Махинации с недвижимостью в Москве: как обманывают собственников

10 мошеннических схем с недвижимостью и как их избежать

На рынке недвижимости встречаются следующие мошеннические схемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы.

Зная популярные схемы мошенничества, вы обезопасите себя от проблем. Эта статья будет полезна не только простым людям, но и юристы найдут для себя в ней полезную информацию. А также вы узнаете, как быстро, а главное, в онлайн-режиме проверить квартиру перед покупкой. В статье представлены реальные истории людей.

1. Продажа квартиры с использованием поддельного паспорта

Схема мошенничества простая: злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения. Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. По полученному документу, злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности, и продают помещение. Им остается только забрать деньги и бесследно исчезнуть.

Как решить проблему?

Чтобы избежать этого вида мошенничества обязательно запрашивайте доп. документы у продавца, водительское удостоверение, заграничный паспорт и сверяйте их с паспортом, так же СНИЛС, ИНН. Настоящий владелец может обратно получить квартиру после судебных разбирательств, а вот покупатель остается ни с чем, ведь сделка признается недействительной.

Но если имеются копии паспорта мошенника, которые он давал при съеме квартиры, то их и необходимо отнести в полицию, правоохранительные органы по своим источникам разыщут мошенника и потребуют возместить ущерб в пользу покупателя. Но, у злоумышленника на момент снятия квартиры уже могли быть документы фальшивыми и тогда найти его невозможно. Поэтому важно, при сдаче квартиры в аренду проверять документы через полицию, а если человек не дает согласие, то лучше с ним не иметь дел.

2. Продажа квартиры недееспособного человека с составлением договора

Мошенники заключают договоры с одинокими пенсионерами, с гражданами, имеющими психологические заболевания, с наркозависимыми лицами и так далее. Управлять такой группой людей нетрудно, поэтому они подпишут любые договоры. Схема мошенничества будет включать несколько договоров купли-продажи, с целью сокрытия настоящего владельца квартиры при продаже помещения. Покупатели могут не обратить внимания, что первоначальный собственник, на момент подписания договора, считался недееспособным, или его принудили к этому действию. Впоследствии все остальные договоры будут считаться недействительными, покупатели останутся без денег и без квартиры.

Как решать проблему?

Чтобы избежать такой неприятности, обращайте внимание на промежутки заключения сделок. Если они составляют менее одного года, не беритесь платить деньги.

3. Продажа недвижимости без законных наследников

Покупка домов, оставшихся в наследство, считаются рискованными. Мало того, что злоумышленники могут силой заставить подписать договор о наследстве и позже продать помещение, впоследствии может выявиться, что первоначальный владелец был невменяемым в момент совершения сделки. Страдает от таких действий покупатель, которого просто обманули.
Второй опасный момент – это появление новых наследников, которые могут объявиться даже по истечении полугода после покупки квартиры. Иногда собственники специально скрывают количество наследников, чтобы получить как можно больше денег или отобрать жилье у покупателя.

Как решать проблему?

Перед тем как подписывать договор, должна быть проведена проверка недвижимости перед покупкой на юридическую чистоту, вы имеете на это право. Узнайте всю историю недвижимости, документы, чтобы знать, имеются ли какие-либо завещания и кому они были адресованы. Если наследники имеются нужно взять у них нотариально заверенное заявление, что продажа квартиры возможна и после не будут иметь никаких прав на недвижимость.

4. Покупка жилья по фиктивной доверенности

Сделки по доверенности – это огромный риск для покупателей. Они чаще используются тогда, когда собственник квартиры находится за границей. Претендентам на жилье, необходимо видеть настоящего хозяина квартиры в момент подписания сделки. Ведь если он подпишет доверенность (или это сделают за него злоумышленники), а потом умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель потеряет финансы, но не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной.

Как решается проблема?

Перед покупкой не поленитесь проверить квартиру, сделайте выписку из ЕГРН, выполните полную проверку объекта. А лучше, вообще, не покупать квартиру, если нет хозяина квартиры, а есть только доверенность. Доверенность можно получить разными путями и в том числе при помощи угроз, поэтому не стоит покупать недвижимость по доверенности.
Если сделка уже совершена, нужно обращаться в полицию и разыскивать мошенников и самого владельца квартиры.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Несоблюдение прав детей, не достигших 18-летнего возраста, происходит из-за разных причин. Например, родители не хотят заниматься дополнительным сбором документов и заключают сделку. Если выписка детей происходит менее чем за полгода до приватизации помещения, договор могут признать недействительным. Если до достижения 21-летнего возраста ребенок обратится в суд, во время которого признают нарушение его прав до совершеннолетия, квартиру у новых собственников отберут.

Как решается проблема?

Перед покупкой обязательно сделайте выписку из ЕГРН и узнайте всю историю квартиры. Обязательно запросить у собственника домовую книгу, сведения о прописанных граждан отражаются в ней. В полученных выписках, можно сравнить с информацией из квитанций об оплате коммунальных услуг, где указывается количество прописанных граждан.
Если сделка уже совершена, обращайтесь в суд.

Если сделка совершена, то нужно через суд решать проблему.

6. Потеря недвижимости во время оформления кредита

Часто мошеннические действия осуществляются во время частного займа с залогом недвижимости. При этом договор о долге составляется так, как будто это сделка по купле-продаже жилья. Получается, что квартира достается мошенникам за довольно низкую стоимость. Далее, помещение продается другим лицам, а собственника выселяют. Доказать такой вид мошенничества практически невозможно, ведь собственник собственноручно подписывает все бумаги.

Читайте также:  Как составить акт скрытых работ на гидроизоляцию?

Как избежать проблемы?

Нужно внимательно читать все бумаги перед тем, как взять кредит. Многие люди, окрыленные, тем, что им одобрили кредит, сразу же подписывают все бумаги и не вникают в них. При грамотном подходе, можно избежать ошибок.

7. Мошенничества на сайте Авито

Авито — популярный сайт, где продают и покупают разные товары, недвижимость, земельные участки, поэтому без махинаций не обходится. Злоумышленники размещают объявления, не соответствующие действительности, указывают повышенную цену и требуют предоплату, которую в скором времени обналичивают.

А также махинации касаются арендуемых помещений. Мошенники берут деньги за поиск объявлений, соответствующих требованиям заказчика. Но взамен их предоставляют некачественные варианты, которые уже утратили срок действия.

Как избежать проблемы?

Чтобы избежать проблем. Попросите у продавца кадастровый номер недвижимости, сделайте выписку из ЕГРН. Сделать это можно например на сайте, в выписке будет вся необходимая информация. Обязательно проверяйте собственника на долги, в случае задолженности судебные приставы могут наложить арест на имущество собственника. Если сделка уже совершена, все задолженности по коммунальным платежам лягут на Ваши плечи. Для совершения сделки купли продажи рекомендуется получить справку от собственника об отсутствии задолженностей. Если владелец не желает давать нужную информацию, значит, перед вами мошенник.

8. Действия недобросовестного риелтора

Обращаясь в риэлтерские конторы, будьте предельно внимательны. Ведь попадаются мошенники, которые выдают себя за грамотных специалистов, впоследствии используют сомнительные схемы и подставляют покупателей. У них существует множество уловок, на которые ведутся как продавцы, так и клиенты.

Как решить проблему?

Когда начинаете сотрудничество с риелтором, составьте письменно, какие именно услуги должен оказать специалист, какой круг обязанностей предоставить. И под документом должна быть подпись риелтора. Если специалист отказывается, значит, он мошенник.

Если уже сотрудничаете с риелтором, не подписывайте сразу бумаги, предоставленные, им. Даже если он пытается вас заставить подписать быстрее, не соглашайтесь, он может говорить, что опаздывает, что у него важная встреча. Сведите риски к минимуму. Обязательно проверяйте бумаги самостоятельно.

9. Продажа квартиры или дома от имени покойного владельца

Распространенный вариант мошенничества, когда владелец квартиры умирает, но под его именем происходит продажа недвижимости. Покупатель платит деньги, но наследники оспаривают право собственности и забирают себе жилье обратно.
Как решить проблему?

Оформляйте недвижимость только в присутствии реального собственника, сверяйте документы, договоры заверяйте у нотариуса и тщательно проверяйте агентства недвижимости, с которыми сотрудничаете.

И вновь, перед тем как подписывать какие-либо бумаги, сделайте выписку из ЕГРН. Вся история недвижимости будет у вас на руках.

10.Сотрудничество с фирмами-однодневками

Мошенники создают краткосрочные компании. Они представляются риелторами и берут аванс за предстоящую работу. В зоне риска оказываются покупатели и продавцы. Злоумышленники, получив крупные суммы от разных лиц просто пропадают и не оказывают никакую помощь в поиске клиентов.

Как избежать проблемы?

Чтобы не потерять деньги при сотрудничестве с агентствами самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Составляйте договор обязательств агентства перед вами. Фирму Вы можете проверить на сайте, и никогда не платите вперед. Обязательно делайте выписку из ЕГРН.

Чтобы не попасться на уловки мошенников:

1. Обязательно проверьте документы, паспорт собственника и желательно еще любой другой документ, чтобы убедиться, что перед вами именно этот человек.
2. Закажите самостоятельно выписку из ЕГРН, чтобы проверить кто реальный владелец. Сделать это можно онлайн через сайт росреестр.нет
3. Попросите выписку из домовой книги, чтобы проверить, кто прописан в квартире.
4. Попросите показать оплаченные квитанции на коммунальные услуги, иначе долг перейдет на вас.
5. Проверьте собственника на штрафы и долги по ФССП, иначе приставы могут арестовать имущество.
6. Если не можете сами все проверить, то можно сделать комплексную проверку квартиры перед покупкой на том же сайте росреестр.нет

Предупрежден – значит вооружен: пять мошеннических схем при сделках с недвижимостью

Согласно недавнему исследованию Финансового университета при Правительстве РФ, число дел о мошенничестве с недвижимостью, рассматриваемых правоохранительными органами, ежегодно растет в среднем на 8%. Отмечается, что чаще других страдают участники сделок с жильем на вторичном рынке.

“Охотники за чужим жильем” используют различные мошеннические схемы, однако все они, как правило, основаны на двух факторах – на правовой неграмотности человека и на сделке, оформленной в простой письменной форме, то есть без привлечения нотариуса.

О пяти типичных аферах в сфере сделок с недвижимостью и способах защититься от них – в материале ТАСС и Федеральной нотариальной палаты.

1. Человек думает, что ставит подпись, к примеру, на договоре займа, ренты и т. п., а на деле подписывает договор купли-продажи своей квартиры. На такую уловку может попасться кто угодно, ведь очень немногие привыкли внимательно читать многостраничные документы, которые подписывают, тем более когда в них используются сложные юридические формулировки.

А уж если речь идет о пожилом одиноком человеке, который по сути беспомощен в правовых вопросах, то опытному мошеннику вовсе не составит труда ввести такую жертву в заблуждение, как, впрочем, и убедить ее в том, что лучше и проще все оформить без нотариуса. А если нотариуса нет, значит, и некому убедиться в осознанности действий человека и разъяснить ему, что по факту означает бумага, которую он собирается подписать, – таких обязанностей нет ни у кого, кроме нотариуса.

Читайте также:  Росреестр: сведения об объектах недвижимости онлайн

2. Человек покупает квартиру, реальный владелец которой вообще не подозревает о сделке. Для реализации этой мошеннической схемы в ход идут поддельные, в том числе электронные, подписи собственников, украденные паспорта с переклеенными фотографиями и даже подставные лица, внешне похожие на истинных владельцев квартиры.

В результате сделка спокойно оформляется, добросовестный покупатель с радостью делает ремонт в новой квартире и переезжает. А спустя какое-то время о своих правах на недвижимость заявляет ее прежний владелец, внезапно узнавший о незаконной продаже. Суд признает сделку недействительной, недвижимость возвратится истцу, а ни в чем не виновный покупатель останется и без жилья, и без денег, ведь шансы найти мошенников к этому времени обычно уже нулевые.

3. Мошенник играет роль всезнающего юриста и в красках презентует жертве свою версию юридического значения того или иного вида сделки – естественно, противоречащую реальным нормам закона. Например, собственника могут убедить в том, что договор дарения – это шаг вполне себе обратимый: захотел – подписал, захотел потом – отменил. На самом деле нужен очень веский повод, чтобы отменить дарение недвижимости – к примеру, покушение на жизнь дарителя одаряемым. Таких поводов мало, и все они прописаны в Гражданском кодексе.

Или другой пример. Человек взял деньги в долг и даже оформил заем не распиской, а полноценным договором займа. Однако в качестве довеска к договору займа человека просят подписать договор купли-продажи его квартиры, уверяя, что сделка мнимая и после выплаты долга она автоматически аннулируется. В результате кредит в несколько тысяч рублей оборачивается для наивного заемщика потерей крыши над головой.

4. Квартиру могут отнять и более прямолинейным методом – например, силой заставить собственника подписать нужные бумаги или привлечь так называемых квартирных рейдеров, если жилье разделено на доли. Жертвами давления, как правило, становятся люди с зависимостями, психическими заболеваниями и т. п. При “хорошем” раскладе таким собственникам сразу после подписания договора дают в качестве компенсации небольшую сумму денег, а при плохом – вывозят в заброшенные дома или вовсе избавляются от них.

5. Некоторые мошенники выступают не только знатоками психологии и умелыми переговорщиками, но и обладают серьезным набором технических средств для подделки правоустанавливающих документов на недвижимость. Часто фальсифицируются договоры о приватизации квартиры либо решения судов. Потерять недвижимость могут и клиенты риелтора, который случайно или намеренно ошибся в части исполнения договора.

Конечно, это далеко не все преступные схемы, существующие сегодня на рынке недвижимости. Если какие-то из них перестают быть эффективными и легко распознаются, то тут же придумываются новые. Сегодня, к примеру, мошенники активно осваивают цифровые форматы “работы” с населением. Возможность заключить сделку практически заочно (например, когда электронные документы подаются на регистрацию через банковскую структуру, сотрудники которой вряд ли смогут – да и не обязаны – выявить подозрительную сделку) и поголовное стремление к простоте и быстроте решения любого вопроса – даже такого важного, как покупка или продажа жилья, – играют аферистам на руку.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью – проверенный временем и реально работающий способ оградить от преступников себя и свое имущество. Именно в этом случае не сильно вдающийся в тонкости правовых вопросов человек может с облегчением выдохнуть – ответственность за законность сделки и защиту его прав возьмет на себя нотариус.

Наличие на руках договора с печатью нотариуса – это гарантия того, что за любую допущенную ошибку он отвечает в том числе и материально и обязуется полностью возместить ущерб пострадавшим. При этом риск таких ошибок минимален – нотариус действует строго согласно регламенту, самостоятельно проверяя все документы, запрашивая недостающие сведения из государственных реестров, составляя отвечающий интересам обеих сторон проект договора и обязательно удостоверяясь в том, что каждый участник сделки понимает, на что идет.

Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность.

. владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом. В ЕГРН будет внесена запись, которая не позволит продать, заложить или сдать в аренду недвижимость без ведома ее собственника

Как недвижимость становится чужой собственностью без ведома ее владельца?

Среди большого количества способов отчуждения недвижимости без ведома ее владельца самым распространенным является использование поддельной нотариальной доверенности. Такой документ практически невозможно отличить от оригинального. Сделки, совершенные на основании нотариальной доверенности, не вызывают у регистрирующих органов подозрения. Например, я, как и любое физической лицо, могу на основании доверенности представлять интересы человека в любом органе и организации. С одной стороны, доверенность позволяет переложить обязанности по заключению сделок на квалифицированного специалиста, который в случае необходимости произведет отчуждение принадлежащей вам недвижимости, с другой – это дает возможность мошенникам отчуждать недвижимость без ведома ее владельца.

Читайте также:  Отмена свидетельства о государственной регистрации права собственности

Как владельцу предотвратить нежелательный переход недвижимости в собственность другого человека?

Если владелец недвижимости не хочет вдруг обнаружить, что его имущество стало собственностью другого человека, ему следует подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия. Подача такого заявления позволяет внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись, которая сделает невозможными сделки с имуществом без участия ее владельца.

Какие сделки с имуществом владелец может предотвратить?

После подачи заявления без личного присутствия владельца недвижимости никто не сможет ее продать, подарить, заложить или сдать в аренду, а также распорядиться ею иным способом. Это будет невозможно сделать даже при наличии нотариальной доверенности.

Какую недвижимость можно уберечь путем внесения записи в ЕГРН?

Внести запись в реестр можно в отношении любого объекта недвижимости, в отношении которого права собственника зарегистрированы в ЕГРН: квартиры, комнаты, машино-места, земельного участка и т.д. Если объект находится в долевой собственности, то наложить ограничение на сделки можно только на свою долю в праве на объект недвижимости.

Как составить заявление?

Форма заявления содержится в Приложении № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 920.

Куда подать заявление?

Оно может быть подано в электронном виде в личном кабинете на сайте Росреестра, а также при личном обращении в офисе Федеральной кадастровой палаты и многофункциональном центре «Мои документы». При подаче заявления необходимо иметь при себе паспорт и правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

Как быстро запись внесут в ЕГРН?

В течение пяти дней со дня подачи документов сведения будут внесены в реестр. При подаче документов через МФЦ срок регистрации увеличится на два рабочих дня.

Может ли запись быть аннулирована?

Запись погашается на основании:

  • заявления собственника или его законного представителя об отзыве ранее поданного заявления о невозможности регистрации;
  • решения государственного регистратора прав одновременно с осуществляемой при его личном участии госрегистрацией перехода или прекращения права собственности (заявления собственника или его законного представителя не требуется). В данном случае речь идет о ситуации, при которой недвижимость отчуждается в пользу другого лица. Так как внести запись можно только в отношении имущества, которое находится в собственности, то после отчуждения объекта недвижимости запись предыдущего собственника будет автоматически аннулирована;
  • вступившего в законную силу судебного акта.

В каких случаях наличие в ЕГРН отметки не будет препятствовать сделкам с недвижимостью?

Запись в реестре не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на недвижимое имущество и обременения объекта недвижимости, если основанием для регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве, и в иных случаях, установленных федеральными законами.

Планируется ли на законодательном уровне дополнительно защитить граждан от использования мошеннических схем завладения недвижимостью?

18 июля этого года Государственной Думой во втором чтении был принят законопроект, предусматривающий защиту граждан от мошенничества при продаже недвижимости с помощью электронной подписи 1 . Законопроектом устанавливается обязательное письменное согласие собственника на государственную регистрацию сделок с недвижимостью в электронной форме. Для этого нужно будет дать разрешение лично или по почте, если оно заверено нотариусом. Без такой отметки Росреестр не сможет принять к рассмотрению документы о переходе права в электронной форме, они будут возвращены заявителю. Более того, ко второму чтению добавилась поправка, согласно которой Росреестр будет сообщать собственнику о поступлении заявки на электронную сделку в день подачи заявления. В случае принятия закон позволит защитить граждан от нового вида мошенничества с использованием современных технологий.

1 Законопроект № 728232-7 «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Читайте также:  Как получить лес от государства бесплатно?

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. “Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Читайте также:  Государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер Адрес объекта
Выбрать

Для того чтобы сделка купли-продажи считалась законной, рекомендуется предварительно проверить документацию на квартиру. Предлагаемый материал поможет вам проверить квартиру или любой объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой в 2021 году, определить, какие документы проверять.

Проверка юридической чистоты квартиры проводится в несколько этапов. Процедура позволяет провести законную сделку купли-продажи жилого объекта, проводится поэтапно, помогает убедиться в подлинности документов, законности действий со стороны покупателя.

Способы проверки юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой осуществляется в несколько способов:

  1. Анализ правоустанавливающих документов – заказать выписку из ЕГРН .
  2. Ознакомление с историей недвижимого имущества.
  3. Убеждение в прохождении государственной регистрации.
  4. Детальное ознакомление с договором.
  5. Получить выписку из ЕГРН о переходе прав (узнать истории перехода прав)
  6. Проверка владельца.
  7. Проверка долевых владельцев, третьих лиц (если есть).
  8. Заказать комплексную проверку недвижимости от ведущих юристов.

Еще одним способом проверки юридической чистоты квартиры является ознакомление с планом дома. Эксперты рекомендуют покупателю узнать, проводились ли перепланировки и если такие были, то зарегистрированы они или нет.

Анализ правоустанавливающих документов

Юридическая чистота квартиры будет подтверждена в том случае, если хозяин квадратных метров имеет соответствующие документы.

Любые ошибки, исправления выступают основанием считать документ недействительным.

Ознакомление с историей недвижимого имущества

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – запросите выписку из ЕГРН о переходе прав. В ней отображается история жилого объекта, все проводимые манипуляции, кто является владельцем, право собственности, есть ли ограничения, наложенные штрафы, аресты имущества.

Убеждение в прохождении государственной регистрации

Наличие выписки из ЕГРН подтверждает прохождение государственной регистрации.

Детальное ознакомление с договором

В договоре должны быть прописаны все нюансы, четко определены, прописаны все действия. Например, когда документ набирает юридической силы и вступает в действие. Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые внимательно ознакомятся с пунктами соглашения.

Проверка владельца

Обязательно перед покупкой проверьте продавца, убедитесь в подлинности документов, в праве на собственность и узнайте есть ли долги у собственника, если у енго есть долги или судебные дела, то есть риск что после покупки ваш объект недвижимости арестуют судебные приставы.

Важно! Если продавец недееспособный, нужно не только ознакомиться с подтверждающими документами, но и побеседовать с соседями, они помогут подтвердить факт недееспособности собственника или попросить собственника предоставить справку подтверждающую дееспособность.

Если от имени хозяина квадратных метров действует доверенное лицо, убедитесь, что предъявленные им документы являются подлинными.

Проверка долевых владельцев

Для этого ознакомьтесь с записями в домовой книжке, узнайте один собственник или несколько. К примеру, если один из владельцев находится в местах лишения свободы, после освобождения он может претендовать на долю в квартире.

Как проверить новую квартиру перед покупкой

Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:

  1. Ознакомиться с отзывами. Помогут в этом интернет сайты, обращать внимание нужно на те отзывы, которые содержат дату, имя и фамилию, конкретные факты/данные.
  2. Навести справки о продавце. Обратите внимание на то, сколько лет продавец на рынке, какие позиции занимает, какая о нем сложилась репутация.
Читайте также:  Судебная практика по приобретательной давности (статья 234 ГК РФ)

Если во время наведения справок сомнений не возникло, можно оформлять сделку. В ином случае рекомендуется найти другого продавца.

Документы для проверки юридической чистоты квартиры

Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов:

  1. Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
  2. Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил.
  3. Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано.
  4. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности.
  5. Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной.

При необходимости паспортные данные хозяина будущий владелец может проверить самостоятельно, обратившись в паспортный стол.

Рекомендуется тщательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН, проверить указанные в справке данные со сведениями на других документах.

Если владелец проводил перепланировку, должны быть подтверждающие документы, разрешающие процедуру. Если собственник не предъявил документ, разрешающий перепланировку, подайте запрос в БТИ.

Дело иметь нужно с оригиналами документов, где отсутствуют ошибки, опечатки, помарки, нечеткий шрифт. Покупателю нужно иметь копии всех документов, кроме паспорта владельца.

Квартира по доверенности

Убедитесь, что доверенность написана дееспособным субъектом, не получена обманным путем. Проверьте доверенность на официальном сайте нотариуса на легитимность.

По наследству

Поинтересуйтесь, сколько всего было наследников, почему квартира передана именно нынешнему владельцу, узнайте, кто еще может претендовать на имущество. В момент заключения сделки могут появиться новые наследники, что сделает сделку купли-продажи незаконной.

Убедитесь, что после вступления в наследство прошло три года – по истечению этого времени о новых претендентах-наследниках можно не беспокоиться.

Есть супруг/а

Если квадратные метры приобретены во время пребывания брака, супруг/а должны письменно оформить свое согласие на реализацию жилого объекта. Брак должен быть подтвержден свидетельством.

Долевая часть

Если у одной квартиры несколько владельцев, каждый пишет отказ от своей доли, только тогда дом можно продать. Если найти дольщика невозможно, нужно обращаться в судебную инстанцию.

Убедитесь, что нет временно прописанных лиц, обременений. Арестов, наложенных на имущество, долгов по ЖКХ – все это делает сделку незаконной.

Стоимость проверки юридической чистоты

Стоимость проверки юридической чистоты зависит от того, какие справки запрашивает сторона. Если нужна выписка из ЕГРН, ее стоимость составляет 350 рублей. В обязательном порядке оплачивается государственная пошлина. Если вы хотите заказать комплексную проверку недвижимости то цена составляет – 2900 рублей.

Комплексная проверка недвижимости

Закажите комплексную проверку недвижимости на информационно-сервисном портале, где можно воспользоваться стандартным или расширенным поиском по адресу. Воспользовавшись услугами, клиенты получают:

  1. Юридическое заключение по всем пунктам.
  2. Круглосуточный доступ к сервису.
  3. Обработку запроса на протяжении суток.
  4. Услуги оказываются по всей РФ.
  5. Официальные данные.
  6. Гарантию возврата денег.

После запроса эксперты дадут полное заключение о рисках при покупке жилого имущества. Экспертизу проводят специалисты с десятилетним стажем работы.

Если во время запроса произойдет технический сбой, субъект получает 100% возврат денег.

Для проверки недвижимости нужно произвести пару простых шагов:

  1. В поисковую строку ввести адрес объекта. Если не знаете точный полный адрес, пропишите кадастровый номер.
  2. Оплата.
  3. Ожидание ответа.
  4. Получение заказа.

Сервис работает в режиме реального времени, предоставленная информация берется из базы данных Росреестра. После того, как отобразились сведения об объекте, убедитесь в корректности информации, заполните поля с контактными данными и перейдите к блоку оплаты.

Комплексный отчет обойдется в 2900 рублей, оплата удобным безопасным способом с помощью системы Единая касса.

Получив оплату, специалисты начинают формирование юридического заключения, заказ клиент получит в течение суток.

12 советов, как проверить квартиру перед покупкой

Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

Совет № 1: Проверьте собственника

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.

Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.

Читайте также:  Недостойные наследники

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Совет № 4: Узнайте кто зарегистрирован в квартире

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Читайте также:  Что такое объект незавершенного строительства?

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Совет № 6: Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. «С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимости».

Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита Бизнеса» Сергей Соловьев.

Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

Совет № 11: Не забывайте о безопасности

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

  • никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
  • не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
  • всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
  • ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
  • обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Читайте также:  Как признать наследника недостойным в судебном порядке?

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.

Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги.

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке.

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки.

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение.

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается.

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое. Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Читайте также:  Энергосберегающие лампы: как они утилизируются?

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру.

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей. Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге. Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно – реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах). Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия». Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам. У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас;

8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника. Но архивные данные по предыдущим владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов. Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день;

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию. Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно. Поэтому будьте бдительны.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: