Кворум общего собрания собственников: как проводится?

Cлужба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области

  • События
    • Независимая антикоррупционная экспертиза
    • НПА службы
    • Перечень нормативных правовых актов или их отдельных частей, содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых является предметом регионального государственного жилищного надзора
    • Перечень нормативных правовых актов или их отдельных частей, содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых является предметом регионального государственного лицензионного контроля
    • Политика обработки персональных данных
    • Ежегодные планы проверок
    • Отчеты о работе
    • Сведения о результатах плановых и внеплановых проверок
    • Результаты проверок органов местного самоуправления
    • Результаты работы
    • Нормативные правовые акты Российской Федерации
    • Нормативные правовые акты Иркутской области
    • Порядок поступления граждан на государственную гражданскую службу Иркутской области
    • Контакты
    • Порядок обжалования решения конкурсной комиссии
    • Квалификационные требования для замещения должностей государственной гражданской службы
    • Документы, необходимые для участия в конкурсе
    • Результаты
    • Сведения о вакантных должностях
    • Конкурсы
    • Образцы заявлений в службу
    • График приема граждан
    • Справочная информация
    • Проекты межевания территорий
    • Профстандарты в сфере ЖКХ
    • Статьи КОАП в сфере ЖКХ
    • Видеоматериалы по вопросам ЖКХ
    • Положение о порядке рассмотрения обращений граждан
    • г. Братск, Братский район
    • г. Нижнеудинск, Нижнеудинский район
    • г. Тулун, Тулунский район
    • Куйтунский район
    • г. Железногорск-Илимский, Нижнеилимский район
    • Усть-Кутский район
    • Иркутск
    • Документы
    • Общая информация
    • Информация для Застройщика
    • В помощь Дольщику
    • Комиссия по вопросам, связанным с исполнением застройщиками своих обязательств перед гражданами
    • План проведения проверок
    • Информация о проведенных проверках
    • Реестр выданных заключений (отказов в выдаче заключений) о соответствии
    • “Дорожные карты”
    • Перечень нормативных правовых актов, содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых является предметом контроля и надзора в области долевого строительства
    • Обзор правоприменительной практики контрольно-надзорной деятельности Службы в области долевого строительства
  • О нюансах подсчёта голосов на общем собрании собственников

    Виды права собственности на недвижимое имущество

    Прежде чем перейти к подсчёту голосов на ОСС, необходимо определить виды права собственности на помещения в МКД. Поскольку именно от вида права собственности на недвижимое имущество зависит правильность подсчёта голосов на общем собрании.

    Например, если в квартире не один, а несколько собственников, то каждый из них будет обладать правом голоса пропорционально доле в праве общей собственности. Поэтому, если из какой-то квартиры на ОСС присутствовал только один собственник из двух или трёх дольщиков, то нельзя его голос засчитать за всех собственников данной квартиры, если у него нет доверенности от этих собственников. Из-за этого зачастую при неправильном подсчёте голосов может набраться или не набраться кворум, что впоследствии может быть оспорено в суде. В таком случае собрание будет признано недействительным.

    Недвижимое имущество может принадлежать собственникам на праве совместной и общей долевой собственности.

    Согласно ст.244 ГК РФ имущество в собственности двух и более лиц принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество признаётся долевой, если только закон не предусматривает образование совместной собственности на это имущество.

    В соответствии с п.1 ст.245 ГК РФ доли участников в праве общей собственности на недвижимое имущество могут определяться их соглашением или на основании закона. Если размер долей перечисленными способами не может быть определён, то они признаются равными.

    Интересно, что Гражданский Кодекс РФ не уточняет, в каком выражении определяется размер долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Однако из прецедентов правоприменительной практики вытекает точка зрения, которая позволяет выражать доли участников общей долевой собственности на недвижимое имущество и в дробях, и в процентах ( постановление ФАС Московского округа от 07.03.2003 №КГ-А40/944-03 ).

    Аналогичное суждение содержится в п.5.18 Порядка заполнения формы “Сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов” ( Приказ ФНС от 11.02.2011 №ММВ-7-11/154@ ).

    Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество(ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат госрегистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( ст.131 ГК РФ ).

    В соответствии с Правилами ведения ЕГРП обязательно указывается размер доли в праве общей собственности ( Приказ Минэкономразвития №765 от 23.12.2003 года ). Эта норма определяет указание размера доли в виде правильной простой дроби.

    На основании этой нормы некоторые суды отменяют решения нижестоящих судебных органов, в которых размер доли в праве на недвижимость указан в процентах ( постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 №04АП-3334/07 ).

    Как видно из приведённых выше примеров, указание в договоре размера доли в праве общей собственности в виде процентов иногда приводит к судебным спорам. Поэтому целесообразнее указывать в договоре мены размер долей участников общей долевой собственности в виде правильных дробей.

    Также существует совместная общая собственность в праве общей собственности на недвижимость, когда несколько человек вместе и по своему усмотрению могут пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе. Как правило, совместная собственность на недвижимость возникает у супругов ( ст.256 ГК РФ ), если она приобретена в период брака.

    Существует другой вариант совместной собственности на недвижимое имущество, который возникает при приватизации жилплощади совместно проживающими людьми не зависимо от их родственных связей. В бланке договора приватизации есть графа, позволяющая собственникам определить, в какую собственность они хотят перевести свою недвижимость: совместную или долевую.

    Как подсчитать голоса собственников на ОСС

    Подсчёт голосов собственников на ОСС, как мы уже писали выше, зависит от вида права собственности на недвижимое имущество. Рассмотрим подсчёт голосов на общем собрании при голосовании участников общей совместной и долевой собственности.

    Подсчёт голосов на ОСС при общей совместной собственности

    Участники общей совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, вместе владеют и пользуются общим имуществом ( ч.ч.1, 2 ст.253 ГК РФ ). Распоряжаться совместным имуществом может любой из собственников по согласию остальных независимо от того, кем из участников совершается сделка.

    Суды считают, что при подсчёте голосов на ОСС учёту подлежат голоса всех участников общей совместной собственности (при соглашении между ними), если на общем собрании принял участие хотя бы один из них. Таким образом, один собственник на праве общей совместной собственности действует по согласию всех её участников. Поэтому его голос будет считаться как 100% присутствие собственников определённого жилого помещения в МКД.

    Читайте также:  Что подорожает с 1 января 2018 года в России: список

    Имеется выдержка из Апелляционного определения Самарского областного суда от 11.04.2013 по делу №33-3425/2013 : “Если помещение находится в общей совместной собственности без определения долей у нескольких лиц, то по соглашению между ними их интересы представляет на основании оформленной надлежащим образом доверенности один из собственников, который и подписывает бюллетень (лист) голосования либо каждый собственник”.

    Но если между собственниками на праве общей совместной собственности на недвижимое имущество нет соглашения о совместном пользовании и распоряжении имуществом либо доверенности, оформленной надлежащим образом, то голос одного собственника нельзя засчитывать в принятии решения исходя из всей площади квартиры.

    Имеется выдержка из определения Московского областного суда от 12.01.2012 по делу №33-566/2012(33-29450/201 1 : “Из материалов дела явствует, что квартиры: N являются совместной собственностью, при этом в голосовании принимал участие один из собственников указанных жилых помещений, несмотря на это его голос был посчитан, исходя из всей площади квартиры. Между тем голосовавшие лица не имели договоренности, соглашений и договоров друг с другом по управлению общим имуществом, предусмотренных положениям и ст.244 – 247 ГК РФ , а также голосовавшие собственники квартир не имели доверенностей от других собственников, в связи с чем согласно обоснованным выводам суда голосов, участвовавших в голосовании было менее 50%.

    Подсчёт голосов на ОСС при общей долевой собственности

    При подсчёте голосов участников общей долевой собственности количество голосов этих собственников должно соответствовать принадлежащих им долям в праве на жилплощадь. Например, жилплощадь равна 45 кв.м. и на ОСС проголосовал только один из собственников с долей ⅓ данного помещения в МКД. Тогда этот собственник обладает только 15 голосами, которые должны быть учтены при подсчёте голосов.

    Например, Саратовский областной суд в апелляционном определении от 27.07.2012 №33-3710 пришёл к выводу, что из-за отсутствия кворума ОСС признано недействительным для выбора способа управления МКД. Также суд сослался на тот факт, что некоторые участники голосования являются собственниками только по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилплощадь в доме. Но, как выяснилось, при проведении подсчёта голосов на ОСС их голоса были посчитаны без учёта долевой собственности. Это не легитимно и неверно.

    Ещё в одном судебном прецеденте установлено, что при подсчёте голосов на ОСС собственников нескольких жилых помещений их голоса были учтены как единоличных собственников жилых помещений в доме. Но указанные квартиры по данным Росреестра находились в общей долевой собственности. При этом, остальные участники общей долевой собственности в указанных жилых помещениях в голосовании участия не принимали.

    На основании изложенного суд пришёл к выводу, что голоса указанных лиц при подсчёте результатов голосования ОСС должны были быть учтены пропорционально долям проголосовавших собственников в праве общей долевой собственности на жилплощадь ( апелляционное определение Мурманского областного суда от 15.08.2012 по делу №33-2032 ).

    Резюме

    Поэтому очень важно вести правильный подсчёт голосов результатов проведённого общего собрания собственников. От этого напрямую зависит наличие кворума на собрании или его отсутствие. Следовательно, зависит и исход общего собрания собственников.

    Вот почему мы рекомендуем управляющим организациям проверять документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество перед общим собранием, и вносить эти данные в реестр участников ОСС. Тогда вы точно будете знать, какой процент голосов учитывать исходя из площади того или иного помещения. И никаких претензий со стороны собственников или контролирующих органов к вам не возникнет. Собрание и принятые на нём решения будут абсолютно легитимными.

    Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

    Адвокат Антонов А.П.

    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В общем собрании собственников помещений в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию могут участвовать лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1, 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
    Общее собрание собственников может быть проведено (п. 9 ст. 2, п. 3.2 ч. 2 ст. 44, ст. 44.1, ч. 1, 3 ст. 47, ст. 47.1 ЖК РФ; п. п. 1.1, 1.2, 1.3 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.02.2018 N 115-ПП; п. п. 6.1.2, 6.1.3 Правил, утв. Распоряжением Департамента информационных технологий г. Москвы от 27.02.2018 N 64-16-87/18):
    в очной форме (при совместном присутствии собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
    в форме заочного голосования (опросным путем или с использованием информационных систем). При этом для использования ГИС «ЖКХ» или региональных информационных систем (например, в г. Москве — информационная система проекта «Активный гражданин» или иные информационные системы, доступ к которым можно получить посредством Портала госуслуг г. Москвы) необходимо принятие собственниками соответствующего решения в случае непосредственного управления МКД собственниками помещений. Для использования иных информационных систем необходимо принятие собственниками решения независимо от способа управления МКД. Заочное голосование (опросным путем) может проводиться также в случае, если собрание в очной форме не имело кворума;
    в форме очно-заочного голосования (возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).
    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов.
    Исключение составляет собрание (ч. 3, 3.2 ст. 45 ЖК РФ):
    по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, которое имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов, в том числе собственники помещений, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов таких собственников (если в доме более одного подъезда). Если же в доме один подъезд, такое собрание имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов;
    по вопросу включения многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, а также об исключении многоквартирного дома из границ указанной территории, из проекта решения (из решения) о комплексном развитии территории жилой застройки, которое имеет кворум, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилых помещений. При этом в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких помещений.
    При расчете кворума учитываются также лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, которые могут принимать участие в собрании в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).
    Для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

    Читайте также:  Как получить лес от государства бесплатно?

    Шаг 1. Инициируйте проведение общего собрания собственников
    Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
    Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить внеочередные общие собрания (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).
    Внеочередное общее собрание может быть созвано:
    по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
    по инициативе правления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
    по инициативе управляющей организации (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
    управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ);
    по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовившего проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки, либо юридического лица, определенного РФ или субъектом РФ для реализации такого решения, — по вопросу включения дома в границы указанной территории (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).

    Шаг 2. Подготовьте проведение общего собрания собственников
    На этой стадии следует сформулировать повестку общего собрания собственников и определиться с формой голосования. При очной или очно-заочной форме голосования необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня, подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии. Кроме того, необходимо подготовить информационное сообщение о проведении общего собрания собственников, реестр собственников, формы решений по вопросам, поставленным на голосование, бланки протокола (ч. 4, 5 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. п. 3, 4, 20 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр).
    В случае проведения первого общего собрания собственников в заочной форме с использованием ГИС «ЖКХ» полномочия администратора общего собрания выполняет его инициатор. Для проведения последующих общих собраний в заочной форме с использованием указанной системы в повестку дня включаются вопросы об определении администратора общего собрания, о порядке приема им сообщений о проведении общих собраний, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня (ч. 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ).

    Шаг 3. Оповестите собственников о проведении общего собрания
    Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим собранием, можно поместить соответствующую информацию в общедоступных местах, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45, ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ).
    При использовании для проведения общего собрания собственников информационной системы сообщение о проведении собрания размещается администратором в данной информационной системе, а также направляется каждому собственнику помещения в МКД. Кроме того, в случае проведения первого общего собрания собственников с использованием ГИС «ЖКХ» необходимо, в частности, проинформировать собственников помещений о порядке представления письменного отказа от проведения такого собрания, а также о правилах доступа к системе не зарегистрированных в ней лиц (п. п. 4.7, 4.10, 4.11 Правил; ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ).
    Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, а также месте или адресе, где с ними можно ознакомиться. В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников, место или адрес, куда должны передаваться такие решения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
    При этом первое общее собрание в заочной форме с использованием ГИС «ЖКХ» не может быть проведено в случае поступления администратору общего собрания информации о наличии письменных отказов от проведения данного собрания собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений (ч. 2.1, 5 ст. 47.1 ЖК РФ).

    Шаг 4. Проведите общее собрание собственников
    Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме и полностью учитывается при подведении итогов голосования. Голосование частью принадлежащих собственнику голосов законодательством не предусмотрено (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ; п. 1 Письма Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04).
    Если собрание проводится в очной форме, следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений. При наличии кворума можно приступать к рассмотрению вопросов, включенных в повестку дня, предварительно выбрав председателя и секретаря общего собрания, а также членов счетной комиссии. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания (ч. 1, 2 ст. 46 ЖК РФ; п. п. 12, 13, 15 Требований N 44/пр).
    Если собрание проводится в заочной форме, собственники сдают бланки голосования в срок и по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, либо осуществляют непосредственное голосование в электронном виде с использованием информационной системы (ч. 1 ст. 47, ч. 6 ст. 47.1 ЖК РФ; п. 5.3 Правил).
    Если собрание проводится в форме очно-заочного голосования, то участники собрания должны иметь возможность обсудить вопросы повестки дня и сдать бланки голосования в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).
    По общему правилу решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвовавших в этом собрании (ч. 1, п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ).
    Исключение составляют (п. п. 1, 1.1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3, 4.5, 4.6 ч. 2 ст. 44, ч. 1, п. 1 ч. 1.2, ч. 1.3 ст. 46, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ):
    принимаемые более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нем, о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД и решения о создании ТСЖ в одном МКД;
    отдельные решения, принимаемые большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, например, решения о реконструкции многоквартирного дома, о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества МКД, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами;
    решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое при наличии в доме более одного подъезда, принимаемые большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников при условии голосования за принятие указанного решения собственниками помещений, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников;
    решение о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом соответствующего решения, принимаемое не менее чем двумя третями голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников жилых помещений;
    решение об исключении многоквартирного дома из границ территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, и из проекта соответствующего решения, принимаемое не менее чем одной третью голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников жилых помещений.
    Независимо от формы голосования (очной, очно-заочной или заочной) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ; п. 5 Письма N 35851-ЕС/04):
    1)сведения о лице, участвующем в голосовании, обеспечивающие возможность идентифицировать указанное лицо, в том числе Ф.И.О. (последнее — при наличии) полностью;
    2)сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
    3)решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

    Читайте также:  Титульное страхование недвижимости- что это такое?

    Шаг 5. Оформите результаты голосования
    Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом. Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований N 44/пр).
    В протоколе общего собрания следует указать наименование документа, дату и номер протокола, дату, место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательную часть протокола (в частности, повестку дня, правомочность общего собрания (наличие или отсутствие кворума), количество голосов по каждому вопросу), информацию о месте (адресе) хранения протоколов и решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование. Если содержательная часть протокола содержит указание на наличие предложений, к протоколу прилагаются перечисленные в ней документы. По общему правилу протокол подписывают председатель, секретарь собрания и лица, проводившие подсчет голосов (п. 4, Разд. II Требований N 44/пр).
    Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно представить подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив, при непосредственном способе управления МКД — в орган жилищного надзора, а в определенных случаях в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами — копии решений и протокол собрания не позднее чем через 10 календарных дней после проведения (окончания) общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 4 Порядка, утв. Приказом Минстроя России N 44/пр).

    Обратите внимание! В целях предупреждения распространения коронавирусной инфекции (COVID-19) сроки направления подлинников решений и протокола могут быть продлены до снятия соответствующих ограничений в субъекте РФ (Письмо Минстроя России от 07.04.2020 N 10966-ОГ/04).

    В г. Москве органом государственного жилищного надзора является Мосжилинспекция (п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).
    Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

    Шаг 6. Сообщите об итогах голосования и принятых решениях всем собственникам
    Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором проведения собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
    Решения общего собрания в форме заочного голосования, проведенного с использованием информационной системы, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в данной системе в течение часа после окончания голосования (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ; п. 3.30 Порядка N 115-ПП).

    Читайте также:  Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью для проведения расчетов

    Обратите внимание! Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

    Шаг 7. Обжалуйте решение общего собрания (при необходимости)
    Собственник, не принимавший участия в голосовании или голосовавший против принятия решения, считающий, что этим решением нарушены его права и законные интересы, вправе обжаловать в суд решение, принятое с нарушением требований ЖК РФ, в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

    С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

    Остались вопросы к адвокату?

    Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

    Подготовка к ежегодному собранию собственников

    Ежегодное собрание собственников – значимое событие во всех отношениях. Поэтому никогда не помешает вспомнить ключевые моменты, связанные с проведением данного мероприятия, ведь большинство решений в сфере управления МКД не находят реализации именно потому, что они принимаются с нарушением установленного порядка.

    Собрание собственников – орган управления МКД.

    Общее собрание собственников (ОСС) является органом управления МКД. Об этом сказано в п. 1 ст. 44 ЖК РФ. Поэтому к его компетенции относится решение всех знаковых вопросов по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащему содержанию общего имущества в МКД и его использованию, а также по предоставлению коммунальных услуг. Спектр этих задач в соответствии с п. 1 ст. 161 ЖК РФ и характеризует процесс управления домом в целом.

    ОСС должно проводиться как минимум один раз в год (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). По общему правилу инициировать собрание должны сами собственники. На это указывают формулировка п. 3 ст. 45 ЖК РФ, а также отдельные судебные решения. Нужно признать, что собственники помещений в МКД далеко не всегда исполняют свою обязанность по проведению годовых ОСС. В отдельных случаях бездействие жильцов даже выгодно управляющим, которые без прямого указания собственников не приступают к выполнению конкретных работ.

    Например, Постановлением ФАС МО от 19.08.2013 по делу № А40-120390/12 153 1227 предписание жилинспекции в адрес УК об обязании согласовать с собственниками отдельных квартир (на несущих внутренних стенах которых были обнаружены трещины) установку специальных маяков было признано не отвечающим принципам законности и исполнимости. Во-первых, согласование работ с конкретными собственниками в данном случае прямо противоречит ЖК РФ, который устанавливает только один способ получения согласия на совершение подобных действий – принятие соответствующего решения на ОСС. Вместе с тем инициатива его созыва, как отметили арбитры, принадлежит исключительно лицу, являющемуся собственником помещения в доме. Во-вторых, обеспечение исправного состояния несущих стен здания, в том числе устранение выявленных повреждений, является одним из условий безопасности людей и сохранности МКД, а потому не зависит от желания собственников помещений в доме установить маяки. То есть для проведения необходимых работ вообще не требуется никаких согласований с собственниками. В итоге при обсуждении процедурных вопросов о том, кто и на каком основании вправе требовать от УК, в том числе в судебном порядке, установки маяков, вопрос об обязательности их установки и ответственности за бездействие был попросту опущен.

    Между тем в любом инертном сообществе рано или поздно возникают инициативные группы, состоящие из лиц, которые хотят знать, из чего складываются счета за жилищно-коммунальные услуги, и требуют обоснования каждой строки платежного документа, куда порой (без ведома собственников) включаются взносы на текущий и капитальный ремонт или суммы компенсационного характера (сверх платы по договору управления) в виде стоимости работ и услуг, которые не были предусмотрены договором. Чаще всего такие претензии собственников служат поводом для судебных разбирательств, которые разрешаются в пользу последних.

    В качестве примера можно привести Постановление ФАС СЗО от 06.05.2013 по делу № А05-13577/2012 (в его пересмотре отказано Определением ВАС РФ от 07.08.2013 № ВАС-10219/13). Спор связан с условиями договора управления, устанавливающими возможность сбора с собственников помещений в МКД платы за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества сверх платы, согласованной сторонами. Прокурор области обратился в суд с иском о признании недействительными двух пунктов договора управления МКД. В первом было указано, что в случае, если объем работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества превышает объем, согласованный сторонами, а невыполнение работ и неоказание услуг сверх установленных создают угрозу бесперебойному и безопасному функционированию элементов общего имущества, УК вправе дополнительно по своему усмотрению провести и оказать такие работы и услуги. Второй пункт договора предусматривал, что оплата дополнительного объема работ и услуг распределяется между всеми собственниками помещений в МКД в платежных документах сверх установленной по договору платы. Арбитры удовлетворили иск прокурора. Аргументация судей проста и основана на выводах Президиума ВАС, сделанных еще в 2010 году в Постановлении от 29.09.2010 № 6464/10 на основе системного анализа норм жилищного законодательства (п. 1 ст. 161, п. 2 и 3 ст. 162, 39 ЖК РФ, п. 10, 16, 17 Правил содержания общего имущества , Правил эксплуатации жилфонда , ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). Она заключается в следующем. Приведенные нормы свидетельствуют о том, что в договоре управления (во исполнение требований ст. 162 ЖК РФ) нужно расшифровать лишь работы и услуги, выполняемые и оказываемые УК сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли особое решение общего собрания собственников помещений в доме о необходимости их выполнения. Определение в договоре должного размера платы за предвидимые при обычных условиях, необходимые содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является предпринимательским риском УК. Только если выполнение и оказание неотложных работ и услуг (как текущего, так и капитального характера) будут вызваны обстоятельствами, которые УК не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, расходы, связанные с этим, должны быть дополнительно компенсированы УК собственниками помещений в доме.

    Читайте также:  Приобретательная давность на недвижимое имущество: практика

    Из буквального же прочтения оспариваемых пунктов договора следовало, что в установленную договором плату за содержание и ремонт общего имущества включена стоимость только тех работ и услуг, которые перечислены в соответствующем приложении. Выполнение (оказание) иных работ (услуг), необходимых для надлежащего содержания и ремонта общего имущества и отнесенных к обязанности УК, подлежало оплате дополнительно, что противоречит закону.

    Одновременно в Определении ВАС РФ от 07.08.2013 № ВАС-10219/13 прозвучал вывод: собственники помещений в МКД обязаны ежегодно проводить общее собрание, на котором может быть пересмотрен размер платы за содержание и ремонт (по заявлению одной из сторон договора управления). По мнению арбитров, именно такой способ возможного увеличения платы легитимен.

    Очевидно, что значимость решений ОСС, как и факт их отсутствия, сложно переоценить. Вместе с тем к утверждению о том, что ОСС может быть инициировано исключительно собственниками помещений в МКД, рекомендуем относиться скептически. Действительно, согласно формулировкам ЖК РФ именно собственники обязаны проводить ОСС как минимум один раз в год, причем по своей инициативе. Если такие собрания не проводятся, формально управляющий не обязан созывать собственников. Однако, если он заинтересован в том, чтобы собрание состоялось, его вполне можно организовать, закон этого не запрещает. Кроме того, Правилами осуществления деятельности по управлению МКД утвержден такой стандарт, как организация рассмотрения ОСС вопросов, связанных с управлением МКД (пп. «г» п. 4). Из его содержания следует, что управляющая организация может быть наделена правом инициировать ОСС по договору управления.

    Организация общего собрания собственников (ОСС).

    Чтобы усилия по организации собрания не прошли даром, необходимо соблюсти все формальности, связанные с его проведением. В первую очередь следует уведомить всех собственников о том, что планируется ОСС.

    Уведомление собственников.

    Собственники должны быть поставлены в известность о планируемом собрании не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (п. 4 ст. 45 ЖК РФ). Способ уведомления (обязательно в письменном виде) собственники могут определить сами, опять же обсудив этот вопрос на ОСС. Чаще всего сообщение о проведении ОСС размещается в МКД на информационном стенде, доступном для всех собственников помещений. Кстати, такое место все равно должно быть согласовано с собственниками и закреплено их решением. Если же собственники не выразили свою волю получать сообщения о планируемом ОСС особым образом, их следует:

    • направлять каждому собственнику помещения в МКД заказным письмом;
    • вручать каждому собственнику помещения в доме под расписку.

    Данные о вручении (направлении) собственникам сообщений о планируемом ОСС необходимо внести в специальный журнал (реестр).

    Теперь поговорим о содержании такого сообщения. Согласно п. 5 ст. 45 ЖК РФ в нем обязательно указываются:

    • сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
    • форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);
    • дата, место и время проведения собрания (в случае проведения заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, вынесенным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения);
    • повестка дня;
    • порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

    Скажем несколько слов о форме проведения собрания. Из содержания п. 1 ст. 47 ЖК РФ следует, что на заочное голосование можно вынести вопросы, которые ранее были включены в повестку дня при проведении ОСС путем совместного присутствия собственников помещений в МКД, но такое собрание не имело кворума. То есть первоначально всегда следует созывать собрание, на котором предполагается присутствие собственников, а в случае, если явка не достигнет необходимого уровня (это более 50% общего числа голосов – п. 3 ст. 45 ЖК РФ), – выносить соответствующие вопросы на заочное голосование. Смысл заочного голосования заключается в передаче собственниками своих решений по вопросам, поставленным на голосование, в письменной форме по адресу, указанному в сообщении о проведении ОСС (п. 1 ст. 47 ЖК РФ).

    Довольно часто в МКД, где явка на собрания невысока (и не только), заочное голосование проводится без предварительной попытки созвать ОСС путем совместного присутствия. В этом случае существует риск обжалования (в судебном порядке) принятых решений по причине нарушения последовательности действий, установленной в ст. 47 ЖК РФ, если, например, кто то из собственников с ними не согласен.

    Порядок обжалования решений закреплен в п. 6 ст. 46 ЖК РФ. Обжаловать решение ОСС вправе собственники, которые не принимали участие в голосовании или голосовали против принятия решения и считают свои интересы нарушенными. Для обжалования отведено шесть месяцев с момента, когда такой собственник узнал (должен был узнать) о принятом решении. Однако здесь необходимо учитывать, что суд будет рассматривать все обстоятельства дела и оценивать действительную волю собственников в принятии спорного решения, причем не только по формальным признакам (путем изучения протоколов), но и исходя из иных действий, связанных с воплощением в жизнь принятого решения (например, как это сделали судьи ФАС СКО в Постановлении от 06.12.2011 по делу № А53-24178/2010). Кроме того, решение, принятое в форме заочного голосования, может быть оставлено в силе ввиду того, что голос собственника, оспаривающего его, не мог повлиять на результаты голосования в целом, допущенные нарушения не являются существенными, а реализация оспариваемого решения не привела к причинению указанному собственнику убытков.

    Читайте также:  Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда

    Если проведение ОСС планируется путем совместного присутствия собственников помещений в МКД, то кроме уведомления собственников инициатору собрания нужно уделить внимание подготовке:

    • форм документов, необходимых для регистрации участников собрания;
    • помещения для проведения собрания, регистрации участников собрания.

    Регистрация собственников и их представителей крайне важна, так как ее итоги служат отправной точкой для определения правомочности собрания в целом и подсчета голосов по вопросам, вынесенным на голосование. Так что все данные рекомендуется заносить в соответствующий журнал (реестр).

    Процедура проведения собрания (заочного голосования).

    Согласно п. 3 ст. 45 ЖК РФ ОСС правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При проведении ОСС в форме заочного голосования принявшими участие в собрании считаются собственники помещений в МКД, решения которых получены до даты окончания их приема (п. 2 ст. 47 ЖК РФ).

    Решение ОСС, принятое в отсутствие необходимого кворума, ничтожно (ст. 181.5 ГК РФ), то есть не имеет юридической силы.

    Количество голосов, которым обладает собственник помещения в МКД, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ). Голосовать на ОСС собственники могут лично или через своих представителей (п. 1 ст. 48 ЖК РФ). Если на собрание пришел представитель, он должен обладать соответствующей доверенностью, составленной на его имя и заверенной собственником или нотариусом (п. 2 ст. 48 ЖК РФ).

    По общему правилу обсуждаться и выноситься на голосование должны все вопросы повестки дня по отдельности с принятием соответствующего решения (если иное не установлено единогласно участниками собрания) – п. 2 ст. 181.2 ГК РФ. Решения ОСС, принятые по вопросам, которые изначально не были вынесены в повестку дня, также являются недействительными (ст. 181.5 ГК РФ), как и решения, принятые в отсутствие кворума (см., например, Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 06.08.2013 по делу № 33 4308/13).

    Если ОСС проводится в форме заочного голосования, важно, чтобы лист для голосования содержал графы для внесения следующих данных (п. 3 ст. 47 ЖК РФ):

    • сведений о лице, участвующем в голосовании;
    • сведений о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в МКД;
    • решений по каждому вопросу повестки дня, выраженных формулировками «за», «против» или «воздержался». Причем голосующему нужно выбрать одну из них, иначе его голос не будет засчитан (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 06.08.2013 по делу № 33 4023/13).

    О подписи листа голосования и представителе.

    Несмотря на то, что ЖК РФ не устанавливает требования о подписи листа голосования лицом, участвующим в заочном голосовании, иного способа идентификации волеизъявления конкретного собственника (его представителя), оформленного в письменном виде, нет. Если листы голосования не будут подписаны, велик риск, что результаты голосования и сами решения будут успешно оспорены.

    Еще один вопрос, который может возникнуть, состоит в том, вправе ли собственник помещения в МКД участвовать в заочном голосовании через своего представителя. Формально в ст. 47 ЖК РФ, которая посвящена только заочному голосованию, под лицом, участвующим в голосовании, понимается исключительно собственник помещения в МКД. Однако, если сопоставить положения ст. 47 ЖК РФ и нормы ст. 48 ЖК РФ о безусловном праве собственника голосовать как лично, так и через своего представителя, можно заключить, что и заочное голосование возможно путем привлечения представителя. При этом в лист голосования вносится соответствующая запись о наличии у представителя необходимой доверенности с приложением ее копии.

    Возвращаясь к организационной части собрания, которое проводится путем личного присутствия собственников (их представителей), следует отметить, что вести его должно лицо, предложенное и одобренное в качестве председателя собрания. Фиксировать информацию о ходе собрания, голосовании по вопросам повестки дня, поступающие от собственников вопросы и предложения должен секретарь собрания. Указанные лица впоследствии подписывают протокол о результатах проведения ОСС.

    Документальное оформление решений, принятых ОСС.

    По общему правилу решения собраний оформляются письменно путем составления протокола (п. 3 ст. 181.2 ГК РФ). В нем указываются (п. 4, 5 ст. 181.2 ЖК РФ):

    • дата, время и место проведения собрания (при заочном голосовании – дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании);
    • сведения о лицах, принявших участие в собрании (заочном голосовании);
    • результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
    • сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
    • сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол (сведения о лицах, подписавших протокол).

    Во исполнение требования п. 3 ст. 46 ЖК РФ в течение 10 дней с момента проведения собрания его результаты должны быть доведены инициатором собрания до собственников помещений в МКД. Для этого достаточно разместить соответствующее сообщение в помещении дома, которое определено ОСС и доступно для всех собственников.

    В данной статье мы обратили внимание на ключевые этапы подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в МКД, связанные:

    • с созывом ОСС. В силу ЖК РФ преимущество здесь имеют собственники, однако исключать возможность организации собрания по инициативе управляющего все же нельзя;
    • со способом уведомления собственников о предстоящем собрании. Приемлемый для всех способ (например, с использованием информационного стенда) целесообразно закрепить решением ОСС, иначе придется оповещать всех собственников заказными письмами или вручать уведомления каждому лично;
    • с непосредственной процедурой проведения собрания, в том числе в форме заочного голосования, а также с возможностью проведения такового без предварительного сбора собственников путем личного присутствия;
    • с оформлением итогов ОСС путем составления протокола, который по форме и содержанию должен отвечать новым требованиям гражданского законодательства.
    Читайте также:  Оформление наследования на недвижимое имущество

    М. О. Денисова / главный редактор журнала
    “Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”/

    Законность гостевых парковок у МКД и их использования жителями дома

    Парковка машин во дворе МКД остаётся предметом споров между автовладельцами и жителями дома, которых не устраивает размещение стоянки на придомовой территории. Рассказываем о новом определении ВС РФ по вопросу организации во дворе жилого дома гостевой стоянки и её использования для постоянной парковки транспорта.

    Собственник посчитал гостевые парковки нарушением законодательства

    Житель многоквартирного дома обратился в Верховный суд РФ, чтобы оспорить законность права собственников устраивать на придомовой территории гостевые автостоянки.

    Гостевыми парковками считаются открытые площадки, предназначенные для автомобилей посетителей жилой застройки. Их обустройство допускаютп. п. 2.3, 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10:

    • отводимый под строительство МКД земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории, в том числе с размещением гостевых стоянок автотранспорта;
    • на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, а также автостоянки, кроме гостевых.

    Не согласный с таким подходом к организации придомовой территории МКД, собственник попытался через суд признать эти пункты Санитарных правил и норм частично недействующими.

    Истец заявил, что организованные во дворе гостевые автостоянки на самом деле используются жителями для постоянной парковки своих автомобилей. При этом парковки организуются без разрывов между парковочными местами и фасадом дома, детскими площадками. Отсутствие разрывов нарушает требования, предъявляемые к качеству воздуха и уровню шума в районе жилой застройки.

    Организованная гостевая парковка во дворе, по словам истца, нарушает права граждан на благоприятные условия жизни и на защиту от негативного воздействия окружающей среды (ст. 8 № 52-ФЗ, п. 1 ст. 11 № 7-ФЗ). Оставленные в непосредственной близости от жилого дома автомобили также нарушают требования к антитеррористической безопасности жилфонда и граждан, изложенные в № 35-ФЗ.

    Федеральное законодательство не запрещает организацию гостевых парковок

    Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ, рассматривая дело в первой инстанции, уделила внимание отсутствию противоречий между оспариваемыми пунктами СанПин и требованиями актов, имеющих большую юридическую силу.

    Суд установил, что СанПин 2.1.2.2645-10 разработан и утверждён согласно действующему законодательству, подписан Главным государственным санитарным врачом РФ в рамках его компетенций.

    ВС РФ отметил, что в Федеральных законах № 52-ФЗ, № 7-ФЗ, № 35-ФЗ, на которые ссылается истец, нет запрета на размещение гостевых стоянок автотранспорта на территории жилых зданий. Следовательно, оспариваемые пункты НПА не вступают с ними в противоречие.

    Напротив, суд обратил внимание на то, что размещение стоянок автомобильного транспорта в жилых зонах допускается ч. 3 ст. 35 ГрК РФ и предусмотрено п. 5.1 Свода правил СП 42.13330.2016. При этом для гостевой автостоянки не устанавливаются разрывы от фасада дома или детских площадок (п. 11 примечаний к таблице 7.1.1 разд. 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

    На этих основаниях суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении его иска, оставив без рассмотрения доводы об эксплуатации жителями многоквартирного дома гостевых стоянок в качестве постоянных.

    Использование гостевых автостоянок для постоянного размещения машин незаконно

    Собственник не согласился с таким выводом суда и подал жалобу в апелляционную коллегию ВС РФ. Он настаивал на том, что оспариваемые предписания СанПиН не обеспечивают соблюдения права на охрану жизни и здоровья человека, благоприятную среду обитания.

    Также истец указал на то, что суд первой инстанции ошибочно сослался на ч. 3 ст. 35 ГрК РФ, в которой говорится о возможности размещения в жилых зонах стоянок автомобилей. Размещение таких стоянок допускается лишь за пределами земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    Апелляционная коллегия ВС РФ согласилась с решением первой инстанции: оспариваемые пункты СанПиН 2.1.2.2645-10 не противоречат федеральным законам РФ, поскольку в них нет запрета на организацию автостоянок на придомовой территории многоквартирного дома.

    При втором рассмотрении дела ВС РФ дал оценку и доводу истца о том, что гостевые парковки по факту используются жителями многоквартирных домов как постоянные автостоянки для личного транспорта.

    Суд отметил, что это является нарушением положений Санитарных правил, но не свидетельствует о незаконности оспариваемых пунктов СанПиН. Апелляционная коллегия ВС РФ также отказала истцу в удовлетворении иска.

    УО и жители дома могут организовать автостоянку по решению общего собрания

    Рассмотренное апелляционное определение Верховного суда РФ позволяет сделать несколько выводов, которые касаются не только собственников помещений в доме, но и управляющих организаций:

    1. На придомовой территории многоквартирного дома можно устраивать гостевые стоянки автотранспорта, то есть временные места для автомобилей посетителей жилфонда.
    2. Использование жителями дома гостевой парковки для стоянки автотранспорта незаконно и может повлечь привлечение собственников автомобилей и даже УО к административной ответственности по ст. ст. 6.3, 6.4 КоАП РФ.

    Для организации на придомовой территории постоянной парковки для автомобилей проживающих в доме граждан управляющая организация и жители дома должны провести общее собрание собственников, утвердить создание нового объекта и финансирование работ.

    Проводить на придомовой территории какие-либо работы, в том числе по созданию автостоянки, можно лишь в том случае, если участок поставлен на кадастровый учёт и включён в общее имущество многоквартирного дома.

    Размещение постоянной стоянки на придомовой территории должно быть согласовано с муниципалитетом и ГИБДД, отвечать требованиям санитарно-эпидемиологических норм, в том числе по разрывам между парковкой и фасадом дома в соответствии с табл. 7.1.1 разд. 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

    Каковы права жильцов при организации парковки на придомовой территории многоквартирного дома — каковы правила стоянки машин?

    Автовладельцев с каждым днем становится все больше, а вот количество парковочных мест, к сожалению, не увеличивается пропорциональному данному процессу.

    Поэтому вопрос организации парковки автомобилей на придомовой территории многоквартирного дома актуален сегодня как никогда. Что включают в себя права жильцов и как решить проблему с несанкционированной стоянкой на территории дома – разберемся во всех нюансах.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Читайте также:  Как вернуть деньги по договору участия в долевом строительстве в случае расторжения договора?

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

    Закон

    Не существует отдельного положения о парковке на придомовой территории, регулирующего организацию стоянок на территории многоквартирных домов. Для того чтобы ознакомиться с нормами, имеющими отношение к данному вопросу, нужно обратиться к правовым декретам.

    Жилищный Кодекс Российской Федерации. Данный нормативный акт имеет статус федерального закона и определяет следующие основы процесса организации придомовой парковки: во-первых, в ст. 16 закона определено, что земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, является собственностью жильцов, и для этого не требуется издание дополнительных постановлений местных органов власти.

    Следовательно, решение о том, как использовать территорию около дома могут принимать только собственники квартир, что также закреплено в ст. 44.

    Статья 16. Виды жилых помещений

    1. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
    2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
    3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
    4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

    Закон предусматривает, что для принятия решения об организации парковочной площадки необходимо 2/3 голосов жильцов, и принятое таким образом решение обязательно для исполнения всеми проживающими в доме.

    Таким образом, необходимо организовать общее собрание жильцов, вынести данный вопрос на обсуждение и, если будет одобрено решение об организации парковочных мест на придомовой территории, собрать подписи 2/3 жильцов.

    Положение Санитарно-эпидемиологической службы 2.2.1/2.1.1.1200-03. Данным положением предусмотрены критерии, которым должна соответствовать организовываемая парковка: максимальная вместимость открытой парковки на придомовой территории не должна быть больше 50 машино-мест.

    Кроме того, расстояние от фасада дома до парковки не может быть меньше 10 м для парковок до 10 мест и 15 м для парковок до 50 мест. На практике зачастую не возникает проблем с соблюдением норм данного Положения.

    Правила Дорожного Движения. Самое важное правило парковки на придомовой территории многоквартирного дома, которое нужно иметь в виду при организации парковочной площадки – это требование ПДД о том, что автомобиль не может совершать стоянку с работающим двигателем в дворовых территориях. Под стоянкой подразумевается более чем пятиминутная остановка машины, не связанная с посадкой (или высадкой) пассажиров. Штраф за подобное нарушение составляет 1500 тысячи рублей.

    Права жильцов

    Обобщая описанные выше требования нормативных актов, перечислим основные права и обязанности собственников квартир в отношении парковок:

    1. Вся территория вокруг дома – это собственность жильцов.
    2. Если 2/3 жильцов согласны на организацию стоянки, они имеют полное право обустраивать придомовую территорию в соответствии со своим видением стоянки.

    Права жильцов должны подкрепляться двумя документами: а) протокол собрания собственников квартир с решением об организации парковки и необходимыми подписями; б) справка органов власти о размерах и составе придомовой территории.

    Реализуя свои права, жильцы не должны забывать о санитарных нормах и правилах дорожного движения.

    Чем отличается стоянка от парковки

    Если говорить об особенностях законодательного определения понятий «стоянка на придомовой территории многоквартирного дома» и «парковка», то данные термины относятся к сфере действия разных правовых актов. В частности, стоянка – это место хранения автомобилей и обеспечения их сохранности (согласно Гражданскому Кодексу РФ).

    С другой стороны, парковка – это термин ПДД, который обозначает место для временной остановки машины. В практическом смысле стоянка чаще всего обозначает огражденную территорию, предназначенную для длительного размещения транспортных средств за определенную плату на основе заключенного договора. При этом сотрудники стоянки несут ответственность за безопасность автомобиля.

    Стихийная стоянка

    Чем стоянка отличается от парковки на придомовой территории? Согласно описанным выше определениям и требованиям правовых актов, незаконной парковка может быть в двух случаях: если она нарушает санитарные нормы или противоречит правилам дорожного движения. Как показывает практика, действеннее всего в таких случаях обращаться с письменным заявлением в ГИБДД, чтобы оно выписало предписание. Можно также попытаться повлиять на нарушителей самостоятельно или с помощью управляющей компании.

    Кроме того, все чаще во дворах можно наблюдать образование стихийной парковки на придомовой территории, незаконно «захвативших» парковочные места.

    Если общее собрание жильцов не принимало решения об организации стоянки, и третьи лица установили шлагбаумы, веревки или прочие объекты, ограничивающие доступ собственников квартир к парковочным местам, самостоятельно избавляться от них не стоит: правомернее будет обратиться с заявлением в ГИБДД или прокуратуру.

    Составление заявления о незаконной парковке

    Оформление шапки обращения, содержащей информацию об органе ГИБДД, в который подается заявление, а также сведения о заявителе: Ф.И.О. и контактные данные. Шапка по правилам делового оборота располагается в правом верхнем углу листа.

    Текст обращения должен подробно описывать ситуацию: где установлена незаконная стоянка, что она в себя включает (ограждения, блокирующие объекты и др.), гос. номера автомобилей, нарушающих закон. Стоит также упомянуть имена свидетелей, который могут подтвердить факт незаконной парковочной площадки.

    Не забудьте указать, какие пункты законодательства нарушает стоянка (описано выше).

    Заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней, и чаще всего, за этот период нарушителям выносится предписание о необходимости ликвидации незаконной стоянки. Во избежание повторения подобных ситуаций, следует задуматься об организации парковочной собственными силами жильцов.

    Как организовать парковку на придомовой территории

    Заимев на руках протокол собрания жильцов, нужно обратиться с заявлением о выделении территории под будущую стоянку в местный Земельный комитет (название в разных городах может отличаться). В данном случае речь идет о том, что земельный участок не находится в общей собственности жильцов.

    Читайте также:  Оформление наследства у нотариуса после смерти матери

    Если при введении дома в эксплуатацию участок уже был зарегистрирован на собственников квартир и поставлен на кадастровый учет, дополнительно обращаться в органы власти не нужно.

    Заявление в Земельный комитет включает в себя стандартную информацию:

    • наименование и адрес контролирующего органа, Ф.И.О. и контактные данные подающего заявление;
    • в самом тексте заявления нужно описать просьбу о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и адрес объекта;
    • к заявлению нужно приложить копию протокола собрания жильцов.

    После получения письменного разрешения комитета, нужно обратиться в ГИБДД и департамент или иной орган, занимающийся вопросами архитектуры в вашем населенном пункте. Одобрение данных инстанций необязательно, однако практика показывает, что их наличие существенно облегчит разрешение возможных конфликтов в будущем.

    В следствие необязательности данные заявление не имеют утвержденной формы, однако обязательная информация аналогична той, что была описана ранее (заявление в Земельный комитет).

    Далее все зависит от того, насколько масштабна будет парковочная площадка. Изначально необходимо определиться с проектом будущей стоянки.

    Данный процесс полностью зависит от того, какую сумму готовы заплатить жильцы за приобретение собственной парковки: можно ограничиться двумя шлагбаумами, но в то же время вы можете проложить собственное покрытие, установить охрану и т.д. – словом, закон жильцов в предпочтениях не ограничивает.

    Справка: В теории организация стоянки не составляет труда, однако на практике этот процесс занимает достаточно длительное время. Без создания инициативной группы из числа жильцов здесь не обойтись, и лучше, если у членов данной группы будет достаточно много свободного времени.

    В заключение можно сказать, что, несмотря на наличие значительной бумажной волокиты и «беготни» по разным инстанциям, конечный результат процесса – наличие собственной придомовой парковки – оправдывает все затраченные силы и средства.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    ВС РФ: жильцы многоквартирного дома не вправе использовать гостевую автостоянку во дворе дома для постоянной парковки своих автомобилей

    gon4. / Depositphotos.com

    Гостевую стоянку во дворе МКД устроить можно, однако использовать ее иным образом, в том числе для постоянной парковки автомобилей жильцов, нельзя. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая вопрос – можно ли в принципе устраивать такую стоянку под окнами жилого дома (Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 1 ноября 2018 г. № АПЛ18-470).

    Дело в том, что санитарное законодательство это допускает. Согласно п. 2.3 и 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10 “Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях” гостевые автостоянки во дворах разрешаются, а вот любые иные, кроме гостевых, – нет.

    Гражданин пытался оспорить эти положения СанПин, потому что:

    • фактически на придомовых территориях организуются самые обычные автостоянки под видом “гостевых”, и пользуясь таким “прикрытием”, разумеется, никто не соблюдает предписанные санитарные разрывы от стоянок до фасадов дома, детских, спортивных и игровых площадок. А раз эти разрывы не соблюдены, то – логично – не соблюдены гигиенические требования к качеству атмосферного воздуха и уровню шума в жилой зоне;
    • а стало быть, наличие автостоянки во дворе дома – хотя бы и со статусом “гостевой” –нарушает права обитателей ближайших домов на благоприятную среду обитания (ст. 8 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения”), факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека;
    • а также нарушает право на благоприятную окружающую среду и ее защиту от негативного воздействия, вызванного хозяйственной и иной деятельностью (п. 1 ст. 11 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ “Об охране окружающей среды”);
    • наконец, снижает антитеррористическую защищенность жилых МКД и граждан, проживающих в них, в связи с чем спорные положения СанПин вступают в противоречие с требованиями Федерального закона от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ “О противодействии терроризму”.

    ВС РФ, рассматривая дело в первой инстанции, административному истцу отказал (Решение ВС РФ от 6 августа 2018 г. № АКПИ18-522). В сжатых и кратких формулировках ВС РФ объяснил, что оспоренные положения СанПин не противоречат актам, имеющим более высокую юридическую силу, приняты Главным государственным санитарным врачом РФ в пределах своей компетенции, правила подготовки и госрегистрации спорного акта соблюдены. И не добавил ничего о том, как установить баланс между жаждой тишины и чистого воздуха, с одной стороны, и необходимостью парковать автомобили горожан, – с другой.

    Такое решение административного истца не удовлетворило, и он подал апелляционную жалобу.

    В этот раз тройка судей ВС РФ вновь отказала истцу, по тем же самым мотивам: гостевые автостоянки на придомовой территории МКД разрешены санитарным законодательством, и противоречия с иными федеральными актами тут нет.

    Однако на этот раз был рассмотрен довод и о том, что фактически статус “гостевой” придается самой банальной “собственной” автостоянке, на которой из вечера в вечер паркуются жильцы дома.

    Так вот, практика постоянной парковки автомобилей жильцов – прямо указал ВС РФ – сама по себе является нарушением положений Санитарных правил.

    Таким образом, поборники идеи “двор без машин” получили замечательный козырь в свои руки: при наличии упорства и настырности, опираясь на правовую позицию ВС РФ, они могут доказать, что так называемая “гостевая” стоянка постоянно используется вовсе не гостями, а жителями самого дома. Этот факт, в свою очередь, является основанием для привлечения жильцов (и, возможно, УК МКД) к ответственности по ст. 6.3 или 6.4 КоАП. И хотя это грозит нарастанием социальной напряженности и риском локальных “парковочных” войн, тактика “очищения” дворов от машин способствует улучшению урбанистической политики в целом.

    Во дворах домов запретили ставить машины. Жильцы квартир в панике!

    На днях нас забросали вопросами по поводу запрета парковок во дворах многоквартирных домов. Поводом стало определение Верховного суда, в котором вроде бы так было написано. В чатах жильцов начались волнения: как это нельзя ставить машины? Что теперь будет? А куда их девать? Кто это проверит и могут ли выписать штраф?

    Читайте также:  Как получить пенсионные накопления умершего родственника?

    Управляющие компании под шумок начали навязывать платные подземные паркинги и пугать штрафами.

    Мы не привыкли паниковать, поэтому прочитали документы. Вот как на самом деле обстоит дело с парковками во дворах и что сказал про это Верховный суд.

    Что за история с парковками?

    Одному гражданину надоело видеть в своем дворе припаркованные машины соседей. Они мешали детям, мамам с колясками и просто жильцам, которые не хотели слушать шум двигателей. Гражданин решил разобраться, на каком основании вообще жильцы ставят во дворе свои машины. И нашел санитарные правила.

    Требования к планировке территории возле дома

    Разрешены Запрещены
    Детская площадка Магазин
    Место для игр и отдыха Павильон, киоск
    Спортивные сооружения Мини-рынок
    Хозпостройки Летнее кафе
    Зелень Ремонт обуви и техники
    Гостевая парковка Постоянная автостоянка

    Получается, что возле дома без соблюдения каких-то требований по расстоянию от детской площадки, окон и подъездов можно оборудовать места для гостевых парковок. Постоянную автостоянку нельзя, а гостевую можно. То есть условный гость может поставить машину вблизи от места, где играют дети. Такая машина может перегородить выезд маме с коляской и прогревать двигатель прямо у открытой форточки астматика. И это по санпину.

    Гражданин не согласился с таким раскладом и пошел в Верховный суд оспаривать санитарные правила организации парковок во дворе. Он хотел, чтобы пункты санпина о гостевых парковках признали незаконными и нарушающими права людей на охрану жизни, здоровья и благоприятную среду обитания. Другими словами, он требовал, чтобы все парковки во дворах запретили или перенесли подальше от дома.

    Что сказал Верховный суд?

    Верховный суд дважды рассматривал дело и оба раза отказал борцу за свободу от машин во дворах. Вот аргументы судебной коллегии:

    1. Все люди имеют право на благоприятную окружающую среду без вредных факторов.
    2. Гостевые парковки возле дома не нарушают закон о санитарном благополучии, охране окружающей среды и противодействии терроризму. Ни в одном из этих законов нет полного запрета на автостоянки возле жилых домов.
    3. Наоборот, в градостроительном кодексе написано, что в жилых зонах можно размещать стоянки для машин.
    4. Но стоянки во дворе должны быть именно гостевыми. Если их используют для постоянного размещения или хранения машин — то не пункт санпина не соответствует закону, а автовладельцы или ТСЖ нарушают санпин.

    Итог. Во дворе дома точно может быть гостевая парковка. Гражданин не смог отменить эти пункты санпина, они по-прежнему действуют. А вот использовать эту парковку, чтобы надолго ставить там свои машины, по санпину нельзя. Это как бы нарушение.

    Значит, во дворе все-таки нельзя ставить машины?

    Ставить машины во дворе можно. При условии, что их там оставляют не постоянно на хранение, а паркуют на время. И если есть специально оборудованное место для машин. То есть возле многоквартирного дома может быть вполне законное место для парковки — даже близко к дому или рядом с детской площадкой. Для гостевых парковок нет требований по удаленности.

    Если управляющая компания говорит вам, что теперь машину во дворе ставить вообще нельзя и парковки здесь никогда не будет, потому что это запретил Верховный суд, — это неправда.

    Пункты 2.3 и 2.10 санпина никто не отменил.

    А если жильцы хотят ставить машины вcе время?

    Во дворе можно разместить и постоянную парковку. Главное, чтобы соблюдалось расстояние от окон и фасада. Оно зависит от количества машин: например, если стоянка рассчитана на 50 автомобилей, ее нужно оборудовать в 15 метрах от стен дома с окнами. Если на стене нет окон, хватит и 10 метров. Чем больше вместимость стоянки, тем дальше нужно ее размещать от дома. Эти требования — в таблице 7.1.1 отдельного санпина 2.2.1/2.1.1.1200-03.

    Если площадь придомовой территории позволяет и жильцы не против, во дворе вполне можно оборудовать постоянную парковку для машин. А платной она будет или бесплатной — это уже как договорятся собственники и управляющая компания.

    Если места для постоянной стоянки нет, то может быть гостевая. А вот как понять, кто и насколько там поставил машину, в законе не написано. Тут можно замучаться, пытаясь что-то доказать.

    Что будет, если возле дома постоянная парковка?

    Если парковка организована по правилам, с учетом расстояния от дома, за это ничего не будет. Это законно. Если кто-то из жильцов не согласен, ему придется смириться или поменять квартиру. Сам факт наличия машин во дворе при соблюдении нормативов не нарушает ничьи права и никакие законы. Даже если кому-то кажется, что нарушен закон, — например, Роспотребнадзору, в который пожаловались соседи, — это еще нужно доказать.

    Если стоянка слишком близко к дому или она самовольная, это повод для штрафа. В первую очередь придут в ТСЖ или управляющую компанию. Их могут оштрафовать на 10—20 тысяч рублей. Но только если есть доказательства, что стоянку и правда оборудовали слишком близко к дому, хотя была возможность сделать это без нарушений. И что УК не пыталась запретить жильцам ставить там свои машины. Штраф для людей, которые нарушают санпин и постоянно ставят машину на детской площадке или под окнами соседей, — максимум 1000 рублей. Если нарушение зафиксируют, докажут и так решит суд.

    Но если кто-то из соседей очень захочет, добиться наказания реально. Хотя получается не всегда.

    Вот вам пример из жизни. Летом 2018 года житель одного из московских домов пожаловался, что у него во дворе парковка. Контролирующие органы пришли, обследовали: ну есть парковка сбоку от дома, но ничего не нарушено. И никому ничего за это не было, а гражданину в двух инстанциях отказали.

    В другой истории прокурор пытался признать придомовую парковку на 150 машин возле детской площадки нарушением, но суд посчитал, что нарушения тут нет.

  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: