Неотделимые улучшения арендованного имущества

Определение арендатором срока полезного использования неотделимых улучшений

В рамках данной статьи нами будут проанализированы некоторые практические вопросы, которые могут возникнуть в связи с определением арендатором срока полезного использования неотделимых улучшений.

Определение срока полезного использования (далее – СПИ) для налогового учёта.

При подготовке данной статьи мы руководствовались допущением, что произведённые арендатором улучшения согласованы с арендодателем. Порядок отражения в налоговом учёте арендатора неотделимых улучшений зависит от условий договора аренды, о чём указано в п. 1 ст. 258 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Вариант № 1. В договоре предусмотрена обязанность арендодателя полностью компенсировать расходы на неотделимые улучшения.

Неотделимые улучшения не амортизируются, поскольку их стоимость учитывается в качестве расходов, связанных с выполнением работ для арендодателя (абз. 5 п. 1 ст. 258 НК РФ и письмо Минфина России от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242). Соответственно, СПИ в подобной ситуации определять не требуется, т.к. эти улучшения не будут подлежать амортизации.

Вариант № 2. В договоре не предусмотрена обязанность арендодателя по компенсации расходов на неотделимые улучшения.

Арендатор учитывает такие расходы через механизм амортизации (п. 1 ст. 258 НК РФ и письмо Минфина России от 21.03.2011 № 03-03-06/1/158).

Сумму амортизации можно рассчитывать исходя из СПИ, установленного в Классификации основных средств (далее – ОС) (утверждённой постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1) для арендованного объекта или капитальных вложений в этот объект. Аналогичная позиция отражена в постановлении АС Центрального округа от 06.12.2018 по делу № А62-8660/2016. Исходя из системного анализа абз. 6 п. 1 и п. 6 ст. 258 НК РФ нами сделан вывод, что СПИ неотделимых улучшений можно определить одним из следующих способов:

− на основе СПИ объекта основных средств (поименованного в вышеуказанном постановлении Правительства РФ), в котором произведены улучшения;

− на основе технических условий или рекомендаций изготовителей имущества, используемого для осуществления улучшений.

В соответствии с абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в виде неотделимых улучшений амортизируются арендатором в течение всего срока действия договора аренды (письма Минфина России от 31.07.2018 № 03-03-06/1/53831 и от 22.02.2013 № 03-03-06/2/5003). Аналогичный вывод содержится в постановлениях АС Восточно-Сибирского округа от 04.03.2019 по делу № А58-752/2018, АС Западно-Сибирского округа от 07.07.2016 по делу № А45-11835/2015 и 5 ААС от 20.02.2019 по делу № А51-15284/2018. После завершения срока действия договора арендатор не вправе учесть в расходах остаточную стоимость неотделимых улучшений (постановление 9 ААС от 01.03.2018 по делу № А40‑130944/2017 и письмо Минфина России от 03.08.2012 № 03-03-06/1/384).

Вариант № 3. В договоре не предусмотрена обязанность арендодателя по компенсации расходов, но после прекращения действия договора арендодатель, получая неотделимые улучшения, перечисляет арендатору средства в размере их остаточной стоимости.

В подобной ситуации возмездная передача неотделимых улучшений по окончанию действия договора аренды признаётся сделкой по купле-продаже, т.к. происходит реализация права собственности на данные улучшения. Таким образом, если арендодателем компенсируется часть затрат на неотделимые улучшения (плата по сделке купле-продаже), то арендатор в отношении остальной части вправе осуществлять амортизацию в течение срока аренды (письмо Минфина России от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134 и постановление ФАС ЗСО от 30.05.2014 по делу № А45‑12766/2013). О наличии более актуальной судебной практики по аналогичной ситуации нам неизвестно.

Следовательно, в течение срока аренды арендатор амортизирует неотделимые улучшения, а после прекращения аренды и возмездной передачи этих улучшений он вправе учесть в составе расходов их остаточную стоимость.

Раздельный учёт расходов на неотделимые улучшения и финишную отделку.

Произведённые арендатором расходы на финишную отделку, другими словами текущий (косметический) ремонт, могут учитываться для целей налогообложения в порядке, установленном главой 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ (письма Минфина РФ от 01.08.2011 № 03-03-06/1/442 и УФНС России по г. Москве от 11.10.2012 № 16‑15/096958@).

Затраты на текущий ремонт (отделочные работы) арендованного помещения арендатор учитывает в составе прочих расходов, если договором не предусмотрена компенсация этих затрат. В этом случае расходы в размере фактических затрат признаются в налоговом периоде, в котором они возникли (п. 1, 2 ст. 260 и п. 5 ст. 272 НК РФ).

Таким образом, затраты необходимо учитывать раздельно:

− неотделимые улучшения отражаются в налоговом учёте в порядке, описанном ранее в рамках настоящей статьи;

− отделочные работы (финишная отделка) – в составе прочих расходов в размере их фактической стоимости. Для целей расчёта базы по налогу на прибыль организаций указанные расходы учитываются единовременно.

Минимально безопасный СПИ в отношении неотделимых улучшений для минимизации потери расходов в виде амортизации в рамках налогового учета.

Далее мы руководствовались допущением, что в договоре не предусмотрена обязанность арендодателя по компенсации расходов на неотделимые улучшения и что арендуемые помещения расположены в Москве и Московской области.

Может возникнуть ситуация, когда по тем или иным причинам СПИ неотделимых улучшений определить на основе технических условий или рекомендаций изготовителей имущества, используемого для осуществления улучшений, не представляется возможным.

Соответственно, остается вариант с принятием СПИ неотделимых улучшений на основе СПИ объекта основных средств, в котором произведены улучшения (в данном случае объектом ОС является здание, в котором производились неотделимые улучшения).

Налогоплательщик определяет срок полезного использования объекта амортизируемого имущества самостоятельно с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, которая утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (п. п. 1, 4 ст. 258 НК РФ). Согласно п. 6 ст. 258 НК РФ срок полезного использования основных средств, не поименованных в данной Классификации, налогоплательщик устанавливает в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей.

Официальной позиции касательно того, каким образом определяется для целей налогообложения прибыли СПИ объекта, если он не поименован в Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, и отсутствуют возможность обращения к техническим условиям и рекомендациям производителя, на данный момент нет. Соответственно, единственно законодательно установленная опция – определение СПИ неотделимых улучшений на основе СПИ объекта основных средств, то есть объектом ОС является здание, в котором производились неотделимые улучшения. Таким образом, минимальный безопасный срок полезного использования по неотделимым улучшениям с точки зрения законодательства установлен по минимальной границе той амортизационной группы, в которую входит рассматриваемый объект аренды (десятая группа), что составляет 361 мес.

Читайте также:  Архивы Экспертизы - О недвижке.ру

Амортизировать неотделимые улучшения можно только в течение срока действия договора аренды. Если к окончанию срока действия договора аренды останется недоамортизированная часть неотделимых улучшений, учесть ее в расходах будет нельзя (Письма Минфина России от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376, от 03.08.2012 № 03-03-06/1/384).

Опцией по минимизации потерь расходов в отношении неотделимых улучшений может быть пролонгация договора аренды. Если договор аренды пролонгируется (в том числе неоднократно), то можно амортизировать улучшения в течение всего срока действия договора с учетом пролонгации (Письмо Минфина России от 25.10.2011 № 03-03-06/1/689).

Важно именно пролонгировать, а не заключать новый договор аренды, так как, по мнению Минфина, в таком случае нужно прекратить начисление амортизации по улучшениям (Письма Минфина России от 04.02.2013 № 03-03-06/2/2269, от 04.04.2012 № 03-05-05-01/18).

Существует как положительная судебная практика (Постановление АС МО от 03.09.2014 № Ф05-9531/2014 по делу № А40-105354/13), так и отрицательная судебная практика (Постановление 13 ААС от 06.10.2015 № 13АП-17612/2015).

В положительном деле Общество заключило договор аренды склада и с согласия собственника произвело в нем неотделимые улучшения силами подрядчика. Срок полезного использования данных улучшений был установлен равным 12 месяцам.

Основная претензия налоговых органов – организация неправильно определила СПИ неотделимых улучшений. По их мнению, данный срок должен составлять 360 месяцев, то есть быть равным сроку службы здания в целом.

Суды встали на сторону налогоплательщика и привели следующие аргументы.

В силу ст. 258 НК РФ имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования. Это не что иное, как период, в течение которого объект служит для выполнения целей деятельности предприятия. Данный срок определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода основного средства в эксплуатацию согласно ст. 258 НК РФ и с учетом Классификации ОС. СПИ объекта основных средств устанавливается организацией при принятии его к бухгалтерскому учету.

Как указано в п. 4 ПБУ 6/01, сроком полезного использования объекта основных средств является период, в течение которого использование объекта приносит фирме экономические выгоды (доход). На основании п. 20 ПБУ 6/01 указанный срок определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету исходя:

– из прогнозного периода использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

– из планируемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;

– из нормативно-правовых и других ограничений использования объекта (например, срока аренды).

Таким образом, п. 20 ПБУ 6/01 не предусмотрено, что в бухгалтерском учете организации должны руководствоваться каким-либо нормативным документом при установлении срока полезного использования основных средств.

Определение налогоплательщиком спорного СПИ для неотделимых улучшений (12 месяцев) было обусловлено следующими причинами:

– во-первых, сроком договора аренды, по истечении которого общество планировало расторгнуть данное соглашение в связи со строительством собственного склада;

– во-вторых, реальной хозяйственной целью, заключающейся в использовании снимаемого имущества в улучшенном виде для обеспечения уставной деятельности общества в период аренды.

Разделение объекта аренды и отнесение его частей к амортизационным группам, как было отмечено, технически невозможны. Более того, в Классификации ОС прямо не указаны такие объекты амортизируемого имущества, как капитальные вложения в виде неотделимых улучшений в арендованные основные средства.

Таким образом, установление контролерами в обжалуемом решении СПИ неотделимых улучшений исходя из срока полезного использования здания в целом (360 месяцев) противоречит п. 20 ПБУ 6/01. Объект аренды (склад), в котором произведены улучшения, не является собственностью арендатора. Он лишь передан ему на определенный срок. Это именно тот период, в течение которого капитальные вложения в арендованные объекты ОС приносят экономические выгоды своему владельцу (арендатору).

В отрицательном деле налоговый орган в ходе проверки установил, что Обществом заключен договор долгосрочной аренды с другой компанией на 3 года.

По условиям договора Арендодатель передает Арендатору во временное владение помещения для использования в качестве складских помещений с вспомогательными офисами в течение срока действия договора, а Арендатор принимает помещения.

Арендодатель предоставил Обществу разрешение на проведение строительно-монтажных работ.

Суд признал доводы общества о том, что срок полезного использования капитальных вложений подлежит определению исходя из срока аренды (3 года), необоснованными, так как:

– действующим законодательством не предусмотрено право налогоплательщика устанавливать срок полезного использования исходя из срока действия договора аренды;

– налогоплательщиком в материалы дела не предоставлены доказательства установления срока полезного использования капитальных вложений сроком 3 года на основании технических условий или рекомендаций изготовителей;

– в учетной политике Общества не закреплен ни метод амортизации, ни срок полезного использования капитальных вложений.

Довод Общества, что итогом проведения работ явилось исключительно восстановление стабильности и работоспособности арендованного объекта, является несостоятельным, так как в ходе проведения проверки установлена как направленность, так и связь выполненных на арендованном объекте строительно-монтажных работ по строительству офисного помещения “под ключ”, достройке (дооборудованию) с появлением других новых качеств объекта основных средств (офисных помещений в складских помещениях). На основании представленных налогоплательщиком в ходе проверки документов, в том числе утвержденных смет, актов сдачи приемки проектных работ, актов сдачи-приемки СМР, проектной (исполнительной) документации, Инспекция установила, что работы по достройке (дооборудованию) арендованного имущества осуществлены в связи с необходимостью (с целью) улучшения качественных и количественных параметров и характеристик объекта, создание (строительство) на территории арендованного объекта офисных помещений, оборудование пожарной сигнализации.

Дополнительным основанием для квалификации выполненных работ в качестве работ по достройке (дооборудованию) послужил также тот факт, что для проведения работ Обществом разработана проектная документация.

Читайте также:  К специализированным жилым помещениям не относятся…

При таких обстоятельствах правовые основания для расчета амортизации исходя из срока полезного использования капитальных вложений в 3 года отсутствовали.

Подход, предложенный судьями АС МО, к определению СПИ неотделимых улучшений арендуемого имущества, учитываемых арендатором в качестве собственных основных средств, является привлекательным, но крайне рискованным вариантом для арендаторов, так как он позволяет им разрешить проблему с признанием в полном объеме затрат, понесенных в связи с производством этих улучшений.

Принятие неотделимых улучшений отдельными частями.

Для того, чтобы дать ответ насчет того, можно ли принимать улучшения отдельными частями, необходимо в каждом отдельном случае учитывать совокупность конкретных обстоятельств (условия договора аренды, обстоятельства создания и передачи неотделимых улучшений, характеристики таких улучшений, специфика деятельности арендодателя и арендатора и др.).

Гражданское законодательство не содержит каких-либо конкретных норм касательно возможности или невозможности принятия неотделимых улучшений отдельными частями.

Судебная практика говорит о различных подходах к оценке тех или иных улучшений (№ А53-24637/2010, № А75-3895/2013, № А60-5892/2016).

Оценка неотделимых улучшений арендованного имущества должна происходить с обязательным учетом не только существа улучшения, но и конкретных способов выполнения (монтажа) таких улучшений. Во многих случаях для такой оценки необходимы специальные познания, соответственно, может потребоваться заключение эксперта.

Например, какие-либо типовые схемы систем вентиляции для жилых и бытовых помещений отсутствуют ввиду архитектурного и функционального многообразия зданий. Соответственно, работы по установке систем вентиляции могут приниматься как сразу, так и по частям. Порядок учета зависит от технической детализации и сложности самой вентиляции, а также от условий работ с подрядчиками. Презюмируем, что такой подход применим и в отношении канализации, систем пожаротушения и т.п.

Инвестиционный налоговый вычет (далее – ИНВ) или амортизационная премия?

Инвестиционный налоговый вычет позволяет единовременно уменьшить налог на прибыль на расходы по приобретению, достройке, дооборудованию и другие подобные (кроме расходов на ликвидацию), но только в отношении категорий основных средств 3 – 7 амортизационных групп, а также на расходы на пожертвования отдельным категориям организаций.

При использовании права на инвестиционный налоговый вычет в виде расходов на приобретение и модернизацию ОС нельзя применить амортизацию.

Налогоплательщик вправе уменьшить суммы налога на прибыль организаций (авансового платежа), подлежащие зачислению в бюджет субъекта РФ, на инвестиционный налоговый вычет только при наличии закона данного субъекта РФ, предусматривающего введение в действие на своей территории инвестиционного налогового вычета (Письма Минфина России от 20.02.2018 № 03-03-20/10674, от 12.08.2019 № 03-03-05/60626).

В настоящее время закон г. Москвы от 20.11.2019 № 28 “Об инвестиционном налоговом вычете” еще не вступил в законную силу. Таким образом, в г. Москве не установлено право применения инвестиционного налогового вычета по налогу на прибыль. Настоящий Закон вступает в силу с 1 января 2020 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования, и утрачивает силу с 1 января 2028 года.

Закон Московской области от 19.07.2019 № 162/2019-ОЗ “Об инвестиционном налоговом вычете в Московской области” распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2019 года, и действует по 31 декабря 2027 года включительно.

С 1 января 2020 г. общие правила применения инвестиционного вычета скорректируют – разрешат инвестиционный вычет по основным средствам, которые относятся к 8 – 10 амортизационным группам (кроме зданий, сооружений, передаточных устройств) (Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ “О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Поскольку объектом ОС является здание, в котором производились неотделимые улучшения, то даже с принятием закона г. Москвы и внесением изменений в НК РФ воспользоваться ИНВ не получится.

Существует альтернативный вариант в виде амортизационной премии, так как в налоговом учете ее могут применять все налогоплательщики. Если вы воспользуетесь этим правом, то сможете единовременно списать в расходы текущего отчетного (налогового) периода часть первоначальной стоимости основного средства или расходов, которые понесены в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств.

Амортизационная премия может быть установлена в размере до 30% или до 10% в зависимости от амортизационной группы основного средства. Амортизационную премию 30% можно применять по основным средствам 3 – 7 амортизационных групп. По остальным ОС максимальная премия – 10%.

Порядок применения, размер амортизационной премии закрепите в своей учетной политике для целей налогообложения.

В налоговом учете амортизационную премию включите в расходы в первом месяце амортизации. При расчете ежемесячной суммы амортизации уменьшите на премию первоначальную стоимость ОС.

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества

Если фирма арендует имущество и с согласия арендодателя проводит его капитальный ремонт, который является неотделимым улучшением, тогда затраты на такие улучшения она может списать в налоговом учете через амортизацию. Это возможно, если арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимой постройки (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Какие вложения нужно амортизировать

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть, связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы совершаются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям статьи 260 НК РФ (письмо Минфина России от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578).

Неотделимые улучшения – это те, которые нельзя снять, демонтировать, разобрать без вреда для арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ). Например, арендатор возвел кирпичную стену в арендованном офисе. В бухгалтерском и в налоговом учете такие затраты арендатор отражает в составе основных средств (п. 5 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Порядок амортизации в бухгалтерском и налоговом учете

В бухгалтерском учете начислять амортизацию на неотделимое улучшение нужно исходя из срока договора аренды (п. 20 ПБУ 6/01).

Читайте также:  Правила землепользования и застройки - что это?

В налоговом учете действует иной порядок. Амортизировать неотделимое улучшение арендатор вправе в течение срока действия договора аренды. При этом ежемесячную сумму амортизации рассчитывают исходя из всего срока службы того имущества, которое улучшил арендатор. Определить этот срок можно по Классификации основных средств (утв. постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1). Такое правило установлено в пункте 1 статьи 258 Налогового кодекса.

Отметим, что амортизацию по неотделимым улучшениям арендатор может начислять только в течение срока того договора, во время действия которого эти улучшения были произведены (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Допустим, в дальнейшем на аренду того же имущества стороны заключили новый договор. Тогда арендатор не может продолжать начисление амортизации по неотделимым улучшениям, несмотря на то, что он по-прежнему будет ими пользоваться (см. письма Минфина России от 8 октября 2008 г. № 03-03-06/2/140, от 2 марта 2007 г. № 03-03-06/1/143).

Амортизацию начисляют, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором капитальные вложения в виде неотделимых улучшений были введены в эксплуатацию, до окончания срока действия договора аренды. После прекращения договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.

Что делать с недоамортизированной частью

Расходы арендатора в виде капитальных вложений в арендованное имущество, которые в течение срока договора аренды (в том числе при досрочном его расторжении) не были учтены в целях главы 25 НК РФ, не могут быть отражены в составе расходов при исчислении налога на прибыль организаций. Это следует из писем Минфина России от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578, от 3 августа 2012 г. № 03-03-06/1/384, от 21 марта 2011 г. № 03-03-06/1/158.

К тому же, недоамортизированная часть стоимости капитальных вложений признается имуществом, безвозмездно переданным арендодателю. А стоимость такого имущества налогооблагаемую прибыль не уменьшает (п. 16 ст. 270 НК РФ).

Если договор аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, и арендодатель против этого не возражает, то по нормам гражданского законодательства такой договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Если договор аренды пролонгирован, то и амортизировать неотделимые улучшения арендатор вправе продолжить, и делать начисления до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды. Ведь именно до этого момента договор, заключенный на неопределенный срок, считается действующим (п. 1 ст. 258 НК РФ, п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ). На это указал Минфин России в письме от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578.

Срок службы имущества обычно больше срока, на который фирма получает его в аренду. К тому же многие фирмы заключают договоры аренды менее чем на один год. Это позволяет им не регистрировать договор.

В таком случае нужно выбирать. Либо заключать договор аренды на длительный срок и регистрировать его: тогда у фирмы появится возможность списать на налоговые расходы большую часть неотделимых улучшений. Либо продолжать работу по краткосрочному договору и смириться с тем, что расходы по улучшению уменьшат налог на прибыль только частично.

Читайте в бераторе

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Как арендатору учитывать неотделимые улучшения арендованной недвижимости при налогообложении?

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела вопрос о том, может ли налогоплательщик-арендатор учесть в составе расходов оставшуюся стоимость капитальных вложений при прекращении аренды (Определение ВС РФ от 1 февраля 2020 г. № 309-ЭС20-16872 по делу № А76-8895/2019).

Решение о доначислении налогов не устояло в первой кассации

По итогам налоговой проверки МИФНС по крупнейшим налогоплательщикам по Челябинской области доначислила АО «Промышленная группа “Метран”» НДС и налог на прибыль по двум эпизодам.

Первый связан с тем, что общество несколько лет арендовало у госпредприятия производственные помещения и за это время произвело ряд неотделимых улучшений: обустроило вентиляцию, водопровод, ливневую канализацию, систему отопления, реконструировало шахты лифта, установило окна и провело работы по отделке корпуса. Все эти улучшения «Метран» учитывал как амортизируемое имущество и включал в состав расходов при исчислении налога на прибыль. Позднее общество расторгло договоры аренды, потому что построило свои производственные корпуса, а остаточную стоимость неотделимых улучшений отнесло во внереализационные расходы, которые учитываются при исчислении налога на прибыль. По мнению инспекции, это было сделано неправомерно. Налоговая также посчитала, что при передаче неотделимых улучшений арендодателю арендатор должен был заплатить НДС.

Вышестоящий налоговый орган согласился с таким подходом. Суды первой и апелляционной инстанций также поддержали инспекцию. Однако в АС Уральского округа «Метрану» удалось признать решение налоговой недействительным. Суд не согласился с тем, что общество передало арендодателю неотделимые улучшения безвозмездно. Они были произведены в период действия договоров аренды, то есть со стороны арендодателя имелось встречное представление – передача арендатору права пользования недвижимостью, пояснила кассация. В таком случае списывать остаточную стоимость неотделимых улучшений в состав внереализационных расходов можно. Кроме того, добавил суд, прекращение использования имущества не установлено в ст. 170 НК в качестве основания для восстановления налога в части остаточной стоимости улучшений, то есть доначислять НДС при возврате имущества арендодателю также неправомерно.

Второй эпизод связан с договором, по которому иностранная компания Emerson Process Management Shared Service Ltd оказывала «Метрану» консультационные услуги. Инспекция установила, что налогоплательщик также воспользовался «услугами по цифровой обработке данных (EDP)». По мнению налоговой, это вспомогательная услуга по отношению к консультационным, а значит местом ее реализации является РФ. То есть общество неправомерно не удержало НДС при оплате этой вспомогательной услуги.

Рассмотрев дело по этому эпизоду, АС Уральского округа указал, что спорные услуги нельзя квалифицировать как связанные с обработкой информации. По мнению суда, налоговая должна была доказать, что «Метран» передавал Emerson информацию, а та анализировала, обобщала, систематизировала сведения и передавала результаты обработки обратно обществу. При этом, добавила кассация, спорные услуги также не могут расцениваться и как вспомогательные, поскольку инспекция не доказала, что Emerson оказывала их «исключительно с целью передачи информации по консультационным и иным подобного рода услугам».

Читайте также:  Нормы застройки садоводческих товариществ от соседей

Налоговый орган подал кассационную жалобу в Верховный Суд.

Позиция ВС о неотделимых улучшениях

Верховный Суд согласился с тем, что ст. 258 НК прямо не решает судьбу расходов арендатора в виде капитальных вложений в имущество, которые за время аренды не были учтены при налогообложении (когда стоимость капитальных вложений не амортизирована полностью из-за того, что срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды). «Однако из этого, вопреки выводу арбитражного суда кассационной инстанции, не вытекает, что налогоплательщик-арендатор имеет безусловное право учесть в составе расходов оставшуюся стоимость капитальных вложений при прекращении аренды», – подчеркнул ВС.

Для налогообложения важно, что неотделимые улучшения – это не только ремонт, который необходим арендатору. Ими также являются достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация и техническое перевооружение имущества, указал Суд. В таких случаях имущество получает существенные качественные улучшения, которые, как правило, имеют экономическую ценность не только для арендатора, но и для собственника.

«Принимая во внимание изложенное, если улучшения в арендованном имуществе имели вид достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, но арендованный объект возвращен арендодателю без получения встречного предоставления за произведенные в него капитальные вложения, расходы налогоплательщика в части, оставшейся не списанной через амортизационные отчисления в течение срока аренды, по общему правилу, не могут быть учтены при налогообложении как не отвечающие критерию экономической оправданности (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса)», – подытожил ВС. При этом, подчеркнул он, само по себе получение арендатором имущества во владение и пользование встречным предоставлением не является.

В то же время Суд отметил, что в НК РФ не используется понятие экономической целесообразности и не регулируются порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности. «А потому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата, на что неоднократно указывал КС», – сказано в определении. Поэтому презумпция экономической неоправданности затрат налогоплательщика на улучшение чужого имущества при отсутствии компенсации их стоимости со стороны собственника носит опровержимый характер и не исключает права налогоплательщика доказывать экономическую обоснованность произведенных им капитальных вложений в полном объеме, считает ВС.

Так, пояснил он, суд может учесть доказательства, которые с бесспорностью подтверждают необходимость капитальных вложений, прежде всего для деятельности арендатора, наличие у него на момент заключения договора намерения и возможности окупить стоимость таких вложений за счет использования имущества во время аренды, а также разумные экономические причины для прекращения аренды до истечения срока полезного использования улучшений. В споре об обоснованности капитальных вложений арендатора, когда собственник не обязан компенсировать их, суд также вправе учесть доказательства наличия или отсутствия экономической ценности улучшений для собственника на момент прекращения аренды.

«Возвращение арендованного имущества собственнику в качественно улучшенном состоянии без получения встречного предоставления в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, по общему правилу, также влечет необходимость восстановления налога на основании подп. 2 п. 3 ст. 170 НК», – напомнил ВС. Однако, добавил он, возврат улучшенного имущества не говорит об использовании арендованного имущества в необлагаемых операциях, если налогоплательщик собирался окупить капитальные вложения за время аренды, но не сделал этого по не зависящим от него обстоятельствам, а также если улучшения не имеют экономической ценности для собственника или последующего арендатора.

В итоге по этому эпизоду доначисления налогов ВС отменил акты всех нижестоящих инстанций. «При новом рассмотрении дела необходимо установить характер произведенных обществом неотделимых улучшений, устранить противоречия в оценке наличия у собственника имущества обязательства по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений и фактического исполнения этого обязательства (зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы)», – подчеркнул он.

Позиция ВС о спорных услугах

Не поддержал Верховный Суд и выводы АС Уральского округа по поводу отношений налогоплательщика с Emerson.

ВС отметил, что при определении места оказания услуги значение имеет объективное содержание операций. «Само по себе наименование оказанных услуг, как оно приведено в договоре, а равно их раздельное оформление и оплата не могут предопределять вывод о том, является ли территория РФ местом оказания соответствующих услуг для целей взимания НДС», – пояснил он.

Когда российская организация приобретает у иностранной несколько услуг, тем более по одному договору, в первую очередь нужно установить, не являются ли одни из них основными, а другие вспомогательными, считает ВС. «Вспомогательными могут быть признаны услуги, оказание которых объективно служит цели обеспечения потребления основных услуг, и отсутствует разумный практический смысл в оплате и потреблении одних услуг без потребления других», – напомнил Суд. Вопрос о том, являются ли спорные услуги услугами по обработке данных (абз. 5 подп. 4 п. 1 ст. 148 НК), нужно выяснять лишь тогда, когда установлено, что они не являются вспомогательными.

В данном случае первая и апелляционная инстанции проанализировали акты об оказании услуг, показания работников общества и на этом основании решили, что услуги «по цифровой обработке данных (EDP)» обеспечивали техническую возможность оказания обществу консультационных услуг в рамках одного и того же договора. «Ссылаясь на то обстоятельство, что предоставленные компанией Emerson услуги, связанные с обеспечением работы электронной почты, коммуникаций между работниками, могли использоваться вне зависимости от оказания консультационных услуг, общество в то же время не представило какого-либо разумного обоснования отдельному приобретению этих общераспространенных услуг за установленную соглашением существенную плату», – заметил ВС.

В этой части постановление АС Уральского округа было отменено, а решения первой инстанции и апелляции оставлены в силе.

Читайте также:  Куда жаловаться на председателя садового товарищества?

Адвокаты о налогообложении и неотделимых улучшениях

«Вопрос о возможности учета в расходах недоамортизированной части капитальных вложений в арендованный объект и необходимости восстановления НДС при досрочном расторжении договора аренды напрямую законодательством не урегулирован, на что совершенно справедливо обратила внимание Экономколлегия», – указал управляющий партнер компании TAXMANAGER, адвокат Василий Ваюкин.

Он напомнил, что есть ряд разъясняющих писем Минфина (от 11 августа 2017 г. № 03-03-06/1/51578, от 3 августа 2012 г. № 03-03-06/1/384, от 21 марта 2011 г. № 03-03-06/1/158), в которых ведомство весьма категорично высказывалось о невозможности учета арендатором таких затрат при досрочном расторжении договора аренды. «А сами неотделимые улучшения признавались имуществом, безвозмездно переданным арендодателю, что автоматически влечет невозможность учета затрат и необходимость начисления НДС», – рассказал эксперт.

Подход Экономколлегии, по его мнению, довольно интересен: «Предлагается оценить капитальные вложения с точки зрения их предназначения либо как только для арендатора помещения, либо для всего здания. И арендатор вправе обосновать, что он имел намерения и возможность окупить эти капитальные вложения в течение срока аренды. Причем суд должен исследовать экономическую ценность таких вложений не только для арендатора, но и для собственника имущества. То есть во главу угла поставлена деловая цель как определяющий фактор экономической обоснованности затрат. Аналогичный подход предлагается применить и в части НДС».

Данное дело вполне можно назвать прецедентным, оно может изменить сложившуюся на уровне писем Минфина правовую позицию и дать возможность налогоплательщикам уменьшить свои издержки, считает Василий Ваюкин.

Адвокат, партнер Five Stones Consulting Екатерина Болдинова добавила: «Интересно, что дело было передано в Верховный Суд по жалобе налогового органа, что в очередной раз показывает внимание налоговиков к формированию негативной для бюджета судебной практики. Ни для кого не секрет, что интересы территориальных налоговых органов в такого рода крупных делах все чаще представляют юристы ФНС России по доверенностям от территориальных инспекций, что заметно меняет и качество проработки правовой позиции, и уровень подготовки специалистов».

Что касается выводов суда, то здесь ВС, по мнению эксперта, занял достаточно осторожную позицию. «Ранее в определении о передаче дела на рассмотрение СКЭС ВС был заявлен тезис о невозможности учета остаточной стоимости неотделимых улучшений в расходах налогоплательщика в такой ситуации. По итогам рассмотрения дела суд сформулировал ряд условий, при наличии которых налогоплательщик вправе как учесть расходы, так и не начислять НДС, – пояснила Екатерина Болдинова. – По мнению Суда, ценность таких неотделимых улучшений может быть различной для арендодателя, в связи с чем действительно ценные улучшения (например, достройка) не могут считаться экономически оправданными расходами арендатора, тогда как неценные (например, капитальный ремонт) – могут. Этот подход, хоть и половинчатый, компромиссно-острожный, можно все же считать определенным позитивом для налогоплательщиков, поскольку, например, позиция Минфина и ФНС по этому вопросу, к сожалению, бескомпромиссно отрицательная».

Конечно, согласилась адвокат, это определение ВС сложно считать совсем уж позитивным. «Мы всегда ждем от Верховного Суда неких сформулированных правил игры – когда налогоплательщикам будет четко разъяснено, как можно действовать, а как нет, в каких случаях и какие расходы на неотделимые улучшения можно включать в состав налоговой базы по налогу на прибыль, а какие нельзя. Увы, здесь этого не произошло, дело отправлено на новое рассмотрение, а правила игры, пусть и стали чуть более понятными и приобрели некоторые очертания, все равно не получили четкой формы. Впрочем, наверное, установить такие правила должен не Верховный Суд, а законодатель, который пока не проявил пристального внимания к этой теме», – заключила Екатерина Болдинова.

Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее

Что такое договор ренты

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.

Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

Читайте также:  Обследование зданий и сооружений

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Плюсы договора ренты

Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.

Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.

Минусы договора ренты

Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Комментарий эксперта

Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Что важно знать рентодателю?

— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.

Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.

— На что обратить внимание при заключении договора?

— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.

С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.

— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?

— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.

— Что необходимо учесть рентополучателю?

— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.

Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.

Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.

Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?

Что такое договор ренты и зачем он нужен?


Договор ренты — это договор, согласно которому владелец квартиры передает в собственность свое имущество другой стороне в обмен на регулярные платежи или содержание.

Какими бывают договоры ренты?

Договоры ренты делятся на три типа:

Договор постоянной ренты;

Договор пожизненной ренты;

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Что такое договор постоянной ренты?

Это договор, при котором вы регулярно выплачиваете получателю ренты деньги (или, например, оказываете услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации, а платить ее могут граждане, юрлица, государство или муниципалитет.

Получатель ренты может передавать права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Как правило, договор постоянной ренты — бессрочный, то есть в случае смерти получателя право получения ренты переходит к его наследнику.

Пример договора: вы бессрочно платите гражданину или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж, взамен получая в собственность земельный участок. При этом вы становитесь собственником участка сразу после того, как подписываете акт о передаче имущества (но имущество обременено наличием ренты). В договоре можно прописать, когда прекращаются ваши обязательства по выплате ренты: например, после выкупа ренты или после ликвидации юрлица.

Что такое договор пожизненной ренты?

В данном случае плательщик регулярно (например, ежемесячно) перечисляет владельцу квартиры определенную сумму. Периодичность выплат может быть иной, если это указано в договоре; но получатель ренты сохраняет право пользования своим имуществом (например, может жить в квартире) пожизненно. Пожизненная рента выплачивается только деньгами.

Читайте также:  Взыскание кредитных долгов: изменения в законодательстве

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя.

Важный момент: даже если имущество, которое передается под выплату пожизненной ренты, случайно будет уничтожено или получит повреждения (допустим, квартира сгорит или будет затоплена соседями и потребует капитального ремонта), вы все равно будете обязаны выплачивать ренту на условиях договора.

Пример пожизненной ренты: пенсионерке-владелице квартиры плательщик ренты ежемесячно выплачивает определенную сумму, а после ее смерти квартира отходит ему. Плательщик в этом случае становится собственником квартиры сразу после регистрации перехода прав в Росреестре. Однако полностью распоряжаться своей новой собственностью плательщик сможет только после смерти получателя ренты, когда с квартиры снимется обременение.

Что такое договор пожизненного содержания с иждивением?

Отличие этого договора в том, что при пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты не просто выплачивает получателю определенную сумму, но полностью его содержит (при этом получателей ренты может быть несколько, все они должны быть прописаны в договоре). Предметом такого договора может быть только недвижимость (квартира, жилой дом с земельным участком и др.).

К этому договору применяются те же правила, что и к договору пожизненной ренты. Если один из получателей ренты умирает, его доля ренты переходит к другим получателям (то есть размер платежа или количество и качество услуг не уменьшаются, если иное не согласовано). Плательщик перестает выплачивать ренту, только когда умирает последний получатель.

Пример пожизненного содержания с иждивением: молодая семья (плательщики ренты) обеспечивает уход и содержание пенсионеров (получатели ренты) в обмен на их жилье: покупает им продукты и лекарства, организовывает уборку квартиры, оплачивает коммунальные услуги, лечение.

В какой форме можно выплачивать ренту?

Это зависит от типа ренты. Постоянную ренту необязательно выплачивать только деньгами — можно заменить ее услугами или выполнением работ, если прописать это в договоре. А вот пожизненную ренту нужно платить только в денежной форме.

В случае с договором пожизненного содержания с иждивением стороны могут договориться, что, например, плательщик будет не только полностью содержать получателя ренты и ухаживать за ним (покупать продукты, лекарства, оплачивать лечение и пр.), но периодически делать и денежные выплаты. Размер и частота таких выплат и другие формы компенсации прописываются в договоре.

Что прописать в договоре ренты?

Перед заключением договора тщательно обсудите все условия. Если возникают сомнения — обратитесь к профессиональному юристу.

В договоре ренты обязательно необходимо:

Описать имущество, которое передается под выплату ренты (адрес и характеристики квартиры);

Указать цену выкупа ренты (для договоров постоянной ренты);

Сумму и график платежей (для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением);

Указать способ выплаты ренты или список продуктов и услуг (для договоров пожизненного содержания с иждивением);

Если речь идет о движимом имуществе, необходимо включить условие об обеспечении рентных платежей (в случае с недвижимостью такого не потребуется).

Условия договора должны быть максимально понятными. Например, чтобы выполнять требования по выплате определенной суммы в месяц, достаточно ежемесячно делать платеж и брать с получателя ренты расписку о получении денег. А если требования более объемные — приобретать лекарства, обеспечивать получателя ренты продуктами и т. п., — то в случае серьезных разногласий с получателем доказать в суде, что вы выполняете требования, будет сложно. Поэтому следует максимально подробно прописать условия договора, к примеру, составить перечень жизненных потребностей получателя и услуг, которые плательщик будет ему оказывать (приобретение продуктов, вещей, лекарств, уборка квартиры и пр.). По каждому пункту пропишите, что конкретно плательщик ренты обязуется купить или выполнить. Это не только поможет выявить, насколько у обеих сторон договора разные ожидания от сделки (если они есть), но и ликвидировать разногласия на раннем этапе.

Укажите в договоре, что считать существенным нарушением условий. Например, что будет, если плательщик не выплачивает деньги в течение нескольких месяцев и какие последствия наступят в этом случае.

Как внести изменения в договор ренты?

Чтобы внести изменения в договор или добавить какие-либо пункты, при согласии обеих сторон, можно будет заключить дополнительное соглашение к договору и заверить его у нотариуса.

Обязан ли получатель ренты жить в квартире?

Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).

Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.

Можно ли вернуть деньги, уплаченные по договору ренты?

Нет, нельзя. У получателя ренты нет обязательств по возврату уплаченных платежей. В случае возникновения разногласий вернуть уплаченную ренту не получится.

Какие документы нужны для заключения договора ренты?

Если речь идет о договоре ренты с передачей прав на недвижимость, то пакет документов приходится готовить получателю ренты (владельцу недвижимости). Для оформления договора потребуются:

  • паспорта всех сторон сделки;
  • выписка из ЕГРН;
  • документы, на основании которых возникло право собственности (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования или договор приватизации);
  • единый жилищный документ, в котором перечислены все, кто прописан и имеет право пользования квартирой;
  • копия финансово-лицевого счета на жилье (подтверждает наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам);
  • техплан и экспликация квартиры из БТИ;
  • согласие супруга получателя, если речь идет об имуществе, приобретенном в браке, и супруг не является стороной сделки;
  • заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре и квитанцию об уплате госпошлины (для физлиц — 2000 рублей).

Обязательно ли удостоверять договор ренты у нотариуса?

Да, иначе он будет считаться недействительным. А если договор подразумевает переоформление собственности, документ нужно регистрировать в Росреестре. У объекта недвижимости в этом случае появляется обременение. То есть квартира, в которой проживает пенсионер на вашем иждивении, будет вашей собственностью, но вы не сможете свободно распоряжаться ею до прекращения действия договора, то есть до смерти получателя ренты.

Читайте также:  Определение порядка пользования квартирой, находящейся в долевой собственности

Сколько стоят услуги нотариуса?

Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.

Как избежать мошенничества при заключении договора ренты?

Как и в любой сделке тут важно проявлять осторожность и осмотрительность. Случаи мошенничества в этой сфере не редки, причем жертвой может стать любая из сторон.

Если вы плательщик ренты, обратите внимание на то, есть ли у получателя наследники. Если пенсионер не поддерживает отношений с семьей и отписывает квартиру вам, после его смерти родственники могут попытаться отсудить у вас квартиру. Поэтому перед заключением сделки договоритесь с получателем ренты о прохождении медицинского освидетельствования и получите справку о его дееспособности (самому также лучше получить подобную справку).

Всегда есть вероятность, что пенсионер передумает и подаст в суд с целью расторгнуть договор, настаивая на том, что плательщик не выполняет свои обязательства. Если суд примет сторону получателя, сумма ренты, которую вы уже выплатили, к вам не вернется (а право собственности на квартиру вы утратите — как, впрочем, и необходимость дальнейших платежей).

В адвокатской практике были примеры, когда пожилые люди регулярно заключали и расторгали договоры ренты, тем самым обеспечивая себе доход. На 100% от этого застраховаться нельзя, однако желательно сохранять все чеки при покупке лекарств и других продуктов, квитанции о платежах и брать у получателя ренты расписки о наличных выплатах. Так при необходимости в суде будет проще доказать, что вы были добросовестным плательщиком.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, внимательно читайте договор, а лучше составляйте его у профессионального юриста.

Если вы собираетесь получать ренту, проявите максимальную осторожность при выборе плательщиков. Распространенная среди мошенников схема включает единовременную выплату пенсионеру крупной суммы — например, нескольких сотен тысяч рублей, — однако при этом подписывается не договор ренты, а договор дарения или купли-продажи квартиры.

Иногда вместо договора ренты дают подписать генеральную доверенность на распоряжение имуществом, тогда третье лицо получает возможность оформлять сделки с недвижимостью собственника. В этих случаях пенсионер рискует продать жилое помещение за бесценок или лишиться недвижимости и остаться без материальной поддержки.

Если же плательщик ренты не выполняет обязательства по договору, вы имеете право обратиться в суд. Подробнее о расторжении договора читайте ниже.

Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?

Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.

Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).

Как расторгнуть договор постоянной ренты?

Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.

Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:

Не выплачивает ренту больше года;

Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;

Не соблюдает условия по уплате ренты;

В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.

Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Как расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением?

Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением крайне сложно. Он прекращает действовать, когда умирает получатель ренты. Просто так прекратить выплаты не получится, как и выкупить у него квартиру, — таких прав договор не предусматривает.

Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением можно только по требованию получателя ренты, но только если плательщик нарушает условия договора и не выполняет свои обязательства. В этом случае получатель вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, либо добиваться расторжения договора с возмещением убытков.

Если речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то в случае, если плательщик грубо нарушает свои обязательства, получатель вправе потребовать вернуть ему имущество либо выплатить его покупную цену, то есть полную стоимость квартиры. При этом плательщик не имеет права на компенсацию расходов, которые понес на содержание получателя ренты.

Пожизненная и постоянная рента: сравнение

Под рентой понимают дополнительный доход, который никаким образом не связан с коммерческой деятельностью. Также понятие рента означает передачу своего имущества иному лицу под определенные регулярные выплаты. Различают три основных вида ренты: постоянная, пожизненная, а также содержание с иждивением. В статье рассмотрим такие виды ренты как пожизненная и постоянная рента, а также проведем их сравнение.

  1. Понятие ренты
  2. Пожизненная рента
  3. Расторжение пожизненной ренты
  4. Постоянная рента
  5. Сравнение различных видов ренты

Понятие ренты

Это понятие появилось относительно недавно, в новом Гражданском кодексе РФ. Закон был принят исходя из ситуаций с теми гражданами, которые заключали договора с целью дополнительного дохода. В настоящее время ГК РФ содержит целую тему, посвященную ренте.

Важно! Заключая договор ренты, владелец имущества, то есть получатель ренты обязан передать его в собственность иному лицу, то есть плательщику. Причем в договоре прописывается сумма, которая должна регулярно выплачиваться владельцу имущества, либо переводиться на его содержание.

Для того, чтобы договор ренты имел силу, имущество необходимо передать плательщику во владение. При этом получатель ренты обладает только правами, а обязанностей при этом не имеет. В соответствии с этим документ считается односторонне обязывающим.

Читайте также:  Регистрация недвижимости с 1 января 2018 года

Пожизненная рента

Важно! Пожизненная рента устанавливается на период жизни человека, который осуществляет передачу своего имущества под выплату. При этом под периодом жизни может указываться не только жизнь самого себя, но и жизнь иного человека, к примеру наследника.

Пожизненная рента может устанавливаться даже в пользу нескольких человек. Но только при условии, что доли их равны, а в соглашении иное не предусматривается. В случае, если один получатель ренты умирает, выплаты будут получать другие получатели, которые его пережили. Такой порядок может быть указан в договоре. Кроме того, этот порядок может быть изменен. Выплаты прекращаются после того, как умирает последний получатель. Пожизненная рента в договоре описывается как денежные средства, которые выплачиваются в течение всей жизни получателя. При этом размер выплачиваемой суммы не должен быть ниже размера МРОТ. В том случае, если в договоре иные даты не указываются, рента подлежит выплате ежемесячно, по его окончанию (Читайте также статью ⇒ Уход за пожилым человеком за квартиру).

Если плательщик нарушит условия договора, то получатель вправе требовать выкупа имущества на основании 594 ГК РФ. В том случае, если отчуждение производилось на бесплатной основе, то можно потребовать его вернуть. При повреждении или уничтожении имущества, которое передано в ренту, освобождение от выплат по договору не будет.

Расторжение пожизненной ренты

Как и иной договор или соглашение, договор ренты также может быть расторгнут. Причем каждая из сторон решение о расторжении ренты может принять в одностороннем порядке.

В качестве причин расторжения договора ренты можно выделить:

  • Нарушение условий договора по нескольким пунктам или по одному из них;
  • Заключение договора по принуждению или будучи введенным в заблуждение, а также недееспособность гражданина пенсионного возраста.

Важно! Если на момент заключения договора получатель ренты недееспособен, то соглашение будет признано ничтожным. При этом имущество будет возвращено прежнему владельцу, а затраты, которые понесла вторая сторона не будут возмещены.

Для того, чтобы избежать таких неприятностей, нужно выяснить информацию о будущем получателе ренты, например, не стоит ли на учете гражданин у какого-либо врача. Если у него имеется алкогольная или иная зависимость, то это может выявиться позднее. В этом случае родственники или органы соцзащиты могут договор ренты оспорить.

Одной из серьезных причин расторжения договора также может стать нарушение условий содержания получателя ренты. Если есть явные указания о том, что плательщик ренты пренебрегает обязательствами по уходу за получателем ренты, то договор расторгается.

Иногда причина расторжения договора является желание вернуть себе имущество. Это довольно частый случай расторжения договора ренты. В этом случае более защищенными будут являться получатели ренты – пенсионеры, а не плательщики, которые берут себе на иждивение пенсионеров.

Постоянная рента

Важно! Постоянную ренту вправе получать только физлица или некоммерческие организации. При этой ренте права получателя могут перейти по наследству к третьим лицам, по уступке или путем правопреемства.

Выплата постоянной ренты производится в денежной сумме, которая установлена в договоре. Кроме денег в договоре может быть предусмотрена выплаты услугами, работами и вещами. Но все они должны соответствовать той сумме, которая установлена в договоре. В зависимости от изменения размера МРОТ будет изменяться и размер выплаты, но только если иное не предусмотрено в договоре. Выплаты производят ежеквартально, по завершению квартала. Однако, договор постоянной ренты может содержать и иные сроки выплат. Плательщик вправе от выплаты отказаться, если совершает выкуп данного имущества, то есть покупает его. Для этого, в письменной форме необходимо уведомить получателя не позднее 3х месяцев до полного окончания выплат. Полная стоимость покупки имущества также должна указываться в договоре. Если такое условие в договоре не предусмотрено, то рента может быть выкуплена в размере годовых платежей. Если имущество, которое передано безвозмездно будет во время ренты уничтожено или повреждено, ответственность будет нести плательщик. В том случае, если имущество передается за деньги, при его порче плательщик вправе требовать расторгнуть договор или изменить выплаты (Читайте также статью ⇒ Выкуп по договору ренты).

Важно! Основным отличием постоянной ренты от пожизненной является то, что в случае смерти получателя выплаты сможет получать наследник. Выплаты могут быть заменены услугами, вещами или работами, но в этом случае они должны соответствовать размеру платежа, указанного в договоре.

Как устроена пожизненная рента жилья

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

  1. Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
  2. Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
  3. Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!

Валерий, г. Санкт-Петербург

По договору ренты одна сторона передает другой имущество в собственность, а другая в обмен на полученное имущество либо регулярно платит определенную сумму, либо по-другому обеспечивает содержание получателя ренты. Например, ухаживает, ходит в магазин за покупками или платит за лечение.

Читайте также:  Архивы Экспертизы - О недвижке.ру

Рента бывает трех видов.

Постоянная рента — деньги выплачиваются бессрочно, а обязательства из договора переходят по наследству, если плательщик умирает. Получателем ренты может быть как гражданин, так и некоммерческая организация.

Пожизненная рента — деньги выплачиваются в течение жизни получателя ренты, договор прекращается после смерти получателя. Соответственно, получать ренту могут только граждане, юридические лица не могут.

Пожизненное содержание с иждивением — плательщик либо обеспечивает потребности получателя ренты, либо и обеспечивает, и платит определенную сумму.

Вне зависимости от вида ренты договор должен быть нотариально удостоверен, а переход права собственности на недвижимость по договору — зарегистрирован в Росреестре.

Сколько длятся ежемесячные выплаты

Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.

Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.

Единственное, от чего может зависеть размер выплат, — от величины прожиточного минимума в вашем субъекте РФ . Ежемесячная выплата не может быть меньше. Но это правило действует, только если сама квартира была передана бесплатно, без единовременной уплаты какой-либо суммы.

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Что еще должен делать плательщик

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты. Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще. Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор. Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке. Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Как обезопасить себя

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

Что делать с наследниками

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты. Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет. Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: