрос, ведь они ежедневно сталкиваются с подобными ситуациями.

  1. Самый популярный ответ на выше заданный вопрос – увеличение места. Семья увеличивается, а пространства требуется все больше. Если позволяет доход, семья осуществляет процедуру с доплатой, если же нет, просто находит вариант не с самый удачной инфраструктурой.
  2. Раздел имущества имеет место быть в ситуации, когда двушка меняется на две однокомнатных. Также часто такое происходит в ситуации, когда одно жилье досталось двум наследникам.
  3. Мена на однушку возможна в ситуации, когда человек хочет перебраться из удаленного района города в более центральный, но для этого ему приходится расплачиваться заветными квадратными метрами жилой площади.
  4. Равнозначный обмен происходит часто по причине удаленности от работы и желания сократить это расстояние. Такие ситуации часто встречаются в крупных городах.

Способы

Существует три способа обмена. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, но что выбрать в конечном итоге – решать, конечно же, вам.

    Соглашение мены, предусмотренное Гражданским кодексом статьей 567, позволяет гражданам осуществлять равнозначный обмен или с доплатой. То есть при обнаружении стоящего варианта оформляете соответствующий договор. При необходимости осуществить доплату – этот пункт также отмечается в договоре.

Гражданский кодекс РФ Статья 567. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Но несмотря на большой налог способ весьма популярен. В этом случае не нужно упоминание о доплате ведь каждая из сторон устанавливает свою стоимость.

Гражданский кодекс РФ Статья 454. Договор купли-продажи

  1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
  2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
  3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
  4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
  5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Где искать варианты?

Варианты можете найти разными способами.

  1. Обращение в риелторскую контору гарантирует вам предоставление как минимум одного стоящего варианта. В данных конторах давно сформирована своя база, которая позволит вам эффективно искать нужные предложения.
  2. Самостоятельный поиск в интернете также может принести плоды. Главное – не соглашаться на сделки, пока вам не предоставят все основания того, что гражданин – собственник. Часто при таком виде поиска люди становятся жертвами мошенничества.
  3. Еще один вид самостоятельного поиска – просмотр объявлений в газетах журналах. Также можете разместить и свое обращение и ждать откликов. Например: «Обменяю двухкомнатную квартиру на однокомнатную».

Пошаговая инструкция

Как обменять двухкомнатную квартиру на однокомнатную с доплатой? Размен на однокомнатную подразумевает собой следующий алгоритм:

  • собственник находит стоящий вариант;
  • составляется соглашение мены или купли-продажи;
  • данный документ заверяется у нотариуса;
  • далее собранные пакеты от собственников подаются в Росреестр. Сделка заверяется в течение нескольких дней.

Как разменять 2-х комнатную квартиру на 2 однокомнатные? Если оформляется купля-продажа на две однокомнатные квартиры, то требуется заверение двух документов у нотариуса и провести две сделки в Росреестре. Если же осуществляется мена, то сделка может быть сделана одна.

Читайте также:  Снос сантех кабины при строительстве квартиры застройщиком

Как обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой?

Договор с доплатой должен быть заверен нотариально. Это делается для того, чтобы потом у вас не возникло проблем с тем, что собственник не хочет отдавать денежные средства.

С чего начать?

Первое что вам необходимо сделать, это подготовить жилье к продаже.

Для этого вам нужно произвести следующие действия:

  • оформить документы;
  • выписать всех лишних прописанных;
  • оплатить долги по коммунальным услугам.

Где оформляют, куда обратиться? Документы оформляются в нотариальной конторе и только потом, в палате Росреестра.

Документы

Какие документы необходимы:

  • паспорт;
  • документы о праве собственности;
  • оплата налога на мену или продажу (документ, подтверждающий этот факт);
  • техническая документация;
  • согласие от собственников, если их несколько.

Куда подавать документы? Документы подаются в Росреестр где тщательно проверяются сотрудниками.

Сроки и стоимость

Право собственности и соответствующие бумаги будут выданы на руки в срок от 3 до 7 дней.

Когда могут оказать в оформлении?

Отказать в услуге оформления вам могут по причине не сдачи документов или же при несоблюдении прав других собственников.

Менять свои жилищные условия – всегда увлекательно и занимательно.

А если досконально изучите процедуру, то в дальнейшем вам будут предстоять только приятные хлопоты.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

здравствуйте, я проживаю с мамой в двушке. возможно ли разменять ее на одну однушку (маме), а мне доплату ?

Анна, если жилье в собственности, то это ваше право — хотите меняете ее, хотите продаете. Как вы с мамой поделите полученные средства, тоже ваше право.

Здравствуйте, Анна. Да, это вполне возможно. Обратитесь в агентство недвижимости, чтобы они подыскали подходящие варианты.

Меняем 2-х-комнатную (в собственности у мамы, папы, их двух несовершеннолетних детей; никто не прописан) на 3-х комнатную (в собственности у мамы, бабушки и дедушки детей; здесь прописаны все члены семьи).
Предыстория такая. В данный момент в 3-х комнатной проживают мама, папа, двое детей (возрастом 5 лет и пол года). Жилье находится в собственности у мамы, бабушки и дедушки детей (родителей мамы). Прописаны там – мама, отец, бабушка, дедушка, дети, сестра мамы.
А в 2-х комнатной живут бабушка и дедушка детей, в ней никто не прописан. Эта жилплощадь находится в ипотеке (Сбербанк). Ипотека оформлена на папу и маму (созаемщик). В данный момент в собственности у мамы и папы.
Хотим для частичного погашения ипотеки по 2-х комнатной использовать материнский капитал. Но «когда жилое помещение не оформлено в общую собственность родителей и детей» в пенсионный фонд необходимо предоставить «нотариально засвидетельствованное письменное обязательство оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи» (в течение пол года после погашения ипотеки). В этом случае собственниками 2-х комнатной станут и несовершеннолетние дети.
И отсюда вопрос : можно ли потом привести в порядок документы? Предполагали произвести процедуру – чтоб документально все соответствовало действительности — 3-х комнатная находилась в собственности у мамы, папы, детей, а 2-х комнатная – у дедушки, бабушки. При этом никаких дополнительных платежей не подразумевали, т.е. просто обмен.
Слышали, что тогда надо получать разрешение в опеке, так ли это?
Не будет ли проблем, если примут участие дети и при этом еще сделка между близкими родственниками?
И, если проблем не возникнет, как быть с «кто-где» прописан? Т.е. надо ли заранее выписываться, а только после процедуры «правильно» прописываться?
Надо ли платить какие-либо налоги?

Ольга, здравствуйте. Согласна с Георгием, в первую очередь необходимо получить разрешение банка. Затем обратитесь к опытным агентам по недвижимости, они помогут правильно и по закону совершить процедуру.

Здравствуйте Ольга, во-первых для совершения процедур с жилплощадью, которая находится в ипотеке потребуется разрешение банка. Если банк и разрешит, то подоходный налог уплачивается исходя из разницы кадастровой стоимости обмениваемого имущества, платит тот, кто получит дополнительную оплату.

Здравствуйте, можно ли раз менять 2- х комнатную жилплощадь в ипотеке на 2 1-комнатных с дополнительной оплатой?

Здравствуйте Тимофей, так как жилплощадь в ипотеке, то значит она находится в залоге у банка и совершать с ней какие-либо сделки нельзя. Как показывает практика, банк даст свое согласие на процедуру только в том случае если выгода для него очевидна.

Добрый день, Тимофей. Обменять двушку, находящеюся в ипотеке, на две однушки практически невозможно. Для этого нужно согласие банка, а его они дают совсем неохотно и выставляют ряд условий: погашение кредита в течение 5 лет без просрочек; жилплощадь, на которую планируете менять, должна стоить дешевле или равноценно по стоимости той, которая в ипотеке.

В наши дни менять двушку на однушку с доп. платежами может только человек, который не думает о своем будущем. Это по меньшей мере глупо. Другое дело, если мне с братом нужно разделить жилье родителей. Но доп. платеж такой, что его придется долго выплачивать по ипотеке. Но и я, и брат, готовы на это пойти, лишь бы иметь собственное отдельное жилье.

Процедура размена квартиры

Вопрос о размене квартиры актуален для пар, которые хотят развестись и жить отдельно, для раздельного проживания родителей и подросших детей, для расширения своей жилплощади и т.д.

Обмен может быть как равноценным (обмен происходит в отношении квартир, которые расположены в разных местах, однако их рыночная стоимость одинаковая), так и неравноценным (например, трехкомнатная меняется на две 1-комнатных).

Как разменять квартиру в России в 2021 году на другую? Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Прежде чем поднимать вопрос об обмене недвижимостью, необходимо рассмотреть реальные и популярные схемы обмена.

Читайте также:  Необходимо ли предоставлять проект перепланировки при согласовании?

Обмен квартиры с 3 комнатами на 1+1+1

Казалось бы, ну что может быть проще: провести размен 3-х комнатной квартиры на 3 однокомнатные, однако в этом случае математику использовать не нужно.

Дело в том, что три однокомнатных квартиры по площади окажутся больше 1 трехкомнатной жилплощади. Да даже 2 однокомнатных квартиры по площади окажутся больше одной трехкомнатной, ведь нужно учесть, что в каждом жилье есть ванная, туалет, коридор и кухня.

Поэтому если возникла необходимость в обмене, то нужно понимать, что без доплаты обменять большую квартиру на 2 или 3 маленьких не получится.

Однако бывают ситуации, когда людям все же удается поменяться жильем без доплаты:

  • если «трешка» оказалась в итоге больше по размеру, чем 3 «однушки»;
  • если большая квартира расположена в центре города либо в престижном районе, а обмен производится на «однушки», которые находятся в спальных районах;
  • если в 3-комнатной квартире произведен новенький ремонт, а в «однушках» нет ремонта либо он легкий, косметический;
  • если просторная квартира имеет удачную планировку, все комнаты раздельные, а выбранные однокомнатные квартиры имеют маленькую кухню или зал, общий санузел.
  • В реалии обменять одну большую квартиру на три маленьких практически невозможно без доплаты. Более реальной окажется сделка по размену 3-х комнатной квартиры на две однокомнатные.

    Обмен 3-комнатной квартиры на 1+1

    Правильней и реальней произвести обмен просторной «трешки» на две «однушки». При этом несмотря на то, что покупатель однокомнатных квартир теряет одну комнату, но он не теряет площадь, поскольку обычно старается подыскать такое жилье, которое в целом максимально бы подходило под площадь его трехкомнатной квартиры.

    Разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты реально в таких случаях:

  • если в 3-комнатной квартире сделан хороший ремонт, а в «однушках» выполнен косметический ремонт;
  • если «трешка» расположена в элитном районе или таком, где предусмотрена удобная транспортная развязка,п «однушки» находятся в спальных районах;
  • если трехкомнатная квартира находится в новом доме, а «однушки» расположены в старых домах.
  • Обмен 3–комнатной квартиры на 2+1

    Произвести размен 3-х комнатной квартиры на 2-х комнатную и 1-комнатную возможно, но очень сложно.

    Бывают крайние ситуации, когда одному участнику сделки позарез нужно приобрести квартиру для своей большой семьи, а у него как раз есть «двушка» и «однушка», которые он может обменять на просторную «трешку». Однако это скорее всего удача, поскольку в реальности произвести такой обмен без доплаты вряд ли получится.

    Однако сделать это все же возможно, но только нужно учесть такие нюансы, как:

  • месторасположение квартир (в центре, на периферии, в экологически чистом районе, в историческом месте и т. п.);
  • планировка квартир, общая жилплощадь;
  • наличие/отсутствие ремонта в квартирах;
  • наличие поблизости основных объектов инфраструктуры – магазинов, больниц, школ и т. д.;
  • техническое состояние дома, год его постройки и т. д.
  • Размен 2-комнатной квартиры

    Двухкомнатные квартиры пользуются повышенным спросом среди россиян: они небольшие, поэтому много платить за них не придется, такое жилье рассчитано как на одного человека, так и на семью с детьми.

    Риелторы могут предложить желающему следующие варианты размена 2-х комнатной квартиры:

  • на две «однушкии» с доплатой или без;
  • на 1 «однушку» + комнату в общежитии;
  • на 3 комнаты в общежитии;
  • на 2 однокомнатных квартиры.
  • Более реальными вариантами обмена являются все, кроме первого, но ведь люди хотят получить от сделки максимум выгоды, поэтому стараются сделать все возможное, чтобы при размене количество комнат осталось одинаковым.

    Но многие забывают о том, что при размене «двушки» на 1+1, у того, кто решает обзавестись двумя квартирами появляется дополнительный санузел, кухня и коридор, поэтому зачастую такой обмен маловероятен.

    Но искать подходящие варианты можно и нужно, потому что на практике произвести размен можно, если:

    • общая площадь «двушки» окажется больше, чем две однокомнатных квартиры;
    • квартира находится, к примеру, в столице, а ее владелец хочет произвести размен на две однокомнатных, расположенных в Подмосковье или в другом городе не областного значения;
    • «двушка» расположена в престижном районе, а «однушки» хоть и находятся тоже в одном городе, но расположены в спальных районах;
    • в «двушке» сделан шикарный ремонт, а однокомнатные квартиры продаются с обычной планировкой и косметическим ремонтом либо вообще без него.

    Способы обмена жилья в 2021 году

    Существует несколько вариантов того, как происходит размен квартиры:

  • Оформление договора мены. Желающий произвести обмен своей недвижимости должен подыскать человека, которому понравится его квартира, а тому подойдет его квартира или квартиры. Самостоятельно найти такого человека – настоящая удача, ведь даже опытный риэлтор не всегда может помочь найти подходящие варианты для обмена, которые бы устроили обеих сторон сделки. Зачастую договор мены заключается между родственниками, например, родители хотят обменять свою просторную «трешку» на «двушку», где живет их сын со своей семьей.
  • Оформление договора купли-продажи. В 90% случаев обмен квартир происходит путем заключения двух договоров купли-продажи. Для начала заинтересованному лицу нужно продать свою квартиру, а для этого желательно обратиться в агентство по недвижимости, где специалисты смогут правильно оценить стоимость недвижимости, подобрать покупателя, сформировать необходимый пакет документов для совершения сделки. Пока риелтор будет заниматься продажей квартиры, продавец сможет подыскать подходящие варианты покупки двух квартир. Когда он найдет подходящий вариант, который устроит его по цене, тогда после продажи собственной квартиры он сможет приобрести желаемое жилье с доплатой или без.
  • Процедура размена квартир будет отличаться в зависимости от того, какие права на недвижимость предусмотрены у ее владельца (является ли квартира приватизированной или муниципальной).

    Если квартира приватизирована

    Если хозяин квартиры является ее полноправным владельцем, то есть, он приватизировал жилье, то он может попытаться оформить договор мены, но для этого нужно пройти ряд этапов:

  • Найти подходящий вариант для обмена, который устроит обе стороны сделки. Желательно самостоятельно не подыскивать жилье, поскольку на это может уйти не один месяц и даже год. Лучше обратиться за помощью в агентство по недвижимости, тем более, что там обычно есть своя база клиентов.
  • Оформить и подписать договор мены, передаточный акт. Основным отличием договора мены от сделки купли-продажи в том, что в первом случае деньги за квартиру не передаются, поскольку осуществляется переход жилья.
  • Подготовить необходимый пакет документов для оформления сделки и передать его в Росреестр или МФЦ для перерегистрации прав собственности.
  • Получить выписку ЕГРН.
  • Читайте также:  Перепланировка квартиры в доме серии П-49Д по закону

    Если одна квартира приватизирована, а другая/другие нет

    Произвести обмен приватизированных квартир по закону можно, а вот обменять приватизированное жилье на муниципальное – нельзя. Это связано с тем, что люди понимают, что производить обмен собственного жилья на неприватизированное – глупая идея, поэтому такой вид сделки не проводится.

    Если квартирами обмениваются родственники

    Обмен квартир между близкими людьми проводится на тех же основаниях, что и для чужих людей. Никаких льгот или привилегий в этом случае законодатель не установил.

    Однако главное преимущество обмена квадратными метрами между родственниками заключается в том, что обычно стороны сделки не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилья.

    Если размер жилья неравнозначный

    Если человек хочет обменять свою трехкомнатную на 1+1+1, тогда это обычно означает, что он хочет совершить не равнозначную сделку. И в этом случае ему придется произвести доплату разницы в стоимости между квартирами.

    Самостоятельно посчитать размер этой доплаты вряд ли получится, тем более, что не всегда стороны могут договориться о сумме доплаты.

    Поэтому при неравноценном обмене желательно обращаться за помощью к специалисту, независимому оценщику, который сможет правильно посчитать необходимый размер доплаты.

    Кстати, доплата может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в имущественном выражении, например, человек оставляет в квартире всю мебель, технику либо же делает ремонт.

    Размен неприватизированной квартиры

    Можно ли разменять муниципальную квартиру в 2021 году? Да, произвести обмен можно, но нужно соблюсти ряд условий и требований:

  • Чтобы сделка по обмену состоялась, необходимо, чтобы все зарегистрированные в такой квартире лица, должны согласиться на обмен. При этом согласие нужно получить не только у тех, кто фактически проживает в квартире, но и у тех, кто на данный момент временно в ней не проживает (проходит воинскую службу, находится в командировке, на длительном лечении и т. п.).
  • Если в квартире, которая готовится к обмену, зарегистрированы недееспособные либо несовершеннолетние лица, то для совершения сделки владельцу квартиры нужно получить согласие от органов опеки.
  • Произвести обмен муниципальной квартиры можно только на такую же квартиру либо несколько квартир.
  • Для успешного обмена жилплощадью важно также получить согласие наймодателя – того, кому по факту принадлежит неприватизированная квартира (муниципалитету, государству).
  • Размен квартиры при несогласии сособственника

    Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.

    Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.

    Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.

    Особенности размена квартиры, где прописаны дети

    Когда речь заходит о размене квартиры с несовершеннолетними детьми, то многие граждане думают о том, что при проведении сделки у них могут возникнуть проблемы.

    А они действительно могут начаться, если не будут соблюдены следующие условия:

    1. Перед заключением договора мены необходимо получить согласие от органов опеки.
    2. Новая жилплощадь по условиям проживания для ребенка должна быть не хуже предыдущих, а может быть даже и лучше. В противном случае, если дело дойдет до суда, судья может признать такую сделку недействительной.

    Размен квартир в судебном порядке

    Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.

    На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:

    • один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
    • инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
    • в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.

    Для обращения в суд с иском о принудительном размене квартиры заинтересованное лицо должно сделать следующее:

  • написать исковое заявление, где следует указать мотивы для размена;
  • собрать необходимые документы на квартиру;
  • предоставить на заседании доказательства (фотографии, видео, показания свидетелей) того, что необходимость в размене жилья возникла по причине непристойного или недостойного поведения кого-то из проживающих в квартире.
  • Для того чтобы разменять квартиру, нужно понимать, что сделка пройдет быстрей, если стороны произведут равнозначный обмен, например, человек поменяет свою «трешку» на 2 однокомнатных квартиры.

    Обменять можно как муниципальное жилье, так и приватизированное, с зарегистрированными лицами, несовершеннолетними, так и в судебном порядке. Для успешного заключения договора мены без помощи специалистов (риелтора, оценщика) не обойтись.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: