Нормы застройки садоводческих товариществ от соседей

Постройки на дачном участке по правилам

Многие владельцы частного участка решаются благоустроить свой надел. Важно знать все нюансы, как правильно строить на своем участке, чтобы избежать судебных процессов и сноса построек. Законодательство постоянно меняется. Все важные требования к дачному строительству, новые требования законодательства мы собрали в этой статье.

Содержание

  • Документы, подтверждающие право собственности на участок
  • Строительные нормы и правила
  • Виды построек на участке
  • Требования к строительству дома
  • Хозяйственные постройки
  • Строительство забора
  • Расстояние между объектами
  • Определение расстояния между объектами из разных материалов
  • Положение дома относительно других объектов
  • Соседи и их права
  • Требования к инженерным коммуникациям

В 2019 году в законодательство относительно строительства дач были внесены некоторые изменения. Владельцы земельных участков принимают решение о возведении дач, коттеджей, жилых домов, хозяйственных построек. Все объекты должны быть построены в соответствии с действующим законодательством. Следует начать с рассмотрения документов, подтверждающих право выполнить строительство на земельном наделе.

Документы, подтверждающие право собственности на участок

Прежде чем приступать к строительству дома, хозяйственных построек или иных объектов, важно убедиться, что у вас есть право собственности на участок. Имеют право согласно ЗК РФ (ст. 26), возводить здания, сооружения люди, у которых есть один из следующих документов:

  • дарственная;
  • договор купли-продажи земли или участка с постройками;
  • переуступка прав на земельный участок;
  • договор мены.

Если вы владеете договором об аренде или ренте земельного участка, предварительной купчей, вы не имеете права вести строительство на этом участке. Убедившись, что у вас есть право возводить здания, сооружения на конкретном участке, следует приступать к планированию этого процесса.

Строительные нормы и правила

Прежде чем приступать к непосредственному строительству, следует ознакомиться со строительными нормами и правилами. Этот процесс для СНТ регламентирует СНиП 30-02-97 с изменениями 2019 года. Дело в том, что на своем участке, который не имеет соседей, не находится в пределах товарищества, собственник может строить здания и сооружения на любом расстоянии. Но требования к застройкам повышаются, если участок находится в рамках СНТ или иного объединения.

Согласно действующего законодательства, существует 2 типа земель. Строительство допускается на садовых участках. В доме, построенном на такой земле, можно прописаться. Огороднические участки не предполагают строительство жилого дома. Здесь можно возводить лишь хозяйственные объекты.

Виды построек на участке

Согласно СНиП 30-02-97, собственник участка от 6 соток имеет право построить следующие постройки:

  • Жилое здание (коттедж, дом).
  • Уличный туалет.
  • Хозяйственные сооружения (гараж, сарай, баня, летняя кухня и прочее).
  • Компостная яма.

Участок огораживают забором, к которому также выдвигают особые требования. При создании проекта строительства часто берут за основу планировку соседних участков.

Требования к строительству дома

В 2019 году по жилищным нормам здание должно соответствовать ряду требований. Основные нормы, выдвигаемые к строительству дома на садовом участке:

  • состоит не более чем из 3 этажей;
  • высота здания не может превышать 20 м;
  • площадь дачного или жилого дома не ограничена;
  • если здание имеет общую площадь до 500 м кв., местные власти уведомляют о планах и о завершении строительства;
  • если квадратура превышает 500 м кв., разрабатывается проект, проводится экспертиза, а после завершения строительства объект вводится в эксплуатацию.

Дом не должен состоять из блок-секций, квартир. Спальня должна быть не менее 8 м кв., а общая комната – 12 м кв. Ванна по площади составляет от 1,8 м кв., а туалет – от 0,96 м. Коридоры не должны быть уже 90 см, а прихожая в ширину – не менее 1,8 м. Основной этаж должен иметь высоту не менее 2,5 м, а цокольный – от 2 м. Минимальная высота мансарды составляет 2,3 м.

Хозяйственные постройки

Внутри участка, принадлежащего одному собственнику, хозяйственные постройки размещают по усмотрению хозяев. Но учитываются требования по расположению сооружений по отношению к соседним участкам.

Габариты хозяйственных построек выбирают в соответствии с их назначением и особенностями эксплуатации. При строительстве погреба, подвала, высота помещения составляет не меньше 2 м в высоту.

Читайте также:  Как узнать, приватизирована квартира или нет через интернет?

Строительство забора

В СНиП 30-02-97 с изменениями 2019 года обозначены требования к строительству забора. Высота ограждения участка составляет 1,5 м. Это оговорено в СП 53.13330.2011 (п. 6.2). Также здесь указано, что между соседними участками ограждение должно быть выполнено из сетки-рабицы. Эти требования выдвигает законодательство, если соседи не согласовывают между собой особенности ограждения.

Если обе стороны согласны, забор может быть любым. Он может быть глухим, произвольной высоты. Но свое согласие соседям нужно выразить в письменной форме. Документ заверяется у представителей администрации СНТ.

Если с какой-то стороны к участку подходит водоем, овраг, обрыв, забор с этой стороны можно не ставить. Но в целях безопасности все же следует оградить подобные объекты. Копать ров для обозначения границ запрещено.

Между проезжей частью, улицей также строится забор высотой 1,5 м. Если хозяева хотят поставить любое другое ограждение, кроме сетки-рабицы, это согласовывают с администрацией СНТ на собрании участников.

Стоит отметить, что в некоторых регионах требования также отличаются. Поэтому важно изучить нормы законодательства, действующие в данной области. Стоит учесть, что от красной линии от дороги забор должен отстоять на расстояние 5 м, от красной линии до проезда – 3 м.

Расстояние между объектами

Важно соблюдать правильное расстояние между постройками. Это определяется рядом факторов. Подобные нормативы обусловлены требованиями к безопасности в процессе эксплуатации земельного участка.

Определение расстояния между объектами из разных материалов

СНиП 30-02-97 требует, чтобы соблюдались определенные требования при выборе расстояния между объектами. Если дом построен из невозгораемых материалов (бетон, камень, кирпич) расстояние от него до построек составляет:

  • негорючие материалы – 6 м;
  • из негорючих материалов, но с перекрытиями из дерева – 8 м;
  • от деревянных сооружений – 10 м.

Если дом возведен из негорючих материалов, но внутри есть деревянные перекрытия, расстояния от других построек составляет:

  • из негорючих материалов – 8 м;
  • с деревянными перекрытиями – 10 м;
  • деревянная постройка – 12 м.

Для домов из возгораемых материалов существуют другие требования. Они должны отстоять от сооружений и зданий на расстоянии:

  • из камня или бетона – 10 м;
  • с перекрытиями из дерева – 12 м;
  • из возгораемых материалов – 15 м.

Соблюдение этих требований гарантирует, что при возникновении пожара огонь не перекинется на соседние строения.

Положение дома относительно других объектов

При разработке плана участка нужно соблюдать следующие требования:

  • От дома до забора должно быть не менее 3 м.
  • Жилое здание должно находиться на удалении от лесного массива на расстоянии минимум 15 м.
  • Постройки, в которых содержится скот, птица, находятся на расстоянии 4 м от ограждения участка.
  • От дома соседей уличный туалет находится на расстоянии минимум 12 м. От уборной до бани, сауны должно быть от 8 м и более.
  • Кустарники находятся от забора соседей на расстоянии не меньше 1 м. Если это невысокие деревья, они отстоят от ограждения на 2 м, а высокие, плодовые деревья – на 4 м.
  • Хозяйственные постройки находятся от границы участка минимум на 4 м. Скат кровли должен быть направлен так, чтобы не происходило подтопление.
  • От дома до уличного душа, туалета, бани расстояние составляет 8 м.
  • От скважины (колодца) до компостной ямы (туалета) расстояние составляет минимум 8 м.

При создании фундамента жилой постройки важно соблюдать расстояние до инженерных коммуникаций. До водопровода и канализации расстояние составляет 5 м. От тоннелей, каналов фундамент отстоит минимум на 2 м. Любые кабели от него проходят на удалении не менее 60 см.

Соседи и их права

В ГК РФ (ст. 263 п. 1) предусмотрены права собственника участка. Они могут строить сооружения и жилые здания, сносить ветхие или ненужные постройки, делать перестройку и прочее. Но при этом они должны учитывать, что с их участком граничит другой земельный надел. Все действия, которые будут проведены собственниками, должны соответствовать требованиям пожарной безопасности, СНиП, СанПиН. Это оговорено в ст. 42 ЗК РФ.

Читайте также:  Информация об объектах недвижимости

Стоит учесть, что даже незначительные нарушения этих норм приводят к обязанности снести или перенести объект за счет средств собственника. В некоторых случаях законом предусматривается полное изъятие участка у собственника. Здания и сооружения должны быть построены на земле собственника. При этом они не должны мешать соседям. Если здание является небезопасным, построено не в соответствии с установленными нормами, о его сносе принимает решение суд. Администрация СНТ не в праве выносить подобное решение.

Соседи имеют право подать в суд, если их права были нарушены неправильным строительством любых объектов на участке. Это регламентировано ст. 304 ГК РФ. Отстоять свои права можно только в том случае, если все требования СНиПов, СП, прочих нормативов были соблюдены. Если нарушения есть, следует договориться с соседями. Выплатив компенсацию, можно заключить соглашение и заверить его в соответствующих органах. В противном случае придется сносить неправильно расположенный объект за свои средства.

Все объекты самостроя необходимо легализировать. Если они не соответствуют установленным требованиям, суд дает собственнику время исправить эти несоответствия (от полугода до 3 лет). Снести объект только из-за того, что участок неправильно размежеван, не смогут.

Требования к инженерным коммуникациям

Одним из важных вопросов в процессе дачного строительства является правильное расположение инженерных коммуникаций. Они могут быть автономными или централизованными.

Для учета электричества счетчик устанавливается внутри жилого помещения. Прибор учета воды также ставят в помещении. Если обустраивается автономная система водоснабжения, требования по ее организации указаны в СанПиН 4.1.4.1110.

Если централизованное отопление не подведено к дому, собственник обустраивает систему обогрева самостоятельно. Устанавливается котел, печь, радиаторы или иные подходящие устройства. В этом случае придерживаются инструкции по их установке, о вводе в эксплуатацию, предусмотренную производителем. Размещение отопительных приборов также регламентировано требованиями СанПиН.

В котельной высота потолка составляет не менее 2,5 м. Объем помещения минимально составляет 15 м куб. Здесь обязательно устанавливается вытяжка, окно.

Если централизованный газопровод отсутствует, применяется топливо в баллонах. Для кухни максимально допустимая емкость его составляет 12 л. Если же требуется эксплуатация установки с большим литражом, обустраивается специальная пристройка. Она располагается на расстоянии минимум 5 м от входной двери жилого дома. Пристройку возводят со стороны глухой стены дома.

Роспотребнадзор (стенд)

Роспотребнадзор (стенд)

Об основных санитарных требованиях к садово-дачным участкам – Надзор по коммунальной гигиене

Об основных санитарных требованиях к садово-дачным участкам

  • Преобразовать Об основных санитарных требованиях к садово-дачным участкам в DOC
  • Преобразовать Об основных санитарных требованиях к садово-дачным участкам в PDF

Об основных санитарных требованиях к садово-дачным участкам

В Управление Роспотребнадзора по Самарской области поступают обращения граждан по различным вопросам, связанным с расположением дачных участков, нарушением прав собственников дачных участков. Но к компетенции Роспотребнадзора отнесены лишь вопросы, урегулированные Федеральными санитарно-эпидемиологическими правилами.

В соответствии с п. 5.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий не допускается размещать дачные и садово-огородные участки. В соответствии с санитарными правилами СанПиН 2.1.6.1032-01 «Гигиенические требования к обеспечению качества атмосферного воздуха населенных мест» в жилой зоне и местах массового отдыха населения должны соблюдаться предельно допустимые концентрации (ПДК) вредных веществ для атмосферного воздуха. В соответствии с санитарными правилами и нормативами нормируются показатели напряженности электромагнитного поля, создаваемого как воздушными линиями электропередач, так и другими источниками электромагнитных полей создаваемых передающими радиотехническими объектами.

При посещении дачного участка можно встретиться с инфекциями, передаваемыми грызунами, насекомыми, комарами, клещами, в связи с чем необходимо проведение мероприятий по дератизации (от грызунов) и дезинсекции (от насекомых). Указанные мероприятия отражены в санитарных правилах СанПиН 3.5.2.3472-17 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации и проведению дезинсекционных мероприятий в борьбе с членистоногими, имеющими эпидемиологическое и санитарно-гигиеническое значение», СП 3.5.3.3223-14 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации и проведению дератизационных мероприятий»; СП 3.1.3.2352-08 «Профилактика клещевого вирусного энцефалита».

Территории дачных участков относятся к местам отдыха населения, они выделяются на генпланах городов, схемах районной планировки Решениями органов местного самоуправления для организации дачных и садово-огородных участков. Использование земельных участков не по целевому назначению является нарушением Правил застройки и землепользования, утвержденных органом местного самоуправления той территории, где находится этот участок.

Читайте также:  Как признать наследника недостойным в судебном порядке?

Содержание участка и его строений обеспечивает собственник дачного участка. Какие-либо государственные мониторинговые исследования почвы, воздуха, воды на дачных участках не предусмотрены. Такие экспертизы проводятся на договорной основе любо аккредитованной лабораторией.

Вопросы размещения строений на дачных участках не регламентируются федеральными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами, а регулируются строительными нормами и правилами СП 53.13330.2011 Актуализированная редакция СНиП 30-20-97* «Планировка и застройка садоводческих объединений граждан, здания и сооружения».

В соответствии со ст. 34 Федерального Закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» контроль за соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях проводят правления такого объединения, органы местного самоуправления.

Порядок организации сбора, временного накопления и размещения отходов от дачных участков регулируется нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Меры административного воздействия за нарушения указанного Порядка принимаются административными комиссиями органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 47 Федерального Закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» садоводы, огородники или дачники могут быть подвергнуты административному наказанию в виде штрафа или предупреждения за нарушения земельного, лесного, водного, градостроительного законодательства, законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и др.

В соответствии со ст. 51 Федерального Закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» убытки, причиненные садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению либо его членам подлежат возмещению в судебном порядке.

Споры между соседями-собственниками земельных участков и строений разрешаются в суде. Судом назначаются необходимые экспертизы. Экспертизы земельных участков и строений на соответствие требованиям строительных норм и правил проводится экспертами в области строительства.

Нормы застройки садоводческих товариществ от соседей

Санитарно-бытовые и строительные нормы для участков ТСН (СНТ, ОНТ, ДНП) регулируются СП 53.13330.2011 (актуализированная версия СНиП 30-02-97) Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения (утв. Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2010 N 849).

Причем соблюдение этого Свода Правил внесено в «Список обязательных» — Распоряжением Правительства от 21 июня 2010 г. № 1047-р, которое обязывает соблюдать требования СП, ГОСТов или СНиПов. В этот перечень включены некоторые пункты предыдущей редакции CНиП:
СНиП 30-02-97* «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Разделы 4 (пункты 4.1 – 4.6, 4.9), 5 (пункты 5.1 – 5.6, 5.10 – 5.13), 6 (пункты 6.1 – 6.4, 6.6 – 6.13), 7 , 8 (пункты 8.1 – 8.4, 8.6 – 8.16).
Согласно СНиП 30-02-97 Градостроительного Кодекса РФ, разрешенная высота разделительного забора между двумя участками не может превышать 1,5 метра. Нельзя устанавливать глухие заборы, ограждение должно иметь просветы, чтобы не создавать тени на участке соседей.
Дословно:
6.2. Индивидуальные садовые (дачные) участки, как правило, должны быть огорожены. Ограждения с целью минимального затенения территории соседних участков должны быть сетчатые или решетчатые (например – штакетник) высотой 1,5 м. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого (дачного) объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.
Однако в новой редакции СП 53.13330.2011 нет указаний относительно высоты забора между соседними участками СНТ:
6.2. По периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов.
Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.
Все необходимые требования к заборам участников ТСН (СНТ, ОНТ, ДНП) базируются на СП 53.13330.2011 и прописываются в уставе общества. Поэтому при планировании ограждения обязательно ознакомьтесь с Уставом Вашего товарищества!
Перед строительством забора рекомендуем согласовать высоту и параметры будущего забора с соседями и правлением в письменном виде и сделать отметку в соответствующих документах садоводческого или дачного объединения.

Читайте также:  Доверенность от несовершеннолетних на продажу недвижимости

Что делать если Вы хотите установить высокий забор?
Вообще говоря ссориться и портить отношения с соседями — последнее дело, нужно избегать этого и стараться поддерживать хорошие добрососедские отношения. Однако с соседями может очень не повезти и тогда только высокий сплошной забор между участками решит Вашу проблему.
Есть способ сделать это вполне законно: по СП и уставам ТСН (СНТ, ОНТ, ДНП) забор должен соответствовать их требованиям и устанавливаться по границе участков. Поэтому, если Вы сделаете небольшой декоративный заборчик соответствующий всем правилам по меже между участками, а потом отступите от него на 1 метр или больше вглубь своего участка и соорудите там капитальный высокий сплошной забор, который назовете «сооружением или прочей постройкой» — то формально Вы ничего не нарушите и будете правы.
Пошаговый алгоритм установки высокого сплошного забора в ТСН (СНТ, ОНТ, ДНП) по закону следующий:
1. Отмежевать участок, сохранить все документы;
2. Сделать вынос границ участка в натуру. При этом обязательно потребуйте чтобы были установлены межевые знаки (колышки) и сделайте побольше фотографий, сохраните документы.
3. По границе участка устанавливаете заборчик по всем требованиям устава ТСН и СП. Можно заложить небольшое расстояние 10–20 см на погрешность измерений и отступить внутрь своего участка на это расстояние. После установки сделайте много фотографий с применением строительно – геодезисткой линейки так чтобы было видно расстояние по линейке между границей участка и заборчиком. Этот забор нужно делать обязательно, т.к. если его не будет — соседи могут воспользоваться кадастровым смещением и по суду установить кадастровую ошибку, которая исправляется по фактическому положению забора! В идеале заборчик желательно еще и застраховать!
4. Далее отступите на 1 метр от границы участков установленной геодезистами (можно больше, но ни на 1 см меньше!) и ставьте глухой забор нужной Вам высоты. Очень важно чтобы между любой частью конструкции сплошного забора и границей было расстояние не менее 1 метра. Все фиксируйте на фото.
5. Все чеки (а лучше именные договора) на материалы и монтаж установленного забора обязательно сохраните.
Судебная практика показывает, что в случае если от границы участков до забора есть расстояние не менее 1 метра и это можно доказать, т.е. все подтверждено документально (для этого мы делали межевание, вынос в натуру и много фотографий) — претензий к забору не будет.
Если возникнет спор по поводу расстояния в 1 метр — требуйте проведения экспертизы, ее стоимость оплатит проигравшая в суде сторона.
Если забор попытаются демонтировать без решения суда — обращайтесь в полицию и потом в суд за возмещением убытков (поэтому пригодятся все сохраненные документы и договора).
Соседям, которые скорее всего будут недовольны подобным решением вопроса, придется доказывать в суде что нарушены их права. В данном случае можно будет жаловаться только на нарушение инсоляции и вентиляции участка после установки забора. Но доказать это нарушение в суде — очень проблематично, как раз об этом следующий пункт статьи.

Что делать если высокий забор установил сосед?
Защищать свои права от действий соседа, который решил построить высокий забор — очень сложно. Теоретически можно упирать на то, что забор нарушает вентилируемость, затеняет Ваш участок и мешает выращивать урожай, но на сегодняшний день нет нормативной базы, чтобы определить минимальную и допустимую инсоляцию (освещенность, освещение солнечным светом) земельного участка.
Что же делать, в первую очередь Вам следует обратиться в правление садоводческого или дачного объединения с жалобой на нарушение норм ограждений, которые должны быть прописаны в уставе.
Если таким способом вопрос решить не удалось — обращайтесь в суд, но учтите что для положительного решения в Вашу пользу сослаться на нарушение существующих СП 53.13330.2011 и норм прописанных в уставе ТСН (СНТ, ОНТ, ДНП), для суда скорее всего будет недостаточно.
В суд с иском о сносе забора нужно будет обратиться не в порядке нарушения СНиПа, СП или закона, а в порядке статьи 304 Гражданского Кодекса «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Здесь самым сложным моментом будет доказать суду, что ответчик установкой забора действительно нарушил Ваши права и законные интересы.
Действующие законы не содержат нормативов освещенности и вентилируемости садоводческого или дачного земельного участка, поэтому доказать, что фактическая освещенность меньше нормативной, невозможно. Но если удастся доказать, что тень от чужого забора мешает выращивать урожай, то здесь, пожалуй, суд может занять сторону истца.
Измерить количество собранного урожая в прошлые годы, до установки забора, и в этом году, т.е. после его возведения, очень сложно, поэтому стоит заранее, еще до обращения в суд, запастись доказательствами, которыми могут выступать и фотографии, и показания свидетелей.
Таким образом, обращаясь в суд с подобными исками, не стоит надеяться исключительно на существующие строительные нормативы, нужно тщательно готовить доказательства в подтверждение нарушений своих прав.

Читайте также:  Как купить дом и земельный участок правильно?

Обзор рынка недвижимости 2018

Российский рынок недвижимости 2018: тренды, опасения и предварительные итоги

Первое полугодие 2018 года ознаменовалось для России множеством ярких и знаковых событий, среди которых выборы Президента, проведение чемпионата мира по футболу, принятие ряда резонансных законопроектов и принципиально новый подход к инфраструктурным решениям. Ключевым индикатором экономического состояния страны являются цены на недвижимость – во все времена их рост являлся показателем развития экономики, стагнация – экономического застоя, а снижение – признаком кризиса. В настоящее время, несмотря на очевидные достижения российской экономики, ситуация на рынке недвижимости мало отличается от 2014 – 2017 годов, однако динамика изменений ключевых показателей, формирующих стоимость квадратного метра жилья – ставка по ипотеке и реальный доход граждан – позволяют экспертам давать умеренно-оптимистичные прогнозы по развитию отрасли.

  1. Девальвация национальной валюты;
  2. Высокая процентная ставка по ипотеке;
  3. Экономические санкции;
  4. Изменения в принципах финансирования долевого строительства.

По итогам 9 месяцев 2018 года можно с уверенностью констатировать, что каждый из пунктов в той или иной степени оказал влияние на российский рынок недвижимости и отразился на стоимости квадратного метра. Остановимся подробнее на тех из них, влияние которых было очевидным.

Изменения правил долевого строительства

Еще одним неожиданным итогом изменения правил игры на долевом рынке стал высочайший уровень конкуренции между девелоперами. При сохранившейся стоимости квадратного метра, крупные застройщики вынуждены были закладывать в бюджет расходы на рекламу и привлечение клиентов, иными словами – жертвовать частью прибыли, чтобы не потерять все. В самых ближайших перспективах рынок новостроек обещает своим клиентам не только борьбу за качество объектов и готового жилья, но и самую настоящую битву рекламных бюджетов.

Ключевая ставка Центробанка, как индикатор процентной ставки по ипотечным кредитам

Как россияне покупают жилье?

Вторичное жилье или квартира в новостройке? Особенности покупки

По оценкам экспертов и аналитиков, несмотря на относительное уравнивание в 2018 году количества сделок по покупке недвижимости в новостройках и домах устаревшего жилого фонда (вторичный рынок), приоритетом для россиян все же является покупка новых квартир. Очевидным преимуществом для покупателя здесь является процентная ставка по ипотеке, которая для нового и строящегося жилья традиционно ниже (до 10%) нежели кредитование сделок с вторичным жильем (до 14%).

Другой важной отличительной особенностью между покупкой нового и вторичного жилья, является безопасность сделки. В случае с новостройками, государство максимально обезопасило инвесторов, реализовав изменения к закону №218-ФЗ, согласно которым денежные средства пайщиков не поступают в собственность застройщика до момента передачи готового жилья.

Вторичный рынок здесь более специфичен и требует как от покупателя, так и от продавца детальной проверки условий сделки и «чистоты» недвижимости. Основой проверки является выписка из ЕГРН, которая, согласно вступившему в силу с 01.01.2017 года дополнению к закону №218-ФЗ, является обязательной при совершении сделки. Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

  1. Личный визит в территориальное отделение Федеральной Службы;
  2. Запрос в центр предоставления государственных и муниципальных услуг;
  3. Заказ на официальном сайте Росеестра;
  4. Заказ через единый портал государственных услуг;
  5. Заказ через специализированный сервис https://egrnka.com.

Оба типа жилья, и вторичная недвижимость, и новостройки, являются на сегодняшний день актуальными и востребованными объектами для инвестирования. Существующий ценовой паритет, по оценкам специалистов, представляет собой кратковременное явление с ярко выраженными тенденциями к изменению уже в ближайшие полгода – год. Данные прогнозы специалистов основываются на многофакторном анализе микро и макроэкономических показателей, а также оценке общей ситуации в стране.

Аренда жилья: ситуация на рынке и прогнозы экспертов

Динамика отраслевых изменений 2018 года менее всего коснулась сегмента аренды недвижимости, в котором наблюдается лишь незначительное региональное подорожание. В среднем по регионам, стоимость аренды, на примере однокомнатной квартиры, изменилась на 2 – 3% в сторону повышения. Особняком здесь стоят такие регионы, как Крым, Татарстан и Краснодарский край, где яркие инфраструктурные решения стали причиной повышения стоимости аренды на 5 и более процентов, по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.

В дальнейшем, на стоимость аренды жилья, несомненно, повлияют изменения в законодательстве, в первую очередь – новые правила налогообложения для самозанятых граждан. Арендодатели причислены инициаторами законопроекта именно к такой категории, что повлечет за собой обязательную уплату налога в размере 4% для самозанятых граждан, работающих с физическими лицами, и 6% – для сдающих недвижимость юридическим организациям. В настоящее время законопроект одобрен депутатами Государственной Думы в первом чтении и имеет все шансы на одобрение и принятие в последующих рассмотрениях.

Прогнозы и перспективы

Основой прогнозов поведения рынка недвижимости в 2019 и последующих годах является дальнейшее снижение Центробанком ключевой ставки, что приведет к удешевлению ипотечных кредитов и массовости их оформления.

Со стороны застройщиков основной упор будет сделан на удешевление бюджетной недвижимости и жилья эконом класса. На практике реализация стратегии снижения стоимости квартир может быть реализована не только за счет их низкой себестоимости, но и за счет новых форматов планировки и уменьшения площади квартиры. Данная особенность берет начало в кризисном 2013 году, когда уменьшение квадратуры стало для застройщиков вынужденным шагом в силу критического снижения покупательной способности. В настоящее же время данный подход активно используется для обеспечения жилого фонда социальных и государственных программ, а также реализации проектов для наиболее массового «среднего класса».

Другим важным фактором, оказывающим влияние на рынок недвижимости и экономику страны в целом, являются валютные котировки. Колебания национальной валюты играют ключевую роль в формировании себестоимости жилья, что наглядно демонстрирует тритий квартал 2018 года, когда рубль стабилизировался и начал отыгрывать позиции. Во многом укрепление национальной валюты обязано растущей цене на нефть. Прогнозируемая стоимость барреля нефти марки «Brent», по оценкам аналитиков, уже до конца 2018 года может вплотную приблизиться к 100 долларам, что, несомненно, положительно скажется на российской экономике в целом и рынке недвижимости, как неотъемлемой его части.

Со стороны правительства, рост покупательной способности граждан России и, как следствие, повышение спроса на приобретение недвижимости, может быть простимулирован обеспечением стабильного уровня инфляции на уровне 3 – 4%, что позволит строительным компаниям зафиксировать цены на стройматериалы, и повышением уровня реального дохода населения. Оба показателя могут быть достигнуты за счет налоговых льгот и перезагрузки системы налогообложения в целом. Низкий доход, на сегодняшний день, даже несмотря на предельно низкую ипотечную ставку, является сдерживающим фактором в развитии инфраструктурных и социально значимых проектов.

Тотальный обвал: недвижимость в России резко подешевеет в течение года

Как рассказала «Аргументам и Фактам» финансист Юлия Кузнецова, надутый «пузырь недвижимости» вот-вот лопнет. Причем тотальный обвал ожидает не только крупнейшие города, такие как Москва и Санкт-Петербург, но и квадратные метры по всей России.

По словам эксперта, последнее время спрос на недвижимость резко вырос в том числе в курортных городах – люди принялись скупать квартиры в надежде заработать на туристах в период пандемии: путешествовать за границу стало невозможно и отдыхающие массово отправились проводить отпуск на Черноморском побережье. Это вызвало и ажиотажный спрос на покупку жилья.

Россияне стали скупать недвижимость у Черного моря, чтобы нажиться на туристах, однако, как оказалось, это совсем не простой бизнес

Однако, купив квартиры, люди внезапно поняли, что заработать на них не так-то просто. Прибыль от сдачи в аренду совсем не большая – примерно 7% годовых, но при этом дело получается достаточно трудозатратным: сначала квартиру надо обставить, потом найти арендаторов, потом поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и так далее. К тому же количество арендаторов резко снизилось, особенно в крупных городах – многие из тех, кто раньше снимал жилье, уехали на родину и стали работать удаленно, другие купили свои собственные квартиры по программе льготной ипотеки.

Как следствие – те, кто лишь недавно купил недвижимость начинают ее снова продавать. “Когда наблюдается спад спроса, цена идет вниз. Это закон экономики, он действует во всех сферах: и в акциях на фондовом рынке, и на рынке недвижимости», – комментирует Юлия Кузнецова.

Когда падает спрос, снижаются и цены. Это происходит на любом рынке, в том числе – на рынке недвижимости

Кроме того, недавно ЦБ поднял ключевую ставку до 5,5%. В связи с этим выросли и ставки по кредитам, в том числе – по ипотеке. Прогнозируется еще больший рост ключевой ставки – Центробанк этого даже не скрывает, отмечает эксперт.

В результате в ближайший год-два будет наблюдаться снижение интереса к недвижимому имуществу. Цены на жилье упадут. Люди купили слишком много квартир, причем не для того, чтобы в них жить, а именно в качестве инвестиции. Теперь они постараются продать жилье, чтобы заработать. Для многих это возможность закрыть долги, в том числе те, которые возникли в бизнесе в результате пандемии.

В то же время покупателей недостаточно – с одной стране многие переживают тяжелые времена в финансовом плане, а многие уже успели купить квартиру в ипотеку и в ближайшие десятки лет покупать квартиру больше не станут. Все это приведет к тому, что цены на недвижимость неминуемо будут падать, подчеркивает Кузнецова.

В народе бытует мнение, что сдавать квартиру в аренду – дело прибыльное. Всего то и нужно заселить жильцов и получать с них ежемесячно деньги. Однако по факту владельцев недвижимости может ожидать сюрприз: во-первых, найти арендаторов может оказаться не так-то просто, во-вторых, квартира требует регулярных ремонтов и оплаты коммуналки, в-третьих , за недвижимость приходится платить налоги.

Сдавать квартиру – не так выгодно, как кажется. Сначала ее нужно обставить, потом за ней надо следить, платить коммунальные платежи и налоги

«Те, кто сдает жилье в аренду, в конце концов понимают, что это тяжело, сложно, невыгодно, и продают жилье, – отмечает эксперт. Когда недвижимость начинают массово продавать, происходит общее снижение цен. К тому же, с течением времени качество квартиры неизменно ухудшается – ремонт изнашивается, возникают другие проблемы. Дешевеет не только элитная недвижимость, но и квартиры эконом-класса. Та же самая тенденция наблюдается и относительно загородной недвижимости: готовые дома со временем стоят все меньше и меньше.

К тому же очень часто обманывают застройщики. Покупатели новостроек на стадии строительства, глядя на макеты и буклеты думают, что вкладываются в жилье бизнес-класса, а в итоге оказывается, что застройщик сэкономил на отделочных материалах, дом сдается с большим количеством недоработок. Нередки случаи, когда изначально огороженная придомовая территория становится общегородской, паркинги заливает водой, лифты регулярно ломаются, что сильно снижает качество жизни, а значит – и цену такого жилья.

Нередко людей обманывают застройщики – обещают закрытую территорию и развитую инфраструктуру, а в результате “забывают” построить школы и огородить двор

Смущает и то, что за время пандемии цены на жилье выросли так сильно, что Россия оказалась в списке стран с самыми быстрыми темпами роста цен на недвижимость. Согласно данным исследовательской компании Oxford Economics, Россия по темпам роста на жилье занимает третье место в мире, цены в стране выросли на 15%.

Восходящий тренд на вторичном рынке начался еще в июне 2020 года, отмечает РБК. Недвижимость. Главный аналитик риэлторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова отмечает, что за год с мая 2020 по май 2021 рост цен на рынке в Москве составил около 20%.

Тем не менее, эксперт Сергей Шлома отмечает, что «цены уперлись в потолок». По мнению аналитика, средний уровень цен на вторичном рынке остается завышенным, и расти ему уже некуда.

Такого же мнения придерживается и юрист Дмитрий Сальников, который в разговоре с «Блокнотом» отметил: на сегодняшний день в крупных российских городах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани – на рынке недвижимости сформировался классический пузырь.

Ранее “Блокнот” рассказывал о том, что решение Владимира Путина продлить льготную ипотеку может обернуться непредсказуемыми последствиями. Некоторые эксперты придерживаются мнения, что нынешние ипотечники, которые залезли в многомиллионные кредиты, в итоге никогда не получат свои квартиры. При этом ипотечный пузырь продолжает стремительно увеличиваться.

Квартиры в старом фонде теряют покупателей

На вторичном рынке цены почти перестали расти

Цены на вторичном рынке в сентябре перестали расти так, как это было ранее. Продавцы, почувствовав охлаждение покупателей, стали пересматривать стоимость своих квартир и увеличивают дисконт. Дальнейшая динамика средних цен зависит от реакции банков после изменения ключевой ставки ЦБ, высокий спрос может обеспечить только средняя стоимость кредитов до 10% годовых.

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в сентябре составила 91,9 тыс. руб. за 1 кв. м, относительно августа показатель увеличился всего на 0,9%, аналогичного периода прошлого года — на 16%. Такие данные приводит ЦИАН. Похожую динамику зафиксировали и другие аналитики. Так, эксперты компании «Этажи» оценивают среднюю стоимость вторичного жилья в России в 76,7 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц этот показатель вырос на 2,5%, а за год — на 18,8%. В «Авито-недвижимости» среднее значение по городам-миллионникам оценивают в 93,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов констатирует, что в целом рост стоимости готового жилья в России начинает замедляться: по итогам августа динамика была более выраженной и средний показатель увеличился на 19% относительно аналогичного периода прошлого года.

Относительно августа средний показатель здесь за месяц вырос на 2,8%, до 83,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В прочих локациях, по словам господина Попова, колебания оказались скорее символическими, составив около 1% и менее. Аналитики «Этажей» также зафиксировали выраженный месячных рост цен в Красноярске — на 2,9%, до 79,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, по оценкам ЦИАН, месячный рост стоимости жилья оказался одним из наименее выраженных — средний показатель увеличился только на 0,3%, до 259,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Опирающиеся на данные только по «старой» Москве аналитики компании «Инком-недвижимость» впервые с лета 2020 года зафиксировали снижение средней цены. Пока только на 0,1%, до 273,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Усредненная стоимость целой квартиры при этом сократилась на 1,8%, до 15,4 млн руб.

За месяц средняя ставка здесь сократилась на 0,6%, до 504,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя квартира подешевела на 4,5%, до 51,8 млн руб. Директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома констатирует, что в целом уровень цен на жилье в Москве остается крайне высоким, а некоторые собственники выставляют на продажу свои объекты по цене, завышенной даже относительно перегретого рынка. «Возможно, уменьшение цен предложения, происшедшее в августе, отчасти показывает, что продавцы начали учитывать текущую конъюнктуру вторичного рынка и немного снижать ценники»,— рассуждает он.

Почему стал стагнировать рынок вторичной недвижимости

Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов добавляет, что вторичное жилье постепенно продолжает отвоевывать у новостроек долю рынка, утраченную за период действия программы льготного ипотечного кредитования. Если еще в июне доля готовых квартир составляла 58,4% в структуре запросов, то сейчас это значение увеличилось до 63,9%, отмечает он. Эксперт уверен, что именно этот фактор вместе с общей инертностью вторичного рынка сейчас способствует росту средних цен на недвижимость. Но по мнению господина Хусаинова, влияние этих тенденций постепенно сходит на нет: динамика роста цен замедляется, а средний размер дисконта при заключении сделок за три месяца увеличился с 2,7% до 3,1%. В ближайшей перспективе он прогнозирует стагнацию средних ценовых показателей.

На частичное снижение активности покупателей уже обращает внимание руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости «Авито-недвижимости» Сергей Хахулин. В Казани число запросов пользователей по его словам за месяц сократилось на 11%, в Челябинске — на 7,5%, в Самаре — на 5%. Дальнейшая динамика спроса на рынке вторичного жилья, по мнению Алексея Попова, полностью зависит от действий банков после завершения цикла роста ключевой ставки. Эксперт убежден, что для поддержания устойчивого спроса средняя ставка по ипотечным займам не должна превышать 10%. Именно от этого, по его мнению, будет зависеть и ценообразование.

Динамика цен на вторичную недвижимость в крупнейших городах России

Источник: данные аналитического центра ЦИАН

Полный стоп: что на самом деле происходит с ценами на недвижимость

Глава Сбербанка Герман Греф предсказал стабилизацию и некоторое снижение цен на жилье в ближайшее время. Рынок будет, по его словам, искать новый баланс. Это может стать хорошей новостью для покупателей и не столь хорошей — для строительных компаний и банков, выдававших им кредиты под рост. Часть опрошенных «Известиями» экспертов уже говорит о возможной господдержке девелоперов в будущем.

Выше некуда?

Рост цен на недвижимость в последний год оказался впечатляющим. Только во втором квартале 2021 года цены в среднем по стране поднялись на 21%, если говорить о новостройках. Сошлось сразу много факторов: в целом довольно высокая динамика рынка до кризиса, падение ставок по депозитам, побудившее искать другие варианты инвестиций, многочисленные льготы по ипотеке, наконец, быстрый подъем цен на строительные материалы. И даже то, что жилья вводилось и вводится много — в прошлом году эта цифра составила 80,8 млн кв. м, — подорожание жилья никак не останавливало.

В июле цены немного притормозили, по крайней мере в новостройках Москвы и Санкт-Петербурга, но в целом остаются на исключительно высоком уровне. Если в 2019 году среднестатистический россиянин мог купить небольшую квартиру на восемь годовых зарплат, то к 2021 году эта цифра выросла до 9–11 в зависимости от методологии. Учитывая то, что доходы населения в тот же период едва поспевали за инфляцией, складывалось ощущение сильно перегретого рынка.

Теперь, по мнению ряда аналитиков, к которым присоединился Герман Греф, рост стоимости жилья должен притормозить. Но не всё так однозначно. По мнению эксперта рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского, говорить о стабилизации рынка не приходится.

— Цены не стабилизируются, а просто пойдут вниз, отыгрывая аномальный рост за прошлый год и первое полугодие года текущего. А растущие ставки по ипотеке основательно подстегнут это падение — кредит становится недоступным. Мнения о том, что ЦБ не остановился в поднятии ставки, звучат всё чаще на фоне роста инфляции на прошлой неделе после пяти недель падения.

Помощь будет

В августе были приняты ключевые решения по программам льготной и семейной ипотеки. Они, сыгравшие важнейшую роль в подъеме рынка, будут продлены. Семейная останется на уровне 6%, а программа продлится до конца 2023 года. Ставки по другим льготным вариантам будут повышены до 7%, а сумма кредита не может превысить 3 млн рублей.

Проблема в том, что семейная ипотека рассчитана только под новостройки, вторичку на нее купить нельзя. В новостройке же, отмечает Алексей Кричевский, квартиру придется ожидать до двух лет, семьи с маленьким ребенком на такое подписываться не будут. Эксперт при этом отметил, что в региональных новостройках всё не так грустно

— Ипотека размером в 3 млн легко может вписаться в покупку двухкомнатной, а иногда и трехкомнатной квартиры. Падение, конечно, коснется всех. Это только значит, что в регионах оно будет чуть мягче, чем в столицах, потому что там его всё же способна сгладить льготная ипотека. Что касается столичного региона, то цены уже снизились на 3% за лето и будут падать дальше, коррекция до конца года может легко дойти до 5%.

— Сейчас мы можем наблюдать, что спрос поутих, как по мере разрешения жилищного вопроса у населения, так и в связи с тем, что рост цен за квадратный метр нивелировал выгоду от льготной ипотеки, — отметила в беседе с «Известиями» аналитик ГК «Финам» Наталья Пырьева. — С другой стороны, увеличивается предложение на рынке, поскольку застройщики в полной мере выводят новые объекты на продажу. В то же время власти ужесточили условия по льготной ипотеке, но упростили и продлили срок действия семейной ипотеки как раз для того, чтобы на рынке сохранялся качественный уровень спроса. Таким образом, мы ожидаем, что после ажиотажного периода на рынке во второй половине 2020 — первой половине 2021 года сейчас мы увидим стабилизацию — баланс спроса и предложения, который позволит поддержать девелоперов и при этом сдержать рост цен на жилье.

По мнению Пырьевой, предпосылок для существенного падения цен нет, но определенно ожидается некоторая коррекция в среднесрочной перспективе. А те действия, которые предпринимают власти для поддержания строительного сектора и населения в тонусе, будут работать.

Что еще необходимо сделать

Куда более скромно оценивает перспективы застройщиков и рынка в целом Кричевский. По его словам, вряд ли доходы населения восстановятся еще в течение как минимум года.

— Нужно ставить вопрос не о том, что цены «стабилизируются и припадут», а о том, какие новые шаги придется предпринимать государству для поддержки девелоперов и банков, которые жутко расстроятся по итогам второго полугодия и снова начнут жаловаться на нехватку продаж и близость к банкротству после фантастических прибылей с июля 2020 по июль 2021 года. Продолжая мысль, здесь будут льготы по переоформлению земель, налоговые льготы, быстрое развитие КРТ (комплексного развития территорий) и господрядов. Возможность пересмотра госконтрактов и повышения цен по ним на 30% — всё это уже говорит о том, что застройщики будут продолжать свою политику.

Аналитик ожидает, что в 2022 году цены продолжат опускаться, а итоговая коррекция — в зависимости от экономической и политической ситуации в России и в мире — в лучшем случае составит около 10%, в худшем — может дойти до 20%, но нельзя отбрасывать возможность очередной волны девальвации. Тогда в долларах жилье может подешеветь и на 25–30%.

Советы по покупке недвижимости давать сложно, но если есть возможность подождать, то лучше это сделать и постараться отложить покупку как минимум на полгода с сегодняшнего дня. Ставка по ипотеке будет расти, а значит и кредит будет всё менее доступен. Тут советы такие — отслеживать спецпредложения застройщиков или банков, в том числе для зарплатных клиентов, копить первоначальный взнос выше 25%, ждать снижения ключевой ставки, но его придется ждать до 2023 года, вероятнее всего, инвестировать денежные средства в другие активы, чтобы приумножить доход, — подчеркнул Кричевский.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: