Демонтаж заложенного ранее окна в ванной комнате

Чем заложить окно между ванной и кухней: 5 способов

Зачем окно между кухней и ванной нужно сейчас? Однако, планировка современных квартир такова, что данное окно стало лишь «белым пятном» на безупречной обстановке квартиры. Такая же ситуация обстоит и с жильем старого, советского, образца: многообразие строительных материалов делают наличие окошка убогим и портящим дизайн кухни. И выход тут один: заделать этот проем. А вот чем заложить окно между ванной и кухней можно узнать в статье.

Глухая заделка с обеих сторон

Выставить окно и все оставить, как есть – значит, способствовать наличию дыры в стене. Потому следует пойти другим путем – организовать ровную стену. Для этого можно воспользоваться следующими средствами:

  • Заложить окно кирпичом либо пеноблоками.
  • Использовать гипсокартон.
  • Сделать раствор из цемента.

Все перечисленные выше способы имеют свои особенности.

Полезная статья «Какие полы лучше сделать на кухне: анализ материалов»Интересуетесь римской шторой на кухню? Здесь фото и анализ ассортимента.

По ссылке: особенности ремонта кухни 9 кв.

Кирпичи или пеноблоки

Так, закладка окна кирпичами или пеноблоками – это самый простой и малостоящий способ. Кирпичная кладка может прикрываться сверху обоями либо какими-то картинами. Что касаемо пеноблоков, то их следует монтировать с помощью строительного клея. Организация процесса строится по следующей схеме:

  1. Для начала аккуратно вынимается стекло. Сделать это можно с помощью самореза либо отогнув деревянные планки, удерживающие окно в проеме.
  2. Затем убирается рама.
  3. Освободившийся проем цементируется.
  4. Кирпич укладывается на него, а пеноблоки размещаются с помощью клеевого раствора.
  5. Если в кладке остаются небольшие отверстия, их необходимо засыпать боем и цементным раствором.
  6. На стенку накладывается штукатурка, которая выравнивается с помощью шпателя.
  7. Все покрывается разными вариациями отделки.

Оставить или заделать окно в ванной хрущёвки: 2 довода против

Проём со стороны кухни

Установка водонагревателя является первой причиной, чтобы убрать окно:

  • конечно, окна в ванной комнате в частном доме вам вряд ли помешают, так как и санузел там достаточно большой, и проектируются они с учётом расположения сантехники и водонагревателей;
  • некоторые вешают туда шторы, но это просто является преградой для подглядывания и при этом никак не увеличивает крепость стены;
  • если вы захотите повесить на эту стену электрический бойлер на 50л или даже на 100л, то, в любом случае вам нужно будет укрепить эту перегородку;
  • но заделка окна ванной — не снимая старой коробки здесь ничем не поможет, так как это обычное декоративное оформление гипсокартоном и крепости для перегородки это не прибавит;
  • но вот если взять, к примеру, трёхкомнатную хрущёвку, где на кухне и повернуться негде, а вам вдруг понадобилось установить там газовую колонку;
  • единственным подходящим местом будет перегородка между кухней и ванной, а газовщики просто-напросто потребуют заделки проёма, так как того требует инструкция, хотя колонка и не будет стоять точно на том же месте.

Причина 2

Причина вторая — установка душевой кабинки:

  • учитывая небольшие размеры ванных комнат в таких домах, важно, чтобы была возможность установки современных сантехнических узлов и приборов;
  • например, ванна под окном никак не позволит вам установить в этом же помещении автоматическую стиральную машину — на это просто недостаточно места;
  • здесь простой математический расчёт — если стена имеет порядка 150-155 см длины, а минимальная кабина, которую ставят в таких ванных 80×80 см, то она просто-напросто перекроет окно;
  • по сути, вы имеете ванну далеко не 9 метров, так что здесь нужно исходить из того, что есть, и подстраиваться под обстоятельства.

А теперь давайте разберёмся, как заделать окно в ванной в хрущевке. Для этого не нужно больших умений или навыков каменщика. Самое главное, удалить деревянную коробку, которая удерживает оконный блок, чтобы у вас был чистый проём из кирпича.

Здесь просто нужно понять суть — для заделки вам понадобятся чистые стены проёма, которые способны создать условия для адгезии, а это возможно только на кирпичном основании, но никак не на древесной основе.

Перегородки в хрущёвках делаются в четверть кирпича, то есть, кирпичная кладка делается на ложок, который имеет 65 мм. Следовательно, толщина перегородки составляет не более 100 мм. Кирпич для таких целей используется рядового типа — 250x120x65 мм.


А теперь, давайте посмотрим, как заделать окно между кухней и ванной — для этого вам понадобится:

  • кирпич;
  • цементно-песочный раствор;
  • грунтовка, хотя, по большому счёту, можно обойтись и без неё.

В первую очередь вам нужно вытащить деревянную коробку, причём сделать это нужно так, чтобы не повредить проём. В противном случае вам просто прибавиться работы — нужно будет восстанавливать кладку.

После этого очищаете по периметру всю пыль, чтобы остался только кирпич без старого раствора, и хорошо смачиваете своими руками весь периметр грунтовкой.

Дальше — всё просто — делаете цементно-песочный раствор и на него укладываете кирпичи на ложок в проём, целиком они не войдут. Верхний ряд у вас в любом случае не будет целым — его придётся подрезать.

Не советую это делать как каменщики, то есть разбивать (отрезать) кирпич киркой или топориком. Такие вещи лучше всего делать болгаркой с использованием диска с алмазным напылением — всё получается очень чётко и красиво. Штукатурить можно кладку уже на следующий день.

Кирпич вы, конечно, кладёте вразлёт, а шов у вас при этом будет составлять порядка 10-15 мм (только старайтесь, чтобы шов получился плотным). Верхний, последний ряд вам нужно будет вставлять при помощи резинового молотка или киянки — так получится наиболее плотная кладка.

А что, если не заделывать

Безусловно, есть любители ретро и тогда, естественно, встаёт вопрос, о том, как оформить окно из ванной в кухню. А делать это нужно обязательно.

В первую очередь можно сказать, что вам следует максимально плотно подойти отделкой к остеклению, чтобы потом была возможность перекрыть наличниками зазоры, например, как на фото вверху. Здесь по большому счёту уже будет неважно, какое там окно — пластиковое или деревянное — главное, чтобы у вас получилось хорошо к нему пристыковаться, то есть организовать красивый дизайн.

Можно облагородить окна в ванной в хрущевке при помощи изображений

Если говорить про дизайн ванной комнаты с окном, он, может остаться таким же, как и без окна. Но отдельные старания и фантазию вам придётся приложить именно здесь, чтобы окно не выглядело как отверстие в пустоту.

Читайте также:  Восстановление изначальной планировки квартиры

Здесь вы можете использовать, всё что угодно — наклейки, инкрустацию, рисунок и так далее. Главное, чтобы это никак не мешало общему дизайну и, тем более, обустройству сантехники и электроприборов (цена здесь уже не имеет значения).

Цемент

При цементировании проема следует сделать густой раствор. После этого можно приступать к работе:

  1. Вынуть стекло.
  2. На раму закрепить специальную сетку.
  3. Цемент забрасывается в несколько слоев.
  4. После каждого раза необходимо ее ровнять и разбавлять небольшим количеством воды.
  5. Всего должно быть около 5-6 слоев.
  6. После подсыхания стену можно отделать плиткой, панелями либо обоями.

Данный способ – самый эффективный. Однако, и у него есть недостатки: требуется быстрота закидывания и разглаживания – в противном случае, все схватится и придется все переделывать.

Красивая ниша со стороны ванной комнаты

Иногда, при планировании дизайна квартиры, может потребоваться абсолютно каждый уголок. А тут целое окно между кухней и ванной. Следовательно, если вам не нравятся способы того, как заделать окно между ванной и кухней, вы можете использовать его более практично – сделать красивую нишу.

Организация данного процесса включает в себя следующие этапы:

  1. Необходимо вытащить стекло и вложить лист гипсокартона в образовавшуюся дыру.
  2. Полученную нишу обрабатывают штукатуркой, а затем украшают любым видом декора. Чаще всего, используется тот, который участвовал во всей отделке ванны, чтобы подходить по цвету.
  3. Можно оснастить нишу полочками из стекла.
  4. Таким образом, мы получаем замечательное место для расставления всех средств гигиены либо каких-нибудь безделушек.
  5. В случае, если небольшая ниша вам категорически не нравится, то можно организовать дополнительные строительные работы и сделать чудесную нишу для установки большого количества полочек.

В чем смысл окна

Скажу честно, я пересмотрел массу разных источников, но документального ответа, который бы содержал ссылки на какие-то нормативные акты и объяснял, зачем делали окно так и не нашел. Поэтому нам остается довольствоваться подборкой относительно профессиональных мнений со строительных форумов:

  • Вентиляция. Одно из основных мнений — окно нужно для дополнительной вентиляции, дабы убрать из ванной излишнюю влажность. Мнение абсолютно не состоятельное, я сам вырос в хрущевке и точно знаю, что окно было глухим и о вентиляции здесь речи быть не может. Хотя сейчас некоторые хозяева делают там открывающуюся форточку как раз для просушки;


Форточка между ванной и кухней отлично подходит для дополнительной просушки ванной.

  • Пожарный выход. Есть мнение, что окно делалось для экстренной эвакуации из ванной в случае блокировки дверей во время пожара. Крайне маловероятно, во-первых, проем находится вверху и нужно быть акробатом, чтобы в него пролезть, во-вторых, оно застеклено, а разбитое стекло — это еще один источник опасности;
  • Удешевление строительства. Версия с экономией стройматериалов также не выдерживает критики, рама, стекло и трудозатраты на обустройство в разы дороже десятка кирпичей;
  • Дизайнерское решение. Также несостоятельно мнение о том, что дополнительный оконный проем визуально делал ванную комнату немного больше. В те времена стояла задача обеспечить народ жильем и о таких дизайнерских изысках, как увеличение визуального объема никто не думал;


Доподлинно неизвестно зачем в ванной делалось окно в кухню.

  • Компенсация ударной волны. Следующая версия выглядит более правдоподобно, по ней такое отверстие служило для компенсации ударной волны в случае взрыва бытового газа. Правда в домах с электрическими печками окна также есть;
  • Дополнительное освещение. Это объясняет, зачем в ванной окно в кухню. Я считаю и со мной согласны большинство профессионалов — окно делалось для дополнительного освещения. В те времена были перебои с электричеством, а окно в перегородке находится четко напротив кухонного окна, соответственно днем можно принять душ не включая свет.

Декоративная отделка окна из кухни в ванную

Если же окошко из кухни в ванную кажется вам вполне приемлемым и идеально вписывается в интерьер, то и не стоит от него избавляться. Все, что необходимо в таком случае – это задекорировать его. Для этого отлично подойдут:

  • Стеклоблоки.
  • Витражные окна.
  • Мозаики.
  • Стеклопакеты.

Для любого из этих вариантов осуществляется следующий фронт работ:

  1. Старое окно аккуратно вынимается. Рама остается на месте.
  2. Весь проем зацементировать.
  3. Аккуратно установить новое стекло.

Кухни под дерево в стиле модерн — лучший выбор для дома. Дизайн и фото кухни в стиле прованс — создайте непринужденную романтическую атмосферу.

Материалы и инструменты

Для работы с окном требуется следующий набор материалов и инструментов:

  • Кирпичи.
  • Песок.
  • Цемент.
  • Шпаклевка.
  • Краска на основе эмульсии.
  • Строительный клей.
  • Плитка.
  • Средство для засыпания щелей.
  • Кирка либо молоток.
  • Мелкая сетка.
  • Проволока.
  • Терка и набор шпателей.

Все описанные выше инструменты идеально подходят для всех видов работ.

Убираем окно из ванной в кухню

Перед началом работ по отделке, в первую очередь, необходимо избавиться от старой конструкции. Сначала нужно аккуратно снять стекло из рамы. Для этого уберите удерживающие рейки. После того как стекло снято, уже можно вытаскивать саму раму из проёма.

Учитывайте и не забывайте, что гипсокартон и пластиковые панели не обладают достаточной прочностью по сравнению с кирпичом или пеноблоками. Поэтому не стоит крепить предметы имеющие большой вес, например, полочки или шкафчики. Со стороны кухни лучше всего подойдут вещи небольшой массы: светильники, часы, картины…

Из смотрового окна в ванной можно создать вполне красивый и функциональный внешний вид – создав нишу:

  1. Тут понадобится цемент. С его помощью необходимо будет замазать и выровнять проём.
  2. После того как стена будет готова, можно приступить к ее облицовке с помощью керамической плитки.
  3. Со стороны кухни проём можно заделать листами из гипсокартона и зашпатлевать. Можно пойти дальше и увеличить немного проем, убрав необходимое количество кирпичей из кладки. Так мы получим больше места для установки полочек, куда можно поставить коробочки и бутылочки для личной гигиены.
  4. Продолжая увеличивать пространство проем можно выложить плиткой с 3D эффектом или с отражающим покрытием. Полочки можно оградить от попадания воды установив шторку или створки.

Выводы

Сделать стенку вместо надоевшего окна просто! Достаточно подобрать подходящий материал. Есть множество способов, как украсить готовую стену. Для заделки стекла требуется весь набор подходящих инструментов, перечисленных выше. Вам негде разместить гели для душа, мыло, крема и многое другое? Ответ прост: нужно сделать удобную нишу на месте окна.

Читайте также:  Увеличение кухни в двушке в доме серии 1-511 при перепланировке

Хотите увидеть свою ванную в необычном оформлении? Установите витражные или мозаичные окна, и вся ванная комната озарится необычными цветами. Не желаете разноцветности? Установите экономичные стеклопакеты с возможностью проветривания ванной.

Окно между ванной и кухней в «хрущёвках»: предназначение и варианты оформления

На всем постсоветском пространстве скорее всего не найдется человека, который, находясь в гостях или въезжая в новую квартиру, не задавался вопросом о назначении оконного проема между ванной комнатой и кухней. Такая конструкционная особенность имеет место почти в каждом доме старого образца.
Подобное непонимание чаще всего приводит к поспешной ликвидации «лишнего окна». Однако это необычное конструкторское решение может стать интересной стилистической особенностью. В данной статье будут рассмотрены преимущества и недостатки этого оконного проема, предложены варианты решения, а также описано возможное происхождение феномена.

Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкой

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

“Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки”, где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

  • Приватизация
  • Согласие супруга
  • Не понимал что делает.. ?
  • Расчеты

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

  • Недееспособный продавец – недействительная сделка!
  • Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
  • Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о “чистоте” квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

“Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений”

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

“…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют”.

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от “результатов” перепланировки, характера технических изменений:

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

“Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований” (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

  • соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
  • безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

“Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения” (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики “Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки”, куда вошли следующие статьи:

  • Перепланировка квартиры. Понятие
  • Переустройство квартиры. Понятие
  • Реконструкция. Понятие
  • Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
  • Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
  • Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
  • Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
  • Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
  • Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
  • Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
  • Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
  • Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика
Читайте также:  Перепланировка квартиры в доме серии II-49 по закону

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Идеальная со всех сторон квартира может скрывать в себе неузаконенную перепланировку. При покупке недвижимости нужно тщательно смотреть, соответствуют ли помещения чертежам в техпаспорте. В противном случае покупатель сильно рискует: в лучшем случае штрафом, в худшем – продажей жилья с аукциона. Давайте рассмотрим, можно ли купить квартиру с несогласованными изменениями, чем рискует покупатель, как в итоге заключать сделку и узаконивать планировку в дальнейшем.

В статье расскажем:

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

В одних случаях можно, а в других возникнет проблема с получением кредита.

В новостройке

Застройщик сдаёт жильё в чистовой или в черновой отделке. Жилые помещения стандартные, о незаконной перепланировке речи не идёт. Есть квартиры со свободной планировкой. То есть дольщики сами могут определять месторасположение комнат. Обычно это квартиры-студии. Тут проблем возникнуть не должно.

На вторичным рынке жилья

Так называемые б/у квартиры могут иметь изменение конфигурации. Например, перегородку в санузле, гардеробную, объединение кухни с жилой комнатой и т.д.

Закон не запрещает покупать жильё на вторичке с неузаконенной перепланировкой. Но нужно понимать, что после заключения договора купли-продажи (ДКП) узаконивание изменений станет вашей заботой. И в случае чего надзорные органы спросят с вас, как с нового собственника.

Плюс в том, что можно просить разумную скидку. Жилье с неузаконенной перепланировкой обойдется дешевле на 5-20 %. Но бывают продавцы, которые умалчивают о переделках. Их цель – продать квартиру без всяких скидок.

В ипотеку

Приобрести жильё с незаконной перепланировкой в ипотеку практически нереально. Большинство банков отказывают в выдаче кредита. А всё потому, что после ремонта жильё теряет прежний вид. Возникает угроза санкций со стороны надзорных органов. В том числе и продажа на аукционе по заниженной стоимости. Кредитные учреждения этого не любят.

Утаить, что квартира с самовольной перепланировкой не получится. Обычно банк запрашивает техпаспорт, а на место выезжает оценщик с проверкой. Он сразу установит, что в помещениях проводились работы, не отмеченные в документах БТИ. Еще один минус в том, что оценщик может доложить о нарушениях в жилинспекцию. И тогда в квартиру нагрянут с проверкой, а продавца ждут штраф и другие санкции.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Основной риск для покупателя не в том, что сделку купли-продажи могут признать недействительной. За неучтённые изменения планировки могут быть куда более неприятные последствия.

Штраф

Наименьшее из зол, если о самовольной перепланировке станет известно надзорным органам. Например, по жалобе любопытной соседки, сантехника из ЖЭК или работников Управляющей компании.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ следующий:

  • Для обычных граждан – 2 000, но чаще 2 500 рублей;
  • Для должностных лиц – 4 000 или 5 000 рублей;
  • Для организаций, а также ИП без юр лица – 40 000 или 50 000 рублей.

И это в том случае, если от неузаконенной перепланировки не нанесён ущерб. Бывает, что купили квартиру, а через неделю из-за строительных нарушений в ванной прорвало стояк и затопило соседей. Возмещать ущерб придётся из собственного кармана. Даже если жильё застраховано – это не считается страховым случаем.

Предписание узаконить перепланировку

Наравне со штрафом, могут обязать узаконить перепланировку. То есть сообщить о ней в жилинспекцию или отдел архитектуры. Например, если изменения в квартире не угрожают целостности здания, не «нагружают» несущие стены и не создают неудобств соседям.

Собственнику придётся заказывать техническое заключение и обмеры, а затем сдавать документы в МФЦ и приглашать межведомственную комиссию. Да, в деньгах это не дёшево, но зато перепланировка приобретает законный вид. В будущем квартиру можно будет продать без всяких проблем.

На заметку! Если у вас туалет над спальней соседа, демонтирован вентиляционный короб или проём в несущей стене – ни о каком узаконивании речи быть не может. Такая перепланировка не отвечает СНиПам, и согласовать её нельзя.

Устранение нарушений

Предписание выносят жилищные инспекторы, которые установят факт нарушения и невозможности узаконить переделки.

Исполнять требование – обязательно. В противном случае новому собственнику квартиры грозят куда более серьезные санкции. Надзорный орган обращается в суд, а дальше последует уже судебное предписание. Если и его игнорировать, то можно остаться без жилья.

Риск остаться без жилья

Да, суд имеет право принять решение о продаже жилья с неузаконенной перепланировкой «с молотка».

Но этому предшествуют:

  1. Предписание жилищной инспекции об устранении нарушений в установленные сроки.
  2. Неисполнение собственником обязательных распоряжений.
  3. Предписание суда с тем же требованием и новыми сроками – по иску жилищной инспекции.
  4. Игнорирование решения суда.
  5. Иные нарушения владельца квартиры, риск обрушения здания, порчи имущества МКД, угроза жизни и здоровью живущих в доме людей.

С учётом вышеназванных оснований суд готовит постановление о продаже квартиры с самовольной перепланировкой на торгах (п. 5 ст. 29 ЖК РФ). Цена будет в разы ниже рыночной. Вырученная от продажи сумма пойдёт в счёт оплаты судебных расходов и экспертиз, а остальную часть отдадут собственнику. Тому, кто купит жильё на аукционе, придётся устранять нарушения.

Угроза обрушения

Нет гарантий, что вы купите квартиру с неузаконенной перепланировкой, а несущая стена выдержит новую нагрузку. Если предыдущий собственник повредил конструкции, значит уже разрушил архитектурную целостность здания. Возникает реальная угроза обрушения, травм и даже риска для жизни людей.

Сложности с дальнейшей продажей квартиры

Если вы купите жильё с неузаконенной перепланировкой, а через некоторое время захотите его продать – не факт, что найдутся покупатели. Ведь, как мы выяснили выше, банки не одобряют кредит на приобретение квартир с неучтёнными изменениями. А значит придётся искать покупателя за наличные. К тому же, узнав о не согласованной перепланировке, они будут требовать скидку.

Какие возникают риски у продавца

Рискует не только покупатель, но и продавец.

Помимо описанных выше проблем, к ним добавляются еще и последствия конкретно по сделке купли-продажи:

  • Если продавец скрыл от покупателя факт неузаконенной перепланировки, то это может обернуться ему иском со стороны последнего – в исковом заявлении будет требование расторгнуть ДКП квартиры на основании существенных нарушений условий сделки (п. 2 ст. 166 ГК РФ и пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
  • Если перепланировка не скрывается, покупатель вправе требовать скидку. Например, в размере затрат на узаконивание изменений в квартире. То есть продавец теряет выгоду.
  • Возникает угроза ответственности за неузаконенную перепланировку даже при продаже жилья другому лицу. И здесь можно привести в пример Определение СК по гражданским делам ВС РФ № 78-КГ17-68 от 31 октября 2017 года. Верховный Суд указал, что нужно устанавливать круг лиц, виновных в незаконных переделках. Одним из таких лиц по праву признаётся продавец, а не покупатель.
Читайте также:  Алгоритм согласования перепланировки в квартире серии П44Т

Таким образом, даже совершенная сделка по продаже жилья грозит обернуться неприятными последствиями.

Как проверить перепланировку при покупке квартиры

Не стоит доверять словам продавца, лучше самому тщательно проверить документы и сравнить чертежи с фактическим состоянием планировки в приобретаемой жилплощади.

  1. Во-первых, нужно запросить у продавца техпаспорт, куда входит поэтажный план и экспликация от БТИ. В нашем случае план покажет размещение квартиры на этаже. Экспликация даёт представление о комнатах, площади, перегородках и прочих особенностях самой квартиры.
  2. Во-вторых, сравнить, нет ли расхождений с реальным положением вещей. Например, «мокрые» зоны в жилой комнате, наличие перегородок, отопительные приборы в других местах и т.д.
  3. Если в техпаспорте есть надпись «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ», а в квартире другая планировка, в сравнении с отмеченной в экспликации – значит изменения не узаконены. Опасайтесь «красных» линий в документах. Они означают, что расхождения точно есть.

Правильнее сверяться с новым техпаспортом, который выдали 3-5 лет назад. Если собственник подсовывает вам старый экземпляр и не хочет оформлять новый – это повод насторожиться. Скорее всего, изменения в квартире совершались, и вас пытаются ввести в заблуждение.

Если переделки заметны, и продавец их не отрицает, он должен предоставить:

  • разрешение на перепланировку от жилинспекции либо отдела архитектуры и градостроительства;
  • акт о завершении строительных работ;
  • поэтажный план и экспликацию с учтёнными изменениями в квартире;
  • кадастровую выписку из ЕГРН – с корректировкой жилой площади объекта.

Если чего-то не хватает или документы вызывают сомнения – не стоит связываться с покупкой квартиры. Не исключено, что продавец не смог завершить узаконивание перепланировки. В таком случае и ваши попытки это сделать обернуться неудачей.

Покупка квартиры с неузаконенной планировкой: пошаговая инструкция

Итак, вас не смущает несогласованная перепланировка в квартире, зато нравится её вид, этаж, дом, район, экология – вы готовы рискнуть и заключить сделку.

  1. Обсудите с продавцом детали сделки. Воспользуйтесь правом на скидку, ведь узакониванием перепланировки придётся заниматься уже вам. Обычно скидка – это затраты на согласование.
  2. Осторожно поинтересуйтесь у рядом живущих соседей: довольны ли они проживанием в доме, нет ли сырости, плесени, не появляются ли трещины на стенах, всё ли в порядке с отоплением и вентиляцией – вы получите общую картину того, влияет ли перепланировка на жизнь других людей.
  3. Заключите и подпишите ДКП квартиры. Можно заверить его у нотариуса, а можно обойтись и без него. По договорённости со второй стороной сделки – внесите аванс.
  4. Подайте документы на регистрацию через МФЦ.
  5. Осмотрите квартиру и подпишите акт приёма-передачи, рассчитайтесь с продавцом, получите от него ключи.

Срок оформления сделки через МФЦ составляет 9 рабочих дней, а если вы заключаете ДКП через нотариуса – до 3 рабочих дней.

Госпошлина составляет 2 000 рублей, её оплачивает покупатель (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Услуги нотариуса оплачиваются отдельно.

Как узаконить перепланировку в купленной квартире

Вкратце, это выглядит так – обмеры в БТИ, подготовка технического заключения, подача сведений в МФЦ и ожидание межведомственной комиссии. Если они разрешат – обновляйте поэтажный план с экспликацией и вносите сведения в кадастровый учёт через МФЦ.

Могут и отказать в узаконивании перепланировки квартиры. Тогда нужно обращаться в суд с иском о сохранении жилья в переустроенном виде. Суд удовлетворит требование, если изменения не создают угрозы другим жильцам и не нарушают их интересов (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Так, в Московской области Администрация отказала истцу в узаконивании перепланировки и приватизации квартиры. Тот обратился в суд, который назначил судебно-строительную экспертизу. Она показала, что изменения конфигурации квартиры не нарушают нормы СНиП, СанПиН и не угрожают жизни соседей. Решением суда изменения были сохранены, а истцу разрешили приватизировать жильё (Решение № 2-947/2020 2-947/2020

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

  1. Закон не запрещает покупать квартиры с неузаконенной перепланировкой.
  2. Все риски возлагаются на нового собственника.
  3. Если о переделках станет известно надзорным органам – грозят штрафы, предписание вернуть жильё к исходному состоянию или узаконить изменения.
  4. При покупке такой квартиры человек не сможет рассчитывать на кредит банка, а в будущем возникнут проблемы с продажей жилья.
  5. Всегда проверяйте неучтённый ремонт, сравнивая состояние объекта с теми чертежами, которые есть в документах (экспликация, поэтажный план, кадастровая выписка из ЕГРН).
  6. Сделку можно заключить через МФЦ или у нотариуса.
  7. Росреестр не проверяет факт законности перепланировки, поэтому проблем с регистрацией не возникает.
  8. Узаконить переделки можно через администрацию, а в случае отказа – через суд.
  9. Покупатель вправе расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если выявит сокрытие продавцом технического состояния недвижимости.

Если у вас есть сомнения, покупать ли квартиру с неузаконенной перепланировкой, обратитесь за консультацией к юристам. Они точно подскажут, как вести себя в общении с продавцом, какие документы требовать, что можно узаконить, а с чем возникнут проблемы. Юрист поможет составить иск и обратиться в суд, если дело дойдёт до разбирательств. Консультации бесплатные и круглосуточные, обращайтесь!

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Оформление незаконной перепланировки квартиры в покупаемой квартире — достаточно сложное и рискованное мероприятие, и мы рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки. Ведь как правило, квартира покупается по первоначальным документам БТИ, то есть фактически новый собственник берет на себя всю ответственность за выполненные мероприятия и основное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была планируется покупка или уже была куплена квартира с незаконной перепланировкой.

Необходимо сказать главное — согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих покупать квартиру с несогласованной перепланировкой.

Читайте также:  Когда закончится бесплатная приватизация жилья?

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался фактическим ремонтом. Новый собственник покупал объект недвижимости со всеми обременениями которые в ней есть.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане БТИ. Либо если перепланировка не выявиться, просто жить в данной квартире с незаконной перепланировкой.

Действия в случае покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Конечно, для того, чтобы понять ситуацию, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать сложностей в будущем. Это можно сделать как взяв данный план у текущего собственника, так и заказав его самостоятельно в БТИ. Это должен быть план с первоначальной планировкой квартиры без красных линий.

После этого необходимо сравнить текущее положение квартиры с планом БТИ. И если мы видим отличия от плана, то возникает понимание что в квартире есть перепланировка.
Далее покупатель должен оценить риски данной перепланировки. Ведь каждая перепланировка индивидуальна. Может быть как переставлена на кухне всего лишь электрическая плита, а может быть огромный проем в несущей стене, по которому понятно что он изначально не согласуем.

И вот здесь лучшей идеей будет не полагаться на собственное понимание процесса согласования перепланировок или чтение форумов на каких сайтах по ремонту или совету знакомых, а проконсультироваться в профильных организациях которые специализируются на процессе согласования перепланировок. Только они смогут объективно оценить возможность согласования перепланировки постфактум после покупки квартиры. Мы часто проводим подобные анализы и если у вас подобная ситуация, обращайтесь, посмотрим ваш объект.

Отдельным блоком выделим покупаемые квартиры в которых уже зафиксирована перепланировка. То есть документы БТИ есть в наличии и в них красными линиями зафиксирована перепланировка. То есть при данном условии, собственник уже зная что в квартире перепланировка покупает ее, так как дата документов БТИ естественно раньше даты покупки. Понять что в квартире зафиксирована перепланировка можно по штампу на плане БТИ.
Причем пишется именно слово «переоборудование», не «перепланировка» или «переустройство», а именно «переоборудование». Это стандартный штамп БТИ, который не зависит от количества и сложностей мероприятий и почему он ставиться именно в такой формулировке мы не знаем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом».

Запрещенные мероприятия

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос ванн и санузлов на жилые комнаты соседей снизу, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа, объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения и т.д.

Подробнее о таких мероприятиях вы можете прочитать в статье «Что можно и нельзя делать при перепланировке».

Если в перепланировке присутствовали подобные мероприятия, покупателю не удастся их согласовать и возможность согласования будет только с учетом ремонтно-строительных работ исправляющих мероприятия которые не возможно согласовать.

Риски покупки квартиру с неузаконенной перепланировкой перед банком

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться сложности с банком который выдает ипотечный кредит.

По практике банки к перепланировкам относятся лояльно, главное что бы она не снижали ликвидационную стоимость квартиры. И все перепланировки банк выявит, так как для оценки стоимости квартиры изготавливается оценочный отчет независимой оценочной компанией. Для этого сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и фотографирует все помещение и если есть какие либо перепланировки он фиксирует их в отчете.

И очень часто наша компания фигурирует в данных отчетах, так как для объективной оценки перепланировки перед покупкой квартиры оценщики звонят нам, мы их консультируем и они вставляют информацию о нашей компании в свой отчет.

Когда покупатель получил от банка одобрение на покупку, в кредитном договоре прописывается обязательство собственника без уведомления кредитора не проводить перепланировку.
А если перепланировка была уже проведена, то собственник подписывает дополнительное обязательство в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года согласовать выявленную перепланировку. Данное обязательство это неотъемленная часть каждого кредитного договора, вы это можете видеть по прикрепленным ниже примерам.

Стоимость квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой по среднерыночной цене практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры приобретаются со значительными дисконтами в стоимости, поэтому лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки до сделки с недвижимостью. Более того, покупка квартиры с согласованной перепланировкой менее выгодна покупателю и более продавцу, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

А в случае если в сделке участвует банк, то есть привлечен ипотечный кредит, то подобного (согласовать до покупки) не происходит в большинстве случаев, так как времени на согласование нет., ипотечный кредит одобрен не на длительный срок, продавец и покупатель заинтересованы в сделке в короткие сроки и все стороны пытаются как то решить вопрос с согласованием перепланировки после сделки.

И вариантов три:

  1. Если у покупателя есть на руках вся сумма. То текущий собственник делает скидку на стоимость согласования перепланировки. Причем обычно с большим запасом. Мы часто консультируем по подобным ситуациям и обычно после обозначения цены перепланировки, мы рекомендуем эту цену увеличивать раза в два-три, на случай если выявятся какие либо сложности которые по телефонной консультации сложно предвидеть.
  2. Если привлекается ипотечный кредит. И текущий собственник и покупатель пытаются «уговорить» оценочную компанию что бы она «не заметила» перепланировку. Вариант все менее и менее рабочий, так как оценочные компании за такие «финты» лишают аккредитации и а лишаться ее соответственно никто не хочет. В этом случае вопрос скидки решается индивидуально, если квартира покупателю очень понравилась, бывает что на перепланировку скидки не дают, с ней сложностей может и не быть длительное время, так как она не выявлена.
  3. Если привлекается ипотечный кредит, оценочная компания показывает все перепланировки, то у покупателя образовывается обязательство согласовать перепланировку перед банком и вопрос скидки идентичен пункту номер один.
Читайте также:  Налог на комнату (недвижимость)

Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры

Для того что бы проверить квартиру на законность перепланировки необходимо посмотреть на документы БТИ и сравнить ее с планировкой квартиры. Вариантов может быть два.

Первый — планировка квартиры полностью соответствует документам БТИ. То есть в БТИ отражена первоначальная планировка квартиры (то есть планировка заложенная автором-проекта дома при строительстве) и если планировка квартиры соответствует ей, значит перепланировки в покупаемой квартире не было.

Второй — планировка квартиры соответствует плану БТИ, который был выдан после узаконивания перепланировки. В данном плане БТИ стоит отметка что ранее была согласована перепланировка.

В случае если планировка квартиры не соответствует не первому не второму варианту, это означает в первом случае, что никакого согласования не было и была проведена незаконная перепланировка. Во втором, что когда то была согласована перепланировка, но уже после согласования был проведен ремонт и отклонились уже от согласованного ранее плана БТИ.

Квартира приобретаемая на вторичном рынке

Так как всю полноту ответственности за состояние квартиры несёт ее действительный собственник, приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой может стать очень неприятным сюрпризом.

Дело в том, что надзорные органы, осуществляющие контроль в сфере перепланировки собственнику такой недвижимости, помимо штрафа, могут выписать предписание о необходимости согласовать изменения или вернуть квартиру к первоначальной планировке.

фото квартир с несогласуемой перепланировкой

Объединение комнаты с лоджией и перенос радиаторов системы отопления дома на внешние помещения запрещены. С другими запрещенными мероприятиями возможно познакомиться в этой статье.

Восстановительные работы потребуется произвести за свой и в сроки, указанные в предписании.

В случае неисполнения предписания возбуждается судебное производство, которое, согласно ст. 29 ЖК РФ может закончиться даже лишением права собственности и реализацией недвижимости с открытых торгов.

Квартира в новостройке

Особое внимание при приобретении жилья в современных жилых комплексах следует уделять квартирам с так называемый «свободной планировкой» и квартирам, определяемых застройщиком как «студия».

Оба этих понятия в полной мере не определены жилищным законодательством и являются исключительно коммерческими терминами. Требования к таким квартирам не отличаются от обычных.

Как правило, подобные объекты недвижимости сдаются без отделки. Любые ремонтные работы в подобных квартирах будут считаться перепланировкой и потребуют согласования.

Фото квартир без перегородок и отделки

В случае с квартирой-судией или квартирой со свободной планировкой существует значительная вероятность того, что документация в БТИ не содержит или может не содержать, необходимых для согласования перепланировки сведений о площадях и функциональном назначении всех помещений.

Например, если в студии на плане отсутствует коридор, то выход из совмещённого санузла будет осуществляться в жилую комнату, что в Москве и большинстве районов Подмосковья согласовать не получится.

На что обратить внимание

Наиболее важным документом, на основании которого можно сделать выводы о наличии несогласованной перепланировки в квартире на вторичном рынке, а также проанализировать возможность согласования перепланировки в новостройке, является план БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к нему).

Данный документ является основополагающим как для анализа возможности согласования перепланировки, так и для согласования как такового.

Проверка планировки в документации БТИ и ее соответствие фактическому состоянию квартиры актуальны при приобретении любой недвижимости.

Достоверность документов подготовленных московским БТИ возможно проверить на официальном сайте организации. Подобная услуга существует в настоящее время и для документов, разработанных БТИ Московской области.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

На данный вопрос нет однозначного ответа. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой это очень частый вариант. Больше чем в половине квартир планируемых к покупке есть перепланировки. Поэтому здесь каждый делает выбор самостоятельно исходи из текущих мотивов.
И если перепланировка в квартире принципиально согласуема, то ничего страшного в покупке квартир с неузаконенными перепланировками нет.
А вот в случае если в квартире есть мероприятия которые согласовать нельзя, то на вопрос стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, мы бы рекомендовали хорошо оценить риски
Так как в нашей практике были ситуации, когда будущие владельцы уже купив квартиру с перепланировками которые было не узаконить (почему так произошло не важно, то ли не обратили внимание, то ли квартира понравилась, то ли сделали хорошую скидку), попадали в крайне не приятные ситуации.

Рассмотрим пример из недавней практики: В квартире была неузаконенная перепланировка с запрещенными мероприятиями (был присоединен балкон, кухня перенесена в жилую комнату и расширен санузел частично за счет кухни). На уже текущего собственника по какой то причине пожаловался сосед снизу и к нему пришла жилищная инспекция и зафиксировала перепланировку. Он обратился к нам за запросом ее согласования.
Мы прокомментировали что согласовать данную перепланировку не возможно, есть по крайней мере три нарушения которые в соответствии с текущим законодательством согласовать нельзя. И на вопрос что делать? Ведь уже есть предписание жилищной инспекции, в нем написано — либо согласовать перепланировку, либо вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ. А вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ, это фактически переделать новый ремонт.

И данная ситуация привела покупателя в настоящий ужас, так как срок предписания идет, инспектор уже предупредил собственника что скоро передаст дело в суд. А в суде ситуация может развернуться совсем неприятным образом, вплоть до лишения права собственности.
Мы долго искали варианты, но к сожалению без локального ремонта (далеко не полного, минимизировали все что только можно было) обойтись было никак нельзя и только после этого вопрос был решен.
И как говорил данный собственник, если бы он только мог предположить, что ситуация может развернуться подобным образом он бы никогда в жизни не купил эту квартиру.

Подробную консультацию, охватывающую многие аспекты при покупке квартир с самовольными перепланировками, могут предоставить специалисты нашей организации.

Читайте также:  Какие изменения допустимы в квартире со свободной перепланировкой?

Направите на нашу электронную почту план квартиры или нежилого помещения с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или уже выполненных мероприятий, нарисованный от руки на копии плана. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта и оставить контактный телефон для связи.

Как не лишиться квартиры из-за перепланировки

И избежать штрафа и проблем с продажей квартиры

Я интерьерный журналист, и меня постоянно спрашивают, законна ли та или иная перепланировка.

Я подробно изучала законы, которые нужно соблюдать специалистам, и в которых прописано, что можно делать в квартире, а что — нельзя. А еще я знакома с юристами, которые занимаются согласованием перепланировок, и с теми, кто представляет в суде владельцев квартир с незаконной перепланировкой. Некоторые из таких собственников лишились жилья — его продали с торгов по решению суда.

В статье расскажу, чем может быть плоха перепланировка, как проверить, все ли правильно сделано в процессе ремонта, и как избежать проблем из-за незаконной перепланировки.

Что такое перепланировка и переустройство

Простой ремонт в квартире не нужно ни с кем согласовывать. Переклеить обои или уложить плитку на стенах владелец имеет право в любое время и любым способом. Такие перемены никак не обозначаются в техническом паспорте помещения.

Серьезные изменения — неважно, перепланировка это или переустройство — требуют проекта и согласования, а главное — они отражаются в техническом паспорте помещения. То есть придется заказать проект перепланировки в проектном бюро и согласовать его в органах местного самоуправления, а также переделать технический паспорт. И только потом можно приступить к ремонту.

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, например когда планируется передвинуть стену или прорубить новый дверной проем.

Переустройство — это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, если нужно перенести в другое место унитаз и раковину или газовую трубу — это будет переустройство. И без проекта это делать тоже нельзя.

Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.

Проектировщики учитывают существующие нормы и правила и разрабатывают проект перепланировки. Например, если собственник хочет объединить кухню с комнатой, проектировщик уточнит, какая между помещениями стена и есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, объединять можно. Если нет — нельзя.

Если сделать перепланировку самовольно, то владельца квартиры могут оштрафовать и обязать все же согласовать перепланировку. В 2020 году штраф составляет 2000—2500 Р для физических лиц, 4000—5000 Р для должностных лиц и 40 000—50 000 Р для юридических лиц.

Какая перепланировка считается незаконной

Но бывает и такое, что согласовать перепланировку вообще невозможно, потому что она незаконна. Например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, и об этом узнает БТИ или УК, то кроме административной ответственности и штрафа придется еще и вернуть все как было. Снесенную стену — построить заново, демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта.

Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же восстанавливают исходную планировку. Ведь если они откажутся сделать это и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. А в этом случае дело может закончиться принудительной продажей квартиры с торгов.

Приведу реальные примеры.

Женщина и мужчина владели квартирой, в которой решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Но не учли, что в стене был спрятан вентиляционный короб. Они его демонтировали, в результате тяга в вентиляции пропала у соседей под ними. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание, что вентиляционные каналы нужно восстановить. Собственники предписание проигнорировали, поэтому коммунальщики всему стояку отключили газ, а затем подали на собственников в суд.

Суд рассмотрел дело и решил, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей и бесхозяйственно обращались с ним. Итог — квартиру принудительно изъяли и продали с публичных торгов. Нового собственника обязали вернуть все в прежнее состояние.

Другая история — мужчина сделал в квартире баню-сауну, но не смог согласовать изменения. Жильцы подъезда пожаловались, что в подъезде стало влажно, смежная стена стала сильно нагреваться, нарушилась система отопления, а в квартирах стало холодно. Они обратились в прокуратуру города, которая инициировала проверку. Собственнику неоднократно предлагали вернуть все в прежнее состояние, но он игнорировал предписания. Результат — суд постановил продать квартиру с торгов, а новому собственнику привести квартиру в нормальный вид.

Таких решений по России наберется немало.

А если сделать перепланировку тайно?

Некоторые собственники хотят сделать квартиру более удобной, но не хотят тратить время и силы на согласование. Иногда владельцы квартиры и вовсе не подозревают, что сделали что-то противозаконное.

Но в БТИ о незаконной перепланировке все же могут узнать. Например, соседи пожалуются на шум от ремонта, к владельцу квартиры придет участковый и заметит, что планировка нестандартная. Другой вариант — в квартиру зайдут проверить счетчики, и несогласованная перепланировка станет очевидной. Проблемы могут возникнуть, если владелец квартиры затопит соседей снизу или сам окажется затопленным. Управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира была застрахована, то при несогласованной перепланировке страховая может отказать в выплатах.

Кроме того, если когда-нибудь владельцы соберутся продавать квартиру с незаконной перепланировкой, у них тоже могут возникнуть проблемы. Покупателям с ипотекой придется получить одобрение банка. Для этого нужно вызвать оценщика жилья. Он-то и укажет на незаконную перепланировку. В лучшем случае продавец квартиры просто потеряет покупателя. В худшем — оценщик передаст данные в БТИ, если таков принцип работы оценочной компании. Тогда придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец квартиры с незаконной перепланировкой не сможет получить кредит под ее залог.

Читайте также:  Как наказать соседа-курильщика по закону РФ?

Как проверить законность перепланировки

Если владелец квартиры только планирует перепланировку или сделал ее самовольно, но собирается узаконить, то прежде всего он должен сверить все изменения с теми, что запрещены законом.

Вот какие правовые акты и нормы, связанные с перепланировкой, ему надо изучать:

  1. Главу 4 жилищного кодекса о перепланировке и переустройстве помещений в многоквартирном доме.
  2. Постановление правительства от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
  3. Строительные нормы и правила 31-01-2003 о многоквартирных жилых зданиях.
  4. Свод правил 54.13330.2016 о многоквартирных жилых зданиях.

В нормах и правилах прописаны требования к жилым помещениям. В них может не быть ни слова о перепланировке, но если после ремонта какое-то из этих правил будет нарушено, то контролирующие органы не согласуют перепланировку.

На региональном уровне могут быть свои законы, постановления правительства региона или предписания жилищных комиссий, которые запрещают определенные виды перепланировки или переустройства в квартире. Например, в Москве действует постановление правительства № 508-ПП , в котором прописаны дополнительные ограничительные меры.

При согласовании перепланировки органы местного самоуправления будут учитывать, соответствует ли проект и федеральному, и региональному законодательству. Например, присоединить лоджию к комнате в Москве нельзя ни при каких обстоятельствах, а за пределами столицы — в большинстве случаев пока еще можно. А вот балконы нельзя присоединять по всей России без исключений.

В Белгороде, где я живу, на сайте местной администрации указано, что контролирующий орган руководствуется только Жилищным кодексом РФ и строительными нормами и правилами. Никаких постановлений с дополнительными ограничениями в регионе нет. Такая же ситуация и в Санкт-Петербурге. Поэтому дизайнеры и архитекторы порой специализируются на перепланировке только в одной из двух столиц.

Чтобы быть уверенным в законности своих действий, стоит зайти на сайт администрации региона или населенного пункта и поискать там раздел о жилищных правоотношениях. Если там указана ссылка только на жилищный кодекс, то сверять свою перепланировку можно только с ним и строительными нормами и правилами. А если есть дополнительный ограничивающий региональный закон, то на сайте администрации обязательно будет ссылка на него.

Дальше в статье я подробно расскажу о перепланировках, которые совершенно точно запрещены.

Допустим, собственник квартиры решил присоединить к прихожей тамбур или часть общего коридора. В многоквартирном доме лестничные клетки, лифтовые холлы и прочие помещения — общее имущество всех жильцов дома, то есть у каждого собственника есть доля в общем имуществе. Но выделить эту долю по закону нельзя.

Чтобы распоряжаться этой долей, нужно разрешение остальных жильцов, причем всего дома: поскольку их доля в общем имуществе уменьшится, они должны добровольно на это согласиться. Для этого придется организовать собрание всех собственников, запротоколировать его и получить согласие на перепланировку.

Но даже если кажется, что имуществом пользуетесь только вы и переустройство никому не помешает, все равно это нужно уточнить. Наглядный пример — мусоропроводы и вентиляционные короба. В некоторых старых сталинских домах в квартирах сохранились мусоропроводы, которые выходят прямо на кухню. Чтобы их убрать, нужно получить разрешение владельцев других квартир, с которыми у вас общий стояк коммуникаций. Просто так ликвидировать его нельзя.

Также запрещается демонтировать вентиляционный короб. Хотя он и расположен в квартире, но пользуются им жильцы квартир сверху и снизу. Если повредить вентиляционный короб, тяга в вентиляционном канале пропадет во всех квартирах ниже по стояку. Без согласования с соседями убрать вентиляцию могут только владельцы квартир на первом этаже.

Допустим, собственник решил объединить две комнаты, увеличить кухню за счет соседней комнаты или присоединить коридор к комнате. Для этого нужно снести стену, которая разделяет эти два помещения. Прежде чем делать это, предстоит узнать, какая это стена — несущая или нет.

На несущих стенах держится вся конструкция здания. Если такую стену снести, то подъезд или даже целый дом может рухнуть. А ненесущие стены просто разделяют пространство квартиры на помещения, поэтому их разрешено демонтировать. Но предварительно перепланировку все равно нужно согласовать.

Узнать, где какая стена, можно на поэтажном плане здания, который есть в БТИ. Несущие стены на плане обозначены толстыми линиями, а ненесущие — тонкими.

В старых кирпичных домах обычно несущие только внешние и межквартирные стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. В монолитных — несущие только колонны и участки стен, но располагаться они могут где угодно. В панельных домах почти все стены составляют основу каркаса. Демонтировать их категорически запрещено, ведь на них держатся плиты перекрытия.

В некоторых случаях можно прорубить в несущей стене дверной проем, если это разрешит конструкторское бюро, которое разрабатывало проект здания.

Размеры и расположение кухонь и санузлов устраивают не всех, поэтому иногда собственники расширяют санузел или переносят кухню, чтобы получилась просторная кухня-гостиная. Но если перенести «мокрую зону» в жилую часть квартиры, то соседи снизу оказываются под угрозой. В случае протечки пострадают их жилые комнаты.

Поэтому переносить санузел или кухню в помещения над жилыми комнатами соседей снизу нельзя. И точно так же нельзя перенести свою жилую комнату под санузел или кухню соседей сверху.

Переносить или расширять кухню и санузлы можно только за счет нежилой площади квартиры. Например, можно перенести кухню в кладовую, гардеробную, коридор или даже прихожую. Некоторые при этом присоединяют получившуюся кухню к гостиной. Присоединить часть подсобных помещений или коридора к санузлу тоже можно.

Подобная перепланировка законна, но ее в любом случае придется согласовывать. Больше того — согласованию подлежит даже перенос сантехники, раковины или плиты на десяток сантиметров, потому что такие детали есть на плане квартиры в техпаспорте. Любые отличия реальной планировки от той, что указана на схеме в документах, требуют согласования.

Но есть исключения — квартиры на первом этаже и те, под которыми расположены нежилые помещения — офисы, магазины, рестораны и т. п. , а также двухуровневые квартиры с санузлом на втором уровне. Под ними просто нет жилых комнат соседей, поэтому в них можно переносить «мокрые зоны» куда угодно.

Читайте также:  Земельный налог для физических лиц

Если собственнику квартиры нужно увеличить количество комнат, он может, например, разделить одно из помещений на две части или перенести кухню в коридор, а на ее месте обустроить кабинет. Но в этом случае получится темная комната или кухня, в которой нет естественного освещения. Такую перепланировку не согласуют.

В жилых комнатах и на кухне обязательно должно быть окно. Обойтись без естественного освещения можно только в санузлах, кладовых, коридорах и других технических помещениях, а также в кухне-нише, которая присоединена к гостиной.

Чтобы все же согласовать такую перепланировку, в получившемся темном помещении обязательно должна быть полупрозрачная стена или окно, через которое будет проходить естественный свет. А площадь этого окна должна быть как минимум в восемь раз меньше площади самой комнаты.

Как купить квартиру с перепланировкой в ипотеку: можно и нельзя

Типовые планировки квартир, особенно в старом жилом фонде, не всегда удобны, а многие морально устарели. У хозяев, конечно, часто чешутся руки, чтобы что-то переделать, однако это может быть чревато для продавца, но особенно для покупателя. Сайт “РИА Недвижимость” решил выяснить, одобрит ли банк ипотеку на квартиру с перепланировкой.

Все зависит от оценщика

Если человек хочет купить в ипотеку квартиру, где сделана перепланировка, у него могут возникнуть некоторые проблемы с банком.

“О существующей перепланировке или переустройстве банк узнает из оценочного альбома, который ему готовит аккредитованная оценочная компания. Предоставление оценочного альбома является обязательным атрибутом любой сделки, где привлекаются кредитные средства”, — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости “Азбука Жилья” Александр Лунин.

Оценщик приезжает в квартиру, делает фотографии. Затем он сравнивает планировку с поэтажным планом. Технический план без перепланировки нарисован черными линиями, красными оценщик обозначает неузаконенные изменения. Если есть расхождения, оценщик отражает их в своем альбоме. Он сопровождает их пояснениями: может ли такая перепланировка быть согласована, и сколько это приблизительно стоит. Далее банк принимает решение о выдаче кредита на покупку квартиры.

При этом если речь идет о незначительных перепланировках или переоборудованиях, банки, как правило, их пропускают. “Например, передвинутая электроплита, снесенный встроенный шкаф, немного сдвинутый вход в комнаты или кухню, объединенный санузел (без переноса “мокрых зон”), сдвинутая система отопления (батареи), убранные двери, — все это не станет препятствием для одобрения кредита”, — полагает эксперт.

Самому покупателю следует поинтересоваться у продавца, осуществлял ли он в квартире какие-то перестройки, даже мелкие. Эту задачу можно поставить перед риелтором, попросив его выяснить, не будет ли проблем с согласованием этих перепланировок у банка.

Позиция банка

В ситуации с согласованием ипотеки на квартиру с перепланировкой многое зависит от конкретного банка.

В банке “Уралсиб” отметили, что в целом они допускают наличие неузаконенной перепланировки, если она не затрагивает капитальные стены или несущие конструкции. Не одобрит банк также объект с переносом “мокрых точек” или установкой систем отопления не по проекту. Перепланировка гипсокартоном (например, когда заизолированы смежные комнаты) для банка является некритичной.

Но если перепланировка не узаконена и изменения критичные, то квартиру можно будет одобрить только после приведения помещения в изначальный вид. Или если будет получено разрешение властей, то есть планировка будет узаконена, добавили в пресс-службе Сбербанка.

Памятка “перепланировщика”

Перепланировки бывают разные. Некоторые из них можно узаконить, а какие-то — категорически нельзя. Полный список тех и других размещен на портале мэра Москвы. Общие правила по России в основном совпадают. Так, например, не требует согласования косметический ремонт помещений, в том числе с заменой полов, потолков, а также устройство встроенной мебели, перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни. Также можно не согласовывать перенос в пределах квартиры нагревательных и газовых приборов и замену столярных элементов фасадов здания.

На другие виды работ, которые не относятся к разрешенному списку, но при этом не затрагивают конструктивную прочность дома и его архитектурный облик, собственник должен предоставить в Мосжилинспекцию проектное решение (эскиз), выполненный им самим в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ.

Но если работы все же затрагивают несущие конструкции здания и общедомовые инженерные коммуникации, то они могут выполняться только по предварительному проекту. К ним относятся, например, перенос туалета и ванных комнат, а также работы, связанные с газом.

При этом есть целый спектр работ, выполнение которых категорически запрещено и не может быть согласовано: затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение, а также ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

Также нельзя переносить батареи на лоджии, балконы и веранды и устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления. Кроме того, запрещено устраивать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери и объединять кухни с газовой плитой с жилой комнатой. Такая перепланировка не может быть согласована.

В чём опасность покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой? Как быть, если сделка состоялась?

Зачастую покупатели узнают о наличии незаконной планировки в жилье уже после совершения сделки. Самовольные изменения, проведенные в квартире, не выступают основанием для отказа в регистрации договора, поэтому Росреестр вправе оформить право владения на такую недвижимость. Некоторые граждане специально приобретают жильё с незаконной планировкой, поскольку это позволяет им рассчитывать на значительную скидку.

  1. Как можно обнаружить, что изменения не узаконены?
  2. Чем грозит приобретение такого жилья?
  3. Что делать, если уже купили?
  4. Кто несёт ответственность за незаконные действия?
  5. Кто должен устранять последствия?
  6. Стоит ли покупать такое жильё, каковы риски?
  7. Видео по теме

Как можно обнаружить, что изменения не узаконены?

Статья 29 ЖК РФ признаёт незаконной (самовольной) перепланировку, проведённую без согласования с госорганами, с нарушением предписания допустимых изменений. Её наличие создаёт трудности при продаже квартиры, поскольку сопряжено с привлечением к ответственности собственника такого помещения. Поэтому недобросовестные риелторы и продавцы могут замалчивать данный факт при проведении сделки.

Обнаружить наличие незаконных изменений покупателю поможет поэтажный план БТИ. Если реальное состояние квартиры отличается от сведений в документе, это указывает на проведение самовольной перепланировки. Покупатель вправе запросить техпаспорт приобретаемой квартиры, в некоторых случаях представлять его обязательно:

  • при оформлении ипотеки;
  • если предыдущему техплану более 5 лет.
Читайте также:  Алгоритм согласования перепланировки в квартире серии П44Т

Рекомендуется обратить внимание на наличие в техпаспорте красных линий, пометок, цифр — они свидетельствуют о незаконной планировке.

Насторожить покупателя должны факт представления просроченного плана (с датой более 5 лет) или сообщения продавца о потере документа, нежелание его восстанавливать из-за временных затрат и так далее.

Признаком наличия несогласованной перепланировки выступает также заниженная цена объекта (минимум на 10%). Зачастую это единственная возможность продавца найти покупателя. Однако в этом случае перед приобретением квартиры следует обратиться к оценщикам для выяснения, допустимы ли проведённые изменения для последующего узаконивания.

Чем грозит приобретение такого жилья?

От соблюдения утверждённых строительно-ремонтных норм зависит безопасность и удобство эксплуатации жилфонда. Несогласованная перепланировка может привести в лучшем случае к дискомфорту проживания людей, в худшем — к обрушению здания или его элементов, потере здоровья и гибели граждан.

В противном случае при выявлении нарушений на него будет наложена административная ответственность, предполагающая штрафные санкции:

  • 2000-2500 руб. — для жильцов многоквартирных домов (ст. 7.21 КоАП РФ);
  • 1000-1500 руб. — для граждан, проживающих в домах иного типа (ст. 7.21 КоАП РФ);
  • 4000-5000 руб. — для должностных лиц (ст. 7.22 КоАП РФ);
  • 40-50 тыс. руб. — для организаций (ст. 7.22 КоАП РФ).

При причинении морального, материального или физического вреда другим жильцам возможно увеличение размеров взысканий, а также привлечение к уголовной ответственности.

Факт неузаконенной перепланировки устанавливает сотрудник Жилищной инспекции в ходе проверки, которая может инициироваться соседями, учреждениями (управляющими компаниями, банком при ипотеке).

Собственник переделанной без разрешения квартиры должен вернуть её в исходное состояние. Если этого не произойдёт, Жилищная инспекция вправе обратиться в суд. В результате разбирательства квартира собственника продаётся с публичных торгов.

Перепланировку возможно сохранить только по вердикту суда, если изменения не нарушают безопасности здания, не причиняют дискомфорт, угрозу здоровью и жизни других жильцов. Штраф взимается при любом исходе, даже если изменения впоследствии будут узаконены.

Если объект недвижимости приобретён в ипотеку, выявление незаконной планировки может грозить для заёмщика различными правовыми последствиями: принуждением к согласованию, расторжением кредитного договора, выплатой неустойки, административной ответственностью и так далее.

Однако в большинстве случаев наличие незаконной планировки выявляется на стадии оформления ипотеки, при этом финансовые учреждения предпочитают не взаимодействовать с такими объектами.

Что делать, если уже купили?

Если в приобретённом жильё выявлены несогласованные изменения, возможность расторжения договора купли-продажи определяется исходя из характера перепланировки и сопутствующих обстоятельств:

    Если изменения незначительны, не требуют весомых затрат на узаконивание или приведение в прежнее состояние, не нарушают строительных предписаний, суд может признать недостаточными основания для признания сделки недействительной (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда № 33-8104/13).

Предполагается, что перед заключением договора покупатели проводили осмотр помещения, им представлялась техдокументация о состоянии объекта. То есть граждане сами проявили беспечность, несмотря на то, что прямого информирования о самовольных изменений от продавца не было.
При выявлении незаконной планировки рекомендуется сослаться на ст. 475 ГК РФ, предполагающей санкции в отношении продавца за предоставление товара ненадлежащего качества — снижение цены, возмещение расходов на приведение квартиры в прежнее состояние, расторжение договора с полным возвратом денег.

Мера наказания утверждается исходя из степени нарушения требований к качеству товара (характера перепланировки).

  • Если самовольные изменения купленного объекта запрещены строительными предписаниями, их устранение требует значительных финансовых вложений и трудозатрат, возможно расторжение договора по решению суда. Например, в ходе переустройства инженерных коммуникаций, о котором покупатель не знал, снизилось водоснабжение других жильцов.
  • В противном случае проходить процедуру потребуется уже с привлечением суда и взысканием штрафа с нового собственника.

    Кто несёт ответственность за незаконные действия?

    Согласно ст. 29 ЖК РФ, за самовольные изменения жилфонда наказывается собственник жилья или его наниматель (по договору соцнайма или использования социального жилфонда). То есть после приобретения квартиры вся ответственность переходит на ее нового владельца.

    • Если гражданин заключает договор с продавцом, который передал ему план БТИ без изменений, фактически получается, что перепланировка сделана уже после покупки. Оспорить такой факт не получится. Поэтому важно перед сделкой сопоставлять сведения техпаспорта объекта с реальным его состоянием.
    • Если приобретатель информирован о перепланировке, он может требовать скидку или возмещения расходов на процедуру узаконивания, восстановление прежнего состояния жилья.
    • Если квартира приобретается в ипотеку и банк не против самовольной перепланировки, на покупателя возлагается ответственность ее узаконить в течение 6 месяцев после сделки.

    Перед покупкой рекомендуется оценить возможность согласования такой жилплощади или расходы по восстановлению.

    Кто должен устранять последствия?

    При покупке такого жилья рекомендуется заранее предусмотреть расходы на узаконивание или восстановление его прежнего состояния. Приобретателю целесообразно выдвинуть требование об уменьшении цены объекта на сумму этих затрат. При наличии веских оснований возможно взыскать расходы с прежнего владельца в судебном порядке.

    Стоит ли покупать такое жильё, каковы риски?

    Риелторы и строители классифицируют самовольные перепланировки на незначительные и значительные, допустимые и недопустимые. Перед покупкой квартиры важно точно определить, какие изменения проведены в квартире.

    Незначительные, значительные (но допустимые) можно узаконить или по желанию вернуть жилье в прежнее состояние — их отличие заключается только в сумме затрат на согласование или восстановление. Если продавец за такой объект существенно снижает цену и гражданину выгодна покупка (с учетом будущих расходов), приобрести квартиру целесообразно.

    Если проведенные изменения недопустимы по строительным предписаниям, узаконить перепланировку не получится. Покупателю придется восстанавливать жилье до исходного состояния, что в большинстве случаев сопряжено с весомыми финансовыми затратами. При таких условиях от покупки квартиры целесообразно отказаться.

    Приобрести квартиру с незаконной перепланировкой можно по значительно сниженной цене. Однако следует учитывать, что после сделки вся ответственность за самовольные изменения ложится на нового владельца объекта. Ему необходимо узаконить перепланировку или привести квартиру в прежнее состояние до выявления нарушений уполномоченными органами.

    Если проведенные изменения в квартире запрещены строительными предписаниями, от такой покупки лучше отказаться.

    Видео по теме

    Предлагаем посмотреть видео о покупке квартиры с незаконной перепланировкой:

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: