Взыскание кредитных долгов: изменения в законодательстве

От полной вседозволенности к жестким правилам: как менялось регулирование деятельности коллекторов

В начале 2000-х годов слово «коллектор» вызывало ужас – это были люди, готовые взыскать долг любой ценой. В ход шли угрозы, психологическое, а иногда и физическое давление на должника. Со временем законодательство менялось, и теперь у коллекторов больше запретов, чем разрешенных способов взыскать долг. Мы проследили, как менялись правила, и расскажем, чем вправе заниматься взыскатели долгов в России в 2021 году.

С чего все началось

Необходимость в профессиональном взыскании долгов появилась примерно тогда, когда в России начали возникать эти самые долги. Коллекторы работают с теми долгами, которые просрочены не на месяц и не на два – им принято продавать ту задолженность, которую кредитор уже отчаялся взыскать. Первые коллекторы в России работали с 90-х годов прошлого века, но то были совершенно теневые структуры – «работали» они с представителями примерно таких же теневых бизнес-структур.

В «народ» коллекторы начали выходить после того, как в России активизировалось розничное кредитование. Считается, что профессиональный коллекторский рынок возник в 2004 году – тогда банка уже было нужно взыскивать долги, которые заемщики не желали отдавать добровольно.

Первым появилось «Агентство по сбору долгов банка «Русский стандарт»» – еще в 2001 году. Вообще «Русский стандарт» стал первопроходцем среди банков в сегменте розничного POS-кредитования в магазинах. Банк одним из первых начал выдавать кредиты после ускоренной проверки заемщиков, из-за чего часть рассрочек и кредитов попадала к не самым добросовестным клиентам.

Но первое именно профессиональное коллекторское агентство (то есть, работающее в интересах разных кредиторов) появилось в России в 2004 году – это было Финансовое агентство по сбору платежей. Всего за 3 года таких компаний стало около 100, причем тогда их деятельность не регулировал вообще никто. Максимум, как их регулировалась их работа – на уровне саморегулируемых организаций (их уже к 2009 году было как минимум две – НАПКА и АРКБ).

Как рассказал нам юрист службы «Единый центр защиты» Самвел Меграбян, до 2016 года каких-либо специальных законов, регулирующих деятельность коллекторских агентств, не существовало – они руководствовались «общими» правовыми актами: ГК РФ, КоАП РФ, Федеральным законом «О персональных данных».

Правда, еще до этого свое слово сказали две высшие судебные инстанции, причем их мнения разошлись:

  • в 2007 году Президиум Высшего арбитражного суда решил, что банки имеют право продавать долги другим компаниям – даже тем, которые не являются кредитными организациями;
  • в 2012 году Пленум Верховного суда решил, что хоть банки и могут продавать долги, они могут это делать лишь с согласия должника.

Однако факт остается фактом – до 2013 года деятельность коллекторов не регулировалась вообще никак. Лишь потом был принят федеральный закон «О потребительском кредите», и в нем законодатель впервые прописал условия взыскания долгов по таким кредитам:

  • банки официально смогли продавать долги заемщиков третьим лицам;
  • взыскателям запретили звонить должникам с 22:00 до 08:00 в будние дни и с 20:00 до 09:00 в выходные и праздничные дни.

Позже, в 2015 году появилось еще одно решение Верховного суда – высшая инстанция решила, что банки могут продавать без уведомления только долги тех заемщиков, которые уже проиграли банку в суде. Но если в судебном порядке вопрос еще не решился, то заемщик должен одобрить передачу долга коллектору – иначе такая передача будет считаться незаконной.

Естественно, что при таких мягких нормах коллекторы иногда выходили за пределы допустимого. Широко известны случаи телефонных и письменных угроз должникам (в этом преуспели самые первые взыскатели от «Русского стандарта»), порчи имущества (стен в подъездах, входных дверей и автомобилей должников) и другие случаи, часто подпадающие под действие Уголовного кодекса.

Стало понятно, что дальше такой беспредел продолжаться не может, и власти начали действовать намного более жестко.

Какие требования к коллекторам есть сейчас

Ситуация с регулированием деятельности коллекторских агентств резко изменилась, когда вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 230-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности…». По сути, это был первый нормативный акт, который реально вводил новые правила игры на рынке.

Если до 2016 года коллекторы работали по принципу «разрешено все, что не запрещено» (и запретов было немного), то с принятием закона запретов и ограничений стало столько, что коллектор превратился в совершенно безобидного посредника между должником и кредитором (если, конечно, он соблюдает правила).

Теперь закон досконально прописывает, как именно профессиональный взыскатель (слова «коллектор» в законе нет) работает с должником. Как рассказал нам Олег Матюнин из адвокатского бюро «Матюнины и Партнеры», все сводится к двум ключевым моментам:

1. Правило, согласно которому права (требования) по договору потребительского кредита (займа) могут с письменного согласия заемщика передаваться не только профессиональным коллекторам, внесенным в реестр ФССП, но и другим субъектам:

а) юридическому лицу, осуществляющему профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов (микрофинансовой организации, например);

б) специализированному финансовому обществу;

в) физическому лицу.

В договоре кредита (займа) может быть предусмотрен запрет на переуступку права (требования). За соблюдением правила должен следить Банк России.

Вывод: не хотите коллекторов, других взыскателей – до подписания требуйте изменения договора или откажитесь от подписания. Не давайте письменного согласия на переуступку. В этом случае в роли взыскателя выступит первоначальный кредитор.

2. Правила взаимодействия с должником, ограничивающие произвол взыскателей. Закон устанавливает способы и формы взаимодействия, ограничивает периоды и продолжительность контактов:

  • запрещает беспокоить должника по телефону более одного раза в сутки, двух раз в неделю и восьми раз в месяц;
  • запрещает взыскателю скрывать свой телефонный номер или использовать номера, зарегистрированные на третьих лиц, а также заграничные номера
  • устанавливает категории граждан, которых нельзя беспокоить звонками.

Эти и другие требования закона должны исполняться любыми взыскателями: и коллекторами, и СФО, и физлицами.

Надзор за взыскателями возложен на ФССП, служба уполномочена на проведение проверок и принятие мер вплоть до исключения организации из реестра.

В двух словах о регулировании деятельности взыскателей по российскому законодательству: ответственность тоже предусмотрена. Административная − по статье 14.57 КоАП РФ. Незаконная коллекторская деятельность в соответствии с частью 4-й указанной статьи может привести к наложению на организацию штрафа в размере до двух миллионов рублей.

Читайте также:  Легализация объектов самовольного строительства

Олег Матюнин, управляющий партнер адвокатского бюро города Москвы «Матюнины и Партнеры».

Другими словами, теперь коллекторы могут связываться с должником по телефону и лично буквально по графику, им запрещено психологическое давление, угрозы, разглашение персональных данных и любые другие формы злоупотребления своими правами.

Но другой вопрос – то, как именно коллекторы будут исполнять этот закон, и что делать с теми, кто работает без какого-либо оформления. Учитывая, что сейчас все взыскатели должны состоять в реестре ФССП, очень легко проверить – соблюдает ли конкретный взыскатель закон или нет. Всего в реестре сейчас около 360 организаций, которые имеют право на взыскание долгов.

Однако как теперь коллекторы могут взыскивать долги? Перечень инструментов у них стал очень ограниченным:

  • индивидуальный подход к каждому должнику . Например, взыскатель может встретиться лично с должником (не чаще раза в неделю), поинтересоваться его финансовыми делами, убедить оплатить долг – например, чтобы разблокировать счета, исправить кредитную историю или получить шанс выехать из страны. То есть, коллектор превращается в финансового менеджера для должника – все ради оплаты долга;
  • взыскание через суд. Если должник официально отказался от общения с коллектором (у него есть такое право), тому останется только обратиться в суд, получить исполнительный лист и попытаться взыскать долги через него. Учитывая, что коллекторы – профессионалы, они точно знают, как заставить работать ФССП, как быстрее списать деньги со счетов через банки и как мотивировать должника оплатить долги (как вариант – ходатайствовать о запрете выезда должника и об аресте его имущества);
  • инициировать банкротство должника. Коллектор может это сделать, но с учетом высоких расходов на арбитражного управляющего и тот факт, что должник мог переписать все имущество на родственников, этот вариант используется не очень часто.

Очевидно, что процент взысканных долгов при таком подходе окажется гораздо ниже, чем при «жестком» сценарии, который формально не был запрещен до 2016 года. Соответственно, коллекторы теперь будут скупать долги с более высоким дисконтом или просить более высокую комиссию при работе по договору. Для банков это тоже означает более высокие риски – если раньше можно было продать коллекторам «сложный» долг с нормальным дисконтом, то сейчас взыскатели просто не смогут ничего сделать с должником, у которого ничего нет

Тем не менее, для должников ситуация значительно улучшилась, считает Самвел Меграбян, а с прошлого года действует новое правило – должнику доступно еще больше информации о коллекторе:

Опираясь на практику, об определенной эффективности нового закона судить можно: снизилась численность «черных» коллекторов, заемщики приобрели ряд прав (например, право на ночной покой, на отказ от взаимодействия с коллекторами при возникновении просрочки свыше четырех месяцев и т. д.).

С 1 июля 2020 года взыскатели должны вносить через личный кабинет на Федресурсе сведения о том, кто работает с задолженностью конкретного должника – не какая организация, а какой конкретный сотрудник. Доступ к информации имеют кредитор, взыскатель (если привлечен сторонний) и должник. Последний через учетную запись ЕСИА. Отзывов о работе сервиса мы от клиентов пока не слышали.

Самвел Меграбян, юрист юридической службы «Единый центр защиты».

При этом новый закон – это еще далеко не все, что сдерживает коллекторов. Если взыскатель продолжит использовать сомнительные инструменты из прошлых времен (угрозы, клевету и т.д.), ему грозит ответственность вплоть до уголовной, отмечает Олег Матюнин:

В некоторых ситуациях может ставиться вопрос об уголовном преследовании физических лиц, представляющихся коллекторами, по статьям Уголовного кодекса РФ: «Самоуправство», «Нарушение неприкосновенности частной жизни», «Клевета» и другим.

Мне кажется, система получилась непростой: много субъектов, разные надзорные органы, несколько федеральных законов. Будем надеяться на изменения, которые не приведут к ухудшению положения должников. Главное, не растерять то хорошее, что уже есть в законодательстве и реально работает.

Олег Матюнин, управляющий партнер адвокатского бюро города Москвы «Матюнины и Партнеры».

Кроме того, коллекторам не так давно запретили заниматься взысканием долгов за услуги ЖКХ – их методы «работы» были куда более жесткими, чем масштаб просрочки оплаты коммунальных услуг.

Таким образом, сейчас коллекторы сильно ограничены в своих правах и вынуждены действовать по закону. Но и это еще может быть не все – в преддверии очередных выборов в России могут еще сильнее ужесточить законодательство в отношении такой деятельности.

Очередное ужесточение ответственности?

Сейчас для взыскателей долгов действуют такие жесткие правила, что легальные агентства точно не будут оказывать психологическое давление или угрожать должнику (хотя, например, угроза подать в суд и взыскать всю сумму через судебных приставов – не совсем угроза). Но все равно коллекторы порой переступают черту дозволенного и ведут себя с должником неподобающим образом.

Контролирует работу коллекторов ФССП – и только по официальным данным, за 2020 год туда поступило 28 тысяч обращений с жалобами на некорректное поведение взыскателей долгов. Однако, как оказалось при более детальном изучении, больше половины обращений не касаются непосредственно профессиональных коллекторов – просто их методы работы переняли сами кредиторы.

Вероятно, из-за жестких ограничений на деятельность коллекторов кредиторы (банки, МФО и даже ломбарды) теперь пытаются взыскать долги самостоятельно. И они до настоящего момента пользуются пробелом в законодательстве – оказывается, на них жесткие правила касательно взыскания долгов вообще не распространяются. Это продлится недолго – Госдума как раз на днях приняла в первом чтении законопроект, который распространяет ответственность за некорректное взыскание долгов на любых взыскателей. Кроме прочего, теперь им за нарушение правил грозит штраф до 500 тысяч рублей. Контролировать соблюдение закона также будут судебные приставы.

Сейчас ФССП проходит сложный этап реформирования, и, как ожидается, будет еще более жестко контролировать коллекторов. Сейчас ФССП только ведет реестр и выявляет факты нарушения законодательства. Но разработанный еще в 2019 году законопроект может возложить на приставов еще и рассмотрение дел об административных правонарушениях по вопросам нарушения правил взыскания. Другими словами, приставы будут сами выявлять факты нарушения, сами выносить протоколы и назначать административное наказание.

Пока это все осложняется отсутствием соответствующего бюджета и кадров – для новых полномочий службе нужно еще хотя бы 400 компетентных сотрудников (а вообще проблема с персоналом – одна из основных в ФССП). Как рассказывает Самвел Меграбян, у инициативы есть несколько проблем:

Читайте также:  Как вернуть подаренную квартиру обратно дарителю?

В Кодекс об административных правонарушениях могут быть внесены поправки относительно деятельности отделов взыскания и коллекторов – несколько таких предложений в рабочую группу и Госдуму уже поступило. Например, предполагается, что пристав сможет блокировать телефоны тех взыскателей, кто переходит рамки этики в разговоре, сроком до 60 дней.

При применении угроз в адрес должника, кредитная организация будет наказываться штрафом от 50 до 500 тысяч рублей. Не через суд, а все теми же приставами.

Но чтобы работало хоть что-то необходимо одно – «белая» работа коллекторских агентств, а не «левые» симки, с которых должника откровенно запугивают, а не договариваются об оплате. О чем можно договариваться, если разговор начинается со «Слышь ты» и заканчивается угрозами детям? А отследить абонента очень сложно, он уже и выкинул эту сим-карту.

Самвел Меграбян, юрист юридической службы «Единый центр защиты».

То есть, это все вопрос неопределенного будущего, как и периодические предложения от депутатов и активистов вообще запретить работу коллекторов.

Удалось запретить работу коллекторов только в Кемеровской области. В 2016 году после одного резонансного случая местный губернатор распорядился вообще прекратить работу таких компаний в регионе. Однако таких полномочий у главы региона быть не может, поэтому позже запрет оспорила прокуратура и фактически он утратил силу. Сейчас в Кемеровской области коллекторы работают, как и по всем остальным регионам.

Стоит ли должникам общаться с коллекторами?

Сейчас в вопросе взыскания долгов преимущество на стороне должника – даже если он вообще откажется платить по долгам, у взыскателей есть ограниченный перечень инструментов воздействия. По сути, его могут уговаривать заплатить долг, а могут подать на него в суд – и на этом все. А заемщик может еще на этапе выдачи кредита запретить банку продавать долг – тогда кредитор сможет взыскивать долг только через суд самостоятельно.

Еще одна возможность – должник, даже если его долг продали коллекторам, спустя 4 месяца просрочки по долгам имеет полное право запретить взыскателям как-либо общаться с ним. Для этого достаточно написать заявление на отказ от взаимодействия с кредитором.

Но стоит ли так делать? Ответить будет сложно:

  • если отказаться от взаимодействия , кредитор со 100%-ной вероятностью обратится в суд и получит исполнительный лист. Это закроет должнику выезд за границу, ограничит регистрационные действия с его имуществом, а со счетов будут списываться деньги в счет погашения долга;
  • если не отказываться от взаимодействия , кредитор (банк, МФО или коллектор) еще будет пытаться договориться с должником «по-хорошему» без суда. Например, ему предложат рассрочку, реструктуризацию, или другие варианты решения проблемы. Но есть и риск, что коллектор начнет названивать клиенту все разрешенные 8 раз в месяц, и перейдет к психологическому прессингу.

Коллекторы скупают долги с большим дисконтом (за 10-20% от суммы), поэтому для них подходит любой вариант. Но за обращение в суд истцу нужно уплатить госпошлину, поэтому сначала в ход идет внесудебное взыскание.

Однако многие должники не знают, что вправе запретить коллекторам звонить родственникам и коллегам по работе – причем безо всяких условий. И этим правом, естественно, лучше воспользоваться.

Дальнейшая работа с взыскателями – личное дело каждого должника. Как рассказал нам Самвел Меграбян, один из вариантов – вообще не выходить на связь, чтобы коллектор упустил сроки исковой давности?

Между тем наш клиент из Воронежа в результате не заплатит по иску коллекторского агентства, а получит деньги. Взыскатель упустил срок исковой давности, поэтому во взыскании долга отказано. А по заявлению на возмещение судебных издержек результат положительный – клиенту коллекторы возместят потраченное на услуги юриста.

Самвел Меграбян, юрист юридической службы «Единый центр защиты».

Срок исковой давности по кредиту – такой же, как и в общем случае, и составляет 3 года, а отсчитывается дата от момента окончания кредитного договора. Так что, если банк полгода пытался взыскать долг, продал его коллектору, а тот еще больше двух лет пытался получить деньги, он теоретически может упустить момент для обращения в суд.

Без ипотеки, обременений и согласия: теперь единственное жилье можно забирать за долги

В 2021 году Конституционный суд совершил революцию в теме изъятия единственного жилья у должников. Теперь его все-таки можно забрать за долги, даже если это единственная квартира без ипотеки.

Пока это не изменения в законе, но суды уже начнут их использовать. Это значит, что за долги по расписке или перед банком можно остаться без единственного жилья. Это не значит, что жилье совсем заберут, а должник останется на улице, — но жилищные условия могут заметно ухудшиться. Исполнительский иммунитет, который еще месяц назад защищал дома и даже офисы, может больше не сработать.

Вот что сказал об этом Конституционный суд и кто рискует переехать против своей воли.

Как победить выгорание

Кого это касается

Решение Конституционного суда касается должников, у которых есть жилье — даже единственное, но при этом они не платят по долгам. Пока это решение в большей степени затрагивает интересы должников-банкротов — то есть тех, кто решил обанкротиться сам или по заявлению кредиторов. Но эти же нормы суды теперь запросто могут применять и без банкротства — просто при наличии долга, если для его погашения нет денег.

Банкротство — это процедура, которая позволяет списать долги. При условии, что управляющий нашел и изъял все имущество, которое подходит для взыскания. То есть что можно — забирают для расчета с кредиторами. А безнадежные долги списывают — с негативными последствиями для банкрота.

Если у вас или знакомых такая ситуация, теперь есть риски, что исполнительский иммунитет не спасет.

Как было раньше

Единственное жилье защищено исполнительским иммунитетом — на него запрещено обращать взыскание в счет погашения долгов. Исключение — только для жилья, которое находится в залоге по договору ипотеки. Ипотечную квартиру можно забрать за долги, даже если семье больше негде жить и в ней прописаны трое детей.

Все это указано в законе. Он действует и для банкротов — при долге по потребительскому кредиту или по расписке в размере 2 млн рублей можно жить в квартире за ту же сумму, но не отдавать ее.

Читайте также:  Что входит в содержание жилья многоквартирного дома 2018

Некоторые должники злоупотребляли такой защитой — иногда покупали на заемные деньги жилье, не возвращали долг и становились банкротами. Даже если все понимали, что разумно было бы переехать в квартиру поменьше или в менее престижном районе, а разницу в стоимости отдать кредитору, исполнительский иммунитет позволял не делать этого. Должник оставался при жилье, кредитор — без денег, а суды и приставы разводили руками: такой закон. Если жилье единственное, то будь оно сколько угодно большим и роскошным, изымать нельзя.

Такой позиции придерживался даже Верховный суд: нет критериев — нет изъятия. Живет должник один в квартире площадью 40 квадратных метров — выселить его в однушку площадью 19 квадратных метров нельзя, даже если разницы хватит для погашения долга. Есть квартира площадью 800 квадратных метров и долг — она единственная, не трогайте.

Что изменилось

В законе не изменилось ничего. Законопроект, который широко обсуждался в 2017 году, так и остался в подвешенном состоянии — поговорили и отложили. Поправок по поводу замены роскошного единственного жилья на скромное в гражданском процессуальном кодексе все еще нет, а иммунитет формально работает.

Правами толковать закон в России наделен Конституционный суд. Он может находить нормы, которые нарушают чьи-то права или не соответствуют другим законам. И на основании этого дает разъяснения — дело пересмотрите, закон измените.

Законодатели могут довольно быстро отреагировать и уточнить нормы, а могут годами игнорировать эти указания. Так и случилось с изъятием единственного жилья — этот вопрос КС разбирал еще 2012 году. И тогда же указал, что исполнительский иммунитет — это правильно. Но владеть домом площадью 320 квадратных метров и не отдавать долг в размере 3 млн рублей — не совсем честно. Так что нужно защитить не только должников и их семьи, но и кредиторов, а статью 446 ГПК РФ — уточнить из-за имеющихся дефектов.

Вот только ничего с тех пор в законе не изменилось. Но тот же Конституционный суд рассмотрел очередное дело. Мужчина в 1999 году одолжил женщине 772 тысячи рублей, а должница годами не отдавала деньги. Зато купила квартиру площадью 110 квадратных метров — причем уже после того, как было возбуждено исполнительное производство. С 1999 года долг ее вырос до 4,5 млн рублей, а должница стала банкротом.

Кредитор дошел до Конституционного суда. Потому что это как вообще — мне должны 4,5 млн рублей, при таком долге покупается квартира, но раз она единственная — я не могу получить свои деньги. Почему бы должнице не сменить жилье на менее роскошное, а мне отдать разницу в счет долга. Если она сама не хочет — пусть ее обяжет суд. Но суды во всех инстанциях мужчине отказали — исполнительский иммунитет, извините. Стоимость жилья не имеет значения: единственное — значит, защищено от взыскания.

У Конституционного суда, видимо, на этот раз терпение лопнуло. Он напомнил и про свои разъяснения 2012 года, когда постановил изменить закон для баланса интересов должников и кредиторов. Но почти за 9 лет — заметили главные судьи страны — работы не продвинулись. Это прямо так и назвали — «недопустимым законодательным бездействием», которое стало поводом для новой проверки конституционности статьи 446 ГПК.

Раз закон вы менять не хотите, будем уточнять нормы своими методами — говорят судьи в новом постановлении. И установили критерии, когда исполнительский иммунитет можно снять даже без изменений в ГПК РФ.

На каких условиях снимается иммунитет с единственного жилья

Конкретных норм, как в законопроекте, до сих пор нет. То есть нельзя сказать, что вот эта квартира в два раза больше нормы — поэтому на нее можно наложить взыскание, а вот на эту — нельзя, потому что это двушка для семьи из двух человек.

Пока условия такие:

  1. Абзац 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ больше не является безусловным исполнительским иммунитетом для единственного жилья.
  2. Суды вправе решать, что применение иммунитета, в том числе при банкротстве, не обосновано.
  3. Такое возможно, если отказ от иммунитета не лишит должника и его семью пригодного жилья.
  4. Площадь пригодного жилья должна быть не меньше нормы предоставления на условиях социального найма.
  5. Жилье взамен единственного должно находиться в том же поселении. Но если должник не против, можно переселить его в другое место.
  6. Новое жилье может обеспечить кредитор — в том порядке, что установит суд.
  7. При решении таких вопросов суд будет учитывать рыночную стоимость жилья и величину долга. Взыскание на единственное жилье стоит обращать, если это поможет погасить существенную часть задолженности.
  8. В защите жилья исполнительским иммунитетом также можно отказывать, если были злоупотребления — то есть отчуждалось другое имущество, чтобы купить единственное жилье.

Обязанность уточнить закон все еще сохраняется. Но вряд ли стоит рассчитывать, что это произойдет в ближайшее время.

Как отмена исполнительского иммунитета будет работать на практике

Очевидно, что работать эти разъяснения теперь точно будут. Не для всех должников и не в каждом деле, но теперь суды уже не смогут отфутболить кредиторов со ссылкой на безусловный иммунитет. Придется разбираться в каждой истории с наличием жилья и долга.

В первую очередь переехать в менее комфортное и более дешевое жилье рискуют должники-банкроты при злоупотреблениях. Но поменять единственный дом площадью 300 квадратных метров на двухкомнатную квартиру могут и без банкротства и злоупотреблений. Тут все на усмотрение конкретного суда с учетом условий, описанных в постановлении КС.

Например, должник забыл погасить 500 тысяч рублей долга. Но уже после просрочки купил квартиру за 4 млн рублей. И теперь живет там вместе с женой и ребенком. Площадь единственного жилья — 90 квадратных метров. Норма предоставления в регионе — 18 квадратных метров на человека, то есть семье хватит 54 квадратных метров. Даже если поменять их жилье на квартиру площадью 75 квадратных метров, разницы хватит на полное погашение долга. Суд может отдать трешку в центре кредитору при условии, что тот предоставит должнику трешку в другом районе того же города.

Читайте также:  Постановка на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий

Но если у такого же должника квартира площадью 60 квадратных метров, то хоть это и больше нормы, все равно забрать ее из-за долга будет проблематично — слишком маленькая разница между рыночной ценой и суммой задолженности.

Скорее всего, взыскание будут обращать все-таки не на квартиры, а на роскошную недвижимость — вроде загородных домов с участками или квартир в элитных комплексах, где налицо злоупотребление правами должника. Потому что Конституционный суд хоть и одобрил снятие иммунитета, но сделал акцент на разумности таких мер. Все-таки это должна быть не мера устрашения, а обоснованный способ погасить долг.

Можно ли забрать жилье за долги без предоставления другого

С единственным жильем так можно, только если оно в ипотеке — тогда не поможет даже прописка детей в такой квартире или отсутствие другой жилплощади.

Но если речь о единственном жилье не в ипотеке, то должника не выселят на улицу — КС сказал, что нужно обязательно предоставить что-то взамен.

Как избежать изъятия единственного жилья

Конституционный суд сформулировал общие условия для отмены иммунитета для единственного жилья. Судебная практика в таких делах точно будет меняться в пользу кредиторов. Но многое так и останется на усмотрение судов.

Вот какие аргументы использовать, чтобы не потерять единственную квартиру:

  1. Переезд плохо скажется на условиях жизни семьи: детям сложно добираться до школы, рядом нет поликлиники для пожилого члена семьи.
  2. Разница между рыночной стоимостью и долгом небольшая.
  3. В этом жилье есть доля у членов семьи.
  4. Квартиру купили до оформления кредита, то есть злоупотреблений нет.

Самый надежный вариант — погашать долги вовремя или договариваться с кредиторами, чтобы не доводить дело до суда. Например, для ипотеки есть кредитные каникулы — и это реальный шанс не вносить платежи и избежать взыскания.

Легальный возврат. Почему коллекторы начали взыскивать долги через суд

Еще пару лет назад коллекторы крайне редко подавали в суд на должников, предпочитая дистанционные методы коммуникации: звонки, письма, смс-сообщения. Суд считался затратным и менее эффективным решением. Однако в 2017 году ситуация поменялась — некоторыми компаниями было подано в несколько раз больше исков, чем в прошлом году.

Катализатором роста судебных исков стал закон «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности», который вступил в силу 1 января 2017 года. С этого момента рынок начал жить по новым правилам игры, которые к тому же обращены в сторону должников. Это создает некоторый дисбаланс интересов на рынке.

Еще одним фактором роста популярности судебных тяжб стал процесс эволюции стандартных методов взыскания: soft collection, который подразумевает звонки, сообщения, письма, и field collection — выезды сотрудника компании к физическому лицу. Должники уже привыкли, что им звонят, напоминают, разрабатывают графики платежей. Они научились избегать разговоров, скрываться, стали писать жалобы в вышестоящие инстанции об угрозах. Однако закон установил ограничения на дистанционные контакты с должником, из-за чего этот тип взыскания стал неэффективен.

При помощи суда

Выходом из текущей ситуации стало активное развитие инструмента «судебное взыскание» (legal collection), которое позволило в прошлом году увеличить эффективность работы кредиторов с просроченной задолженностью в 2,5-3 раза по сравнению с привычными методами.

Еще два года назад коллекторы, специализирующиеся на аутсорсинге, работали на стадии soft/field и получали свой процент от взысканный суммы, а в суд шли только с согласия кредитора. Судебное сопровождение шло всегда за отдельную плату в рамках дополнительного договора. То есть коллекторские агентства, говоря простым языком, оказывали услуги юридического бюро, специализирующегося на возврате денежных средств. Однако в прошлом году судебное сопровождение вошло в стандартный пакет услуг. Иными словами, коллекторы по-прежнему работают за процент, однако используют более широкий спектр инструментов воздействия.

Работа коллекторов не ограничивается получением судебного приказа, но и продолжается на стадии исполнения. То есть банк получает систему взыскания «под ключ», ему остается лишь в конце работы перечислить вознаграждение в виде определенного процента от полученной им суммы.

Не все коллекторские агентства и далеко не все банки могут позволить себе содержать штат профессиональных юристов, достаточный для работы с десятками тысяч должников, поэтому этот инструмент на сегодня доступен только крупнейшим компаниям, которые смогли инвестировать средства в развитие именно юридического департамента.

Полоса препятствий

Говоря о минусах и препятствиях взыскания на стадии legal, в первую очередь хочется упомянуть несовершенство судебной системы в современной России. Ни для кого не секрет, что на суды сейчас приходится огромная нагрузка при одновременной нехватке трудовых ресурсов — все это отражается на сроках рассмотрения дела. Так, если в большинстве европейских государств исполнительный документ можно получить за 10-20 дней, то в России этот процесс займет в лучшем случае 30-60 дней в зависимости от загруженности того или иного суда.

Для снижения нагрузки на судебную систему при одновременном росте эффективности необходимо расширять способы и методы внесудебного урегулирования споров. Одним из таких способов может стать массовое использование исполнительной подписи нотариуса взамен судебного приказа. Причем совсем недавно кредиторы получили право вносить это условие в договор с клиентом. Эта практика работает уже не первый год в Европе и зарекомендовала себя довольно успешно.

Активно используя именно этот метод получения решения, можно существенно снизить нагрузку на суды и сократить время рассмотрения дела до трех-пяти дней. Прибегая к элементарной математике, кредитору или его представителю это позволит сэкономить время практически в десять раз.

Интересно отметить, что сейчас сами должники стали просить, чтобы коллекторы подали на них в суд. Порядка 5% сами становятся инициаторами судебного приказа. Зачастую они хотят потянуть время, не верят в серьезность намерений агентства, для некоторых непонятна сама система погашения долга при помощи посредника. Причины разные, однако суть остается одной — должники не против пойти в суд.

В завершение хотелось бы сказать пару слов о текущей судебной практике. При условии, что все документы в порядке, предоставлены суду и соблюдены сроки исковой давности, в 99% случаев суд принимает сторону истца, то есть кредитора или его представителя. Только в 2017 году эффективность сборов на этой стадии увеличилась более чем на треть: в 2016 году legal давал 15% от всех сборов, а в 2017 году доля сборов от судебного взыскания составляла уже 38%. В 2018 году, по нашим прогнозам, доля сборов от судебного взыскания увеличится до 63%.

Читайте также:  Чем отличается лизинг от аренды?

ДДУ и ЖСК: плюсы и минусы

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества

Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным предприятием. Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика, главный из которых — банкротство девелоперской компании, замороженное строительство и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, которые ужесточают требования к застройщику и защищают права дольщика. Рассказываем, как работает долевое строительство сегодня и в чем преимущества такого способа приобретения жилья.

Из этой инструкции вы узнаете:

Что такое долевое строительство.

Что изменилось в законе о долевом строительстве.

Что такое проектное финансирование при долевом строительстве.

Как переход к проектному финансированию защитит права дольщиков.

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве и как использовать Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года — только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф

Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в 2018 году?

Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Девелоперы будут обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов.

Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Как закон защищает права дольщиков?

Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.

Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.

Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Что такое проектное финансирование жилищного строительства?

Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Читайте также:  Можно ли отсудить наследство, если есть завещание

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

А если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года?

В этом случае часть строительных объектов может быть достроена по старым правилам, без использования эскроу-счетов. Это будет зависеть от строительной готовности объекта и доли средств, которые застройщик привлек от граждан. Подробные критерии к таким объектам и застройщикам Минстрой разработает до конца февраля. Дополнительно программа Минстроя предполагает, что застройщики, оставшиеся без проектного финансирования банков, смогут получить деньги, необходимые для завершения строительства, в виде небанковского продукта на возвратной основе.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?

Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года

Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?

В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.

Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф

С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС — это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.

Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании на сайте ЕИСЖС

ДДУ против ЖСК — что лучше?

В последние восемь лет государство борется за оздоровление рынка первичной недвижимости, и главное его оружие — федеральный закон № 214-ФЗ. По нему будущие собственники заключают договоры долевого участия в строительстве (ДДУ). Деньги за квартиру покупатель перечисляет только после регистрации сделки со строительной компанией, что исключает возможность двойных продаж.

При этом на рынке недвижимости по-прежнему остаются застройщики, предпочитающие продавать квартиры по договорам жилищно-кооперативного строительства (ЖСК). По данным компании «МИР недвижимости», в 2016 году до 25% новых жилых комплексов в Петербурге были построены в формате кооператива. Почему ДДУ не является единственным способом покупки квартиры, и чем привлекательна кооперативная форма строительства?

За отсутствие рисков придется платить

В случае с ДДУ изначально дом принадлежит застройщику, который распродает его по кусочкам, по мере возведения. Договор долевого участия оберегает покупателей от мошенничества и долгостроев. С каждым годом в закон № 214-ФЗ добавляют новые поправки, из-за которых застройщики берут на себя ряд обязательств: сдать дом вовремя, платить пени в случае просрочки, отчислять взносы в фонд обманутых дольщиков. Но за выполнение этих требований на самом деле платят покупатели квартир, потому что строительная компания закладывает в стоимость все финансовые риски. Поскольку повысить цену на уже проданную квартиру по договору ДУ нельзя, компании изначально продают жилье дороже реальной стоимости.

Читайте также:  Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

Другое дело — жилищно-строительный кооператив, в котором собственниками дома изначально являются жильцы. Возведением дома руководит правление кооператива, а застройщик выполняет функции подрядчика и может быть заменен. К сожалению, на практике правлением руководит строительная компания, а будущие жильцы практически не имеют голоса. Собственники могут захватить власть в небольших новостройках, где членам кооператива проще договориться. В Петербурге известны два случая, когда члены ЖСК добились банкротства застройщика и сами достроили свои дома.

По ЖСК квартиры дешевле до 40%

Главное преимущество ЖСК перед ДДУ — стоимость квартиры. По оценкам экспертов, кооперативное жилье может быть дешевле на 40% аналогичного по площади долевого. При этом стоимость квартиры в ЖСК может повышаться несколько раз, по мере возведения дома — и пайщикам придется доплачивать. Еще несколько различий между ЖСК и ДДУ:

  • дольщиков защищает закон «О защите прав потребителей», по которому застройщик выплачивает штраф до 50% стоимости квартиры, в случае нарушения договора;
  • взносы по ЖСК не облагаются налогами;
  • продать квартиру по ДДУ можно в любой момент, а для продажи в ЖСК нужно согласие кооператива;
  • рассрочка по ДДУ не превышает период строительства, по ЖСК — дается на любой срок.

ДДУ — для тех, кто не готов ждать

На рынке недвижимости Петербурга есть известные застройщики с хорошей репутацией, работающие только в формате ЖСК. Покупка квартиры путем вступления в кооператив дает возможность существенно сэкономить. Приобретать жилье у новичков рынка по договору ЖСК эксперты не советуют: вполне возможно, что у компании нет разрешения на строительство, не выкуплен участок или не хватает своих средств.

Но даже самый надежный застройщик, продающий недвижимость по договору ЖСК, оставляет за собой право задержать срок сдачи дома. Если такой вариант не для вас — лучше выбрать договор долевого участия в строительстве.

ЖСК и ДДУ: о жилищно-строительной разновидности корпоративного занавеса

Нынешняя осень оказалась богата случаями подключения Верховного суда РФ к проблеме определения места жилищно-строительных кооперативов в системе отношений по поводу долевого строительства. Причем, это подключение состоялось в лице сразу двух коллегий – административной и гражданской.

2 сентября административная Коллегия приняла определение № 44-КА19-6 по одному из споров, связанных с дележом проблемного наследства, оставленного пайщикам нашумевшим в местных кругах пермским ЖСК «Триумф. Квартал 2».

Пайщик оспаривал решение регионального органа власти об отказе во включении его в реестр пострадавших дольщиков на том основании, что член ЖСК дольщиком по закону «Об участии в долевом строительстве…» не является. СКАД Верховного суда не поддержала эту точку зрения, вслед за Обзорами судебной практики от 04.12.2013 г. и от 19.07.2017 г. указав, что договор паенакопления не по форме, но по сути является договором участия в долевом строительстве, а потому пайщик кооператива приравнивается к дольщику и пользуется правами, которые установлены для дольщиков законом об участии в долевом строительстве. В том числе правом на включение в реестр пострадавших дольщиков.

Несколько дней назад администратор этого ресурса Гульнара Исмагилова любезно обратила мое внимание на то, что в борьбу за права пайщиков ЖСК в связи с их участием в долевом строительстве вступила Судебная коллегия по гражданским делам, явив миру определение от 15 октября с.г. № 5-КГ19-186.

В этом деле все было значительно отраднее для пайщика. Жилье он получил, вот только его фактический метраж оказался меньше проектной площади на 5 квадратных метров. Недостача! Добровольно вернуть деньги пайщику в расчете на эту недостачу кооператив отказался.

Свой иск пайщик обратил против кооператива, что совершенно логично, поскольку именно с ним у него был заключен договор паенакопления. Но эту логику ни суд первой инстанции, ни московская городская апелляция не поддержали[1].

Их позиция заключалась в следующем.

Обзор судебной практики по спорам в сфере участия в долевом строительстве жилья от 4 декабря 2013 года указывает, что отношения между пайщиками и ЖСК нормами закона «Об участии в долевом строительстве…» не регулируются. Значит, пайщик по отношению к кооперативу – не дольщик, а кооператив по отношению к пайщику – не застройщик по нормам этого закона, хотя и является застройщиком в широком смысле, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Значит, если закон «Об участии в долевом строительстве…» говорит о том, что деньги на строительство жилья могут привлекаться жилищно-строительными кооперативами, но нормы этого закона на отношения между пайщиками и ЖСК не распространяются, то требование пайщика, основанное на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…», должно быть предъявлено тому, для кого эти нормы обязательны, т.е. настоящему застройщику. Ведь именно он, а не ЖСК, построил дом с квартирой на 5 квадратных метров меньше, чем обещал, и должен нести за это ответственность согласно названному закону.

Представленный в материалах дела договор паенакопления является совершенно «голым» в том смысле, что фактически содержит только условие «ты мне – деньги, я тебе – квартиру, которую построит застройщик N.». Никаких положений из области корпоративного права, как это подобает любому приличному ЖСК, в договоре нет. В общем, по своему содержанию это не договор о вступлении в ЖСК, а договор купли-продажи будущей квартиры, для порядка названный договором паенакопления.

Обстоятельство того, что сами стороны договора паенакопления никоим образом не связывали его заключение с установлением между собой каких-либо корпоративных отношений суд отметил особо, и для полной ясности своего подхода указал, что в рассматриваемом деле ЖСК является не более, чем техническим плательщиком или трансфер-агентом между пайщиком и застройщиком по схеме «передал деньги – передал квартиру».

Таким образом, ЖСК – ненадлежащий ответчик, и свой иск по поводу недостатков квартиры пайщик должен обратить против настоящего застройщика, решил суд первой инстанции и подтвердила московская городская апелляция. Отсутствие каких-либо договорных связей между пайщиком и застройщиком суды не смутило ничуть.

За пределами слов судебных актов осталась подспудно звучащая в них мысль: вы же требуете постоянно, чтобы суды всматривались в суть отношений, а не подходили к ним формально? Пожалуйста. Все, как вы хотите. В этом деле ЖСК – простая прокладка, кооперативное SPV, через которое застройщик собирал деньги на строительство. Подписав договор паенакопления, в котором ни единым словом не прозвучала никакая корпоративная тематика, пайщик продемонстрировал, что участие в ЖСК его не интересовало совершенно. Не было у него никакой воли на это участие. Ему нужна была только квартира того метража, за который он заплатил. Кто должен отвечать за несоответствие этой квартиры проектной документации, и к кому обращать основанное на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…» требование? Явно, что не к кооперативу, который сам ничего не строил. Вот вам и прорыв корпоративного занавеса под названием ЖСК. Прямо, как в европах и америках.

Читайте также:  Подтверждающие документы создания объекта недвижимости

Кассационную жалобу пайщика приняла к своему рассмотрению СКГД Верховного суда.

Она указала, что ЖСК – это потребительская корпорация, отношения в которой регулируются нормами Жилищного кодекса РФ, а не законом «Об участии в долевом строительстве…», что прямо следует все из того же Обзора судебной практики от 4 декабря 2013 года.

Пайщик – не является участником долевого строительства и с застройщиком ни в каких отношениях не состоит, а потому не может иметь к застройщику каких-либо требований. Договор паенакопления, с учетом которого нижестоящими судами были сделаны противоположные выводы, Судебная коллегия в материалах дела не обнаружила вовсе (?!).

Таким образом, мы имеем два принятых с разницей в один месяц определения Верховного суда РФ по одному и тому же предмету и со ссылками на одни и те же нормы права и ранее сделанные в Обзоре судебной практики выводы.

В одном случае невозможность распространения на отношения между ЖСК и пайщиком норм закона «Об участии в долевом строительстве…» не помешала Верховному суду признать пайщика дольщиком в смысле этого закона и обязать публичный орган включить пайщика в реестр пострадавших дольщиков.

При этом, Верховный суд предложил нижестоящим судам при рассмотрении аналогичных споров отойти от формализма и пристальнее всматриваться в содержание возникших между ЖСК и пайщиком отношений по сбору денег на строительство жилья с тем, чтобы увидеть в них регулируемые законом «Об участии в долевом строительстве…» отношения.

В другом случае Верховный суд занял строго противоположную позицию, указав на недопустимость столь вольного обращения с законом об участии в долевом строительстве в ущерб корпоративным нормам Жилищного кодекса.

Но в этом последнем случае ситуация была сильно осложнена тем, что пайщик судился с самим кооперативом по договору, в исполнении которого действительный застройщик никакого участия не принимал, и этот важнейшее обстоятельство дает повод говорить о том, что никакого противоречия между обоими определениями Верховного суда на самом деле нет.

Когда пайщик кооператива отстаивает свои права перед третьими лицами, но не перед ЖСК и уж тем более не перед застройщиком, эти его права могут быть определены с позиции прав дольщиков по договорам участия в долевом строительстве. На каком основании? На том, что пайщик, не являющийся «настоящим дольщиком», тем не менее, участвует в отношениях по поводу привлечения денежных средств для строительства жилья, о чем прямо говорит закон.

Жилищный кодекс регулирует внутрикорпоративные отношения в ЖСК, но ничего не говорит про регулирование отношений между пайщиками как субъектами привлечения денежных средств для создания жилья в будущем на «долевых» началах и третьими лицами, в том числе публичными органами. Значит, и это вполне логично, регулирование таких отношений должно в силу аналогии закона осуществляться в соответствии с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…», в тексте которого жилищно-строительные кооперативы, кстати говоря, упоминаются неоднократно.

С этой точки зрения административная Коллегия Верховного суда РФ права в своем утверждении, что этот закон не является законом только и исключительно про договоры участия в долевом строительстве, но является в широком смысле законом о привлечении средств граждан для финансирования строительства жилья с последующей передачей квартир этим гражданам. Независимо от того, как такие граждане именуются – участниками долевого строительства (дольщиками) или пайщиками ЖСК.

Совершенно иначе ситуация выглядит в том случае, когда речь идет о споре между пайщиком и самим кооперативом.

Имея в виду наличие между ЖСК и пайщиком договора, как его ни называй, паенакопления или вступления в кооператив, ЖСК, даже будучи сугубо бумажной прокладкой между пайщиком и застройщиком, не может противопоставить требованию пайщика возражение о том, что все свои претензии пайщик должен адресовать застройщику, поскольку эти требования основаны на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…», а кооператив застройщиком по этим нормам не является.

Почему? Потому что требования пайщика, даже по поводу качества переданной ему кооперативом квартиры или ее метража, в действительности вовсе не основаны на нормах указанного закона, но являются только аналогичными тем требованиям, которые дольщики могут заявлять застройщикам в силу закона и договоров участия в долевом строительстве.

Наличие такой аналогии, сколь полной они бы ни была, договор паенакопления в договор участия в долевом строительстве не превращает, и нежданно-негаданно застройщика ответственным перед совершенно неизвестным ему пайщиком кооператива не делает.

Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам также совершенно права в своем определении.

Правда, есть нечто, что сильно смущает во всей этой внешне правильной и действительно основанной на законе логике. А именно, фигура кооператива-прокладки для сбора денег с граждан, наличие реального бенефициара этого процесса в лице застройщика и стоящих за ним товарищей, и то обстоятельство, что пайщик заявляет свое требование вовсе не ради того, чтобы просто поскандалить в суде, а ради достижения реального эффекта, выражающегося в возврате уплаченных им денег.

С учетом таких оговорок, безусловно заслуживает внимания подразумевавшаяся в решении суда первой инстанции по делу о недостаче метража позиция, согласно которой иск о недостатках жилья, заявленный пайщиком против кооператива, существование которого не имеет никакой другой цели и смысла, кроме передачи средств от граждан застройщику, может прорывать корпоративный занавес в виде такого ЖСК с тем, чтобы достигнуть настоящего нарушителя обещания построить качественное жилье в обусловленный срок. Причем, такого нарушителя, который, в отличие от кооператива-прокладки, имеет прямую и непосредственную заинтересованность в получении денег пайщиков, в том числе и для оставления их существенной части у себя в качестве прибыли.

Читайте также:  До скольки можно шуметь в будние дни по закону?

Ведь требование недовольного пайщика к ЖСК-пустышке, лишенному всякого намека на реальное корпоративное существование и активную деятельность, фактически обращается против других пайщиков, поскольку никаких иных средств, кроме их взносов на расчетном счете кооператива, против которого будет выставлен исполнительный лист, нет и быть не может.

Исподволь возникает ситуация имущественной ответственности одних пайщиков ЖСК перед другими пайщиками за безобразия застройщика, являющегося очевидным выгодоприобретателем всей схемы привлечения средств граждан через ЖСК-прокладку.

Все риски неисполнительности застройщика переходят не на кооператив, а на его пайщиков.

Причем, наличие ЖСК-прокладки означает создание на стороне застройщика также и нематериальных выгод в виде очевидных организационных удобств.

Насколько проще складывается жизнь застройщика, когда юридически ему противостоит не пара сотен совершенно реальных озлобленных граждан, отдавших свои деньги, часто кредитные, за обещанное жилье, а некий карманный ЖСК.

Вполне вероятно, что именно этот явно неправедный «корпоративно-кооперативный» занавес хотел своим решением прорвать Кунцевский районный суд, и в этом смысле именно его решение, а вовсе не решение Верховного суда могло создать, простите за каламбур, прорывную судебную практику в жилищном строительстве с участием существующих только на бумаге ЖСК.

Коллегия по гражданским делам Верховного суда совсем не затронула в своем определении тему приобретения схалтурившим застройщиком всех выгод от осуществления подобной схемы привлечения денежных средств граждан. Т.е., проявила тот самый формализм, даже, скорее, предельный легализм и буквоедство, избавляться от которого она призывает нижестоящие суды.

«Ситуацию спасет регрессный иск кооператива к застройщику» – может сказать кто-нибудь. Но для заявления такого иска нужно, как минимум, иметь желание его подать. Проявит ли такое желание карманный ЖСК, станет ли он беззаветно и яростно бороться с контролирующим его застройщиком? Не уверен.

К тому же, далеко не факт, что в описанной ситуации у кооператива вообще есть право на подачу против застройщика именно регрессного, а не самостоятельного иска. Наш Гражданский кодекс не знает общего правила о регрессе, но полагает регрессные обязательства ограниченными исчерпывающим перечнем конкретных случаев их возникновения по принципу numerus clausus. Кроме того, формально ответственность ЖСК перед пайщиком не производна от ответственности застройщика перед кооперативом. Но это уже совсем другая история.

Признание договора паенакопления как договором участия в долевом строительстве, т.е. договором купли-продажи будущего имущества, ломает установленную в Жилищном кодексе и ведущую свою историю от Закона Союза ССР «О собственности» максиму, что право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива, полностью уплатившего паевой взнос, в силу закона, а не в силу передачи жилья в собственность от кооператива своему участнику. Для возникновения права собственности на жилье у участника кооператива не требуется совершения кооперативом каких-либо действий по передаче жилья, а от участника кооператива не требуется принять жилье. Никакой договор не нужен, ни квази-ДДУ, ни договор купли-продажи будущей недвижимости.

Более того, совершенно не нужен и лишен какого-либо юридического и практического смысла и сам договор паенакопления или договор участия в жилищно-строительством кооперативе, поскольку ни прием нового лица в члены кооператива, ни уплата им вступительного или паевого взноса не требуют в качестве своего основания заключение какого-либо договора с кооперативом, а условия такого приема или такой уплаты вне зависимости от заключения какого угодно договора должны быть определены уставом, причем, одинаково для всех участников кооператива.

Единственное, чем можно оправдать заключение договор паенакопления – это необходимость демонстрации его сотрудникам налоговой службы, которые искренне считают, что основанием платежа обязательно должен быть или договор, или судебный акт, или решение публичного органа. Объяснить налоговому инспектору то чудо, что платить взносы в кооператив можно и в отсутствие какого-либо договора с кооперативом, невозможно. Он вызовет скорую психиатрическую помощь. И себе, и своему собеседнику.

[1] Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2018 г. по делу № 2-5634/18.

Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-15498/2019.

Особенности и отличия ДДУ и ЖСК

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с ЖСК по 215 ФЗ

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ
Читайте также:  Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом
  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

  • Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
  • Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: