Полнородные и неполнородные братья и сестры – это

Понятие полнородных и неполнородных братьев и сестер, очередность наследования единокровных и сводных родственников

Большинство людей, употребляя фразу «сводные брат и сестра», не понимают юридическое значение этого словосочетания. Наиболее часто его используют для обозначения отношений между детьми с частичным кровным родством. Это абсолютно не правильно.

Термин «сводный» может применяться, когда между братьями и сестрами нет какого-либо родства. В остальных случаях корректнее употреблять термин «неполнородные братья и сестры».

Понятие полнородных и неполнородных братьев и сестер

Когда родители расходятся и создают новую семью, у ребенка могут появиться сводные братья и сестры. Сводные отношения не основываются на кровных связях. Т.е. если у мужа и жены уже есть дети от предыдущих браков, то между собой они являются сводными. Они не считаются родственниками.

Другой случай — полнородные братья или сестры, поскольку у них общие мать и отец. Если общим является только один из родителей, то детей называют неполнородными братьями или сестрами. Независимо от того, кто из родителей общий, эти дети считаются родственниками. Неполнородных детей можно разделить на 2 группы:

  1. единоутробные, имеющие единую мать;
  2. единокровные, имеющие единого отца.

Единоутробные и единокровные сводные братья и сестры

При определении наследственных прав в случае присутствия единокровных и единоутробных, а также сводных братьев и сестер руководствуются гражданским законодательством. Наследственные права обозначаются следующим образом:

  1. единокровные братья (сестры) имеют право наследования при отсутствии полнородных (родных) детей;
  2. полнородная сестра или брат исключают права единокровных;
  3. единоутробные и единокровные братья и сестры имеют одинаковые права;
  4. единоутробные дети обретают права на наследство раньше, чем двоюродные кровные братья и сестры.

Однако на практике существует множество нюансов при вступлении в наследство разных категорий братьев и сестер. Судебные разбирательства могут вестись годами. Жизненные обстоятельства в разных семьях делают процесс принятия наследства практически уникальным.

Например, гражданин Сидоров вступает в наследство по завещанию родного отца. Он является единственным наследником, но в последний момент он вспоминает о своем единоутробном брате (родным по матери), который живет очень бедно, и решает поделиться с ним наследством. Выяснилось, что разделить имущество невозможно, можно лишь написать отказ от него, но отказ пишется в пользу полноправных наследников по очередности, а неполнородный брат в этой очереди не фигурирует, так как не является наследодателю родственником.

Право и очередность наследования братьев и сестер

В первую очередь входят ближайшие родственники – дети, родители и супруги. Сюда же входят дети, рожденные вне брака, при условии, что завещатель признал себя отцом такого ребенка. Полнородные и неполнородные братья (сестры), бабушки и дедушки, независимо от линии родства (материнской или отцовской), относятся ко второй очереди наследования.

Вступить в наследство необходимо в 6-месячный срок со дня смерти наследодателя. Право наследования каждой последующей очереди наступает, когда наследники предыдущей очереди не могут реализовать свои права. На практике это происходит по нескольким причинам:

  • родственников по предыдущей очереди нет;
  • у наследников первой очереди нет прав на наследование;
  • лишение наследства;
  • добровольный отказ от права наследования;
  • иные причины, предусмотренные законодательством.

Распределение имущества между наследниками одной степени родства происходит в равных долях. Если один из наследников умер до открытия наследства, то его часть переходит к его наследополучателям и распределяется между ними также в равных частях.

наследование 24

бесплатные консультации по наследованию

Родственники в очереди за наследством

Вопрос получения наследства, рано или поздно, затрагивает всех. И тогда людям приходится сталкиваться с юридическими тонкостями законодательства о наследовании. Одним из основных вопросов, поднимаемых в ходе процедуры, является установление категории родства, определяющей права на получение наследства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Ветви одного дерева

Когда мужчина и женщина вступают в брак, между ними возникают отношения, которые распространяются и на их родственников. Подобные взаимоотношения называются свойством и в случае распада брака, прекращаются.

Повторный брак порождает новый свойские отношения, участниками которых становятся дети от первого супружества. Такие дети называются сводными или неполнородными. Законодательство подразделят детей, проживающих в одной семье на несколько категорий.

Какого наследника можно признать недостойным и что для этого нужно, узнаете из этой статьи.

Сестра – это представительница женского пола, обладающая аналогичными правами. Близнецы и двойняшки тоже считаются полнородными. Неполнородными признают детей, у которых из родителей только один общий.

Кто такие неполнородные братья и сестры? Фото:ppt-online.org

В соответствии с этим, они называются единоутробными (если у детей общая мать) или единокровными (если общий отец). Когда в семье, где есть неполнородные дети, появляется совместный ребенок, он будет отнесен к категории неполнородных по отношению к остальным.

Право наследования

В ситуации получения наследства взаимоотношения между наследниками, степень их родства с ушедшим членом семьи играют важную роль, позволяя им претендовать на определенную часть.

Все взаимоотношения в обязательном порядке подкрепляются законодательно и оформляются через юридические службы, в том числе законный брак или усыновление детей. А только после наступления ситуации наследования нотариус начинает разбираться в хитросплетении родственных отношений и праве каждого члена семьи выступать в роли наследника.

На территории Российской Федерации условия получения наследства регулируются Гражданским кодексом, в котором описаны основные юридические тонкости процедуры наследования, а также условия, при которых оно наступает.

Читайте также:  После смерти мужа, кто является наследником первой очереди?

Кто является близкой родней по закону, подробности тут.

Прежде чем определить лица, обладающие правом получить наследство, нотариусу придется разобраться в семейно-родственных началах. Чтобы обладать правом на наследство гражданин должен предоставить доказательства, соответствующие одному из условий:

  • Наличие биологического родства с наследодателем в соответствии с Семейным кодексом;
  • Факт усыновления наследодателя;
  • Усыновление ребенка наследодателя;
  • Регистрация брака с лицом, оставившим имущество;
  • Факт наличия свойства согласно законодательству;
  • Положение получателя в качестве иждивенца в соответствии с некоторыми условиями.

Как происходит очередность наследования по закону, смотрите в этом видео:

Принцип очередности

Для большей упорядоченности процедуры передачи наследств законодательством установлена очередность наследования, выделяется восемь очередей, из которых каждая последующая идет согласно убыванию степени родства.

    Первая очередь включает наиболее близких родственников: родителей, детей и супругов. При этом дети, рожденные не в зарегистрированном браке, но признанные в дальнейшем, тоже относятся к этой очереди.

Если рассматривать отдельно категорию сестер и братьев полнородных и неполнородных, то первые выступают наследниками друг друга, числящимися в первой очереди, в то время как вторые наследуют в качестве участников второй очереди.

Относительно единокровных и единоутробных сестер и братьев законодательство не устанавливает разницы.

Правила передачи очередности

Стоит отметить, что право наследования каждой следующей очереди наступает, когда предыдущая не способна реализовать свое право, это может быть связано с:

  • Отсутствием родственников предыдущей стадии;
  • Отсутствием у них прав на наследование;
  • Отстранение их от процедуры наследования;
  • Лишение наследства либо отказ от него.

Какие нужны документы для получения наследства, читайте здесь.

Любой из наследующих имеет право отказаться от своей доли, тогда она будет распределена между оставшимися родственниками или, если таковых нет, членами следующей очереди.

Вмешательство наследодателя

Еще одним важным моментом в схеме наследования служит завещание, согласно которому принцип распределения имущества может значительно измениться. Однако, родственники имеют возможность оспорить завещание и, если им это удастся, получить причитающуюся им по закону часть имущества.

Очередность наследования по закону. Фото:myshared.ru

Вступление в права наследования оформляется по прохождении полугода после смерти наследодателя, в этот период все заинтересованные лица должны оформить соответствующую документацию, чтобы доказать свое право на наследование.

Однако брат может оспорить завещание в судебном порядке, результат этого разбирательства зависит от многих факторов, определяемых в каждом конкретном случае индивидуально. Не смотря на упорядоченность законодательных условий, каждый случай наследования индивидуален и может отличаться от других.

В большинстве ситуаций процедура не представляет сложностей для юристов, однако встречаются и такие случаи, запутанность которых решается несколько месяцев, а то и лет, при серьезном вмешательстве суда. Поэтому оформление завещания при наличии значительных доходов позволяет серьезно сэкономить время и деньги будущих наследников.

Единокровные братья и сестры, понятие полнородных и неполнородных родственников

  • 1 Полезные ссылки по теме “Близкие родственники – и родственные связи”
    • 1.1 Супруги
    • 1.2 Родители супругов
    • 1.3 До брака
    • 1.4 Свадьба и брак
    • 1.5 Вне брака
    • 1.6 Религиозные связи
  • 2 Понятие полнородных и неполнородных братьев и сестер
  • 3 Кровное родство
  • 4 Полезные ссылки по теме “Близкие родственники – и родственные связи”
  • 5 Право и очередность наследования братьев и сестер

Полезные ссылки по теме “Близкие родственники – и родственные связи”

Родственные отношения (родство) — связь между людьми, основанная на происхождении одного лица от другого (прямое родство), или разных лиц от общего предка, а также на брачных семейных отношениях.

Существуют два основных вида родства:

кровное (биологическое), определяемое естественной генетической близостью;

социальное , представляющее собой санкционированную обществом систему родственных отношений, в частности, родство через брак.

Люди, связанные родственными отношениями, называются родственниками (ранее – родичами).

Отгремела свадьба и теперь вы не только официальные муж и жена, но и близкие родственники. Более того, родственников у Вас обоих стало в 2 раза больше и эти связи по приведнной выше классификации являтя социальными родтсвенными связями.

Как же каждый из них правильно называется?

Кто кем кому приходится?

Как не запутаться?

Родство через брак иначе называют словом “свойство” (от слова “свой”) или “социальное родство”.

Супруги

Супруги — лица, состоящие в браке.

Муж (супруг) — мужчина по отношению к женщине, состоящей с ним в браке.

Жена (супруга) — женщина по отношению к мужчине, состоящему с ней в браке.

Родители супругов

Свёкор — отец мужа.

Свекровь — мать мужа.

Тесть — отец жены.

Тёща — мать жены.

Cват — отец одного из супругов по отношению к родителям другого супруга.

Сватья — мать одного из супругов по отношению к родителям другого супруга.

Деверь — брат мужа.

Золовка — сестра мужа.

Шурин — брат жены.

Шурич (устар.) — сын шурина.

Свояченица — сестра жены.

Зять — муж сестры, дочери, золовки. Другими словами, зять — мужчина по отношению к семье жены: к её родителям. (тестю и тёще), её сестре (свояченице), её брату (шурину) и жене последнего.

Сноха — жена сына по отношению к его родителям. (свёкру и свекрови). Реально невестка (из-за неприятных ассоциаций в слове «сноха»)

Невестка — жена сына, брата, шурина. Другими словами, невестка — женщина по отношению к семье мужа: к его родителям (свёкру и свекрови), его брату (деверю), его сестре (золовке) и мужу последней. Сноха для отца и матери мужа является также невесткой для всей его семьи.

Ятровь (ятровка) (устар.) — жена брата.

Сношеница (устар.), свояченица — жена деверя. Другими словами, сношеницы — женщины, чьи мужья являются братьями.

Читайте также:  Установление публичного сервитута на земельный участок

Свояк — муж свояченицы. Другими словами, свояки — мужчины, чьи жёны являются сёстрами.

Уйка (вуйка) (устар.) — жена уя = жена брата матери.

В жизни людей большое значение имеют близкие неродственные отношения, отразившиеся и на терминологии.

До брака

Жених — мужчина, намеревающийся жениться, по отношению к своей будущей жене (невесте).

Невеста — женщина, намеревающаяся выйти замуж, по отношению к своему будущему мужу (жениху).

Свадьба и брак

Посажёные родители — лица, заменяющие на свадьбе родителей жениха или невесты.

Посажёная мать — женщина, заменяющая на свадьбе родную мать жениха или невесты.

Посажёный отец — лицо, выступающее вместо родного отца жениха или невесты на свадьбе.

Вне брака

Сожитель — мужчина, проживающий совместно со своим партнёром/партнёршей и состоящий с ним/ней в близких отношениях без официальной регистрации.

Сожительница — женщина, проживающая совместно со своим партнёром/партнёршей и состоящая с ним/ней в близких отношениях без официальной регистрации.

Любовник — мужчина, находящийся в близких отношениях со своим партнёром/партнёршей, не поощряемых законом или моралью данного общества, общины, родственников.

Любовница — женщина, находящаяся в близких отношениях со своим партнёром/партнёршей, не поощряемых законом или моралью данного общества, общины, родственников.

Сводный брат — сын отчима или мачехи от прежнего брака по отношению к ребёнку, рождённому в другом браке своего родителя.

Сводная сестра — дочь отчима или мачехи от прежнего брака .

Отчим — мужчина по отношению к ребёнку жены, рождённому в другом браке = муж матери.

Мачеха — женщина по отношению к ребёнку мужа, рождённому в другом браке = жена отца.

Пасынок — мальчик по отношению к партнёру своего родителя в другом браке = неродной сын мужа или жены.

Падчерица — девочка по отношению к партнёру своего родителя в другом браке = неродная дочь мужа или жены.

Приёмыш — усыновлённый (удочерённый) ребёнок.

Приёмная дочь (названная дочь, удочерённая) — лицо женского пола по отношению к приёмным родителям.

Приёмный сын (названный сын, усыновлённый) — лицо мужского пола по отношению к приёмным родителям (усыновителям).

Приёмная мать (названная мать) — неродная мать приёмышу.

Приёмный отец (названный отец) — неродной отец приёмышу.

Опекун — человек, которому вверена опека над кем-либо.

Соопекун — человек, исполняющий обязанности опекуна совместно с другим лицом, по отношению к опекуну.

Опекаемый — тот, над кем осуществляется опека, по отношению к опекуну/опекунам.

Религиозные связи

Крёстный отец — мужчина по отношению к тому, кого он крестил.

Крёстная мать — женщина по отношению к тому, кого она крестила.

Крёстный сын (крестник) — лицо мужского пола по отношению к тем, кто его крестил.

Крёстная дочь (крестница) — лицо женского пола по отношению к тем, кто её крестил.

Кум — крёстный отец по отношению к родителям крестника и к крёстной матери.

Кума — крёстная мать по отношению к родителям крестника и к крёстному отцу.

Крёстный дед — отец крёстного отца.

Крёстный брат — сын крёстного отца.

Крестовый брат (брат по кресту, брат названный, побратим) — лица, обменявшиеся нательными крестами.

Отец — священник, а также обращение к нему.

Батюшка — православный священник, а также обращение к нему.

Матушка — жена православного священника или монахиня, а также обращение к ней.

Донор — лицо, дающее для переливания свою кровь, ткань, клетки или орган для пересадки другим людям.

Реципиент — лицо, которому пересаживают какой-либо орган, ткань или клетки другого организма.

Симера — организм с прижившимся трансплантатом.

Молочная мать (мамка, кормилица) — женщина, вскормившая чужого ребёнка своей грудью, по отношению к этому ребёнку.

Молочный брат — мальчик/мужчина по отношению к человеку, с которым они были вскормлены грудью одной женщины, но не являющемуся сестрой или братом.

Молочная сестра — девочка/женщина по отношению к человеку, с которым они были вскормлены грудью одной женщины, но не являющемуся сестрой или братом.

Суррогатная мать — женщина, родившая ребёнка для других лиц в результате имплантации ей эмбриона, по отношению к рождённому ей ребёнку.

Бабушка, бабка — мать отца или матери, жена деда Брат — сын в отношении к другим детям одних родителей Брат крестный — сын крестного отца Брат крестовый, брат по кресту, названый брат — лица, обменявшиеся нательными крестами Братан, брательник — двоюродный брат Братанич — племянник по брату Братаниха — жена двоюродного брата Братанна — дочь брата, племянница по братуБрательница — родственница двоюродная или дальняяБратова — жена братаБратыч — сын брата, племянник по брату

Вдова — женщина, не вступившая во второй брак после смерти мужа Вдовец — мужчина, не вступивший во второй брак после смерти жены Великая тетка — сестра деда или бабки (двоюродная бабка) Великий дядя — брат деда или бабки Ветвь — линия родства Внук — сын сына или дочери, сыновья племянника или племянницы Внучатая двоюродная племянница — внучка двоюродного брата или сестры Внучатая племянница — внучка брата или сестры (троюродная племянница) Внучатый, внучатный — являющийся родственником в третьем колене, троюродный Внучатые братья и сестры — троюродные братья и сестры Внучатый двоюродный племянник — внук двоюродного брата или сестры Внучатый племянник — внук брата или сестры Внучатый троюродный племянник — внук троюродного брата или сестры (троюродный племянник) Внучка, внука — дочь сына или дочери, племянника или племянницы

Единокровные дети (однородные) — дети, рожденные от одного отца (однородного отца), но разных матерей) Единоутробные дети (одноутробные) — дети, рожденные одной матерью, но от разных отцов Единоутробный — рожденный той же матерью, но от другого отца

Читайте также:  Росреестр: справочная информация по объектам недвижимости онлайн

Жена — женщина по отношению к мужчине, с которым она состоит в браке Женима, женища — невенчанная четвертая жена Жених — сговоривший себе невесту

Золовка, золовища, золова — сестра мужа, иногда жена брата Зять — муж дочери, сестры

Колено — разветвление рода, поколение в родословной Крестная мать — участница обряда крещения в роли духовной матери Крестник — крестный сын Крестница — крестная дочь Крестный отец — участник обряда крещения в роли духовного отца Кровное родство — происхождение от одних родителей Кровный — о родстве в пределах одной семьи Кузен — двоюродный брат Кузина — двоюродная сестра Кум — крестный отец по отношению к родителям крестника и к крестной матери Кума — крестная мать по отношению к родителям крестника и к крестному отцу

Малая тетка — сестра отца или матери (двоюродная тетка) Малый дядя — брат отца или матери Мать — женщина по отношению к своим детям Мать крестная, крестовая — восприемница при обряде крещения Мать названая — мать приемышу, воспитаннику Мать молочная — мамка, кормилица Мать посаженная — женщина, заменяющая на свадьбе родную мать жениха Мачеха — неродная мать, другая жена отца по отношению к его детям от прежнего брака Молочная сестра — ребенок (женщина), вскормленный чужой матерью по отношению к ее детям Молочный брат — ребенок (мужчина), вскормленный чужой матерью по отношению к ее детямМуж — мужчина по отношению к женщине, с которой он состоит в браке

Что такое гражданский брак, сожительство и фактические брачные отношения

Кто такие близкие родственники и взаимозависимые лица

Фамилия, имя, отчество ребенка

Наследование по закону

Понятие полнородных и неполнородных братьев и сестер

Когда родители расходятся и создают новую семью, у ребенка могут появиться сводные братья и сестры. Сводные отношения не основываются на кровных связях. Т.е. если у мужа и жены уже есть дети от предыдущих браков, то между собой они являются сводными. Они не считаются родственниками.

Другой случай — полнородные братья или сестры, поскольку у них общие мать и отец. Если общим является только один из родителей, то детей называют неполнородными братьями или сестрами. Независимо от того, кто из родителей общий, эти дети считаются родственниками. Неполнородных детей можно разделить на 2 группы:

  1. единоутробные, имеющие единую мать;
  2. единокровные, имеющие единого отца.

Кровное родство

При определении наследственных прав в случае присутствия единокровных и единоутробных, а также сводных братьев и сестер руководствуются гражданским законодательством. Наследственные права обозначаются следующим образом:

  1. единокровные братья (сестры) имеют право наследования при отсутствии полнородных (родных) детей;
  2. полнородная сестра или брат исключают права единокровных;
  3. единоутробные и единокровные братья и сестры имеют одинаковые права;
  4. единоутробные дети обретают права на наследство раньше, чем двоюродные кровные братья и сестры.

Однако на практике существует множество нюансов при вступлении в наследство разных категорий братьев и сестер. Судебные разбирательства могут вестись годами. Жизненные обстоятельства в разных семьях делают процесс принятия наследства практически уникальным.

Например, гражданин Сидоров вступает в наследство по завещанию родного отца. Он является единственным наследником, но в последний момент он вспоминает о своем единоутробном брате (родным по матери), который живет очень бедно, и решает поделиться с ним наследством. Выяснилось, что разделить имущество невозможно, можно лишь написать отказ от него, но отказ пишется в пользу полноправных наследников по очередности, а неполнородный брат в этой очереди не фигурирует, так как не является наследодателю родственником.

Полезные ссылки по теме “Близкие родственники – и родственные связи”

Достаточно часто в гражданском, семейном и налоговом праве употребляется понятие “близкие родственники”. Кто же такие близкие родственники?

В российском законодательстве единого понятия нет. Так согласно:

Статье 14 Семейного кодекса РФ близкие родственники – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры, т.е.
кровные родственники в одном поколении , соседних поколениях и через поколение.

Статье 25.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (примечание к статье) под близкими родственниками понимаются родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и сестры, дедушка, бабушка, внуки ;

Пункту 4 статьи 5 Уголовно-процессуального кодекса РФ близкие родственники – супруг, супруга, родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и родные сестры, дедушка, бабушка, внуки .

Подробнее о близких родственниках →

Прадед, прадедушка — мужчина по отношению к внукам детей = отец дедушки или бабушки = дед родителя.

Прабабка, прабабушка — женщина по отношению к внукам детей = мать дедушки или бабушки = бабушка родителя.

Правнук — мальчик/мужчина по отношению к прадедушке и прабабушке = сын внука или внучки = внук ребёнка

Правнучка — девочка/женщина по отношению к прадедушке и прабабушке = дочь внука или внучки = внучка ребёнка.

Предок — древний предшественник по роду, а также соотечественник из прежних поколений.

Пращур — отец прапрадеда или прапрабабки либо вообще отдалённый предок.

Прародитель (родоначальник, праотец) — первый известный представитель рода, от которого ведётся родословие.

Прародительница (родоначальница, праматерь) — первая известная представительница рода, от которой ведётся родословие.

Пробанд (пропозит) — лицо, с которого начинается составление родословной.

Потомок — лицо, происходящее по рождению от кого-либо (противоп. предок). Во мн. числе («потомки») — люди будущих поколений.

Читайте также:  Как риэлторы находят клиентов?

Право и очередность наследования братьев и сестер

В первую очередь входят ближайшие родственники – дети, родители и супруги. Сюда же входят дети, рожденные вне брака, при условии, что завещатель признал себя отцом такого ребенка. Полнородные и неполнородные братья (сестры), бабушки и дедушки, независимо от линии родства (материнской или отцовской), относятся ко второй очереди наследования.

Вступить в наследство необходимо в 6-месячный срок со дня смерти наследодателя. Право наследования каждой последующей очереди наступает, когда наследники предыдущей очереди не могут реализовать свои права. На практике это происходит по нескольким причинам:

  • родственников по предыдущей очереди нет;
  • у наследников первой очереди нет прав на наследование;
  • лишение наследства;
  • добровольный отказ от права наследования;
  • иные причины, предусмотренные законодательством.

Распределение имущества между наследниками одной степени родства происходит в равных долях. Если один из наследников умер до открытия наследства, то его часть переходит к его наследополучателям и распределяется между ними также в равных частях.

Продажа заложенной квартиры с помощью предварительного договора купли-продажи и договора займа

Как продать квартиру в ипотеке

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом? А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет больше комнат.

Зачастую эти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственной недвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будет продать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, а жизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существует несколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какие у вас права на купленную в кредит квартиру

Что же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Где найти покупателя на такую квартиру

Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы продажи квартиры с обременением

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

  1. Досрочное погашение ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки
  3. Продажа недвижимости вместе с долгом
  4. Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1. Досрочное погашение ипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.

Преимущества

  • Нет зависимости от решения банка
  • Этапы сделки просты и прозрачны
  • Сама сделка проходит быстро

Недостатки

  • Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
  • Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
  • Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
  • Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке, поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере. Статья 380 ГК РФ.
  • Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.
  • После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
  • Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.
Читайте также:  Судебная практика по восстановлению срока для принятия наследства

2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

  • Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
  • Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
  • Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
  • Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

  • Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
  • Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.
  • После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3. Продажа недвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

  • Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
  • Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

  • Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
  • Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

  • В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
  • Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
  • Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.
  • Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.
  • После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
  • Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
  • Следующий шаг — оценка квартиры.
  • Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4. Продажа квартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В любом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамках закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика. Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

  • Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
  • Сделка абсолютно безопасна для всех участников

Недостатки

  • Как правило, цена сильно занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
  • Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту

Как это происходит

  • Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.
  • Далее банк оценивает квартиру, выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном случае не может возражать.
  • При продаже квартиры будут задействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остаток по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая ячейка окажется пустой.
  • После подписания ДКП продавцом и покупателем, а также договора банка с покупателем, кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия обременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.
  • Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права собственности.
Читайте также:  Как риэлторы находят клиентов?

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

#оденьгахпросто: как продать квартиру с ипотекой

Можно ли продать квартиру с ипотекой? Да, но есть нюанс.

Вы купили квартиру в ипотеку, но поняли, что не можете полностью выплатить долг банку. Или семейные обстоятельства изменились, и вам нужна другая квартира. В жизни бывают случаи, когда квартиру с ипотекой нужно продать. Проблема в том, что она — квартира, не жизнь — находится в залоге у банка. Однако способы избавиться от квартиры (и от ипотеки) все же есть.

Продажа с досрочной выплатой ипотеки за счет покупателя: быстро, но рискованно

Самый простой способ продать ипотечную квартиру — найти покупателя с полной суммой денег, из которых можно досрочно полностью погасить кредит. Согласие банка на продажу квартиры в этом случае не требуется, достаточно предупредить банк о намерении досрочно погасить кредит.

План действий

Шаг 1: заключаем предварительный договор купли-продажи

Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают обязанность владельца квартиры продать ее покупателю после снятия обременения.

Шаг 2: заключаем договор задатка и получаем деньги

Покупатель по договору задатка передает продавцу деньги, необходимые для погашения долга по ипотеке.

Шаг 3: гасим кредит досрочно

После заключения предварительного договора продавец за счет задатка от покупателя досрочно погашает ипотечный кредит.

Шаг 4: снимаем обременение с квартиры

Чтобы снять с квартиры обременение, продавец должен обратиться в Росреестр или МФЦ. Если была оформлена закладная, он обращается в одно из этих учреждений с полученной в банке закладной со штампом о полном погашении кредита. Если закладная не оформлялась, нужно обратиться в банк, в котором была оформлена ипотека, чтобы определить дальнейшие действия.

Шаг 5: заключаем основной договор купли-продажи

Основной договор купли-продажи нужно заключать в той же форме, в какой заключался предварительный договор (в простой письменной форме или нотариально заверенный).

Шаг 6: регистрируем переход права собственности

Это делается в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН.

Шаг 7: получаем деньги за квартиру

Продавец предъявляет выписку из ЕГРН покупателю и получает оставшуюся часть денег за квартиру либо из банковской ячейки, либо в результате исполнения аккредитива.

Для продавца продажа ипотечной квартиры с полным погашением кредита за счет покупателя — самый удобный вариант. А вот покупатель в этом случае рискует. Ведь после того, как кредит будет погашен, продавец может не захотеть соблюдать договоренности, и покупателю придется возвращать свои деньги в судебном порядке.

Продажа квартиры вместе с ипотекой: безопасно, но сложно

Другой способ продать ипотечную квартиру — переоформить кредит на покупателя. В этом случае продаются и квартира, и кредит.

План действий

Шаг 1: получаем от банка разрешение на сделку

Чтобы переоформить ипотеку на покупателя, нужно сообщить банку, что вы собираетесь продать квартиру вместе с ипотекой, и получить его разрешение на сделку.

Шаг 2: дожидаемся одобрения банком кандидатуры нового заемщика

Если банк согласен на сделку, он проверяет платежеспособность потенциального заемщика. Для этого покупатель предоставляет в банк такие же документы, как и для оформления ипотеки.

Шаг 3: заключаем договор о переводе долга на покупателя и договор купли-продажи

После одобрения кандидатуры покупателя в качестве нового заемщика банк заключает с покупателем договор уступки права требования (если условия ипотеки остаются прежними) либо новый ипотечный договор (если условия меняются). Также продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры.

Шаг 4: получаем деньги за квартиру

После переоформления кредита банк перечисляет деньги за квартиру на счет продавца.

После того как ипотека переходит на нового заемщика, банк регистрирует переход права собственности в Росреестре.

Продажа с участием банка-кредитора: безопасно, но не всегда быстро и выгодно

Третий вариант продать ипотечную квартиру — поручить ведение сделки банку. В этом случае банк сам занимается оформлением документов, оценкой квартиры и снятием обременения в Росреестре.

План действий

Шаг 1: получаем от банка согласие на продажу квартиры

Прежде всего, надо сообщить в банк, что вы собираетесь продать квартиру, и получить согласие.

Шаг 2: покупатель вносит в банк деньги для покупки квартиры

Выплачиваемая покупателем сумма делится на две части: первая часть идет на погашение долга по ипотечному кредиту, вторая — на оплату остальной стоимости жилья.

Шаг 3: снимаем обременение с квартиры

Банк информирует Росреестр о погашении ипотеки и направляет документы для снятия обременения.

Читайте также:  В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги в 2018?

Шаг 4: заключаем договор купли-продажи

Когда обременение с квартиры снимается, покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи.

Шаг 5: получаем деньги

После регистрации в Росреестре перехода права собственности к покупателю банк перечисляет продавцу оставшиеся после погашения кредита деньги.

Чего нельзя делать при продаже ипотечной квартиры

1. Продавать ипотечную квартиру без согласия банка-залогодержателя (если в договоре об ипотеке не предусмотрено другое).

2. Если была оформлена закладная и она допускала право владельца ипотечной квартиры ее продать, нельзя нарушать условия, которые в ней установлены.

В противном случае банк может потребовать признать сделку недействительной или обязать заемщика досрочно полностью погасить кредит, а в случае отказа — обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как его заключить и можно ли расторгнуть

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

  • Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
  • Ошибки и нюансы при составлении
  • Гарантии при заключении предварительного договора
  • Возможные риски для покупателя
  • Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Читайте также:  Судебная практика по восстановлению срока для принятия наследства

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Читайте также:  Аренда или ипотека: что выгоднее?

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки – нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • семейные и личные обстоятельства – развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека – это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора – банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

  • Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
  • Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  • Уступка права требования долга по ипотеке;
  • Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

Читайте также:  После смерти мужа, кто является наследником первой очереди?

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

  • найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
  • согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).

Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

Схема действий выглядит следующим образом:

Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.

Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.

Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.

Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.

Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.

Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: