Как узнать, кто прописан в квартире по адресу онлайн?

Как узнать, кто прописан в квартире: способы и особенности

О том, кто зарегистрирован в квартире, может потребоваться узнать во многих ситуациях. В том числе, что касается совершения сделок, связанных с недвижимостью. Предусматривается несколько методов для получения информации.

Получение информации о прописке

Говоря о том, как проверить регистрацию в помещении, нужно указать на то, что в законодательстве урегулирована необходимость относительно того, чтобы проводить согласование всех действий в отношении жилья с собственниками. По этой причине при оформлении сделки, направленной на куплю и продажу дома, нужно уточнить, кто зарегистрирован по данному адресу. В противном случае у лица могут возникать неприятности после оформления сделки.

Проверить прописку по адресу, важно отметить, что данные важно получать при расселении коммунальной квартиры. Это связывается с тем, что важным условием выступает участие помещения в процедуре приватизации.

Гражданин может узнать, кто проживает в помещении, в ситуации:

  • если он обратился в отделение социальной защиты для того, чтобы получить статус малообеспеченного семейства, где есть дети;
  • когда нужно получить компенсацию оплаты за детский сад;
  • величина помещения не отвечает количеству прописанных и гражданин желает встать на очередь по получению жилья;
  • требуется справка в газовую службу о том, что нет в помещении учетного прибора и начисление оплаты производится из числа зарегистрированных.

При использовании перечисленных методов гражданин сможет узнать о прописке в доме. Для этого выдается справка, оформленная по форме №9.

Способы получения информации

Предусматривается несколько методов, как узнать кто прописан в квартире, поэтому гражданин имеет возможность выбрать любой. В список таких вариантов включено:

  • использование ЕГРП;
  • обращение управляющей компании;
  • паспортные столы или ФМС;
  • интернет.

Решающим моментом выступает то, какие дополнительные данные запрашиваются лицом. Когда гражданину требуется просто узнать, кто зарегистрирован по адресу, то он имеет возможность обратиться к любому из вариантов.

При использовании адреса

Кто прописан по адресу – такой вопрос возникает в ситуации, когда производится сделка, связанная с переводом правомочий на жилое помещение. Часто организации, оказывающие такие услуги, предоставляют данные третьим лицам. В этом случае они ссылаются на законодательство о неразглашении данных персонального значения.

Оказывают рассматриваемые услуги:

  • управляющие компании;
  • паспортный стол;
  • регистрационная палата;
  • интернет сайты.

Чтобы узнать кто зарегистрирован в помещении через УК, потребуется узнать, какая фирма занимается обслуживанием дома. Для этого потребуется сформировать заявление и подать в указанную фирму. Ответ предоставляется в течение одного – трех дней. Формат отражения информации – выписка, сделанная из домовой книги.

Правом на обращение наделено любое лицо, при этом плата за оказание такой услуги не предусматривается. Стоит указать, что ответ управляющей может быть отрицательным, при условии, что у гражданина есть задолженность по оплате коммуналки. Важно отметить, что данное решение является незаконным. Если УК отказывает, нужно попросить отказ в письменной форме. В связи с тем, что отказ незаконный, проблема решается сразу.

Использование Госуслуг

Получить сведения о том, кто зарегистрирован в жилье, можно при использовании портала Госуслуг. Указанный ресурс отражает информацию о том, кто и когда зарегистрировался в помещении. Данные предоставляются в форме выписки, сделанной из домовой книги. Сделать это удастся в режиме онлайн. Подготовленный акт удастся получить в бумажном или электронном виде.

В первом случае потребуется обратиться в отделение многофункционального центра. Последовательность действий будет такая:

  • если ранее человек не пользовался услугами данного портала, то ему требуется пройти регистрацию;
  • далее он проходит процесс авторизации, для чего вводит логин и пароль;
  • выбрать раздел с услугами и кликнуть на квартиру и ЖКУ;
  • указать на другие услуги в представленном списке и кликнуть на выписки и справки;
  • нажать на получение выписки, затем заполнить форму заявки и отправить на рассмотрение.

Узнать кто прописан в квартире по адресу данным способом не удастся, так как требуется предоставление дополнительной информации. В личном кабинете отражаются данные относительно того, на каком этапе рассмотрение заявки и готовы ли они. Когда гражданин требуется получение акта в электронном выражении, то акт после изготовления направляется сразу на почту.

Обращение в Росреестр

Для получения указанной информации гражданину потребуется заказать выписку, оформленную по форме №3. Для этого предоставляется:

  • акт, посредством которого удостоверяется личность гражданина;
  • свидетельство, указывающее на наличие правомочия собственности;
  • заявление, оформленное по установленной форме.

Во время подачи заявления потребуется оплатить пошлину, ее величина составляет 300 рублей. Для организаций указанное значение повышается в пару раз. Подготовка сведений реализуется в течение трехдневного срока. Отсчет осуществляется с даты, когда подано заявление.

Гражданин может заказать выписку в расширенном варианте, что предусматривает отражение более подробной информации относительно жилого помещения. В том числе, его величина, владельцы, наличие ограничений правомочий. Также данный акт отражает сведения о наличии арестов, при том, как действующих, так и снятых.

Указанный формат выписки может быть получен и при обращении в Росреестр, а также в подразделение многофункционального центра. Отправка реализуется по простой или электронной почте. Отказывают в выдаче сведений в ситуации:

  • в базе не отражаются данные относительно выбранного помещения;
  • в представленной документации есть ошибки или исправления;
  • не внесена пошлина;
  • заявка оформлена не собственником.

Кроме того, основанием может стать то, что представлен неполный пакет документации. Если отказано, потребуется узнать причину и заново обратиться в указанный орган.

Посещение МФЦ

Данный вариант выступает достаточно распространенным, потому что имеет удобный график работы и небольшую очередь. При этом, получить информацию сможет только собственник, при условии, что он предоставит акт, удостоверяющий личность, где есть прописка по выбранному адресу. Если требуется получить информацию о помещении, которое является собственностью муниципального органа, справка запрашивается ответственным квартиросъемщиком.

Для получения справки потребуется:

  • оформить заявление по установленной форме;
  • взять копию акта, удостоверяющего личность;
  • представить документы о наличии прав на имущество.

В документации отражается информация о том, кто выступает собственником помещения и когда он родился, а также указываются сведения, кто прописан в помещении.

Читайте также:  Уровень шума в квартире: норма допустимого шума

В ФМС

Узнать сколько человек прописано в квартире можно при использовании способа, связанного с обращением в ФМС. Для этого потребуется собрать определенный пакет документации. В пакет документации включено:

  • акт, удостоверяющий личность;
  • свидетельство, отражающее правомочие собственности;
  • выписка, сделанная из домовой книги;
  • заявление, сформированное по установленному образцу.

Когда заявление оформляется не собственником, то потребуется предъявить доверенность, заверенную нотариальной конторой. Вносить оплату не потребуется. Стоит обратить внимание на то, что отказ может быть вынесен, если обращается не собственник помещения. Если владельцев несколько, нужно принимать во внимание то, что сотрудники рассматриваемого органа перед выдачей документа предоставляют данные, направляют уведомление другим собственникам.

Для получения сведений не собственниками, потребуется иметь веские основания. К примеру, оформление соглашения купли – продажи.

Обращение в паспортный стол

Если лицо совершает обращение в указанный орган, то ему требуется сформировать заявление по формату №11. К нему прикладывается акт, удостоверяющий личность, документы о собственности. Когда обращается покупатель, то потребуется принести соглашение купли продажи.

Срок предоставления сведений – от одного до семи дней. Формат предоставления – выписка из домовой книги. Отказ в выдаче акта может быть связан с наличием задолженности, но это незаконно.

Через интернет

Через интернет гражданин подает заявку, когда нет возможности обратиться в уполномоченные органы. В этом случае потребуется направить запрос в ФМС или Росреестр, управляющую компанию. Кроме того, воспользоваться вариантом с отправкой запроса через портал Госуслуг.

В последнем случае нужно использовать раздел с услугами, где выбирают строку с ЖКУ и квартирой. Ввести следует сведения о собственнике и получить справку в готовом варианте в электронном или бумажном виде. Иногда требуется оплатить госпошлину. Также есть и другие варианты получения рассматриваемой информации. К примеру, когда гражданин не является собственником, не обладает правоустанавливающей документацией, обратиться он может к адвокату. Тогда это лицо направляет адвокатский запрос, при этом способ является полностью законным.

Также допустимо использовать вариант с обращением в ОВД. Он применяется в ситуации, когда человек, прописанный в квартире, совершает противозаконные действия. При использовании данной бумаги удастся подтвердить факт мошенничества. К примеру, когда занята большая сумма и не возвращена. Если есть достаточные основания, то лицо может получить сведения о прописанных.

Социальные сети. Гражданин при заполнении личной информации отражает данные о прописке. Поэтому войдя в его аккаунт, можно уточнить адрес. Рассматриваемый метод не будет выступать незаконным. Однако, надежным его назвать также нельзя.

Использование интернета. Кроме официального ресурса, получится отыскать общие сведения и при использовании другого метода. В поиск нужно ввести личные данные на лицо, которое интересует гражданина. Можно узнать адрес регистрации. Стоит учитывать, что указанный метод не будет достоверным.

Обращение к базам данных. В настоящее время применяется много подобных ресурсов. Они гарантируют предоставленный результат. Однако, стоит учитывать, что эта методика не отнесена к числу незаконных, нет гарантии получения сведений.

Сроки изготовления справки и размер госпошлины

В зависимости от варианта получения сведений срок варьируется от одного до трех дней. Оплачивать пошлину не потребуется. Исключением выступает ситуация, когда нужна расширенная выписка из ЕГРН. Пошлина составит 300 рублей.

Таким образом, получение сведений о регистрации предусматривает использование нескольких вариантов. Платить пошлину не потребуется.

Как узнать кто прописан в квартире или доме по адресу онлайн?

Есть установленный порядок, согласно которому легко узнать, есть ли у граждан прописка. Многие считают, что такая информация доступна только собственникам жилья, но это не так. Сейчас существует большое количество баз, с помощью которых практически любой человек получает нужную информацию.

Проверить через Росреестр

Проверить
Реалии сегодняшнего времени таковы, что, имея доступ в интернет, легко добыть нужные сведения, особенно если знать, где сосредоточить поиски. Насчёт эффективности данного метода можно поспорить. Ведь с его помощью не узнать, какое количество человек зарегистрировано в жилплощади.

Первый шаг состоит в нахождении сайта Росреестра (https://rosreestr.ru/). Это очень удобный информационный ресурс, который позволяет узнать об обременениях на месте проживания. К тому же, за поиск и получения информации не взимается плата. Метод легко можно отнести к бесплатным. Он позволяет узнать, сколько человек прописано в квартире или доме.

Например, если для гражданина, ищущего сведения, принципиальна скорость получения информации, тогда нужно обратиться в организации, которые за небольшую плату предоставляют сведения такого рода.

Фирмы, занимающиеся квартирными вопросами, могут свободно получать информацию из тех баз, куда обычному человеку хода нет. Обращаясь в такие организации, стоит учесть важные моменты:

  1. Есть большое количество информационных ресурсов, которые не предоставляют правдивые сведения. Они создаются мошенниками, которые берут за информацию деньги, но данные дают некорректные.
  2. Само существование этих ресурсов идёт вразрез с законом. Согласно документу, персональные данные должны быть защищены, и если доступ к ним свободен, это прямое нарушение прав граждан. Получение информации должно быть ограничено, то есть на это имеет право либо владелец квартиры, либо доверенное лицо. В последнем случае, обязательно нужен документ, заверенный нотариально, что гражданин действует от имени собственника.

Как узнать кто собственник квартиры, дома, земельного участка

Какую информацию можно получить о проживающих граждан

Оформив заявку, собственник квартиры через некоторое время станет обладателем такой информации:

  1. Задокументированный адрес, по которому располагается квартира.
  2. Общее количество граждан, у которых есть прописка в квартире.
  3. Есть ли люди с временной пропиской. Обязательно указывается дата, до которой эта прописка действует.
  4. Сколько человек имеют постоянную прописку, и сколько временную.
  5. Наличие долгов коммунальным службам.

Например, если справку заказывает не владелец, а человек с пропиской, то он может дополнительно узнать такие сведения:

  • номер телефона собственника жилья;
  • электронный адрес;
  • место жительства.

Где узнать количество прописанных граждан?

Такая информация предоставляется государственными организациями:

  1. МФЦ – многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. Обратившись в это учреждение, нужно оставить запрос. Через определённое количество дней (около недели) он будет выполнен. То есть, гражданин будет иметь выписку из официального документа, в котором указывается, сколько жильцов зарегистрировано в квартире. В выписке содержится личная информация о зарегистрированных гражданах. Поэтому, некоторые предпочитают обратиться в МФЦ и получить полные сведения не только о прописанных людях в данных момент, но и более раннюю информацию. Так можно понять, перепродавалась ли квартира несколько раз, какие были владельцы.
  2. Похожую информацию легко получить, обратившись в ОМС или паспортный стол.
  3. Доступ к домовой книге есть и у управляющей компании. Поэтому можно обратиться к ней.
  4. Если обратиться в Росреестр, то можно получить документ с расширенной информацией. Помимо прописки, там будут ещё сведения о том, на кого оформлена жилплощадь, приватизирована она или нет.
Читайте также:  Как признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке?

Как получить информацию в государственных организациях

Работники паспортного стола имеют право выдавать информацию только тем людям, у которых есть права на собственность. К ним относятся владельцы жилплощади и зарегистрированные жильцы.

Порядок действий получения документа:

  • необходимо личное присутствие в паспортном столе;
  • с собой нужно взять паспорт или же водительское удостоверение;
  • оформляется письменное заявление, что требуется справка, подтверждающая количество прописанных на жилплощади человек;
  • через некоторое время забрать документ, где будет указано, сколько проживающих и оформленных в квартире.

Можно сделать расширенную версию справки, куда добавятся архивные данные. Они подтвердят общее количество человек, которые жили в квартире за весь период времени. Кроме того, в справке содержится информация о том, почему люди выписывались из квартиры.

Так как данные могут получить, только собственники жилья или люди, которые имеют прописку, возникает один нюанс. Если по независящим от него причинам владелец квартиры не может явиться за справкой, то ему следует обратиться к нотариусу. Он заверит доверенность на стороннего человека, который будет заниматься всеми вопросами.

О прописанных жильцах можно узнать, обратившись в Федеральную миграционную службу. Для того, чтобы обращение было выполнено в минимальный срок, следует поступить так:

  1. Прийти в местную ФМС с документом, удостоверяющим личность. Написать заявление. Стоит отметить, что в этом случае даже не понадобится оплата госпошлины. Услуга бесплатная.
  2. Нужно подождать 30 дней, и справка будет на руках.

Но не стоит забывать о том, что существует закон, который защищает права граждан и не позволяет обнародовать сведения без причины. В таком случае, специалист, занимающийся вопросом, уведомит владельца, что есть факт подачи заявления. Также следует указать целевое назначение запрашиваемых сведений.

У людей, проживающих в квартире, будет право выбора. Они могут, как отказаться, так и согласиться обнародовать сведения.

При обращении к управляющей компании таких вопросов не возникает, так как это вправе сделать только владелец жилплощади. Он приходит с документом и оформляет запрос.

Чаще всего, такой информацией интересуются граждане, которые хотят приобрести проверяемое жильё. В этом случае помогает Госреестр. Покупатель запрашивает данные, касательно имеющихся обременений. По итогу, у него окажется информация о лице, которое реализует недвижимость. Очень важно выяснить, не покупалось ли жильё вместе с теми, кто уже зарегистрирован в квартире.

Если обратиться в МФЦ, то этот вопрос решается ещё проще. Так как из цепочки выпадает собственник жилья, его присутствие не обязательно.

Необходимые документы

Если человеку требуется узнать, сколько людей прописано на жилплощади, независимо от способа получения информации, то нужно быть готовым к тому, что в любой организации потребуют гражданский паспорт. В отдельных случаях будет достаточно водительского удостоверения.

Чуть выше было отмечено, что если у гражданина нет времени оформлять запросы, ходить по организациям, можно поручить это третьему лицу. На него оформляется доверенность, которая должна быть заверена в нотариальной конторе. В таком случае, можно решать все вопросы официально.

Стоит напомнить тот факт, что информацию о зарегистрированных жильцах могут получать владельцы квартир или же прописанные в них граждане. Соответственно, всё это следует подтвердить документально. Например, при наличии паспорта, проверяется прописка. Если её нет, тогда в обязательном порядке представляются документы, которые подтверждают, что человек владеет данной недвижимостью.

Уровень доступа к информации

Есть две категории, у которых есть доступ к информации:

  • владелец недвижимости;
  • тот, кто имеет прописку в квартире.

Интересный нюанс, квартира может находиться в собственности у нескольких людей одновременно. И каждый имеет право обратиться в соответствующие органы для получения информации о прописанных жильцах.

Будущие покупатели жилплощади относятся к ещё одной категории людей, для которых информация о прописанных в квартире людях является принципиально важной. Даже риэлторы советуют перед приобретением жилья узнать о нём как можно больше информации.

Причины поиска прописанных граждан

Есть много жизненных ситуаций, в которых требуется информация о том, кто прописан в квартире:

  1. Если жильё покупается на вторичном рынке. Для таких случаев выяснение количества граждан, которые официально прописаны — очень важный момент. Например, человек приобретает квартиру, но в ней прописаны люди. Если вовремя их не выписать, будет начислена квартплата и счёт за коммунальные службы.
  2. При заселении в муниципальное жильё. Так как оно ограничено установленной площадью, то и занимать её может только ограниченный круг людей. Если вовремя не выяснить этот вопрос, тогда покупатель не сможет прописать себя в квартире.
  3. При реализации жилья. Когда продаётся квартира, первый вопрос, который задают будущие владельцы, относится к количеству зарегистрированных в помещении людей. Наличие несовершеннолетних детей очень усложняет прохождение сделки, так как по закону у детей должны быть свои доли в жилье.

Не стоит забывать о том, что есть граждане, которые могут проживать в квартире, при этом не являться собственниками жилья. Если покупатель думает, что, купив жилплощадь, он их выселит, то это заблуждение. На момент совершения сделки они могут быть, где угодно. От этого их права не становятся меньше.

Читайте также:  Информация об объектах недвижимости

Если ситуация приобретает статус конфликтной, тогда придётся обращаться в суд, потому что выселение можно провести только по его решению. Но, как показывает практика, это отнимает много времени и сил. А будет ли положительный результат – неизвестно.

Как разыскать человека, если известен только адрес?

Категория этой проблемы относится к серьёзным. Ведь не все собственники недвижимости идут навстречу. Некоторые отказываются оформлять запросы, чтобы узнать, где находится прописанный человек. Потому, что у них отсутствует мотивационный интерес, например, нет продажи квартиры, нет и данных.

Есть несколько способов, как решить вопрос. Но стоит сказать сразу, что в одиночку это сделать сложно:

  1. Гражданин может быть ответчиком в судебном деле. Тогда при наличии грамотного адвоката можно попытаться узнать, где находится человек. Но даже юристам не предоставляют полную информацию. Поэтому надеяться надо только на лучшее.
  2. В розыске может помочь полиция, но только в том случае, если гражданин задерживался, привлекался. Иначе установить его местонахождение нельзя. Так как у полицейских есть доступ к информационным источникам, то быстрее всего узнать всё от них.

Заключение

Интернет помогает находить информацию разного рода, но сложность в том, что она может быть недостоверной. Чтобы получить максимальное количество сведений, лучше обратиться в государственные организации через официальный запрос.

5 способов узнать, кто прописан в квартире. И один лайфхак

Нашим экспертом в этот раз стала генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Николаевна Бродельщикова. Она рассказала, как и где можно получить эту информацию: на портале «Госуслуги», в управляющей компании, Росреестре, МФЦ, УФМС (в паспортном столе).

Идем на портал

Чтобы получить сведения о прописанных гражданах через «Госуслуги», нужно проделать следующие шаги:

  • зарегистрироваться на портале и пройти авторизацию. Подробную инструкцию по порядку регистрации вы можете найти на этом портале ;
  • в поисковой строке ввести фразу «выписка из домовой книги» и добавить район своего проживания (к примеру, «Новоусманский район Воронежской области»). После того, как появится список администраций городских и сельских поселений на территории вашего района, нужно выбрать тот, которых вам подходит и далее следуем открывшейся инструкции.

Росреестр – ограниченная услуга

Для получения сведений в Росреестре проделываем следующий путь:

  • открываем сайт Росреестра и спускаемся в раздел «электронные сервисы и услуги»;
  • в этом разделе выбираем подраздел «получение сведений из ЕГРН»;
  • в открывшемся списке справа кликаем на кнопку «получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости»;
  • в последующем придерживаемся инструкции сайта и заполняем необходимые графы. После заполнения вам предложат оплатить госпошлину. Если вы запросите выписку в бумажном виде, то размер пошлины составит 400 рублей, а если в электронном – то 250 рублей;
  • если вы закажете выписку в электронном виде, то она придет на указанную вами электронную почту.

P.S. Но у этого способа есть минус – вы узнаете не о всех лицах, которые прописаны в квартире, а только о ее собственниках.

Идем с заявлением в ДУК

Для получения информации в управляющей компании необходимо подать в ее адрес заявление о предоставлении сведений о зарегистрированных в ней гражданах.

Заявление пишется в свободной форме (ну или в той форме, которую предложит вам управляющая компания). В нем нужно обязательно указать ваши паспортные данные, точный адрес квартиры, а также цель, для которой вам нужна такая информация.

«Мои Документы» – срок немного удлиняется

Чтобы получить справку о прописанных жильцах в МФЦ «Мои Документы», вам нужно прийти в этот орган с паспортом и с точным адресом интересующей квартиры. Но таким способом срок получения сведений затягивается на 2-4 дня – в этом его существенный минус.

Самый сложный способ

Получение справки через УФМС (паспортный стол) очень непросто, ее без проблем предоставят собственнику квартиры. Вам же придется грамотно обосновать, зачем вам она нужна. Лучше всего, если вы принесете с собой предварительный договор купли продажи (он может заключаться между сторонами еще до окончательной сделки). Но нет стопроцентной вероятности, что вашу просьбу удовлетворят.

Лайфхак от юриста

И напоследок Александра Бродельщикова поделилась с читателями ДОМОСТРОЙРФ способом, который облегчит вам получение заветной справки.

– Если информация о прописанных жильцах нужна вам в связи с тем, что вы приобретаете квартиру, и вы с собственником заключили предварительный договор купли-продажи, то можете показывать его сотрудникам управляющей компании, Росреестра (если обращаетесь лично), МФЦ и УФМС. Он подтвердит обоснованность вашего интереса к информации о прописанных жильцах,

– посоветовала Александра Броледльщикова. – И помните, что легче всего получить информацию о прописанных жильцах самому собственнику жилья. Ему точно в этом не откажут. Поэтому перед покупкой квартиры требуйте от него выписку из домовой книги.

Если же вам нужно зарегестрироваться в квартире временно или постоянно, перечитайте инструкцию от ДОМОСТРОЙРФ.

Учет объектов незавершенного строительства

Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию. К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:

  • конструкции присуща объемность;
  • возведены сооружения надземного или подземного типа;
  • подведены инженерные коммуникации.

Понятие незавершенного строительства

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

Читайте также:  Кадастровый инженер: кто это и чем занимается?

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.

Порядок учета объектов незавершенного строительства

Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:

  • суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
  • цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
  • затраты по освоению застраиваемых территорий;
  • арендные платежи за землю;
  • оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
  • расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.

ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.

Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.

Вопрос: Следует ли организации уплачивать налог на имущество, если у нее на балансе имеется недостроенное здание, которое сдается в аренду, но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Посмотреть ответ

Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:

  • продать третьему лицу;
  • осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
  • инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);
  • передать во временное пользование по договору аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.

Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.

Процедура заморозки незавершенного строительства

Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:

  • название объекта;
  • перечень конструкционных элементов;
  • стадию возведения.

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.

Продажа недостроенного актива

Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

  • тип возводимого имущественного актива;
  • процент готовности сооружения;
  • предназначение здания по проекту.

В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.

Бухгалтерский и налоговый учет

Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:

  • Подрядные работы приняты заказчиком – Д08.3 – К60.
  • Д19 – К60 — отражается размер начисленного НДС.

В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.

Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.

Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:

  • Д62 – К91.1 – проводка, подтверждающая признание дохода от операции по продаже недостроя;
  • Д91.2 – К68 – отражен начисленный на договорную стоимость НДС;
  • Д91.2 – К08.3 – учтена стоимость недостроенного актива, который продается.

К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.

По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).

Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).

У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.

Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).

Читайте также:  Документы для оформления дарственной на дом с земельным участком

Споры с объектами незавершенного строительства

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

Если объект незавершенного строительства (далее — ОНС) зарегистрирован в ЕГРН, то споры с ним ничем не отличаются от споров с иными объектами недвижимого имущества.

Если же ОНС не зарегистрирован, то споры с ним имеют свою специфику. Рассмотрим эту специфику подробнее.

Кто вправе зарегистрировать ОНС

Зарегистрировать первичное право собственности на ОНС (как и на иное вновь создаваемое недвижимое имущество) вправе исключительно правообладатель земельного участка, на котором этот объект возведен. Таким правообладателем может быть собственник земельного участка или арендатор, которому земельный участок передан под застройку.

Данное правило действует, даже если объект был построен без привлечения средств собственника земельного участка, т.е. за чужой счет.

В этом случае в ЕГРН первичным собственником ОНС также станет собственник земельного участка. Лицо же, за счет которого был создан ОНС, будет иметь обязательственное право по отношению к собственнику земельного участка (а не вещное право на ОНС).

Например, в рамках договора простого товарищества одно лицо внесло в качестве вклада земельный участок (без оформления его в общую долевую собственность товарищей), а другое лицо внесло деньги, за счет которого и было построено здание. В этом случае товарищ, внесший деньги, вправе требовать исполнения договора применительно к пункту 3 ст.551 ГК РФ, т.е. заявить иск о госрегистрации права общей долевой собственности на земельный участок и построенный на нем объект (а не иск о признании права собственности на долю в недвижимом имуществе) (п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости

В части понимания того, что есть строение, расположенное на земельном участке, наш правопорядок отличается от западного.

У них действует концепция “единого объекта”, когда существует одна недвижимая вещь — земельный участок. А расположенное на нем здание рассматривается не как самостоятельный объект недвижимости, а как составная часть этого земельного участка. Здание (или ОНС) автоматически следует судьбе участка, а поэтому не нуждается в отдельной регистрации. В связи с этим, такого вопроса: “когда возникает ОНС как объект недвижимости”, у них не возникает.

У нас, как известно, здания (как и ОНС) — это самостоятельные недвижимые вещи.

В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» выработан ряд правовых позиций, которые могут быть применены к ОНС:

1. Вещь является недвижимой в силу своих природных свойств. По общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ). Правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

2. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).

В п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» подтверждено ранее сформулированное Пленумом ВАС РФ правило: “не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда”.

Таким образом, о возникновении объекта недвижимости в виде ОНС можно говорить при соблюдении следующих условий: 1) полностью завершены работы по сооружению фундамента; 2) строительство объекта было правомерным, т.е. объект не является самовольной постройкой; 3) ОНС не является предметом действующего договора строительного подряда.

Такой объект нельзя рассматривать как набор строительных материалов (движимых вещей). Его следует рассматривать как единый неделимый объект недвижимости, который может иметь составные части в виде движимых вещей (двери и т.п.) (ст.133 ГК РФ).

Правовой режим ОНС до его госрегистрации

В п.7 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» сказано: “собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка”.

Этот подход представляется верным. Незарегистрированный ОНС — это объект недвижимости, являющийся составной частью земельного участка. Такой незарегистрированный ОНС не является оборотоспособной вещью, это еще не объект гражданских прав.

Таким образом, можно было бы говорить о том, что и в российском праве действует концепция единого объекта, во всяком случае — в отношении незарегистрированных объектов недвижимости.

Однако эту точку зрения не разделил Верховный Суд РФ. В Определении от 30.07.2013 N 4-КГ13-24 он отверг логику кассационной инстанции, которая посчитала, что до регистрации права собственности на ОНС они “являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельным объектом гражданских прав” (из этого посыла суд кассационной инстанции сделал вывод, что подарив спорный земельный участок с находящимися на нем незарегистрированными ОНС, истица фактически произвела их отчуждение вместе с земельным участком).

Признавая этот вывод ошибочным, Верховный Суд РФ указал: “принцип единства объекта недвижимости в нормах законодательства, в том числе в нормах Земельного кодекса РФ, на которые ссылался суд кассационной инстанции, не закреплен. Напротив, ст.130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса”.

Читайте также:  Как вступить в наследство, если прошло много лет?

Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС

Согласно ст.219 ГК РФ “Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В данном случае речь идет о действии “принципа внесения”, который в общем виде закреплен в п.2 ст.8.1 ГК РФ.

Следовательно, до госрегистрации ни о каком праве на ОНС речи идти не может.

Вспомним вышеупомянутый п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 — в нем говорится о “законном владении”, а не о собственности.

Таким образом, незарегистрированный ОНС не принадлежит кому-либо на праве собственности — он находится в законном владении собственника земельного участка.

Чтобы стать объектом гражданских прав (и права собственности в частности) ОНС должен быть поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в качестве недвижимой вещи.[i]

При этом, постановка на кадастровый учет помещения в ОНС невозможна (Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 306-ЭС14-2019).

Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

Доктринально решение суда о признании права носит правоподтверждающий, а не правопорождающий характер. Суд лишь подтверждает наличие у лица ранее возникшего права, а не порождает его вновь своим решением.

В п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» закреплена именно данная концепция.

С этой точки зрения иск о признании права собственности на ОНС был бы невозможен, поскольку, как было показано выше, на незарегистрированный ОНС право собственности не возникает. А значит суд не может подтвердить наличие права, которое еще не возникло.

И все-таки такой иск допустим. В п.30 того же постановления № 10/22 сказано: “На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ”.

Очевидно, что такое решение суда будет носить правопорождающий характер. Удовлетворение судом иска о признании в этой его разновидности порождает право собственности у истца, а не констатирует, что оно было у него и до вынесения решения.

Но тогда, что это? Исключение из общего правила?

Представляется, что нет. В данном случае следует согласиться с теми авторами, которые полагают, что это два разных по своей правовой природе иска. Просто из-за терминологической неточности два разных правовых явления описываются при помощи единой категории иска о признании права.[ii]

Таким образом, иск о признании права собственности на ОНС допустим. Но он, в отличие от классического иска о признании права, носит правопорождающий характер — точно также как иски о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), иски о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК РФ), а также иски о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (п.2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)»).

Для полноты картины следует отметить, что иски к застройщику о признании права собственности на завершенный строительством объект таковыми не являются, так как направлены на защиту обязательственного права по отношению к застройщику, а не вещного право на объект строительства.

Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 20.12.2018 N 305-ЭС15-20071(6) указано: “Требование Филатчева А.В., поименованное как заявление о признании права собственности на нежилые помещения, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения) и в соответствии со сложившейся судебной практикой рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 ГК РФ”.

Но вернемся к ОНС.

Рассмотрим такой иск, получивший широкое распространение в практике судов общей юрисдикции, как “иск о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры с определенными характеристиками”.

Допустимость подобных исков закреплена в п.17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Доля в праве “в виде квартиры” — достаточно спорное явление. Вероятно, такая практика продиктована желанием хоть как-то защитить права дольщиков.

И все-таки в настоящее время права дольщиков в основном должны защищаться при помощи норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Споры о разделе ОНС между супругами

Как было показано выше, даже до госрегистрации правомерно возведенный в период брака ОНС является объектом недвижимости, на который может быть признано право собственности.

А раз так, то его можно делить между супругами. Главное, чтобы такой ОНС не являлся самовольной постройкой. Ведь самовольная постройка не является объектом гражданских прав и подлежит сносу.

Если строение, возведенное в период брака, является самовольной постройкой, то признание права собственности на него возможно только при соблюдении условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ (если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан).

Судебная практика исходит из того, что для раздела между супругами ОНС, он может даже не стоять на кадастровом учете.

Вот как про это говорит Верховный Суд РФ в Определении от 24.03.2020 N 19-КГ19-27:

“Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе.

Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не является основанием для лишения права Дусарь О.В. на долю в совместно нажитом имуществе.

Читайте также:  Выделение в натуре части дома по законодательству РФ

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам”.

Если строение было возведено в период брака за счет общих доходов супругов, но на земельном участке, принадлежащем одному из супругов, то суды как правило признают такое строение общим супружеским имуществом и определяют за каждым из супругов доли в праве собственности на него (разделить строение в натуре очень редко представляется возможным с технической точки зрения).

В этом случае земельный участок остается в собственности одного из супругов. Другой же супруг становится сособственником объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке.

Если бы у нас действовала концепция “единого объекта”, то решение было бы иным. Разделу (определению долей в праве) подлежало бы не само строение, а земельный участок, на котором оно расположено. Правовое основание — ст.37 Семейного кодекса РФ, согласно которой имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (в данном случае речь идет о вложениях в строительство, увеличивших стоимость земельного участка).

К этому же результату можно было бы прийти и через принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поскольку право на строение должно следовать судьбе прав на земельный участок (а значит и наоборот), то делить надо строение вместе с земельным участком. При этом собственнику земельного участка должна причитаться большая доля в праве на них, ведь земельный участок был его личным имуществом, а не общим.

Однако этот подход не доминирует в судебной практике. Суды в основном ограничительно толкуют принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, полагая, что он относится только к сделкам, а судебные решения о разделе имущества между супругами сделками не являются.

Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ. Согласно ему все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из этого вытекает и обратное утверждение.

Исключения из этого принципа предусмотрены в п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ.

В п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Основываясь на этом, суды признают недействительными договоры об отчуждении земельного участка, если на нем имеется незарегистрированный ОНС, который не указан в договоре.

Более того, суды не признают добросовестным приобретателем лицо, которое приобрело земельный участок без расположенного на нем незарегистрированного ОНС.

Именно такие выводы содержатся в вышеприведенном Определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 4-КГ13-24. Напомним, по этому делу Верховный Суд РФ не согласился с тем, что незарегистрированные ОНС являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, перед покупкой земельного участка с расположенным на нем незарегистрированным ОНС следует серьезно подумать о рисках. Не лучше ли зарегистрировать ОНС и купить земельный участок вместе с зарегистрированным ОНС?

[i] В соответствии с п.7 ст.1 Закона о госрегистрации недвижимости внесение в ЕГРН сведений об ОНС подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В настоящее время постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется одновременно с госрегистрацией права на основании технического плана (п.1 ч.3 ст.14 Закона о госрегистрации недвижимости). В кадастр недвижимости среди прочего вносятся сведения о степени готовности ОНС в процентах.

[ii] Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. С. 121.

Незавершенный объект строительства имеет 4 признака и 2 ограничения

Незавершенный объект – это обывательское название объекта незавершенного строительства.

Другими словами, термины:

  • незавершенный объект,
  • объект незавершенного строительства,

имеют одно смысловое значение.

В этой статье рассмотрим признаки и особенности незавершенного объекта.

Так же выясним: какие ограничения имеет незавершенный объект строительства.

4 признака, которые имеют незавершенные объекты строительства.

Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.

Незавершенный объект считается объектом капитального строительства.

К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:

  • здание,
  • строение,
  • сооружение,
  • объект незавершенного строительства.

Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.

Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.

Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.

Незавершенный объект — недвижимое имущество.

Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.

Перечень видов недвижимости не велик:

  • земельные участки,
  • участки недр,
  • объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
  • здания,
  • сооружения,
  • объекты незавершенного строительства.

Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.

Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.

Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре.

Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.

Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.

Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.

Читайте также:  Как происходит банкротство физических лиц в РФ?

Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.

Недостроенный объект, который по конструктивным особенностям не является недвижимостью, не может быть незавершенным объектом.

Поясним данный вывод на примере.

Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.

Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.

Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.

Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.

Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.

Незавершенный объект даёт право на 1-кратное заключение договора аренды участка без торгов.

По общему правилу, муниципальные и государственные участи предоставляют в аренду на аукционе.

Однако, в земельном кодексе перечислены случаи, когда участок можно арендовать без торгов.

Именно такой случай установлен для объектов незавершенного строительства.

Следует отметить, что не любой собственник незавершенного объекта имеет право получить участок без торгов.

Условия и критерии, дающие право на получение участка в аренду без торгов, смотрите по ссылке.

Источник информации: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Степень готовности объекта незавершенного строительства.

Незавершенный объект — единственный вид недвижимого имущества, который имеет такой параметр.

Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах.

Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.

Источник: пункт 43 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Степень готовности объекта, в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте.

Чем выше степень выполнения работ, тем выше готовность объекта.

При какой степени готовности, строящийся объект, признают объектом незавершенного строительства?

Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?

Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.

Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.

Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.

Однако, данное предположение ошибочно.

Никакого минимального процента готовности незавершенного объекта не установлено.

Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.

Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.

Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ является минимальным условием признания правомерно строящегося объекта незавершенным.

Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.

Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ.

Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.

Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.

Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.

При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.

Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.

Правомерное возведение объекта незавершенного строительства.

Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.

Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта.

а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,

б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,

в) наличие законных прав на земельный участок.

Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.

Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

С признаками объекта незавершенного строительства закончили.

Переходим к ограничениям.

Незавершенный объект имеет 2 ограничения.

Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов.

Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.

Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.

Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.

Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».

Причина в следующем.

Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.

Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.

Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.

Вывод.

Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.

Можно ли незавершенный объект делить на части?

Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.

Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.

Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.

Коммерческие здания делят на помещения.

Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.

Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.

Объекты незавершенного строительства делить на самостоятельные объекты недвижимости нельзя.

Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, квартиры.

Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.

До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.

На этом пока всё.

Если вам известны другие признаки и ограничения объектов незавершенного строительства, то поделитесь в комментариях.

Обратите внимание.

Для строительства индивидуального жилого дома не нужно получать разрешение на строительство.

С 04 августа 2018 года вместо получения разрешения на строительство подают Уведомление о начале строительства.

Если не подать уведомление, то строительство будет незаконным. Построенный дом признают самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Сформируйте уведомление о начале строительства за 3 минуты.

Онлайн сервис выдаст готовое уведомление и пошаговую инструкцию.

Уведомление о начале строительства и инструкция избавят от незаконного строительства ИЖС.

Читайте также:  Регистрация недвижимости с 1 января 2018 года

Желаю успешного завершения стройки и достойной жизни на своей земле.

Что такое объект незавершенного строительства?

Прежде всего, объекты незавершенного строительства наряду со зданиями и сооружениями относятся к недвижимости, т.е. их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно, что установлено ст. 130 ГК РФ. Значит, на объекты незавершенного строительства распространяется тот же правовой режим, что и на объекты, законченные строительством. Таким образом, чтобы стать объектом купли-продажи, объект незавершенного строительства должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.
Порядок регистрации объектов недвижимости, как законченных строительством, так и нет, установлен Законом N 122-ФЗ. Порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества определен ст. 25 этого Закона:

– если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство(п. 3);
– если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, с учетом положений п.3 с. 25(п. 4).
Из сложившейся арбитражной практики следует, что к незавершенным строительством относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. В п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” также разъяснено: право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации, только если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
Если право собственности на объект, не завершенный строительством, не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, он не может быть объектом гражданско-правовых сделок. По этому вопросу в настоящий момент сложилась широкая арбитражная практика. Договор купли-продажи объекта, не завершенного строительством, на который отсутствует зарегистрированное право собственности, считается недействительным. Также нельзя такой объект:
-сдавать в аренду;
– передать в качестве вклада в уставный капитал;
– внести в качестве вклада в совместную деятельность.
При регистрации права собственности на незавершенный строительством объект организация обязана уплатить государственную пошлину. Величина и порядок ее уплаты установлены гл. 25.3 НК РФ. В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для юридических лиц 22 000 руб., для физических лиц – 2000 руб.
Продажа незавершенного строительством объекта осуществляется на основании договора купли-продажи. Правовые основы этого договора регулируются положениями гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно нормам ст. 551 ГК РФ переход права собственности на объект, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации
На сегодняшний день ни представление кадастрового паспорта не требуется ( это даже могут счесть нарушением), ни, тем более, представление проектно-сметной документации не требуется. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. Правоустанавливающим документом на земельный участок может быть документ, подтверждающий либо право собственности, либо право пользования данным земельным участком. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе. Для государственной регистрации незавершенного строительством объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) нужно представление лишь правоустанавливающего документа на земельный участок. Таким образом, проектно-сметная документация не является документом, необходимым для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. А что касается документа, содержащего описание объекта недвижимого имущества, и содержащего сведения, необходимые для внесения в ЕГРП, то таковым документом ранее являлся кадастровый паспорт, но так как сейчас кадастровый паспорт не представляется, а сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте считаются сведениями подраздела I ЕГРП, то этот документ также не является необходимым для проведения государственной регистрации.
Статья 239.1.ГК введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ
1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Положения статьи 239.1 не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Вопрос 15. Возникновение прав на вновь созданный объект недвижимости. Самовольная постройка (ст. 219,222 ГК, ст. 25, 25.3 122-ФЗ, Приказ Росрегистрации от 08.07.07 № 113 «Об утв. метод.рекоменд. о порядке гос. регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты», ст. ст. 51, 55 Град. Кодекса, 250-ФЗ от 23.07.2013).
Объект нового строительства как объект права признается существующим с момента государственной регистрации права; до момента государственной регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собст-ти на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права, регистрируется на основании прав.док-та на зем.уч-к на котором расположен объект, а также разрешения на ввод объекта в экспл., если требуется получение такого разрешения. Представление правоустанав.документа на указан. зем.уч-к нетребуется если право заявителя зарегистрировано ранее. Разрешение на ввод, если требуется, запрашивается органом осуществл. Гос.регистрацию, если заявитель не представил такое разрешение. (п. 1 ст. 25 ФЗ-122, ФЗ-250 23.07.2013г.)
Собственник земельного участка приобретает право собст-ти на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства требований закона и иных правовых актов, в том числе градостроительных и строительных норм и правил. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.(п.3 ст.25.3 ФЗ 122)
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ в ред. ФЗ от 20.03.2011г № 41-ФЗ, от 18.07.2011 № 243-ФЗ).
2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
До 1 марта 2015 года (продлено до 1 марта 2018г) разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.(п.4 ст.25.3 ФЗ-122)
Ст. 222 ГК РФ Самовольная постройка
​1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222.​
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: