Какие риски существуют при покупке апартаментов?

Чем апартаменты отличаются от квартиры

С точки зрения закона и права

Этот материал обновлен 04.03.2021

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Читайте также:  Как зарегистрировать пристройку к коттеджу по закону?

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Читайте также:  Как сделать ремонт за счет застройщика по закону?

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

при покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

7 мифов об апартаментах

Доля апартаментов на первичном рынке Москвы растет — по данным аналитических агентств в 2018 году на апартаменты приходилось каждое четвертое предложение. С этим видом недвижимости связан ряд заблуждений и вопросов. На них ЦИАН.Журнал отвечает вместе с Ольгой Голубевой, руководителем отдела продаж ГК «Самолёт».

1. На покупку апартаментов невозможно получить ипотеку

Это не так: банки кредитуют эти объекты в том же порядке, что и квартиры. Никаких отличий не существует, набор документов и вероятность одобрения кредита заёмщику одинакова в обоих случаях.

2. В апартаментах невозможно прописаться и, соответственно, пользоваться социальными правами

Уже несколько лет прописка в России заменена на регистрацию, которая бывает постоянной и временной (на 5 лет). В апартаментах возможна временная регистрация с неограниченным количеством продлений. Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, постановку на воинский учет, получение пенсий и другие. Более того, если вы покупаете апартаменты в комплексе, где уже есть управляющая компания, то регистрацией жителей будет заниматься именно она.

3. Налоги на апартаменты слишком высоки, так что это невыгодно

Налог на собственность для апартаментов действительно выше: он составляет 0,5% от кадастровой стоимости помещения, тогда как налог на квартиры – 0,1%. Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир.

К примеру, на студию площадью 24 кв. м с кадастровой ценой 1,74 млн рублей сумма 0,1%-го налога составит 1740 рублей в год.

Читайте также:  Как получить землю от государства бесплатно?

В то же время аналогичные по площади апартаменты (23,1 кв. м) кадастровой стоимостью в 430 тыс. рублей налог составит 0,5% – примерно 2150 рублей в год).

Сравним налог на жилье большей площади.

Налог на квартиру в 61,7 кв. м составит 4420 руб., на апартаменты такого же размера – 5770 руб.

На практике получается, что при одинаковой площади недвижимости, разница налога будет незначительна.

4. Большие коммунальные платежи

Да, тарифы на жилищно-коммунальные услуги (отопление, электричество, водоснабжение и водоотведение) действительно будут выше, чем в квартире – за счет добавления 20%-го НДС. Сравнивая одинаковые по площади квартиру и апартаменты, мы получим ежемесячную переплату около 300-400 рублей, что вполне покрывается разницей в изначальной стоимости объектов. Также стоит отметить, что у некоторых застройщиков работают свои управляющие компании, поэтому плата за содержание и ремонт может быть такой же, как и в квартире.

Так, например, в апартаментах ЖК «Спутник» средний счет за ЖКУ ежемесячно будет составлять примерно 3190 рублей. За ЖКУ в такой же квартире придется заплатить около 2840 рублей. Разница – всего 350 рублей.

5. ФЗ-214 не распространяется на апартаменты

Не верно. ФЗ-214 в равной степени касается всех участников долевого строительства – как жилых, так и нежилых помещений. Апартаменты в новостройках продаются по тем же законам, что и квартиры. Таким образом, права дольщиков защищены в равной степени.

6. А партаменты будет сложно перепродать

Апартаменты – это такая же собственность, как квартира или, например, гараж. В любом случае этот тип недвижимости оформляется в собственность, а значит сложностей с перепродажей не возникнет.

7. У апартаментов менее удобные для жизни планировки и отсутствует инфраструктура

В целом, апартаменты и квартиры практически не отличаются, но у владельцев апартаментов больше свободы действий при перепланировке.

Согласно законодательству, при строительстве апартаментов застройщики не обязаны строить объекты инфраструктуры. Однако обычно апартаменты строятся в шаговой доступности от объектов сферы обслуживания, где уже развита транспортная и социальная инфраструктура. Также некоторые застройщики строят свои детские сады и школы в таких кварталах специально для удобства покупателей. Застройщик тем самым повышает привлекательность предложения, а для жителей покупка становится всё более похожей на приобретение квартиры со своим детским садом во дворе.

Так, например, ГК «Самолёт» в квартале «Спутник», который будет состоять из 24 домов, строит 3 муниципальных детских сада и школу.

Современный покупатель уже не столь насторожено относится к апартаментам. Думаю, это связано с тем, что кроме очевидных преимуществ такой покупки: доступная стоимость, больше возможностей для перепланировки, развитая инфраструктура, возможность использовать как инвестиционное жилье – видны шаги в сторону приравнивания апартаментов к жилью. Апартаменты, действительно, отличный вариант как для собственного проживания, так и для инвестиции.

Итак, апартаменты можно с уверенностью назвать перспективным приобретением, которое способно обеспечить и прибыльность вложения, и качественно высокий уровень жизни.

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Читайте также:  Что дает временная регистрация согласно закону?

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Читайте также:  Как расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием?

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Глава 8. Социальный наем жилого помещения (ст. 60 – 91)

Глава 8. Социальный наем жилого помещения

ГАРАНТ:

См. схему “Социальный наем жилого помещения”

  • Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
  • Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
  • Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
  • Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
  • Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
  • Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
  • Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
  • Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
  • Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
  • Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
  • Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
  • Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 80. Временные жильцы
  • Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
  • Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
  • Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
  • Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
  • Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
  • Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
  • Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
  • Статья 87.1. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с передачей жилого помещения религиозной организации
  • Статья 87.2. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
  • Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
  • Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
Читайте также:  Как оформить дом в СНТ как жилой по закону РФ?
>
Договор социального найма жилого помещения
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Статья 67 ЖК РФ. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Комментарии к ст. 67 ЖК РФ

1. Комментируемая статья содержит перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. В ней перечислены основные права и обязанности нанимателя, содержащиеся в первую очередь именно в ЖК РФ, что не исключает возможности для нанимателя иметь и иные права и обязанности, которые могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также конкретным договором социального найма.

Представляется, однако, что целевое назначение жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, не предполагает сколько-нибудь серьезного изменения объема предусмотренных ЖК РФ прав и обязанностей нанимателей соглашением сторон этого договора. Иное дело – федеральные законы, принятие которых может повлечь за собой появление у нанимателя социального жилья новых правомочий.

2. В соответствии с ЖК РФ наниматель вправе вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи (см. комментарий к ст. 70 ЖК), сдавать жилое помещение (полностью или его часть) в поднаем за плату (см. комментарий к ст. ст. 76 – 79 ЖК), разрешать безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов (см. комментарий к ст. 80 ЖК). Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе обменивать это помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем по этому же договору (см. комментарий к ст. ст. 72 – 75 ЖК), требовать замены большего жилого помещения на меньшее (см. комментарий к ст. 81 ЖК).

Впервые в ЖК РФ прямо предусмотрено право нанимателя требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

К числу прав нанимателя, не упомянутых в комментируемой статье, но предусмотренных иными статьями Кодекса, относится право оставаться пользователем жилого помещения в случае его временного отсутствия, которое в отличие от ЖК РСФСР не регламентировано какими-либо сроками (см. комментарий к ст. 71 ЖК). Члены семьи нанимателя жилого помещения, имеющие равные с ним права и обязанности, вправе требовать изменения ранее заключенного договора социального найма (см. комментарий к ст. 82 (ч. 2) ЖК). Проживающие в коммунальной квартире наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых помещений в случае их объединения в одну семью (см. комментарий к ст. 82 (ч. 1) ЖК).

Читайте также:  Норма потребления горячей и холодной воды на человека в месяц 2017

Наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть этот договор (см. комментарий к ст. 83 ЖК).

Малоимущие наниматели, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ вправе не вносить плату за пользование жилым помещением (плата за наем); наниматели вправе требовать перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг при временном отсутствии (ч. 11 ст. 155 ЖК). Наниматели социального жилья имеют право на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 159 ЖК).

Наниматели жилых помещений имеют право на информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне, качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ч. 2 ст. 165 ЖК).

3. Обязанности нанимателей жилых помещений по договору социального найма сводятся к следующему. Они должны использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания, и в пределах, которые установлены ЖК РФ. Имеется в виду возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).

Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, т.е. не допускать такого использования, которое может вести к его разрушению и порче, а также разрушению и порче инженерного оборудования, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий (не реже одного раза в пять лет) ремонт жилого помещения, к которому относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирной электропроводки (п. 20 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР 1985 г.).

Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное (не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым) внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 155 ЖК).

Наниматель обязан также информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований (ст. 51 ЖК) и условий (ст. 49 ЖК), дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Такой срок установлен в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, и составляет 10 рабочих дней со дня такого изменения.

Обязанность нанимателя по информированию наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, вызвана тем, что переставшие быть малоимущими граждане обязываются к внесению платы за пользование жилым помещением и, соответственно, изменению условий договора социального найма.

4. Другие обязанности нанимателя могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также договором социального найма. Так, например, согласно ч. 12 ст. 155 ЖК РФ наниматель жилого помещения обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам. Типовой договор социального найма жилого помещения дополнительно предусматривает, что наниматель обязан:

– переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

– при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

– допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, – в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время.

Читайте также:  Свидетельство о праве на наследство

Что такое аренда и наем квартиры?

Какая разница между арендой и наймом квартиры? Какие налоги платятся?

Содержание

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ (“Аренда”) и гл. 35 (“Наем жилого помещения”) Гражданского кодекса РФ.

Основное отличие

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Сроки

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Условия расторжения договоров аренды и найма

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Налоги

Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно – какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.

По общему правилу, доходы физического лица – наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами – налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.

Как получить жилье в соцнаем

1. Что такое социальный наем?

Жилье, предоставляемое по договору социального найма, — это, по сути, бесплатное для вас жилое помещение (квартира, часть квартиры, комната и так далее), которое город передает вам в пользование на неограниченный срок. Взамен вы должны своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Читайте также:  Требования к документам для регистрации прав

Вы можете зарегистрировать в нем жильцов на постоянной или временной (не более полугода) основе, сдать его в поднаем или обменять на другое жилье по договору социального найма.

Так как вы не являетесь собственником такого жилья, вам не нужно уплачивать за него налог на недвижимость, но вы и не можете его, например, продать.

В то же время жилье, предоставленное по договору социального найма, можно приватизировать, после чего оно будет передано вам в собственность.

2. Кто может получить жилье по договору социального найма?

Претендовать на получение жилья в соцнаем могут:

  • те, кто встал на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (то есть все, кто встал на жилищный учет до 1 марта 2005 года);
  • те, кто встал на учет нуждающихся в жилых помещениях (то есть все, кто встал на жилищный учет после 1 марта и был признан малоимущим ).

Жилье предоставляется в порядке очереди . При этом сначала обеспечиваются жильем нуждающиеся в улучшении жилищных условий, потом — нуждающиеся в жилых помещениях.

Право на внеочередное получение жилья по договору социального найма имеют:

  • москвичи, чьи дома признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (в том числе жители сносимых в Москве пятиэтажных домов);
  • граждане, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
  • жители коммунальных квартир после освобождения занимаемой их соседями жилплощади (при условии что они стоят на жилищном учете либо имеют все основания, чтобы быть принятыми на него). Им выдают освободившиеся в их квартире помещения.

3. Какое жилье предоставляется в соцнаем?

По договору социального найма предоставляются жилые помещения, расположенные в границах Москвы из городского жилищного фонда.

Размер жилья, которое вы можете получить, рассчитывается исходя из количества квадратных метров на человека — в итоге на каждого члена семьи, указанного в учетном деле, должно приходиться 18 квадратных метров. При этом если у вас уже есть жилье на праве пользования или праве собственности, его площадь будет вычтена из общей площади предоставляемого жилья. (То есть семья из четырех человек может получить квартиру площадью 72 квадратных метра, при условии что освободит свою. Либо она может получить квартиру площадью 36 квадратных метров, при условии что свою, площадью в те же 36 квадратных метров, оставит за собой).

Норма предоставления может быть и больше, но не может превышать следующие значения:

  • на одного человека — 40 квадратных метров (если это комната или однокомнатная квартира);
  • на семью, состоящую из супругов, — однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
  • на семью, состоящую из 2 человек, не являющихся супругами, — двухкомнатная квартира площадью до 54 квадратных метров;
  • на семью из 3 человек, в составе которой есть супруги, — двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
  • на семью из 3 человек, в составе которой нет супругов, — трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
  • на семью из 4 или 5 человек — жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на девять квадратных метров);
  • на семью из 6 и более человек — жилое помещение (жилые помещения) площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения (жилых помещений) может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).

При этом если в семье есть больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в квартире (или доме) должна быть отдельная изолированная комната.

Заселение разнополых членов семьи (за исключением супругов) в одну комнату допускается только с их согласия.

4. Как получить жилье в социальный наем?

  1. При необходимости представьте документы дляперерегистрации. Эта процедура проводится не реже чем раз в 5 лет. Также ее обязательно проводят не менее чем за год до принятия решения о предоставлении жилья и непосредственно перед принятием такого решения. Это нужно, чтобы удостовериться, что у вас сохранились основания состоять на жилищном учете. Обычно процедура проводится без участия очередников. Но в случае необходимости вас могут попросить представить недостающие документы.
  2. Дождитесь решения Департамента. Как только подойдет ваша очередь на получение жилья по договору социального найма, при сохранении оснований, позволяющих вам претендовать на улучшение жилищных условий, Департамент городского имущества выпустит распоряжение, подтверждающее возможность заключения с вами договора социального найма, о чем вас оповестят по почте или по телефону.
  3. Выберите жилье. Вам предложат на выбор 3 жилых помещения. Вы должны будете осмотреть их в назначенное время и в пятидневный срок оповестить сотрудников Департамента о своем согласии или несогласии на заключение договора социального найма. Если жилые помещения вас не устроят, подбор жилых помещений переносится на следующий год.
  4. Заключите договор соцнайма. Если вы согласны на вселение в предложенное вам жилье, вам и всем членам вашей семьи нужно будет заключить договор социального найма. Для этого вам нужно предоставить заявление и необходимые документы в центр госуслуг «Мои документы».
Читайте также:  Что такое особняк?

Любое ваше обращение в Департамент городского имущества регистрируется, в результате чего ему присваивается номер. С его помощью вы можете проверить статус обращения на mos.ru.

5. Все члены семьи после заключения договора соцнайма имеют равные права?

Договор социального найма заключает только один из членов семьи, однако все остальные указываются в документе и имеют солидарные с ним права и обязанности. Наниматель без письменного разрешения остальных членов семьи не может обменять жилье или зарегистрировать в жилом помещении других жильцов (ни постоянно, ни временно), за исключением случаев появления у кого-либо из членов семьи несовершеннолетних детей — для их постоянной регистрации ничье согласие не требуется.

При этом члены семьи по общему решению и с согласия наймодателя (Департамента городского имущества) могут перезаключить договор социального найма, указав в нем нанимателем любого из перечисленных в предыдущем договоре членов семьи. Перезаключать договор нужно также в случае смерти нанимателя.

6. Можно ли оставить за собой старое жилое помещение?

Жилье по договору социального найма предоставляется:

  • с освобождением ранее занимаемой площади;
  • в дополнение к имеющейся жилплощади.

Если вы получили жилье в соцнаем «с освобождением ранее занимаемой жилплощади», то все, кто указан в вашем учетном деле на жилищном учете, должны освободить старое жилье. Люди, которые проживали с вами по постоянной регистрации, но не были включены в ваше учетное дело, также должны освободить ранее занимаемое жилое помещение.

7. Могут ли выселить из такого жилья?

Если вы пользуетесь жильем по договору соцнайма, вас могут выселить только в следующих случаях:

  • дом, в котором находится ваше жилое помещение, подлежит сносу;
  • ваше жилье подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для государственных или муниципальных нужд;
  • жилое помещение, которое вы занимаете, подлежит переводу в нежилое помещение;
  • ваше жилье признано непригодным для проживания;
  • в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, которое вы занимаете, не может быть сохранено или если его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
  • жилое помещение подлежит передаче религиозной организации;
  • совместное проживание с детьми, в отношении которых вас лишили родительских прав, признано судом невозможным и выселения требуют законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства или прокурор.

Во всех этих случаях, кроме последнего , вам должны предоставить альтернативное жилье по договору социального найма независимо от того, стоите вы на жилищном учете или нет.

Кроме того, вас могут выселить в судебном порядке, если вы в течение более 6 месяцев без уважительных причин не будете вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Взамен вам предоставят жилье по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

8. У меня остались вопросы. Куда обратиться?

Инструкция носит справочный характер и ориентирована на большинство пользователей. Для того чтобы узнать, что делать именно в вашей ситуации, обратитесь за консультацией:

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: