Место и время открытия наследства

Юридическое значение открытия наследства

Абраменков Михаил Сергеевич, заместитель главного редактора журнала «Наследственное право», кандидат юридических наук.

Статья посвящена вопросу о юридическом значении открытия наследства Автор анализирует особенности установления времени и места открытия наследства, приводятся примеры из судебной практики.

Как известно, переходящие от умершего к иным субъектам имущественные блага традиционно именуются в законе и в цивилистической доктрине наследственным имуществом, наследственной массой или, что то же самое, — наследством. Возникновение соответствующего правового режима и соответственно наследственных отношений закон связывает с особым юридическим фактом, обычно именуемым открытием наследства .

См.: Абраменков М.С., Чугунов П.В. Наследственное право: Учебник для магистров / Отв. ред. В.А. Белов. М.: Юрайт, 2013. С. 101.

По общему правилу наследство открывается смертью гражданина ( ст. 1113 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК). С юридической точки зрения смерть физического лица представляет собой акт гражданского состояния и подлежит регистрации в установленном законом порядке ( ст. 3 Федерального закона от 15 ноября 1997 г. N 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния»). Основанием государственной регистрации смерти в органах ЗАГС является прежде всего документ установленной формы, выданный медицинской организацией или частнопрактикующим врачом. На основании данного документа выдается свидетельство о смерти — и только оно может быть принято нотариусом в качестве доказательства факта открытия наследства. Если наследодатель погиб на фронтах Великой Отечественной войны, то в качестве документа, подтверждающего факт открытия наследства, может выступать соответствующее извещение о гибели на фронте, выданное командованием, военным комиссариатом или иным органом.

По юридическим последствиям к физической смерти приравнивается объявление гражданина умершим. Согласно ст. 45 ГК РФ это может иметь место в случае, если в месте жительства гражданина не имеется сведений о месте его пребывания в течение пяти лет. Срок сокращается до шести месяцев, если гражданин пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая. Если гражданин, в том числе военнослужащий, пропал без вести в связи с военными действиями, то он может быть объявлен умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. Необходимо помнить, что данное правило не применяется к случаям пропажи лица без вести в так называемых горячих точках, так как данные территории юридически не могут считаться местом военных действий. На основании судебного решения об объявлении умершим также выдается свидетельство о смерти. Последствия явки гражданина, объявленного умершим, обозначены в ст. 46 ГК.

Открытие наследства, будучи основополагающим юридическим фактом для возникновения наследственных правоотношений, происходит в определенное время и в определенном месте. Установление времени открытия наследства имеет исключительно важное значение: именно на данный момент времени определяется закон, который должен регулировать порядок перехода имущества по наследству; круг наследников; состав наследственного имущества; начало течения срока на принятие наследства; решаются другие важные вопросы. В ст. 1114 ГК указано, что время открытия наследства — это определенный день, календарная дата. Закон считает таковым день смерти гражданина, и именно этот день указывается в выдаваемом компетентным органом свидетельстве о смерти лица. В том случае, когда в свидетельстве дата смерти не указана, она может быть установлена в судебном порядке по заявлению заинтересованного лица.

Так, Новошахтинский районный суд Ростовской области 27 октября 2011 г. рассмотрел дело по иску Кольцовой Н.Е. к Комитету по управлению имуществом администрации г. Новошахтинска об установлении времени открытия наследства, факта принятия наследства и признании права собственности на долю квартиры. Установление данных фактов было необходимо истице для оформления своих наследственных прав.

Истица в числе прочего просила суд установить время открытия наследства после смерти ее дочери, Назаровой Н.С., определив данное время как дату исчезновения умершей. В обоснование своих требований истица указала, что ее дочь пропала и на протяжении 22 дней о ее судьбе ничего не было известно. В дальнейшем тело ее дочери было обнаружено сильно обезображенным, в связи с чем в рамках уголовного дела был назначен ряд судебно-медицинских экспертиз, однако определить дату и время смерти ее дочери не удалось. После проведения ДНК-экспертизы ей выдали тело дочери для захоронения, в результате чего в отделе ЗАГС администрации г. Новошахтинска Ростовской области ей было выдано свидетельство о смерти без указания даты. Данные обстоятельства нашли свое подтверждение в судебном заседании, заявленные требования были судом удовлетворены .

Решение Новошахтинского районного суда (Ростовская область) от 27 октября 2011 г. по делу N 2-1702-11. URL: http:/docs.pravo.ru/document/view/2115-2726/20276659/ (дата обращения: 26.02.2015).

Если гражданин в общем порядке объявлен судом умершим, то днем его смерти будет считаться день вступления в силу соответствующего судебного решения. В том же случае, если лицо пропало без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью, или имеются основания предполагать его гибель от определенного несчастного случая, днем смерти будет считаться день предполагаемой гибели, указанный в решении суда ( п. 1 ст. 1114 ГК).

Читайте также:  Чем отличается дом от коттеджа?

В Гражданском кодексе специальному регулированию подверглись ситуации, когда в один и тот же день умирают лица, которые при иных обстоятельствах должны наследовать друг после друга — например, супруги, родитель и ребенок и пр. Такие субъекты называются коммориентами (лат. «commorientes» — умершие одновременно).

Согласно п. 2 ст. 1114 ГК граждане, умершие в один и тот же день, считаются умершими одновременно и друг после друга не наследуют. К наследованию призываются наследники каждого из них. По смыслу данной нормы лица считаются умершими одновременно, если смерть каждого из них наступила в пределах одних календарных суток — с 00 часов до 24 часов. При этом конкретный час смерти каждого из них значения не имеет. В иных случаях — если, например, один из супругов умер в 23 часа 55 минут, а другой в 00 часов 10 минут, данное правило не применяется. Аналогичная ситуация может иметь место и тогда, когда смерть наступила в пределах одних суток, но в разных часовых поясах. Как указывает в связи с этим Верховный Суд РФ, в целях наследственного правопреемства одновременной считается смерть граждан в один и тот же день, соответствующий одной и той же календарной дате. Календарная дата определяется порядковым номером календарного дня, порядковым номером или наименованием календарного месяца и порядковым номером календарного года; календарным днем считается период времени продолжительностью 24 часа, за начало и окончание которого принимаются моменты времени, соответствующие 00 часам 00 минутам 00 секундам и 24 часам 00 минутам 00 секундам, исчисляемые по местному времени ( п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», далее — ПВС N 9).

В связи с этим укажем, что в том случае, когда лица, наследующие друг после друга, умерли не одновременно, то применяются правила о наследственной трансмиссии — если наследник умер после открытия наследства, не успев его принять, то право на принятие причитающегося ему наследства переходит к его наследникам ( п. 1 ст. 1156 ГК) . В связи с этим правильное определение времени смерти каждого из субъектов, могущих наследовать друг после друга, имеет большое практическое значение. Приведем пример из судебной практики.

Подробно см.: Кузнецова Э.А. Переход права на принятие наследства (наследственная трансмиссия): основные положения // Наследственное право. 2014. N 2. С. 33 — 37.

Зубкова Н. обратилась в суд с жалобой на действия нотариуса, отказавшего ей в совершении нотариального действия. При этом она сослалась на то, что 26 октября 1996 г. в результате автотранспортного происшествия ее бывший муж, Зубков С., погиб, а их общий сын Андрей скончался в тот же день от полученных травм, не успев принять наследство после смерти отца, поэтому, по ее мнению, право на принятие причитающейся ему доли наследства перешло к ней, однако нотариальная контора отказала в выдаче свидетельства о праве на наследство.

В связи с возникшим спором о праве гражданском Зубкова Н. предъявила иск к Зубковой Л., с которой погибший Зубков С. на момент смерти состоял в браке, о признании права собственности на квартиру. Свои требования истица мотивировала тем, что после расторжения брака с Зубковым С. они продолжали проживать единой семьей, в 1994 г. на общие средства купили квартиру, оформив договор на имя Зубкова С. Решением Октябрьского районного суда г. Краснодара, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда, иск удовлетворен частично. Как установил суд первой инстанции, квартира была приобретена истицей по договоренности о совместной покупке с бывшим мужем, Зубковым С., указанным в договоре в качестве покупателя, за счет денежных средств каждого из них, а также вырученных от продажи принадлежавшего им ранее земельного участка. Доли в праве общей собственности на совместно приобретенную квартиру суд определил равными.

Президиум Краснодарского краевого суда судебные решения изменил, сославшись на такие факты. В автотранспортном происшествии Зубков С. погиб сразу, а его сын Андрей был жив в течение одного часа после смерти отца. Поскольку Зубков Андрей умер после открытия наследства, не успев его принять, то, как считал президиум, право на принятие причитающейся ему доли наследства перешло в порядке наследственной трансмиссии к его матери — Зубковой Н. По этому основанию доля Зубковой Н. была увеличена.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума в связи с неправильным применением норм материального права. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 5 ноября 1998 г. пришла к выводу, что постановление президиума Краснодарского краевого суда противоречит законодательству, и протест удовлетворила, указав следующее. Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя. Таким образом, переход права на принятие наследства возможен только в случае смерти наследника, призванного к наследованию, после открытия наследства, каковым признается день смерти наследодателя, а не час, как ошибочно полагал президиум краевого суда. Зубков С. и его сын Андрей умерли в один день, и наследство открылось после каждого из них самостоятельно, поэтому независимо от часа смерти они не наследуют друг после друга и право на принятие наследства не могло перейти к Зубковой Н. .

Читайте также:  Чем отличается лизинг от аренды?

См.: Зайцева Т.И. Судебная практика по наследственным делам . М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 63 — 64.

В законодательстве имеются исключения из общего порядка наследования после коммориентов. Так, в соответствии с п. 1 ст. 1146 ГК доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит к его потомкам и делится между ними поровну (наследование по праву представления). Если одновременно с наследодателем умирает лицо, которое он назначил своим наследником по завещанию и, кроме того, подназначил наследника на этот случай, то завещанное имущество перейдет к подназначенному лицу ( ст. 1121 ГК).

Существенную роль в развитии наследственных правоотношений играет не только время, но и место открытия наследства: по месту открытия наследства заводится наследственное дело; наследники обращаются с заявлениями о принятии или отказе от наследства, а также о выдаче свидетельств о праве на наследство; кредиторы наследодателя предъявляют претензии к наследникам, принявшим наследство, или к наследственному имуществу; принимаются меры по охране наследственного имущества и т.д.

Законодатель закрепил в ГК несколько критериев определения места открытия наследства — по месту жительства наследодателя и по месту нахождения наследственного имущества. Согласно ст. 1115 Кодекса наследство открывается по месту жительства умершего, т.е. там, где он постоянно или преимущественно проживал, как установлено в ст. 20 ГК. Конституция РФ в ч. 1 ст. 27 закрепляет за каждым, кто законно находится на территории России, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства в пределах РФ. Указанное конституционное положение конкретизируется и развивается в Законе РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (далее — Закон).

В ст. 2 Закона установлено, что под местом жительства понимается жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Граждане РФ обязаны регистрироваться по месту жительства ( ст. 3 Закона).

Таким образом, по общему правилу место открытия наследства определяется на основе данных о регистрации наследодателя по месту жительства в РФ, которые могут быть получены из соответствующих справок, выдаваемых жилищно-эксплуатационными организациями, органами местного самоуправления. В Методических рекомендациях по оформлению наследственных прав, утвержденных Федеральной нотариальной палатой 28 февраля 2007 г. , указано, что для подтверждения места открытия наследства нотариусу представляются документы, выданные органами регистрационного учета, подтверждающие регистрацию наследодателя по месту жительства (абз. 3 п. 6 раздела I) .

См.: Нотариальный вестник. 2007. N 8; СПС «КонсультантПлюс».

Кроме того, в тех случаях, когда наследодатель в силу различных обстоятельств (в связи с условиями учебы или труда, призывом на военную службу, отбыванием наказания в виде лишения свободы, нахождением на излечении в медицинском учреждении) длительное время пребывал вне места своего жительства, соответствующая информация может быть предоставлена иными организациями и учреждениями: кадровыми службами по месту работы умершего, военными комиссариатами, лечебными учреждениями, учебными заведениями, учреждениями, исполняющими наказание в виде лишения свободы, и пр. Однако сами по себе данные организации и учреждения местом открытия наследства считаться не могут, равно как и место смерти наследодателя, указанное в свидетельстве, выданном органами ЗАГС.

Подчеркнем еще раз, что при определении места открытия наследства компетентный орган должен определить именно место постоянного или преимущественного проживания наследодателя. По нашему мнению, сам по себе факт отсутствия у умершего регистрации по месту жительства не может служить основанием для вывода о невозможности применения общих правил о месте открытия наследства. В этом случае возможно установление факта постоянного или преимущественного проживания лица в определенном месте в судебном порядке, на основании чего судом может быть также установлен факт открытия наследства в этом месте. При рассмотрении такого заявления суд учитывает длительность проживания наследодателя в конкретном месте на момент открытия наследства, нахождение в этом месте наследственного имущества и другие обстоятельства, свидетельствующие о преимущественном проживании наследодателя в этом месте ( п. 17 Постановления ПВС N 9) . Примечательно, что судебная практика шла по этому пути и до принятия упомянутого ПВС, что подтверждается следующим казусом.

См.: Никифоров А.В. Разъяснение Верховным Судом Российской Федерации вопросов наследования (продолжение) // Наследственное право. 2014. N 1. С. 18.

Читайте также:  Хозяйственное ведение и оперативное управление

30 января 2012 г. Чернышковский районный суд Волгоградской области рассмотрел дело по заявлению Беляевской Екатерины Георгиевны об установлении факта места открытия наследства. Заявительница обратилась в суд с заявлением об установлении факта места открытия наследства, указав, что в декабре 2011 г. она обратилась к нотариусу Чернышковского района Пановой В.В. с просьбой выдать свидетельство о праве на наследство по закону на имущество ее умершего брата, но ей нотариусом было рекомендовано обратиться в суд с заявлением об установлении факта места открытия наследства, поскольку умерший был снят с регистрационного учета по месту своего жительства и был зарегистрирован временно по месту пребывания по иному адресу, т.е. постоянной регистрации у него не было и он не успел зарегистрироваться по причине скоропостижной смерти. Е.Г. Беляевская просила суд установить место открытия наследства после ее брата — место его регистрации по месту пребывания. Установление этого факта было ей необходимо для оформления своих наследственных прав. В судебном заседании факт регистрации умершего по месту пребывания был подтвержден справкой органа Федеральной миграционной службы и показаниями свидетеля. Требования заявительницы были удовлетворены судом .

Решение Чернышковского районного суда (Волгоградская область) от 30 января 2012 г. URL: http://docs.pravo.ru/document/view/25556728/25263797/ (дата обращения: 26.02.2015).

Если место постоянного или преимущественного проживания наследодателя неизвестно или находится за пределами России, то местом открытия наследства в РФ будет место нахождения наследственного имущества. Система соответствующих правил выстроена в Гражданском кодексе следующим образом: 1) если в составе наследства есть недвижимость, то наследство открывается по месту нахождения недвижимости; 2) если объекты недвижимости находятся в разных местах, то наследство открывается в том месте, где находится наиболее ценная часть недвижимого имущества; 3) если в составе наследства недвижимости нет, то местом открытия наследства признается место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется с учетом его рыночной стоимости ( ч. 2 ст. 1115 ГК РФ). Особенности определения стоимости отдельных видов наследственного имущества установлены, в частности, в части второй (ст. 333.25) Налогового кодекса РФ от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ.

1. Абраменков М.С., Чугунов П.В. Наследственное право: Учебник для магистров / Отв. ред. В.А. Белов. М.: Юрайт, 2013. 423 с.

2. Зайцева Т.И. Судебная практика по наследственным делам . М.: Волтерс Клувер, 2007. 454 с.

3. Кузнецова Э.А. Переход права на принятие наследства (наследственная трансмиссия): основные положения // Наследственное право. 2014. N 2. С. 33 — 37.

4. Никифоров А.В. Разъяснение Верховным Судом Российской Федерации вопросов наследования (продолжение) // Наследственное право. 2014. N 1. С. 17 — 20.

Открытие наследства

Краткое содержание

Время открытия наследства

Открытие наследства – одна из важнейших юридических составляющих наследования, наступающих со смертью гражданина-наследодателя. На день его открытия определяется объем наследственной массы, основания для наследования, субъектный состав лиц призываемых к наследованию, момент приобретения наследства, его оценочная стоимость и т.д. Кроме того, время открытия наследства имеет большое значение при исчислении сроков для охраны и вступления в наследство, выдачи свидетельства о праве на него и т.п.

Следует отметить, что определение факта смерти гражданина-наследодателя решением суда, не исключает обязательности получения свидетельства о смерти – именно в нем указывается окончательная дата смерти, основанная на медицинской справке, решении суда или указанных в нем данных. Данная составляющая имеет и другие особенности, в частности:

  • Если время открытия наследства определяется по дате предполагаемой гибели, установленной судебным решением, то права наследников в таком случае обеспечиваются специальным правилом исчисления сроков для вступления в наследство. Так, согласно п. 1 ст. 1154 ГК, полугодичный срок отсчитывается не от даты открытия наследства, а от вступления решения суда в силу.
  • При определении времени открытия наследства, имеет значение лишь дата смерти – более точное время смерти роли не играет. Именно поэтому, согласно п. 2 ст. 1114 ГК, смерть нескольких граждан в один день считается наступившей одновременно. В рамках наследственного правопреемства они не могут наследовать друг у друга и к наследованию призываются оставшиеся преемники.
  • В то же время положения п. 2 ст. 1114 ГК не учитывают наличие множества часовых поясов в РФ и связанную с этим разницу во времени в разных частях страны, что при стечении обстоятельств создает проблемы при определении дня открытия наследства наследодателя и наследника. Решение данного вопроса возлагается на суды, которые должны исходить из конкретных особенностей дела.
  • Момент открытия наследства обязательно должен быть подтвержден документально. Единственным документом, подтверждающим это, может быть лишь свидетельство о смерти гражданина, выданное ЗАГСом. При невозможности предоставлении их нотариусу, он вправе затребовать копию актовой записи, фиксирующую смерть наследодателя.

Место открытия наследства

Не менее значимым фактом наследования, чем время, является место открытия наследства. Его определение необходимо при разрешении массы вопросов – при подаче заявление на принятие и отказ от наследства, получении свидетельства о праве на наследовании, при принятии мер по охране наследства, приращению наследственных долей, предъявлению кредиторами претензий и т.д. Оно определяется по правилам ст. 1115 ГК, согласно которой, им считается последнее место проживания гражданина-наследодателя.

Читайте также:  Замер шума в квартире: Роспотребнадзор (порядок)

Относительно малолетних граждан и граждан, находящихся под опекой, таким местом признается место проживания их законных представителей. Таким образом, местом открытия наследства не может быть признано место временного проживания или пребывания – места дислокации военных, места содержания под стражей, студенческие общежития и т.д. В целях определения места открытия наследства им признается постоянное место проживания до военной службы, ареста и учебы соответственно.

Кроме того, потенциальным наследникам необходимо помнить про то, что:

  • Согласно п. 30 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий, утвержденных Приказом Минюста РФ № 91 от 15.03.2000г., место открытия наследства должно подтверждаться справкой, выданной жилищно-эксплуатационным предприятием или органами внутренних дел. Такая справка выдается по месту постоянной регистрации гражданина.
  • Если такое место проживания неизвестно или находится за пределами России, согласно п. 2 ст. 1115 ГК, местом открытия наследства следует считать местонахождение наследуемого имущества. Такое место также должно документально подтверждаться – выпиской из ЕГРП, правоустанавливающим документом на имущество и т.д.
  • В тех случаях, когда имущество, входящее в наследственную массу находится в разных местах, то наследство открывается по месту нахождения недвижимости, входящей в ее состав или наиболее ценной его части. А при отсутствии недвижимого имущества, местом открытия считается местонахождение движимого имущества или наиболее ценной его части. Ценность части имущества может быть определена лишь путем проведения экспертной оценки и определения его объективной рыночной стоимости.
  • Если документы, подтверждающие местонахождение наследуемого имущества отсутствуют, наследство может быть открыто на основании решения суда, устанавливающего место открытия наследства, как факт, имеющий большое юридическое значение (пп. 9 п. 2 ст. 264 ГПК).

Порядок открытия наследства у нотариуса

Открытие наследства следует считать особенным правовым состоянием, наступление которого «запускает» процедуру оформления прав наследования. Без открытия наследства, ни один из наследников не может получить полагаемых ему имущественных прав. Исходя из положения ст. 1153 ГК, открытие наследства предполагает визит наследника к нотариусу и прохождение пошаговой процедуры.

Таким образом, всем наследникам необходимо обращаться к одному нотариусу по месту открытия наследства. При этом им необходимо будет пройти пошаговую процедуру, каждый этап которой целесообразно рассмотреть по отдельности.

Заявление об открытии наследства

Процедура открытия наследства начинается с подачи потенциальным наследником заявления об открытии (о принятии) наследства. Указанное заявление подается любому из нотариусов, осуществляющих свою деятельность по месту открытия наследства. Согласно ст. 62 Основ законодательства о нотариате, оно подается обязательно в письменной форме. Такое заявление обязательно должно содержать следующие данные:

  1. указание на частного/государственного нотариуса или должностное лицо, которому подается заявление;
  2. полные паспортные данные наследника и наследодателя;
  3. основания для принятия наследства – по завещанию или по закону;
  4. последнее место проживания и дата смерти гражданина, указание на подтверждающие это документы;
  5. указание на волю наследника на принятие наследства;
  6. сведения о других известных наследниках той же очереди или других обязательных наследниках – при наличии завещания;
  7. сведения о составе наследства и подтверждающих его состав документах, а также о его местонахождении;
  8. дата составления, подпись наследника.

Открытие дела о наследстве

После получения заявления и необходимых документов, нотариус проверяет их, после чего, для фиксации необходимой для перехода имущественных прав к наследнику информации, он заводит и открывает наследственное дело. Основанием для открытия дела является получение нотариусом первого документа, свидетельствующего об открытии наследства (к примеру, свидетельства о смерти).

Открытие и ведение дела нотариусом, предполагает совершение им ряда действий, направленных на оформление наследственных прав, среди которых можно выделить:

  • учет поступающих от наследников документов, заявлений, отказов, согласий, связанных с процедурой открытия наследства;
  • уведомление всех заинтересованных лиц о факте открытия наследства;
  • истребование документов, необходимых для оформления наследственных прав;
  • способствование должной охране и управлению наследуемым имуществом;
  • выдачу свидетельства о праве на наследство;
  • вынесение постановлений об аннулировании выданных нотариусом свидетельств и отказе в их выдаче.

В наследственное дело помещаются только подлинные документы, за исключением тех, которые не подлежат изъятию – они помещаются в виде копий. Кроме представленных наследниками и другими лицами документов, в дело помещаются также вынесенные нотариусом постановления.

Все документы наследственного дела помещаются в обложку, на которой при открытии дела указывается ряд процессуальных реквизитов – данные нотариуса и наследодателя, номер и индекс дела и т.д.

Документы для открытия наследства

Процесс открытия наследства всегда сопровождается сбором необходимой документации. Все предъявленные нотариусу в рамках наследственного дела документы должны соответствовать ст. 45 Основ законодательства о нотариате – не содержать ошибок, подчисток, дописок, зачеркнутых слов, исправлений и повреждений и т.д. В перечень документов для проведения открытия наследства входит:

  1. заявление о принятии наследства/о выдаче свидетельства о праве на наследство;
  2. оригинал и копия свидетельства о смерти, выданный органами ЗАГСа;
  3. документальное подтверждение наличия родственных связей наследника с наследодателем – свидетельство о рождении, о браке, о расторжении брака, усыновлении и т.д.
  4. документальное подтверждение последнего места проживания – справка о месте регистрации, выписка из домовой книги и т.д.,
  5. оригинал и копия паспорта потенциального наследника;
  6. оригинал и копия завещания, с отметкой нотариуса, удостоверившего его о том, что оно не отменялось и не изменялось;
  7. документы, подтверждающие местонахождение имущества наследодателя;
  8. правоустанавливающие документы на имущество, входящее в наследственную массу и т.д.
Читайте также:  До скольки можно шуметь в будни по закону в РФ?

Стоимость открытия наследства

Сам факт открытия наследства, как таковой, не предусматривает каких-либо затрат, поскольку исходя из ст. 1113 ГК, оно наступает автоматически со смертью наследодателя, объявлением его умершим или определением даты его предполагаемой гибели. Однако, наследник понесет определенные расходы при принятии наследства, что является неотъемлемым итогом процедуры наследования. Так, стоимость данной процедуры будет включать в себя несколько факторов:

  • Стоимость государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство. Согласно п. 22 ст. 333.24 НК, ее размер зависит от наличия родственных связей. Так, если наследники являются близкими родственниками (ст. 14 СК) наследодателя, то размер государственной пошлины составит 0,3% от рыночной стоимости унаследованного имущества (но не более 100000 рублей). Для всех остальных наследников, размер полшины будет равен 0,6% от стоимости имущества (но не более 1 млн рублей).
  • Обратим внимание, что положениями ст. 333.38 НК, законодатель установил ряд льгот для некоторых категорий наследников, при оплате указанной госпошлины.
  • Стоимость услуг нотариуса правового и технического характера. Кроме государственной пошлины, нотариус взимает плату за другие совершенные им операции – составление заявления о принятии наследства, копирование документов, выдача дубликатов, заведение дела и т.д. Стоимость указанных услуг регулируется каждым из нотариусов отдельно.
  • Стоимость проведения оценки наследуемого имущества. Оценка рыночной стоимости имущества осуществляется в целях взимания государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство и, как правило, является обязательным требованием нотариусов. Ее проводят частные эксперты-оценщики, и поэтому стоимость оценки устанавливается в индивидуальном порядке каждым из них. Обратим внимание, что при оценке недвижимости, законодатель допускает использование не только рыночной, но и кадастровой и инвентаризационной стоимостей.

Значение открытия наследства

Положения ст. 1113 ГК устанавливают, что смерть гражданина и приближенное к ней по последствиям признание его судом умершим, являются единственным исключительным основанием для наследования. Таким образом, факт смерти гражданина и последующее за ним открытие наследства определяет возникновение особого юридического имущественного состояния.

Открывшееся наследство, в свою очередь, это совокупность имущества, которая утратила своего правообладателя и приобретает нового собственника, вследствие акта наследования. Последствием открытия наследства является передача имущества умершего наследодателя иным лицам. Исходя из этого, можно выделить некоторые особенности данного процесса:

  • Открытие наследства следует считать юридическим состоянием имущества, которое является одним из свойств наследования и вызывается смертью наследодателя. В процессе открытия наследства, совокупность прав и обязанностей, входящих в него, приобретает свойства наследуемого имущества, которое предназначается для приобретения новыми субъектами гражданских прав.
  • Таким образом, факт открытия наследства имеет первостепенное значение для правопреемства и является единственным основаниемдля смены правообладателя у имущества, приобретающего статус наследственной массы, вследствие смерти его собственника. Что примечательно, открытие наследства является необратимым фактом, за исключением случаев появления гражданина, объявленного умершим.
  • Не менее важно значение имеют время и место открытия наследства – они оказывают прямое влияние на исчисление сроков принятия и охраны наследств, основания и состав наследства, момент его приобретения, на место подачи заявления и выдачи свидетельства о праве на наследство и т.д.

Время и место открытия наследства

От временных и пространственных рамок, в которых откроется наследство, напрямую зависят многие вещи: его состав, перечень наследников, узаконенное время обращения к нотариусу (в суд), вступления в права наследования либо же отказа от своей имущественной доли, момент получения свидетельства о наследстве и т.д. Место и время, в которых наследство открывается, в общем случае оговорены в ГК (Гражданском кодексе) РФ, ч. 3, ст. 1114-1115.

Если наследодатель пропал без вести и мертв лишь предположительно, нет однозначного ответа о месте регистрации умершего или расположения основной части наследства, родственники не могут договориться между собой по другим вопросам — следует обращаться в суд с отдельным иском по каждому вопросу.

Время и место открытия наследства могут отличаться от определенных законом. Например, считается, что военный, отбывший по месту срочной службы, проживает по старому адресу. То же касается курортников и командировочных.

Время открытия наследства

Датой открытия наследства принимается день кончины наследодателя, подтвержденный свидетельством о смерти, выданным органом ЗАГС (ст. 1114 ГК РФ). При невозможности определения четкой даты для признания человека умершим стоит обращаться в суд.

Читайте также:  Аренда или ипотека: что выгоднее?

Если после обращения судебный орган объявляет человека умершим, наследники получают права наследования в день, когда вступит в силу принятое решение.

Если гражданин пропал без вести в связи с действием или последствиями природной или рукотворной катастрофы, другими обстоятельствами, суд может признать датой кончины день происшествия. Наследство открывается с даты, указанной в судебном решении.

Если на период времени, к которому относится гибель наследодателя, происходила смена законодательства, важно определить день смерти точно. От него будут зависеть нормы права, регулирующие раздел имущества.

Граждане РФ, умершие в один день сразу друг за другом при сходных обстоятельствах, не наследуют друг за другом. К оставшемуся имуществу призываются наследники каждого из них (п. 2 ст. 1114 ГК РФ).

Так как муж и жена умерли все же в разные календарные дни, то по законодательству РФ норма об одновременной смерти, указанная в п. 2 ст. 1114 ГК РФ, не может быть применена. Супруга, умершая позже, будет считаться полноправным наследником первой очереди, не успевшим принять наследство. В силу вступит наследственная трансмиссия: к наследованию призовутся преемники жены (мать и взрослый сын), которым достанется все имущество. Наследники второй очереди после мужа не получат ничего.

Иной была бы ситуация, если смерть обоих супругов наступила бы в течение одних календарных суток. Тогда они бы считались умершими одновременно (п. 2 ст. 1114 ГК РФ), к наследованию были бы призваны преемники каждого, независимо одни от других. Так, за мужем наследовали бы сестры, за женой — ее родительница и сын.

Место открытия наследства

В общем случае наследникам следует обращаться к нотариусу по последнему месту проживания умершего наследодателя (ст. 1115 ГК РФ). Если адрес проживания не установлен или вызывает споры, заинтересованному лицу стоит подать иск в суд. Судебный орган устанавливает место проживания с помощью свидетельских показаний или доказательств.

В случае, когда последнее место проживания определить не получается или оно находится за пределами страны, наследство открывается по фактическому расположению имущества. При нахождении частей наследства в разных областях/городах РФ, наследникам стоит обращаться к нотариальному служащему там, где расположен объект недвижимости (ст. 1115 ГК РФ).

Если предполагается несколько единиц недвижимого имущества, наследство открывается по месту нахождения наиболее дорогого из них. При отсутствии у наследодателя недвижимости, открытие наследства происходит там, где расположена самая важная часть имущества. Ценность определяется по рыночной стоимости.

Если главный объект наследства (дом, квартира) находится за границей, его наследование будет регулироваться местными законами. То есть налоги на наследуемую недвижимость будут взиматься по зарубежному законодательству, а к наследованию по закону могут привлечь родственников в соответствии с нормами иной страны.

Обзор рынка недвижимости 2018

Российский рынок недвижимости 2018: тренды, опасения и предварительные итоги

Первое полугодие 2018 года ознаменовалось для России множеством ярких и знаковых событий, среди которых выборы Президента, проведение чемпионата мира по футболу, принятие ряда резонансных законопроектов и принципиально новый подход к инфраструктурным решениям. Ключевым индикатором экономического состояния страны являются цены на недвижимость – во все времена их рост являлся показателем развития экономики, стагнация – экономического застоя, а снижение – признаком кризиса. В настоящее время, несмотря на очевидные достижения российской экономики, ситуация на рынке недвижимости мало отличается от 2014 – 2017 годов, однако динамика изменений ключевых показателей, формирующих стоимость квадратного метра жилья – ставка по ипотеке и реальный доход граждан – позволяют экспертам давать умеренно-оптимистичные прогнозы по развитию отрасли.

  1. Девальвация национальной валюты;
  2. Высокая процентная ставка по ипотеке;
  3. Экономические санкции;
  4. Изменения в принципах финансирования долевого строительства.

По итогам 9 месяцев 2018 года можно с уверенностью констатировать, что каждый из пунктов в той или иной степени оказал влияние на российский рынок недвижимости и отразился на стоимости квадратного метра. Остановимся подробнее на тех из них, влияние которых было очевидным.

Изменения правил долевого строительства

Еще одним неожиданным итогом изменения правил игры на долевом рынке стал высочайший уровень конкуренции между девелоперами. При сохранившейся стоимости квадратного метра, крупные застройщики вынуждены были закладывать в бюджет расходы на рекламу и привлечение клиентов, иными словами – жертвовать частью прибыли, чтобы не потерять все. В самых ближайших перспективах рынок новостроек обещает своим клиентам не только борьбу за качество объектов и готового жилья, но и самую настоящую битву рекламных бюджетов.

Ключевая ставка Центробанка, как индикатор процентной ставки по ипотечным кредитам

Как россияне покупают жилье?

Вторичное жилье или квартира в новостройке? Особенности покупки

По оценкам экспертов и аналитиков, несмотря на относительное уравнивание в 2018 году количества сделок по покупке недвижимости в новостройках и домах устаревшего жилого фонда (вторичный рынок), приоритетом для россиян все же является покупка новых квартир. Очевидным преимуществом для покупателя здесь является процентная ставка по ипотеке, которая для нового и строящегося жилья традиционно ниже (до 10%) нежели кредитование сделок с вторичным жильем (до 14%).

Другой важной отличительной особенностью между покупкой нового и вторичного жилья, является безопасность сделки. В случае с новостройками, государство максимально обезопасило инвесторов, реализовав изменения к закону №218-ФЗ, согласно которым денежные средства пайщиков не поступают в собственность застройщика до момента передачи готового жилья.

Вторичный рынок здесь более специфичен и требует как от покупателя, так и от продавца детальной проверки условий сделки и «чистоты» недвижимости. Основой проверки является выписка из ЕГРН, которая, согласно вступившему в силу с 01.01.2017 года дополнению к закону №218-ФЗ, является обязательной при совершении сделки. Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

  1. Личный визит в территориальное отделение Федеральной Службы;
  2. Запрос в центр предоставления государственных и муниципальных услуг;
  3. Заказ на официальном сайте Росеестра;
  4. Заказ через единый портал государственных услуг;
  5. Заказ через специализированный сервис https://egrnka.com.

Оба типа жилья, и вторичная недвижимость, и новостройки, являются на сегодняшний день актуальными и востребованными объектами для инвестирования. Существующий ценовой паритет, по оценкам специалистов, представляет собой кратковременное явление с ярко выраженными тенденциями к изменению уже в ближайшие полгода – год. Данные прогнозы специалистов основываются на многофакторном анализе микро и макроэкономических показателей, а также оценке общей ситуации в стране.

Аренда жилья: ситуация на рынке и прогнозы экспертов

Динамика отраслевых изменений 2018 года менее всего коснулась сегмента аренды недвижимости, в котором наблюдается лишь незначительное региональное подорожание. В среднем по регионам, стоимость аренды, на примере однокомнатной квартиры, изменилась на 2 – 3% в сторону повышения. Особняком здесь стоят такие регионы, как Крым, Татарстан и Краснодарский край, где яркие инфраструктурные решения стали причиной повышения стоимости аренды на 5 и более процентов, по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.

В дальнейшем, на стоимость аренды жилья, несомненно, повлияют изменения в законодательстве, в первую очередь – новые правила налогообложения для самозанятых граждан. Арендодатели причислены инициаторами законопроекта именно к такой категории, что повлечет за собой обязательную уплату налога в размере 4% для самозанятых граждан, работающих с физическими лицами, и 6% – для сдающих недвижимость юридическим организациям. В настоящее время законопроект одобрен депутатами Государственной Думы в первом чтении и имеет все шансы на одобрение и принятие в последующих рассмотрениях.

Прогнозы и перспективы

Основой прогнозов поведения рынка недвижимости в 2019 и последующих годах является дальнейшее снижение Центробанком ключевой ставки, что приведет к удешевлению ипотечных кредитов и массовости их оформления.

Со стороны застройщиков основной упор будет сделан на удешевление бюджетной недвижимости и жилья эконом класса. На практике реализация стратегии снижения стоимости квартир может быть реализована не только за счет их низкой себестоимости, но и за счет новых форматов планировки и уменьшения площади квартиры. Данная особенность берет начало в кризисном 2013 году, когда уменьшение квадратуры стало для застройщиков вынужденным шагом в силу критического снижения покупательной способности. В настоящее же время данный подход активно используется для обеспечения жилого фонда социальных и государственных программ, а также реализации проектов для наиболее массового «среднего класса».

Другим важным фактором, оказывающим влияние на рынок недвижимости и экономику страны в целом, являются валютные котировки. Колебания национальной валюты играют ключевую роль в формировании себестоимости жилья, что наглядно демонстрирует тритий квартал 2018 года, когда рубль стабилизировался и начал отыгрывать позиции. Во многом укрепление национальной валюты обязано растущей цене на нефть. Прогнозируемая стоимость барреля нефти марки «Brent», по оценкам аналитиков, уже до конца 2018 года может вплотную приблизиться к 100 долларам, что, несомненно, положительно скажется на российской экономике в целом и рынке недвижимости, как неотъемлемой его части.

Со стороны правительства, рост покупательной способности граждан России и, как следствие, повышение спроса на приобретение недвижимости, может быть простимулирован обеспечением стабильного уровня инфляции на уровне 3 – 4%, что позволит строительным компаниям зафиксировать цены на стройматериалы, и повышением уровня реального дохода населения. Оба показателя могут быть достигнуты за счет налоговых льгот и перезагрузки системы налогообложения в целом. Низкий доход, на сегодняшний день, даже несмотря на предельно низкую ипотечную ставку, является сдерживающим фактором в развитии инфраструктурных и социально значимых проектов.

Прогноз цен на недвижимость в 2018 году в Москве

На сегодня многие озабочены вопросом покупки недвижимости, но для начала необходимо проанализировать рынок и понять насколько выгодно будет такое приобретение. Стоит ли ждать, что недвижимость будет падать в цене или же наоборот резко подскочит до нереальных высот. Не для кого не секрет, что Москва является популярным городом, в который едут работать, искать счастья, создавать семью.

Ситуация на рынке: тренды

С каждым годом растет спрос на недвижимость, и застройщики стараются удовлетворить его полностью. Если сравнить цены по России в общем и в Москве в частности, то картина не совсем радужная. Москва один из самых дорогих городов в плане недвижимости, не уступает ей и Санкт-Петербург. Стоимость недвижимости постоянно растет в цене, даже на вторичном рынке.

Предложение и спрос: как изменятся цены на недвижимость в Москве в 2018?

Застройщики предлагают самые разнообразные варианты недвижимости, они возводят не просто дома, а целые районы и небольшие городки. Количество договоров о долевом участии растет постоянно, если сравнить последний квартал 2016 года и первый 2017, то они увеличились на 25%. К сожалению, параллельно с этим растут и цены на стройматериалы, работать в убыток себе ни один застройщик не будет, поэтому цена медленно ползет вверх, некоторые просто замораживают объекты строительства на неопределенное время.

Москва является одним из передовых городов по обновлению жилых фондов, даже в кризис она не снижает обороты в этой сфере. Эксперты полагают, что в 2018 году повышение цен будет медленнее, чем в предыдущих, кабинету министров было поручено сократить реальную стоимость недвижимости, за счет повышения доли строящегося жилья эконом-класса. Кроме того, большую роль играет предложение Сбербанка по ипотеке которое не превысит 13% годовых.

Спрос растет, предложение растет, казалось бы, все должны быть довольны и цены стабильны. Насколько это верно? Практика показывает, что более обеспеченные люди приобретают доступную недвижимость в качестве вложения средств. Кто-то сдает затем в аренду, а кто-то сдерживает недвижимость ожидая подорожания, из-за этого на рынке остаются более дорогие варианты жилья и недвижимости в целом. Стоит отметить, что на рынке элитного жилья стоимость не снижается, а только растет и в 2018 году она может увеличится на 10 – 15%, ведь по факту это не просто недвижимость, а бренд, стиль жизни, за которой приходится доплачивать.

Что ждать от цен в 2018 году? Влияние внешних факторов

Несмотря на большинство пессимистичных прогнозов, практика все же показывает, что уменьшение стоимости недвижимости в столице нашей страны возможно. Стоимость недвижимости в Москве остается высокой, а вот доходы населения наоборот уменьшаются, большинство застройщиков предпочитают отдавать площади в новостройках по себестоимости.

По данным риелторов в столице сейчас более 100 тысяч пустующих квартир, многим владельцам не выгодно их содержать, из-за этого рынок вторичной недвижимости пополняется постоянными предложениями, более выгодными чем в новостройках. В новостройках большей популярностью пользуется недвижимость с отделкой, это помогает экономить время на переезд, и экономить средства на ремонт и отделку, аналитики полагают, что это так же поможет снизит цены на недвижимость в 2018 году.

Как и в любой другой сфере, цены на недвижимость зависят от спроса, доходов потенциальных покупателей. Многие стремятся в Москву считая, что там более развитый уровень жизни, больше перспектив, возможностей. Спрос постепенно уменьшается, цены на недвижимость незначительно падают, такое положение дел было не резким, а постепенным, на него повлияло множество факторов:

  • санкции против России, инвесторы потеряли возможность приобретать заграничные ценные бумаги;
  • отсутствует стабильный рост доходов покупателей, многие не могут позволить себе даже ипотеку;
  • ужесточение по валютной ипотеке из-за постоянного изменения курса валют;
  • ограниченный срок по ипотеке с государственной поддержкой;
  • рост себестоимости новой недвижимости, многие строительные компании обанкротились.

Последние новости: что пишут СМИ?

Принимая во внимание все факторы, эксперты полагают, что в 2018 году возможно снижение стоимости недвижимости в Москве, но совсем незначительное около 10%, а вот прогнозы на ближайшие несколько лет оптимистичные. Аналитики делают прогноз, что до 2021 года цены на недвижимость в Москве упадут на 30 – 40%, что будет выгодно покупателям.

По данным агентства «ИНКОМ-Недвижимость», ежегодное «сползание» цен сохраниться на отметке в 5 – 7%, что так же довольно неплохо для потребителей рынка недвижимости. Не стоит забывать, что прогнозы не точные, экономика страны может измениться в любую «минуту», и что принесут с собой изменения предположить трудно. На данный момент эксперты полагают, что 2018 год все же станет перспективным для приобретения недвижимости.

Хотите узнать, как заработать более 450% годовых на фондовом рынке?

Получите бесплатный курс по инвестициям в высокодоходные инструменты, которые принесли более 1 млн$ за 2020 год.

Я, Андрей Абречко, эксперт в инвестициях с 12-летним опытом и основатель «Академии Высокодоходных Инвестиций» приглашаю вас принять участие моем бесплатном курсе, на котором вы узнаете:

– какие инструменты являются самыми высокодоходными в 2021 году;

– что такое IPO и SPAC и как начать зарабатывать на них от 100% годовых;

Я разберу мой реальный кейс, где на наглядном примере покажу, как мне удалось сделать более 450% годовых за 2020 год.

Курс состоит из 5 небольших уроков, которые будут приходить вам в Телеграм и вы сможете смотреть их в любое удобное время.

Переходите по ссылке и начинайте бесплатное обучение

Время неопределенности: что будет с ценами на жилье в Москве в 2018 году

В 2018 году риелторы ожидают продолжения основных тенденций последних лет на рынке жилья Московского региона — снижения спроса, роста предложения и падения цен.

Также эксперты называют 2018-й годом неопределенности на рынке новостроек — из-за новых требований к застройщикам и дешевой ипотеки.

Аналитики рассказали «РБК-Недвижимости», чего ожидать продавцам и покупателям жилья на первичном, вторичном и загородном рынках Москвы и Подмосковья в новом, 2018 году.

Новостройки

«Объем предложения новостроек по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:

Соответственно, ценовая стагнация, скорее всего, продолжится. По предварительным итогам 2017 года, цена квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 2,3%. В следующем году едва ли мы увидим взрывной рост, так как конкуренция только усилится, а рост спроса недостаточен, чтобы восстановить баланс между числом квартир и платежеспособными покупателями, готовыми за них заплатить.

Вместе с тем 2018 год, вероятно, станет годом неопределенности. С одной стороны, есть предпосылки к форсированному усилению спроса — дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а также анонсированные программы поддержки отдельных групп покупателей. С другой стороны, Центробанк планирует несколько ужесточить политику выдачи займов, а реальный рост доходов населения так и не начался. К тому же тенденция к росту объема предложения может прерваться к середине 2018 года в связи со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ, а также подготовкой к переходу на проектное финансирование вместо долевого. Иными словами, тенденции рынка в 2018 году во многом будут определяться политическими и регулятивными решениями властей.

«Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору новостроек помогут усилия государства»

Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимости»:

Москва сильно набрала объемы по строительству и вводу жилья, что позволит ей перетянуть часть спроса на себя, однако для Подмосковья предстоящий 2018 год будет еще сложнее. Рынок в Московской области начнет проседать в связи с безудержным ростом разрешений на строительство, произошедшим ранее. Выдали столько, что сейчас не знают, как поступить. Особенно с учетом того количества покупателей-дольщиков, которые попадут в сложную ситуацию.

За каждым из застройщиков стоят сотни и тысячи людей, приобретавших жилье. Как это все будет достраиваться, как будут выполняться ранее взятые обязательства? Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору помогут усилия государства.

У заявленной программы со сниженной ставкой для семей с двумя и тремя детьми хорошие перспективы. Таких покупателей — значительное количество, поэтому те молодые семьи, которые решат приобрести жилье, станут настоящим драйвером спроса в следующем году для рынка новостроек. Кроме нефти и газа, одним из основных секторов развития экономики по-прежнему будет строительство жилья.

Вторичный рынок

«Скорее всего, мы не увидим роста цен на вторичном рынке»

Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль»:

Кроме того, если в процессе реализации программы реновации на рынок выйдет большой объем квадратных метров, это также может способствовать снижению цен. Сегодня многие продавцы понимают такую ситуацию и легче идут на торг. Продолжает расти доля покупок в самом недорогом сегменте — до 6 млн руб., и в 2018 году эта тенденция с большой долей вероятности сохранится. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня превышает 40%, а в связи с новыми программами по поддержке семей с детьми, которые заработают в 2018 году, эта доля может значительно вырасти и достичь 60%, а может и 70%.

«Около 80% сделок на вторичном рынке будет проводиться с использованием ипотеки»

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

Помимо этого, мы ожидаем дальнейшего понижения ставок по ипотеке, что может привести к незначительному стимулированию спроса. Возможно, что в следующем году около 80% сделок будет проводиться с использованием ипотечного кредитования.

Загородное жилье

«2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости»

Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости»:

Среди загородных объектов будут востребованы небольшие, в пределах 100–120 кв. м, таунхаусы и коттеджи, а также участки площадью 8–10 соток. Чудес от спроса ждать не стоит: он продолжит снижаться в пределах 10–15%, равно как и среднерыночные цены. Игроки рынка начнут целенаправленно уменьшать возможные издержки, как в области строительства, так и продаж. Нелегко придется и риелторам, на услугах которых постараются сэкономить. Из положительных тенденций я бы отметил снижение процентных ставок по ипотеке, которое, по нашим ожиданиям, может стать драйвером спроса сначала в сегменте новостроек, а затем и на «загородке».

Обзор рынка недвижимости по итогам 2018 года

На рынок пришла оттепель, но денег у покупателей хватает только на самое дешевое жилье

Цены на недвижимость в Москве

В 2018 г. на рынок недвижимости Москвы пришло оживление, однако сосредоточено оно преимущественно в самых дешевых сегментах – так как доходы у людей в лучшем случае стагнируют, они могут позволить себе только недорогие квартиры.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в 2018 г. долларовый индекс стоимости жилья снизился на 8,3%, до отметки в $2 600 за квадратный метр. При этом в рубле, сильно ослабевшем в 2018 г., цены выросли – на скромные 3,4%, до 172 300 за «квадрат».

Но это в среднем. Рост цен практически в течение всего года был очень неравномерным – рынок толкали вверх в основном недорогие сегменты. По итогам года индекс дешевого жилья, рассчитываемый IRN.RU, прибавил почти 9%, а индекс дорогого – только 0,5%. Больше всего подорожали самые дешевые квартиры – в старых панельных пятиэтажках (+7,6%). На втором месте по темпам роста цен – советские панельные дома (+6,4%). При этом дорогое жилье ушло в минус: современный монолит-кирпич подешевел на 2,4%, а сталинки – на 4,2%.

Аналогичная картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен в разрезе комнатности и географии. В лидерах рынка оказались однокомнатные квартиры и «народные» округа, в аутсайдерах – многокомнатное жилье в центре Москвы.

При этом необходимо отметить, что даже в наиболее успешных сегментах рынка рост рублевых цен сильно отставал от темпов снижения курса рубля. То есть, фактически, падение реальной стоимости метра продолжается уже четыре года. Просто в 2018 г. этот тренд был замаскирован сильным ослаблением отечественной валюты.

Цены на жильё по типам домов

Цены на жильё по комнатности

Цены на жильё по округам

“Дорогое” и “дешёвое” жильё (www.irn.ru) РУБ USD EUR Дек 18 Дек 17
Индекс стоимости “дорогого” жилья
20% самых дорогих квартир
285 004 +0,5%
Индекс стоимости “дешевого” жилья
20% самых дешевых квартир
123 464 +8,8%
Индекс расслоения
Отношение стоимости “дорогого” к “дешевому”
2,31 -7,6%

Индексы ожидания и доходности

Как уже неоднократно писал IRN.RU, главной причиной активизации спроса на жилье в 2018 г. стало снижение ипотечных ставок на вторичном рынке, начавшееся еще в 2017 г. Напомним, в августе 2017 г. Сбербанк резко опустил ставки – до 8,9-10% годовых на готовое жилье. Как обычно, примеру Сбербанка вскоре последовали его конкуренты. В итоге, после нескольких раундов снижения ключевой ставки ЦБ, к концу сентября 2018 г. средняя ставка выдачи кредитов на покупку готового жилья опустилась до 9,54% годовых. Для сравнения: в конце 2016 г. ипотечная ставка на вторичном рынке превышала 12%.

«Гуманизация» ипотеки на вторичное жилье вернула в этот сегмент часть спроса с первичного рынка, так как ранее многие покупатели выбирали новостройки именно по причине более низких ставок. Ипотека на новостройки и сейчас дешевле, но преимущество перед «вторичкой» сократилось до 0,4-0,5 п.п.

Удешевление ипотеки и снижение цен в предыдущие годы сделало жилье более доступным для покупателей, что и привело к активизации спроса. Но, скорее всего, спрос рос бы медленнее, если бы не изменение тренда на ипотечном рынке в конце года. Из-за ухудшения макроэкономической ситуации в связи с угрозой введения американских санкций в отношении российского долга и государственных банков Центробанк в сентябре впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку. И ипотека начала дорожать. Это привело к реализации отложенного спроса на жилье – опасаясь, что ипотека станет еще дороже, покупатели постарались ускорить сделки.

Еще одним драйвером рынка в 2018 г. стало падение курса рубля и разговоры о дедолларизации экономики. Опасаясь принудительной конвертации долларов в рубли, вкладчики в августе-сентябре забрали из госбанков несколько миллиардов долларов. Часть этих средств оказалась на московском рынке недвижимости. Причем ослабление рубля в предыдущие месяцы позволило владельцам валюты почти на четверть увеличить рублёвую стоимость своих сбережений (доллар в 2018 г. подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. на пике).

Благодаря ипотеке, ослаблению рубля и санкциям вторичный рынок заканчивает 2018 г. в серьезном плюсе по количеству сделок. За 11 месяцев 2018 г. (данных за декабрь еще нет) Росреестр зарегистрировал в Москве 137 584 новых права на недвижимость – на 27,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Однако, как было показано выше, активизация рынка затронула в основном «бюджетные» сегменты. Собственно, вымывание из предложения дешевых лотов и стало главной причиной роста средних цен. Но в целом такой дисбаланс в спросе свидетельствует об ограниченной платежеспособности покупателей – если бы у людей были деньги, они бы покупали более качественное жилье.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: