Кто такой девелопер?

Что такое девелопмент и кто такой девелопер

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Девелопмент – это термин, пришедший в русский язык из английского (от development). В прямом переводе это слово означает развитие.

Если же подойти к рассмотрению с практической стороны, то этот термин относится сугубо к миру недвижимости.

Девелопмент – это коммерческая деятельность, связанная с постройкой новых зданий, реставрацией и реконструкцией (что это такое?) старых.

Конкретная цель девелопера (человека, который этим занимается, т.е. специалиста по недвижимости) — получение прибыли.

Чем девелопер отличается от застройщика

Прежде всего разберемся с самим названием. Хотя слово застройщик и звучит солидно, но оно безнадёжно морально устарело. Кроме того, девелоперами называют себя не только те, кто непосредственно вкладывает деньги в строительство, но и те, кто развивают проект.

Соответственно, различают несколько видов девелопмента:

    Спекулятивный – классическая коммерческая застройка. Предприниматель вкладывает в строительство личные средства, самостоятельно нанимает специалистов, единолично принимает на себя все риски и дивиденды (что это?).

БТС-девелопмент

Тут проще всего объяснить на примере. У бизнесмена-инвестора есть, предположим, миллион долларов, но нет свободного времени. Тогда он обращается в строительную компанию и говорит: мне нужно построить небольшой торговый центр, с десятью бутиками, двумя кафе и одним продуктовым магазином.

То есть лично он ничего не разрабатывает, но называет наёмному работнику конкретные цели. В этом случае правильно сказать, что бизнесмен – инвестор, а строительная компания – БТС-девелопер.

  • Fee-development – это что-то среднее между спекулятивным и БТС-development. Предположим, тот же самый бизнесмен из предыдущего примера не знает, что именно ему стоит построить. Он звонит своему другу-строителю и говорит: «Слушай, у меня тут есть миллион, хочу вложить в недвижимость. Придумай что-нибудь, заплачу 50 тысяч».
  • То есть Fee-девелопер разрабатывает проект сам, как и спекулятивный, но при этом остаётся наёмным работником, как БТС.

    Интересно: По отдельности описанные виды встречаются редко. Самая популярная разновидность – смешение спекулятивного и БТС девелопинга, когда инвестор (кто это?) поручает разработку проекта сторонней компании, но при этом вносит личные коррективы.

    Процесс девелопмента на примере

    С теорией можно разбираться бесконечно долго, поэтому рассмотрим, как конкретно проходит разработка коммерческого проекта недвижимости, именуемая девелопментом.

    Этап 1. Оценка финансовой целесообразности

    Основная цель девелопмента – это получение прибыли. Поэтому первым делом оценивается финансовая сторона. На деле это выглядит это так:

    Информация приведена для примера и сильно упрощена.

    Анализ местности и потенциальных клиентов

    Всё тот же бизнесмен конкретно решил строить торговый центр в городе-миллионике. Первым делом он смотрит на местность. Для постройки недвижимости нужно много места, поэтому особое внимание обращается на заброшенные фабрики, хутора и нежилые помещения, которые можно выкупить у государства по бросовой цене.

    Кроме того, параллельно с поиском места инвестор связывается со знакомыми и изучает спрос на торговые места. Предположим, он позвонил семи друзьям, двое из которых заинтересованы в открытии точек в новом торговом центре.

    Собранной информации о наличии (либо отсутствии) места для строительства и заинтересованности будущих клиентов достаточно, чтобы принять решение о целесообразности строительства.

    Этап 2. Проектирование

    Собранной информации о инвесторах хватило. Земля куплена. Пришла очередь создавать конкретный проект. Для этого привлекаются следующие специалисты:

    1. Строители
      На начальном этапе инженеры собирают данные о площади, составляют списки требуемых материалов и техники. Инвестор закупает материалы для фундамента и берёт в аренду технику.
    2. Экономисты
      Экономисты анализируют поведение людей и, соответственно, считают деньги. На достроительном этапе проводится оценка населения города, делаются предварительные выводы насчёт того, какой товар будет выгоднее продавать. Более того, экономисты рассчитывают оптимальное количество вложений и составляют бизнес-план.
    3. Дизайнеры
      Тут всё просто: дизайнеры делают наброски того, как будет выглядеть центр. Чаще всего они приходят из той же строительной компании, что и сами строители.

    Этап 3. Финансирование

    Если коротко, то финансирование – это именно то, что первым приходит в голову. Дядя даёт деньги и на эти деньги строится объект. Если вникнуть чуть глубже, то менеджеры и финансовый отдел договариваются со всеми остальными и перечисляют им деньги по мере строительства.

    Кстати, существует несколько распространённых заблуждений, поэтому рассмотрим, чего при финансировании НЕ делают:

      Не выдают деньги на руки
      Инвесторы всегда внимательно следили за своими финансами. Сейчас делать это стало особенно просто. Процесс покупки, скажем, стальной плиты выглядит так: прораб звонит на сталелитейный завод, ему отгружают плиту и выдают на руки накладную, он идёт с накладной в бухгалтерию, и уже оттуда бухгалтер (обычно доверенное лицо инвестора) переводит деньги. Возможности махинаций сводятся к минимуму.

    Не создают единый финансовый аппарат

    Возможность «нагреть руки» у мелких должностных лиц всё-таки остаётся, поскольку при строительстве того же торгового центра задействуется до нескольких тысяч человек. Поэтому в бухгалтерии расчёт записывается не как «зарплата Иванова, зарплата Петрова, зарплата Сидорова», а как «зарплата строителей за август».

    Предположим, что 50 человек обустраивают котлован 2 месяца и получают за это по 15 000 рублей в месяц. Общая сумма зарплаты – 1 500 000 рублей. Её переводят в низкоранговый отдел бухгалтерии, который распределяет деньги. В зависимости от масштаба варьируется количество этих отсеков.

    Этап 4. Строительство

    Строительство состоит из двух подэтапов:

    Базовое

    Под базовым строительством имеется в виду очистка территории и возведение корпуса. Корпус – это пустая бетонная коробка, разделённая на отсеки. Без окон, без дверей, без плитки, краски и автоматики.

  • Облагораживание
    Термин облагораживание можно заменить более понятным словом шлифовка. Шлифовка – дело маляров, штукатуров, плотников и электриков. В нашем примере в торговый центр проводится освещение и интернет, устанавливаются раздвижные двери, выкладывается плитка, красятся стены и потолки.
    Более того, ведутся геодезические работы, связанные с украшением местности вокруг корпуса. Геодезисты обустраивают подъезды, парковки и места под будущую рекламу.
  • Читайте также:  Доверенность от несовершеннолетних на продажу недвижимости

    Этап 5. Сдача в эксплуатацию

    Уже на этапе базового строительства девелопер подписывает долгосрочные контракты с крупными брендами. Более мелкие бизнесмены, желающие занять место в торговом центре, связываются с маклерами и также устанавливают договорённости.

    Обычно двух видов:

    1. Аренда
      Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. Чем дольше срок аренды, тем в меньшую сумму обойдётся каждый месяц.
    2. Покупка
      Чаще всего торговые помещения именно сдаются в аренду, но, если инвестор предложит достойную сумму, возможна и полная продажа торговой площади.

    Этап 6. Эксплуатация и управление

    Даже после полноценного запуска объекта девелопер продолжает контролировать свою недвижимость, искать новых партнёров, контактировать с маркетологами (кто это?) и маклерами, выплачивать зарплаты, и.т.д. Эта деятельность также относится к понятию девелопмент.

    Интересно: в СНГ-пространстве законы в сфере девелопмента сформулированы недостаточно точно, что приводит к постоянным финансовым махинациям.

    Кстати, в работе каждого специалиста есть много нюансов, о которых знает только сам девелопер. Что это такое простыми словами не объяснить, но если сказать максимально понятно, то:

    каждый девелопер должен уметь крайне быстро оценивать риски и менять курс развития.

    Подведём итоги

    Как можно заметить, между понятиями девелопмент и строительство довольно много общего. Ещё раз пройдём по основным фактам, чтобы надолго запомнить, что именно значит этот термин:

    1. Development – это бизнес в области недвижимости, главная задача которого получение прибыли.
    2. Девелопер – это специалист по коммерческой недвижимости. Важно не путать девелопера с инвестором, так как девелопером может выступать наёмный работник.
    3. Выделяют три вида девелопмента: на собственные средства, с частичным привлечением инвестиций и только на средства инвесторов.
    4. В классической экономике выделяют шесть этапов девелопмента: анализ возможностей и покупка земли, разработка проекта, финансирование проекта, строительство объекта, сдача в эксплуатацию, послеэксплутационное обслуживание.
    5. Для занятия девелопментом необходимо иметь большой стартовый капитал либо профильное образование.

    На этом краткий рассказ о девелопменте заканчивается. Для получения более подробных сведений стоит пообщаться с предпринимателями и строителями.

    Кстати, просмотр видеоролика позволит ещё лучше понять смысл процесса:

    Удачи вам! До скорых встреч на страницах блога KtoNaNovenkogo.ru

    Эта статья относится к рубрикам:

    Комментарии и отзывы (2)

    Да на стройке в любом случае можно нагреть руки, к примеру, купили тысячу мешков цемента, а понадобилось восемьсот мешков, остальные сбыли на строительном рынке, тоже самое с арматурой, бетонными плитами, кирпичом. Иными словами в чистую деньги украсть не получится, получится украсть строительные материалы, чтобы превратить их в деньги.

    Не знаю, сколько же нужно денег, чтобы построить торговый центр, так мало построить, нужно ведь ещё и арендаторов найти, ну или продать новому собственнику.

    Кто такой девелопер и чем он занимается – простыми словами

    Граждане, обращающие своё внимание на рынок недвижимости, сталкиваются со многими специфическими понятиями, требующими чётких разграничений. Так, с некоторого времени в нашей стране наряду с понятием «застройщик», известным со времён СССР, используется понятие «девелопер». Однако далеко не все осознают, что представляет собой девелопер, отличается ли он чем-нибудь от застройщика и каковы его основные функции.

    Что представляет собой девелопер

    Название профессии и вида деятельности пришло в Россию из английского языка. Так, глагол to develop означает «развивать», «строить».

    Девелопер — это субъект предпринимательской деятельности, покупающий и развивающий объекты недвижимости (здания, дома и участки земли), с целью продажи и получения от них прибыли.

    Девелоперы управляют всеми этапами возведения или реорганизации объектов недвижимости

    • приобретение участка земли и оценка его коммерческого потенциала;
    • анализ рынка недвижимости с целью выявления наиболее эффективного способа использования объекта;
    • разработка первоначального плана по формату, объёму, площади и функциональному назначению будущего проекта;
    • разработка первичной концепции объекта;
    • создание эскиза проекта;
    • получение разрешения на строительство;
    • наблюдение за ходом строительства;
    • проведение маркетинговых исследований;
    • сдача в аренду готового объекта в соответствии с договорами;
    • реализация (продажа) готового объекта;

    Девелопер в ходе своей деятельности осуществляет организацию рекламной кампании и выбор застройщика.

    Исходя из определения девелопера, можно вывести понятие «девелопмент».

    Девелопмент — это процесс, во время которого предприниматель видоизменяет к лучшему или создаёт новый объект недвижимости, повышая его коммерческую ценность.

    Таблица: разновидности девелопмента

    Критерии Характеристика
    Зависимость от финансового управления Согласно данному критерию выделяют:

    Остановимся более подробно на видах девелопмента по зависимости от финансового управления. Дополнительно в сфере девелопмента принято различать три ключевых вида деятельности. Их классификация осуществляется соответственно с выбранной стратегией ведения бизнеса.

    • Вознаграждение (Free). Заказчик или владелец строительного проекта нанимает девелопера, на которого возлагается ответственность за реализацию проекта и достижение поставленных перед ним задач. В качестве ответственного лица девелопер будет выполнять стандартные функции, включая контроль за работой подрядчиков, несение ответственности за результат работы. Тем не менее, он не нест субсидиарной финансовой ответственности наравне с собственником проекта. Его доход будет основываться на объеме и сложности работ, исполняемых функциях. Как правило, средняя ставка девелопера в данном направлении оценивается в 3-7% от стоимости объекта.
    • Спекуляция (Speculative). Девелопер вкладывает в реализацию проекта собственные средства, параллельно заключая договора с физическими и юридическими лицами, которые выступают основанием будущей финансовой схемы. Учитывая тот факт, что девелопер выступает не только инвестором, а и полноценно исполняет свои служебные обязанности (контроль за строительством или реконструкцией, контроль за подрядчиком, несение ответственности, в том числе и материальной, за реализацию и т.д.), он может претендовать на значительную долю дивидендов. Согласно оценкам экспертов, вкладывая в проект на начальных стадиях реализации 10% от стоимости, девелопер может рассчитывать на долю в пределах 35-40%.
    • Строительство под конкретные технические требования (Built-to-Suit). Девелопер ничего не разрабатывает и не участвует в проекте как инвестор. Его задача – контроль за исполнением проекта, озвучка строителям и подрядным структурам необходимых целей и задач. В данной ситуации фактическим владельцем проекта выступает инвестор (он же главный собственник), а девелопер будет исполнять функции администратора.

    Реализация инвестиционного проекта

    В независимости от вида девелопмента, реализация инвестиционных проектов в строительной сфере включает в себя несколько обязательных этапов:

    1. Выбор земельного участка под строительство. На данном этапе предварительно проводится масштабное исследование рыночной конъюнктуры. На основании полученных сведений определяется потенциальная доходность реализации проекта и возможные риски. Также девелопер готовит детальный бизнес-план, обосновывает выгоду от исполнения проекта.
    2. Согласование проекта с властными структурами, получение разрешительной документации на проведение строительных или реконструкционных работ. Если земельный участок берётся в аренду, заключается долгосрочный договор. Всё это необходимо сделать до начала фактических строительных работ. В противном случае могут возникнуть серьёзные проблемы.
    3. Приобретение объекта инвестиционного проекта. В качестве источника финансирования можно привлекать как собственные средства девелопера, так и инвестиционный капитал и заёмные средства. Также необходимо определить, какой срок необходим для полноценной реализации проекта. Как показывает практика, зачастую девелоперы делают всё возможное, чтобы сократить срок строительства. Это позволит избежать дополнительных затрат, минимизирует риски.
    4. Организация проектных и строительных работ. Для выполнения этого пункта привлекаются подрядные организации. В случае с крупными девелоперскими структурами всё гораздо проще. Как правило, такие игроки на рынке имеют собственные подразделения для выполнения строительных операций.
    5. Контроль и администрирование. На этом этапе девелопер тщательно отслеживает ситуацию на строительной площадке, следит, чтобы все работы осуществлялись точно в срок и максимально качественно.
    6. Продажа или сдача в аренду готового объекта. В зависимости от выбранной стратегии, определяется функционал обязанностей девелопера. Если осуществляется продажа, девелопер теряет право собственности на недвижимость. Если объект продолжает оставаться в собственности девелопера, а площади сдаются в аренду, на него возлагается обязанность по управлению проектом. Для этого создаётся отдельное структурное подразделение (управляющая компания), которая следит за состоянием объекта недвижимости, исправляет недочёты.

    Разница между деволопером и застройщиком

    В России девелопер тесно связан с застройщиком. Зачастую участники рынка недвижимости не видят особой разницы между этими понятиями, считая их синонимами, тем более что законодательные акты нашей страны не содержат определений девелопера и девелопмента. Однако функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач.

    Согласно законодательству РФ, застройщик является юридическим лицом, владеющим участком земли и привлекающим финансы, чтобы возвести на этом участке какие-либо объекты недвижимости на основании официального разрешения на строительство.

    Базовыми функциями застройщика являются:

    • получение разрешения на строительство;
    • получение права ограниченного пользования соседними земельными участками на время строительства;
    • привлечение подрядчика для осуществления работ по возведению здания или сооружения в качестве лица, осуществляющего строительство, в случае осуществления работ по договору;
    • обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утверждённой в установленном порядке;
    • обеспечение выноса в натуру линий регулирования застройки и создание геодезической разбивочной основы;
    • привлечение для авторского надзора лица, осуществившего подготовку проектной документации, за строительством объекта;
    • извещение о начале любых работ на строительной площадке органа государственного строительного надзора;
    • обеспечение строительного контроля застройщика (заказчика);
    • приём законченного строительством объекта строительства в случае осуществления работ по договору;
    • организация наладки и опробования оборудования, пробного производства продукции и других мероприятий по подготовке объекта к эксплуатации;
    • принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию;
    • предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора;
    • сдача объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию;
    • все действия, связанные с сохранением исполнительной и эксплуатационной документации.

    Все функции застройщика так или иначе связаны только со строительством объекта недвижимости

    Застройщик не ведёт вопросы, связанные с финансированием и продажей коммерческой недвижимости.

    В отличии от застройщика, задачей которого является реализация проекта и непосредственное проведение строительных мероприятий, девелопмент занимается полный циклом работ, от задумки до финальной реализации. Исходя из этого можно сделать вывод, что функционал девелопмента более обширный, состоит из таких операций:

    1. Разработка идеи. Это может быть как проект жилищного строительства, так и возведение коммерческих объектов. Девелопмент не ограничивает себя в объёмах, потому нередко выступает как ключевое лицо в масштабных строительных проектах.
    2. Анализ ситуации. Это важнейшая процедура, позволяющая определить, будет ли планируемый проект целесообразным. В рамках исследовательских работ девелопер просчитывает ликвидность проекта, потенциальные сроки окупаемости, возможный уровень прибыли и степень риска. На основании этих сведений принимается решение относительно участия в проекте.
    3. Поиск строительной площадки, приобретение прав на землю.
    4. Создание проекта, который планируется реализовать.
    5. Поиск подрядной структуры для выполнения работ по строительству или реконструкции.
    6. Контроль над строительным процессом. Девелопер обязательно контролирует процесс реализации проекта, следит, чтобы все операции выполнялись в строгом соответствии с проектом без задержек и дополнительных затрат.
    7. Поиск покупателей или арендаторов. Итоговая ликвидность проекта напрямую зависит от того, как быстро девелопер найдёт организации или физических лиц для продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Потому на этом этапе ими проводится анализ рынка. Это даёт возможность определить целевую аудиторию проекта, к которой можно обратиться с предложением.
    8. Управление объекта. После конечной реализации девелопер продолжает активно участвовать в жизни проекта. Зачастую участие проявляется в создании управляющей компании, которая следит за состоянием постройки.

    Девелопментом называют предпринимательскую деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости. Исходя из этого девелопер — это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.

    Что такое девелопер, почему слово застройщик уже немодно

    Что такое девелопер

    Активное развитие предпринимательской деятельности и крупного бизнеса привело к появлению в русском языке множества новых понятий во всех областях. Одним из таких является модный термин «девелопмент». Люди, занимающиеся этой деятельностью профессионально, прекрасно понимают, что под ним подразумевается. Но для простых граждан в большинстве случаев остаётся загадкой, чем занимается девелоперская компания. Редакция Homius подготовила материал, рассказывающий простыми словами, что это такое – девелопер, какими процессами он руководит и в чём конкретно заключается его работа.

    Что такое девелоперская деятельность и когда она появилась в России

    Во времена становления Советского Союза массовой строительной деятельности по возведению новых жилых зданий не существовало. Это продолжалось до середины 20-х годов, когда остро назрела необходимость в пересмотре подхода к методам строительства и пополнении объектов жилого фонда. Именно этот период может считаться моментом зарождением девелоперского бизнеса. Что это такое? Это профессиональная деятельность по организации процессов реконструкции, изменения или создания нового строения на существующем земельном участке.

    Первым «девелопером» Советского Союза была специально созданная структура – Главмосстрой, образованная в 1954 году. За 50 лет активной работы обновлению подверглось более двух третей всех жилых зданий города Москвы, что в абсолютной величине составляет 150 миллионов м².

    Для советской и российской действительности более понятен тождественный термин – «застройщик» или лицо, обладающее земельным участком и привлекающее заёмные средства для реализации строительного проекта с наличием официального разрешения на осуществление подобной деятельности.

    На самом деле, застройщик и девелопер немного разные понятия, несмотря на схожесть конечной цели. Само значение слова «девелопер» восходит к английскому глаголу «to develop» или развивать. Под развитием в данном случае понимается вид деятельности по разработке пустующих земельных участков с целью создания на них объектов строительства, чаще всего, жилой недвижимости.

    Девелопер сам находит подрядчика для проведения строительных работ

    Первые девелоперские компании, разрабатывающие строительные объекты, появились на российском рынке в 2005 году. С тех пор, благодаря необходимости возведения новых объектов жилой и нежилой недвижимости, этот вид деятельности активно развивается.

    Что такое девелоперская компания: назначение и структура

    Девелоперская компания – это юридическое лицо, занимающееся девелопментом, что означает осуществление непосредственного строительства новых, ремонт или реконструкцию существующих объектов недвижимости. Дополнительным отличием от частного лица является управление финансовыми потоками, которые необходимы для ведения деятельности и получения прибыли.

    Девелоперская компания должна иметь чёткую структуру отделов для грамотного ведения бизнеса

    На территории РФ девелопер находится в непосредственном контакте с застройщиком, но, при существующих реалиях, второе лицо чаще является только владельцем земельного участка, а разработку и непосредственно возведение недвижимости осуществляет девелоперская компания.

    На сегодняшний день, рынок недвижимости, пребывавший в стагнации, демонстрирует уверенный рост. Возрастает покупательская способность граждан, со стороны государства реализуются меры социальной поддержки, а также наблюдается демографический рост населения. Именно поэтому деятельность в строительной области является перспективным направлением вложения средств, особенно если это касается объектов жилой недвижимости.

    Ипотечное кредитование повышает покупательский спрос, что ведёт к необходимости строительства новых объектов

    Но любой бизнес предполагает получения прибыли. Поэтому для повышения стоимости готовой недвижимости просто построить её недостаточно. Требуется предпринять дополнительные усилия для повышения ценовой составляющей.

    К сведению! Возникновение девелоперских компании является ответом на требования, предъявляемые современным рынком для удовлетворения потребностей общества.

    Главой девелоперской компании, которая имеет статус юридического лица, может быть один человек или группа лиц, работающих по направлению инвестиционной и девелоперской деятельности. Типовая структура подобной организации включает следующие группы:

    1. Производственная, занимающаяся непосредственно управлением в области строительных работ, коммерческой деятельности и реализации готовых проектов.
    2. Административно-управленческий персонал, состоящий из юридического, финансового отдела, кадровой службы и бухгалтерии.
    3. Технический персонал и хозяйственная группа.

    Если посмотреть на структуру девелоперской компании, то она мало чем отличается от иных организаций. Для получения необходимого результата важно обеспечивать качественное и полное взаимодействие всех компонентов.

    При гонорарной системе оплаты девелопер является наёмным работником

    Что такое девелопмент в строительстве, какие виды существуют

    Девелопмент – это вид предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли посредством создания и развития строительных объектов.

    Для понимания того, что такое девелопмент недвижимости, важно не только знать, какие задачи ставятся перед специалистом в данной области, но также уметь различать разновидности этой деятельности. Их можно поделить на две крупные категории: по особенностям финансового управления и типу недвижимости.

    Разновидности по финансовому управлению

    По этому признаку девелоперская деятельность подразделяется на две крупные категории – fee development и speculative development:

    1. Термин fee development происходит от английского слова «гонорар». Что это такое? Это деятельность, конечной целью которой является получение денежного вознаграждения за работу без финансовых рисков. Девелопер, работающий по данному принципу, не осуществляет вложение собственных средств, а нанимается инвестором для возведения объекта. Конечный заказчик не вникает, что такое девелоперский проект, а только вкладывает средства. В обязанности девелопера входит разработка проекта, строительные работы и получение разрешительных документов. Ответственность целиком лежит на девелоперской компании, которая сама занимается привлечением нужных специалистов.
    2. Speculative development – это спекулятивный вид деятельности. Подобная схема работы считается более рискованной и сложной. Основное отличие от первого варианта заключается во вложении девелоперской компанией собственных средств. В этом случае девелопер, значит полноценный заказчик и исполнитель в одном лице. Это сопряжено с определёнными рисками и требует тщательного просчёта и грамотной реализации. Финансовое обеспечение проекта представляет сложную схему, включающую собственные средства, привлечённые банковские кредиты, средства будущих арендаторов.

    К сведению! Вторым значением слова «девелопмент» является разработка программного обеспечения и написание кода. Но на территории РФ в этом значении термин практически не используется.

    Спекулятивный девелопмент требует просчёта всех рисков с целью их минимизации

    Разновидности по типу недвижимости

    Девелопмент жилой недвижимости

    Наиболее распространённое направление девелоперской деятельности на современном строительном рынке. Под этим термином понимается строительство или реконструкция уже существующих объектов с целью повышения их конечной стоимости. При осуществлении девелоперской деятельности с жилой недвижимостью очень важно проводить маркетинговые исследования, в рамках которых выявляются следующие факторы, оказывающие влияние на цену жилья:

    • определение уровня достатка будущих жильцов;
    • экологическая обстановка района;
    • транспортная инфраструктура;
    • наличие объектов социального назначения.

    Жилая недвижимость – привлекательный сегмент для получения быстрой прибыли

    К сведению! В девелопменте жилой недвижимости допускается более подробная классификация, например, на жильё бизнес-класса, эконом, элитный сегмент.

    Девелопмент загородной недвижимости

    В этом направлении популярность приобретает такое понятие, как «экодевелопмент». По своей сути, это аналогичная деятельность, направленная на разработку, строительство и реализацию объектов недвижимости. Но отличительной особенностью является:

    • «зелёное» строительство с естественным вписыванием в окружающую среду;
    • защита экологии;
    • применение безопасных и экологически чистых материалов.

    Экодевелопмент предполагает бережное отношение к окружающей среде

    Спрос на загородную недвижимость растёт с каждым годом, поэтому это направление девелопмента является наиболее перспективным.

    Девелопмент коммерческой недвижимости

    Разработка проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости является также привлекательным для инвестиций направлением. Поскольку данный сектор имеет меньший объём, в сравнении с жилым строительством, то, соответственно, в этом направлении заключается меньшее количество сделок. Основным источником дохода служит аренда помещений.

    Коммерческий девелопмент предполагает получение прибыли от аренды

    Также вся коммерческая недвижимость, участвующая в девелоперских проектах, может быть поделена на два класса:

    • приносящая доход от непосредственной сдачи в аренду площадей;
    • создаваемая для извлечения дохода от индустриальной или промышленной деятельности.

    Девелопмент земельных участков

    Лэнд-девелопмент – деятельность, направленная на увеличение стоимости земельного участка. Её отличительной особенностью является длительность проведения всех необходимых согласований. При оформлении и разработке проекта требуется не только постройка жилых домов, но также создание полноценной инфраструктуры для возможности дальнейшего проживания. Именно этот вид относится к наиболее рискованным в силу несовершенства законодательной базы.

    Длительность процессов согласования является главным фактором риска лэнд-девелопмента

    Кто такой девелопер, чем он занимается

    Кто такой девелопер в строительстве вне зависимости от типа управления или вида недвижимости? Это человек, чьи функциональные обязанности заключаются в:

    • проведении анализа рынка для повышения эффективности использования объекта;
    • разработке плана и концепции будущего строительства;
    • определении коммерческого потенциала;
    • получении согласований;
    • контроле процесса строительства;
    • продаже объекта или сдаче его в аренду.

    Девелопер должен обладать большим количеством качеств

    Важными качествами данной профессии являются:

    • стрессоустойчивость;
    • устремлённость к достижению цели;
    • способность аналитически мыслить;
    • организаторские способности.

    Функциональные обязанности

    Для того, чтобы стать успешным девелопером, человек должен иметь юридическое, экономическое или техническое образование, а лучше, если у него их будет несколько. К основным задачам работы девелопера относятся:

    • проектирование;
    • создание бизнес-плана;
    • приобретение участка;
    • организация строительных работ;
    • проведение рекламной компании;
    • продажа или сдача в аренду готового объекта для получения прибыли.

    Разработка бизнес-плана – один из кирпичиков успешного проекта

    Главными плюсами данного вида деятельности является высокая доходность, практически полное отсутствие конкуренции и востребованность. К числу минусов относят большое количество стресса. Также отсутствие должной практики может привести к значительным финансовым потерям.

    Именно деятельность девелоперов приводит к преображению вида современного города

    Ещё раз услышать комментарии от специалистов в данной области можно из представленного видео.

    Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме

    Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

    Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

    Конфликты жителей с УК

    Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

    Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

    Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

    Эксперты в статье

    • Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
    • Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
    • Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
    • Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»

    Причины для смены УК

    Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

    Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

    • не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
    • не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
    • не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
    • не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
    • некачественно проводит ремонт общественных зон;
    • не реагирует на жалобы собственников жилья;
    • завышает стоимость проведенных работ;
    • отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».

    Законные основания для смены УК

    Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

    Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

    Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

    1. Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
    2. Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
    3. УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

    Доказательства некачественной работы УК

    Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

    • частные или коллективные претензии собственников;
    • документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
    • выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
    • фотографии и видеосъемка;
    • результаты анализов независимых экспертиз;
    • копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

    «Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

    Выбор новой УК

    После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

    Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

    «Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

    Собрание собственников

    Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

    Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

    «Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

    За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

    Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

    Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

    После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

    Уведомление жильцов и старой УК

    Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

    В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

    Новая УК

    Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

    Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

    Как сменить управляющую компанию?

    Регулярная уборка подъездов, ремонт лифтов и основных систем жизнеобеспечения дома — все это является зоной ответственности управляющей компании. Бывает, что жильцы недовольны качеством оказываемых услуг и, получая очередную квитанцию, задумываются о том, за что они платят деньги. Что делать, если управляющая компания некачественно выполняет свои обязательства, и как ее поменять?

    Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?


    Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.

    К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.

    В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?

    Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.

    Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.

    Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.

    Какие бывают разновидности управляющих компаний?

    Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.

    Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.

    Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.

    Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.

    Какие могут быть основания для расторжения договора?

    Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

    Истекает срок действия договора

    В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома.

    Условия договора дают возможность расторжения

    Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения.

    УК не выполняет свои обязанности

    Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы).

    Смена способа управления домом

    В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.

    Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

    В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

    Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.

    Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция


    Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).

    Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.

    Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.

    Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.

    При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.

    Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.

    Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.

    Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:

    • оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
    • реестр собственников жилых помещений дома;
    • реестр уведомления собственников о проведении собрания;
    • оригинал бланков голосования;
    • реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.

    Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.

    Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.

    Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?

    В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.

    Войти

    • Все новости
    • Аналитика
    • Pазъяснения
    • Kоммунальная самооборона
    • .Безопасный двор
    • Kраском. Дело в трубе.
    • .Долевое строительство
    • Подписка RSS
    • Bидеозаписи
    • Устав
    • Свидетельства
    • Контакты
    • Мы в СМИ
    • Mатериалы СМИ
    • Финансирование
    • Команда
    • Организационная структура
    • Oбщественная жилищная инспекция
    • Академия домового управления
    • Академия домового управления – 2019
    • Академия домового управления – 2018
    • Академия домового управления – 2017
    • Материалы к семинарам 2016г
    • Материалы к семинарам 2015г
    • Материалы к семинарам 2014г
    • Образцы протоколов общего собрания
    • Образец доверенности
    • Все жалобы в службу жилищного контроля
    • Проблемы в квартире
    • Проблемы в подъезде
    • Проблемы во дворе
    • Проблемы со стенами
    • Проблемы с микроклиматом
    • Проблемы с водой
    • Проблемы с санитарией
    • Капитальный ремонт, как открыть спец счет?
    • Закон Красноярского края № 4-1451 от 27.06.2013
    • Раздел IX Жилищного кодекса РФ
    • Пособие по финансированию капремонта МКД 2013г
    • Приемная
      • Задать вопрос юристу НКЖКХ
      • Вопрос – Ответ
      • Судебная практика
    • Документы
      • Документы Министерства строительства и ЖКХ РФ
      • Перечень писем Министерства экономического развития РФ
      • Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда
      • Стандарт раскрытия информации
      • Нормативы водоснабжения и водоотведения в Красноярском крае
    • Ссылки
      • Контакты надзорных органов

    Pазъяснения

    Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

    Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят “не туда”? Или вашу УК просто решили обанкротить?

    Ответ один – управляющую компанию необходимо менять!

    Дополнение – в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

    Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

    Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта “Реформа ЖКХ”). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

    Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

    Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

    Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

    Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

    Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

    Основные способы смены УК:

    1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

    2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

    3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

    4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

    5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

    Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

    Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

    Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

    1) Подготавливаем повестку собрания.

    В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

    а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

    б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

    в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

    г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

    д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок – 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

    Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

    е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

    2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

    Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

    Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

    Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

    В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один – два свидетеля оставляют свои подписи.

    Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

    С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

    Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

    4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

    Бланк Решения собственников используется все тот же.

    5) Составляем протокол собрания.

    Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

    6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

    Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

    Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

    Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

    В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

    Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

    Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

    Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

    Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

    После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

    Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

    Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

    В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

    Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

    Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

    Образцы документов подготовила: юрист МОД “Народный контроль в ЖКХ” Серафима Виноградова.

    Также прочитайте:

    Видеозапись первой части семинара “Как поменять УК?”:

    Видеозапись второй части семинара “Как поменять УК?”:

    Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

    5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой УО

    Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

    Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

    Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

    Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.

    В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

    Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

    Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

    Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

    Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

    Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.

    Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

    О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

    Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

    Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

    Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

    Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.

    Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

    Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

    Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

    Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

    Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

    В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

    К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

    Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).

    Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом

    Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

    О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

    После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

    • техническую документацию;
    • иные связанные с управлением домом документы;
    • ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
    • электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
    • иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

    Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

    Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

    Поделитесь положительным опытом смены УО

    Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.

    Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.

    На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: