Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, если стороны согласны на расторжение?

Прежде всего отметим, что нормы действующего законодательства не содержат положений, прямо запрещающих расторжение договоров купли-продажи земельных участков.
Ч. 3, 6 ст. 1 ФЗ N 218 установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1, 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В силу ч. 1 ст. 14 ФЗ N 218 государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.
Согласно ст. 14 ФЗ N 218 по общему правилу государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления установленной формы. В числе прочего основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу ч. 1 ст. 21 ФЗ N 218 документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
В соответствии с п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
П. 1 ст. 421 ГК РФ также закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ).
ГК РФ предусматривает возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По правилам п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Исходя из п. 3 ст. 407 ГК РФ, стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, по общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Как следует из абзаца 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 “О последствиях расторжения договора”, если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
В абзаце 3 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” также разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В связи с изложенным можем предположить, что расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно.
Указанный вывод подтверждается следующей судебной практикой: Апелляционное определение СК по административным делам Ярославского областного суда от 29 сентября 2017 г. по делу N 33а-6588/2017; Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Крым от 1 марта 2021 г. по делу N 33а-1598/2021; решение Арбитражного суда Тверской области от 10 июля 2019 г. по делу N А66-6013/2019; решение Старорусского районного суда Новгородской области от 26 декабря 2018 г. по делу N 2-1192/2018; решение Нефтекумского районного суда Ставропольского края от 3 февраля 2021 г. по делу N 2-63/2021, решение Кировского районного суда г. Ярославля Ярославской области от 21 июня 2017 г. по делу N 2а-2343/2017).
Для этого сторонам по договору купли-продажи земельного участка необходимо:
1) составить соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка в той же форме, что и сам договор, определив в соглашении условия возврата имущества и денежных средств, уплаченных за него;
2) совместно обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Управление Росреестра) с заявлением, по форме согласно приложению N 1 к приказу Росреестра от 19 августа 2020 г. N П/0310 (п. 151 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее – Регламент)) (при обращении в МФЦ заполняется сотрудником МФЦ), приложив к нему:
а) соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка не менее чем в двух экземплярах (п. 153 Регламента);
б) “доказательства” состоявшегося расторжения договора (пр. расписка о передаче денежных средств, акт приема-передачи земельного участка);
в) нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя (если документы подаются через представителя) (ч. 4 ст. 15 ФЗ N 218, п. 5 Регламента).
Согласно ст. 17 Закона N 218-ФЗ, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ заявителем уплачивается государственная пошлина, размер которой составляет:
– для физических лиц – 2000 рублей;
– для организаций – 22 000 рублей.
Согласно п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ N 218 срок государственной регистрации права составляет семь рабочих дней с даты поступления в территориальные органы Росреестра заявления и необходимых документов, а в случае подачи документов через МФЦ – девять рабочих дней с даты представления заявления и документов. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
Вместе с тем отмечаем, что в судебной практике существует обратная правовая позиция, в соответствии с которой суды отказывают в признании незаконным решения государственного регистратора об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, поскольку обязательства по такому договору купли-продажи сторонами исполнены надлежащим образом (п. 1 ст. 408 ГК РФ): передача имущества осуществлена, расчет произведен полностью, то есть обязательство прекращено исполнением и его невозможно прекратить соглашением сторон (смотрите: решение Майминского районного суда Республики Алтай от 21 ноября 2019 г. по делу N 2а-995/2019; апелляционное определение СК по административным делам Краснодарского краевого суда от 14 июля 2020 г. по делу N 33а-17234/2020).

Читайте также:  Договор задатка при покупке квартиры: образец 2021

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
– Примеры заполнения Заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ, январь 2021 г.);
– Вопрос: Между физическими лицами заключен договор купли-продажи земельного участка, 15.03.2021 зарегистрировано право собственности покупателя на этот земельный участок. 17.03.2021 стороны договора купли-продажи земельного участка решили расторгнуть этот договор. Как оформить и зарегистрировать это соглашение, если право собственности уже перешло к покупателю? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, март 2021 г.);
– Вопрос: Каким образом можно расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, который прошел государственную регистрацию? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2021 г.);
– Энциклопедия судебной практики. Купля-продажа. Договор продажи недвижимости (Ст. 549 ГК).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Максим Иванов
Автор статьи
Практикующий юрист с 1990 года

Заключили договор, а потом нашли новую, более подходящую вам квартиру? Или продавец не передал жилье в должном состоянии вовремя? А, может быть вы и есть продавец, и вам подвернулся другой, более сговорчивый покупатель? Все эти три ситуации объединяет одно – сторона сделки желает расторжения договора купли-продажи. Если того желает и вторая сторона – все просто: заключили соглашение и покончили с этим. Но как быть, если кто-то не согласен? Какие есть варианты и как избежать негативных последствий?

Читайте также:  Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика

Мы в Правовед.RU подготовили для читателей план действий для расторжения договоров практически в любой ситуации. Добавьте статью в закладки и морально готовьтесь: терпение и упорство – вот залог вашего успеха!

Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры можно разорвать только:

  • по соглашению сторон – то есть, при обоюдном волеизъявлении и отсутствии претензий;
  • по решению суда по иску одной из сторон договора в случаях, когда другая сторона существенно нарушила условия сделки.

Существенным нарушением условий договора считается нарушение, в результате которого пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла по условиям этой сделки рассчитывать.

Например, если покупатель, несмотря на передачу ему объекта недвижимости, частично или полностью не уплатил продавцу выкупную сумму (определение ВС РФ № 78-КГ17-21 от 11.07.2017). Или, скажем, если уже после заключения договора у объекта недвижимости были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора (определение ВС РФ № 16-КГ18-14 от 10.07.2018).

Кроме того, по закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по обоюдному соглашению или по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК). Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Отсюда первый вывод : отменить сделку можно либо по соглашению, либо по решению суда. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.

Принципиальным является и момент расторжения . Сделать это можно только до момента, пока стороны не исполнили свои обязательства по сделке, то есть пока покупатель не передал деньги и на него в Росреестре не оформлен переход права собственности. Но исполнение договора только одной из сторон не является препятствием для расторжения сделки. Например, если покупатель зарегистрировал права на квартиру в Росреестре, но не уплатил продавцу оговоренную сумму, это не может быть препятствием для расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Второй вывод : по закону допустимо расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации в Росреестре, так и после такой регистрации. В таком случае суд должен не только расторгнуть договор, но и прекратить зарегистрированное в Росреестре право собственности покупателя. Пример – решение Новошахтинского райсуда Ростовской области № 2-1277/2018 от 24.09.2018.

По соглашению

Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры – по соглашению сторон. Главное здесь – обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий. Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде. Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю – им необходимо составить соглашение о расторжении договора.

Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.

Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение. В нем указать, что стороны расторгают такой-то договор о том-то заключенный тогда-то на таких-то условиях на основе обоюдного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая из сторон получит в результате и устранены ли обоюдные претензии.

Читайте также:  Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в 2021 году?

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи :

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст. 31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

В таком случае сторонам возвращается половина уплаченной ранее государственной пошлины (п. 4 ст.333.40 НК).

По решению суда

Расторжение сделки по решению суда – более трудоемкая и сложная процедура. Она предполагает обязательный досудебный, и только затем судебный порядок. Все сложно, ничего не поделаешь. Разберем пошаговый порядок расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца/покупателя через суд.

Шаг 1. Направляем требование о расторжении договора

Закон предусматривает обязательный досудебный порядок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

Требование составляется в свободной форме. Рекомендуем составить его в виде письма, направленного второй стороне заказным письмом с уведомление о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт отправки.

Если вы не соблюдаете досудебный порядок, отказ от договора купли-продажи через суд невозможен. Суд вынесет определение о возвращении иска заявителю (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК). Направив второй стороне требование и получив на него отказ, сторона может обратиться в суд повторно.

Шаг 2. Готовим иск и комплект документов

Основное требование такого иска – расторжение договора и возврат имущества обратно сторонам. Если истец – продавец, он требует обратно квартиру, если покупатель – деньги.

К иску необходимо будет приложить:

  • копии договора купли-продажи;
  • копии платежного документа, подтверждающие факт оплаты (если истец – покупатель);
  • копия передаточного акта (если истец – продавец);
  • копия требования о расторжении договора и документ, подтверждающий его отправку ответчику;
  • уведомление о направлении копии иска и документов ответчику (новое требование, действует с 01.10.2019);
  • доверенность (в случае привлечения представителя);
  • квитанция об оплате госпошлины и иные документы.

Не забудьте уплатить госпошлину. Ее размер зависит от стоимости спорного имущества и определяется по правилам пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК. Максимальный размер госпошлины – 60 тысяч рублей.

Шаг 3. Подайте иск

Заявление направляется в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (п. 1 ст. 30 ГПК). Вместе с иском подайте ходатайство о применении мер обеспечения иска, чтобы до вынесения решения ответчик не смог распорядиться спорным имуществом (ст. 140 ГПК).

Шаг 4. Дождитесь назначения даты заседания и явитесь в суд

Посещайте все судебные заседания самостоятельно или направляйте своего представителя. Поддерживайте заявленные требования, давайте суду необходимые объяснения, представляйте дополнительные доказательства своей правоты. Если суд признает вашу правоту и ответчик не обжалует решение, в месячный срок с момента его вынесения оно вступит в силу.

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр

Если права на квартиру успели перейти покупателю, а вы – продавец, обратитесь в Росреестр с решением суда. Судебный акт является основанием для прекращения права собственности покупателя и возвращения квартиры в собственность продавца (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Резюме

Конечно, описанный выше порядок – это универсальная модель. Безусловно, в отдельных жизненных ситуациях могут возникать дополнительные вопросы. Скажем, можно ли расторгнуть договор купли продажи по ипотеке? Да, конечно, но тогда расторжению подлежит и ипотечный договор. Или, скажем, можно ли отказаться от договора, если квартира не понравилась? Нет, нельзя – покупатель должен был проявить должную предусмотрительность на этапе достижения договоренности о сделке. Если вы не нашли ответ на ваш вопрос в материале – задайте его нашим юристам. Удачи!

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

  • Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?
  • Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?
  • Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости
  • Уведомление о расторжении договора
  • Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости
Читайте также:  Стоимость услуг риэлтора при продаже и покупке квартиры в 2021 году

Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

  • соглашение сторон;
  • судебное решение.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

  • судьбы уже выплаченного задатка;
  • оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

  • существенное нарушение условий договора одной из сторон;
  • прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

  • противоречия положений договора нормам законодательства;
  • недееспособности одной из сторон сделки;
  • заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
  • несоблюдения прав третьих лиц.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

  • Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
  • Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости

При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

  • о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
  • прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
  • отсутствии претензий сторон друг к другу.

Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

Читайте также:  Договор аванса при покупке квартиры: образец 2021 года

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

  • Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
  • Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
  • Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Пoкyпaтeль кyпил двyшкy в цeнтpe. Нaчaл peмoнт и зa лиcтoм гипcoкapтoнa oбнapyжил oгpoмнyю тpeщинy в нecyщeй cтeнe.

B этoй cтaтьe paccмoтpим кaк pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe гoc. peгиcтpaции и чтo дeлaть, ecли aннyлиpoвaть cдeлкy нeвoзмoжнo.

Двe cтaтьи ГК PФ oбъяcняют, чтo дeлaть, ecли пoкyпaтeль oбнapyжил в квapтиpe cкpытый изъян.

469 ГК PФ. Кaчecтвo тoвapa
Дoгoвop pacтopгaть нe нyжнo. Пpoдaвeц oплaчивaeт peмoнт квapтиpы или cнижaeт cтoимocть жилья.

Cтaтью пpимeняют в cлyчae, кoгдa изъян мoжнo ycтpaнить. Ecли тpeщинy нe зaлaтaть, a нecyщaя cтeнa oбвaливaeтcя, cyдья впpaвe aннyлиpoвaть cдeлкy.

Cтaтья 557 п. 2. Пocлeдcтвия пepeдaчи нeдвижимocти
Пoкyпaтeль имeeт пpaвo pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пoтpeбoвaть y пpoдaвцa вepнyть дeньги.

Cтaтью пpимeняют в иcключитeльныx cлyчaяx: кoгдa изъян oпaceн для жильцoв квapтиpы или eгo cлoжнo ycтpaнить.

Moжнo ли oтмeнить cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe peгиcтpaции

Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:

1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.

2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.

3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.

Moжнo ли pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы чepeз гoд

3aкoн пoзвoляeт pacтopгнyть дoгoвop и вepнyть дeньги зa квapтиpy eщe 3 гoдa пocлe пoкyпки.

Нa дeлe — yжe чepeз нecкoлькo нeдeль пpoдaвeц тpaтит дeньги нa нoвый дoм, oбyчeниe в BУ3e или ceмeйный oтпycк. Пoтoмy oткaзывaeтcя pacтopгнyть дoгoвop, и вce нyжнo peшaть чepeз cyд.

Pacтopгaть дoгoвop, ecли пpoдaвцy зaвeдoмo нeчeм плaтить – oпacный вapиaнт для пoкyпaтeля

Пocлe cyдa квapтиpy вepнyт бывшeмy влaдeльцy, a вoзвpaтa дeнeг зa жильe пpидeтcя ждaть дoлгo. Coкpaтить yбытки пoлyчитcя, ecли выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy.

Moжeт ли пoкyпaтeль квapтиpы pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи в дpyгиx cлyчaяx

Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:

  1. Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
  2. Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
  3. Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.

Moжeт ли пpoдaвeц pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.

Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.

Кaк пoдгoтoвитьcя к пoдaчe иcкa

Bыcлaть пиcьмeннyю пpeтeнзию пpoдaвцy
Пpeтeнзию c пpocьбoй pacтopгнyть дoгoвop нaпpaвляют пpoдaвцy зaкaзным пиcьмoм. Ecли peшили пepeдaть пpeтeнзию личнo в pyки, нyжнo дoпoлнитeльнo cocтaвить pacпиcкy o пoлyчeнии.

Пoчтoвoe yвeдoмлeниe или pacпиcкy coxpaняют дo cyдa. Иcк мoжнo пoдaвaть чepeз 30 днeй пocлe пoлyчeния пpeтeнзии. Ecли пpoдaвeц пpиcылaeт пиcьмeнный oткaз, иcк пoдaют cpaзy.

Читайте также:  Расписка о получении денежных средств. Образец за квартиру

Пoдгoтoвить дoкyмeнты для cyдa
Нeзaвиcимыe oцeнщики гoтoвят oтчeт o мacштaбax изъянa, гдe yкaзывaют диaмeтp пpoбoины в cтeнe или плoщaдь пpoгнившeгo пoлa.

К дoкyмeнтaм пoдкpeпляют фoтoгpaфии изъянa и пepeдaют cyдy. Нa cлyчaй aпeлляции нyжнo зaпpocить в экcпepтнoм бюpo дyбликaт дoкyмeнтoв или зaвepить кoпии y нoтapиyca.

Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe
B иcкe пpoпиcывaют, чтo xoтят нe тoлькo pacтopгнyть дoгoвop, нo и вepнyть oплaтy зa квapтиpy. Пpoдaвeц нe oбязaн вoзвpaщaть дeньги, ecли cyд пocтaнoвил тoлькo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы пoлyчить oплaтy, нyжнo пoдaть втopoй иcк c тpeбoвaниeм вepнyть дeньги.

Иcк oфopмляют в двyx экзeмпляpax или дeлaют кoпию. Oдин экзeмпляp пepeдaют в cyд, a втopoй oтпpaвляют пpoдaвцy квapтиpы.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно только в судебном порядке. Без суда обойтись тоже можно, но нужно знать тонкости, которые позволят «обойти» закон, не нарушая его. Рассмотрим, как это сделать правильно, на каких основаниях можно аннулировать сделку, что делать, если спорное жилье куплено в ипотеку, какие документы понадобятся, что нужно для обращения в суд, куда подавать исковое заявление, какая госпошлина уплачивается и что делать после получения решения суда.

  1. Что относится к недвижимому имуществу
  2. Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда
  3. Основания для расторжения договора
  4. Существенное нарушение условий договора
  5. Существенное изменение обстоятельств
  6. Признание договора недействительным
  7. Если оформлена ипотека
  8. Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция
  9. Документы
  10. Госпошлина
  11. Сроки обращения в суд и разрешения дела
  12. Судебная практика
  13. Возможные проблемы

Что относится к недвижимому имуществу

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимому относится имущество, перемещение которого невозможно без существенного разрушения и невозможности дальнейшего использования. Это может быть квартира, машино-место, гараж, земельный участок, комната, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, участки нет. Также недвижимостью считаются воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации.

По закону собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, менять, завещать. Но если владельцев несколько, при продаже придется предоставить им преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Для этого нужно уведомить их о своих намерениях. Если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца, можно выставлять ее на продажу третьим лицам.

Важно! Преимущественное право не распространяется на покупку доли, выделенной в натуре. Оно касается только доли в праве собственности.

Иногда после оформления договора купли-продажи (далее – ДКП) у нового или старого собственника возникает желание расторгнуть его и вернуть обратно жилье или деньги. На практике это сделать не так-то просто. Рассмотрим, какие могут быть основания и что делать, если переход права собственности уже зарегистрирован.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.

Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.

Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.

Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.

Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.

Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город. Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом. Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.

Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:

200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.

Основания для расторжения договора

Если сторонам не удается договориться о заключении обратного ДКП, придется обращаться в суд. Просто так это сделать не получится: нужны основания, согласно которым суд примет решение о признании договора расторгнутым.

Читайте также:  Договор о намерениях купли-продажи недвижимости - образец

Какие могут быть основания:

  • Существенное нарушение условий договора покупателем или продавцом;
  • Существенное изменение обстоятельств.

Разберемся, что подразумевается под этим.

Существенное нарушение условий договора

Нарушение условий договора считается существенным, когда одна из сторон сделки, чьи права были нарушены, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении ДКП (ст. 450 ГК РФ).

Например:

  • В ДКП указано, что в квартире нет зарегистрированных граждан, но впоследствии выяснилось, что они все же есть. Новый собственник вправе потребовать аннулирования прописки в досудебном порядке, при невыполнении требований – обратиться в суд;
  • Недвижимость продавалась с рассрочкой, и покупатель не выполняет обязательства, нарушает сроки внесения платежей;
  • Новый владелец обнаружил недостатки, о которых не был предупрежден заранее, и на их устранение придется потратить несколько сотен тысяч рублей.

Примечание: на практике доказать нарушение условий ДКП по части недостатков имущества нелегко. Важно, чтобы они возникли в период владения недвижимостью продавцом, он знал о них, но не предупредил покупателя и не отразил это в акте приема-передачи.

Существенное изменение обстоятельств

Под существенным изменением обстоятельств подразумеваются ситуации, зная о которых покупатель или продавец никогда бы не заключили сделку.

Здесь важно соблюдение одновременно нескольких условий (ст. 451 ГК РФ):

  • Сторона, желающая расторгнуть ДКП, не могла во время подписания предугадать, что эти обстоятельства наступят;
  • Обстоятельства нельзя было предотвратить;
  • В ДКП не указано, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;
  • Исполнение договора на прежних условиях повлекло бы для стороны существенный ущерб, при котором она лишилась бы того, на что могла бы претендовать в результате сделки.

Важно знать! Оспорить ДКП в такой ситуации тоже сложно. Все обстоятельства придется доказывать в суде. При этом не получится вернуть недвижимость или деньги, если заинтересованная сторона могла догадываться о возможном наступлении проблемной ситуации.

Например, не получится оспорить ДКП с рассрочкой, если новый собственник потерял работу и не может вносить платежи. Судья с большой долей вероятности скажет, что увольнение можно было предугадать, поэтому оно не является основанием для расторжения сделки. Сюда же относится и получение инвалидности плательщиком.

Признание договора недействительным

Есть еще один вариант – признать ДКП недействительным по основаниям, указанным в § 2 гл. 9 ГК РФ. Последствием недействительности сделки является возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю (ст. 167 ГК РФ).

Какие могут быть основания:

  • Продавцом оказался недееспособный человек, чья недееспособность установлена судом до подписания ДКП. Сделки от его имени вправе совершать только опекун с разрешения органа опеки;
  • Продано имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки;
  • При подписании ДКП на покупателя или продавца осуществлялось моральное или физическое давление;
  • В момент заключения сделки одна из сторон была в состоянии опьянения, и не могла осознавать последствия в полной мере;
  • Договор составлен с нарушением требований законодательства или под влиянием заблуждения;
  • Проданное имущество приобреталось в браке, и продавец не взял нотариальное согласие супруга на продажу. Оно обязательно, даже если супруги развелись, но имущество не поделено;
  • ДКП заключен с целью прикрытия другой сделки.

Потребовать признания ДКП недействительным вправе продавец, покупатель или третье лицо, защищающее интересы гражданина. Например, орган опеки, если речь идет о незаконной продаже недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

  • Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
  • Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Важно знать! Конечный исход зависит от обстоятельств конкретного дела и мнения кредитора.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, нужно подать исковое заявление в районный или городской суд по месту жительства ответчика.

Как все выглядит пошагово:

  1. Истец собирает документы, подтверждающие основания для расторжения, затем составляет исковое заявление с отсылкой на них.
  2. Копия заявления направляется ответчику, лучше Почтой России: в суд понадобится документ, подтверждающий получение иска второй стороной.
  3. Заявление и остальные документы подаются в суд.
  4. Судья назначает предварительное слушание, на котором дело готовится к разбирательству (ст. 152 ГПК РФ).
  5. Во время разбирательств выслушиваются доводы сторон, изучаются доказательства, даются свидетельские показания.

По итогу судья единолично принимает решение, оно вступает в силу через месяц. Его копии можно получить в течение 5 дней после принятия в окончательной форме, они выдаются всем участникам процесса, одна направляется в Росреестр. Нужно прийти со своей копией и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения суда.

Читайте также:  Предварительный договор купли-продажи квартиры - образец с задатком 2021

Документы

При обращении в суд понадобится исковое заявление, расторгаемый ДКП, уведомление о вручении заявления ответчику, паспорт. Если проводилась экспертиза недвижимости – экспертное заключение. Пригодятся любые документы, относящиеся к делу.

Госпошлина

Размер госпошлины равен 300 руб., она уплачивается истцом при подаче заявления. Если требования удовлетворят, судебные расходы взыщут с ответчика.

Сроки обращения в суд и разрешения дела

Обратиться в суд можно в течение трех лет с момента регистрации права собственности. Само дело рассматривается и разрешается не позднее двух месяцев с даты подачи заявления. Но сроки могут затянуться, если есть основания для приостановления производства.

Судебная практика

Расторгнуть ДКП недвижимости в суде тяжело, но при грамотной подготовке к разбирательствам и умении обосновать свою позицию вполне возможно.

Вот несколько примеров реальных решений по делам, в которых исковые требования о расторжении удовлетворены в полном объеме:

Возможные проблемы

Бывший продавец при оспаривании может столкнуться с такой проблемой, как отсутствие или непринятие судом доказательств, подтверждающих основания для аннулирования сделки. То же самое касается и покупателя, действующего со стороны истца.

Еще одна проблема кроется в регистрации несовершеннолетних в спорном жилье. Закон защищает их права, и даже если судья на стороне истца, выписать ребенка из квартиры будет тяжело.

Если вам требуется помощь, вы можете задать вопрос нашим юристам и получить подробную консультацию. Для этого достаточно позвонить по бесплатному номеру или оставить обращение через специальную онлайн-форму на сайте.

Расторжение договора купли-продажи

Компания «Крайнев, Корчуганова и партнеры» оказывает помощь гражданам и юридическим лицам при заключении, изменении, расторжении договоров купли-продажи.

Расторжение договора — сложная юридическая процедура. Порядок ее осуществления в значительной степени зависит от предмета соглашения. Если речь идет о недвижимости, то одновременно применяются нормы Земельного кодекса, закона «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ, 13.07.2015 г). Если предметом выступает товар, например автомобиль, а с одной из сторон юридическое лицо, то действуют нормы закона «О защите прав потребителей» (№ 2300-1, 07.02.1992 г).

Обычно целью расторжения договора купли-продажи выступает желание одной стороны вернуть ситуацию в исходное до заключения сделки состояние. Однако нужно помнить, что его действие прекращается со дня подписания соответствующего соглашения, или вступления в силу решения суда. По общему правилу стороны не вправе требовать возращения того, что уже было исполнено: например, аванса, выплаченного за квартиру (ст. 453 ГК РФ).

Таким образом, само себе расторжение договора купли-продажи не влечет автоматического возврата переданного имущества или средств. Не следует путать это понятие с другим, сходным по цели: признанием договора недействительным. Его тоже недостаточно, чтобы вернуть ранее переданное сторонами друг другу. Для этого нужно потребовать применения последствий признания сделки недействительной.

Основания для расторжения договора

Общие основания для расторжения договора купли продажи установлены ст. 450 ГК РФ (табл. 1).

По обоюдному согласию сторон

Составляется соглашение, которым участники отменяют ранее имеющиеся договоренности с определенной даты. Необходимо указать, что конкретно каждый из них получает после отмены.

По инициативе одной из сторон

Это возможно только по решению суда. В обосновании искового заявления может быть положено:

К иным основаниям относятся случаи, когда:

  • в соглашении были прописаны определенные условия, при наступлении которых оно может быть расторгнуто;
  • по требованию третьих лиц (прокурора, налоговых органов), если они выявили нарушение законодательства;
  • при наступлении обстоятельств, настолько меняющих ситуацию, что зная об этом заранее, стороны никогда бы не заключили сделку.

При подаче заявления в суд факт нарушения условий ответчиком нужно доказать, как и то, что они носят существенный характер. То есть, истец не получил того, на что он рассчитывал, заключая сделку. И здесь все не так очевидно, как кажется.

Например, продавец передал покупателю квартиру, а деньги не получил. Кажется, более грубое нарушение трудно представить. Однако некоторые суды не считают это существенным обстоятельством (!). Отказывают в удовлетворении иска на основании ст. 486 ГК РФ, которая гласит, что при неоплате проданного товара, продавец имеет лишь право требовать внесения денег (включая проценты), а не расторжения договора.

Порядок изменения отношений

Согласно закону заключение, изменение, и расторжение договора купли продажи производится в одинаковом порядке. Так если, если сделка была оформлена письменно, то дополнительное соглашение (об изменении условий либо их отмене) должно быть обязательно в письменной форме. Если она была заверена нотариусом, все вносимые изменения должны быть заверены нотариально.

Изменение и расторжение договора купли продажи в одностороннем порядке не допускается. Если процедуру инициирует одна из сторон, она обязана:

  1. написать требование или проект соглашения о расторжении договора, направить другой стороне, обязательно с подтверждением факта вручения (уведомлением, курьером);
  2. подождать ответа, и если его не последует в течение 30 дней, подать исковое заявление в суд, приложив свое письмо — без него суд не будет рассматривать иск.
Читайте также:  Документы для регистрации права собственности на квартиру в МФЦ 2021

Заметим, что и в этом случае имеются нюансы. Так, если покупатель автомобиля направил компании — продавцу претензию по качеству товара, то возможен такой вариант развития событий. Автодилер проводит экспертизу, и если она не показывает существенных недостатков, он может не отвечать на претензию. В суде он просто предъявит заключение, и дополнительно встречный иск на взыскание суммы, выплаченной за работу эксперту.

Расторжение сделки продажи недвижимости

Переход права собственности на недвижимые объекты регистрируется в государственном реестре (ЕГРН). Расторгнуть соглашение о купле-продаже недвижимости по желанию сторон можно только до момента внесения записи в него. Для этого оба участника сделки обращаются в Росреестр с заявлением, на основании которого регистратор приостанавливает действие.

Однако если недвижимость уже зарегистрирована на покупателя, это не лишает продавца права на обращение в суд. Например, когда он не получил деньги, или оплата была произведена не в полном объеме. Разъяснения по этому вопросу содержит Постановление Пленума Верховного суда № 10/22 от 29.04.2010 года. В этом случае

последствия расторжения договора купли продажи после регистрации могут быть следующими:

  • Несмотря на то, что стороны не могут потребовать возврата имущества, переданного до расторжения соглашения, продавец вправе заявить в иске о применении ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ — неосновательное обогащение. В этом случае ответчик обязан вернуть все, чем владеет незаконно.
  • На основании решения суда, представленного в Росреестр, регистратор обязан изменить записи в ЕГРН, и зарегистрировать право собственности продавца.

Таким образом, в иск о расторжении договора купли-продажи нужно включать и требования о возврате имущества. Только опытный юрист, исходя из обстоятельств, может грамотно обосновать его, со ссылками на соответствующие законодательные нормы.

При решении вопроса в суде нужно помнить о важном обстоятельстве: обеспечении иска. Разбирательство длится долго, и ответчик за это время может продать квартиру. Такая ситуация усложнит дело, поскольку придется истребовать имущество из чужого незаконного владения. По ходатайству истца суд вправе наложить арест на предмет спора.

Расторжение договора купли-продажи товара

Основанием для расторжения договора в этом случаем является обнаружение в купленном товаре существенных недостатков, или нарушении срока их устранения. На практике такие споры возникают по поводу технически сложных, дорогостоящих вещей, чаще всего автомобилей. Возникающие при этом отношения регулирует закон о правах потребителей, он устанавливает претензионный порядок разрешения спора.

  1. При наличии оснований покупатель должен направить продавцу претензию. Это основной документ для расторжения договора купли продажи товара, без него невозможно обратиться в суд.
  2. При отказе продавца признать нарушение и возвратить уплаченные средства, или отсутствии ответа по истечении месяца, можно подавать исковое заявление.

Практически никогда такие дела не завершаются в суде первой инстанции, часто рассмотрение доходит до Верховного суда. Они осложняются массой нюансов:

  • имеют значение гарантийные сроки на товар и основания для их продления;
  • достаточно трудно бывает доказать существенный характер недостатка;
  • имеются ограничения на возврат по определенным группам товаров;
  • неоднозначно определяется цена товара да дату исполнения решения суда;
  • при расторжении договора покупки товара в кредит, банк может потребовать его досрочного возврата.

Судиться рядовому потребителю с крупной торговой компанией сложно. Претензия должна быть обоснована, все нарушения доказаны документами, сроки обращения не должны выходить за рамки, установленные законом.

Юридическая помощь в расторжении договора

Расторжение договора мирным путем на практике встречается крайне редко. Обычно возникает судебный спор, исход которого в значительной мере зависит от квалификации привлеченного к защите юриста. Неоднозначное толкование норм Гражданского кодекса и других законов приводят к тому, что суды решают такие дела по-разному. Поэтому апелляционное, кассационное обжалование в таких делах — скорее норма, чем исключение.

Задача заключается не только в том, чтобы расторгнуть сделку, главная цель — вернуть имущество, деньги, получить компенсацию за их незаконное использование.

Юристы и адвокаты нашей компании обладают большим опытом в сфере договорного права, выступая в процессе, как от имени продавца, так и покупателя. В каждом конкретном случае, мы рекомендуем наиболее выигрышную для своего клиента позицию, позволяющую достичь нужного результата. Иногда практичнее не расторгать договор, а требовать признания сделки недействительной. Но правильно оценить все обстоятельства может только опытный специалист после изучения материалов дела.

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Полезные советы по покупке и продаже объектов недвижимости

  • Покупка и продажа квартир
  • Покупка и продажа домов
  • Покупка и продажа дач
  • Покупка и продажа участков
  • Покупка и продажа коттеджей
  • Покупка и продажа другой недвижимости
  • Юридические вопросы
  • Финансовые вопросы
  • Новости и события нашей компании

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оф�

Читайте также:  Договор аванса при покупке квартиры: образец 2021 года

Продажа недвижимости может включать различные варианты – о�

Материнский капитал используется для улучшения условий жизни се�

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

С 01.01.2019 года, можно не только купить дом в СНТ, но и зарегистрирова

На сегодняшний день в связи с обострившимся кризисом спрос на эли

На каких основаниях возможно расторжение договора купли-продажи недвижимости

  • Рубрика: Юридические вопросы

Расторжение договора купли-продажи недвижимости – завершение правовых отношений между сторонами, полное прекращение действия купчей. Чтобы обнулить сделку, одного желания участников недостаточно. Если мирным путем к согласию прийти не удастся, поможет суд. Обращаясь в агентство недвижимости узнайте больше о своих правах и обязанностях, рисках связанных с заключением договоров КП.

Привести к расторжению купчей может отказ от оплаты – если договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, но оговоренная сумма продавцу так и не была перечислена

Расторжение договора купли-продажи квартиры по согласию сторон

Расторжение договора купли-продажи квартиры по согласию сторон осуществляется в соответствии с законодательными нормами РФ, прописанными в пункте 1 статьи 452 ГК. Для этого потребуется обратиться к нотариусу, который регистрировал купчую. Им будет составлено соглашение, которое нужно приобщить к архивной копии документа.

Для расторжения КП собирается такой же пакет документов, как и для заключения купчей

Веские основания для расторжения договора КП любого объекта

Расторжение купли-продажи земельного участка, дома или квартиры происходит по разным причинам, среди которых:

  • Ошибки нотариуса при составлении договора купчей.
  • Содержание документа, противоречащее законодательству РФ.
  • Проведение сделки под давлением.
  • Нарушение прав несовершеннолетних.

Частым поводом для расторжения договора КП является отказ от выселения из квартиры или снятия лиц с регистрационного учета

Что нужно указать в договоре расторжения купли-продажи квартиры

При составлении договора расторжения купли-продажи квартиры, образец которого можно найти в интернете, необходимо указать:

  • Порядок и сроки возвращения денежных средств.
  • Возмещение убытков сторон.
  • Все дополнительные условия.

Если гос. регистрация еще не проводилась, то для расторжения достаточно заключить письменный пакт, без необходимости внесения его в реестр.

Сохранить нужно как договор КП, так и соглашение. Впоследствии они могут понадобиться для подтверждения аннулирования сделки

Одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости

Если не удалось урегулировать разногласия, одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости будет осуществляется через суд. Иск подается в соответствии с п.п. 1.2, ст. 450 ГК РФ.

Основания для расторжения купчей по инициативе покупателя

Купить дом, участок или квартиру можно на различных условиях. Все нюансы стоит не только оговаривать заранее, но и прописывать в бумагах. Обратиться в гос. органы с заявлением об отмене документа покупатель может, если продавец не выполняет обязательств.

Причины расторжения договора купли-продажи дома предусмотрены в статьях Гражданского Кодекса:

  • Ст.416. п.1. Отказ от передачи объекта договора.
  • Ст.417. Нежелание отдать документы, относящиеся к объекту сделки в установленный срок.
  • Ст.428. Несоответствие предмета сделки оговоренным в документах условиям.
  • Ст.433. Неполная передача предмета купчей.
  • Ст.443. Отказ в страховании объекта, если это предусмотрено по договору.
  • Ст.464. п.4. Несоблюдение сроков передачи объекта.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации осуществить не просто. Потребуется не только предоставить аргументы, но и подтвердить их. Сохраняйте все документы, которые гарантируют соблюдение ваших прав.

Условия, по которым можно изменить купчую или отменить ее, указаны в ст.450 Гражданского Кодекса РФ

Причины для расторжения купчей по инициативе продавца

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости продавцом встречается не так часто. Для этого в законодательной базе предусмотрены следующие статьи:

  • Ст.437. Отказ от принятия объекта купчей.
  • Ст.439. Нежелание выплаты суммы договора.
  • Ст.468 п.4. Невыполнение обязательств вторым участником сделки.

Срок давности иска для договора КП составляет 3 года со дня его заключения

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости через суд следующие:

  • В доме/квартире были прописаны люди, в момент продажи объекта находившиеся в заключении.
  • Есть неучтенные наследники.
  • Мошеннические действия одной из сторон сделки.
  • Выявление подлога или подделки документов.
  • Смерть владельца в процессе отчуждения по доверенности.
  • Нарушение правил приватизации.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрены и другие случаи нарушения прав каждого из участников сделки. Внимательно читайте бумаги, которые подписываете. Указывайте все детали, относящиеся к финансовым и юридическим вопросам.

Если продажу недвижимости осуществляет организация, у которой не в порядке уставные документы, такая сделка будет признана недействительной

Чтобы узнать больше о том, какой действует порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости, звоните менеджерам АН «Колизей». Сотрудничая с профессионалами, вы сможете избежать большинства сложностей, возникающих при сделках с недвижимостью. Обращайтесь, мы поможем безопасно продать дом или квартиру, купить участок и прочее!

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: