Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире – образец 2021

Договор купли-продажи комнаты

Отзывов: 12 Просмотров: 33756
Голосов: 6 Обновлено: 16.07.2015

Автор документа

число консультаций: 82
отмеченных лучшими: 5
ответов к документам: 52
размещено документов: 927
положительных отзывов: 84
отрицательных отзывов: 6
  • E-mail: dogovor-urist@yandex.ru

ДОГОВОР

купли-продажи комнаты

Город Москва. Первое января две тысячи девятого года.

Мы, гражданин РФ ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ, 01.01.1900 года рождения, место рождения: г. Москва, пол мужской, паспорт 00 11 123456, выдан ОВД района ______ города Москвы 01.01.2000 года, код подразделения 000-100, зарегистрированный по адресу: г. Москва, проспект, дом, корп., квартира, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны, и

гражданка РФ ПЕТРОВА МАРИЯ ИВАНОВНА, 01.01.1900 года рождения, г. Москва, пол женский, паспорт 00 11 123456, выдан ОВД района ______ города Москвы 01.01.2000 года, код подразделения 000-100, зарегистрированная по адресу: г. Москва, проспект, дом, корп., квартира, именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. ПРОДАВЕЦ продает, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает комнату № 1, жилой площадью 17,9 (семнадцать целых и девять десятых) кв.м., в квартире коммунального заселения, находящейся по адресу: город Москва, улица, дом, корпус, квартира.
  2. Квартира состоит из трех жилых комнат и имеет общую площадь 75,0 (семьдесят пять целых и ноль десятых) кв.м, в том числе жилую площадь 46,1 (сорок шесть целых и одна десятая) кв.м.
  3. Указанная комната № 3, жилой площадью 17,9 (семнадцать целых и девять десятых), в квартире коммунального заселения принадлежит ПРОДАВЦУ на основании договора купли-продажи комнаты от 01.01.2000г., зарегистрированного 10.01.2000г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве за № 000/111/2000-222, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 77 АА 123456, выданным 10.01.2000г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.01.2000г. сделана запись регистрации № 000/111/2000-333. ПРОДАВЦУ, как собственнику жилого помещения в квартире коммунального заселения, принадлежит доля в праве общей собственности на места общего пользования в указанной квартире, пропорциональная размеру принадлежащей ему жилой площади.
  4. По соглашению сторон указанная комната продается за 2 650 000 (Два миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) рублей, которые ПРОДАВЕЦ получает от ПОКУПАТЕЛЯ, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, в день получения зарегистрированного договора.
  5. Комната до заключения настоящего договора никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что указанная комната правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм не передана.
  6. С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве и государственной регистрации перехода права собственности ПОКУПАТЕЛЬ приобретает правособственности на указанную комнату № 3, жилой площадью 17,9 кв. м., приобретает право на доли в праве общей собственности на места общего пользования в указанной квартире, пропорциональные размеру принадлежащей ей жилой площади и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также согласно ст. 210 ГК РФ несет расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой жилой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома.
  7. На момент приобретения указанной комнаты ПОКУПАТЕЛЬ в зарегистрированном браке не состоит.
  8. На момент подписания настоящего договора в указанной комнате зарегистрированы по месту жительства:

собственник комнаты, гр. ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ, который обязуется сняться с регистрационного учета по указанному месту жительства в течение 14 (четырнадцати) дней со дня получения настоящего договора, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве,

Гр. ИВАНОВА МАРИЯ ПЕТРОВНА, которая теряет право пользования указанной комнатой после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве.

  1. ПРОДАВЕЦ обязуется освободить продаваемую комнату от принадлежащего ему имущества в течение 5 (пяти) дней после получения настоящего договора зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, и передать ее ПОКУПАТЕЛЮ в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро – и иным оборудованием и не обремененную задолженностями по коммунальным платежам, оплате электроэнергии по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами согласно ст.556 ГК РФ.
  2. До подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной комнаты и ответственность за ее сохранность несет ПРОДАВЕЦ.
  3. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
  4. Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчета ПОКУПАТЕЛЯ с ПРОДАВЦОМ за проданную комнату, а также передачи ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ указанной комнаты в установленный настоящим договором срок, по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.
  5. Настоящий договор может быть расторгнут сторонами до исполнения обязательств по взаимному соглашению, а в случае отказа одной из сторон или после исполнения обязательств по договору – в судебном порядке.
  6. Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461(Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны ПРОДАВЦА), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной комнаты у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или в противном случае предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения комнаты, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить все понесенные расходы и убытки, связанные с приобретением настоящей комнаты. При этом комната не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.
  7. Содержание ст. ст. 28 (Дееспособность малолетних), 131 (государственная регистрация недвижимости), 160 (Письменная форма сделки), 161 (Сделки, совершенные в простой письменной форме), 167 (Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 (Права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом), 210 (Бремя содержания имущества), 211 (Риск случайной гибели имущества), 218 (Основания приобретения права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности), 235 (Основания прекращения права собственности), 250 (Преимущественное право покупки), 288 (Собственность на жилое помещение), 289 (Квартира как объект права собственности), 290 (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), 292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), 401 (Основания ответственности за нарушение обязательств), 433 (Момент заключения договора), 434 (Форма договора), 450 (Основания изменения и расторжения договора), 451 (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), 452 (Порядок изменения и расторжения договора), 453 (Последствия изменения и расторжения договора), 454 (Общее определение договора купли-продажи и сфера его применения), 460 (Передача товара свободным от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами), 462 (Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара), 463 (Последствия неисполнения обязанности передать товар), 475 (Последствия передачи товара ненадлежащего качества), 476 (Ответственность продавца за недостатки товара, возникшие до передачи покупателю), 549 (Договор продажи недвижимости), 550 (Форма договора продажи недвижимости), 551 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 555 (Цена как обязательное условие в договоре продажи недвижимости), 556 (Порядок передачи недвижимости), 557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), 558 (Особенности продажи жилых помещений) ГК РФ, ст. ст. 34 (Совместная собственность супругов), 35 (Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (Собственность каждого из супругов), 37 (Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью) СК РФ, ст. 10 (Основания возникновения жилищных прав и обязанностей), 17 (Назначение жилого помещения и пределы его использования), 38 (Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме) ЖК РФ сторонам известно.
  8. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ.
  9. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, и по одному экземпляру выдается каждому участнику договора.
  10. В соответствии со ст. 131, 551, 558 ГК РФ настоящий договор и переход права собственности подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.
Читайте также:  Договор аванса при покупке квартиры: образец 2021 года

ПОДПИСИ СТОРОН:

ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ

ПЕТРОВА МАРИЯ ИВАНОВНА

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

В статье мы расскажем, как продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году. На комнаты в коммуналках имеется свой спрос. Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет. Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена.

Продажа комнаты в коммунальной квартире подчиняется особым правилам. Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести отчуждение имущества. Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН.

Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

Чтобы сделка состоялась и была законной, необходимо руководствоваться нормами следующих документов:

  1. Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.
  2. Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
  3. Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2021 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
  • уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
  • документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
  • нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
  • нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

  • гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
  • в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
  • в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

  • заказным письмом с уведомлением;
  • лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

  • сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
  • собственник комнаты проживает за пределами РФ;
  • соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

Читайте также:  Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры: образец 2021

В результате продать комнату возможно:

  • любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
  • третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммунальной квартире

В уведомлении необходимо указать:

  • ФИО продавца (полностью);
  • характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
  • цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
  • предложение о покупке помещения;
  • информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
  • контактные сведения для связи с продавцом.

Нужен ли нотариус при продаже комнаты?

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

  • направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
  • оформление отказов от выкупа комнаты;
  • удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2021 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

  1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
  2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
  3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

  1. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.

В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

  • дата и место совершения сделки;
  • сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
  • описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
  • цена по договору – стоимость комнаты;
  • в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается по общим правилам, предусмотренным § 7 ГК РФ. Рассмотрим, каковы особенности сделки с таким видом недвижимости, нужно ли предоставлять преимущественное право покупки соседям, как оформить договор и продать комнату в коммуналке, сколько денег это будет стоить, каков размер госпошлины, и другие тонкости.

В статье расскажем:

Особенности договора купли-продажи комнаты в общежитии или коммунальной квартире

Договор продажи комнаты в коммунальной квартире оформляется стандартно, но есть одно «но». Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец для начала должен предоставить преимущественное право покупки соседям. Только получив отказ или не дождавшись ответа от других собственников, можно приступать к сделке с третьим лицом.

Есть и другие моменты, которые нужно учитывать:

  1. Право собственности. Если квартира находится в долевой собственности, преимущественное право предоставляется. Если же она оформлена как отдельное помещение со своим кадастровым номером, и собственник у нее один, ее можно продать без предварительного уведомления. Но такое встречается редко.
  2. Удостоверение договора у нотариуса. В большинстве случаев продаются доли в праве собственности, и такой договор удостоверяется нотариально. Без печати и подписи нотариуса регистратор не примет его.
  3. Личность собственника-продавца. Если комната принадлежит недееспособного или несовершеннолетнему, перед продажей нужно найти ему другое жилье, получить разрешение органа опеки. Договор удостоверяется нотариально.
  4. Изменение договора. После подписания стороны могут изменить условия сделки. Для этого оформляется дополнительное соглашение.
Читайте также:  Как проверить квартиру на чистоту при покупки самостоятельно

Важно! Договор купли-продажи (далее – ДКП) всегда составляется в письменной форме. В Росреестре он сейчас не регистрируется, вместо этого подлежит регистрации переход права собственности.

Преимущественное право покупки при продаже комнаты

Если продается доля в праве собственности, сначала нужно выяснить, являются ли соседи владельцами своих комнат с юридической точки зрения. Этот вопрос можно уточнить у них, но лучше самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестре. Размер госпошлины составит 350 руб.

Когда собственники будут установлены, нужно:

  1. Составить письменное извещение для каждого и отправить всем владельцам. В извещении указывается намерение продать комнату, ее цена и срок ответа.
  2. Направить извещение всем собственникам. Это можно сделать лично, взяв с каждого расписку о получении, или отправить заказное письмо с уведомлением о вручении почтой.
  3. Дождаться отказов от преимущественного права покупки или истечения срока предоставления преимущественного права выкупа. Если никто им не воспользуется в течение одного месяца с момента получения извещений, можно переходить к сделке с третьим лицом.

Обратите внимание! Согласиться на выкуп могут и несколько собственников. в таком случае продавец сам решает, кому именно ее продавать. Также остальные владельцы вправе оформить нотариальные отказы от преимущественного права покупки, это ускорит выход на сделку для продавца.

Содержание и образец извещения

Унифицированной формы уведомления нет, но для дальнейшего заключения законной сделки нужно указать в нем следующую информацию:

  1. Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные продавца.
  2. Ф.И.О. и адрес собственника, которому направляется извещение.
  3. Сведения о комнате: площадь, размер доли в праве собственности, адрес.
  4. Документ, на основании которого продавцу принадлежит комната (реквизиты).
  5. Стоимость комнаты. Она определяется продавцом по усмотрению, он не обязан снижать цену для других владельцев.
  6. Просьбу направить ответ в течение месяца с момента получения.
  7. Дата составления и подпись.

Виды договоров при продаже комнаты в коммунальной квартире

Если продавец получил отказы от остальных собственников или не дождался ответа, он может заключить один из договоров с покупателем:

  1. Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он не является основанием для перехода права собственности, но обязывает заключить основной ДКП в установленные сроки. Актуально, если продавцу нужно время на освобождение помещения, требуется задаток или оформление разрешения от органа опеки.
  2. Основной договор купли-продажи. Подписывается после окончательного утверждения условий сделки участниками.

Совет юриста: если нужен задаток, проще сразу оформить основной ДКП, указав сумму уплаченных денег покупателем до регистрации перехода права собственности. Остальная часть в таком случае отдается после регистрации.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Обратите внимание! Нет смысла заключать преддоговор с третьим лицом до получения отказов от преимущественного права покупки других собственников или истечения одного месяца с момента уведомления. Может получиться так, что другой владелец согласится выкупить долю, и тогда продавец по закону будет обязан заключить основной ДКП с ним.

Содержание и образец предварительного договора

В преддоговоре нужно указать:

  1. Дату и место составления.
  2. Сведения о продавце и покупателе: Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации.
  3. Информацию о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь.
  4. Документ-основание, по которому продавцу принадлежит право собственности.
  5. До какой даты должен быть заключен основной договор.
  6. Стоимость жилья и порядок расчетов.
  7. Размер задатка.
  8. Гарантии, права и обязательства сторон.
  9. Подписи участников сделки.

Как оформить договор купли-продажи в коммуналке?

Если продавец учел преимущественное право покупки и прошли все сроки либо получены отказы, можно приступать к сделке:

  1. Найти покупателя «со стороны».
  2. Показать покупателю комнату.
  3. Договориться об условиях сделки: дате заключения договора, стоимости комнаты.
  4. Оформить ДКП комнаты в коммунальной квартире. Если продается доля в праве собственности, документ подписывается у нотариуса.
  5. Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Это делается напрямую или через МФЦ. Госпошлина оплачивается при подаче заявления.
  6. Получить новую выписку из ЕГРН и ДКП с пометкой о регистрации после переоформления права собственности.

Обратите внимание! Если ДКП заключается в присутствии нотариуса, документы на регистрацию подает он. Самим идти в МФЦ или Росреестр не нужно.

Содержание и образец договора

Чтобы регистратор принял договор купли-продажи на комнату, в нем нужно указать все существенные условия сделки и информацию о ее участниках:

  1. Ф.И.О., паспортные данные сторон, адреса регистрации.
  2. Сведения о комнате: адрес, номер, площадь, кадастровый номер.
  3. Размер доли в праве собственности.
  4. На каком основании продавцу принадлежит недвижимость: другой ДКП, дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор мены, ренты, и пр.
  5. Стоимость жилья, сроки передачи денег, порядок расчета.
  6. Права, обязанности, ответственность сторон.
  7. Дата составления ДКП, подписи.

Документы

Для нотариального удостоверения и регистрации ДКП понадобятся:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы продавца;
  • договор в трех экземплярах;
  • технические документы на недвижимость;
  • письменные отказы других собственников или уведомления о вручении извещений;
  • выписка из ЕГРН.

Также продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц. Понадобится и справка об отсутствии долгов по ЖКУ.

Расходы

Госпошлину регистратору платит покупатель – 2 000 руб. Если стороны обращаются к нотариусу, уплачивается 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Пошлина нотариусу рассчитывается от цены, указанной в ДКП. В дальнейшем он бесплатно отправляет документы в Росреестр.

Сроки

Регистрация перехода права собственности через нотариуса займет три рабочих дня. Если стороны подают документы через МФЦ, на это уйдет 9 рабочих дней. При обращении в Росреестр напрямую срок составит 7 рабочих дней.

Читайте также:  Документы для регистрации права собственности на квартиру в МФЦ 2021

Совет юриста: если подавать документы в МФЦ или Росреестр, не стоит рассчитывать, что сделку оформят вовремя. В Росреестре нередко случаются проблемы с программой, и ожидание может увеличиться на 2-3 дня.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Ответы юриста на частые вопросы

Может ли собственник, направивший уведомление о продаже другому владельцу, отказаться от сделки в дальнейшем?

Да, его никто не вправе принуждать к оформлению ДКП. Но продать комнату другому человеку при наличии согласия второго собственника он не вправе, это незаконно.

Купила комнату в коммуналке, будучи в браке. Нужно ли мне согласие на продажу от мужа?

Да, нотариальное согласие требуется в обязательном порядке согласно ст. 35 СК РФ.

Можно ли продать комнату в коммуналке, если она не приватизирована?

Нет. В таком случае человек владеет ею на основании договора соцнайма, но право собственности принадлежит организации или администрации.

У меня комната в коммуналке, сосед хочет продать свою долю. У меня денег нет, но я не хочу, чтобы вместо него туда заехал посторонний человек. Можно ли это предотвратить?

Нет. Если уведомление было направлено должным образом, и вы не ответили на него в течение месяца, второй собственник вправе продать свою долю кому угодно.

Комната в квартире куплена на материнский капитал, доли не выделяла. Можно ли ее продать без выделения долей?

Нет, продать так нельзя. Нужно сначала выделить доли на всех членов семьи, затем получить разрешение органа опеки, и только после этого оформлять ДКП.

Заключение эксперта

  1. Продажа комнаты в коммунальной квартире возможна при предоставлении преимущественного права выкупа другим владельцам.
  2. В случае отказа от покупки другими собственниками продавец вправе оформить сделку с третьим лицом – посторонним человеком.
  3. Если продается доля в праве собственности, ДКП комнаты в коммуналке обязательно удостоверяется у нотариуса.

Здравствуйте, покупатель предлагает оформить сделку покупки комнаты в коммунальной квартире, как договор о дарении мизерной доли. Есть ли риски для продавца при такой сделке? В чем опасность договора дарения?

Добрый вечер, Наталья.
Отдельная комната априори не может быть мизерной долей, это не дворец на 300 квадратов. Комната — это обособленное помещение, поэтому ею можно владеть и распоряжаться по своему усмотрению и при этом не нарушать права и законные интересы соседей. Возможно выражение мизерная выбрана с целью снижения стоимости по документам, а значит и снижения уплаты налога.
Касаемо рисков. Договор дарения крайне сложно оспорить, но все же можно, основания предусмотрены в ст.578 ГК РФ , в частности:
— совершено покушение на жизнь дарителя одаряемым, причинение телесных повреждений либо же смерть гражданина или его родственников, но при условии умышленности действий и при наличии приговора суда;
— одаряемый обращается с даром таким образом, что его действия могут повлечь утрату дара. Ну к примеру, если вы разведете питомник в комнате и она станет не пригодной для проживания;
— возврат комнаты обратно в случае смерти одаряемого, если это условие будет включено в договор дарения. При таком условии, комната вернется к прежнему владельцу, если он вас переживет.
И оспорить договор дарения можно, если в суде будет доказано, что дарите на момент совершения сделки не отдавал отчет в своих действия, допустим был уже психически не здоров. Сделка совершена под угрозой либо же по обману. Ну допустим, был единственный сын и он пропал, если бы мать знала, что сын все же жив, комнату не подарила бы, а ее ввели в заблуждение, что сын умер.
В остальных случаях, дарственную не оспорить даже наследникам, если они не довольны решение родственника. И не оспорить к примеру, из-за плохого состояния комнаты. При договоре купли-продажи оспорить можно в виду плохого состояния комнаты, низкой цены ( кабальная сделка), а по дарственной нет. Ведь отдают просто так, поэтому не важно, что комната в ужасном состоянии. Ну это гипотетически.
Рекомендую соглашаться на договор дарения, но без указания мизерной доли, именно этот термин в данной ситуации правового значения не имеет.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

© 2018-2021 Socprav.ru – правовой помощник. Все права защищены

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.

Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.

ИП Браташов А.С. ИНН: 633038934522. ОГРНИП: 321631300031072

Продажа комнаты в коммунальной квартире: процедура, документы, уведомление соседям и собственникам + образец договора купли-продажи отдельной комнаты

Некоторые люди до сих пор проживают в коммуналках, и нередко сталкиваются с трудностями при осуществлении сделок с ним. Продажа комнаты в коммунальной квартире многих ставит в тупик, так как не все знают, как это юридически грамотно осуществить сделку.

Как показывает существующая практика среди всех возможных операций с недвижимостью этот процесс один из самых сложных. Связано это необходимостью обязательного соблюдения ряда правовых формальностей, о которых далеко не все проинформированы.

Данная статья подробно объяснит все возникающие вопросы и тонкости при осуществлении этого вида сделок, обозначит, как правильно действовать в этой ситуации.

Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка

Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.

При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.

Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.

Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.

Читайте также:  Стоимость услуг риэлтора при продаже и покупке квартиры в 2021 году

Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?

Когда нужен нотариус, а когда нет:

  • собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
  • если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
  • когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

Этапы действий

Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.

  1. Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
  2. В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
  3. Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
  4. Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
  5. Заняться поиском покупателя.
  6. Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.

Оценка стоимости комнаты в коммуналке

Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.

А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.

Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:

  • метража жилой площади;
  • состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
  • район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.

Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.

Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.

Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.

Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.

Извещение соседей – пару слов о преимущественном праве

Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.

Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.

Это можно сделать:

  • заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
  • непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
  • обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.

Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:

  • кто его составил;
  • кому оно предназначается;
  • параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
  • указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
  • предложение купить комнату.

Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.

Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.

Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.

Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.

Перечень документов для оформления сделки:

  1. Паспорта сторон.
  2. Согласие соседей на продажу.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Оригиналы извещений.
  5. Договор купли-продажи комнаты.
  6. Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.

Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и его существенные условия

Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.

Существенные условия договора купли-продажи комнаты:

  1. Указана цена и условия передачи денег.
  2. Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
  3. Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
  4. Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
  5. Срок освобождения и передачи комнаты.

Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.

Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение.

Читайте также:  Предварительный договор купли-продажи квартиры - образец с задатком 2021

Договор купли продажи комнаты

Если нужно продать отдельную комнату: варианты развития событий

Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры. Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы.

Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно:

  • она будет куплена соседями;
  • соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.

Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

Как было указано выше, все проживающие по соседству граждане имеют равные и преимущественные права на приобретение комнаты (ст. 250 ГК РФ). Если приобрести дополнительные метры в коммуналке изъявили несколько человек, то продавец выбирает того, кто предложит лучшую цену.

Можно составить предварительный договор покупки жилья с соседом, либо в самом уведомлении которое ему будет отослано отразить параметры будущей сделки:

  • дату заключения купли-продажи;
  • цену;
  • размер задатка;
  • вариант оплаты в рассрочку.

Когда прошло 30 дней, и получен утвердительный ответ, договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире соседу оформляется в установленном законом порядке.

Отказ соседа

Весьма часто встречающаяся ситуация в адвокатской практике. Некоторые соседи целенаправленно не дают своего согласия в надежде приобрести дополнительные метры за более низкую цену.

Другие могут это сделать из-за неприязненного отношения к продавцу или из зависти. Обычный способ это уклонение проживающих совместно людей от получения извещения.

Поэтому действовать необходимо следующим образом:

  1. Направить уведомление о продаже через почту. Календарный срок в тридцать дней начнется с момента его получения, когда он закончится – можно смело заниматься продажей.
  2. Подарить помещение третьему лицу (ни в коем случае не обозначая нигде факт передачи денег).
  3. Оформить договор дарения доли в комнате. При таком раскладе новый дольщик будет иметь преимущественное право купить остальные части по сравнению с соседями.

Однако здесь существует определенный риск. Остальные жильцы коммуналки, могут раскрыть замысел и в отместку подать исковое заявление о признании договора притворным. Здесь уже возникнут проблемы – ведь суд не всегда может стать на сторону продавца.

На практике такие варианты (особенно первый) реализуются без особых проблем (опять же в зависимости от конкретной ситуации).

Необходимо подчеркнуть! Оптимальный способ это мирно договориться, с теми, кто препятствует продаже. Конфликты и ссоры существенно могут затруднить весь процесс или вообще его заблокировать!

Поиск покупателя

Сегодня это главный вопрос, который волнует людей. В эру информационных технологий это стало значительно легче, нежели еще 20 лет назад.

Сделать все можно сегодня двумя путями:

  1. Заключить соглашение с риелторской компанией. Однако фирма за свои услуги потребуют немалые деньги, что не всегда оправдано, но посредством профессионалов можно быстрее найти покупателя.
  2. Разместить объявление, на тех ресурсах, которые пользуются популярностью у покупателей (АВИТО, ДОМОФОН) или в рекламных газетах.

Здесь надо придерживаться двух правил: грамотно написать текст и поставить приемлемую цену.

В объявлении обязательно нужно указать наличие ремонта или развитой инфраструктуры, возможен ли то, в каких пределах. Положительно скажется фраза, что проживающие соседи добропорядочные люди. В коммуналке это играет не последнюю роль.

Оформление сделки и размер госпошлины

В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.

В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.

Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:

  • выбирается ближайшая нотариальная контора;
  • предоставляются необходимые документы;
  • заполняется бланк договора;
  • подписывается сторонами;
  • уплачивается нотариальный сбор.

Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.

В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:

  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • уведомления, направленные ранее соседям;
  • правоустанавливающие документы;
  • квиток об оплате государственной пошлины.

В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.

Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты

Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).

Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.

Для этого лучше придерживаться следующих советов:

  1. Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
  2. Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
  3. При заключении договора учитывать все обязательные условия.
  4. Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
  5. При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.

Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.

Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии

Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.

Такой способ “пойти в обход законодательства” довольно рискованный – соседи-сособственники могут обратиться в суд за признанием сделки по дарению притворной, то есть осуществленной для того, чтобы прикрыть другую сделку – продажу. В случае признания судом договора дарения фиктивным, сделка на основании статей 166, 167 и 170 Гражданского кодекса РФ будет считаться ничтожной, что может повлечь признание договора купли-продажи недействительным.

Читайте также:  Договор о намерениях купли-продажи недвижимости - образец

Материал подготовлен при помощи юриста бюро “Деловой фарватер” Марины Емельянцевой, адвоката “Бородин и Партнеры” Олеси Спиричевой, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, управляющего партнера коллегии адвокатов “Старинский, Корчаго и партнеры” Владимира Старинского.

Для того чтобы продать свою комнату, продавцу необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату, технический паспорт объекта недвижимости, справка управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, доказательства уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату.

Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.

Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.

Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса. Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с “посторонним” лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию. Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.

Основной нюанс здесь – права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.

Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.

В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.

Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.

Оформить комнату в общежитии в собственность можно только тогда, когда оно находилась в жилом доме, принадлежащем государственному или муниципальному предприятиям, а потом была передана в ведение органов местного самоуправления, и с жильцами был заключен договор социального найма.

Ни о каком специализированном общежитии – студенческом или для сотрудников каких-либо учреждений, которым комната предоставлена на время, в данном случае речь не идет.

Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.

Договор купли-продажи при покупке квартиры: нюансы оформления и образец 2021 года

Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.

Собственником недвижимости вы станете только после заключения договора купли-продажи. Фото: nedvigimost-i-financi.ru

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

ДКП, не соответствующий законодательным актам, можно оспорить в суде. Фото: psiheya-market.ru

Нормативный акт
О чем статья

Статьи №550 и №434 ГК РФ

Законом допускается лишь письменная форма заключения ДКП на недвижимость.

Статья №554 ГК РФ

Информация об объекте недвижимости, служащей предметом ДКП должна быть точной и позволяющей со всей определенностью установить, какая именно недвижимость продана/куплена.

Статья №558 ГК РФ

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми, согласно закону, сохраняется право пользования недвижимостью даже после заключения ДКП.

Статья №210 ГК РФ

Читайте также:  Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Содержать недвижимое имущество (в частности, оплачивать коммунальные услуги, налоги, сборы) обязан собственник. Когда право собственности переходит от одного собственника к другому, к нему же переходят обязанности по содержанию недвижимости.

Статья №555 ГК РФ

В ДКП обязательно должна быть указана цена продаваемого/покупаемого недвижимого имущества. Это позволяет ее идентифицировать.

Статья №488 (п.5) ГК РФ

До того момента, как недвижимость будет оплачена покупателем, она считается залоговым имуществом продавца. Если покупателя такое положение веще не устрагивает, в ДКП следует прописать иные условия.

Статья №556 ГК РФ

Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу. Этот момент необходимо внести в ДКП.

Статья №557 ГК РФ

Если покупатель после покупки обнаружит неустранимые недостатки недвижимости, он вправе потребовать расторжения сделки и возврата уплаченной суммы.

Статья №461 ГК РФ

Если купленная недвижимость будет изъята у покупателя третьими лицами на основании имеющихся ранее обязательств продавца, продавец обязан возместить покупателю убытки. Но только в том случае, если не докажет, что покупатель заранее знал о том, что такой исход возможен.

Статья №167 ГК РФ

Если ДКП будет признан судом недействительным, продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу – недвижимость. Возврат может быть осуществлен, как в натуальном, так и в денежном эквиваленте.

Статья №551 ГК РФ,

Статья №131 ГК РФ

Все перечисленные акты регламентируют необходимость государственной регистрации перехода прав собственности от одного лица к другому. То есть внесения обновленных сведений в ЕГРН. А также необходимость нотариального заверения определенных документов.

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Содержание договора

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах. Фото: blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru

Обязательные условия договора

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:
  • наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
  • стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
  • описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
  • суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
  • цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
  • перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).

Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Дополнительные условия

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
  • время фактической передачи недвижимости покупателю;
  • сроки и способы взаиморасчетов;
  • состояние передаваемой квартиры;
  • сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
  • гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
  • порядок решения споров и распределения ответственности;
  • условия, при которых договор может быть расторгнут;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Для оформления договора купли-продажи много документов не нужно. Фото: online-kassa.com

Перечень документов продавца и покупателя жилья:
  • выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
  • правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
  • паспорт продавца;
  • паспорт покупателя;
  • справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
  • согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
  • разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
  • квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).
Читайте также:  Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в 2021 году?

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора
  1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
  2. Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
  3. Заключаем предварительный договор купли-продажи. Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.
  4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа. Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
  5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
  6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
  7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.

Выписка из ЕГРН с новыми данными подтверждает переход прав собственности на жилье. Фото: taldom.7555000.ru

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда. Фото: zhil-savelki.ru

Суд признает договор оспоримым, если он:
  • заключен с помощью угроз и насилия;
  • оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
  • заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
  • составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
  • продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
  • не соответствует требованиям законодательства;
  • на нем поддельные подписи.

Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

На что нужно обратить внимание

Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.

Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.

Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.

Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.

Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.

Читайте также:  Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство

Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).

Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.

Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Комната в коммунальной квартире является вполне обычной недвижимостью и потому, для ее покупки или продажи требуется составлять соответствующий договор. В то же время, такое жилье достаточно сильно отличается от обычных квартир и потому рассмотреть именно такой договор купли-продажи следует более внимательно.

Основной или предварительный договор? В чем разница?

Выделяют два типа договоров купли-продажи: основной и предварительный. Главное правило в том, что предварительный договор в любом случае влечет за собой подписание основного. Но если основной подписан, то предварительный уже не нужен.

Предварительный договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается заранее, как вариант закрепления предварительных договоренностей. В нем может быть сказано, например, что продавец обязуется к моменту заключения основного договора обеспечить выписку из продаваемого жилья всех прописанных в нем лиц.

Кроме того, такой документ нужен в тех случаях, когда продавец требует заплатить некую сумму для того, чтобы квартира не ушла другому покупателю (или по любой другой причине). При помощи такого договора закрепляется факт передачи денег, что обеспечивает некую защиту интересов покупателя.

Также предварительный договор может понадобится в том случае, если у продаваемой квартиры есть несовершеннолетний собственник. На то, чтобы продать такое жилье придется просить разрешение от органов опеки и из-за этого сама процедура купли-продажи может несколько затянуться.

Основной договор заключается уже по факту, когда стороны договорились обо всем и всех устраивают все параметры сделки. Такой документ подтверждает тот факт, что одна сторона получает комнату в коммунальной квартире и платит за это, а вторая сторона получает деньги и передает право собственности.

Правила составления и заполнения договора

Предварительный и основной договоры составляются практически идентично друг другу. Разница может быть только в различных отлагательных и обычных условиях, до которых договорятся стороны. Четко фиксированной формы таких условий не существует, но следует помнить, что каждый момент рекомендуется описывать максимально детально и четко, чтобы не допускать двоякого толкования. Примерный перечень пунктов, который обязан быть в договоре выглядит так:

  • Данные стороны. Указывается ФИО, серия и номер паспорта, адрес регистрации и проживания, номер СНИЛС и ИНН, а также любая другая информация, которая поможет четко идентифицировать человека.
  • Информация о комнате. Адрес, этажность, площадь (жилая и общая), количество комнат, наличие газа, водоснабжения и электричества, а также любые другие факторы и параметры, которые помогают идентифицировать конкретное жилье.
  • Стоимость комнаты. Прописывается цифрами и прописью, во избежание недоразумений. В предварительном договоре этого пункта может не быть или стоимость в предварительном и окончательном договоре может отличаться, если это предусмотрено условиями. Не рекомендуется указывать расплывчатые формулировки, типа «по цене не ниже рыночной». Также рекомендуется указывать реальную стоимость комнаты, за которую она будет приобретаться. Любое завышение или занижение может стать причиной повышенного риска и дальнейшего оспаривания сделки в суде.
  • Условия соглашения. В стандартном варианте этот пункт просто указывает на факт перехода права собственности. Но здесь же может быть прописано практически все что угодно, начиная от условий рассрочки платежей и заканчивая требованием выписаться из комнаты к определенной дате.
  • Права и обязанности сторон. Тут прописывается все, что имеет или не имеет права делать любая из сторон, а также то, что она обязана сделать.
  • Форс-мажорные обстоятельства. В этом пункте расписываются варианты, при которых сделка может быть расторгнута в одностороннем порядке или же, при которых стороны могут не выполнять своих обязательств. Например, при уничтожении квартиры из-за природной катастрофы логично, что покупатель уже ничего не будет покупать.
  • Дата и подпись. Стороны ставят свои подписи и дату подписания договора. Очень рекомендуется проставлять реальную дату, когда документ был подписан. Не стоит пытаться заключить договор «задним числом» или подписать его заранее, до фактической даты заключения.

Преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире

При покупке комнаты в коммунальной квартире нужно учитывать еще и преимущественное право на выкуп жилья. Им обладают другие совладельцы квартиры и продавец должен уведомлять их о факте продажи заранее, в письменном виде.

Только в том случае, если никто из совладельцев не выразит желания в адекватный срок на тех же условиях приобрести комнату ее можно продавать третьему лицу. Такие документы обязательно нужно затребовать от продавца. В противном случае сделка может быть оспорена в суде из-за чего покупатель лишиться как денег, потраченных на комнату, так и самого права собственности на нее.

Образец основного договора купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Образец предварительного договора купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Что дальше делать с договором?

Договор купли-продажи не обязательно нужно заверять у нотариуса, однако это рекомендуется сделать на всякий случай, чтобы минимизировать риски. А вот зарегистрировать его в реестре договор нужно обязательно сразу после подписания. Как только будет внесена соответствующая запись, сделка считается выполненной (если нет каких-то отлагательных условий). С готовым договором нужно посетить отделение Росреестра и внести, на основании этого документа, соответствующую запись. Это и будет оформление права собственности.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: