Кто может оспорить завещание на квартиру после смерти?

Завещание под диктовку

В последние годы иски об оспаривании последней воли умершего человека стали весьма распространенными. Суды по требованию родственников или знакомых, которых не помянули в завещании, пересматривают последнюю волю человека. Иногда спустя годы после его смерти.

Как правило, истцы идут в суд, доказывая, что человек, подписавший завещание, не мог про них забыть. А если действительно забыл, то это говорит о его психическом и физическом нездоровье, и поэтому такое завещание надо срочно отменить.

В нашем случае в суд с иском к получателю наследства и нотариусу, его оформившему, пришел дядя умершего племянника. В суде он объяснил, что после смерти родственника обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства по закону. Но в выдаче свидетельства ему было отказано по той причине, что его племянник при жизни оставил завещание, в котором он не упомянут. Документ оформлял другой нотариус, а получателем был незнакомый ему гражданин. По мнению истца, это завещание на чужого человека надо признать недействительным, так как его племянник видел плохо и сам вряд ли мог прочесть текст. Да и подпись под завещанием внушает ему большие сомнения.

Районный суд дяде отказал в иске, а городской с таким решением согласился.Обиженный истец обратился в Верховный суд. Там дело перечитали и заявили, что питерские суды допустили “нарушения норм материального и процессуального права”. Вот что показала проверка. Племянник еще в 2000 году составил завещание в пользу своего дяди, которому отписал свое имущество. Спустя десять лет он написал еще одно завещание в пользу дяди – добавил еще к завещанному свою часть в праве собственности на квартиру.

Но спустя два года другой нотариус удостоверил третье завещание племянника. По нему все имущество должно перейти незнакомому родным человеку.

Из текста завещания, подчеркнули в Верховном суде РФ видно, что распоряжения племянника записаны нотариусом с его слов, им прочитаны и собственноручно подписаны. Спустя три года племянник умер.Через месяц после похорон его дядя пошел к нотариусу за наследством, но в выдаче свидетельства ему было отказано.

Районный суд, отказывая дяде в иске, записал, что тот не представил доказательства, опровергающие факт самостоятельного подписания племянником завещания. Городской суд с этим выводом согласился.

Зато поспорил Верховный суд. Он напомнил 1118-ю статью Гражданского кодекса, что распорядиться имуществом можно только путем написания завещания и это надо сделать лично. Нотариально удостоверенное завещание должно быть написано либо самим гражданином, либо с его слов нотариусом, который делает пометку – почему человек не писал сам (статья 1125-я Гражданского кодекса). Нарушения этих положений делают завещание недействительным. А вот описки и мелкие нарушения порядка составления завещания не сделают его незаконным, так как “не влияют на понимание волеизъявления завещателя”.

Был пленум Верховного суда по делам о наследстве (N 9 от 29 мая 2012 года). Там разъяснено, что написание завещания от имени наследодателя посторонним – это основание для признания завещания недействительным, так как нет волеизъявления умершего по судьбе его добра.

По мнению истца, племянник не подписывал завещание – был практически слеп. Но, судя по содержанию завещания, это не так. Нотариус, к которому подан иск, в суде рассказала, что племянник читал и подписывал его сам, используя из-за слабости зрения увеличительное стекло.

По просьбе этого нотариуса суд назначил экспертизу подписи. Вывод почерковедов – племянник подписал документ сам. А еще суд по требованию истца назначил посмертную медэкспертизу состояния зрения завещателя. Эксперты сказали, что прочитать текст ни в очках, ни с лупой он не мог из-за “необратимых нарушений функций зрения”.

Узнав про это заключение, истец попросил назначить вторую почерковедческую экспертизу. Но суд ему отказал. И сделал вывод, что раз подпись под завещанием натуральная, выводы, что племянник ничего не видел, можно не принять во внимание, так как неизвестно, каким было зрение на момент подписания завещания.

Верховный суд подчеркнул – судебно-медицинская экспертиза заявила, что нарушение зрения носит необратимый характер. В таком случае заявление райсуда о том, что неизвестно, какое зрение было у завещателя на момент подписания документа, необоснованно. Суд вообще не исследовал, а мог ли сам племянник прочитать завещание.

По мнению Верховного суда, коллеги не исследовали все фактические обстоятельства дела. Поэтому спор надо рассмотреть по новой с самого начала.

Читайте также:  Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости

Кто может оспорить завещание на квартиру?

Оспорить завещание на квартиру можно только в судебном порядке, если другие наследники не согласны с таким решением. Потребуются подтверждающие документы, которые докажут право на выделение доли наследства. В каких ситуациях допустимо оспаривание последней воли?

Основные моменты

Завещание – это последняя воля наследодателя по распоряжению имеющимся имуществом. Оно представлено односторонней сделкой, которая начинает действовать только в результате смерти завещателя. Оспорить его можно только после того, как будет открыто наследственное дело. При обращении в суд в первую очередь предоставляется копия завещания, ведь данный документ является приоритетным для рассмотрения дела.

Чтобы получить часть наследства, которое не выделяется наследодателем, в первую очередь необходимо аннулировать завещание. Для этого подается заявление, платежный документ об оплате пошлины 300 рублей, подтверждающие документы и копия завещания.

Важно понимать, когда можно оспорить завещание на квартиру после смерти завещателя. Возможны не только общие, но и специальные основания. К общим относятся следующие:

  1. Содержание или отдельные пункты завещания противоречат законодательству РФ;
  2. Документ составлен несовершеннолетним в отсутствии законного представителя – родителя или опекуна;
  3. Наследодатель был недееспособным или временно невменяемым во время подписания завещания;
  4. Документ составлен под угрозой жизни и здоровью.

Выделяют следующие специальные основания:

  • Завещание составлено в аудио или видеоформате, но отсутствует бумажный экземпляр;
  • Не соблюдена обязательная нотариальная форма, когда требуется проставление печати и подписи нотариуса;
  • Нет указания на выделение обязательной доли для иждивенцев.

Кроме того, имущество не может быть передано лицу, признанным недостойным наследником. Это случается, если гражданин совершил преступление против здоровья и жизни не только наследодателя, но и членов его семьи для оказания влияния на решение.

Установленные сроки

Чтобы оспорить последнюю волю устанавливаются сроки, когда можно обратиться в суд. Они отличаются в зависимости от ситуации:

  1. Срок давности 3 года устанавливается, если в документе обнаружены неточности, есть сомнения в психическом состоянии или адекватности завещателя.
  2. Срок сокращается до 1 года, если к завещателю применялись угрозы или насилие. Помимо аннулирования документа предпринимаются следственные действия.

Юристы рекомендуют приступить к оспариванию не позже 6 месяцев с момента смерти завещателя. За это время остальные наследники могут вступить в право собственности и продать имущество. Нотариус выдаст свидетельство о наследовании, когда истечет полгода с даты смерти завещателя. По этой причине это время наиболее оптимально для подачи заявления в суд.

Случаи получения имущества по закону

Можно выделить ситуации, когда при наличии завещания путем обращения в суд выделяется доля в наследстве:

  • В порядке завещания наследнику передается определенная часть собственности, а остальное имущество передается к наследникам по закону;
  • Распоряжение наследодателя аннулируется, но новый вариант не составлен;
  • В суде завещание признается недействительным ввиду невменяемости наследодателя во время проставления подписи;
  • Наследники по завещанию не смогли принять наследство (отказались от доли, пропали без вести или сами умерли);
  • Наследник полноправно владеет собственностью независимо от наличия завещания.

Наследниками по завещанию могут быть не обязательно родственники. Ими могут быть и посторонние лица. Иногда имущество передается государству. Порядок вступления в наследство указан в Гражданском кодексе РФ. Если аннулируется завещание, в первую очередь наследуют лица из 1 очереди. К ним относятся ближайшие родственники – супруга или супруг, родители и дети.

Если наследников из 1 очереди нет или они отказались принять имущество, право наследования переходит к лицам из 2 очереди и далее. Все наследники из одной очереди получают имущество в равных долях. Если есть лица, получающие имущество на основе обязательной доли, могут претендовать только на ½ доли.

Не стоит обвинять нотариуса в подлоге или совершении сделки с заведомо невменяемым человеком. Он не может этого знать заранее и не имеет соответствующего образования, если не предоставляются документы о состоянии здоровья. Доказать данный факт можно только при наличии медицинской документации. Дополнительно назначают судебно-психиатрическую экспертизу.

Признание недостойным наследником

Это основная причина, по которой наследника могут отстранить от получения наследства, даже если написано завещание. Стоит отметить, что не любого человека можно назначить недостойным наследником. На это не могут влиять плохие отношения с наследодателем и другими родственниками. Для этого претендент должен соответствовать следующим условиям:

  1. Нанесение вреда здоровью или угроза жизни по отношению к наследодателю;
  2. Утратил родительские права по решению суда;
  3. Не исполнял свои обязательства по содержанию, если заключен договор ренты.
Читайте также:  Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?

Если завещание составлено в пользу такого лица, судья аннулирует его. В действие вступает предыдущее завещание. Если оно было первым и единственным, имущество делится по закону между всеми наследниками 1 очереди в равных долях. Недостойный наследник лишается имущества.

Обращение в суд

Если стало известно, что можно оспорить завещание, необходимо хорошо подготовиться к судебному разбирательству. Такие иски рассматриваются в районных судах по месту нахождения наследства, а если оно не включает недвижимость – по месту проживания ответчика.

Следует собрать как можно больше письменных доказательств и свидетельских показаний при их наличии. Они могут служить подтверждением, что завещание является недействительным или составлено с серьезными нарушениями.

Как правило к исковому заявлению прикладывается следующее:

  • Свидетельские показания от проживающих совместно с завещателем лиц, сотрудников социальных служб, родственников и соседей;
  • Медицинская документация из лечебных учреждений, которые подтверждают серьезные заболевания, включая психические расстройства;
  • Назначение врачом сильнодействующих лекарств, которые серьезно воздействуют на осознание и психические процессы;
  • Судебное решение или документы из правоохранительных органов, которые подтверждают совершение по отношению к завещателю преступных действий;
  • Почерковедческая экспертиза, которая может выявить фальсификацию завещания или подписи;
  • Результаты посмертной психиатрической экспертизы, Которая доказывает факт психического расстройства.

Экспертизы могут заранее проводиться у независимого эксперта или назначаться по решению суда. Как правило, о необходимости экспертизы следует указать на первом заседании, когда заявляются ходатайства к суду.

При составлении искового заявления указывается следующая информация:

  1. Наименование судебного органа;
  2. Полные сведения об истце, включая фамилию, имя и отчество, контактный телефон и адрес проживания;
  3. Полные данные ответчика;
  4. Сведения о нотариусе, который удостоверил завещание;
  5. Одно или несколько оснований, по которым документ признается недействительным;
  6. В заключении указывается требование о необходимости аннулировать и признать завещание недействительным;
  7. Далее приводится список приложений, в качестве которых выступают подтверждающие документы и письменные свидетельские доказательства;
  8. Проставляется подпись заявителя и дата подачи иска.

Если приведены неоспоримые доводы, на рассмотрение иска не уйдет много времени. В случаях, когда нарушаются интересы нескольких наследников, лучше подать коллективный иск. На практике он более эффективен, чем одиночное обращение.

Таким образом, можно оспорить завещание в судебном порядке, если для этого есть серьезные основания и достаточные доказательства. В этом случае важно изначально хорошо подготовиться к суду, приложить максимальное количество документов и выстроить тактику поведения на заседаниях. При положительном решении суда его можно передать нотариусу для оформления права на наследство. Решение можно подать непосредственно в Росреестр для регистрации права собственности, если речь идет только о недвижимости.

Оспаривание завещания: как оспорить и как этого не допустить

Оспаривание завещания

Юридический центр адвоката Анатолия Антонова предлагает вам юридические услуги по защите ваших интересов в спорах, связанных с наследством . Большой опыт и высокий профессионализм наших юристов позволят эффективно защитить ваши права в самых сложных делах . Оспаривание завещания, защита от его оспаривания, раздел наследства — для успешного решения этих и других проблем обращайтесь к услугам нашей компании. Наш телефон и адрес электронной почты указаны в разделе Контакты.

Завещание представляет собой документ, в котором гражданин определяет, кому отойдет его имущество после смерти. Закон предъявляется определенные требования к форме завещания, порядку его написания и т.д.

Несмотря на то, что завещание является последней волей умершего, наследники очень часто предпринимают попытки оспорить завещание с целью получения большей доли в наследстве. Далее мы расскажем о том, каким образом можно оспорить завещание, и о том, как этому противодействовать.

Основания для оспаривания завещания

Традиционным основанием для оспаривания завещания является то, что завещатель (умерший) в момент составления завещания не был способен понимать значение своих действий или не руководил своими действиями, иными словами он был не до конца вменяем.

Однако завещание удостоверяется нотариусом, который в том числе проверяет дееспособность гражданина, составляющего завещание. Как же можно установить, что завещатель все-таки не был вменяем когда составлял завещание, тем более с учетом того, что он уже умер?

Обычно используются следующие доказательства того, что умерший был невменяем:

Читайте также:  ЕГРП - это что

1. Проведение посмертной психолого-психиатрической экспертизы. В ходе этой экспертизы анализируются медицинские документы умершего. В частности устанавливается, чем он болел в период составления завещания, какие препараты принимал, какие побочные эффекты у этих препаратов и т.д.

По результатам экспертизы устанавливается, был ли завещатель полностью вменяем, когда составлял завещание, или же есть основания полагать, что его болезни или препараты, которые он принимал, могли сказаться на его психологическом здоровье и способности понимать значение своих действий и руководить ими.

2. Свидетельские показания. Граждане, проживающие совместно с умершим, или его соседи в некоторых случаях могут подтвердить его необычное поведение. К примеру то, что завещатель часто терялся, не мог найти дорогу домой или не узнавал своих родственников, разговаривал сам с собой и т.д.

В совокупности с результатами посмертной психолого-психиатрической экспертизы свидетельские показания могут быть серьезным аргументом в пользу того, что наследодатель в момент составления завещания был не до конца вменяем.

3. Справки из медицинских учреждений. В случаях, когда умерший состоял на учете в психоневрологическом диспансере, лечился от психиатрических заболеваний, подтверждение этих фактов может быть косвенным доказательством того, что и в момент составления завещания умерший не был способен понимать значение своих действий и руководить ими.

Также могут использоваться и иные доказательства, перечень которых различается от случая к случаю.

Есть и другие основания для признания завещания недействительным, кроме указания на невменяемость завещателя. В частности: нарушение формы завещания, порядка его составления, тайны завещания, подделка подписи завещателя или нотариуса и др.

Адвокат по наследственным делам

Процедура оспаривания завещания и последствия

Для оспаривания завещания необходимо обратиться с иском в районный суд. Госпошлина для физических лиц по таким делам составляет 200 рублей. Провести психолого-психиатрическую экспертизу можно как до обращения в суд, так и уже в рамках судебного разбирательства.

Важно: оспорить завещание можно только после смерти завещателя, оспорить завещание при его жизни нельзя.

Оспорить можно как все завещание целиком, так и его отдельные условия, если эти условия противоречат закону. Пример: в завещание включено условие, согласно которому наследникам запрещается оспаривать завещание, а наследник, нарушивший этот запрет, лишается наследства. Такое условие незаконно, поэтому можно предъявить иск в суд о признании его недействительным. Следует помнить, что признание недействительным отдельного условия завещания не влечет недействительность завещания в остальной части. В приведенном примере это означает, что все остальные условия завещания будут действующими.

Если завещание признается судом недействительным, то оно теряет силу и осуществляется наследование по закону. Однако если имеется еще одно завещание, которое не было признано недействительным, то наследники, по общему правилу, будут определяться по оставшемуся завещанию, а не по закону.

Как избежать оспаривания завещания?

Оспорить завещания можно всегда, поэтому предотвратить появление исков о признании завещания недействительным невозможно. В связи с этим следует задуматься над тем, как защитить завещание и сделать так, чтобы суд не признал его недействительным.

Вот несколько мер, которые помогут избежать признания завещания недействительным:

  1. Уделяйте особое внимание соблюдению требований к форме завещания и порядку его составления. Для того, чтобы эти требования были соблюдены – обращайтесь за помощью к нашей юридической компании.
  2. В день составления завещания следует взять справки о том, что гражданин не состоит на учете в психоневрологическом диспансере и не страдает психиатрическими заболеваниями.
  3. Привлечь двух свидетелей (можно знакомых) для того, чтобы они присутствовали у нотариуса в момент составления завещания. Будет хорошо, если один из этих свидетелей будет являться врачом-психиатром.
  4. Составляйте завещание у тех нотариусов, которые ведут видеосъемку. Дело в том, что сами нотариусы заинтересованы в том, чтобы удостоверенные ими завещания не были оспорены, поэтому некоторые из них ведут видеосъемку всего процесса составления и удостоверения завещания. Наличие видеозаписи в дальнейшем может помочь в обосновании того, что завещатель был полностью дееспособен.

В комплексе все эти меры позволят защитить завещание от оспаривания со стороны наследников и других лиц.

Если вы хотите оспорить завещание или оказались участником спора, связанного с оспариванием завещания, не медлите, обращайтесь за помощью к нашей компании, и вы получите защиту опытных профессионалов в сфере наследственного права.

Читайте также:  Как приватизировать дом и землю?

Задайте свой вопрос адвокату

Здравствуйте! Меня зовут Анатолий Антонов, я являюсь адвокатом и руководителем «Юридического центра адвоката Анатолия Антонова».

Если у Вас возникла необходимость в получении наследства, прежде чем обращаться к нотариусу или юристу, внимательно изучите информацию на моем сайте.

Незнание действующего законодательства влечет за собой пропуск срока принятия наследства и, зачастую, является основной причиной утраты права на открывшееся наследство даже у ближайших родственников. Наследники пропускают сроки вступления в наследство, подают в суды бесполезные иски и, как правило, теряют время и деньги. Чтобы избежать этого, мной специально создан этот ресурс, где я постарался максимально доходчиво и полно рассказать об этой процедуре.

Ищете, где получить информацию по наследству? Нужны ответы на вопросы? Появилась необходимость в юридической консультации по наследству? Просто наберите номер телефона в Самаре +7 (846) 212-99-71 и получите ответ на свой вопрос по наследству!

Полезные статьи о наследовании:

Как выбрать компанию застройщика

Вопросом «как выбрать застройщика» задается каждый, кто решил приобрести квартиру в строящемся доме — ведь цена ошибки может исчисляться миллионами рублей.

При необдуманном выборе застройщика можно попасть в разные крайне неприятные ситуации: от переноса сроков сдачи жилья или банкротства компании до банального заключения договора с мошенниками.

Тщательное изучение застройщика поможет свести к минимуму риски совершения сделок, и вам не придется годами ждать свои квадратные метры, судиться из-за плохого качества жилья или вовсе остаться без денег и квартиры.

Изучите всю информацию о застройщике в интернете

Информация о компании

Первым шагом «знакомства» с застройщиком должно стать изучение его официального сайта и опубликованной на нем документации, которая свидетельствует о том, что компания действует легально:

свидетельство о регистрации

свидетельство о постановке на налоговый учет

выписка из Единого госреестра юридических лиц

Проверьте наименование компании и дату ее регистрации на официальном сайте ФНС. Оцените, соответствует ли эта информация рекламной: например, застройщик может утверждать, что строит дома в вашем городе 10 лет, а согласно данным налоговой, компания зарегистрирована всего 4 года назад.

При обнаружении любых нестыковок, уточните сведения у самого застройщика. Если вы вообще не нашли эти документы на сайте, то, в целом, ничего страшного. Не спешите отказываться от компании — просто запросите их позже в офисе застройщика.

Не стоит останавливать свой выбор на фирме, которая существует менее года. Возможно, что в будущем она вырастет во вполне добросовестного застройщика, но, если вы не хотите рисковать, лучше поищите другую компанию.

Выбирайте застройщиков, которые работают 5 и более лет, и в их «копилке» уже есть несколько построенных и сданных домов или жилых комплексов. Чем дольше компания существует на рынке недвижимости, тем больше у нее шансов выстоять в нестабильной экономической ситуации.

Когда подберете застройщика, который не будет вызывать подозрений, приступите к изучению документов непосредственно о новостройке.

Информация о новостройке

Предметом внимания при изучении документов о строящемся доме должны стать

Разрешение на строительство

Выдается администрацией населенного пункта. Без него фирма не вправе начинать строительные работы. В этом документе должны указываться: название компании, дата выдачи разрешения, разрешение о ведении строительства на конкретном участке, печать и подпись специалиста, выдавшего документ.

В проектной декларации также указывается наименование компании и ее контакты; строительный адрес и номер дома в соответствии с генпланом; правоустанавливающие документы на земельный участок; сроки строительства; объекты, созданные компанией за последние 3 года; прибыль компании за текущий год и финансовые риски; информация о банке, в котором должны быть открыты счета эскроу и другая информация, предусмотренная Приказом Минстроя :

  • Заключение экспертизы на проектную документацию
  • Заключение контролирующих органов о соответствии застройщика и его проекта требованиям Федерального закона
  • Документация, подтверждающая права на земельный участок (это может быть право собственности или договор аренды, при этом в последнем случае срок договора не должен истекать до ввода жилого дома в эксплуатацию). Обратите внимание, что в качестве разрешенного использования должно выступать строительство жилого многоквартирного дома соответствующей этажности (мало-, средне- или многоэтажного)
  • Заключение аудиторов о предпринимательской деятельности фирмы
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию жилых домов, которые были построены в течение 3 лет, предшествующих дате публикации сведений о данном строящемся объекте
  • Способы, которыми застройщик обеспечивает выполнение обязательств перед дольщиками: поручение банка, страхование ответственности или привлечение средств дольщиков через счета-эскроу
  • Проект договора долевого участия
  • Фото строящегося дома, также может быть размещена трансляция с веб-камеры. На фотографиях должна прослеживаться динамика: если за месяц отстраивается 2-3 этажа — это нормальный показатель. При просмотре трансляций с камер тоже нужно быть внимательным.Некоторые застройщики могут хитрить — запускать в эфир так называемую «заглушку»: записанный заранее короткий ролик со стройки. Обычно он длится не более 2-3 минут, чтобы без проблем загружался. Если при просмотре вы увидели повторения кадров — это недобрый сигнал. Хотя причина может быть и вполне простой — допустим, работы на стройке никто не прекращал, просто камера вышла из строя. Но бдительность проявить нужно.
  • Стоимость квадратного метра. Если цена намного ниже, чем у аналогичных объектов — это серьезный повод задуматься: по какой причине, и все ли в порядке у данного застройщика.
Читайте также:  Как правильно купить загородный дом для жилья?

Оценка сроков строительства

Оцените сроки строительства дома. Адекватный застройщик всегда будет указывать реальные сроки. Быстрее всех возводятся панельные дома — около 7-10 месяцев. На монолитно-каркасные строения требуется примерно вдвое больше времени — около 1,5-2 лет. Дольше всего строятся кирпичные — не менее 2,5 лет.

При этом стоит учитывать, что в южных регионах стройка идет быстрее, чем на севере, так как некоторые работы запрещено проводить при низких температурах. Плюс застройщик, как правило, для страховки плюсует год на форс-мажорные ситуации: может смениться подрядчик или погодные условия не позволят вести стройку в планируемом темпе. Таким образом, срок строительства дома составляет от 1,5 до 4 лет.

Оценка финансовых рисков

Погрузиться глубоко в финансовую деятельность компании может не получиться, но, если вы разбираетесь в бухгалтерии, попробуйте проверить информацию на портале Единой информационной системы жилищного строительства — там публикуются аудиторские заключения, бухгалтерская отчетность и иная документация, касающаяся компании. Кстати, там же можно будет найти сведения о проблемных домах, если таковые имеются у изучаемого вами застройщика.

Помимо этого, финансовую надежность застройщика можно оценить несколькими косвенными способами.

Проверьте, не является ли компания потенциальным банкротом на сайте арбитражного суда .

Для этого зайдите в раздел «Картотека дел», введите ИНН или наименование фирмы, выберите в окне справа «ответчик» и нажмите фильтр «банкротные». Если изучаемая вами компания оказалась в списке — откажитесь от покупки, каким бы заманчивым ни казалось предложение.

Наличие судебных разбирательств в отношении компании тоже может поставить под сомнение ее финансовую надежность, но только если речь идет о тяжбах относительно земельных прав, нарушения сроков или допусков на строительство или других серьезных нарушениях. Если же встречаются жалобы по поводу качества поклеенных обоев или частоты уборки территории — это вряд ли будет критичным показателем.

Обратите внимание на партнерские отношения с банками. Если в проектном финансировании участвуют крупные государственные банки, то это хороший знак — такие банки очень тщательно изучают застройщика перед началом сотрудничества. То же касается и ипотеки. Даже если вы располагаете полной суммой на покупку квартиры, поинтересуйтесь, в каких банках аккредитованы проекты застройщика — чем надежнее банки, тем больше доверия к застройщику.

Проверка ДДУ

Застройщик может реализовывать жилые квартиры в новостройке несколькими путями: заключать договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор долевого участия, также законным будет основание жилищного кооператива и приобретение квартир через внесение паевых взносов.

Наиболее надежным будет договор долевого участия. Безусловно, он не гарантирует 100% отсутствие рисков, но защитит от двойной продажи, так как подлежит государственной регистрации, и Росреестр просто не внесет повторную запись на один и тот же объект.

Также в ДДУ определены сроки окончания стройки и передачи квартиры собственнику — это обязательное условие. В случае переноса сроков, застройщик выплачивает штраф и неустойку, а если девелопер оказался недобросовестным, по требованию дольщика он обязан вернуть ему средства. Также при заключении ДДУ на новостройку действует гарантия.

В ДДУ должны содержаться следующие пункты

  • указание на объект долевого строительства (строительный адрес и кадастровый номер участка)
  • описание квартиры, которую получит дольщик: адрес, этаж, площадь, количество комнат, условный номер квартиры и другие характеристики
  • сроки передачи квартиры
  • порядок и сроки оплаты
  • гарантийные обязательства
Читайте также:  Государственная регистрация прав: документы

Хорошо, если в договоре прописано, что третьи лица не могут предъявить права на указанный объект.

Отказывайтесь без колебаний от застройщика, если он предлагает так называемые «серые» схемы приобретения квартиры. А если предлагаются другие законные способы, тоже будьте внимательны. Например, при заключении предварительного договора купли-продажи, нужно учитывать, что вы идете на огромный риск — такой договор не проходит через Регпалату, и поэтому покупатель не защищен от двойной продажи.

Если дом уже сдан в эксплуатацию, застройщик может заключать договор купли-продажи, но здесь есть нюанс — покупатель не сможет потребовать устранить строительные дефекты или компенсировать стоимость ремонта.

Любой договор попросите просмотреть грамотного юриста. Но все-таки ориентируйтесь на застройщика, который заключает ДДУ. Если что-то вас смущает или не устраивает в договоре — обсудите с юристом и запросите у компании возможность внесения корректировок.

Изучение отзывов

В век интернета отзывы можно найти практически на все, и компании-застройщики — не исключение. Однако здесь тоже нужно быть внимательным. Для начала попробуйте найти «черные» и «белые» списки застройщиков и рейтинги строительных компаний.

Постарайтесь найти как можно больше информации: имеются ли у застройщика профессиональные награды, не фигурировала ли компания в судебных разбирательствах по поводу срывов сроков сдачи, нет ли жалоб на качество жилья и т.д.

Что касается отзывов, то не стоит их искать на официальном сайте компании — вполне понятно, что они не допустят нелестного мнения о себе на собственном ресурсе. Также следует осторожно отнестись к форумам — часто застройщики сами создают темы и «дискуссии» о себе, публикуя только положительные отзывы, а негативные могут быть размещены по заказу конкурентов.

Лучше ориентироваться на специальные тематические площадки — там тоже могут встречаться фейки, но их стараются максимально отфильтровать программы и модераторы.

Посетите офис

Если результаты проверки оказались положительными, и вы решили остановить выбор на одном или нескольких застройщиках, посетите их офис. Запросите оригиналы всех интересующих вас документов, сравните их с теми, что опубликованы на сайте. Просмотрите оригиналы на месте и попросите сделать копии.

Также попросите предоставить договор страхования на строящийся объект. Этот документ должны предоставлять дольщикам при заключении договора, но можете запросить его раньше. Если указанную в документах страховую компанию вы не сможете найти в списке страховщиков Центробанка, данный застройщик не имеет права на заключение договора.

Помните, что добросовестному застройщику нечего скрывать, поэтому он без проблем предоставит вам всю информацию, подлежащую раскрытию согласно Федеральному закону.

Сделав необходимые копии, изучите их более тщательно дома. Если вы не обладаете достаточными правовыми знаниями, лучше обратитесь к независимому юристу — так вы сведете свои риски к минимуму.

Посетите объекты

Нелишним будет съездить на стройку, чтобы увидеть все своими глазами. Добросовестные застройщики организовывают показ и строящихся домов, и уже введенных в эксплуатацию. При посещении строящегося дома обратите внимание на активность ведущихся работ, поэтому старайтесь приезжать в будние дни с 9 до 18 часов. Если на стройке в рабочее время подозрительно тихо — есть повод задуматься. Можете навестить строящийся объект еще несколько раз — возможно, сомнения будут развеяны или, напротив, укрепятся.

Оцените удобство расположения домов и инфраструктуру: насколько близко расположены остановки общественного транспорта, школы, детские сады и поликлиники. Обратите внимание, нет ли рядом производств или заброшенных свалок.

Посетите дома, построенные компанией, в которых уже живут люди. Но выбирайте те, которые были заселены около 2-3 лет назад. Если выберете дома более солидного возраста, это не даст полной картины — конкуренция на строительном рынке высока, и застройщики стремятся повышать качество жилья.

Поговорите с жильцами: как им живется, достаточно ли тепло в квартирах, насколько высока шумоизоляция, хватает ли парковочных мест, есть ли какие-то негативные моменты, к примеру, если в первый же год лифты постоянно ломаются — это не очень хороший знак. Посмотрите, как выглядят фасады зданий, подъезды, поднимитесь на верхний этаж и посмотрите, не ли следов подтопления — если есть, лучше у этого застройщика не брать квартиру под самой крышей.

Этот шаг поможет оценить район с точки зрения комфорта, и представить, какого примерно качества жилье вы получите.

Читайте также:  Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?

Как не купить долгострой: главные признаки проблемного застройщика

Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).

Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.

Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки

  • Низкие темпы строительства и срывы сроков

Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.

Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

  • Документы и аккредитация у банков

Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.

  • Форма договора

Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.

  • Сайт застройщика

Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.

  • Подозрительно низкие цены и большие скидки

Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».

Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.

Читайте также:  Регистрация доверительного управления

Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.

Откуда брать информацию о застройщике

Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.

«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова

Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).

Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.

Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Рекомендации экспертов по проверке застройщиков

Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.

«Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей. Посмотреть, продает ли застройщик квартиры через эскроу-счета — сейчас это основная «страховка» для дольщика», — отметила Ирина Доброхотова.

Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. Дополнительную уверенность может вселить тот факт, что акции компании котируются на бирже (компания прошла IPO и стала ПАО — публичным акционерным обществом).

По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернет свои деньги обратно через банк.

«При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером. Чем надежнее банк, тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство. Поэтому, если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надежности проекта», — подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Читайте также:  Государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество

Как выбрать надежного застройщика. 10 советов.

1. Смотрим на опыт работы застройщика. Наличие сданных домов в регионе.

2. Изучаем учредительные документы застройщика и дату регистрации. Документы должны быть в открытом доступе. В рекламе и документах не должно быть разногласий.

3. Изучаем разрешение на строительство и проектную декларацию. В разрешении прописаны сроки строительства. В декларации указывают номер дома по ген.плану и адрес. Название и контакты застройщика. Срок строительства.

4. Внимательно изучаем пункты о финансовых рисках. Лучше выбирать жилой комплекс, который получил проектное финансирование в банке.

5. Покупаем квартиру по ДДУ. Изучаем договор. В договоре прописывается строительный адрес дома и кадастровый номер участка. Этаж и предварительный номер квартиры. Планировка, площадь квартиры и высота потолков. Дата сдачи новостройки и передачи ключей.

6. Смотрим договор страхования. По закону объекты строительства страхуются от банкротства застройщика и заморозки строительства.

7. Проверяем на сайте арбитражного суда, требования о банкротстве застройщика.

8. Изучаем отзывы покупателей в сданных домах. Жители домов организуют группы в социальных сетях и форумы, где пишут отзывы.

9. Проверьте застройщика на сайте “долгострою нет”. На нем размещена информация о задержках в строительстве домов, застройщиками.

10.Приглашаем агента для помощи в выборе новой квартиры. Работу агенту оплатит застройщик. Вам ничего платить не придется. Но в отличии прямого отдела продаж агент-это независимый специалист на рынке недвижимости. Поэтому он будет подбирать квартиру под Ваши требования. Знания и опытом агента в совершении таких сделок будут в помощь. С ним сделка будет безопаснее.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

1. Опыт застройщика и количество сданных домов ни о чём не говорят. В Санкт-Петербурге как минимум два больших застройщика с историей и с множеством сданных объектов, но также с множеством не сданных долгостроев и множеством объектов, которые дольщики увидели с огромной задержкой более года и нескольких лет.
2. Чему учредительные документы должны соответствовать в рекламе? Картинкам в рендере, планировке с примерным метражем? Или может быть ООО “Ромашка” должна соотвествовать бренд-нейму застройщика под которым он это продает в стиле ООО “Травяные сборы”?
3. Сроки строительства могут быть указаны любые только потом придёт письмо в стиле “Иван Иваныч просим прощения, но сроки переносятся и просим подъехать в наш офис и оформить дополнительное соглашение о переносе сроков”, но даже если Вы откажетесь подписывать перенос сроков, то потом ещё побегайте по судам и попытайтесь взыскать неустойку с условной ООО “Ромашка”, которая была открыта под строительство конкретного объекта ЖК “Ветхая хижина”.
4.Для кого лучше? Для банка, что дольщик должен покупать квартиру дороже зная, что денежные средства полученные от дольщика он не сможет вложить в строительство и ему придется заложить средства на обслуживание кредита взятого на достройку в стоимость квартир?
5. В ДДУ разумеется прописываются параметры будущего объекта право требования на которое Вы приобретаете, как дольщик в противном случае договор не будет соответствовать 214 ФЗ.
6. Опять же требования 214 ФЗ, иначе застройщик не может работать по данному закону.
7. Согласен.
8. Все дома в рамках одного ЖК строятся одним застройщиком, НО строят вполне идентичные корпуса разные бригады строителей и даже техническое оснащение домов (например лифты) может быть разное, поэтому очень сомнительно опираться на подобные отзывы.
9. Очень похоже на рекламу проекта. Нужен толковый опытный агент или юрист, разбирающийся в недвижимости. Самостоятельность в покупке и экономия на услугах может аукнуться несравнимо большими денежными потерями.
10.Согласен.

На счет отзывов вы не правы, конечно застройщик может резко испортится, но уж точно не улучшится. Так что отзывы позволят отфильтровать бракоделов.

Как выбирать застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры — очень ответственное мероприятие. При этом опасности могут поджидать не только на вторичном рынке, но и в новостройках. После нововведений от 1 июля 2019 года покупать квартиры в строящихся домах стало чуть безопаснее, но не стоит терять бдительность. Любая ошибка при покупке недвижимости может обойтись в миллионы рублей и годы потерянного времени. В статье расскажем, как выбирать застройщика при покупке квартиры и по каким параметрам его проверять.

Читайте также:  Как правильно купить загородный дом для жилья?

1 этап. Найдите сайт застройщика и изучите его

Все застройщики конкурируют за покупателей. Сайт — это один из способов привлечь внимание и убедить в своей благонадежности. Если сайта нет совсем, это повод остановиться и подумать.

На сайте застройщики размещают информацию о проектах, которые уже закончены или находятся на этапе строительства, выставляют модели домов, планы квартир, фотографии готового здания и его элементов, некоторые даже ведут онлайн-трансляции с высоты подъемного крана.

Кроме того, все документы, сертификаты, лицензии и награды компании тоже любят размещать на своих страницах. Они свидетельствует об их опыте и надежности. Если их нет на сайте, можно запросить.

2 этап. Изучите документы застройщика

Застройщики обязаны раскрывать информацию о себе. Перечень документов, которые покупатели всегда могут запросить, дан в 214-ФЗ.

Есть неприкосновенный минимум, который должен быть у любой компании, которая зарегистрирована и имеет право вести деятельность:

  1. свидетельство о регистрации и постановке на учет в налоговой;
  2. устав;
  3. выписка из ЕГРЮЛ.

На каждую новостройку у застройщика также должны быть документы. Это разрешение на строительство и проектная декларация. Если нет разрешения администрации города, то дом попросту нельзя строить. А проектную декларацию застройщик составляет самостоятельно. Там дано описание дома (этажность, материалы, наличие коммуникаций) и сроки постройки.

Обратите внимание и на подтверждение статуса участка земли, на котором строится дом. Договор об аренде должен быть зарегистрирован в Росреестре, а ее срок не должен отличаться от срока строительства. Сравните проектную декларацию и информацию об участке из выписки ЕГРН. Кадастровый номер и вид разрешенного использования должны совпадать. Получить выписку из реестра недвижимости можно в течение дня и не выходя из дома через сервис ЕГРН.Реестр.

3 этап. Узнайте источники финансирования

Уже с середины 2019 года застройщики, которые только начинают строительство, не могут тратить на него деньги дольщиков. Все деньги людей, вложившихся в жилье, будут лежать на эскроу-счете в банке до тех пор, пока стройка не кончится.

Чтобы получить деньги на строительство, застройщик получает проектное финансирование с банком, в котором открыт эскроу-счет дольщиков. Но это сделать не просто. Банк рискует своими финансами, поэтому тщательно проверяет компанию на надежность. Если застройщик прошел проверку банка и получил финансирование, можно чувствовать себя спокойнее. Также вы можете посмотреть историю финансированию прошлых проектов застройщика. Это указано в проектных декларациях на сайте наш.дом.рф. Если компания и раньше работала с банками, особенно крупными, это плюс к ее репутации.

4 этап. Узнайте сроки строительства и процесс готовности

Срок возведения дома зависит от методов и материалов, которые использует застройщик. Быстрее всего строятся панельные многоэтажки, это занимает до года. А вот кирпичные здания редко заканчивают стройку раньше, чем через два года.

При выборе застройщика стоит обращать внимание на продолжительность строительства и прогресс готовности дома. Считается, что в дом, который закончен на 70%, вложиться гораздо безопаснее, чем в такой же дом на стадии котлована. Но стоит помнить, что со временем квартиры в строящемся доме дорожают.

5 этап. Сравните цены застройщика со средними по рынку

Если застройщик давно на рынке и заслужил хорошую репутацию, то его цены не будут ниже среднерыночных. О ненадежности может свидетельствовать дешевизна или внезапные скидки и распродажи. Это значит, что у строителя трудности с финансами, потребовались дополнительные средства. Но, разумеется, не стоит сравнивать цены на жилье комфорт и эконом класса. Они зависят не столько от застройщика, сколько от используемых материалов, оборудования и подрядчиков.

6 этап. Проверьте информацию в интернете

СМИ не упускают возможности рассказать о неудачах компаний, поэтому вы найдете о застройщиках массу всего. Но особое внимание стоит обращать на отзывы покупателей и информацию о банкротстве. Если компания банкротится, то покупать у нее квартиру точно нельзя. Проверить статус банкротства можно на сайте арбитражного суда.

Отзывы людей, которые уже живут в квартирах застройщика, позволят узнать много интересного. Но стоит помнить, что отзывы могут быть заказаны как самим застройщиком, так и его конкурентами.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: