Стоимость услуг риэлтора при продаже и покупке квартиры в 2021 году

Сколько процентов берут риэлторы за продажу квартиры в москве в 2021 году

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Сколько процентов берут риэлторы за продажу квартиры в москве в 2021 году». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

Крупные агентства недвижимости называют стоимость услуг для клиентов в процентах, для того, чтобы на психологическом уровне не испугать большой суммой комиссионных. Люди слышат цифры от 2 до 5 % комиссии. При пересчете суммы в рублях с вас возьмут за продажу не менее 200 тыс. рублей без затрат на нотариуса и других расходов в зависимости от ситуации клиента. Если это обмен или разъезд комиссия агентств недвижимости Москвы может составлять около 500 000 рублей и выше. Естественно, при первичном обращении собственника может заинтересовать только оплатой в процентах. От продажной цены зависит и сколько берет риэлтор за продажу квартиры, но у любого агентства есть порог комиссии 200 000 рублей за обмен, разъезд обойдется гораздо дороже. Единственным плюсом является то, что у агентств в штате есть высококвалифицированные юристы, которые проверят юридическою чистоту. В итоге принимать окончательное решение вам.

Комиссия агентств недвижимости Москвы

Столкнувшись с вопросом по недвижимости, покупкой или продажей, обменом или разъездом важна стоимость услуг риэлтора при продаже квартиры, комнаты или доли. Обзвонив множество агентства, людям называют разные суммы или проценты. Как понять как долго будет длиться продажа объекта? Месяц или год, как ускорить этот процесс? Разберем за что люди платят риэлторам, осознавая необходимость в услугах риэлтора.

Услуги частных риэлторов

Теперь разберем услуги частного риэлтора. Этот специалист берет фиксированную часть оплаты не более 50 000 руб. за одну операцию с недвижимостью. При обмене сумма не превышает 150 000 руб. Соответственно риэлтор работает один, имея хороший опытом деятельности в крупном агентстве. Но у него нет в штате юриста, менеджера по рекламе, секретаря, помощников, офиса для принятия покупателей. В случае совершения мошеннической риэлтор останется в тени вне всякой юридической ответственности так как договор на услуги не заключался. В итоге, при потере недвижимости комиссия риэлтора за услуги уже становится неважна.

Помимо этого, при приобретении квартиры затраты времени риэлтора значительно больше, чем при продаже. На данный вопрос нет однозначного ответа. Рассмотрим проблему на основании российского и зарубежного опыта в данной сфере.

  • паспорт;
  • согласие супруга, если квартира была приобретена в браке;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений;
  • технический паспорт на жилье;
  • справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • выписку из домовой книги.
  • Первый – зачисление средств на расчетный счет исполнителя. В таком случае продавцу должна быть предоставлена информация о банковских реквизитах риэлтора. Оплата производится в любом отделении банка. Условиями договора может быть предусмотрена предоставление исполнителю квитанции или чека о внесении денежных средств.
  • Второй – расчет наличными. Денежные средства в таких случаях передаются риэлтору на руки. Правильным будет сделать это по окончании продажи, то есть после реализации квартиры. Это условие нужно, в обязательном порядке, включить в содержание договора.

Сколько процентов берет агентство?

Форма оплаты работы специалиста определяется условиями заключенного договора. Информация такого характера всегда включается в раздел «Стоимость и порядок расчетов». На практике есть два варианта, как оплачиваются услуги при продаже.

Когда клиент привлечен, с ним заключается агентский договор. Суть его в том, что в нем перечисляются те услуги, которые оказывает агентство недвижимости, и фиксируется обязательство клиента оплатить эти услуги по выставленному тарифу.

Суть в том, что даже при работе с риэлтором разумному Покупателю нужно уметь его контролировать – проверять, все ли он сделал из того, что нужно. А для того, чтобы грамотно это проверить, нужно знать и понимать правила купли-продажи квартир.

Можно ли обойтись без риэлтора при продаже или покупке квартиры?

  • консультация (обычно, она бесплатная, т.к. во время консультации происходит продажа риэлтерских услуг);
  • поиск квартиры (для Покупателя) или реклама квартиры (для Продавца);
  • показы/просмотры квартиры, ведение переговоров (беготня и болтовня);
  • проверка документов и «юридической чистоты» квартиры (то, что обычно делают юристы);
  • организация взаиморасчетов по сделке (то, что обычно делают банки);
  • составление договора купли-продажи квартиры, регистрация сделки в Росреестре (стандартная процедура для юристов, нотариусов, и центров госуслуг);
  • сопровождение сделки купли-продажи квартиры (от проверки документов, до регистрации сделки);
  • полный комплекс агентских услуг «под ключ» (поиск, показы, переговоры, проверка, сопровождение, расчеты, регистрация).

В случае долгосрочной аренды будьте готовы отложить продажу квартиры минимум на полгода – на меньший срок сложно будет найти арендатора. В дальнейшем жильцов нужно будет за месяц предупредить о выселении. Вы можете выставить квартиру на продажу, не выгоняя квартирантов. Но в этом случае с ними придется договориться о показах жилья потенциальным покупателям.

  • Рост заработных плат;
  • Увеличение количества рабочих мест;
  • Когда будут открываться новые предприятия;
  • Строительство новых многоквартирных домов не будет замораживаться из-за отсутствия спроса на предлагаемые объекты недвижимости;

Ситуация, сложившаяся на жилищном рынке сейчас

Несмотря на снижение спроса, продавцы вторичной недвижимости не всегда готовы на уступки и часто отказываются от продажи, предпочитая подождать более выгодных для реализации условий. Но, судя по данным аналитиков, наступят они еще очень нескоро, на что указывает ухудшение ситуации в экономике страны.

  • После того как сделка совершена и переход права собственности на нового владельца квартиры зарегистрирован в госоргане;
  • После подписания договора купли-продажи квартиры, до регистрации перехода права собственности на покупателя;
  • Комбинированный вариант, когда часть суммы продавец квартиры оплачивает до заключения договора купли-продажи, а оставшуюся сумму – после регистрации договора.

Большинство сделок по продаже жилья на рынке недвижимости осуществляются с участием риэлтора – специалиста в области недвижимости. Риэлтор не только занимается сбором пакета документов и решением организационных вопросов, но и является гарантом юридической безопасности сделки.

Сколько стоят услуги риэлтора за продажу квартиры?

Чаще всего ситуация складывается так, что вознаграждение за услуги риэлтора изначально закладывается в стоимость квартиры. В этом случае фактически стоимость услуг агента по недвижимости оплачивает покупатель квартиры.

  • поиск квартиры – в данном случае риелтор анализирует рынок, подбирает квартиру исходя из пожеланий и бюджета клиентов;
  • проверка юридической чистоты объекта – риелтор проверяет достоверность документации на квартиру;
  • налаживает контакт с собственником жилья – договаривается о просмотре квартире и о встрече с собственником;
  • подготовка пакета документов для оформления договора купли-продажи квартиры;
  • дополнительные услуги. К примеру, помощь риелтора в процессе подготовки документации, сбора и поисков банка, если гражданин берёт квартиру в ипотеку.
Читайте также:  Расписка о получении денежных средств. Образец за квартиру

Что входит в обязанности агента по недвижимости

В случае если вы решили взять услуги риелтора для продажи квартиры обсудите объём его работы на этапе заключения договора с агентством. Обязательно необходимо прописать стоимость всех работ, а также суммы гонораров и авансов.

Сколько в среднем составляет комиссия и от чего она зависит

  • экономия на услугах специалиста – застройщик оплачивает специалиста;
  • при заключении договора купли-продажи клиенту предоставляют менеджера, который поможет подобрать лучший вариант;
  • риелтор поможет и посоветует банк, который имеет самые выгодные условия заключения сделки;
  • специалист поможет с оформлением договора-купли продажи, а если клиент напишет доверенность на его лицо, то вовсе проведёт всю процедуру.

Риэлтор и его клиент должны заключить специальный агентский договор, подтверждающий факт сотрудничества и оказания помощи. Сначала заказчику понадобится внимательно ознакомиться со всеми пунктами документа. Важно обратить внимание на положения, которые прописаны мелким шрифтом. В договор должна быть включена следующая информация:

  • в случае продажи объекта недвижимости – не более 2% от стоимости сделки;
  • в случае покупки объекта недвижимости – не более 6% от стоимости сделки (т.к. покупка, в отличие от продажи, предполагает более серьезную аналитическую и юридическую работу).

От чего зависит комиссия за риэлторское сопровождение

А вот если речь идет про покупку квартиры на первичном рынке (т.е. у застройщика), то риэлторское сопровождение обойдется уже в значительно меньшую сумму. Застройщик может иметь с тем или иным риэлторским агентством заключенный договор о партнерстве. Если Покупатель решит приобрести квартиру у этого застройщика, то сможет рассчитывать на бесплатное риэлторское сопровождение сделки от данного агентства.

Особенность аренды недвижимости экономкласса состоит в простоте заключаемых сделок. Риэлтору не приходится выполнять сложных обязанностей. Однако за этой внешней простотой скрывается огромное количество беготни. Нужно договариваться с потенциальными нанимателями, организовать просмотры объектов, а находиться они могут в разных концах города.

Наиболее привлекательным для риэлторов считается рынок коммерческой недвижимости. Стоимость таких объектов может выражаться в десятках миллионов. Поэтому риэлторы, которые привыкли работать за процент, могут рассчитывать на весьма привлекательные и заманчивые расценки.

Для новичков

В столице бюджетная квартира стоит примерно четыре с половиной миллиона рублей. С такой сделки агентство берет комиссионные в размере примерно пятисот тысяч рублей. Стоимость услуг риэлтора в данном случае составит сто восемьдесят тысяч рублей.

  1. Услуга «Поиск покупателя». Ряд мошенников предлагают продавцу свои услуги по поиску покупателя, но оплату просят не от суммы заключенной сделки, а за каждого найденного потенциального покупателя. При этом работа по поиску как таковая не ведется, а «покупателями» выступают родственники и знакомые мошенника.
  2. Продажа по генеральной доверенности. Агент требует, чтобы продавец выдал ему нотариальную доверенность на право совершения всех действий, связанных с продажей, в том числе и на право принимать деньги. С таким документом мошенник может провести в жизнь совершенно любой план, а привлечь его к ответственности будет очень сложно.
  3. Фирмы-однодневки работают в целях заключения нескольких договоров. Они обещают выполнить большой объем работы по низкой цене, ссылаясь на неопытность или акции. Такие мошенники всегда работают по предоплате. Получив деньги, они просто исчезают с рынка – юридическое лицо закрывается, офис освобождается, а клиент остается ни с чем.

Однако в ипотечных сделках есть другой риск. Если договор после его исполнения будет аннулирован судом, то продавец рискует получить назад жилье, обремененное ипотекой. Судебная практика в таких делах встает на сторону банков.

Нужен ли риэлтор при продаже квартиры с нотариусом

Другое дело, если риелтор не выполняет своих обязанностей, а оплату требует. В этом случае необходимо прекратить отношения с агентом. Сделать это можно, вручив риелтору уведомление об отказе от договора в силу ч. 1 ст. 782 ГК РФ. Обращения в суд в этом случае не требуется – уведомление уже обладает достаточной юридической силой для прекращения договора.

Сколько стоят услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры?

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры зависит от ее цены. От суммы сделки удерживаются комиссионные. Они входят в стоимость, назначенную продавцом, или добавляются сверху. Рассмотрим, какие услуги оказывают риэлторы, что влияет на расценки, как производится оплата, а также плюсы и минусы обращения в риэлторское агентство.

В статье расскажем:

Какие услуги оказывают риэлторы?

Риэлторские агентства помогают покупателям найти интересующую их недвижимость, а продавцам – продать ее, за это взимается комиссия.

В среднем размер комиссии составляет 2-5% от стоимости жилья

Человек продает квартиру за 2 500 000 руб. Риэлтор приходит к нему с покупателем, через некоторое время стороны решают заключить договор купли-продажи. Из 2 500 000 руб. удерживается комиссия в размере 3%:

2 500 000 х 3% = 75 000 руб. Эту сумму получит риэлтор, из них часть денег возьмет себе за работу, остальное отдаст в кассу агентства. Продавцу останется 2 425 000 руб.

На цену влияет количество услуг, оказываемых риэлтором. Обычно они предоставляют полное юридическое сопровождение от поиска недвижимости до получения выписки из ЕГРН о переходе права собственности на покупателя.

Услуги при покупке квартиры в новостройке

Если клиент ищет недвижимость в новостройке, риэлтор может оказать следующие услуги:

  • Подбор квартиры в соответствии с требованиями клиента. Например, если ему нужна однокомнатная квартира с большой кухней (от 10 кв.м.), искать в базе будут именно подходящие объекты. Жилье с маленькими кухнями предлагать и смотреть не будут.
  • Согласование наиболее выгодных условий сделки с застройщиком. Риэлтор узнает о возможных акциях и скидках, по возможности договорится о скидке для покупателя.
  • Проверка застройщика. Специалист проверит, законно ли работает строительная компания, запросит лицензию.
  • Подготовка документов для сделки.
  • Проверка юридической чистоты самого объекта. «Нечистые» новостройки встречаются редко, но для безопасности клиента специалист уточнит, не строился ли дом с нарушениями, отвечает ли он всем требованиям законодательства.
  • Сопровождение при заключении договора и регистрации в Росреестре.
Читайте также:  Договор о намерениях купли-продажи недвижимости - образец

Важно! Точный перечень услуг зависит от конкретного агентства и требований клиента. Это влияет и на оплату. Например, если ему нужно просто подобрать квартиру, риэлтор возьмет за это свои проценты, но фактически все оплачивается за счет продавца. Если же покупателю нужны юридические услуги, за них может взиматься отдельная плата.

Услуги при покупке на вторичном рынке

Со «вторичкой» у риэлторов работы больше. Помимо поиска жилья для клиента, ему нужно:

  • Проверить юридическую чистоту. Это обязательный пункт. Если с недвижимостью что-то не так, риэлтор скажет об этом клиенту, и убедит отказаться от сделки.
  • Оформление предварительного договора купли-продажи при внесении задатка.
  • Сбор и подготовка документов.
  • Сопровождение во время сделки вплоть до получения выписки из ЕГРН на клиента.

Риэлтор может оказывать юридические услуги самостоятельно, или привлекать юристов агентства. Проверка юридической чистоты – один из важнейших этапов, от которого зависит регистрация сделки и деньги покупателя.

Пример из опыта автора, почему так важны юристы в сделках с недвижимостью:

Я сопровождала сделку купли-продажи дома, была с покупателем. Дом ему понравился, со стороны продавца был риэлтор. Он сказал, что никаких обременений на доме нет, юридически все оформлено правильно. Но на слова «вестись» бессмысленно, и я настояла на полной проверке всех документов продавца перед заключением сделки.

В итоге выяснилось, что у продавца есть дети. Потом она сама рассказала, что дом построен за счет средств материнского капитала, а доли детям не выделялись. По закону продавец обязана была это сделать, а затем получить разрешение органа опеки на продажу, предварительно выделив доли сыну и дочери на другой жилплощади (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ).

Если бы покупатель заключил эту сделку, ее могли бы оспорить представители органа опеки, прокуратуры, или сами дети по достижении совершеннолетия, т.к. продажа жилья, построенного частично на маткапитал, без выделения долей им – это незаконно и нарушает права несовершеннолетних.

Дополнительные услуги риэлтора

Риэлторы могут заниматься нотариальным оформлением сделок, работать вместе с юристами, самостоятельно заказывать государственные и муниципальные услуги. Все это уже входит в стоимость их работы, или оплачивается отдельно.

Какие дополнительные услуги могут понадобиться покупателю:

  • Оформление нотариальной доверенности на сделки с недвижимостью.
  • Получение согласия супруга на продажу общенажитого имущества.
  • Получение разрешения органа опеки на продажу имущества несовершеннолетних или недееспособных.
  • Оформление заявлений.
  • Составление уведомления о продаже доли в недвижимости.
  • Пересылка документов почтой.
  • Оплата госпошлины за переоформление права собственности.
  • Получение выписки из ЕГРН.
  • Оформление технических документов на квартиру.
  • Оформление предварительного договора купли-продажи.
  • Юридическая консультация.

Важно! Некоторые услуги предоставляются не только риэлторами, но и нотариусами или юристами. Их работа оплачивается отдельно согласно прайсу. Исключение – юридическое сопровождение самим агентством: в этом случае стоимость услуг обычно закладывается в сумму, которую отдаст покупатель при выходе на сделку.

Порядок оказания услуг и кто ее оплачивает?

Как говорилось ранее, стоимость комплексного сопровождения составляет 2-5% от цены недвижимости. Обычно все происходит так:

  1. Риэлтор звонит продавцу, договаривается о встрече.
  2. Во время просмотра риэлтор предлагает свои услуги и договаривается о форме оплаты. Цена услуг может быть заложена в изначальную стоимость жилья, или же добавлена сверху нее.
  3. Продавец и покупатель выходят на сделку, вносится задаток по договору. Он остается у продавца. Если продается квартира в ипотеке, для снятия обременений может понадобиться большая сумма согласно остатку задолженности.

Размер задатка обычно составляет 50-100 тысяч рублей

Как показывает практика, оплата происходит после регистрации права собственности на квартиру . Услуги риэлтора оплачивает тот человек, который обращается за услугой.

№1. Стоимость услуг закладывается в цену квартиры.

Человек продает квартиру за 3 000 000 руб. Риэлтор предлагает ему сотрудничество, заключается договор. Его услуги стоят 3% (90 000 руб.). От продажи недвижимости продавец получит 2 910 000 руб.

№2. Стоимость услуг риэлтора закладывается «сверху».

Здесь все просто. По договоренности с продавцом риэлтор выставляет объявление с его квартирой на продажу и предлагает покупателям по цене уже в 3 090 000 руб. В итоге продавец получит 3 000 000 руб., как и планировал изначально. Фактически услуги риэлтора оплачиваются за счет покупателя.

Обратите внимание! Иногда риэлторы называют фиксированную цену своих услуг, обычно это 50 000-100 000 руб. В Москве или Санкт-Петербурге расценки могут быть выше. Но оплачивается все исключительно после перехода права собственности покупателю. Если сотрудник агентства требует деньги сразу, еще во время поиска квартиры, лучше не соглашаться на это и отказаться от сотрудничества.

Как купить квартиру

Что проверить перед покупкой и как провести сделку

Этот материал обновлен 05.02.2021

В конце 2019 года я купила квартиру в новостройке, а до этого продала квартиру во вторичке.

Продавать квартиру страшно, покупать — тем более. В этой статье постараюсь объять необъятное и рассказать про основные этапы и документы при покупке квартиры. По каждому этапу дам ссылки на наши подробные разборы соответствующих тем.

В статье расскажу

  • Что нужно знать перед покупкой
  • Про риски при покупке квартиры
  • Как защититься от мошенников
  • Какие способы покупки существуют
  • Где искать квартиру
  • Как осмотреть недвижимость
  • Как проверить квартиру на юридическую чистоту
  • Как вести переговоры с продавцом
  • Зачем заключать предварительный договор
  • Как заключить договор купли-продажи
  • Как зарегистрировать сделку
  • И получить от покупателя деньги
  • Про особенности покупки в различных ситуациях
  • Что делать после оформления сделки

Что нужно знать перед покупкой

Покупка квартиры — это всегда многоходовая задача. Она требует времени, внимательности и осторожности покупателя.

Как подготовиться к покупке:

  1. Найти квартиру, которая нравится и устраивает по цене.
  2. Проверить квартиру на юридическую чистоту, если покупаете жилье на вторичном рынке, или надежность застройщика — если новостройку.
  3. Собрать необходимые документы.

В первую очередь решите, какая квартира вам нужна: однушка, двушка, трешка, а может — студия. В каком районе она расположена. В каком состоянии. Сколько стоит.

Прежде чем покупать понравившуюся квартиру, нужно проверить ее на юридическую чистоту. Простыми словами: проверить документы и убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и, например, не является предметом судебного разбирательства. Подробнее об этом расскажу дальше.

Если покупаете квартиру в новостройке, проверяйте застройщика. В первую очередь ищите учредительные документы и документы о новостройке. Вот подробная инструкция, как выбрать застройщика, чтобы не остаться без денег и квартиры. Нелишним будет почитать отзывы о застройщике в интернете.

Я покупала квартиру в новостройке в Санкт-Петербурге. Сначала выбирала жилые комплексы и квартиры, которые подходили под мои требования, и потом общалась с застройщиками. Я ездила в офисы и на объекты, которые уже построили или только начинали возводить застройщики. Документы, признаюсь, не смотрела. Так вышло, что изначально выбрала трех девелоперов, которые начали строить больше 20 лет назад, застроили половину Петербурга и за это время не облажались. Это внушило мне доверие.

Проверять квартиру и собирать документы для покупки можно одновременно. Когда вы убедитесь, что квартира юридически чиста, это позволит быстрее выйти на сделку купли-продажи.

От чего зависит цена. Цена на квартиру зависит от множества факторов. Назовем их внешними и внутренними.

Внешние факторы — те, которые влияют на спрос и цены на жилье в целом:

  1. Ситуация в регионе. Чем благоприятнее для жизни регион, тем, как правило, дороже в нем недвижимость. Например, цены на квартиры в Донбассе сильно упали, когда началась война. В Москве недвижимость, наоборот, дорожает, потому что уровень жизни здесь довольно высокий и постоянно растет. Жители других регионов переезжают в столицу, чтобы улучшить качество жизни.
  2. Сезонность. В разное время года цены на недвижимость меняются. Например, в начале года цены обычно ниже из-за невысокого спроса. Весной они подрастают, потому что люди отходят от зимней спячки и начинают покупать квартиры. Летом цены и спрос снова падают, потому что люди в отпусках. Осенью спрос возрастает, и, соответственно, взлетают цены. Такие колебания справедливы для вторичного жилья.
  3. На рынке новостроек цены обычно растут постоянно, потому что каждый месяц стадия строительства повышается: чем выше готовность дома, тем дороже стоят в нем квартиры.
  4. Инфляция. Когда деньги обесцениваются, цены растут на все, в том числе на квартиры.
  5. Экономическая ситуация в стране и в частности на ипотечном рынке. Например, в «ковидном» 2020 году средняя ставка по ипотеке снизилась на 2 пункта, а рынок ипотечного кредитования вырос, и объем выданных кредитов стал рекордным для России. Повлияла на это и льготная ипотека — программа, которую запустило государство. Результат — ажиотажный спрос, который спровоцировал рост цен на жилье как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Внутренние факторы — те, которые непосредственно касаются жилого комплекса и квартиры в нем:

  1. Площадь квартиры.
  2. Класс жилого комплекса. Строительные материалы, благоустройство и дизайн дворов, видеонаблюдение и охрана — все это определяет класс дома и напрямую влияет на стоимость квартир в нем. Чем навороченнее дом, тем дороже в нем квартиры.
  3. Этажность квартиры. Квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле. Чем выше этаж квартиры в новостройке, тем, как правило, она дороже. Во вторичке наоборот — последние этажи могут стоит дешевле, особенно если в доме нет лифта. Плюс может протекать крыша.
  4. Район. Сюда входит близость к центру, инфраструктура, транспортная доступность, экология — рядом стоят промышленные предприятия или расположены парки.
  5. Состояние квартиры и дома.
  6. Стадия строительства и наличие отделки — если говорить про новостройки.

Расскажу про свой опыт. В конце 2019 года я искала двухкомнатную квартиру в новостройке. Не просто двушку, а с большой кухней-гостиной, от 15 м², и двумя отдельными спальнями. Такое устройство комнат называется европланировкой. Еще для меня было важно, чтобы дом находился недалеко от метро, а двор был закрытым и под охраной.

Двушка в разных домах комфорт-класса стоила по-разному : от 5 до 8 млн рублей. Цена зависела от расположения жилого комплекса — ближе или чуть дальше от метро, срока сдачи, этажности и планировки квартиры, отделки и, возможно, чего-то еще. Квартиры, которые сдавались в 2020 году, стоили дороже тех, которые сдавались в 2022 году. Разница в цене доходила до двух миллионов рублей.

Я выбирала между двумя новостройками в одной локации. Главное для меня — в них были европланировки. В итоге победил дом с закрытым двором несмотря на то, что квартиры в нем стоили дороже. Метро рядом сейчас нет, но его обещают построить к 2023—2025 году .

Разница в цене между одинаковыми квартирами даже в одном доме доходит до нескольких сотен тысяч и даже миллионов рублей. Например, в моей новостройке двушка на втором этаже стоила дешевле остальных — 5,5 млн рублей. Квартира на третьем этаже стоила 5,9 млн рублей, с четвертого по восьмой — 6,165 млн рублей. С девятого по двадцатый — от 6,5 млн рублей в зависимости от этажа. Планировка одна и та же .

Я планировала купить квартиру на третьем этаже, потому что она подходила мне по цене. Пока собирала документы, квартиру уже купили — пришлось выбирать среди оставшихся вариантов. В итоге я сбила цену на 165 000 Р и купила квартиру на седьмом этаже за 6 млн рублей.

Сейчас цены выросли. Стоимость квартиры с моей планировкой поднялась до 7,4 млн рублей, но это на девятнадцатом этаже. В продажу вышли квартиры в новом корпусе с другой планировкой, их стоимость такая: евротрешка на 2 этаже стоит 7,2 млн рублей, на 20 этаже — 8,6 млн рублей. Планировки и площадь одинаковые.

Редактор этой статьи покупал квартиру во вторичке. Цена была немного выше средней для своего района — 1,4 млн рублей. На это повлияли такие причины: кирпичный дом, очень толстые стены и широкие подоконники, в квартире сделан ремонт, перепланировка узаконена. Плюс в квартире остались холодильник, микроволновка, кухонный гарнитур, диван и кресло, столы, шкафы.

Дело было в марте — самое время, чтобы торговаться. Главный аргумент — перепланировка все же была, причем техплан не совпадает в точности с реальным состоянием: не хватает шкафа-купе . Дополнительными аргументами стали грязные стены и потолок — нельзя сказать, что квартира полностью готова к проживанию. В итоге цену удалось сбить до 1 335 000 Р — ниже средней по району.

Стоит ли обращаться к посредникам. Покупать квартиру на вторичном рынке с посредником удобнее. Он знает, какие документы проверить у продавца, в какой последовательности действовать и сколько времени занимают различные процессы. Главное, чтобы посредник был грамотным и опытным.

Услуги посредника при покупке квартиры на вторичном рынке всегда стоят денег. Это может быть фиксированная сумма или процент от цены на квартиру. Например, в Санкт-Петербурге посредники берут в среднем 50 000 Р за сопровождение сделки и примерно столько же за поиск и подбор квартиры на вторичном рынке. В процентах — 2—5% от стоимости жилья.

В Омске большинство риелторов берут 10 000—15 000 Р за сопровождение сделки — проверку юридической чистоты жилья и переговоры с продавцом. Поиск квартиры под ваши требования идет плюсом к этой цене.

Купить квартиру в новостройке можно самостоятельно или через посредника. Как правило, первичную недвижимость посредники подбирают бесплатно. Если риелтор доведет вас до сделки, то получит вознаграждение от застройщика.

Если бы я покупала квартиру на вторичном рынке, то только с посредником. Мне кажется, так безопаснее. Впрочем, продавала квартиру я с риелтором, потому что не знала всех тонкостей и не хотела рисковать.

Покупатель приобрел мою квартиру через посредника. Риелтор подбирал квартиры, водил его на просмотры, проверял квартиру на юридическую чистоту, помогал в оформлении документов и сопровождал до последнего момента — передачи ключей.

Когда я выбирала новую квартиру для себя, общалась с посредниками и застройщиками. У меня уже был опыт покупки квартиры у застройщика напрямую, и я хотела его повторить. Изначально искала новостройки сама и ездила смотреть объекты. На одном из объектов познакомилась с посредником и чуть не купила у него квартиру. Потом нашла более подходящий для себя жилой комплекс, который посредник изначально не предложил, и купила квартиру напрямую у застройщика.

Для меня большим преимуществом покупки квартиры именно у застройщика было то, что он рассказал про жилой комплекс то, чего не знали посредники. Посредники часто не знали, закрытый ли двор у жилого комплекса. Некоторые посредники утверждали, что двор закрытый, но застройщики говорили, что это не так, или наоборот. В общем, мне показалось, что посредники стесняются сказать простую фразу: «Я узнаю у застройщика и скажу вам точно».

Риски при покупке квартиры

Главный риск вторичного жилья — темное прошлое квартиры. На первый взгляд, все в порядке, а потом окажется, что документы поддельные, а у квартиры были еще другие собственники.

Покупка по поддельной доверенности. Покупка квартиры по доверенности — это всегда риск для покупателя. Само наличие доверенности должно вызвать вопросы. Например, почему собственник не может участвовать в сделке самостоятельно.

Самый лучший вариант в этом случае — попробовать договориться с собственником, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы избежите возможных проблем. Но если собственник отказывается, а квартира вам идеально подходит, нужно подстраховаться.

Необходимо проверить паспорт продавца и сравнить, чтобы данные в паспорте и доверенности совпадали. Внимательно изучите, что вправе делать посредник: может ли он продавать квартиру и подписывать необходимые документы. Проверьте доверенность на подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты по ее реквизитам. Если доверенность есть в реестре, значит, она настоящая и действует. Если доверенности в реестре нет, значит, истек срок ее действия или она поддельная.

Несогласованная продажа. У квартиры может быть не один, а несколько собственников. Чтобы продать такую квартиру, понадобится согласие всех. Если после продажи квартиры выяснится, что про одного из собственников забыли, сделку могут признать недействительной.

Внимательно проверяйте свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН на наличие собственников. Если их несколько, они все должны участвовать в сделке.

Если квартира в собственности супругов, а продает ее один из них, просите нотариальное согласие второго. Если среди собственников есть дети, то согласие на продажу квартиры берут у органа опеки и попечительства.

Неучтенное наследство. Квартира, которая досталась продавцу по наследству, является рисковым объектом: вдруг через несколько лет объявятся неучтенные наследники и начнут судиться за нее. Если вам понравилась унаследованная квартира, проконсультируйтесь с юристом, стоит ли ее покупать.

Чтобы обезопасить себя, попросите у собственника нотариальное заявление о том, что продавец не знает о существовании других наследников, и договоритесь, что в случае их появления берет все риски на себя.

Неприватизированное жилье. На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать.

Собственник такой квартиры — государство или муниципальное образование, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает. Если вы присмотрели неприватизированное жилье, покажите продавцу статью «Как приватизировать квартиру».

Чтобы убедиться, что квартира приватизирована, попросите продавца показать договор передачи квартиры в собственность и форму 9 или единый жилищный документ, ЕЖД, чтобы посмотреть, кто зарегистрирован в квартире.

Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья. Если продавец — единственный собственник приватизированной квартиры, но при этом в квартире зарегистрированы его супруга и дети, то каждый из них мог участвовать в приватизации, причем несовершеннолетние — в обязательном порядке. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы понять, что делать в таком случае.

Долги за ЖКУ. Если у собственника были долги за электроэнергию, отопление или воду, он должен оплатить их сам. К новому собственнику эти долги не переходят.

Но если собственник не платил за капитальный ремонт, то долг перейдет к следующему собственнику. Этот долг закреплен за квартирой, и его придется гасить новому собственнику.

Попросите собственника показать квитанции на оплату за предыдущий месяц и посмотрите, есть ли задолженность. А дальше договоритесь с собственником, чтобы он погасил долги или сделал скидку в размере задолженности. На самом деле долги за ЖКУ — меньшее из всех зол. Главное, чтобы из-за их наличия на квартиру не наложили арест.

Другие долги собственника. Они тоже могут стать причиной наложения обременения на квартиру, даже если это единственное жилье. Проверить наличие обременений поможет сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Новостройку не построят вовремя или не достроят. Стройка — это риск и для застройщика, и для покупателя. Застройщик вынужден прогнозировать все на несколько лет вперед: доходы от продажи, работу строителей, курсы валют и даже изменения в законодательстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Риск получить достроенную квартиру не вовремя есть всегда, когда вы покупаете квартиру в новостройке, даже если застройщик надежный. Мы рассказывали, что делать, если застройщик затягивает сдачу дома. Главный совет в таком случае — обратитесь к грамотному юристу.

Защититься от рисков при покупке вторички поможет титульное страхование — это страхование на случай, если новый собственник потеряет право собственности на квартиру, дом или земельный участок. Договор заключают при покупке квартиры или позже, но до наступления страхового случая. Подробнее о титульном страховании мы делали отдельный ответ.

Кто заказывает, тот и платит: сколько стоят услуги риелтора в Москве

Большая часть сделок по купле-продаже квартир на вторичном рынке Москвы совершается с участием риелторов, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах, работающих в столице. В компании «Бон Тон» долю таких сделок оценили в 95%. Это означает, что только одна сделка из двадцати проходит без посредников — когда продавец и покупатель договариваются друг с другом самостоятельно.

Работе риелторов не мешает ни отсутствие закона, который регулировал бы риелторскую деятельность, ни желание некоторых людей во что бы то ни стало провести сделку самостоятельно. Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, как построено взаимодействие агентов с клиентами и может ли обращение в агентство защитить покупателя от признания сделки ничтожной.

Кто обращается к риелтору

Главное, что должен знать человек, общающийся с риелтором, можно сформулировать так: доход агента формируется из комиссии, которую выплачивают участники сделки при взаиморасчетах. Таким образом, риелтор напрямую заинтересован в заключении сделки — без этого он просто не получит гонорар. Стоит вспомнить об этом, если агент вдруг начнет нахваливать один из вариантов, настаивать на скорейшей купле-продаже или вынуждать снизить цену: эти действия могут быть связаны с банальным желанием скорее забрать свою комиссию.

К риелторам обращаются и продавцы, и покупатели. Первые — для того, чтобы поскорее продать жилье на затоваренном рынке. Вторые — чтобы найти вариант с «чистой» родословной. «Чистыми» риелторы называют квартиры, которые можно покупать, не опасаясь последующих судов и признания сделки ничтожной — для этого объект недвижимости проверяют юристы.

«Стоимость услуг зависит от того, кто ее оказывает: частный риелтор, мелкое или крупное агентство, — рассказала руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина. — По большому счету, в комиссии крупных агентств заложены дополнительные расходы на весь штат, обслуживающий сделку, а частный риелтор демпингует, поскольку отвечает за сделку он один и часть опций просто может не осуществлять. В каждой компании свои процентные соотношения и системы начисления заработных плат. Где-то агент получает процент от сделки, где-то — фиксированную сумму. Частные риелторы вообще всю сумму заработанных комиссионных получают единолично».

Доля сделок с сопровождением риелтора в Москве

  • И у покупателя, и у продавца свой риелтор — около 40%
  • Риелтор только у продавца, покупатель действует самостоятельно — около 35%
  • Риелтор только у покупателя, продавец действует самостоятельно — около 20%
  • Сделка совершается без риелтора, продавец и покупатель действуют самостоятельно — около 5%

Сколько стоят услуги агентства

В среднем по рынку размер комиссии агенту варьируется от 2% до 6% от суммы сделки, подсчитали в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» по запросу редакции. В агентстве «Бон Тон» верхней планкой комиссии назвали 8%, а нижней — фиксированную сумму в 50 тыс. руб. за сопровождение одной сделки.

«Тенденция последних трех лет — это фиксированная сумма. Сейчас таких сделок больше 70%, — призналась Екатерина Никитина. — В период растущего рынка продавцы чаще выбирали процент от стоимости, так как таким образом они стимулировали агента продавать квартиру дороже. Есть и третий вариант — когда агент предлагает смешанную комиссию. Например, минимальную фиксированную сумму (30–50 тыс. руб.) плюс от 2% до 6% от какого-то порога стоимости».

В последнее время на вторичном рынке Москвы стало все больше сделок, где риелтор сопровождает только продавца, в то время как покупатель действует самостоятельно, заметили в агентствах недвижимости. «Покупатели, выбирая квартиру, принимают решение о покупке у собственника, выставившего свою квартиру через агентство недвижимости, и считают, что это гарантия того, что она проверена и можно сэкономить на своем риелторе», — объяснила тенденцию Никитина. Дополнительным фактором стал избыток предложения, при котором продавцы конкурируют друг с другом за покупателя, уточнили риелторы.

«Важно понимать, что опытный риелтор никогда не скажет, что это стоит 50, или 10, или 20 тысяч, — считает управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — Прежде всего он посмотрит на объект, узнает, что вы хотите сделать, изучит все документы и условия продажи объекта. Только после всех этих действий будет сформирован размер стоимости услуги. Если же вам сразу называют цену, даже не взглянув на квартиру, это означает, что этот человек непрофессионал».

С доводами Саксонцевой не согласились в агентствах «Бон Тон» и «Этажи». «Меня бы очень насторожила ситуация, если, подписывая договор, я не знала, сколько в дальнейшем должна заплатить за услугу», — заметила Екатерина Никитина. В «Этажах» указали, что не каждое агентство вывешивает прайс-лист в открытом доступе, и обратили внимание, что открытость в плане цен позитивно сказывается на репутации риелторской компании.

Кто платит агенту

Комиссию оплачивает тот, кто заказал услугу. «Если к риелтору обратился продавец, то, как правило, сумма агентского вознаграждения вычитается из стоимости квартиры, — разъяснили в агентстве «Бон Тон». — Физически денежную сумму передает покупатель, но сейчас появилась новая тенденция — продавцы отдельно оплачивают комиссию из своих собственных средств, а всю сумму за квартиру получают от покупателя через ячейку или аккредитив».

На рынке встречаются агентства, которые предлагают продавцам квартиры бесплатное сопровождение сделки. Такие риелторы рассчитывают получить комиссию с покупателя, рассказали собеседники «РБК-Недвижимости». «Продавец может включить расходы на услуги риелтора в цену продаваемой недвижимости, однако продавец не освобождается от оплаты риелторских услуг, — предупредил руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров. — Следовательно, условие договора между продавцом квартиры и риелтором, в котором прописано, что продавец не платит риелтору за услуги, а все расходы ложатся на сторону покупателя, не соответствует закону».

Как проверить юридическую чистоту

Крупные риелторские агентства часто педалируют тему «юридической защиты», которая предлагается клиентам, — подобные услуги часто встречаются в рекламных объявлениях различных компаний. Тем не менее проверка квартиры опытными юристами не гарантирует нерушимости сделки, предупредили риелторы и юристы, опрошенные редакцией.

«Бывает так, что агентство оказало услуги добросовестно, но из-за юридических нюансов сделку признали недействительной, — заявил руководитель юридического департамента агентства «Этажи» Андрей Лесин. — Например, появился ранее неизвестный наследник продавца квартиры и оспаривает ваше право на собственность. В этом случае большинство риелторских компаний ничем не могут помочь клиенту: это не в их юрисдикции, они проверили все доступные нужные документы, приняли так называемые «меры разумной осмотрительности».

«Взыскать компенсацию с риелторского агентства при последующем признании сделки ничтожной будет сложно, и многое зависит от содержания договора, — подтвердил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если в услуги входило юридическое сопровождение сделки, то есть и проверка возможных рисков, то возможна ответственность исполнителя за ненадлежащее оказание услуг».

Примеры возмещения материального ущерба с риелторского агентства за ненадлежащую проверку юридической чистоты действительно существуют, но каждый из таких прецедентов — это случай, выходящий из ряда вон, отметили собеседники «РБК-Недвижимости». «Случаи взыскания убытков есть, но они немногочисленны. Так, в одном из дел суд, взыскивая с риелтора в пользу покупателя уплаченную за недвижимость сумму, указал, что в обязанность риелтора входила правовая экспертиза сделки; согласно условиям договора об оказании риелторских услуг, риелтор обязан был подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки, однако нарушил условия договора (определение Свердловского областного суда от 15.01.2013 по делу № 33-501/2013)», — заявил Андрей Комиссаров.

В лучшем случае объем возмещения убытков от действий риелторов ограничивается стоимостью самой услуги, то есть суммой, которую в свое время риелтор получил от клиента, добавил Комиссаров. Расходы, понесенные на покупку квартиры, остаются персональной ответственностью покупателя — независимо от того, участвовал риелтор в сделке или нет.

Купля-продажа без посредников

За последнее время в Москве выросло количество самостоятельных покупателей, обнаружили риелторы, работающие на вторичном рынке столицы. «Почему это происходит: первая и основная причина — это желание элементарно сэкономить на сделке. Люди думают: «У продавцов агент есть, он все и сделает», — рассуждает Екатерина Никитина. — Вторая причина также распространена: если клиент покупает квартиру с ипотекой, то считает, что банк проверяет квартиру и, если одобряет ее, значит она юридически чиста. Следующая причина — это доверие к людям».

Препятствий для самостоятельного оформления сделки сейчас немного. Обычно для заключения договора требуется только заверить документ у нотариуса и получить согласие от органов опеки. Последний пункт актуален только для тех, кто владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности с детьми. Если же и продавец, и покупатель выступают в одиночку и не планируют выделять доли в приобретаемой недвижимости, то не потребуется даже нотариус: такие сделки в России разрешено оформлять в простой письменной форме.

Условный компромисс между сотрудничеством с одним риелтором и самостоятельной куплей-продажей — это обращение сразу в несколько агентств недвижимости. В теории такая практика может максимизировать усилия нескольких компаний. «Что касается работы с несколькими агентствами, то это довольно частая практика, — подтвердили в «Бон Тоне». — Здесь можно прописать очень много санкций, в том числе и штрафных, в договоре, но по факту это не всегда работает. Клиента невозможно обязать работать строго с одним агентством».

Некоторые крупные агентства настаивают на так называемых эксклюзивных договорах. Под этим термином риелторы понимают соглашение, которое обязывает клиента не обращаться сразу в несколько компаний. Те, кто не готов на такие условия, могут выбрать агентство, более лояльное относящееся к свободе выбора своих клиентов.

«В договоре компании «Этажи» нет пункта, запрещающего обращаться в другие агентства, — привел пример Андрей Лесин. — Мы не стремимся работать по так называемой эксклюзивной модели, когда клиент обязан работать только с одной компанией. Соответственно, мы не взыскиваем штраф, если клиент обратится за помощью к нашим коллегам. Мы можем заключить эксклюзивный договор, только если сам клиент хочет работать с нами по такой схеме».

Кто, сколько и за что платит на сделке купли-продажи?

Купля-продажа недвижимости всегда влечет за собой дополнительные траты — тут и государственные пошлины, и оплата работы риелтора, и оформление разных документов, без которых сделку могут не зарегистрировать или признать недействительной даже спустя много лет. Принято, что все расходы, связанные с покупкой, ложатся на плечи покупателя, но есть и исключения.

Мы выяснили столичный прейскурант на все необходимые и дополнительные расходы, сопутствующие сделке.

Оплата работы риелтора

Шанс заплатить у покупателя появляется практически сразу после того, как он осознал, что хочет приобрести недвижимость. Есть два пути — искать подходящий вариант самостоятельно или еще на этом этапе заключить договор с агентством, чтобы подбором занимался риелтор. Обычно это самая ощутимая графа расходов.

На московском рынке большинство разговоров о размере риелторской комиссии начинаются с 3%. У крупных агентств при этом существует дополнительная планка: 3%, но не менее, например, 200 тыс. рублей (хотя агентства поменьше просят от 100 тыс. рублей).

  • Торги ведутся за 3%, но отстоять эту сумму получается не у всех: чаще риелторы получают что-то в промежутке между 2 и 3% суммы сделки, а если дело касается очень дорогой квартиры, комиссия падает и до 1,5%.
  • В некоторых случаях ценник способен доходить и до 5% — если квартира проблемная (собственник за границей, квартира перешла по наследству, в которое еще только предстоит вступить, и т. д.).
  • На практике риелтор, работающий в агентстве, получит от комиссии в лучшем случае половину — остальное он отдаст агентству (риелторы-звезды получают до 60%, но чаще все же 30–40–50%).

Раньше активно применялась такая схема: покупатель заявлял своему риелтору, что у него на покупку есть определенный бюджет, и гонораром агенту станет та сумма, которую риелтору удастся выторговать у продавца. Например, если покупатель готов купить дом за 10 млн рублей, и дом мечты именно за 10 млн и продается, риелтор может поторговаться и получить скидку в 100 тыс. — они-то и будут гонораром (покупатель при этом купит дом все за те же 10 млн рублей).

Со временем схема была предана анафеме, и сейчас риелторы получают комиссию в том размере, о котором договаривались на старте работы: по окончании сделки никаких надбавок они уже не требуют. И всё, что риелтору удастся выторговать, пойдет в карман его клиенту.

  • При работе с риелтором сперва заключается договор на возмездное оказание услуг (за подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки). Обычно работа агентства оплачивается по факту (после того как услуга полностью оказана), но ряд агентств просит предоплату (например, в размере 30%). Если продавец/покупатель посреди процесса решит отказаться от дальнейшей работы с агентством (или вообще от сделки), то эту предоплату могут и не вернуть.

Подготовка к сделке

Есть несколько документов, которые необходимо правильно оформить до начала продажи своего объекта. Эти траты ложатся на плечи собственника:

  • Если у продавца есть супруг или супруга, то потребуется его/ее согласие на сделку. Это должен быть нотариально заверенный документ, стоимость которого обойдется примерно в 2 тыс. рублей.
  • Еще 2 тыс. рублей потребуется для оформления у нотариуса доверенности на покупку (если покупатель будет действовать через доверенное лицо).
  • Получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров часто становится поводом для спора: продавец заявляет, что это надо не ему, а покупателю, так как их наличие снижает риски последующего оспаривания сделки. В диспансерах действуют разные прейскуранты: в одних за простую справку попросят 700–800 рублей, в других выдадут бесплатно. С освидетельствованием получится дороже — от 1,1 до 1,4 тыс. рублей, но эта процедура проводится крайне редко, а если она понадобится (и при этом дело не в возрасте собственника), то лучше крепко задуматься, так уж вам нужен именно этот вариант.

Траты, которые придется понести покупателю недвижимости на этапе подготовки:

  • Заказ оценочного альбома для получения ипотечного кредита (исходя из результата банк одобряет определенную сумму). Стоимость работы оценщика составляет около 5–6 тыс. рублей.
  • Для оценки нужно получить поэтажный план (экспликацию). На относительно новые квартиры эти документы бесплатно выдает управляющая компания. В остальных случаях экспликация получается через МФЦ за 500 рублей. Документ придется подождать около недели.
  • Альбом получится сделать без выезда техника, если он приезжал не более пяти лет назад: срок составит 10 рабочих дней, а чек — 500 рублей. Если выезд техника нужен, то надо обратиться в ГБТИ, услуга стоит около 9 тыс. рублей (расчет зависит от метража квартиры), а срок составит 10–12 рабочих дней. Для ускорения процесса риелторы обращаются к неофициальным фирмам, в которых подобные справки удастся сделать за один день, цена — около 5 тыс. рублей.
  • Страхование объекта недвижимости при оформлении ипотечного кредита. Обойдется примерно в 0,2–0,8% в зависимости от суммы кредита, банка и выбранных рисков (последнее опционально: страхование жизни и здоровья заемщика необязательно, но иногда дает скидку по ипотечному проценту).
  • Внесение аванса после того, как квартира выбрана. Аванс не является дополнительной тратой и включен в стоимость покупки, но покупателю следует знать, что он оплачивается отдельно и заранее. Размер аванса — около 30 тыс. рублей. Попутно составляется соглашение, в котором прописывается, когда и на каких условиях (в том числе кто за что будет платить) стороны собираются выйти на сделку.

Составление договора

Перед выходом на сделку покупатель и продавец договариваются, какой договор они будут заключать. Один из вариантов — в простой письменной форме (даже бесплатно), но тем выше риски.

Другой способ — составить и заверить договор у нотариуса — это обязательно, если есть несовершеннолетние собственники, если сделка касается ренты или если продается доля квартиры.

Нотариально заверенный договор желателен, если есть хоть малейший риск, что сделка может быть оспорена, а такой риск есть почти всегда. Многие небезосновательно считают, что проведение сделки через нотариуса более надежно.

Оформление

Для составления договора в простой письменной форме воспользуйтесь предложением агентства или риелтора, которые при этом и сами нередко делегируют процесс юристам. Цена — около 3 тыс. рублей (все это заранее прописывается в авансовом соглашении).

Такая трата вполне обоснована: составлять договор будет грамотный человек, который фактически занимается этим целыми днями, — риск ошибки значительно снижается.

Нотариальный договор необязательно регистрировать с помощью нотариуса — допустимо сделать это и самостоятельно, через МФЦ.

Нотариально заверенный договор обойдется дороже — многие нотариусы работают за процент от стоимости объекта, в среднем по Москве их услуги обходятся примерно в 25–30 тыс. рублей. В эту сумму входит не только составление договора, но и его нотариальное заверение. Сумма рассчитывается исходя из стоимости квартиры.

За 2 тыс. рублей нотариус сам отправит договор на регистрацию — это удобно: участникам сделки не придется ехать в МФЦ. Договор будет зарегистрирован в электронном формате.

Оплата сделки

Существует несколько вариантов передачи денег от покупателя к продавцу: наличные, аккредитив и аренда банковской ячейки.

  • Наличные — на первый взгляд, это самый простой способ, но на практике предоставляет простор для мошенничества, поэтому таким способом практически не пользуются.

  • Аренда банковской ячейки. В Сбербанке за аренду ячейки просят 6,7 тыс. рублей. В других банках стоимость сопоставима.
  • Аккредитив. Покупатель приносит деньги в банк и кладет их на счет — банк передаст их продавцу только после проведения регистрации сделки и передачи прав собственности. Тот же Сбербанк предоставляет популярную услугу «Безопасные расчеты» — фактически создается три счета: покупатель приносит деньги в банк и кладет их на свой счет, после чего банк переводит эти средства на другой счет — промежуточный. Стоит эта услуга 3,4 тыс. рублей. Без использования этого промежуточного счета оплата аккредитива составит около 3 тыс. рублей.

Регистрация сделки

Если сделка регистрируется в МФЦ, покупатель оплачивает госпошлину — 2 тыс. рублей.

Если это электронная регистрация, то она стоит уже 10,9 тыс. рублей.

Можно провести электронную регистрацию с помощью нотариуса (мы говорили об этом выше) — 2 тыс. рублей.

Сколько и за что платит покупатель

Покупка недвижимости по договору с агентством (включая подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки) — от 100 тыс. рублей;

Работа оценщика — 5–6 тыс. рублей.

Страховка при оформлении ипотеки — около 0,2% суммы сделки.

Заключение договора у нотариуса — 25–30 тыс. рублей либо составление договора специалистом — около 3 тыс. рублей.

Аренда банковской ячейки — 6–7 тыс. рублей/Оплата аккредитива в банке — 2,3–3,4 тыс. рублей.

Регистрация в МФЦ (госпошлина) — 2 тыс. рублей/Электронная регистрация — 10,9 тыс. рублей/Электронная регистрация у нотариуса (если договор заключался у него) — 2 тыс. рублей.

Сколько и за что платит продавец

Согласие супруга или супруги на продажу квартиры — 2 тыс. рублей.

Доверенность на покупку (опционально) — 2 тыс. рублей.

Справки из диспансеров — 700–800 рублей (возможно, будет оплачивать покупатель).

Редакция благодарит за помощь в подготовке инструкции ведущего эксперта агентства «Миэль» Евгения Коноплева, руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову и руководителя агентства «Вишня. Агентство безопасной недвижимости» Сергея Вишнякова.

В 20 году вы пишите статью и сообщаете, что нотариусу нужно платить деньги за электронную регистрацию в Росреестре. Как это?? – если с февраля 2019 г. нотариусов обязали после сделки делать регистрацию в Росреестре БЕСПЛАТНО.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ирина, речь идет только о госпошлине в 2 тысячи рублей. Ее никто не отменял. Эти деньги получает не нотариус, а регистрирующий орган, а подает документы нотариальная контора. С уважением, Елена Толстикова

с чего вы взяли что клиент это покупатель , клиент это продавец , рынок давно не продавца , а покупателя и комиссию платит и должен платить именно продавец .весь этот паник покупки это пыль .. как не было покупателей так нет ..

Расскажите: нашёл объект: агенство выступает посредником между продавцом и покупателем. С продавцом отношения подкреплены агентским договором. Агенство отказывает покупателю в заключении ДКП, побуждая заключить возмездный агентский договор о мнимых услугах, которые покупатель совершает сам. Чем руководствуется АН? Или считает априори всех участников рынка безграмотными в юридическом аспекте сделки?

Вы можете предоставить со своей стороны специалиста по сопровождению – или ПОЛНОСТЬЮ вести сделку сам, т.к. Вы покупатель и у Вас больше требований к сделке априори.У продавца одно требование – деньги получить.Он(продавец) не обязан Вам доказывать чистоту своего объекта.Спрашивайте, запрашивайте, проверяйте – Ваше право.Я всегда прошу предоставить профессионального сопровождающего с другой стороны.Представлять интересы двух сторон никто не будет, тем более бесплатно.Грамотные” в юридическом аспекте “и покупатели и продавцы еще ДО заключения авансового соглашения( “агентского договора”) уточняют ВСЕ аспекты проведения сделки. А тем более такого важного вопроса кто за что платит.Продаем квартиру.История ее очень большая.Все документы покупателю на аванс принесли – просит объяснить что к чему и откуда начинается – вот с этого момента ему и нужен личный сопровождающий специалист, продавцу он верить не обязан.Как итог – аванс перенесли и в следующий раз покупатель пришел с агентом по сопровождению.

Мне ваше чувство солидарности знакомо. но я сам могу разобраться с документами и фиксацией сделки в банке и её регистрацией в росреестре. Со стороны продавца этим занимается агенство. Мне эти услуги от этого агентства не нужны.

Алгоритм продажи квартиры в 2021 году

Алгоритм продажи квартиры поможет Вам грамотно провести сделку, защитить свои интересы и получить причитающиеся деньги, в том числе и в сделках с использованием ипотечных средств, рассрочки платежа, Материнского(семейного) капитала и других государственных субсидий.

Читайте внимательно и до конца. Не упустите важное!
Статья обновлена 01.01.2021 года

Содержание статьи подробное:

Алгоритм продажи квартиры самостоятельно

Самым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:

  • полная и своевременная и безопасная оплата за квартиру
  • передача квартиры Покупателю в установленные сроки и на договоренных условиях
  • оплата налогов после получения дохода от продажи квартиры

Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода права собственности на Покупателя.

А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор» :-) . Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.

Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет.

Алгоритм продажи квартиры

Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

  • Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.
  • Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

  1. Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами)
  2. Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные
  3. Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал
  4. Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов
  5. Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены
  6. Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе от 01.05.2019 года об отмене нотариальных сделок)
  7. Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки
  8. Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры. Рекомендую эту информацию давать избирательно. А может и не давать вовсе.
Подготовьте квартиру для просмотра
  • Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.

  • Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.
  • Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и ее потребуют вынести Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.
  • Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.

Оформление сделки купли-продажи

  • Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить?
  • Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >
  • Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >
  • Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >
  • Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс
  • Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца
  • Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >
  • Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >
  • Передайте в Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
  • Получите из Росреестра погашенные документы, сохраните в личном архиве.

Алгоритм продажи квартиры по ипотеке

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Залог(обременение) в пользу Продавца

Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.

ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка.

Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.

Сколько зарабатывают риелторы: комиссия растет или уменьшается?

Комиссия риелтора нередко становится яблоком раздора: подчас клиенты, получившие услугу, неожиданно вспоминают, что и сделал-то агент не так много, и опоздал пару раз, и вариант не сразу нашел, а сторговал — и вовсе всего ничего. Поэтому и гонорар ему — по заслугам (на взгляд клиента), а не тот, о котором договаривались на берегу.

У многих агентов доход состоит из комиссий от проведенных сделок, и тут события развиваются по разным сценариям: с одной стороны, недвижимость значительно выросла в цене (а значит, пропорционально увеличился и доход агента). С другой — доходы населения упали, поэтому многие клиенты изначально просят снизить процент (тут заработанное риелтором в лучшем случае должно остаться на прежнем уровне).

За информацией из первых рук Циан.Журнал обратился к независимым риелторам и сотрудникам агентств недвижимости.

Московский регион: демпинг и конкуренция с застройщиками

По подсчетам риелтора Юлии Лурье, за последние 10 лет комиссия московских риелторов снизилась примерно на 20%. Причина такого снижения — демпинг на столичном рынке: «“Залетные” сбивают цены. Квартиры готовы продавать за 50 тыс. рублей комиссии. У меня меньше 200 тыс. за сделку раньше никогда не было, а сейчас дай бог за 150 тыс. рублей продать — счастье», — подтверждает риелтор Елена Юнина.

Юлия Лурье считает, что снижение комиссии связано не только с демпингом частных маклеров, но и с прозрачностью и упрощением процессов подбора, проверки и продажи недвижимости.

Косвенным поводом для снижения комиссии становится и недовольство клиентов, скрупулезно высчитывающих, сколько процентов придется отдать при продаже изрядно подорожавшей недвижимости.

«Я как собственник не понимаю, чем вызван, на мой взгляд, высокий размер комиссии — особенно в процентах от стоимости. — возмущается Оксана О. — Если квартира стоит 20 млн рублей, то 5% от продажи — это 1 млн, почти годовая зарплата, если брать среднюю по Москве. Мне не кажется это правильным, тем более что рынок активный и при правильной цене само все продается».

Иногда квартира продается с первого показа, а иногда и целый год ждет, продолжает Оксана, но платят все одинаково. По мнению комментатора, комиссию стоит привязывать к стоимости квартиры примерно в таком формате: 100 тыс. рублей — с квартиры стоимостью до 5 млн рублей (2%), 200 тыс. — с квартиры до 10 млн (1%), 300 тыс. — до 20 млн (1,5%).

По словам Михаила Куликова, директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», комиссия риелтора составляет обычно от 4 до 6% бюджета сделки, но бывают более сложные случаи, когда этот процент увеличивается (например, если риелтор занимается расселением коммунальной квартиры).

Комиссионные бывают и меньше — скажем, когда специалист занимается реализацией свободной квартиры, ему не нужно подбирать бывшим собственникам другое жилье, выстраивая одну или даже несколько альтернативных цепочек. В таком случае размер комиссии — примерно 3%, уточняет Михаил Куликов.

По мнению других экспертов, 5% для Московского региона — слишком роскошные условия. По словам Юлии Дымовой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, в столице в большинстве случаев действует процентное соотношение гонорара и стоимости объекта. Только это не 5%, а 1,5–3% — зависит от сегмента, локации, а также от стоимости и вида объекта.

Официальные цифры

По данным сервиса Trud.com на июнь 2021 года, средний заработок риелтора в Москве составляет 66,4 тыс. рублей. При этом для 19,3% открытых вакансий работодатели указали зарплату в размере более 90,8 тыс. рублей, 18% объявлений предлагают зарплату больше 43,3 тыс. рублей и еще 17,4% — больше 71,8 тыс. рублей.

Что же касается регионов, то больше всех получают риелторы Ямало-Ненецкого автономного округа: там средний заработок за месяц составляет 88,7 тыс. рублей. Далее с небольшим отрывом следует Хабаровский край (85 тыс. рублей), а за ним — Ханты-Мансийский автономный округ (73 тыс. рублей).

Далее разброс становится минимальным: так, и в Московской, и в Ленинградской, и в Мурманской областях средние зарплаты агентов вполне сопоставимы с месячными заработками на Кубани и в Приморье — везде средний доход варьируется около 70 тыс. рублей (+/– 2 тыс. рублей).

За год зарплата риелторов немного уменьшилась: сказались пандемия и долгий период простоя, утверждают аналитики. Так, в июне прошлого года средняя ежемесячная зарплата агентов по сделкам с недвижимостью превышала 70 тыс. рублей.

Традиции регионов

В разных регионах положение дел принципиально отличается, поясняет Александр Иванов, ведущий аналитик федеральной компании «Этажи». В одних по традиции объявляют фиксированные суммы, в других применяют комбинированный подход: фиксированная сумма (к примеру, 30 тыс. рублей) плюс переменная (1% стоимости объекта недвижимости). Разумеется, при этом учитывается стоимость объекта недвижимости: чем он дороже, тем меньший процент берется при сопровождении сделки. Нередко эти два метода расчета практикуются одновременно на территории одного города — тогда клиенты сами выбирают выгодный для них формат.

Александр Иванов, ведущий аналитик федеральной компании «Этажи»

Методики расчета вознаграждений за работу риелторов в последние годы принципиально не менялись, поскольку большинство применяет дифференцированный подход. Следовательно, размер вознаграждения индексируется вместе с ростом средней стоимости квадратного метра, продолжает Александр Иванов.

Но иногда особенности регионов вносят коррективы: многое зависит от стоимости квадратного метра. Допустим, в Челябинске, где этот показатель — один из самых низких среди городов-миллионников, вознаграждение риелтора при комбинированном подходе при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 2 млн рублей составит 50 тыс. рублей (из них 30 тыс. — фиксированная сумма, а 20 тыс. — 1% стоимости объекта). А вот в Казани при стоимости квартиры 3,9 млн рублей и той же раскладке вознаграждения, гонорар составит уже 69 тыс. рублей.

«Комиссия выросла и расти будет»

Глава ставропольского агентства «Пригород 26» Виталий Федоренко заявил, что его комиссия за последние 10 лет выросла втрое: «Цена домов выросла в три раза, соответственно, и комиссия выросла. С ростом цен на строительные материалы за этот год вырастет еще на 40%», — утверждает он. На вопрос Виталий Федоренко ответил публично — в группе Facebook «Найди своего риэлтора. Спроси у риэлтора». Увидев такое признание, пользователи очень удивились и попросили Виталия рассказать о своем наблюдении поподробнее, на что получили такой комментарий.

«Михайловск, пригород Ставрополя. Постоянный приток населения — 4,5% в год. Заставили посчитать, и сам удивился. С конца 2014 года — в два с лишним раза (выросла комиссия. — Прим. ред.). Но это новостройки. “Вторичку” нужно смотреть. Три года назад советские “трешки” упали в цене с 1,5 к 1,1 (млн рублей. — Прим. ред.). Сейчас — 2,3. И у нас обычно покупка с риелтором происходит за несколько часов, редко за два дня».

Риелтор Сергей Прокофьев рассказал, что раньше за подбор объекта в Сочи он брал 100 тыс. рублей и бонус за торг, а с марта 2021 года поднял фиксированную часть оплаты до 150 тыс. рублей (бонус за торг сохранился).

Уберизация шагает по миру

Ситуация с заработками риелторов на фоне «угроз уберизации» (процесс замещения массовой услуги цифровыми платформами, сокращение затрат — удешевление ее для пользователей. — Прим. ред.), ничем не отличается от глобальных трендов в экономике, считает Евгений Коноплев, практикующий эксперт из Гильдии риелторов Москвы.

«Почитайте любой доклад по динамике заработных плат в США за последние десятилетия: зарплаты среднего класса стагнируют, а доходы “верхнего процента” неуклонно растут. То же происходит на рынке недвижимости: доходы “середняков” потихоньку сжимаются, так как, действительно, уберизация давит: когда все кругом стандартизуется (бюрократия, рынок, банковская среда), становится более стандартной и риелторская услуга».

В итоге специалисты, чья компетенция выходит за рамки уберизации, только рады, что собирать справки и решать бюрократические вопросы теперь проще, что их клиенты сами могут зайти на сайты-агрегаторы, такие как Циан, и убедиться в обоснованности цен, которые озвучивает риелтор.

«Да, сегодня на продаже “секретных баз” и сборе справок риелтору уже не добиться прироста своего дохода, но хорошие эксперты зарабатывают не этим. За последние годы я не слышал жалоб на сокращение доходов ни от одного хорошего агента», — заключает Евгений Коноплев.

Риелтор вчера, сегодня, завтра

Список оказываемых риелтором услуг велик : помимо подбора варианта и организации просмотров агент должен отследить и адекватность предложения (чтобы объект продался быстро), и чистоту сделки, и решение организационных вопросов. Учитывая, что от части этих услуг некоторые клиенты отказываются, размер комиссии меняется.

Со временем формат риелторского бизнеса изменился, подводит итог Юлия Дымова. Риелтор начала 1990-х и риелтор сейчас — это совершенно разные профили профессии. Сегодня это консультант, который фактически определяет движение денежных средств клиента. Клиент может сказать, где он хочет оказаться через 10 лет, и хороший агент (подчеркнем — хороший) должен расписать эту дорожную карту с позиции недвижимости, пояснив, когда и во что инвестировать. А помощь финансового консультанта — это уже не только квартирный вопрос, не так ли?

Средняя комиссия агентства в Москве – 2-3% от стоимости объекта. Есть агентства с именем, которые берут и 5-7%, и оказывают те же самые услуги, но дороже. А есть частные риэлторы, которые берут 1%, но при этом фактически никаких услуг не оказывают, кроме посреднических. А напомню, что в работу хорошего риэлтора входят услуги – подбор жилья, его юридическая проверка, проверка покупателя и продавца, консультация по юридическим тонкостям процедуры оформления документов и регистрации, уплаты налогов, помощь в оформлении ипотеки и т.д.

А Вы в курсе что заоблачные з/п риелторов, которые указаны в вакансиях на сайте по поиску работы – это просто замануха, чтобы привлечь как можно больше людей в агенство недвижимости и уже потом отсеять и оставить только самых активных. Официально, по крайней мере в Москве никто тебя не устроит, соответственно, заработаешь ты только, если сможешь совершить сделку, а если ты новичок и своей клиентской базы нет, то будешь или обзванивать всех и искать собственника, чтобы предложить ему свои услуги или делать расклейку по домам (да да, а Вы думали объявления «куплю квартиру в Вашем доме» у подъезда реальные покупатели клеят?) ну и всех знакомых подключать, а квартиры люди не часто покупают..в общем новичку живётся не сладко и средняя заработок у Московского риэлтора в первый год работы дай Бог 30 тыс. в месяц, в лучшем случае 50 тыс. В какие то месяцы сделки может и вовсе не быть, а в какой то 2 сделки..самое сложное – это первые месяцы работы..в общем тех денег, что указано на сайтах по поиску работы получит только очень хороший риелтор и не в первый год работы, у которого уже наработана своя клиентская база, имейте в виду. Всего хорошего Вам!

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: