Как выделить долю в жилом доме в натуре по закону?

Как произвести раздел жилого дома в натуре?

Адвокат Антонов А.П.

Порядок выделения долей в натуре может быть как внесудебный путем заключения соглашения, так и судебный (ст. 252 ГК РФ).
Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе. Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (пп. «а» п. 6, п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 4)).
Внесудебный порядок возможен в случае, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.
Основным условием выдела доли в натуре в жилом доме является наличие возможности оборудовать жилое помещение (часть жилого дома), полностью изолированное от остальной части дома (отдельный вход и независимые коммуникации), которое должно оставаться пригодным для проживания.
При образовании частей жилого дома (выдела доли в праве общей собственности в натуре) никаких общих помещений быть не должно и образованная при выделе в натуре доли часть жилого дома полностью должна быть изолирована от остальной части дома и иметь сходство с жилым домом блокированной застройки. Орган регистрации прав, руководствуясь ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости), отказывает заявителям в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на часть жилого дома.
При этом в случае поступления в орган регистрации судебного решения, в соответствии с которым надлежит осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, орган регистрации прав обязан осуществить постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в силу обязательности исполнения решения суда.
Следовательно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав части жилого дома осуществляется после вступления в законную силу судебного акта и поступления его в орган регистрации прав (Вопрос «Об особенностях осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (Управление Росреестра по Московской обл., 2018)).
Если изолированные помещения не сформированы, необходимо произвести соответствующую перепланировку (с получением разрешений).
Для раздела жилого дома в натуре прежде всего необходимо провести кадастровые работы для подготовки технического плана дома, а также межевого плана земельного участка (ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости). Такие работы может провести кадастровый инженер на основании заключенного договора (ч. 1 ст. 29, ч. 1 ст. 35, ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Технический план готовится в том числе в электронной форме и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ч. 12 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Если жилой дом относится к домам блокированной застройки, то кадастровый учет и, соответственно, регистрация права собственности на выделяемую часть такого дома возможны, если такая часть является «блоком жилого дома блокированной застройки» и ей соответствует отдельный земельный участок (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ; письмо Минэкономразвития России от 08.05.2019 N ОГ-Д23-4342).
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).
В этом случае и стоимость выделяемых долей тоже должна быть равной. Если это невозможно, то разницу необходимо компенсировать, о чем указывается в соглашении о выделении долей (п. п. 7, 9, 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).
Соглашение о выделении долей в жилом доме заключается в письменной форме (ст. 160, п. 2 ст. 245, п. 1 ст. 252, ст. 432 ГК РФ). В таком соглашении обязательно указываются следующие сведения:
— наименование соглашения;
— дата и место подписания соглашения;
— Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные всех сторон соглашения;
— адрес жилого дома;
— кадастровый номер и дата его присвоения;
— описание местоположения;
— технические характеристики жилого дома (площадь общая и жилая, иное);
— реквизиты правоустанавливающего документов на жилой дом;
— номер регистрационной записи в ЕГРП;
— размеры долей участников соглашения (в процентном отношении ко всей площади);
— имеющиеся обременения (при наличии);
— порядок перераспределения долей (например, дополнительным соглашением);
— право преимущественного приобретения доли;
— порядок расторжения соглашения;
— распределение расходов по государственной регистрации прав при выделе доли в натуре;
— подписи всех сторон соглашения с расшифровкой. Соглашение оформляется по количеству сособственников жилого дома и должно быть подписано каждым из них. Нотариального удостоверения данного соглашения не требуется.
Для кадастрового учета выделенной доли и проведения государственной регистрации права собственности на долю в жилом доме необходимо подать заявление с приложением необходимых документов в органы регистрации в порядке, предусмотренном ст. ст. 14, 18, 41, 42 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Для государственной регистрации необходимо уплатить госпошлину в размере: для физических лиц — 2 000 руб.; для организаций — 22 000 руб. (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).
После осуществления государственной регистрации правообладатель доли в жилом доме может получить выписку из ЕГРН о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости (ч. ч. 6, 13 ст. 62 Закона о государственной регистрации недвижимости).
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимого имущества (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
Форма и содержание искового заявления предусмотрены ст. 131 ГПК РФ.
К исковому заявлению прилагаются документы, предусмотренные ст. 132 ГПК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4.
В процессе рассмотрения дела для разрешения вопроса о технической возможности предлагаемого выдела и соразмерности выделяемой части суд может назначить проведение строительно-технической, землеустроительной, оценочной и иных экспертиз (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ; п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).
Также следует учесть, что в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8)).
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8, п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Суд по результатам рассмотрения дела выносит решение о выделе в натуре или о взыскании компенсации, если выделить в натуре долю не представляется возможным.
Решение суда является основанием для осуществления государственной регистрации прав на долю в жилом доме (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). Для кадастрового учета выделенной доли и проведения государственной регистрации права собственности на долю необходимо подать заявление с приложением необходимых документов в органы регистрации в порядке, предусмотренном ст. ст. 14, 18, 41, 42 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Если решением суда установлена необходимость осуществления государственного кадастрового учета и такое решение содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, соответствующие установленным методам их определения, представление вместе с этим решением технического плана выделенной части дома не требуется (ч. 4 ст. 58 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Читайте также:  Кадастровая оценка недвижимости

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома

Частный жилой дом – мечта многих людей. Однако зачастую оформление его в индивидуальную собственность становиться проблемой. Ведь иногда одно строение может принадлежать двум и даже более собственникам. Как же выделить натуральную часть жилого дома, что это даст и зачем это нужно, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Что дает выделение доли в натуре

Это дает ему право на совершение практически любых сделок с ним, независимо от желания других бывших сособственников:

  • продажа;
  • сдача в аренду;
  • дарение;
  • передача по наследству;
  • залог в кредитную организацию и т.д.

Стоит помнить, что при выделе в натуре части жилого дома, так же выделяется в индивидуальную собственность и часть земельного участка, на котором он расположен. То есть необходима процедура межевания и получения нового кадастрового паспорта не только на дом, но и на участок.

Как в частном доме выделить долю в натуре

Оформление в индивидуальную собственность части в жилом доме может происходить двумя способами.

№ п/п Варианты раздела Комментарии
1 По соглашению Это подразумевает добровольное решение всех совладельцев жилого помещения о выделении доли в натуре. При этом может быть выделена только часть инициатора, а остальные доли могут остаться в общей совместной собственности других владельцев.
2 По решению суда Процедура разбирательства в органе правосудия достаточно сложна и к ней стоит прибегать только в случае, если заключение добровольного соглашения невозможно. Зачастую это связано не только со спором о разделении недвижимости, но и с другими спорными вопросами (наследство, развод, раздел имущества и т.д.).

Порядок выдела доли в доме по соглашению

Мировой порядок выделения доли в натуре – оптимальный способ решения проблемы. Однако и он имеет множество нюансов, о которых необходимо знать.

Порядок действий

Для того, чтобы выделить часть дома в индивидуальное владение по соглашению необходимо следовать такому алгоритму:

  • достигнуть соглашение о перепланировке и последующем разделении жилого дома между всеми совладельцами;
  • провести и узаконить перепланировку;
  • разделить лицевые счета за коммунальные услуги, путем заключения соответствующих договоров с УК;
  • составить соглашение;
  • удостоверить его законность у нотариуса;
  • обратиться в Росреестр (можно через МФЦ) и подать заявление о внесении изменений в ЕГРН;
  • получить выписку из реестра о наличии права собственности на часть дома.

Образец соглашения

В документе о добровольном разделении недвижимости необходимо указать следующие сведения:

  • паспортные, анкетные данные каждого из совладельцев частного дома;
  • наименование документа, дата и место его составления;
  • описание разделяемого объекта недвижимости (количество комнат, месторасположение, этажность, материал и т.д.);
  • сведения о размере доли каждого сособственника;
  • основания владения домом (номера свидетельств о собственности и договоров о передаче прав);
  • конкретное описание части жилого дома, которая достается каждому из владельцев (описание комнат, их размера и т.д.);
  • нотариальное заверение о законности соглашения;
  • подписи всех сторон сделки;
  • дата составления документа.

Необходимые документы

Для составления соглашения потребуется небольшой пакет документов:

  • паспорта (свидетельства о рождении) всех совладельцев строения;
  • техническая документация;
  • выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.

При регистрации в Росреестре необходимо будет дополнить этот пакет следующими бумагами:

  • заверенным у нотариуса соглашением;
  • заявлением, образец которого вам предоставят в отделении учреждения или в МФЦ.

Сроки

Самым длительным во всей процедуре выделения натуральной части жилого дома по соглашению является приведение строения в вид, отвечающий условиям раздельного пользования, то есть проведение и узаконивание перепланировки.

Само составление соглашения и заверение его в нотариальной конторе не займет больше часа. Однако может потребоваться некоторое время (обычно не превышающее одной недели) на то, чтобы попасть на прием к нотариусу. Поэтому стоит записаться заранее.

Выписку из ЕГРН вам должны выдать в срок, не превышающий 14 дней со дня подачи соответствующего заявления и необходимого пакета документов.

Стоимость

Так как услуги нотариуса при заключении соглашения, касающегося недвижимости обязательны, то оплачивать их придется в любом случае. Согласно нормы ст. 333 НК РФ тариф за заверение документа о выдели доли составляет 500 рублей.

Однако в каждом регионе страны могут отличаться надбавки за техническую и юридическую работу нотариальной конторы. В среднем соглашение обойдется вам в сумму от 1500 до 2000 рублей.

Пример. По завещанию Иванова П.Р. его двухэтажный дом достался в равных долях его детям: сыну Иванову С.П. и дочери Котовой С.П. Оба вступили в наследство и получили выписку из ЕГРН, в которых указано, что каждый из них собственник ½ частного дома. Так как у Котовой С.П. было трое детей, она переехала в завещанный дом. Однако Иванов П.Р. так же желал проживать в родительской недвижимости, но наличие детей в местах общего пользования, шум ему мешали. Поэтому он решил договориться с сестрой о разделении дома на две не зависящие друг от друга половины. Котова С.П., посоветовавшись с мужем, согласилась. На семейном совете было принято решение, что первый этаж останется у Котовых, а второй будет оборудован отдельным входом, санузлом и перейдет во владение Иванова С.П. Расходы на реконсрукцию строения стороны договорились поделить пополам. После завершения работа в БТИ были получены два новых кадастровых паспорта. Затем у нотариуса брат и сестра составили соглашение и зарегистрировали его в Росреестре.

Порядок обращения в суд

Обращение в суд вообще очень сложная процедура. В том, как правильно составить исковое заявление и какие документы к нему приложить, разберемся ниже

Порядок действий

Порядок действий при необходимости судебного разбирательства будет следующим:

  • попытаться урегулировать спорный вопрос мирным путем и заключить соглашение;
  • собрать необходимые документы, подтверждающие обоснованность обращения в орган правосудия;
  • составить исковое заявление;
  • оплатить госпошлину;
  • подать иск в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения спорного объекта;
  • участвовать в судебном споре, приводить доказательства, иными законными способами доказывать свою правоту;
  • получить решение (при необходимости его можно обжаловать);
  • обратиться в Росреестр и зарегистрировать свое право на недвижимость.

Образец искового заявления

Лучше всего с составлением иска справится профессиональный юрист, но если вы все же решили действовать самостоятельно, то в заявление необходимо отразить следующие моменты:

  • точное наименование суда, в который направляется иск;
  • ваши контактные данные;
  • максимально полные и достоверные сведения об ответчике;
  • данные о третьей стороне (при ее наличии);
  • цену иска;
  • верное название иска («О выделении в натуре доли жилого (частного) дома»);
  • сведения о возникновении права собственности как у вас, так и у ответчика на долю объекта недвижимости;
  • описание сути спора, почему невозможно было заключить мировое соглашение;
  • ваши мотивированные требования, со ссылками на нормы действующего законодательства РФ;
  • список прилагаемых вами документов;
  • дата составления и ваша подпись.

Необходимые документы

Для того, чтобы суд принял к рассмотрению ваше обращение необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • паспорт заявителя;
  • выписку из ЕГРН о наличии права собственности на объект;
  • техническую документацию на дом;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины;
  • иные документы, подтверждающие обоснованность ваших требований.

Все документы можно направить в копиях. Однако по первому требованию судьи нужно быть готовым предоставить оригиналы. Иногда бывает, что предоставленных справок для принятия объективного решения недостаточно и суд может затребовать иные документы.

Сроки

Рассмотрение спора о выделении доли обычно не превышает двух месяцев.

Но в случаях, когда необходимо решить и другой спор об имуществе, разбирательство может затянуться на срок превышающий полгода.

Стоимость, расходы

За обращение в органы правосудия придется оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от кадастровой стоимости выделяемой доли.

Сумму, которую придется оплатить можно рассчитать, воспользовавшись нормой статьи 333 НК РФ или же обратиться к онлайн-калькулятору пошлины на сайте суда.

Судебная практика

Вопросы о выделении доли из жилого дома обычно не вызывают сложностей, если у истца имеется действительное право собственности. Если же его нет (а, например, только право пользования), то о выделении даже небольшой части в личное владение речи идти не может.

Так же особое внимание уделяют суды при рассмотрении вопроса о выделении доли в имуществе, совладельцами которой являются несовершеннолетние. Поэтому для вынесения решения в свою пользу, необходимо заранее заручиться поддержкой органов опеки.

Пример. Братья Мышковы проживали вместе в доме, который достался им в наследство от родителей в равных долях. Разделение они не проводили, так как ни одному из них это было не нужно. В 2007году старший брат Мышков В.П. стал проживать с Суетиной В.С., но в официальный брак с ней не вступил. В 2015 году он скончался, а единственным его наследником был брат – Мышкин П.П. Суетиной в наследовании имущества сожителя было отказано, не смотря на ее, доводы, что она с 2010 года прописана в доме. Мышкин П.П. был не против дальнейшего проживания Суетиной в его недвижимости, однако женщина хотела разделить дом и продать часть, которая, по ее мнению, принадлежала ей. Она обратилась в суд с иском о выделе натуральной доли. Суд, рассмотрев все доводы и представленные документы постановил в исковых требованиях отказать полностью. Так как Суетина не являлась собственником доли жилья, то и на выделение из него доли она права не имела.

Если у вас возникли сложности со способом выделения части дома, то вы можете обратиться за бесплатной консультацией к специалистам нашего сайта. Они смогут помочь вам разобраться в вашей конкретной ситуации, предложат варианты решения конфликта.

Так же независимо от того требуется вам заключить соглашение или обратиться в суд, следует обратиться к профессиональному юристу, специализирующемуся на жилищном праве. Он сможет выбрать наиболее подходящий для вас вариант решения спора, составить как иск, так и мировое соглашение. Подготовит все необходимые справки и документы, представит ваши интересы в любых инстанциях. Тем самым ваше участие в этой сложной процедуре будет максимально минимизировано.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома

Долевая собственность на частный жилой дом предполагает мирное сосуществование всех участников долевой собственности, а также членов их семей. Но не всегда это получается. Если совладельцы имеют какие-либо разногласия, то конфликты со временем может перейти в острую фазу, когда раздел дома становится неизбежен.

В этом случае поможет только фактический раздел домохозяйства на два или несколько обособленных друг от друга частей.

В каких случаях выдел доли невозможен

Есть ситуации, когда выдел части дома в натуре физически невозможен, например:

  1. Ранее дом перестраивался, но перепланировка не была узаконена. Другими словами, с БТИ переделка не согласовывалась, соответственно, сведения о планировке дома искажены.
  2. Изношенность строения. Ветхий, старый дом вряд ли выдержит сколько-нибудь существенную перепланировку, он может просто рухнуть в процессе переделки.
  3. Любой выдел доли в натуре затрагивает имущественные интересы других совладельцев. Особенно строго этот пункт соблюдается, если затрагиваются интересы несовершеннолетних детей, инвалидов, либо малоимущих граждан.

В тех случаях, когда физический выдел доли невозможен, решение спора, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, происходит путем выплаты одной из сторон конфликта денежной компенсации за его долю собственности другой.

Что дает выделение доли в натуре

Отсюда и желание многих совладельцев жилых домов выделить свою часть домовладения в натуре. Причин несколько, в том числе выделивший свою часть собственности совладелец имеет право:

  1. Распорядиться ею по своему усмотрению. Он может:
    1. продать свою долю;
    2. передать по наследству;
    3. подарить;
    4. оставить в залог;
    5. произвести перепланировку, либо улучшить.
  2. Избежать конфликтов с другими совладельцами по вопросам использования, содержания, распоряжения своей долей, ему не нужно согласие других совладельцев.
  3. Простое желание иметь свою, независимую от других часть собственности.

Как в частном доме выделить долю в натуре

существует два варианта выделения доля в натуре:

  1. По соглашению сторон. Этот вариант возможен, если совладельцы нашли консенсус, смогли договориться о том, кому какая часть дома будет принадлежать в дальнейшем.
  2. В судебном порядке. Происходит в тех случаях, когда совладельцы не смогли решить спор мирным путем.

Конечно, предпочтительнее решить проблему миром.

Порядок выдела доли в доме по соглашению

Если все совладельцы заинтересованы в выделении долей и нет никаких законодательных препятствий, то процедура раздела довольно простая. Но одной устной договоренности недостаточно, придется заключать письменное соглашение, при необходимости договариваться о денежной компенсации, на последнем этапе также необходимо будет обратиться в Росреестр для изменения записей в ЕГРН.

Куда обращаться

Во время внесудебной процедуры выделения части домовладения необходимо будет обратиться в несколько государственных инстанций, а именно:

  • в Росреестр или БТИ придется обратиться для того, чтобы определить – возможно ли в принципе физическое выделение части дома;
  • стоимость доли оценивается в любой оценочной фирме, которая работает в системе СРО;
  • для регистрации изменений необходимо будет снова обратиться в Росреестр (напрямую, лиюл через МФЦ);
  • новый документ о праве собственности выдается также в Росреестре;
  • само соглашение о выделении доли в натуре составляется и удостоверяется в нотариальной конторе.

Особое внимание необходимо будет уделить технической экспертизе домостроения. Специалист из БТИ должен дать ответы на следующий блок вопросов:

  1. Возможно ли физическое выделение части дома в отдельное хозяйство, независимое от других.
  2. Предусмотрено ли в документе на право собственности выделение одной из долей. Другими словами – право собственности на дом является совместным или долевым.
  3. Имеется ли необходимость переоборудования жилой площади.
  4. Какую часть в общей площади объекта недвижимости занимают нежилые помещения.
  5. В какую сумму обойдется прокладка новых коммуникаций и проведение другой перепланировки.
  6. Общая стоимость всего недвижимого имущества (с учетом всех строений и земельного участка).
  7. Если выдел в натуре невозможен, какая денежная сумма должна быть выплачена в качестве компенсации.
  8. Общая изношенность домостроения.

Алгоритм действий

Для того, чтобы выделение доли в натуре произошло без ненужных проволочек и эксцессов, необходимо соблюдение определенной цепочки последовательных действий:

Определиться по поводу фактического выделения части дома и земельного участка.

В отличие от жилого помещения в многоквартирном доме, отдельно стоящее домовладение позволяет выделить отдельную обособленную часть жилого помещения и ЗУ, прилегающий к этой части дома. Именно поэтому, в отличие от раздела квартир, выплата денежных компенсаций происходит намного реже.

Затем совладельцы получают в местном муниципалитете разрешение на перепланировку и определяют долю инициатора в эквиваленте выделяемого жилого помещения.

Получить техплан

Совладельцы заключают с БТИ договор на оказание услуг по составлению документа, сотрудник учреждения составляет новый технический план на бумажном и электронном носителе. Согласно ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015 года, электронная форма должна иметь усиленную печать.

Заключить добровольное соглашение

Устное согласие на выделение доли обязательно оформляется в письменном соглашении всех совладельцев объекта недвижимости, обязательно заверенном в нотариальной конторе.

Регистрация изменений

Все изменения о выделении долей регистрируются в Росреестре. Можно либо самим посетить эту инстанцию, либо подать документы в МФЦ. Изменения будут внесены в единую базу, а совладельцы получат новые вписки из ЕГРН.

Пример

Братья Павел и Никита Ивановы проживали в большом доме площадью 200 кв. метров, доставшемся им по наследству от родителей. Со временем оба брата женились, у каждого родились дети, обе семьи по-прежнему проживали в одном доме, принадлежавшем братьям в равных долях.

Через пять лет супругам братьев стало тесновато в одной кухне, начались ссоры, выяснения отношений, в которые втягивались и Павел с Николаем. Братья решили не обострять ситуацию и разделить дом пополам, выделив каждому их них свою долю.

Братья обратились к кадастровому инженеру, который установил, что:

  • площадь одной доли жилого дома составляет 100 кв. метров;
  • техническое состояние строения позволяет произвести в нем перепланировку, оборудовать отдельный вход и произвести подведение коммуникаций ко второй половине дома;
  • незаконной перепланировки в доме не производилось.

Получив заключение инженера, братья составили добровольное соглашение о выделе доли Никите и заверили его в нотариальной конторе.

Совместными усилиями братья обозначили место расположения комнат и подсобных помещений для каждой семьи, оборудовали отдельный вход, провели коммуникации и возвели капитальную перегородку между отдельными жилыми помещениями. Таким образом, каждый из братьев стал собственником отдельного жилого помещения.

Документы

Для регистрации произведенных изменений понадобится представить в Росреестр определенный пакет документов, а именно:

  1. Документы личного характера:
    1. паспорта всех совладельцев, либо свидетельства о рождении, если дольщиками являются несовершеннолетние;
    2. несколько заявлений (по количеству совладельцев), в том числе заявление о регистрации доли в натуре для инициатора выделения и ходатайство о внесении изменений в реестр от остальных совладельцев.
  2. Документы на строение:
    1. технический план;
    2. любые правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарственная, о вступлении в наследство и др.);
    3. прежние свидетельства о праве собственности, либо выписки из ЕГРН.

На основании заявлений каждый из собственников получит новую выписку из ЕГРН, которая станет основанием для закрепления права собственности на выделенную долю, а также на оставшиеся части дома.

Сроки

Выдел доле по добровольному соглашению займет гораздо меньше времени, чем судебное решение спора.

  1. Устные договоренности и последующее составление документа о выделении части дома может произойти в течение несколько дней.
  2. На подготовку нового техплана и кадастровых документов может понадобиться от двух недель до двух месяцев, в зависимости от того, насколько загружены кадастровые инженеры.
  3. На обработку заявление в Росреестр уйдет еще две недели.
  4. Последний этап, внесение изменений и подготовка новых выписок из ЕГРН займет 30 дней.

Таким образом, добровольный выдел доли займет от двух до четырех месяцев.

Стоимость

Конечно, предстоят и расходы.

  1. Составление нотариусом соглашения будет стоить от 3 тысяч рублей.
  2. Техническая работа по распечатке и проверке документа обойдется в сумму от 1 до 2 тысяч рублей.
  3. Удостоверение документа в нотариальной конторе стоит 500 рублей.
  4. За составление технического плана владельцам придется заплатить в зависимости от региона проживания от 8 до 20 тысяч рублей.
  5. За регистрацию изменений в Росреестре инициатор выделения должен будет заплатить 2 тысячи рублей, остальные совладельцы по 350 рублей.

Итого все оформление фактического выделения доли обойдется в сумму от 14 500 до 28 000 рублей.

Пример

Сестры Олеся и Алена Никифоровы получили в наследство от родителей большой двухэтажный дом за городом. Каждая из них получила доли, равные 1/2 части жилого дома и половины земельного участка.

Олеся сразу же переехала в родительский дом, позднее там же поселилась и вторая сестра с мужем и двумя детьми. Но отношения между Олесей и мужем Алены сразу же не заладились, более того, ей постоянно мешали малолетние племянники, которые не видели разницы между своей комнатой и спальней тети.

Олеся поговорила с сестрой и ее мужем и предложила им разделить дом и участок на две, отдельных друг от друга половины. Было принято решение, что семья с детьми займет первый этаж дома, а вторая сестра переселится на второй этаж. Оборудовать отдельный вход, а также кухню и санузел решили совместными усилиями, расходы на оформление раздела строения также решили тратить поровну.

После завершения всех работ по реконструкции сестры получили в БТИ два новых кадастровых паспорта. Затем они обратились к нотариусу и составили добровольное соглашение , впоследствии все изменения были оформлены в Росреестре.

Порядок обращения в суд

Решить проблему миром получается не всегда, поэтому судебные споры по выделу доли в натуре не редкость.

Пошаговая инструкция

Для того, чтобы выделение фактической доли произошло успешно, необходимо соблюдение определенного алгоритма:

Попытка досудебного урегулирование проблемы

Юристы рекомендуют попробовать решить проблему мирным путем. Для этого необходимо составить письменное уведомление остальных совладельцев с предложением добровольного решения спорного вопроса. Если совладельцы категорически не согласны выделять вам долю, попытайтесь получить от них письменные отказы, либо, если это не получается, передайте им уведомление в присутствии двух свидетелей.

Сбор документов

После неудачной попытки мирного урегулирования инициатору раздела придется заняться сбором необходимой документации. Для этого необходимо обратиться в БТИ с заявлением о вызове кадастрового инженера. Если инженер при осмотре домовладения придет к выводу, что выдел в натуре возможен, он составит соответствующее заключение.

Затем вам понадобится получить новый техплан на вашу долю недвижимости.

Составление и подача искового заявления

Для составления иска в суд желательно привлечь грамотного юриста. Далее истец должен это исковое заявление вместе с пакетом документов передать в районный суд.

Участие в судебных слушаниях

Сначала происходят предварительные слушания, где судья знакомится с обстоятельствами спора и предлагает сторонам заключить мировое соглашение. В случае отказа от мирового соглашения, суд назначает основные слушания.

В ходе предварительных слушаний судья может запросить у истца или ответчика представить к основным слушаниям дополнительные документы по делу.

Получение решения суда

Суд может либо принять сторону истца и удовлетворить его исковые требования, либо отказать в их удовлетворении. В первом случае истец получает решение суда на руки (после вступления его в законную силу). Во втором, он имеет право обжаловать судебный вердикт в суде высшей инстанции.

Регистрация изменений

Происходит в том же порядке, как и при добровольном выделе доли по соглашению.

Исковое заявление

В исковом заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  1. Полное наименование и реквизиты районного, либо городского суда.
  2. Личные данные всех сторон: их ФИО, адреса, контактные данные.
  3. Цена иска.
  4. Обстоятельства дела: вид собственности, перечисление всех совладельцев, каким образом дом был получен в собственность, адрес и технические характеристики объекта недвижимости.
  5. Сведения о попытках досудебного урегулирования спора.
  6. Позиция истца.
  7. Ссылки на те статьи законов, на основании которых истец требует выдела доли в натуре.
  8. Исковые требования.
  9. Нумерованный список приложенных документов.
  10. Дата и подпись.

Документы

К исковому заявлению должны быть приложены следующие документы:

  1. Копии иска (не менее 3-х экземпляров).
  2. Техпаспорт на объект недвижимости.
  3. Правоустанавливающие документы. Это могут быть: договор купли-продажи, дарения, документ о приватизации, бумаги о вступлении в наследство.
  4. Выписка их ЕГРН.
  5. Заключение кадастрового инженера о возможности перепланировки дома.
  6. Квитанция об уплате госпошлины.

Сроки

Минимальный срок, в течение которого будут длиться судебные слушания – 2 месяца со дня подачи искового заявления. Но обычно рассмотрение исков о выделении доли длится от 3 до 6 месяцев, иногда до года.

В случае положительного решения суда, дальнейшие сроки соответствуют тем, которые приходятся на добровольный выдел доли.

Стоимость, расходы

Основные расходы приходятся на уплату госпошлины при подаче искового заявления. Ее стоимость зависит от цены иска и составляет от 400 до 60 000 рублей. Конкретную сумму вы можете рассчитать согласно Таблице 1.

Таблица 1. Расчет размера госпошлины при подаче иска по выделению доли в натуре

Цена иска, тыс. руб. Фиксированная сумма Дополнительный процент на сумму превышения
до 20 не менее 400 4
20 – 100 800 3
100 – 200 3 200 2
200 – 1 000 5 200 1
свыше 1 000 13 200 0,5

Судебная практика

При обобщении судебной практики по выделению фактической доли частного дома, можно сделать определенные выводы, что итоговое решение судьи будет зависеть от:

  • возможности, либо невозможности фактического выделения доли;
  • технической документации на объект недвижимости;
  • соблюдения санитарно-гигиенических и жилищных нормативов;
  • договороспособности сторон.

Пример

Два брата и сестра Астанины получили в наследство жилой дом в равных долях: по 1/3 доли каждому. Братья хотели использовать дом в качестве дачи, сестра же хотела продать свою часть, потому что собиралась переезжать в другой город. Но братья были категорически против выдела ее доли наследства, выплачивать ей денежную компенсацию они тоже отказывались.

Астанина подала исковое заявление о выделе ее доли в натуре в суд.

В суде выяснилось, что технической возможности выдела доли в натуре нет, так как состояние объекта недвижимости оставляет желать лучшего и при реконструкции он может пострадать.

изучив обстоятельства дела, суд вынес решение:

  • требования истицы удовлетворить в полном объеме;
  • обязать ответчиков выплатить истице денежную компенсацию за ее долю собственности, равную рыночной стоимости ее части;
  • долю истицы разделить между ответчиками в равных долях.

Выдел доли в натуре зависит от множества различных нюансов, разобраться в которых несведущему в юриспруденции человеку достаточно сложно. Особенно это относится к судебной процедуре решения спора. Поэтому, если вам необходимо выделить вашу долю из общедолевой собственности, то желательно, хотя бы на первом этапе составления искового заявления обратиться за помощью к опытному юристу.

Также вы можете получить бесплатную консультацию у юристов нашего сайта. Достаточно будет позвонить по телефонам, указанным ниже, либо задать вопрос дежурному юристу он-лайн.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Терминология в сфере строительства — кто такой застройщик и кто такой заказчик

В строительной сфере используются такие понятия, как «застройщик», «заказчик», «подрядчик», «инвестор». Первые два нередко путают межу собой, хотя они имеют разное значение. Подробнее о том, кто такой застройщик и кто такой заказчик, расскажем далее.

Застройщик это кто?

О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов.

В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?

Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Под застройщиком понимается организация, которая:

  • имеет опыт в сфере строительства многоквартирных или иных недвижимых объектов;
  • владеет землей, на которой возводится постройка;
  • привлекает средства для постройки указанных объектов.

Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.

Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный надел, разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.

Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку такие люди привлекают чужие средства, они являются и инвесторами.

Можно выделить следующие особенности этих субъектов строительной деятельности:

  1. Имеют во владении участок земли, на котором планируется возводить какой-либо объект.
  2. Перед началом работ должно быть на руках разрешение для постройки объектов.
  3. Они осуществляют организацию всех работ по возведению объектов, при этом имеют право инвестировать средства граждан на эти цели, привлекать подрядчиков.

В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Они могут совмещать в себе все эти отдельные понятия.

Кто такой заказчик

Заказчик это кто? Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.

Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.

В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками. Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в строительство либо привлеченные. А также совмещать оба источника получения средств. Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку.

Кто такой инвестор

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов.

В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование.

Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Кто такой подрядчик

Застройщик это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.

Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.

Кто такой застройщик и кто такой заказчик — их соотношение между собой

Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.

Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками.

Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.

Выводы

На первый взгляд может показаться, что понятия заказчики и застройщики идентичны. Но на деле каждое из них имеет свои отличительные особенности.

Для правильного понимания функций указанных субъектов строительства, важно разбираться в их значении.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ в статью 2 настоящего Федерального закона внесены изменения

ГАРАНТ:

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., статья 2 применяется без учета изменений, внесенных Федеральными законами от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ и от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Статья 2 . Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 2 настоящего Федерального закона

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

Информация об изменениях:

Пункт 1 изменен с 30 декабря 2020 г. – Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

1) застройщик – хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” (далее – Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства”), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова “специализированный застройщик”.

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I “О статусе столицы Российской Федерации”, или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 30 июля 2017 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

2) объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

Информация об изменениях:

Статья 2 дополнена пунктом 2.1 с 27 июня 2019 г. – Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

2.1) проект строительства – проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;

Информация об изменениях:

Статья 2 дополнена пунктом 3 с 30 июля 2017 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

3) уполномоченный банк – банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”;

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 27 июня 2019 г. – Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

4) целевой кредит (целевой заем) – кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа. При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее – проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

Информация об изменениях:

Статья 2 дополнена пунктом 5 с 27 июня 2019 г. – Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства – банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ “О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Кто такой застройщик и чем он занимается?

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

  1. Определение застройщика по действующему законодательству
  2. Функции застройщика
  3. Ответственность
  4. Чем застройщик отличается от девелопера?
  5. Кто такой заказчик-застройщик?
  6. 10 правил выбора застройщика
  7. Видео: Кто такой застройщик?

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

  • Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
  • Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
  • Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
  • Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

  • Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
  • Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
  • Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

  • Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
  • Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
  • Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
  • Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
  • Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

  • Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
  • Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
  • Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

  1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
  2. Подготовить бизнес-план.
  3. Приобрести земельный участок.
  4. Организовать рекламную компанию.
  5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

  • Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
  • Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
  • Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
  • Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

  • Утверждает проектно-сметную документацию.
  • Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
  • Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
  • Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
  • Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
  • Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

  1. Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
  2. Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
  3. Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
  4. Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
  5. Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
  6. Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
  7. Проверка выполненных проектов застройщика.
  8. Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
  9. Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
  10. Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.

Видео: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Застройщик в строительстве

Застройщик – понятие, применяемое сейчас в России, имеет свои корни еще в СССР. Это понятие в полной мере подходит к современному определению девелопер и даже намного шире его. В общем понимании, девелопер – инвестор, вкладывающий денежные средства в возведение домов, зданий с целью дальнейшего получения прибыли от возможной реализации помещений, объектов и сдачи их в аренду (полностью или частично).

  1. Определение застройщика в нормах закона
  2. Застройщик и девелопер: в чем отличие?
  3. Функции застройщика
  4. Организационные функции
  5. Контрольные функции
  6. Привлечение технического заказчика
  7. Ответственность застройщика

Определение застройщика в нормах закона

Российское законодательство, основываясь на нормативной документации, дает четкое определение понятию застройщик:

Застройщик — это любое юридическое лицо, которое на собственном или взятом в аренду участке планирует строительство жилых помещений или других объектов недвижимости (кроме производственного назначения). На основе долевых денежных вложений будущих участников формируется финансовая база. Разрешение на строительство является основание для начала проведения работ (ст.2 п.1 ФЗ-214).

Статья 1 пункт.16 Федерального закона №190 и Градостроительный кодекс РФ оговаривают, что застройщик – это физ- или юрлицо, вкладывающее денежные средства для обеспечения проведения строительных работ на собственном или взятом в аренду, участке. Под строительными работами так же понимаются ремонтные и реконструкционные.

В том случае, если у застройщика отсутствуют собственные денежные средства в необходимом размере, он может привлекать кредитные, в этом случае он все равно выступает как инвестор и является застройщиком-инвестором (ст.4 ч.2 ФЗ-39).

Свод правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) регламентирует, что застройщик может быть и индивидуальным застройщиком, который на участке земли может производить строительство жилых или сельскохозяйственных помещений, привлекая собственные или заемные денежные средства, полученные от третьих лиц или других строительных компаний.

Застройщик и девелопер: в чем отличие?

Для девелопера нет обязательного условия быть владельцем или арендатором земельного участка, для застройщика такое условие есть. Девелопер это предприниматель, который осуществляет деятельность в сфере девелопмента и может производить следующие работы:

  1. Утверждать проектную документацию, согласно которой будет возводиться недвижимость коммерческого назначения. К таким помещениям относятся: офисные и торгово-развлекательные центры, склады, гостиничные комплексы, здания под сдачу в аренду.
  2. Разрабатывать бизнес-план.
  3. Приобретать земельный участок.
  4. Выбирать застройщика для реализации объекта и получения максимальной прибыли.
  5. Проводить рекламную компанию.

Девелопер осуществляет предпринимательскую деятельность с целью получения максимальной прибыли и при этом, он не должен быть обязательно владельцем или арендатором земельного участка, на котором проводятся работы по возведению здания. Этим девелопер и отличается от застройщика.

Функции застройщика

Не имеет значения за какие денежные средства застройщик проводит работы, в его зону ответственности входят следующие функции:

  • организационные;
  • контрольные.

Организационные функции

В эти функции застройщика входит:

  • проведение инженерных изысканий на земельном участке;
  • разработка проекта будущего объекта;
  • оформление и получение разрешения на строительство;
  • прямая организация или участие в проведении строительных работ собственными силами или с помощью подрядных организаций.

Эти функции прописаны в ст.47-48 Градостроительного кодекса РФ.

У застройщика должен быть архитектурный проект, без этого документа невозможно получение разрешения на строительство и проект этот должен быть выполнен строго в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Для получения архитектурно-планировочного задания застройщику необходимы следующие документы: заявка на строительство и документ, подтверждающий его право собственности на земельный участок.

Построить здание застройщик имеет право и на арендованной земле. В этом случае, вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от владельца участка на разработку проектной документации. Это разрешение подтверждает, что собственник земельного участка не имеет ничего против возведения здания арендатором на его участке. Разрешение на строительство можно получить только в том случае, если архитектурный проект будет подходить по требованиям градостроительного плана земельного участка. Все это оговаривается в положениях пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Принять и выдать разрешение на строительство могут местные, региональные и федеральные органы управления. Кроме архитектурного проекта, чтобы получить разрешение на строительство требуется предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и градостроительный план этого участка.

В том случае, когда в договоре подряда между застройщиком и подрядчиком не оговаривается, что подрядчик обязуется выполнить все работы собственными силами, то для выполнения отдельных работ подрядчик может привлекать третью сторону. Теперь он становится генеральным подрядчиком, а те лица, которые были им привлечены – субподрядчиками.

В соответствии с ст.706 Гражданского Кодекса РФ всю ответственность, за выполненные работы субподрядчиками, перед застройщиком в любом случае несет генеральный подрядчик.

В любом случае, кто бы ни проводил работы на объекте – застройщик, генподрядчик или субподрядчик – у него должно быть свидетельство о допуске к выполняемым работам, которое выдается специальной регулирующей организацией. Для получения подобного разрешения (свидетельства) исполнитель работ должен быть участником саморегулируемой организации. Весь перечень работ, проведение которых требует наличия свидетельства о допуске, оговорен приказом Минрегиона России от 30.12.2009г №624.

В исключительных случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика и выполнять строительные работы своими силами.

Контрольные функции

Не зависимо от способа ведения строительных работ (собственными силами или с привлечением третьих лиц), застройщик должен контролировать ход проведения работ. Для чего осуществляется этот контроль? Необходима проверка соответствия работ проекту, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а кроме того – контроль обеспечения безопасности в ходе строительства и при дальнейшей эксплуатации здания.

Например, застройщик должен проводить следующие контрольные мероприятия:

  • проверять соблюдение подрядчиком установленных сроков контроля и достоверности документирования его результатов;
  • проверять исполнение подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил хранения используемых материалов и правильность документирования данных мероприятий;
  • проверять завершенный объект на предмет соответствия проекту, инженерным изысканиям, требованиям техрегламентов и требованиям градостроительного плана земельного участка (осуществляется совместно с подрядчиком);
  • контролировать работы, влияющие на общую безопасность на объекте и на отдельных конструкциях;
  • контролировать общую безопасность строительных конструкций и инженерно-технических коммуникаций;
  • прочие мероприятия строительного контроля, которые оговаривает законодательство и условия договора.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: