Задаток возвращается или нет по законодательству РФ?

Аванс с возвратом

Риелторы и продавцы-консультанты сами советуют покупателю для уверенности, что понравившийся товар не “уйдет”, заключить предварительный договор купли-продажи и внести некую сумму в виде залога. А если в итоге покупка не состоялась? Проблемы с возвратом залогов, как утверждает судебная статистика, – весьма распространенная тема споров.

Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.

В нашем случае в 2016 году в городской суд обратился житель Подмосковья с иском к некому гражданину о возврате денег. В иске сумма – почти 162 тысячи долларов – названа “необоснованным обогащением”. Кроме того, истец попросил еще и проценты за пользование этими деньгами в течение семи лет. Здесь получилось больше 82 тысяч долларов.

История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор. В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора. “Во исполнение принятых на себя обязательств” истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.

В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел. В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил. Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.

Ответчик с таким решением не согласился и пошел дальше и выше – в Верховный суд РФ. Там дело затребовали, изучили и отменили все принятые по спору о возврате залога решения. По мнению Верховного суда, местные суды “допустили нарушения”.

Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.

Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за “пользование чужими денежными средствами”, посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.

И вот почему. По Гражданскому кодексу (статья 1102), если человек без правовых актов или сделок приобрел имущество за счет другого человека, которого назвали потерпевшим, то это имущество “необоснованно приобретенное”. И его надо вернуть. Из материалов дела видно, что заплаченные по предварительному договору деньги – это задаток.

В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком “признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения”.

В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть. А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере. Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.

По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.

Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.

Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке (действующая редакция)

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Читайте также:  По каким причинам можно оспорить завещание?

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 380 ГК РФ

1. Задаток – денежная сумма, выданная в оплату вперед. Согласно п. 1 комментируемой статьи задатком обеспечивается исполнение обязательств с участием любых субъектов гражданского права: граждан, юридических лиц. Гражданский кодекс отказался от правила п. 2 ст. 186 ГК 1964 г. об обеспечении задатком лишь отношений между гражданами или с их участием. Тем самым устранены существующие в прежнем гражданском законодательстве ограничения круга обязательств, обеспеченных задатком, в зависимости от их субъектного состава.

2. Из положения п. 1 ст. 380 ГК РФ о том, что задаток выдается “одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей”, вытекает следующее. Во-первых, задаток отличается от всех других способов обеспечения исполнения обязательств тем, что может обеспечивать исполнение только обязательств, возникших из договоров. Следовательно, он не может быть использован для обеспечения исполнения обязательств, возникших вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и некоторых других.

Однако следует сразу оговориться, что в гражданском законодательстве предусматривается две разновидности применения задатка: первая – применение задатка при заключении договоров как одного из общих способов обеспечения исполнения договорных обязательств, а вторая – использование задатка в ходе заключения договора на торгах. Торги являются способом заключения договора. Обязанность участника торгов внести задаток установлена в целях обеспечения заключения договора между организатором торгов и лицом, выигравшим торги. Правовое регулирование указанного вида применения задатка, включая основания и порядок возврата задатка, внесенного за участие в торгах, установлено специальными правовыми нормами об организации и порядке проведения торгов. См., например: п. 5 ст. 448 ГК РФ, см. также п. 6 ст. 18 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”.

Так, согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, еще до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. Как следует из правового регулирования, задаток, вносимый участниками торгов, не обладает удостоверительной (доказательственной) функцией, поскольку вносится еще на стадии подачи документов в целях участия в торгах, в период, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо договорные отношения.

Во-вторых, как это видно из названного выше фрагмента п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства. Иными словами, положение о задатке не применяется к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа.

В последние годы задаток в основном активно применяется при заключении договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений, аренды нежилых помещений, найме жилых помещений, подряда.

3. Предметом задатка может быть только денежная сумма. В комментируемой статье не содержится ни минимальных, ни максимальных ограничений размера суммы задатка. Он определяется соглашением сторон и, как правило, составляет не всю, а лишь часть суммы, причитающейся со стороны, выдающей задаток.

4. Обеспечение исполнения обязательства является главной, основной функцией задатка. Исходя из п. 1 комментируемой статьи, помимо главной, задаток выполняет еще две функции: удостоверительную (доказательственную) и платежную.

Удостоверительная (доказательственная) функция задатка означает, что, являясь способом обеспечения исполнения обязательства, он одновременно выдается в “доказательство заключения договора”. Следовательно, задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется. Это означает, что, если выдача и получение задатка не оспариваются сторонами либо, хотя и оспариваются, но подтверждены соответствующими доказательствами, основной (обеспечиваемый) договор между этими сторонами должен считаться заключенным. Сказанное означает также, что если договор не заключен, то, следовательно, не возникло обязательство между сторонами в смысле ст. 380 ГК РФ, т.е. обязательство, которое может быть обеспечено задатком, а денежная сумма, переданная для обеспечения его исполнения, не является задатком.

Платежная функция задатка проявляется в том, что он выдается в счет будущих платежей по договору за выполненные работы, оказанные услуги и т.д. Задаток выдает сторона, с которой причитаются платежи по договору, – заказчик, наниматель, покупатель и др. Деньги уплачиваются кредитору вперед, т.е. вносятся еще до передачи товара, выполнения работ, оказания услуг. Следовательно, при последующем исполнении договора и расчете между сторонами лицо, выдавшее задаток, вправе удержать его сумму из причитающихся с него платежей за переданные товары, выполненные работы, оказанные услуги. Эта особенность задатка выражена в его названии и роднит его с авансом. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей (платежная функция). Более того, аванс также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Как известно, при заключении договора в письменной форме акцептом (т.е. согласием на заключение договора) считается в числе прочего и совершение действий по уплате соответствующей суммы (см. комментарий к ст. 434 ГК РФ и ст. 438 ГК РФ). Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции. Поэтому независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора. Сторона же, получившая аванс, ни при каких условиях не может быть обязана к его возвращению в большем размере.

Читайте также:  Погашение кредита в случае смерти заемщика банка

5. Согласно п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от его суммы и от формы основного договора должно быть заключено в письменной форме. При этом допускается, что письменное соглашение о задатке может быть составлено как в виде отдельного документа, так и включено в качестве условий в текст самого договора.

Однако, в отличие от залога и поручительства (п. 3 ст. 339 ГК РФ, ст. 362 ГК РФ), невыполнение этого требования не влечет недействительность соглашения о задатке. Устное соглашение о задатке лишь усложняет положение сторон в случае возникновения между ними спора. Участники соглашения лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но вправе привлечь письменные и иные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

6. В п. 3 ст. 380 ГК РФ предусматривается правило о презумпции в пользу аванса, согласно которой в случае сомнения относительно того, является уплаченная вперед сумма задатком или авансом, ее следует считать авансом. В частности, при несоблюдении правила о письменной форме соглашения о задатке сумма признается авансом, если не будет доказано иное.

7. В п. 4 ст. 380 ГК РФ предусмотрено правило о допустимости использования задатка в предварительном договоре. Это правило является новеллой, введенной Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

В силу положений пункта 4 в этом случае задаток доказывает заключение предварительного договора, обеспечивает исполнение обязанности по заключению основного договора и засчитывается в счет платежей, указанных в предварительном договоре, в случае заключения основного договора.

Незаключение основного договора не может свидетельствовать о неосновательности обогащения получившей задаток стороны за счет средств, внесенных в качестве задатка по предварительному договору. Судьба задатка в силу приведенных положений п. 2 ст. 381 ГК РФ должна определяться исходя из оценки поведения сторон при принятии решения о заключении основного договора.

Защита прав потребителей. Предоплата (аванс) или задаток?

В 1 полугодии 2015 года Управление Роспотребнадзора по Республике Мордовия, осуществляя федеральный государственный надзор по соблюдению законодательства о защите прав потребителей, при анализе и оценке условий договоров, заключенных с потребителями, выявило 56 различных нарушенийв части включения в договор условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Такие правонарушения имели место при заключении потребителями договоров на оказании туристских, образовательных и медицинских услуг, продажи товаров по образцам и дистанционным способом, выполнении работ по договорам бытового подряда на 11 объектах контроля. По выявленным правонарушениям возбуждено 11 дел об административных правонарушениях по ч.2 ст.14.8 КоАП РФ, в том числе 8 дел в отношении юридических лиц.

В последнее время особой популярностью среди предпринимателей пользуется действие по включению в договор условия в части обязанности потребителя внесенияпри подписании договора денежных средств в качестве задатка, который не подлежит возврату при отказе потребителя от исполнения договора, либо компенсируется товаром на сумму задатка.

Такие условия является нарушением права потребителя на отказ от исполнения договора об оказании услуг в любое время при оплате исполнителю (продавцу) фактически понесенных расходов, связанных с исполнением обязательств по договору.

Отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также механизм реализации этих прав регулируются и устанавливаются Законом о защите прав потребителей.

Согласно ст.9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Читайте также:  Что делать, если постоянно топят соседи сверху?

Частями 1 и 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Из п.1ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Пунктом 3 указанной статьи установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.В соответствии ч.4 ст. 453ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

До передачи товара покупатель вправе отказаться от исполнения любого указанного в ч.3 ст. 497 ГК РФ договора розничной купли-продажи при условии возмещения продавцу необходимых расходов, понесенных в связи с совершением действий по исполнению договора, если иное не предусмотрено законом (ч.4 ст.497 ГК РФ).

Аналогичная норма содержится в 4 ст. 26.1 Закона о защите прав потребителей, п. 22 Правил продажи товаров по образцам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.07.1997 г. № 918.

Соответственно, со дня заключения договора и до момента передачи товара потребитель вправе отказаться от исполнения договора при условии оплаты фактически понесенных продавцом расходов.

Возмездное оказание услуг регулируется гл.39 ГК РФ. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик – оплатить эти услуги (п.1 ст.779 ГК РФ). Из смысла ст. 782 ГК РФ следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе ее оказания при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Статьей 32 Закона о защите прав потребителей также установлено, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В соответствии с п.1 ст.16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, включение в договор условия о возможности продавца (исполнителя) в случае одностороннего отказа потребителя от исполнения договора удерживать с него денежные средства, оплаченные в сумме задатка, и компенсации задатка товаром противоречит действующему законодательству, ухудшает положение потребителя и ущемляет его права.

Условие о задатке, включенное в договоры купли – продажи товаров, возмездного оказания услуг (выполнения работ) нарушает права потребителей, посколькуположения Закона озащитеправпотребителей и принятые в соответствии с ним Правила, не закрепляют понятие задаток в качестве допустимого способа обеспечения обязательства по заключенным потребителем договорам.

В целях защиты своих прав в случае отказа исполнителя (продавца) в возврате внесенных в счет договора денежных средств потребитель имеет право требовать предоставления ему информации о реальных расходах исполнителя, понесенных им в интересах конкретного лица – стороны расторгнутого договора. Не предоставление такой информации, равно как предоставление недостоверной и (или) необоснованной информации означает нарушение соответствующих прав потребителя и возможность наступления имущественной ответственности исполнителя.

Капитальное строение — что это такое

Капитальное строение — что это такое

B Гpaдocтpoитeльнoм Кoдeкce и cфepe пpиклaднoгo cтpoитeльcтвa cyщecтвyют пoнятия кaпитaльныx и нeкaпитaльныx, или вpeмeнныx пocтpoeк. Чтo являeтcя oбъeктoм кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa и eгo oтличия oт вpeмeнныx coopyжeний paccмoтpим в нaшeй cтaтьe.

Ocнoвныe пoнятия

Кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo — этo пpoцecc вoзвeдeния oбъeктoв, кoтopый включaeт фyндaмeнтныe paбoты, мoнтaж oпopнoй кoнcтpyкции, oгpaждeний, пoдвoд кoммyникaций. Ключeвaя xapaктepиcтикa кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa — пpoвeдeниe зeмляныx paбoт пo oбycтpoйcтвy зaглyблeннoгo фyндaмeнтa, кoтopый cвязывaeт yчacтoк зeмли и кaпитaльнoe cтpoeниe, pacпoлoжeннoe нa нeм.

3дaниe и зeмля пoд ним cтaнoвятcя eдиным oбъeктoм coбcтвeннocти, пoэтoмy пpoдaть дoм бeз yчacткa нeльзя.

Cyщecтвyeт 3 нaпpaвлeния кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa:

🏠 вoзвeдeниe нoвыx oбъeктoв — coглacнo paзpaбoтaннoй пpoeктнoй дoкyмeнтaции oт фyндaмeнтa дo зaключитeльныx paбoт, нoвый oбъeкт бyдeт зapeгиcтpиpoвaн тoлькo пocлe cдaчи в экcплyaтaцию, cтpoитeльcтвo пpeдпoлaгaeт выдeлeниe нoвoгo yчacткa пoд зacтpoйкy;

🔧 peкoнcтpyкция — ycтpaнeниe физичecкoгo изнoca здaний или oтдeльныx eгo элeмeнтoв, пpoцecc мoжeт включaть чacтичнyю или пoлнyю пepeплaниpoвкy, пepeycтpoйcтвo, мoдepнизaцию инжeнepныx и дpyгиx cиcтeм;

Читайте также:  Энергосберегающие лампы: как они утилизируются?

🚪 cтpoитeльcтвo пpиcтpoeк — pacшиpeниe плoщaди ocнoвнoгo oбъeктa зa cчeт пpиcтpoeк нa пpилeгaющeй тeppитopии, нoвыe пoмeщeния cтaвят нa бaлaнc пocлe ввoдa в экcплyaтaцию coглacнo пpoeктнoй дeклapaции.

B пpoцecce кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa oбъeкт cтaнoвитcя кaпитaльным coopyжeниeм.

Oбъeкт кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa — чтo этo тaкoe?

Oпpeдeлeниe тepминa пpoпиcaнo в Гpaдocтpoитeльнoм кoдeкce PФ. Oбъeктoм кaпcтpoитeльcтвa нaзывaют любoe нeзaкoнчeннoe coopyжeниe, для вoзвeдeния кoтopoгo пpoвoдятcя фyндaмeнтныe paбoты. Нaпpимep, oт зaклaдки фyндaмeнтa дo ввoдa в экcплyaтaцию нoвый жилoй дoм — этo oбъeкт кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa . Пocлe cдaчи в экcплyaтaцию и peгиcтpaции oбъeкт cтaнoвитcя кaпитaльным cтpoeниeм.

B cвoю oчepeдь кaпитaльнoe cтpoeниe — этo гoтoвoe жилoe или нeжилoe здaниe, или coopyжeниe, нeoтдeлимo cвязaннoe c yчacткoм, нa кoтopoм oнo pacпoлoжeнo. Taкoe cтpoeниe нeвoзмoжнo дeмoнтиpoвaть и пepeнecти нa дpyгoй yчacтoк, coxpaнив пpи этoм eгo ocнoвныe xapaктepиcтики.

Для cpaвнeния нeкaпитaльнoe coopyжeниe мoжнo paзoбpaть, пepeвeзти, coбpaть нa дpyгoм мecтe и иcпoльзoвaть пo нaзнaчeнию. К тaким oбъeктaм oтнocятcя киocки , нaвecы , вpeмянки, coopyжeния кoнтeйнepнoгo типa и дpyгиe лeгкиe вpeмeнныe пocтpoйки.

Кaк oпpeдeляeтcя плoщaдь кaпитaльнoгo oбъeктa

B зaкoнoдaтeльcтвe нe cyщecтвyeт oтдeльнoй фopмyлиpoвки пoнятия “плoщaдь кaпитaльнoгo oбъeктa”, oднaкo ee мoжнo вывecти из oпpeдeлeния плoщaди здaния. Из этoгo cлeдyeт, чтo oбщaя плoщaдь oбъeктa кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa — этo cyммa плoщaдeй вcex пoмeщeний, кoтopыe pacпoлoжeны в пpeдeлax oбъeктa. Пpи pacчeтax yчитывaeтcя этaжнocть пocтpoйки, a тaкжe плoщaдь чepдaчныx, пoдвaльныx и пoдcoбныx пoмeщeний.

Oтличия кaпитaльнoгo и нeкaпитaльнoгo cтpoeния

Пpи ввoдe в экcплyaтaцию кaпитaльнoe cтpoeниe в oбязaтeльнoм пopядкe пpoxoдит гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию, в дoкyмeнтax нa oбъeкт yкaзывaют eгo ocнoвныe xapaктepиcтики, aдpec, плoщaдь, нaзнaчeниe cooтвeтcтвиe нopмaм CНиП, пoжapнoй бeзoпacнocти и дpyгим тpeбoвaниям. К дoпoлнитeльным кpитepиям oцeнки кaпитaльнoгo coopyжeния oтнocят:

🔸 тип кoнcтpyкции и тexничecкиe peшeния;

🔸 paзмep и pacпoлoжeниe oбъeктa;

Чтo oтнocитcя к oбъeктaм кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa

Cyщecтвyeт coкpaщeннaя и pacшиpeннaя клaccификaция кaпитaльныx oбъeктoв. B cooтвeтcтвии c Пocтaнoвлeниeм Пpaвитeльcтвa №87 вce oни пo cвoeмy фyнкциoнaльнoмy нaзнaчeнию paздeляютcя нa:

🏢 пpoизвoдcтвeнныe — пocтpoйки, в кoтopыx pacпoлoжeны пpoизвoдcтвeнныe цexa, линии и coпyтcтвyющиe им oбъeкты, a тaкжe oбopoнныe coopyжeния;

🏡 нeпpoизвoдcтвeнныe — чacтныe и мнoгoквapтиpныe жилыe дoмa, пocтpoйки кoммyнaльнoй cфepы и coциaльнo-кyльтypнoгo нaзнaчeния;

🚉 линeйныe — к линeйным oбъeктaм кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa oтнocятcя вoдoпpoвoднaя, кaнaлизaциoннaя, гaзoпpoвoднaя и дpyгиe инжeнepныe ceти, линии элeктpoпepeдaч, пyти cooбщeния и пpилeгaющиe к ним oбъeкты: тoннeли, мocты.

Пpи пpoeктиpoвaнии вcex пepeчиcлeнныx oбъeктoв в oбязaтeльнoм пopядкe ycтaнaвливaют тoчныe кoopдинaты иx мecтopacпoлoжeния. Пpoцeдypa cтpoгo peглaмeнтиpoвaнa в cooтвeтcтвии c Фeдepaльным 3aкoнoм «O гocyдapcтвeннoм кaдacтpe нeдвижимocти» и пpoвoдитcя cooтвeтcтвyющими cпeциaлиcтaми. Peзyльтaты измepeний и вычиcлeний зaнocят в мeжeвoe дeлo. Для вoзвeдeния линeйныx oбъeктoв нeoбxoдимo paзpeшeниe, кoтopoe выдaют нa ocнoвaнии Гpaдocтpoитeльнoгo и 3eмeльнoгo кoдeкcoв PФ, a тaкжe зaкoнa «Oб aвтoмoбильныx дopoгax и дopoжнoй дeятeльнocти».

Coглacнo пoлoжeниям Кaдacтpoвoгo кoдeкca, к oбъeктaм кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa oтнocят жилыe, нeжилыe здaния и coopyжeния.

3дaниe

Нaзeмный oбъeкт, кoтopый coздaн в peзyльтaтe cтpoитeльcтвa и cлyжит для выпoлнeния oпpeдeлeнныx фyнкций. Цeлeвoe нaзнaчeниe здaния мoжeт быть paзличным: в нeм мoгyт pacпoлaгaтьcя пpoмышлeнныe, кyльтypныe, coциaльныe, opгaнизaциoнныe, yпpaвляющиe дeпapтaмeнты, xpaнилищa, тopгoвыe тoчки, paзвлeкaтeльныe oбъeкты или здaниe мoжeт oтнocитcя к жилoмy фoндy.

Кaждoe здaниe в oбязaтeльнoм пopядкe cocтoит из нaдзeмнoй и пoдзeмнoй чacти. Bнyтpeннee пpocтpaнcтвo paздeлeнo нa oтдeльныe пoмeщeния coглacнo плaниpoвкe и цeлeвoмy нaзнaчeнию. Кpoмe пoмeщeний кoнcтpyкция включaeт инжeнepныe и тexничecкиe ceти.

🔸 Индивидyaльныe дoмa

🔸 Mнoгoквapтиpныe дoмa

🏦 Нeжилыe здaния. Пpeднaзнaчeны для coздaния нeoбxoдимыx ycлoвий для paбoты, oбyчeния, oтдыxa людeй, coциaльнo-кyльтypнoгo oбcлyживaния гpaждaн, paбoты пpoизвoдcтвeнныx линий, yпpaвлeния пpeдпpиятиями и дpyгими opгaнизaциями, xpaнeния cыpья и гoтoвoй пpoдyкции, coдepжaния ceльcкoxoзяйcтвeнныx и дpyгиx живoтныx. К нeжилым тaкжe oтнocят здaния cфepы здpaвooxpaнeния: бoльницы, клиники, иccлeдoвaтeльcкиe лaбopaтopии, изoлятopы и дpyгиe.

Жилыe здaния. Пpeднaзнaчeны для вpeмeннoгo или пocтoяннoгo пpoживaния людeй. Для этoй цeли cтpoят мнoгoквapтиpныe, чacтныe и мyниципaльныe жилыe дoмa, oбщeжития paзнoгo типa, пpиюты, интepнaты, дoмa пpecтapeлыx. Плoщaдь жилoгo дoмa paздeлeнa нa oтдeльныe кoмнaты или квapтиpы, a тaкжe нeжилыe пoмeщeния, пpeднaзнaчeнныe для бытoвыx нyжд и paзмeщeния кoммyникaций.

Индивидyaльныe, или чacтныe дoмa — кaпитaльныe здaния, кoтopыe пpeднaзнaчeны для пpoживaния oднoй ceмьи и pacпoлoжeны oтдeльнo oт дpyгиx пocтpoeк и coopyжeний. Чacтныe дoмa мoгyт имeть пpидoмoвyю тeppитopию paзнoй плoщaди, кoтopaя являeтcя coбcтвeннocтью жильцoв вмecтe c дoмoм. B oтличиe oт зacтpoeннoгo yчacткa нeпocpeдcтвeннo пoд здaниeм, чacть или вcя пpидoмoвaя тeppитopия чacтнoгo дoмa мoжeт быть пpoдaнa или пoдapeнa.

Xapaктepиcтики индивидyaльныx дoмoв:

плoщaдь — нeoгpaничeнa;

кoнcтpyкция — дepeвяннaя, киpпичнaя, блoчнaя, из дpyгиx мaтepиaлoв;

этaжнocть — oт oднoгo дo тpex;

кoммyникaции — цeнтpaльныe, индивидyaльныe, бeз кoммyникaций.

Mнoгoквapтиpныe жилыe здaния. К мнoгoквapтиpным oтнocят дoмa, кoтopыe включaют двe и бoлee квapтиpы, кaждaя из ниx имeeт oтдeльный выxoд зa пpeдeлы здaния или в пoмeщeниe oбщeгo пoльзoвaния — кopидop или пoдъeзд.

Кpoмe жилыx пoмeщeний в тaкoм здaнии cyщecтвyют и вcпoмoгaтeльныe, кoтopыe пpeднaзнaчeны для бытoвыx цeлeй, paзмeщeния кoммyникaций и пepeдвижeния пo этaжaм. К вcпoмoгaтeльным пoмeщeниям oтнocят пoдъeзды, лecтничныe пpoлeты и плoщaдки, oбщиe бaлкoны, лифты, чepдaки и пoдвaлы.

Coбcтвeнники квapтиp нecyт oбщyю oтвeтcтвeннocть зa cocтoяниe и coxpaннocть вcпoмoгaтeльныx пoмeщeний жилoгo дoмa, кoтopыe нaxoдятcя в oбщeй coбcтвeннocти вcex жильцoв. Для иx coдepжaния coбcтвeнники зaключaют дoгoвop c yпpaвляющeй кoмпaниeй, кoтopaя opгaнизoвывaeт вывoз мycopa, yбopкy и блaгoycтpoйcтвo пoдъeздoв и тeppитopии, пpoвepяeт и peмoнтиpyeт инжeнepныe ceти.

Cpeднee пoлoжeниe в клaccификaции жилыx дoмoв зaнимaют тayнxaycы и дyплeкcы. Дyплeкc — этo дoм нa двa coбcтвeнникa. Плoщaдь дyплeкca paздeлeнa нa двe квapтиpы, в кaждoй из кoтopыx ecть oтдeльный вxoд. Tayнxayc — этo жилoй кoмплeкc, кoтopый paздeлeн нa мнoжecтвo oтдeльныx oднoэтaжныx или двyxэтaжныx квapтиp c oтдeльным вxoдoм, пoдъeзднoй дopoжкoй и нeбoльшoй пpилeгaющeй тeppитopиeй. Tayнxaycы и дyплeкcы oчeнь пoxoжи нa пoлнoцeнныe кoттeджи, oднaкo c oднoй или двyx cтopoн y жильцoв ecть coceди чepeз cтeнкy.

Читайте также:  Как рассчитать кадастровую стоимость дома правильно?

Coopyжeниe

Coopyжeния — этo oбъeмныe, плocкиe или линeйныe oбъeкты, кoтopыe вoзникли в peзyльтaтe cтpoитeльcтвa и cлyжaт для oпpeдeлeнныx цeлeй. К coopyжeниям мoжнo oтнecти aвтoмoбильныe и жeлeзнoдopoжныe пyти cooбщeния, линии элeктpoпepeдaч, тpaнcпopтныe и кoммyнaльныe тpyбoпpoвoды, cиcтeмы cвязи и дpyгиe oбъeкты.

К coopyжeнию oтнocят и вce дoпoлнитeльныe пocтpoйки, плoщaдки, дopoги, зaбopы , oбopyдoвaниe и кoммyникaции, кoтopыe oбecпeчивaют eгo фyнкции. Нaпpимep:

вce чacти плoтины — oднo coopyжeниe, кoтopoe включaeт caмy вoднyю пpeгpaдy, cиcтeмy тpyб, фильтpoв, дpeнaжeй, oтвepcтия и тoннeли для cпycкa вoды, зaгpaждaющиe кoнcтpyкции, дopoги, мocты, плoщaдки пo тeлy плoтины;

aвтoдopoгa — eдинoe coopyжeниe, в cocтaв кoтopoгo вxoдят зeмляныe yкpeплeния, дpeнaжнaя пoдyшкa, дopoжнoe пoлoтнo, кювeты и pacпoлoжeнныe нa oбoчинe дopoжныe знaки;

cтaдиoн — кoмплeкc oбъeктoв, кoтopый являeтcя oдним coopyжeниeм пo пpинципy oбщeгo нaзнaчeния; cтaдиoн включaeт плoщaдки для paзличныx видoв cпopтa и copeвнoвaний, тpибyны, пoдxoдныe пyти, пoдcoбныe, caнтexничecкиe и дpyгиe пoмeщeния.

Бaня — этo кaпитaльнoe cтpoeниe или нeт

Oтвeт зaвиcит oт ocoбeннocтeй cтpoитeльcтвa и paзмepa oбъeктa. Oднoэтaжныe бaни нa лeгкoм мeлкoзaглyблeннoм фyндaмeнтe или ycтaнoвлeнныe нa нecкoлькиx oпopax oтнocятcя к вpeмeнным пocтpoйкaм. Чacтo тaкyю кoнcтpyкцию мoжнo кyпить yжe в coбpaннoм видe и ycтaнoвить нa yчacткe бeз пpoвeдeния зeмляныx paбoт. Бaня плoщaдью бoльшe 20 м 2 c зaглyблeнным фyндaмeнтoм, co вceми нeoбxoдимыми кoммyникaциями и дoпoлнитeльными кoмнaтaми oтдыxa пpизнaeтcя кaпитaльным cтpoeниeм . Пo этoмy жe кpитepию oцeнивaют и пpиcтpoeннyю к жилoмy дoмy пapнyю.

Гapaж — этo кaпитaльнoe cтpoeниe или нeт

Гapaж кoнтeйнepнoгo типa oтнocитьcя к вpeмeнным coopyжeниям: eгo мoжнo бecпpeпятcтвeннo пepeвeзти c мecтa нa мecтo и ycтaнoвить нa yтpaмбoвaннoй плoщaдкe или щeбeнoчнoй нacыпи. Киpпичный гapaж c пoдвaлoм и эcтaкaдoй — этo кaпитaльнoe cтpoeниe, пpи eгo вoзвeдeнии пpoвoдилиcь зeмляныe paбoты.

Гдe мoжнo вecти кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo

Bыбop yчacткa пoд cтpoитeльcтвo тoгo или инoгo oбъeктa ocнoвaн нa клaccификaции видoв paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния зeмeль. Coглacнo этoй клaccификaции, вce yчacтки нyжнo иcпoльзoвaть coглacнo иx цeлeвoмy нaзнaчeнию. Нaпpимep, oтдeльныe тeppитopии oтвoдят пoд ceльcкoe xoзяйcтвo, пpeдпpинимaтeльcтвo, пpoизвoдcтвo, жилyю зacтpoйкy, cтpoитeльcтвo oбщecтвeнныx и кyльтypныx oбъeктoв, тpaнcпopт. Пpи этoм нa oднoм yчacткe мoжeт быть paзpeшeнo нecкoлькo видoв дeятeльнocти. Paзpeшeнo вoзвoдить кaпитaльнoe cтpoeниe нa любoм зeмeльнoм yчacткe coглacнo eгo нaзнaчeнию, зa иcключeниeм зeмeль пpиpoдooxpaннoгo кoмплeкca и зaпoвeдныx yчacткoв, нa кoтopыx любoe кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo зaпpeщeнo.

Moжнo ли пpoвoдить кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo нa дaчнoм yчacткe

Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy PФ дaчный yчacтoк мoжнo иcпoльзoвaть для oтдыxa, вecти нa нeм мeлкoe пoдcoбнoe xoзяйcтвo, a тaкжe пoд зacтpoйкy кaк c пpaвoм peгиcтpaции, тaк и бeз пpaвa peгиcтpaции. Из oпpeдeлeния cлeдyeт, чтo нa дaчe мoжнo пocтpoить индивидyaльный кaпитaльный дoм. Cдeлaть этo мoжнo пocлe пpивaтизaции yчacткa.

Paзpeшeнa мaлoэтaжнaя зacтpoйкa: выcoтa дoмa нe дoлжнa пpeвышaть 3 этaжa, пpи пpoвeдeнии зeмляныx фyндaмeнтныx paбoт мoжнo oбycтpoить глyбoкий пoдвaл или пoгpeб. Пpи пpoeктиpoвaнии cлeдyeт пoмнить, чтo coглacнo тpeбoвaниям CНиП oбщaя плoщaдь cтpoeний нe дoлжнa пpeвышaть 30% oт oбщeй плoщaди дaчнoгo yчacткa. Пpи pacчeтe бyдeт yчитывaтьcя плoщaдь дoмa, дopoжeк, пoдcoбныx cтpoeний и бeceдoк. Пoэтoмy нa cтaндapтнoм yчacткe в 6 coтoк мoжнo cпpoeктиpoвaть кoттeдж дo 120-130 м 2 . Пocлe oкoнчaния cтpoитeльcтвa дoм дoлжeн пpoйти гocpeгиcтpaцию, в пpoцecce кoтopoй eмy бyдeт пpиcвoeн инвeнтapный и кaдacтpoвый нoмep.

Что такое капитальное строение?

Под термином предполагается возведение именно таких построек с поэтапным выполнением следующих работ:

  1. Проектных;
  2. Изыскательских;
  3. Монтажных;
  4. Пусконаладочных.

К объектам капитального строительства по ряду причин не могут быть отнесены различные киоски, навесы. В соответствии с законами РФ, киоск представляет собой постройку, площадью на одного продавца, в которой отсутствует торговый зал. Навес – полузакрытое помещение, с отсутствием стены или стен.

Не стоит путать капитальное строение с объектом капитального строительства, так-как в соответствии с определением из Градостроительного Кодекса РФ, ст. 1, п. 10, объект к апитального строительства – это здание, строение, сооружения и другие объекты и постройки, для возведения которых, производятся фундаментные работы и строительство которых не завершено.

Читайте также:  Муниципальное жилье: права и обязанности сторон

Чем отличается временное строение от капитального?

Как уже было сказано, ряд строений не относится к объектам капитального строительства. Такие постройки принято называть временными и определить к какому типу строения относится объект, можно по определённым признакам.

Для этого необходимо оценить не только экономическую сторону вопроса, но и юридическую:

  1. Строение временного характера — не может иметь документации на собственность и срок использования объекта небольшой, по окончанию которого, постройка подлежит сносу или разбору.
  2. Постройка капитальная — тесно привязана к земельной площади и расположена на фундаментной основе. Это означает, что строение не подлежит последующей разборке и переносу. Также, собственник может получить на здание документы, подтверждающие владение по праву собственности.

Кроме этого стоит отметить, что на капитальный объект обязательно разрабатывается проектно-сметная документация.

Что такое временное строение и капитальное строение?

В ГОСТах РФ нет конкретной трактовки термина «капитальное строение», однако существуют следующие показатели, указывающие на то, к какому типу можно отнести то или иное здание, сооружение.

В зависимости от срока эксплуатации здания делятся на следующие категории:

  • I – здания, которые прослужат более 100 лет;
  • II – строения, служба которых ограниченна 50 -100 годами;
  • III— здания, срок службы которых 25-50 лет;
  • IV— постройки со сроком эксплуатации, который не превышает 5-20 лет;

В последнюю группу и входят объекты временного строения. Отличительной особенностью таких зданий можно считать то, что при постройке помещений используют деревянные каркасные конструкции и иные конструкции из облегченных материалов.

Сравнение временного и капитального строения

Если сравнить капитальное строение и строение здание временного типа, то можно выявить следующие различия:

  1. Капитальная постройка расположена на фундаменте и крепко привязана к определенному участку, временная же, может фундамента не иметь.
  2. Для постройки объекта капитального строительства необходимо собрать обширный список необходимых документов, в то время как для возведения объекта временного типа никакой документации не требуется.
  3. Сооружение капитального характера может находиться в эксплуатации от 25 до 100 лет, а временное сооружение не может использоваться более 5 лет.
  4. Капитальный объект не может быть демонтирован и перевезен в другое место, а временная постройка предполагает именно разбор и перенос.
  5. На капитальное строение можно получить соответствующие документы собственности, в то время как на временное строение, подобной документации получить нельзя.

Виды капитального строительства

К капитальному строительству, можно отнести следующие виды:

  1. Новая постройка – выполнение строительства здания или комплекса объектов, на земельном участке первичного использования, которое по окончанию работ станет самостоятельным сооружением, имеющим отдельную балансовую стоимость.
  2. Реставрация уже готовых строительных конструкций, ремонт, перестройка внутренних помещений, расширение.
  3. Реконструкция действующих помещений с целью модернизации – расширение площадей в таком случае не выполняется.
  4. Расширение объекта капитального типа – увеличение рабочих площадей и выведение объекта на отдельный баланс.

Объекты капитального строительства: определение

К объектам капитального строительства можно отнести как жилые здания и сооружения, так и помещения нежилого характера.

Кроме того, к подобным объектам относятся и помещения незавершенного строительства. Подобная формулировка записана в Градостроительном кодексе РФ.

Виды объектов КС

Определение объекта капитального строительства звучит как отдельно стоящее сооружение, оборудованное всеми коммуникациями и подсобными конструкциями (пандусами, эстакадами).

Существует несколько видов объектов КС:

  1. Здание жилого типа, оборудованное всеми необходимыми коммуникационными системами, и состоящее как из надземной, так и из подземной части. Цель постройки такого помещения – проживание людей, размещение производства, содержание животных.
  2. Помещение нежилого типа – предназначено, для временного пребывания людей на объекте. К таким объектам можно отнести мосты, ЛЕП, стадионы.
  3. Объекты незавершенного строительства — сооружения, постройка которых начата, но еще не окончена и приостановлена на фиксированный срок.

Классификация объектов капитального строительства (КС)

В кадастровом Кодексе определены виды объектов КС.

Классифицируются здания следующим образом:

  1. Здания и сооружения, являющиеся объектами коммуникаций – ЛЭП, трубопроводы, скважины.
  2. Объекты незавершенного характера.

Согласно Постановлению Правительства РФ №87 в зависимости от функциональности различаются следующие объекты КС:

  • линейные;
  • объекты производственного и промышленного характеров;
  • объекты оборонительные и строения, обеспечивающие безопасность.
  • непроизводственные объекты (жилплощади, помещения бытового, социального, культурного назначения)

Линейные объекты

Линейными объектами капитального строения признаны коммуникационные инженерные сети, такие как линии электропередач, трубопровод, мосты, туннели, автодороги. Строительство подобных объектов сопряжено с выполнением специального проектирования конструкции на месте с использованием оборудования для межевания.

Только после оформления документации, разрешающей строить такой объект, можно начинать работу.

Объекты строительства, не требующие разрешительной документации

Под разрешительной документацией необходимо понимать пакет документов, который соответствует требованиям Градостроительного кодекса. Это, прежде всего документы, которые дают четкое представление о земельном участке, на котором будет возводиться объект, а также о том, какое строение будет воздвигнуто – сколько этажей, план внутренних помещений, расположение коммуникаций.

Читайте также:  Наследование по праву представления

Без наличия градостроительного плана, проектная организация может отказать в строительстве или реконструкции объекта капитального строительства. Подобный документ выдается лишь после письменного заявления от застройщика в архитектурном отделе администрации.

Допускается начать строительство объекта без подобного документа, согласно ст.51 ГрК РФ лишь в нескольких случаях:

  1. Если объект будет возводиться на земельном участке, принадлежащем застройщику по праву собственности.
  2. Если строящийся объект будет иметь временный характер.
  3. Если на территории будут строиться сооружения вспомогательного характера, которые не потребуют изменения капитальных строений, и не затронут, важных коммуникационных узлов.

Если объект строительства возведен самовольно, это означает, что работы осуществлялись без наличия какой-либо документации и на территорий, которую нельзя было использовать в этих целях. Также, при возведении конструкции самовольно, возможно нарушение всех санитарных и градостроительных норм и показателей.

Выход из подобной ситуации может быть двух видов:

  1. Постройка сносится, при этом все расходы оплачивает застройщик.
  2. Объект официально признается органами власти, и застройщик получает документ, подтверждающий право собственности на здание.

Отличительные признаки капитального объекта

Для того чтобы понять к какому типу постройки относится объект и какие права возникают у его владельца необходимо обратить внимание на ряд признаков, которые и определяют принадлежность здания к капитальным или временным сооружениям.

Важно помнить, что временная конструкция — это, прежде всего, объект вспомогательный, строящийся для того, чтобы использоваться на протяжении строительства основного объекта и подлежащий дальнейшей разборке.

Также, подобное помещение может носить сезонный характер, к примеру, киоск, предназначенный для торговли фруктами в летний период. В отношении такого объекта не выдается правоустанавливающих документов.

Стоит отметить, что с технической стороны объект временного строительства может иметь все те же признаки, что и капитальный, а именно, у временной постройки могут также быть фундамент, стены, перекрытия.

Объекты капитального строительства: проблемы их отнесения к недвижимому имуществу

В Градостроительном кодексе РФ, ранее применялись такие термины, как «объекты недвижимости в градостроительстве» и «объект градостроительной деятельности». В 2005 году были внесены существенные изменения в кодекс, и появился такое сочетание, как «объект капитального строительства».

В дальнейшем было сформулировано определение нового термина и на основании этого внесены поправки в сам кодекс. Постепенно термин внедрился в земельное и лесное право, а также стал использоваться в гражданско-правовой сфере.

Определение объекта КС сводилось к тому, что был определен ряд признаков, по которым и определялось, отнести ту или иную постройку к капитальным или нет. Основным отличием капитального строения, как мы уже отмечали, является то, что объект имеет тесную связь с поверхностью участка в виде фундамента.

В соответствии с ст.130 ГК РФ, к недвижимому имуществу можно отнести помещение, которое имеет прочную связь с землей, официально зарегистрировано и не может быть разобрано и перемещено без причинения ущерба конструкции. Все эти признаки подходят и к объектам капитального строения. Эти нормы определены в ГрК РФ.

Исходя из этого, можно утверждать, что объект недвижимости является объектом капитального строения, поскольку их признаки совпадают.

Что такое капитальное строение?

Уважаемые заявители! Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю предлагает Вашему вниманию информацию по вопросам, возникающим в связи с созданием объектов вспомогательного использования, их государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на них, изложенных в письме Росреестра от 13.04.2020 №3215-АБ/20.

1. Объекты вспомогательного использования возводятся на одном земельном участке с основным объектом.
К числу объектов капитального строительства вспомогательного использования могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. При этом размещение объекта капитального строительства вспомогательного использования предусматривается проектной документацией. Вместе с тем застройщиком может быть принято решение о создании объекта капитального строительства вспомогательного использования и в процессе эксплуатации ранее созданных основных (главных) объектов капитального строительства, в связи с чем в указанном случае размещение объекта вспомогательного использования не будет предусмотрено проектной документацией.
Не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.
2. Об отнесении объектов вспомогательного использования к недвижимому имуществу.
ГрК РФ определено понятие некапитальных строений, сооружений как строений, сооружений, не имеющих прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) (пункт 10.2 статьи 1 ГрК РФ).
Принимая во внимание положения статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), некапитальные строения и сооружения, являясь объектами строительства, объектами недвижимости не являются.
Таким образом, строения, сооружения вспомогательного использования в зависимости от их соответствия положениям статьи 130 ГК РФ могут являться или не являться объектами недвижимости.
Согласно сложившейся судебной практике (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункт 2.4 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 годы, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 2 июля 2014 г., Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 апреля 2016 г., пункт 25 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г.) вопрос об отнесении конкретного имущества к недвижимому должен разрешаться на стадии его создания (в соответствии с положениями ГрК РФ, применяемыми в отношении объектов капитального строительства), а также с учетом наличия самостоятельного назначения этого имущества (по отношению к земельному участку, на котором такое имущество расположено) и способности выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
При этом следует учитывать, что органом регистрации прав по результатам рассмотрения заявления и документов, представленных в целях осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект, не являющийся объектом недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 19 части 1 статьи 26, статьей 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) такие учетно-регистрационные действия приостанавливаются, после чего в их проведении отказывается.
Одновременно тот факт, что объект вспомогательного использования может являться некапитальным строением или сооружением, следует учитывать и в ходе кадастровой деятельности, учитывая, что согласно пункту 2 части 2 статьи 291 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Законом № 218-ФЗ, а за внесение кадастровым инженером заведомо ложных сведений в технический план кадастровый инженер несет предусмотренную законом ответственность (статья 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 170.2 Уголовного кодекса Российской Федерации).
Так, необходимо принимать во внимание, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217-ФЗ):
– правообладатель садового земельного участка имеет право возведения на таком земельном участке хозяйственных построек, в том числе временных, то есть не относящихся к недвижимому имуществу, к примеру теплиц или навесов;
– правообладатель огородного земельного участка имеет право создания на данном земельном участке исключительно объектов, не являющихся объектами недвижимости.
С учетом предусмотренных Законом № 217-ФЗ положений такие объекты, как теплицы или навесы, расположенные на садовых или огородных участках, не могут являться объектами кадастровых работ и объектами кадастрового учета.
3. Об использовании земельных участков для размещения объектов вспомогательного использования.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, являющиеся в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности объектами вспомогательного использования по отношению к объектам капитального строительства производственного назначения или непроизводственного назначения — зданиям, сооружениям жилищного, социально-культурного и коммунально- бытового назначения, могут быть осуществлены в порядке, предусмотренном частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, при условии, что такой объект вспомогательного использования отвечает требованиям, предъявляемым законодательством Российской Федерации к недвижимому имуществу, а также у него отсутствуют признаки самовольной постройки (статья 222 ГК РФ).
4. Об объектах вспомогательного использования, расположенных на садовых и приусадебных земельных участках, а также на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
Исходя из положений ГрК РФ, статьи 3 Закона № 217-ФЗ, статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, на законодательном уровнене установлено правило о том, что возведение гражданами на садовых и приусадебных земельных участках, а также на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, вспомогательных и иных строений (сараев, бань, теплиц, погребов, колодцев и других, в том числе не являющихся недвижимостью), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, возможно только в случае наличия на земельном участке основного объекта в виде жилого дома или садового дома.
Гражданин, являющийся правообладателем такого земельного участка, вправе самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого или садового дома, в том числе с учетом того, что в силу части 3 статьи 48 ГрК РФ для строительства жилого дома или садового дома не требуется подготовка проектной документации, которой могли бы быть предусмотрены сроки и последовательность строительства основных и вспомогательных зданий и сооружений.

Читайте также:  Оспаривается ли завещание на квартиру, если есть прямые наследники?

Объекты капитального строительства. Какие строения ими считаются по закону? на сайте Недвио

  • Недвижимость
  • Строительство
  • Ремонт
  • Участок и Сад
  • О загородной жизни
  • Вопросы-Ответы
    • Интерактивная кадастровая карта
    • О проекте Недвио
    • Реклама на Nedvio.com

Капитальное строительство – это возведение объекта недвижимости с нуля (либо его реконструкция), при которых обязательно выполнение земляных работ. Оно сопровождается проведением инженерных изысканий, подготовкой проекта, получением разрешения на проведение работ, монтажом и пусконаладкой.

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса (ГК РФ) к нему относятся все здания с фундаментом, а также нуждающиеся в реконструкции. К ним не относят: бытовки, времянки, киоски и прочие подобные сооружения.

В чем отличия капитального и некапитального типа домов?

Несколько небольших построек не являются объектами капитального строительства. Отличить капитальное здание можно по следующим признакам:

  1. Возведение капитальных строений возможно только после подготовки и согласования полного пакета документов, регламентированного законодательством (разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию и т. п.). Некапитальные и временные сооружения не требуют составления проекта и согласования работ;
  2. На капитальные здания всегда оформляется техническая документация, позволяющая получить права собственности. На времянки нельзя оформить правоустанавливающие бумаги;
  3. Как правило, срок эксплуатации некапитальных строений небольшой, и по истечении регламентированного времени постройка подлежит сносу или разборке. Срок службы капитального дома намного больше, обычно он составляет до 50-100 лет и регламентируется техническим состоянием несущих конструкций. Снести капитальное здание могут лишь в случае признания его аварийным;
  4. Капитальное здание четко привязано к земельному участку. Его возводят на фундаменте, поэтому перенос несущих конструкций невозможен. Временное сооружение, при необходимости, можно переместить в другое место.

При определении типа конструкции и связи ее с капитальным объектом используют термины: «сооружение», «здание» и «строение».

Здание — это построенный объект, который включает помещения, расположенные в подземной и наземной части, а также подведенные инженерные коммуникации. Здания возводится для постоянного проживания или местонахождения людей, организации производственной деятельности, хранения продукции, либо содержания животных.

Сооружение — это нежилые объекты, используемые для производств и складов, перемещения грузов и людей. На таких объектах люди, в первую очередь, обслуживающий персонал, находятся временно. Конструкция сооружений не пригодна для постоянного проживания.

Читайте также:  Цены на недвижимость в 2018 году: прогноз, новости

Под строением понимают объект капитального строительства, который после возведения не ставится на учет в Росреестр. Чаще всего этот термин используют в качестве синонима зданию, объектам незавершенного строительства либо как обобщенное понятие.

Виды капитального строительства

В Градостроительном комплексе также четко определены виды (типы) капстроительства:

Новое строительство – это возведение новостроек и комплексов, которые, по окончанию работ, будут введены в эксплуатацию и приняты на баланс.

Реконструкция – под этим подразумевается проведение работ на объекте с целью восстановления несущих конструкций, устранения дефектов, возникших в результате износа здания, а также с целью усовершенствования объекта. Восстановлению подлежат не только отдельные конструктивные элементы, но и строение в целом.

Реставрация (реновация) – это обновление фасада и помещений изнутри, перестройка и перепланировка внутреннего пространства.

Расширение (надстройка) – увеличение площади объекта недвижимости, с последующим выведением данного строения на отдельный баланс.

Разновидности капитальных объектов

К капитальным объектам, согласно Градостроительному кодексу РФ, относятся жилые и нежилые помещения, имеющие минимальный набор условий для комфортной эксплуатации. В них обязательно должны присутствовать подключенные инженерные коммуникации, подъездные пути, пандусы, обустроен вход и выход.

К капитальным объектам относят:

  • Жилые строения. Предназначены для постоянного проживания людей. К ним выдвигаются повышенные требования при строительстве. В здании может присутствовать подземная и надземная часть. Проживать в нем могут не только люди, но и животные. Обязательным является наличие входа и подвода инженерных коммуникаций;
  • Нежилые строения не предназначены для проживания людей. К ним принадлежат мостовые конструкции, котельные, ЛЭП, стадионы и прочие подобные объекты. Обслуживающий персонал может находиться на них временно;
  • Незавершенное строительство – это объекты, которые по каким-либо причинам еще не построены, и строительные работы на них не ведутся. Допускается возобновление строительства, но возможна также приостановка ввода в эксплуатацию.

Классификация объектов капитального строительства по функционалу

Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.

Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.

Читайте также:  Что делать, если постоянно топят соседи сверху?

К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.

Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.

Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.

Что важно учесть, когда вы решили построить капитальный дом?

Любое капстроительство на территории РФ невозможно без оформления сопутствующих бумаг и согласований с органами местной власти. И если начать стройку капитального дома можно без разрешения, то для того, чтобы его оформить и ввести в эксплуатацию нужно предоставить следующий пакет документов:

  1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
  2. градостроительный план земельного участка;
  3. разрешение на строительство;
  4. акт приемки объекта капитального строительства;
  5. акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации;
  6. документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям (ТУ);
  7. схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
  8. заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
  9. технический план объекта капитального строительства.

Вообще, термин «капитальное строительство» часто применяется в юридической практике, при решении споров с земельными участками и, расположенными на них, объектами недвижимости. Часто это касается эксплуатации зданий (в том числе объектов частного строительства) без оформления вышеописанных документов.

Ниже мы рассмотрим наиболее частые вопросы (проблемы) касательно капстроительства, с которыми сталкиваются собственники недвижимости.

Можно ли начать строить капитальный дом без разрешения?

Можно. Но не желательно, так как во-первых пакет разрешений все равно придется оформлять, иначе дом не введут в эксплуатацию. Во-вторых, при оформлении задним числом или через суд есть вероятность, что будут найдены разные отклонения, нарушения и т. д. — а это значит для застройщика потерю денег и времени.

В разрешительных бумагах указываются все сведения о земельном участке, все технические характеристики дома, инженерные коммуникации и их местоположение.

Без разрешительных документов можно начать строить, если:

  • постройка имеет временный характер;
  • возводятся вспомогательные строения, не требующие вмешательства в несущие конструкции и инженерные коммуникации капитального дома;
  • здание строится на земельном участке, который является личной собственностью владельца и подтверждается соответствующими документами.

Для реконструкции зданий следует еще обязательно оформить Градостроительный план.

В случае, если капитальное строение построено без разрешения и ему отказано в вводе в эксплуатацию, оно подлежит сносу. Признать его законным можно только в судебном порядке.

Как органы власти определяют какой дом капитальный, а какой нет?

При отнесении объекта недвижимости к капитальному типу также учитывают такие факторы:

  1. применяемые строительные материалы, благоустройство;
  2. типы использованных конструктивных элементов здания;
  3. площадь и месторасположение постройки;
  4. технические решения, используемые в строительстве;
  5. уровень противопожарной безопасности.

Вероятно, есть и другие метрики, но официальных данных по ним нет.

Могут ли некапитальные дома (постройки) иметь фундамент?

Да. Некапитальные (временные) постройки могут эксплуатироваться как в течение определенного срока, сезонно или постоянно, и могут быть построены либо без фундамента, либо используя незаглубленный фундамент, стальные разборные конструкции. Размер построек, обычно, не превышает 20 м 2 (но может быть и больше), подземные коммуникации при этом отсутствуют.

Заключение

Как мы видим, в российском законодательстве, есть разные трактовки касательно объектов капитального и некапитального строительства. И если вопросов по бетонным, кирпичным домам не возникает, то касательно легких построек из металла, дерева и других материалов — четкого определения нет. И этот вопрос для владельцев недвижимости стал еще более острым, после введения нового налога на любые капитальные здания и постройки на участке.

Что является капитальным, а что нет? У кого-то дача без фундамента, а у кого-то — и баня на фундаменте и площадь метров под 100 — является ли она капитальной? Какой налог за нее платить? Пока что здесь больше вопросов, чем ответов. Некоторые собственники пошли искать правду в суде.

Поэтому, если вы столкнулись с этой проблемой, особенно если у вас есть неоформленные здания и постройки на участке, мы рекомендуем обращаться за разъяснениями в местную администрацию, а в случае споров, — в профильные юридические фирмы.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: