Приобретательная давность на самовольную постройку

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

ВС РФ объяснил, когда дом без документов не самострой

Факт утраты архивных документов на старый дом и отсутствие информации об обстоятельствах его строительства не дают права властям признавать здание самостроем и отказывать в его регистрации. В случае длительного открытого и добросовестного владения недвижимостью владелец приобретает право собственности на имущество, напоминает Верховный суд (ВС) РФ.

Высшая инстанция рассмотрела жалобу жительницы Новосибирска, которая 20 лет прожила в жилом доме, построенном ещё в 1949 году, а когда захотела взять землю под ним в аренду, власти выяснили, что здание является самостроем и не может быть введено в эксплуатацию. Суды позицию чиновников поддержали.

Однако ВС РФ отметил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность и на ее основании требовать регистрации собственности. Аргументом в пользу хозяина дома также следует считать отсутствие претензий со стороны властей и соответствие дома всем необходимым техническим параметрам, указывает суд.

Суды установили, что спорный жилой дом на улице Декабристов был построен ещё в 1949 году, а в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах к нему добавляли пристройки. Владельцами дома, по данным технического учёта и технической инвентаризации, были учтены двое собственников, которые 1 апреля 1977 года продали его матери истицы за 3 тысячи рублей, о чем имеется соответствующая расписка.

Из выписки домовой книги следует, что мать была зарегистрирована по адресу этого дома с апреля 1977 года, а заявительница – с ноября 1996 года. Когда мать истицы умерла, она вступила в наследство.

Летом 2016 года женщина попросила департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска предоставить ей земельный участок под домом на условиях выкупа или аренды. И тогда выяснилось, что никаких документов на дом нет и он, по сути, является самостроем.

Из «Новосибирского городского архива» пришёл ответ, что в имеющихся на хранении документах за 1946–1957 года решение об отводе земельного участка и регистрации домостроения, расположенного на улице Декабристов не обнаружено.

Власти пришли к выводу, что земельный участок под домом не может быть сформирован и предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само жилое здание. Осенью же администрация отказала истице и в вводе дома в эксплуатацию. Тогда она обратилась за защитой своих прав в суд, однако и тот ее не поддержал.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не предоставлен истцу на каком-либо праве, а потому оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Право на самострой

ВС напомнил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку, размер которых определит суд, уточняется в определении.

Приобретательная давность

Немаловажным фактором в подобных делах является приобретательная давность, на анализе которой ВС остановился подробно.

Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность – часть 1 статьи 234 ГК РФ).

При этом действие статьи 234 ГК распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой кодекса, указывает ВС.

Давностное владение является добросовестным и открытым, если гражданин не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, но при этом не скрывал факта нахождения имущества в его владении, отмечает суд со ссылкой на постановления пленума Верховного суда № 10 и Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года.

Читайте также:  Наследство по завещанию и по закону

В решении также указывается, что по смыслу статей 225 и 234 ГК, право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, напоминает суд.

«По смыслу указанных положений закона и разъяснений пленума, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею. Это относится к случаям, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула)», — резюмирует ВС.

Позиция ВС по делу

Согласно материалам дела, истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно в течение почти 40 лет пользовались жилым домом и несли бремя расходов на его содержание.

За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного также не заявлялось.

При этом согласно техническому заключению, жилой дом соответствует противопожарным нормам, его строительные конструкции не представляют опасности для жизни и здоровья людей, жилое помещение отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии.

Между тем эти обстоятельства не были предметом исследования и оценки судебных инстанций полагавших, что они не имеют правового значения для рассмотрения возникшего спора, указывает ВС.

«Однако с этим выводом согласиться нельзя, поскольку само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании надлежащим образом заключенного и зарегистрированного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны.

Иной подход ограничивал бы применение статьи 234 ГК РФ и введение в гражданский оборот недвижимого имущества, возведенного в период действия гражданского законодательства, не предусматривавшего признание права собственности на самовольную постройку, и в отношении которого истекли сроки предъявления требований о сносе», — отмечается в определении.

С учётом этих обстоятельств ВС отменил решение апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение с этой стадии.

«При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона», — отметил ВС РФ.

Комментарий эксперта

Верховный суд рассмотрел спор, когда дело не в самострое вовсе, а в иной житейской ситуации, когда документы на строительство дома не сохранились, как и документы по землеотводу, но владельцы такой недвижимости открыто, непрерывно и добросовестно осуществляют свои права (владеют и пользуются) своим имуществом много лет, включая смену владельца путем наследования и иных форм правопреемства, поясняет Управляющий партнёр «Тарло и партнеры» Алексей Попов.

По его словам, в таком случае признак самостроя имеется только один — отсутствие правоустанавливающего документа.

«Так вот в рассматриваемом споре и аналогичных случаях суд констатировал, что факт утраты архивных документов и неизвестности обстоятельств строительства при условии давности постройки и непрерывности открытого добросовестного владения более 15 лет не может быть основанием для отказа в оформлении права собственности на дом и на земельный участок. Отсутствие претензий со стороны государства по использованию такой недвижимости, требований о сносе такого дома как самостроя суд также выделил как обстоятельства, говорящие в пользу владельца. По совокупности таких обстоятельств, выявленных в данном споре, владельца вообще нельзя обвинять в незаконном строительстве, т.е. относить его дом к самострою, а соответственно, нет и оснований для отказа в оформлении его прав собственности по действующему законодательству и ограничивать другие его права собственника», — подчеркнул Попов.

Конституционный суд расширил понимание добросовестности для приобретательной давности // Поддержав подход Верховного суда

Сегодня Конституционный суд (КС) опубликовал важное постановление № 48-П о приобретательной давности. В нем он фактически подтверждает широкий подход гражданской коллегии Верховного суда (ВС) к добросовестности давностного владельца. По нему добросовестным будет тот, кто получил вещь от собственника на основании договора, однако сам так и не стал собственником (например, потому что переход права не был зарегистрирован). Эта концепция облегчает доказывание добросовестности и, вероятно, позволит чаще применять приобретательную давность. Однако сделано это, не мой взгляд, за счет снижения определенности относительно того, кого именно можно считать добросовестным. И в итоге все может обернуться тем, что суды станут применять приобретательную давность еще более ограничительно, чем сейчас.

Читайте также:  Оформление недвижимости через нотариуса

Обстоятельства дела

В КС обратился Виктор Волков. Он приобрел участок с гаражом. Продавец обладал участком на праве пожизненного наследуемого владения. Письменный договор, судя по всему, не сохранился, так как его существование подтверждается только распиской в получении денег. Переход права зарегистрирован не был.

Суды отказались признавать за Виктором Волковым право собственности в силу приобретательной давности. Главное основание для отказа заключалось в том, что он недобросовестен, так не мог не знать, что не приобрел право собственности на спорный участок. Они сослались на п. 15 постановления Пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов № 10/22, называющий добросовестным того, кто, получая владение, не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Что сказал Конституционный суд

КС признал такой подход чересчур формальным и не отвечающим целям приобретательной давности, которые заключаются в возврате имущества в гражданский оборот. В постановлении КС сделан вывод, что если владелец участка приобрел его по сделке с прежним правообладателем, которая не привела к переходу права, и собственник не проявлял «намерения осуществлять власть» над участком, то «совершение такой сделки… само по себе» не может основанием для признания владельца недобросовестным.

Таков выявленный конституционно-правовой смысл ст. 234 ГК, и применять правила о приобретательной давности (ст. 234 ГК) следует впредь с учетом этого разъяснения.

Как видно, КС сформулировал резолютивную часть достаточно аккуратно. Он ответил на вопрос, можно ли определенные обстоятельства считать основанием для вывода о недобросовестности владельца.

Кажется поэтому, что сфера применения правовой позиции КС достаточно узка. Но было бы заблуждением считать так, ведь чтобы прийти к своему выводу КС пришлось в целом широко интерпретировать добросовестность, опираясь на несколько важных тезисов о задачах приобретательной давности. Разберу их по очереди и прокомментирую.

Приобретательная давность защищает публично-правовые интересы

По мнению КС, приобретательная давность направлена на защиту «не только частных интересов собственника и владельца имущества, но и публично-правовых интересов, как то: достижение правовой определенности, возвращение имущества в гражданский оборот, реализация фискальных целей». В этом она отличается от защиты добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК, которая «направлена на разрешение спора собственника и добросовестного приобретателя» (т.е., видимо, на защиту исключительно (?) частных интересов).

Такое понимание приобретательной давности, судя по всему (КС прямо это не говорит), должно оправдывать ее широкое применение.

Мне этот подход кажется сомнительным. Нельзя сказать, что в ситуации, рассмотренной КС, существовала правовая неопределенность. Напротив, все было достаточно ясно: собственником вещи был муниципалитет. Это же будет справедливым для всех ситуаций, когда известно, кому принадлежит вещь, находящаяся в давностном владении.

Еще сомнительнее тезис о защите с помощью приобретательной давности фискальных интересов. Если известен действующий собственник, то бюджет никак не пострадает, ведь платить налоги должен он. Ну а если этот собственник — публичное образование (как в этом деле), то применение против него приобретательной давности не защищает фискальные интересы, а, напротив, угрожает им!

Остается только мотив возврата имущества в гражданский оборот. Проблема «выпадения» имущества из оборота в России связана с коротким сроком исковой давности. Из-за ее истечения собственник довольно скоро, до истечения срока приобретательной давности, утрачивает возможность вернуть вещь. Но в таком случае есть два выхода: увеличить срок исковой давности или позволить владельцу стать собственником. КС выбрал второй вариант. Остается неясным, почему он является более верным с точки зрения Конституции и защиты публичных интересов.

В общем, объяснить широкое применение приобретательной давности публичными интересами довольно сложно, если истинный собственник имущества известен.

Добросовестность при давностном владении шире, чем добросовестность при виндикации

Это различие КС объясняет двумя соображениями. Первое связано как раз с тем, что приобретательная давность защищает публичные интересы, а виндикация — только частные (что само по себе сомнительно, но не буду здесь на этом останавливаться). Второе соображение связано с элементом срока. Статья 302 ГК говорит о защите добросовестного приобретателя. Здесь, по определению, добросовестность должна устанавливаться в момент приобретения. Давностное владение — это длящееся состояние, при котором собственник пассивен, а потому к добросовестности следует подходить более гибко.

Читайте также:  Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением: отличия

Отсюда следует, что добросовестность может пониматься не только как незнание об отсутствии права у отчуждателя, что следует из ст. 302 ГК, но и как поведение владельца в течение давностного срока.

Опасность этого тезиса я вижу в том, что он позволяет заменить достаточно определенное понятие добросовестности менее определенным, при этом нарушая содержательную связь между двумя нормами закона (ст. 302 и 234 ГК). Более того, этот тезис создает риск ограничительного применения правил о приобретательной давности.

Остановлюсь на этих вопросах чуть подробнее.

Почему выявление добросовестности через поведение владельца мне кажется неопределенным? Ответ достаточно прост: потому что нет ясных критериев такого поведения. Сам КС не пытается их толком сформулировать (об этом чуть ниже). По сути, в резолютивной части он дает только отрицательный ответ, говоря, какие обстоятельства не свидетельствуют о недобросовестности. Отрицательные характеристики не могут определять понятие. В итоге получится, что каждый будет понимать добросовестность по-своему. Владельцы будут идти в суд, надеясь, что получат право собственности по давности владения. Судьи будут руководствоваться какими-то своими критериями. Споры будут продолжаться до бесконечности, и, похоже, Верховному и Конституционному судам придется еще не раз отвечать на обращения истцов, которым отказали в применении ст. 234 ГК. По сути, этим разъяснением КС как раз подорвал ту ценность, о которой он не раз говорил в постановлении, — правовую определенность.

Почему позиция КС может вопреки ожиданиям сузить сферу применения приобретательной давности? Все дело в том, что она покоится на одной достаточно опасной посылке: для определения добросовестности можно учитывать поведение владельца после того, как он получил контроль над вещью. Истории права известны случаи, когда применялся такой подход. Делалось это для того, чтобы признать недобросовестным владельца, который при получении владения был добросовестным, так как не знал, что не стал собственником, но узнал об этом впоследствии. «Последующая недобросовестность имеет значение» — так кратко формулировался этот принцип.

Этой проблемы позволял избежать подход, заложенный в Постановлении № 10/22, приравнивающий добросовестность для защиты от виндикации и добросовестность для приобретательной давности. Таким образом, он гарантировал, что требование добросовестности не будет применяться слишком широко, и при этом не нарушал связь между ст. 302 и 234 ГК.

(Кстати, в постановлении КС встречается фраза «требование о добросовестном заблуждении [владельца о наличии у него права собственности. — Прим. мое] в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот». Здесь можно отметить, что такого требования в Постановлении № 10/22 нет: оно говорит о заблуждении лишь в момент приобретения. Последующая недобросовестность не имеет значения. Поэтому опасения КС в этом отношении напрасны.)

Добросовестность для приобретательной давности — это забота об имуществе и ненарушение прав иных лиц

В резолютивной части постановления КС говорит лишь о фактах, которые не могут быть основанием для вывода о недобросовестности. Это опасный подход, так как он не дает положительных ориентиров для практики. Судам говорят: если владелец знает о том, что не стал собственником по сделке, то это не повод считать его недобросовестным. Означает ли это, что его можно считать добросовестным? Тоже нет! Так кого считать в таком случае добросовестным? Некоторые подсказки можно найти в мотивировочной части постановления КС.

КС с одобрением ссылается на ряд определений гражданской коллегии ВС, в которых добросовестными признаются владельцы, длительное время обладающие вещью, заботящиеся о ней, несущие на нее расходы и не нарушающие при этом ничьих прав. Видимо, они должны наполнять новую добросовестность некоторым содержанием, очерчивая ее границы. Присмотримся к этим критериям внимательнее.

Имеет ли значение длительность обладания вещью? Если да, то добросовестным владелец становится не сразу, а через некоторое (длительное!) время. Тогда и срок давностного владения начинает течь не сразу, а только после истечения этого времени. Только непонятно, после какого. Такая интерпретация слишком неопределенна и потому не может быть принята. Поэтому остается признать, что под «длительным владением» КС понимает просто истечение срока давностного владения.

Важна ли забота о вещи? Очевидно, да. Но совсем не очевидно, что под ней понимать. Кто-то скажет, что это постоянный ремонт, улучшение имущества. Кто-то — просто проживание в нем и «тушение пожара» по мере необходимости (протекла крыша — отремонтируй). Ну и мало кто согласится с тем, что простое проживание в доме должно признаваться заботой о нем. Предугадать вывод судов сложно. Мы оказываемся в ситуации неопределенности. И совсем непонятно, почему мы будем «наказывать» непризнанием права собственности того, кто живет в доме, не проявляя заботы о нем. Он явно заинтересован в использовании имущества больше, чем собственник! Нет ли здесь нарушения публичных интересов, о которых должна заботиться приобретательная давность?

Читайте также:  Как правильно купить загородный дом для жилья?

Но главное — а не стоит ли применить этот критерий заботы и к тем добросовестным владельцам, которые не знали, что собственниками не являются, т.е. к тем, кто был субъективно добросовестным при получении имущества? Уверен, что многие судьи не устоят перед таким соблазном, особенно если речь будет идти о публичной собственности. Вполне вероятно, что забота будет интерпретирована ими как существенные вложения в имущество и, таким образом, публичная собственность будет защищена от перехода в частные руки.

Остается последний, отрицательный, критерий — отсутствие нарушения чужих прав. Он в постановлении проиллюстрирован обстоятельствами из дела заявителя. Муниципальное образование не зарегистрировало свое право собственности, уклонилось от участия в деле, не заявляло иска о признании права собственности. «Исходя из этого владение [Виктором Волковым] земельным участком не может рассматриваться как нарушающее права муниципального образования», — резюмирует КС.

Я вижу две проблемы в таком рассуждении.

Во-первых, оно сужает понимание неправомерных действий. Вполне естественным мне кажется считать неправомерным любое использование чужого имущества без согласия его собственника. С точки зрения КС, это не так. Мои действия не будут нарушать право собственника, если он в течение какого-то времени не протестует против них. В течение какого времени — это неясно. Возможно, в течение срока исковой давности? Но как тогда быть, если собственник заявил иск, а ответчик на исковую давность не ссылается? Может ли суд отказать в иске, посчитав, что ответчик не нарушал право собственника, потому что последний долго не проявлял интереса к имуществу? Нет нарушения права, нет и права на иск! А как быть с негаторным иском, для которого нет исковой давности?

Во-вторых, получается, вывод о добросовестности давностного владельца будет зависеть не только от его действий, но и от действий собственника недвижимости. Ведь если собственник проявляет какой-то интерес к своему имуществу, например зарегистрировал право на него по истечении исковой давности, то владелец будет нарушать его право, а потому не должен считаться добросовестным. Учет поведения собственника после утраты им владения, на мой взгляд, противоречит самой идее приобретательной давности как способа приобретения права собственности, основанного на факте длительного владения, т.е. на действиях приобретателя.

Как можно было бы поступить Конституционному суду

Вместо расширения понятия добросовестности КС мог сделать то, с чем согласилось бы большинство комментаторов: признать ст. 234 ГК неконституционной в той мере, в которой она не позволяет стать собственником недобросовестному владельцу, каковым и был Виктор Волков. Такая позиция КС вынудила бы внести, наконец, в эту статью поправки, допускающие недобросовестное давностное владение. Этим бы КС сослужил бОльшую службу правовой определенности, о ценности которой он несколько раз высказывался в постановлении.

Еще один вариант предлагал Константин Скловский в своей статье: дать такому владельцу по сделке иск о признании за ним права, конвалидирующий недостатки формы сделки. Об этом он писал в своей статье, размещенной на Закон.ру.

Какие тезисы из мотивировочной части постановления надо поддержать

Этот пункт очень важен, так как тезисы могут ускользнуть от внимания судов. Поэтому считаю необходимым их выделить.

1. Если собственнику отказали в иске по ст. 302 ГК, то добросовестный приобретатель становится собственником. Причем, неважно, идет ли речь о недвижимом или движимом имуществе. Эта позиция уже есть в Постановлении № 10/22, но важно, что она прозвучала и от КС.

2. Презумпция государственной собственности на землю не означает недобросовестности всех владельцев публичных участков. КС обосновывает эту идею через равенство публичных и частных субъектов гражданского права. Если мы допускаем приобретение по давности участков, от которых фактически отказался частный собственник, то так же следует поступать и в отношении участков, принадлежащих публичным образованиям.

Актуально ли постановление Конституционного суда сейчас

КС высказал свою позицию в отношении приобретательной давности, которая истекла до начала этого года. Он подчеркивает в постановлении, что законодательство не содержит определения добросовестности для приобретательной давности. В этом году такое определение появилось в п. 6 ст. 8.1 ГК:

«Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него».

Читайте также:  Кому достанется неприватизированная квартира после смерти собственника?

В связи с этим между Романом Бевзенко и Андреем Рыбаловым уже возник спор о том, применима ли новая позиция КС к давностному владению, которое продолжается после начала 2020 года? Андрей Рыбалов считает, что п. 6 ст. 8.1 ГК говорит только о частной ситуации и не исключает иное понимание добросовестности в других случаях (см. здесь).

Соглашусь с тем, что такое толкование возможно. Другой вопрос, является ли оно правильным? По уже изложенным причинам я в этом сомневаюсь. Думаю, что вернее было бы признать остальных владельцев недобросовестными и дать им возможность стать собственниками в силу приобретательной давности.

Павильон без паспорта

Наша история началась в судах Краснодарского края, а завершилась в столице, в Верховном суде. А учитывая, что самовольных строений разного размера и назначения у нас в стране достаточно, подобное разъяснение судей высшей квалификации может оказаться очень полезным немалому числу граждан.

История началась давно – в конце 90-х годов. Тогда местная администрация сдала в аренду участок земли для использования под торговый павильон. Но была важная оговорка – павильон должен был быть не капитальным строением. С годами арендаторы менялись, пока очередной арендатор не решил, что хочет-таки иметь капитальное строение. Он построил железобетонный фундамент, возвел кирпичные стены и отправился в суд, чтобы признать за собой право собственности на объект. Краевой суд не увидел в этом ничего противозаконного и требование удовлетворил. А вот Верховный суд с таким решением не согласился и заявил, что надо учитывать волю собственника.

А теперь подробности спора. Администрация в 1996 году сдала некой местной фирме участок на пять лет. В документах было сказано: “Для установки и эксплуатации торгового павильона”. Палатку построили, а аренду продлили.

В 2003 году земля досталась некоему гражданину в аренду от администрации на три года “для размещения торгового павильона из облегченных конструкций”. Но гражданин реконструировал объект: сделал фундамент из железобетонной плиты и поставил кирпичные стены. Новый арендатор в итоге пришел к выводу, что его, теперь уже капитальный, павильон стал недвижимостью. А раз так, то он попросил через суд признать на это строение право собственности.

Сначала эту просьбу рассматривал Прикубанский районный суд Краснодара. Суд отказал гражданину в удовлетворении иска. В своем решении районный суд указал, что земельный участок предоставлен истцу на три года для “временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций”. Никакой положенной в таких случаях разрешительной документации на капитальное строительство у истца нет. Да и собственником земельного участка он не является.

По мнению суда, это капитальное строение – это самая настоящая самовольная постройка, возведенная без соответствующего разрешения. В итоге райсуд в своем решении записал, что гражданин нарушил законные права и интересы собственника земельного участка – муниципального образования Краснодара.

Обиженный хозяин павильона пошел оспаривать решение. И это у него получилось. Краснодарский краевой суд отменил вынесенное решение и принял новое решение. А именно – удовлетворил исковые требования. В своем решении краевой суд заявил дословно следующее: на основании договора купли-продажи торгового павильона истец стал его собственником, произвел реконструкцию, после которой павильон стал обладать “признаками недвижимости”.

Таким образом, по мнению апелляции, за гражданином вполне можно признать право собственности на павильон как на вновь созданную вещь. И сослался на статьи 218-219 Гражданского кодекса РФ.

Таким решением уже возмутилась администрация муниципального образования города Краснодара. И она обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Там жалобы рассмотрели и заявили, что лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться. Верховный суд напомнил коллегам про другую статью Гражданского кодекса, которая больше подходит для этого случая, – статья 222.

А в этой статье сказано, что если участок берется в аренду для возведения временных строений либо легко возводимых конструкций, то нет оснований признать право собственности на “фактически возведенное строение капитального типа”. Заключая договор аренды, собственник должен определенно выразить свою волю для возведения строений конкретного типа.

По мнению Верховного суда РФ, при рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет воля собственника земельного участка. Наш герой получил землю в аренду для временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций. Без права капитального строительства и без соответствующего разрешенного использования. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество признается только в том случае, если соблюдены все нормы законов при его создании. Следовательно, о самовольной постройке речь уже не идет. Поэтому Верховный суд РФ отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Читайте также:  Отличия долевой и совместной собственности в РФ

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Читайте также:  Условия получения сведений из Единого реестра недвижимости

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно. Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи.

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Читайте также:  Архивы Экспертизы - О недвижке.ру

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости.

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
  • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
  • документ, подтверждающий права на недвижимость;
  • документы из БТИ;
  • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Оценка стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Стоимость проведения оценки недвижимости объекта в Москве

Оценка стоимости жилой недвижимости

  1. Оценка квартиры

Оценка рыночной стоимости квартиры является одним из самых распространенных видов оценки недвижимости. Такая оценка требует соблюдения определенного порядка действий при проведении исследования и необходимого пакета документов, который потребуется оценщику для выполнения поставленной задачи.

Определение рыночной стоимости комнаты или доли в квартире, является более сложной и менее распространенной задачей по сравнению с оценкой всей квартиры целиком. Такая оценка требует от оценщика применения дополнительных корректировочных коэффициентов при уточнении предложений на рынке.

При оценке стоимости загородного дома необходимо учесть большое количество факторов, которые могут оказывать существенное влияние на цену. Этот вид оценки недвижимости является более кропотливым, так как при проведении исследований аналогов требует подбора равнозначных земельных участков и аналогичных строений расположенных на них.

Оценка коттеджа или таунхауса

Исследования, которые необходимо провести для оценки рыночной стоимости таунхауса несколько отличаются от тех, которые осуществляются при оценке загородного дома. Эти особенности обязательно должны быть учтены специалистом при определении стоимости данного объекта недвижимости.

Читайте также:  Что такое выписка из ЕГРП и для чего она нужна?

Оценка дачи, дачного участка

Оценка дачи или дачного участка проводится в несколько этапов. Так, в первую очередь, для оценки дачи потребуется определить рыночную стоимость земли, на которой располагается строение или иные улучшения. После чего производится оценка стоимости самих улучшений, которые находятся на нем.

Оценка парковочного места или гаража получило большее распространение для решения имущественных вопросов. Так оценку стояночного машино-места часто заказывают при разделе имущества или вступлении в права наследования. При этом на стоимость такого объекта недвижимости влияет наличие охраны, отопления, места расположения в гаражном комплексе и пр.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости

  1. Оценка офисного помещения, здания

Так как оценка офисных помещений один из наиболее распространенных видов оценки коммерческой недвижимости, обладающий своими тонкостями и нюансами, при проведении оценки офиса, или офисного здания в целом необходимо в первую очередь определиться для каких целей проводится оценка рыночной стоимости данного объекта.

Оценка магазина, помещения торгового комплекса

На стоимость здания торгового центра или его отдельных встроенных помещений оказывает существенное влияние расположение относительно транспортных магистралей и транспортных узлов, оно влияет на проходимость и заполнение магазина. Комплекс внутренних и внешних характеристик определяет ликвидность торговой недвижимости, что в конечном итоге определяет его рыночную стоимость.

Оценка помещений слада и складской недвижимости

При определении рыночной стоимости складских помещений необходимо учитывать территориальное расположение объекта оценки с точки зрения транспортной доступность и удобства маневрирования и подъездных путей для грузовых автомобилей. Также важны габариты и состояние складских помещений, и качество специализированного оборудования.

Оценка недвижимости для производства

Оценка производственных зданий как самостоятельной единицы не получила такого широкого распространения. Чаще, при подобных исследованиях требуется оценка всего производственного имущественного комплекса, поскольку данный анализ учитывает не столько стоимость элементов объекта недвижимости, сколько производственный комплекс в целом.

Оценка зданий, строений и сооружений

Как правило, исследование рыночной стоимости зданий, строений, а также иных специализированных сооружений имущественного комплекса, производится для внесения в уставный капитал предприятия. Также подобная оценка таких объектов недвижимости производится для целей купли-продажи, либо для привлечения дополнительного инвестирования в виде займов или кредитов.

Оценка арендной ставки необходима для того, чтобы обладать оперативной информацией, при принятии решения о назначении стоимости аренды. Адекватность и точность проведенных исследований во многом определяет рентабельность бизнеса данного направления, поскольку позволяет получать доходы в текущем уровне цен, не допуская потерь из-за необоснованной стоимости аренды.

Оценка рыночной стоимости земли, земельных участков

  1. Оценка земель населенных пунктов

При проведении оценки участков земли населенных пунктов необходимо построение статистической модели. При построении данной модели необходим сбор и учет достаточного объема необходимых данных рынка, характеризующих ценообразующие факторы, которые описывают данный участок городской земли.

Оценка земель промышленности

Определение точной стоимости земельных участков промышленного назначения задача очень непростая. Требование к значению допустимой погрешности, крайне высоки, поскольку в масштабах участка, оцениваемой земли предприятия, даже незначительная неточность может существенно исказить величину его рыночной стоимости.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

При оценке земли сельхоз назначения, важными факторами, влияющими на его рыночную стоимость, помимо его территориально-географического расположения, будут такие важные параметры как удаленность земельного участка от складских помещений и мест хранения, а также наличие объектов, предназначенных для переработки продукции.

Смотрите также

Порядок действий при затоплении квартиры – Подробно

На что обратить внимание при протечке воды в квартиру

Инструкция по оценке ущерба от залива квартиры

Возмещение ущерба от залива квартиры

Страхование квартиры от затопления

Оценка рыночной стоимости квартиры

Оценка жилой недвижимости

При продаже квартиры или дома, а также в других случаях, например, при оформлении ипотечного кредита, необходимо знать точную стоимость объекта жилой недвижимости.

Самый распространённый вид стоимости при проведении операций с недвижимостью – рыночная стоимость. Она является итогом выполненных расчетов для оценки стоимости объектов жилой недвижимости. Поэтому перед сделкой купли-продажи или составлением кредитного договора для определения рыночной стоимости обращаются к независимому оценщику, который состоит в СРО оценщиков и имеет квалификационный аттестат. Важно, чтобы специалистом была застрахована профессиональная ответственность. Так, вы будете уверены, что он полностью отвечает за результаты своей работы.

УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!

Мы бесплатно подскажем как правильно действовать в вашей ситуации.
Звоните нам +7 (495) 269 02 90 ежедневно с 9:00 до 19:00 МСК

От чего зависит стоимость объекта?

При оценке стоимости объектов жилой недвижимости независимый оценщик выявляет и анализирует десятки ценообразующих факторов, в их числе:

  • Ситуация на рынке в городе и регионе: падение или рост спроса на квартиры, загородные дома; платежеспособность населения и др.
  • Особенности расположения:
    • населенный пункт;
    • район в населенном пункте,
    • уровень развитости инфраструктуры,
    • наличие рядом парков, промышленных предприятий,
    • близость метро и остановок общественного транспорта и др.
  • Характеристики самого объекта:
    • общая площадь и количество комнат;
    • этажность дома;
    • состояние коммуникаций;
    • материал стен, время строительства и др. Так, для квартир на первом или последнем этаже, для угловых или торцевых квартира корректировка может составлять до 10% стоимости.
  • Планировка, наличие и особенности ремонта.
Читайте также:  Можно ли отсудить наследство, если есть завещание

Эти и другие факторы независимые оценщики тщательно анализируют, чтобы определить соответствующую рыночную стоимость недвижимого имущества. Во время оценки учитывается текущее состояние объекта. Перед проведением расчетов сотрудник компании обязательно выезжает на объекта для фотофиксации квартиры, дома.

Когда необходима независимая оценка жилой недвижимости?

Услуга независимого оценщика может понадобиться на любом этапе владения и распоряжения недвижимостью:

  • При совершении сделок купли-продажи. Стороны сделки заинтересованы в том, что купить/продать объект по объективной стоимости. Порой они думают, что можно обойтись без независимой оценки и «подсмотреть» цены в похожих объявлениях. Это в корне неправильный подход: так можно узнать только примерную стоимость. Независимый оценщик же учитывает индивидуальные особенности конкретной квартиры или дома.
  • Оспаривание кадастровой стоимости и оптимизация налогообложения. Налог на имущество рассчитывается на основе кадастровой стоимости, а она в 80 % случаев завышена. Собственникам перед оспариванием итогов кадастровой оценки необходимо провести независимую оценку и получить отчет об оценке.
  • Получение кредита под залог недвижимости или оформление ипотеки. Жилая недвижимость – достаточно ликвидный актив, поэтому распространена практика выдачи банками кредитов под залог квартиры или дома. По закону, в частности, по ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», независимая оценка – обязательный этап, который должен предшествовать составлению и заключению кредитного (ипотечного) договора.
  • При вступлении в наследственные права. По результатам оценки жилой недвижимости нотариус рассчитывает величину государственной пошлины.
  • Наступление страхового случая, страхование имущества. Независимая оценка жилой недвижимости для целей страхования необходима, чтобы на основе рассчитанной цены был определен размер страховых взносов, а в будущем – размер компенсации при наступлении страхового случая: пожара, залива, кражи, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц. Если собственник не уверен, что страховая не снизит намеренно стоимость имущества, то ему стоит обратиться в оценочную компанию и прийти к страховому агенту уже с готовым отчетом об оценке.
  • Разрешение имущественных споров (например, при разводе супругов). Как, правило, споры рассматриваются в суде. Составленный оценщиками отчет об оценке, а также судебное экспертное заключение – основные документы, которые будут приняты во внимание судебным органом.
  • Внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал. По закону, перед внесением неденежного вклада необходимо провести независимую оценку. Касается это тех активов, стоимость которых превышает 20 000 рублей.

Независимая оценка объектов жилой недвижимости, кроме перечисленных ситуаций, необходима при постановке на баланс предприятия, переоценке и других «бухгалтерских» целей, если недвижимость находится в собственности юридического лица.

Отчет об оценке

По итогам проведения оценки составляется официальный документ, который в законе называется «отчет об оценке». Он составляется строго по ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» («главному» нормативному акту в этой сфере) и ФСО (федеральным стандартам оценки).

В документе должна содержаться следующая информация:

  • Дата составления и № документа.
  • Задание на оценку, сформулированное в соответствии с ФСО.
  • Стандарты оценки, которые применялись.
  • Информация о заказчике и исполнителе-независимом оценщике (ФИО, место нахождения, информация о членстве в СРО).
  • Информация о других лицах, если они были привлечены к оценке.
  • Основные выводы и факты. Это обширный раздел, в котором оценщик отражает сведения об основаниях и целях оценочной процедуры, ее результатах, примененных методах, ограничениях применения итоговой рыночной стоимости и др.
  • Описание объекта жилой недвижимости, перечень документов, в которых специалист брал сведения и количественных и качественных характеристиках, влияющих на стоимость.
  • Описание процесса оценки, которое позволяет уловить логику определения стоимости, показывает корректность применения сравнительного, доходного, затратного подходов или отказ от использования любого из них, доказывает обоснованность полученной рыночной стоимости.
  • Результаты анализа ситуации на рынке жилой недвижимости, ценообразующих факторов.

Кроме перечисленных, в отчете могут содержаться пункты, которые отражают результаты дополнительных исследований. В приложении документа содержатся копии документов, использованные оценщиком при выполнении заказа.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: