Как узнать, было ли завещание, и где его искать?

Как узнать о завещании после смерти родственника

Краткое содержание

После смерти гражданина выяснить, было ли им оставлено распоряжение могут только родственники или лица, указанные в завещании. Чтобы получить данную информацию, необходимо обратиться в нотариальную контору по месту жительства наследодателя и в установленном законом порядке вступить в право наследования. Если имеется поручение, то его содержание будет оглашено для правопреемников.

Узнать, где хранится завещание до смерти наследодателя и другие сведения о документе можно только лично от человека, его составившего. Никто не вправе разглашать указанную информацию, так как закон в этом случае позволяет потребовать возмещения морального вреда и соответствующих убытков.

Граждане могут получить информацию о наследственном деле, воспользовавшись публичным реестром единой информационной системой нотариата (ЕИС). Благодаря данному сервису любой нотариус может проверить, было ли составлено на имя человека завещание и ознакомиться с его содержанием, а также удостовериться в его подлинности.

Как узнать, было ли завещание и где его искать

Завещание имеет строго установленную письменную форму и подлежит обязательному нотариальному заверению. Документ составляется в двух экземплярах: один остается у нотариуса, а второй хранится у завещателя. Соответственно, передать преемникам документ наследодатель может еще при жизни.

Для получения имущества гражданам, указанным в завещании, необходимо пройти процедуру вступления в наследство, после чего дождаться 6 месячного срока с момента смерти завещателя. Открытие наследственного дела должно происходить у нотариуса по месту, где завещатель был зарегистрирован или находилось его имущество. Нотариусу для этого необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • завещание;
  • свидетельство о смерти;
  • документы, подтверждающие личность;

Завещание может быть составлено у любого нотариуса, не обязательно по месту жительства. Поэтому при оформлении права на наследство нотариус делает запрос через ЕИС о наличии распоряжения. Такая информация предоставляется только родственникам наследодателя или гражданам, указанным в поручении завещателя.

Если после открытия наследства наследники, указанные в завещании, так и не объявились, то согласно ст. 61 ФЗ № 4462-1 от 11.02.1993, нотариус самостоятельно обязан оповестить граждан об открытии наследства. Применимо данное правило только в случае, если в распоряжении указано место жительства или работы правопреемника. Если же такая информация устарела либо отсутствует, то нотариус может произвести вызов наследников путем их публичного оповещения через средства массовой информации (например, в региональную газету, журнал, радио и др.).

Как узнать, есть ли завещание на наследство при жизни

Завещатель может сообщить о наличии поручения исключительно по собственной воле, так как такой документ хранится в тайне до момента открытия наследства. Согласно ст. 1123 ГК РФ, ни нотариус, ни другие лица, которые присутствовали при удостоверении завещания и имеют доступ к данным о нем, не вправе разглашать сведения указанные в документе, а также сам факт его существования. При нарушении данного правила завещатель вправе потребовать возмещения соответствующих убытков.

Если наследодатель не желает сообщать о завещании, то узнать о его наличии и содержании можно только после открытия наследства. Таким днем считается день смерти гражданина, указанный в свидетельстве о смерти или решении суда (если гражданин ранее был признан пропавшим без вести).

Как найти завещание после смерти родственника

Узнать о наличии завещания первостепенно могут граждане, которые вступают в наследство по закону в порядке очередности. Очередность устанавливается в зависимости от близости родства и начинается от:

  • детей;
  • супругов;
  • родителей.

Для вступления в права наследства указанные граждане должны обратиться к нотариусу и предоставить документы, подтверждающие родственную связь (свидетельство о заключении брака, о рождении, решение суда). После чего нотариус будет вправе огласить условия содержания завещания.

Если составлено завещание на квартиру или иную недвижимость, то для принятия такого наследства ко всем документам необходимо предоставить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности завещателя на имущество.

Законом предусмотрено составление закрытого завещания, узнать о его содержании, и кто указан в качестве получателя имущества не может даже нотариус. Данное распоряжение оглашается в присутствии родственников, которые имеют право на получение наследства по закону, по прошествии 15 дней с момента предоставления свидетельства о смерти.

Как узнать, оставил ли умерший завещание не родственнику

Граждане вправе завещать свое имущество любому лицу, наследниками необязательно должны быть родственники.

Если у гражданина, который не входит в число правопреемников по закону, имеются основания полагать, что на его имя было оставлено имущество, то необходимо обратиться к нотариусу по месту жительства завещателя и написать заявление на вступление в наследство.

Если гражданин не входит в число родственников и наследственное дело не открыто, то ему необходимо произвести розыск поручения наследодателя. Для этого можно обратиться к любому нотариусу и сообщить о смерти завещателя. Так как свидетельство о смерти может быть выдано ЗАГСом только родственникам, то нотариус самостоятельно делает запрос, чтобы удостоверится в смерти наследодателя.

Единый реестр завещаний и наследственных дел

Проверить, открыто ли наследство в настоящее время может любой гражданин с помощью публичного Реестра наследственных дел. Чтобы воспользоваться данной услугой необходимо ввести ФИО наследодателя, день его рождения, а также дату смерти. Сервис предоставит информацию об адресе нотариуса, который занимается ведением наследственного дела. После чего гражданин должен будет обратиться по указанному адресу с заявлением о вступлении в наследство.

С 1 июля 2014 года вступил в силу закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ, обязывающий нотариусов вносить сведения о всех произведенных действиях в ЕИС. Если было составлено завещание, то нотариус указывает сведения о его удостоверении и создает электронный образ документа. Поэтому для поиска распоряжения наследник вправе обратиться в любую нотариальную контору, после чего наследственное дело открывается по месту жительства завещателя.

Завещание может быть не внесено в реестр, например, по причине давности его совершения, так как закон не обязывает вносить в информационную систему поручения, составленные до вступления закона в силу. В таком случае для поиска документа необходимо обратиться в нотариальную палату с заявлением о розыске. Лучше всего это сделать по последнему или предыдущему месту жительства наследодателя либо по месту нахождения его недвижимости.

Проверить завещание в реестре онлайн

Найти завещание по фамилии самостоятельно заинтересованные лица не вправе, поскольку единая информационная система создавалась согласно требованиям закона о тайне завещания. Доступ к сведениям касательно наследственных распоряжений имеется только у уполномоченных лиц, которые обязаны хранить государственную тайну.

Как проверить завещание на подлинность

После введения единой информационной системы нотариус скрыть завещание не может, так как закон подразумевает обязательный порядок внесения данных о документах в реестр. Также данный сервис позволяет исключить возможность подделывания документа или составление его после смерти наследодателя, как это бывало ранее.

Читайте также:  Как риэлторы находят клиентов?

Если гражданин вступает в наследство с завещанием, которое имеется у него на бумажном носителе, то проверка его подлинности осуществляется с помощью данных о документе в реестре. Если распоряжение было составлено до введения ЕИС, то осуществить проверку можно у нотариуса, который удостоверял документ, так как на бланке завещания указывается его имя и адрес, где происходило удостоверение. Если в настоящее время указанный нотариус не ведет деятельность, то необходимо обратиться в нотариальную палату в том регионе, где было составлено завещание.

Также, если имеются сомнения относительно подлинности поручения, то заинтересованные граждане вправе обратиться в суд с иском о признании документа недействительным. Суд самостоятельно истребует выписку из реестра регистрационных нотариальных действий о наличии завещания. А также может назначить почерковедческую экспертизу.

Как узнать, есть ли завещание на наследство: можно ли найти его по фамилии умершего

Вопрос о том, есть ли завещание на наследство, и можно ли об этом узнать, возникает перед многими гражданами. Некоторые из них предполагают, что им что-то отписано и нужно получить предназначенное им наследство, пока не прошло назначенное для наследственной процедуры время. Другие, наоборот, сомневаются в том, что они смогут беспрепятственно вступить в наследство по закону из-за завещания, которое мог написать их близкий родственник на третье лицо, то есть – на другого человека. Из-за распространенности таких запросов, государством разработан специальный механизм информирования наследников о наличии завещаний, но получить такую информацию может не каждый заинтересованный человек.

  1. Можно ли узнать о наличии завещания на наследство при жизни наследодателя
  2. Второй экземпляр завещания
  3. Достоверность сведений о наличии завещания на наследство
  4. Кто может знать о том, есть ли завещание на наследство
  5. Завещания, удостоверенные не в нотариате
  6. У кого узнать, оставил ли умерший в ЧС гражданин завещание на наследство
  7. Как узнать о наличии завещания после смерти наследодателя
  8. Можно ли узнать составлялось ли завещание онлайн по фамилии
  9. Что такое ЕИСН
  10. Что такое реестр наследственных дел
  11. Какие трудности могут возникнуть
  12. Частые вопросы и ответы юриста

Можно ли узнать о наличии завещания на наследство при жизни наследодателя

Завещание – это распоряжение на случай смерти, которое может составить каждый человек, являющийся собственником имущества. Завещательное право – конституционное и гражданское право любого гражданина России, владеющего имуществом, поэтому оно охраняется законом. Все его положения регулируются нормами ч. 3 гл. 62 ГК РФ.

Согласно законодательству, завещатель может отписать переход прав на любое принадлежащее ему имущество как любому кровному родственнику, так и человеку без родства. Он вправе никому не сообщать об этом, так как завещательное распоряжение считается изъявлением свободной воли (ст. 1119 ГК РФ). То же касается принципа распределения имущества среди лиц, указанных в завещании – этот вопрос тоже касается только решения, принятого завещателем (ст. 1120 ГК РФ). После того как гражданин составит завещание в пользу своих наследников, он может именоваться наследодателем, так как стал стороной имущественных отношений, которые совершатся после его смерти.

Из-за возможного недовольства решением наследодателя со стороны его родственников, претендующих на завещанное имущество, зачастую сведений о составленном завещании не распространяют. О нем может сообщить только сам наследодатель тому, на кого оно составлено. Утаивание им сведений о завещании не противоречит нормам закона или морали. Напротив, законодательство защищает тайну завещания (ст. 1123 ГК РФ).

Поэтому в узких кругах родственников могут ходить слухи о том, что завещание может быть составлено. Но подтвердить их или опровергнуть может только сам собственник имущества, составивший этот документ.

Второй экземпляр завещания

При оформлении завещания в нотариальной конторе, его составитель получает на руки второй экземпляр. Этот экземпляр он может хранить у себя или передать кому-то на хранение. В этом случае человек, у которого хранится документ, также может официально подтвердить его наличие, но только с разрешения наследодателя. Если такого разрешения нет, то нарушение тайны завещания влечет моральную ответственность (ст. 1123 ГК РФ).

Иногда граждане составляют закрытое завещание. Оно может храниться только у нотариуса, который будет знать о его наличии, но даже от него будет сокрыта информация о том, кому отписано имущество. Соответственно, в таких случаях второй экземпляр документа не составляется.

Достоверность сведений о наличии завещания на наследство

Получив от наследодателя второй экземпляр завещания, человек может сделать вывод о том, что он может рассчитывать на получение отписанного ему имущества после смерти наследодателя. Однако нередко такие выводы бывают ошибочными. До момента открытия наследства, при жизни завещателя допускается:

  • Аннулировать уже составленное завещание;
  • Внести в документ исправления;
  • Написать новый экземпляр распоряжения.

Все эти действия могут совершаться только владельцем завещаемого имущества (ст. 1130 ГК РФ). Соответственно, при желании он сможет оставить сведения о новом распоряжении втайне от хранителя завещания.

Из этого можно сделать выводы о том, что узнать, есть ли завещание на наследство, можно только при желании наследодателя и только от него. Да и в этом случае полученные сведения могут устареть, если собственник имущества решит распорядиться им по-другому.

Кто может знать о том, есть ли завещание на наследство

Кроме самого составителя завещания, об этом документе могут знать все те, кого он посвятил в обстоятельства планируемого им наследственного дела. Если наследодатель не распространяется по поводу написанного им распоряжения, об этом могут знать:

  • Нотариус, который удостоверил завещание;
  • Душеприказчик, если завещатель выбрал такового из числа родственников или близких друзей;
  • Лицо, в пользу которого составлено завещание.

Но нотариус и душеприказчик обязаны хранить тайну завещания вплоть до момента его оглашения после открытия наследства. А лицо, которому отписано имущество, обычно само заинтересовано в не разглашении. Ведь это может настроить родственников завещателя против волеизъявления, внесенного в документ, и они могут попытаться убедить его отменить или переписать завещание в их пользу.

Завещания, удостоверенные не в нотариате

Иногда последние дни и даже часы жизни человека настигают его в таких условиях, где нет возможности обратиться к нотариусу. Тогда нотариуса может заменить другое должностное лицо, например:

  • Главный врач лечебного учреждения;
  • Директор социального учреждения;
  • Начальник тюрьмы или ИТК.

Если завещание составлено в учреждении и удостоверено лицом, уполномоченным на принятие и удостоверение завещаний (ст. 1127 ГК РФ), то о нем может знать только специалист, принявший его от умирающего. В других случаях пациенты больниц и иных социальных учреждений не вправе составлять такие документы.

В этом случае должностное лицо, принявшее распоряжение, также не могут разглашать его содержание и даже сообщать о том, что документ составлен. Они обязаны при первой же возможности передать его в нотариальную контору.

У кого узнать, оставил ли умерший в ЧС гражданин завещание на наследство

Перед боем, при наступлении техногенной или природной катастрофы, опасной для жизни, принято составлять завещания в простой рукописной форме в присутствии свидетелей. Об этих завещаниях будут осведомлены из числа выживших практически все, так как на них возлагается полномочие по передаче составленных завещаний нотариусу или родственникам (ст. 1129 ГК РФ).

Читайте также:  Кадастровая оценка недвижимости 2018: как она изменится?

Поэтому после гибели человека можно найти людей, которые были в последний момент рядом с ним. Возможно, он передал им свою последнюю волю, изложенную на бумаге с собственной подписью. Но эту информацию также недопустимо разглашать широкому кругу лиц и передавать документ через третьи руки. Завещательные документы лучше всего передать в ближайшую нотариальную контору или через нарочного, которым может быть представитель закона, военнослужащий или другой ответственный исполнитель.

Как узнать о наличии завещания после смерти наследодателя

Процедура открытия завещания после смерти наследодателя – обычный способ получения сведений о наследственном распоряжении. Для этого наследнику достаточно обратиться в нотариальную контору с паспортом и вторым экземпляром завещания. Но иногда после смерти собственника имущества никто не знает – составлялось ли им завещание, и второго экземпляра не нашлось.

Для того чтобы узнать о наличии завещания и о том, какие распоряжения оставил покойный, нужно:

  1. Взять свой паспорт и документы, подтверждающие родство с покойным.
  2. Получить свидетельство о смерти, вложить его в пакет с остальными документами.
  3. С пакетом документов обратиться в нотариальную контору по месту последнего проживания наследодателя.
  4. Написать нотариусу заявление о вступлении в наследство и сообщить, что возможно наличие завещания.

Если завещание находится в данной нотариальной конторе, нотариус находит его, вскрывает в присутствии заинтересованных лиц, и оглашает его содержание.

Если документ составлялся в другом населенном пункте, то будет проводиться дальнейший поиск. Дальнейшие действия по розыску завещания проводит нотариус. После того как достоверные сведения им будут получены, он сообщит их результаты по тем каналам связи, которые указаны для этого в заявлении.

Можно ли узнать составлялось ли завещание онлайн по фамилии

В век современных цифровых технологий многие граждане полагают, что найти завещание через интернет – дело простое. Очевидно, так бы оно и было, если бы не тайна завещания (ст. 1123 ГК РФ).

К сожалению для многих граждан, по их собственной фамилии найти информации о завещанном в их пользу имуществе невозможно в принципе. В остальных случаях существует доступ к определенным сервисам по фамилии наследодателя. Соответственно, получить наследство по завещанию «из ниоткуда» невозможно.

Где проходит поиск Способ поиска завещания и результат
Нотариат по месту последнего проживания покойного Открытие наследства;

Что такое ЕИСН

В России действует программа Единой информационной системы нотариата. Здесь собраны, в том числе, все сведения о составленных завещательных распоряжениях. Доступ к этой информации получают только нотариусы РФ.

Для поиска нотариусу потребуются паспортные данные наследодателя, чтобы найти завещание через интернет по его фамилии. Если завещание составлялось, нотариус, сделавший запрос, получит следующие сведения:

  • Персональные данные завещателя;
  • Место и время его составления;
  • Данные нотариуса, который удостоверил завещание;
  • Адрес нотариальной конторы, где оно хранится;
  • Регистрационный номер нотариальной записи.

Получив нотариальную выписку, заинтересованные лица обращаются по месту составления последнего волеизъявления.

Что такое реестр наследственных дел

В Реестр наследственных дел входят все открытые наследственные дела на текущий момент, который совпадает с временем его поиска в программе. Соответственно, еще не открытое или уже закрытое дело отражаться в результатах поиска программы не будет.

Здесь нельзя получить сведений о наличии завещания. Поэтому данная система не подходит для цели поиска завещательного распоряжения. По ней можно узнать:

  • Данные наследодателя, чье имущество выступает наследственной массой;
  • Адрес нотариальной конторы, где открыто наследство;
  • Данные нотариуса, который его ведет.

Остальные сведения можно получить только в той нотариальной конторе, где открыто наследственное дело.

Какие трудности могут возникнуть

Узнать о том, составлялось ли наследство, очень сложно. Особенно, если нет соответствующих знаний о том, как работает нужный поисковый механизм. Главная опасность в этом деле – пропустить установленный для ведения наследственного дела срок.

Если есть обоснованные предположения о том, что наследодатель написал завещание, но местонахождение документа неизвестно, лучше всего обратиться к консультирующему юристу, который рассмотрит конкретную ситуацию, возникшую у клиента. Он даст развернутую консультацию и подробно распишет алгоритм поиска завещания. Это поможет заинтересованному лицу узнать, есть ли завещание на наследство и как его разыскать более быстрым и простым способом.

Как узнать есть ли завещание после смерти родственника

Завещание вступает в силу после смерти собственника имущества. Поскольку наследование возможно по закону и завещанию, недобропорядочные законные правопреемники могут умышленно испортить документ или сокрыть его от потенциального наследника. Так как в волеизъявлении может быть упомянут далеко живущий родственник или посторонний человек, актуален вопрос о том, как узнать о наличии завещания.

Где хранится завещание до смерти?

Акт последней воли наследодателя составляется в двух экземплярах, один из которых остается у нотариуса, а другой — у завещателя. Нотариус хранит документ в течение 75 лет и, в случае сложения своих полномочий ранее, передает завещание другому нотариусу. Только по истечении установленного срока бумага направляется в государственный архив.

В соответствии со статьями 1127 и 1129 ГК РФ, удостоверять завещание имеет право не только нотариус. В нестандартных ситуациях это полномочие обретают следующие лица:

  • главврач медучреждения (его заместитель или дежурный врач);
  • капитан судна, плавающего под флагом Российской Федерации;
  • директор дома для престарелых (главный врач);
  • начальник экспедиции, антарктической станции или полевой базы;
  • командир воинской части (при отсутствии нотариуса в месте ее дислокации);
  • начальник тюрьмы;
  • случайные свидетели (при чрезвычайных ситуациях).

А значит и храниться документ может у них, хотя вероятность этого невелика: п. 3 ст. 1147 ГК РФ устанавливает, что лицо, заверившее завещание, обязано направить бумагу нотариусу по месту жительства покойного при первой возможности.

Как узнать у какого нотариуса находится завещание

Большая концентрация городских нотариальных контор приводит в растерянность, к кому же обратиться для поисков завещания? В первую очередь следует посетить нотариуса по месту последней регистрации наследодателя.

Если округ обслуживается несколькими нотариусами, обращающимся необходимо выяснить, к кому из них относился умерший в соответствии с первой буквой его фамилии. Распределение по фамилии — частая практика на территориях с несколькими действующими нотариусами.

При нахождении имущества умершего в нескольких местах стоит обратиться по месту расположения наиболее стоящей его части.

Как узнать где завещание, зная только фамилию умершего?

Если нужно найти служащего, у которого находится завещание, следует обратиться к любому нотариусу населенного пункта, где ранее проживал умерший. Узнав первую букву фамилии наследника, он подскажет к кому подойти. Аналогичную информацию вправе предоставить Нотариальная палата по письменному запросу заинтересованного лица.

При себе необходимо иметь следующие документы:

  • Удостоверение личности. Для граждан России — это паспорт. Если наследник — представитель другой страны, следует предоставить паспорт государства, в котором он проживает или иной документ, признанный международным соглашением. Наследники без гражданства подают вид на жительство или разрешение на проживание в стране.
  • Свидетельство о смерти наследодателя.
  • Документы, свидетельствующие о праве претендовать на имущество умершего (свидетельство о браке, рождении, справка о нетрудоспособности, о совместном проживании).

Как найти завещание после смерти?

Узнать, оставил ли умерший завещание, можно только отправившись на его поиски. Их стоит начать с места жительства наследодателя: сначала обследовать хранилище документов, а затем и остальные личные вещи. Если это не дало результата, следует расспросить родственников и знакомых — есть вероятность, что они знали о планах покойного.

Отсутствие завещания на этом этапе поисков не означает, что оно не было составлено. Возможно, документ был утерян или даже похищен злоумышленниками. Тогда следующим шагом станет обращение к нотариусу. Но даже, если акт волеизъявления не был обнаружен и здесь, потенциальный наследник может написать заявление о его розыске.

На основании заявления, свидетельства о смерти наследодателя и документа, подтверждающего родство с умершим (если такое имеется), потенциальный правопреемник может получить информацию, было ли вообще зарегистрировано завещание и у какого нотариуса оно хранится.

Как нотариус узнает о смерти завещателя?

Заинтересованными лицами в приобретении наследства являются родственники и близкие люди усопшего. Для оформления наследства им необходимо обратиться в нотариальную контору с заявлением о принятии наследства. В качестве доказательства открытия наследства предоставляется свидетельство о смерти. Так нотариус узнает о кончине завещателя.

Если наследники пропустили срок принятия наследства по уважительным причинам, они смогут его восстановить, обратившись в суд.

Как узнать о завещании не родственнику?

Для заявителя, рассчитывающего на наследство по завещанию, доступ к свидетельству о смерти покойного может быть закрыт наследниками по закону. В таком случае ему необходимо обратиться за дубликатом свидетельства в ЗАГС. Но при отсутствии родственных связей с наследодателем получить копию документа он может только через запрос, направленный в орган нотариусом, адвокатом, представителями органов правосудия.

Может ли нотариус скрыть завещание?

Как правило, такой вопрос интересует наследников не из числа родственников.

Умышленное сокрытие информации возможно, но при подозрении на нечестность нотариуса можно обратиться в нотариальную палату и составить жалобу. По результатам проверки нотариус может быть лишен лицензии.

Что делать, если нотариус отказывает в приеме заявления на наследство?

Если нотариус отказывается принимать заявление о праве на наследство по причине отсутствия у обращающегося завещания или свидетельства о смерти, необходимо обратиться в почтовое отделение и направить документ почтой. Так нотариус будет обязан составить отказ от совершения нотариального действия. Заявителю необходимо сохранить документ, подтверждающий отправку письма в определенную дату. На нем должна стоять подпись сотрудника почты и печать соответствующего почтового отделения. Корешок предоставляется в суд как доказательство намерения вступить в наследство.

Как оспорить отказ нотариуса?

Отказ нотариуса признать за наследниками право на наследство может быть необоснованным, если информация о завещании утаивается в угоду наследникам по закону. Если претендент не относится к числу родственников, он может принять наследство фактически (проживать в квартире, пользоваться автомобилем, совершать действия по сбережению имущества) или подать заявление о праве на наследство. Если нотариус будет утверждать, что завещания нет, и дело он не откроет, необходимо обратиться в районный суд, подав заявление следующего образца:

Для рассмотрения дела суду будут необходимы документы, в частности — завещание, поэтому в нотариальную контору будет направлен запрос:

Полученная информация позволит получить законные основания для вступления в наследство.

Как узнать действительно ли завещание?

Действительность документа может быть оспорена. Если волеизъявление содержит грубые ошибки оформления, не позволяющие достоверно истолковать смысл изложенного, завещание признается ничтожным, и для этого нет надобности обращаться в суд.

Если имели место противозаконные деяния, приведшие к искажению содержания документа, имеются данные о недееспособности его составителя, необходимо обратиться в суд для признания завещания недействительным полностью или в части некоторых пунктов.

Как узнать о завещании онлайн?

Получить информацию о наличии завещания можно обратившись в Федеральную нотариальную палату. Для этого потребуются точные данные о наследодателе: его ФИО, точная дата рождения и смерти. Юристы портала ros-nasledstvo.ru помогут вам уточнить, оставил ли усопший родственник завещание и к какому нотариусу обращаться для открытия наследственного дела.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

8 признаков квартир, которые опасно покупать

Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.

Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

Эксперты в этой статье

  • главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
  • директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
  • генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

1. Подозрительно низкая цена

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно. Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

2. Недееспособный собственник

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере. Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы. Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

3. Третьи лица

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление. Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака. В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

4. Скрытые наследники

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля. К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.). Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации. В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

6. Странное поведение риелтора

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья». Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно. Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

8. Приватизированная квартира

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих. В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире. Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.

Резюме экспертов

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников. Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом. Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

Купить квартиру во вторичке и не остаться с носом

Ищете квартиру на вторичном рынке и тревожитесь, как бы не остаться без жилья и денег? Страхи небезосновательны: права покупателей недвижимости закон защищает слабо. Случаев, когда миллионное приобретение оборачивается судебной тяжбой с непредсказуемым финалом, предостаточно. Неучтенные наследники, прописанные в квартире дети, претензии возникших из ниоткуда бывших супругов и даже заявления собственника о том, что он действовал в беспамятстве под давлением покупателя, — неполный перечень потенциальных сюрпризов.

Есть ли шанс пройти через это минное поле и остаться невредимым? Ответ юристов: да, при условии, что вопрос безопасности сделки граждане возьмут под тотальный личный контроль. Проверят прошлое квартиры, соберут досье на ее жильцов, найдут информацию о бывших владельцах, затребуют все необходимые документы. Одним словом, проявят максимальную бдительность при покупке, и тогда очень скоро смогут беззаботно попивать чай с баранками на уютной кухне своего и только своего дома.

Вопросы, которые следует задать продавцу

  • Кто продает недвижимость — собственник или его доверенное лицо?
  • Сколько у квартиры владельцев?
  • На каком основании получено жилье и зарегистрировано ли право собственности?
  • Есть ли несовершеннолетние среди собственников или пользователей?
  • Сколько человек прописано в квартире?
  • Если продавец состоит в браке, согласен ли супруг на продажу?
  • Нет ли третьих лиц, претендующих на право владения или пользования жильем?
  • Существуют ли обременения, ограничивающие права на недвижимость?
  • Как долго продавец владеет квартирой?

Зачем задавать эти вопросы, станет понятно дальше.

Собственник или посредник?

Распоряжаться квартирой может только ее владелец, поэтому важно выяснить у продавца, кто он: собственник или действующее по доверенности лицо. Второй вариант хуже, и не только потому, что в этом случае придется собирать досье на обоих. Продажа по доверенности — удобный инструмент для мошенников. Они могут «выбить» документ из недееспособного хозяина, а то и вовсе изготовить фальшивку и продавать квартиру постороннего человека, работающего по контракту далеко от дома. Как не повторить типичных ошибок покупателей и не стать жертвой аферистов?

Требуйте хозяина!

Если владелец жилья находится в зоне доступа, следует настоять на встрече с ним. Вам необходимо убедиться, что он действует по доброй воле и только в силу обстоятельств перепоручил продажу другому человеку. Второй момент — доверенность необходимо проверить на подлинность и актуальность. Даже если вы убеждены, что перед вами не липа, выясните, не отменил ли собственник право вести продажу от своего имени. Может статься, документ давно отозван, а вам показывают экземпляр, оставшийся на руках у доверенного лица.

Доверенность на продажу недвижимости должна быть заверена нотариально. Раньше, чтобы убедиться в ее подлинности, приходилось договариваться о встрече с выдавшим ее нотариусом. С января 2017 года стало намного проще: Федеральная нотариальная палата создала интернет-сервис для проверки подобных документов. Теперь, зная реквизиты доверенности, каждый может выяснить, внесена ли она в единый реестр.

Проверяем личность владельца квартиры

Попросите продавца предъявить паспорт и без стеснений изучите его страницы. Чтобы убедиться в подлинности документа, воспользуйтесь специализированным сервисом на сайте Федеральной миграционной службы. Такая проверка — скорее формальность, но она даст понять, существует ли паспорт с указанными данными. За действительно значимой информацией о личности продавца следует обратиться в местное подразделение ФМС. Кроме того, необходимо получить подтверждение полной вменяемости владельца жилья, а это щекотливый и тонкий момент.

Будьте корректны, но настойчивы

Представьте, что перед вами — душа-человек, вызывающий безграничное доверие. Обращаться к такому с предложением прогуляться до районного психдиспансера как минимум неловко. Забудьте про деликатность — вы страхуете свой тыл. Если вскоре после заключения сделки родственники продавца заявят в суде, что он был не в себе, ваша тактичность выйдет вам боком. Попросите в вежливой форме собственника съездить с вами в психоневрологический и наркологический диспансеры и получить документ о том, что он не состоит у них на учете. Внесите нотку юмора — скажите, что готовы за компанию получить такие же справки для себя.

Если продавец водит автомобиль, может оказаться достаточным убедиться в наличии прав. Гражданам, состоящим на учете в ПНД, их не выдают. Но справки из диспансеров, полученные на этапе заключения договора купли-продажи, все-таки надежнее.

Ваши документы!

Кроме паспорта и справок, подтверждающих адекватность действий, владелец жилья должен предоставить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую право собственности;
  • нотариально заверенное согласие супруги/а на продажу жилья, если состоит в браке;
  • свидетельства о рождении детей;
  • выписку из домовой книги с перечнем зарегистрированных в квартире жильцов;
  • оформленное у нотариуса согласие на продажу от других собственников недвижимости;
  • договор ипотеки, если квартира куплена с привлечением жилищного займа.

Свидетельство о регистрации права собственности с 2016 года упразднили. Раньше именно оно служило главным подтверждением законного владения недвижимостью. Сейчас на смену ему пришла выписка из ЕГРН. Но документ о госрегистрации остался на руках у владельцев, и это часто вносит путаницу. Например, разведенные супруги поделили совместное жилье, и каждый зарегистрировал долевую собственность. Но у того из них, на кого прежде была оформлена квартира, все еще остается свидетельство о праве собственности. То есть, фактически ему принадлежит одна комната, а покупателю он может предъявить документ о владении всей квартирой. Будьте бдительны и ориентируйтесь только на данные выписки из ЕГРН.

Полна горница людей

Допустим, найденный вариант вас устраивает по всем параметрам, и продавец, он же собственник, оказался вне подозрений. Хорошие сапоги — надо брать? Ни в коем случае, пока вы не получите полную информацию обо всех проживающих в квартире людях. А также о тех, кто по каким-то причинам живет отдельно, но зарегистрирован на этих квадратных метрах, имеет право пользования недвижимостью или другие основания для проживания. При покупке квартиры всех этих людей предстоит выписать, и на этом этапе покупателя может поджидать масса чудесных открытий. Существует несколько категорий лиц, чье право пользования жилплощадью сохраняется и после продажи. Среди них:

  • члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации квартиры;
  • дети, которые не достигли совершеннолетия и либо остались без родительского попечения, либо находятся под опекой;
  • те, кто занимает жилплощадь на основании завещательного отказа;
  • бывшие владельцы, продавшие ранее «вашу» квартиру с условием своего бессрочного проживания в ней;
  • лица, занимающие квадратные метры на основании договора безвозмездного пользования или найма.

Чтобы получить сведения обо всех жителях заинтересовавшей вас квартиры, потребуется выписка из домовой книги — желательно архивная, как более информативная. Данные о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент, содержатся в Едином жилищном документе. Запрашивать подобную информацию вправе только собственники недвижимости или прописанные жильцы. Если продавец твердо намерен утаить от вас кого-то из домочадцев, правда может открыться только после покупки, как бы добросовестно вы не «копали». Поэтому при наличии сомнений стоит заручиться услугами опытного юриста или риелтора.

Вы еще не передумали?

Возможно, имеет смысл рассмотреть вариант покупки жилья в новостройке? Тоже не стопроцентная гарантия беспроблемной сделки, но опасностей меньше. Особенно если вооружиться рекомендациями, как не попасть на горе-застройщика и не потерять деньги.

Квартирой в строящемся доме никто до вас не владел, у нее нулевая правовая история, поэтому меры предосторожности сводятся к изучению репутации строительной компании.

Критерии оценки простые: опыт работы на рынке, степень финансовой устойчивости, количество, качество и сроки сдачи построенных объектов. Специалисты компании «МИР недвижимости» выбрали лучших застройщиков Санкт-Петербурга и предоставили пользователям возможность легко найти перспективный проект по заданным параметрам:

Если ваш выбор по-прежнему — вторичный рынок, придется скрупулезно собирать информацию, анализировать факты и просчитывать шаги, стараясь свести риски на нет.

Это страшное слово — риелтор

Вы находите интересный вариант квартиры от собственника и договариваетесь о просмотре. На встречу же является посредник, который представляется другом/родственником/коллегой владельца. Поясняет, что хозяин жилья в отъезде и поручил ему вести продажу. Показать доверенность без предварительного задатка отказывается. Некоторые риелторы действуют именно так — выдают себя не за тех, кем являются, темнят и юлят. Бегите от таких подальше. В лучшем случае они нагреют руки на вашей сделке на несанкционированные 300-400 тысяч рублей. Худший вариант даже рассматривать не стоит.

Когда посреднику можно доверять

Добросовестный риелтор никогда не скрывает правду. Он по первому запросу показывает доверенность от собственника для подтверждения своих полномочий и предоставляет документы, из которых следует, что доверитель действительно обладает правом собственности на квартиру. Риелтор-профи не станет требовать от вас передачи задатка — подобное соглашение заключается только между покупателем и собственником. Роль агента по продаже сводится исключительно к помощи в составлении документа и присутствию при передаче денег.

Как определить, что риелтор — мошенник? Тема для отдельной статьи.

Вы, как покупатель, тоже можете заключить договор с риелтором, переложив на него обязанности по поиску подходящего жилья. Хороший специалист с выработанным профессиональным чутьем — находка для тех, кто слабо ориентируется в специфике рынка. Кроме того, договор предусматривает страхование ответственности перед клиентом. Если риелтор допустит просчет, из-за которого сделку признают недействительной, вы получите компенсацию ущерба в рамках оговоренной суммы.

На каком основании?

Непременно следует узнать, на каком основании возникло право собственности нынешнего хозяина на рассматриваемую недвижимость. Этот момент — своеобразный краеугольный камень в деле проверки юридической чистоты жилья. Имея точное представление о том, как квартира попала к владельцу, вы сможете определить круг требующих проверки документов, а также сделать выводы о наличии/отсутствии третьих лиц, способных претендовать на жилплощадь. В зависимости от причины, по которой квартира оказалась во владении продавца, документ-основание может быть представлен:

  • договором передачи жилья в собственность — для приватизированной недвижимости;
  • договором купли-продажи — в случае приобретения квартиры на вторичном рынке;
  • договором со строительной компанией, если жилье покупалось в новостройке;
  • договором дарения;
  • свидетельством о праве на наследство;
  • добровольным соглашением или судебным решением о разделе имущества, если речь идет о совместной собственности бывших супругов;
  • ипотечным договором;
  • справкой о выплаченном пае;
  • договором пожизненного содержания в случае получения квартиры под обязательства ренты.

Если квартира получена в наследство

Вам не повезло. И это лишь отчасти шутка. Покупать такое жилье рискованно, особенно если со дня вступления в наследство не прошло трех лет. По истечении срока исковой давности вероятность возможных сюрпризов заметно сокращается, но к нулю не сводится. Забытый родственник может свалиться как снег на голову в любой момент, сообщить, что не знал об открытии наследства и заявить о своих правах на квартиру, которую вы давно считаете своей. Не стоит скидывать со счетов и другую категорию наследников — тех, кому положена обязательная доля, даже если недвижимость завещана другому лицу.

Как застраховаться от возможных притязаний?

Лучшее, что вы можете сделать, — отказаться от квартиры. Но если вариант очень уж привлекательный, постарайтесь обильно подстелить соломку. Досконально изучите свидетельство о праве на наследство и выясните, не предоставляется ли кому-то из семьи права на пожизненное проживание в квартире. Убедитесь, что среди родственников продавца нет наследников той же очереди, что и он. Если есть, получите от них письменный отказ от наследства. Попросите продавца составить и заверить у нотариуса заявление о том, что все требования потенциальных наследников он обязуется удовлетворить за свой счет. И наконец, застрахуйте сделку.

Титульное страхование обеспечивает защиту на случай утраты вами права собственности на купленное жилье. Если суд признает сделку незаконной (из-за появления неизвестного ранее наследника или по другим причинам, о которых вы не знали на момент покупки), вы сможете вернуть свои деньги. Но только в том случае, если судьи сочтут вас добросовестным приобретателем. Так называют покупателей недвижимости, совершивших все необходимые действия для проверки юридической чистоты квартиры.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние

За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.

А что скажет вторая половина?

Если продавец состоит в браке и квартира является совместным с супругом имуществом, без нотариально заверенного согласия последнего она не может быть продана. Часто недвижимость принадлежит обоим супругам, даже если они в разводе. В таких случаях тоже требуется получить согласие второго из пары. А теперь представьте, с какой легкостью человек может «потерять» паспорт и оформить новый — чистый, без штампов. Кто подтвердит, что за его плечами нет женитьбы и развода? Где гарантия, что после покупки жилья не нагрянет его бывшая супруга и не потребует через суд свою долю? Идеальный вариант, если собственник состоит в браке с тем человеком, совместно с которым приобреталось жилье, и супруги единодушны в желании его продать.

История квартиры: копайте глубже

Чтобы понять, насколько благонадежен выбранный вами вариант, попросите собственника сделать запрос на расширенную выписку из ЕГРН. В этом документе будут отражены все события, происходившие с объектом за последние 20 лет. Вам важно выяснить, нет ли в прошлом квартиры темных пятен, таких, как:

  • сомнительные сделки, особенно с участием государственных предприятий и юридических лиц;
  • частые перепродажи со сменой собственников;
  • судебные споры;
  • факт нахождения под арестом или в залоге у банка.

Если окажется, что у квартиры есть обременения или не так давно она находилась в эпицентре конфликта, стоит дважды подумать, иметь ли с ней дело. Регулярный переход недвижимости из рук в руки — и вовсе красный флажок для покупателя. За такими действиями явно просматривается мошенническая схема продаж по поддельным документам.

Минимизируйте риски

Какой покупатель не хотел бы найти квартиру своей мечты — подходящую по характеристикам и цене, с единственным (совершеннолетним и дееспособным) собственником, владеющим недвижимостью с момента ее постройки. Реальность, увы, вынуждает спускаться с небес на землю. Поиск жилья с безупречно чистой историей — квест для настойчивых и удачливых. Поэтому не остается ничего другого, как держать ухо востро, прислушиваться к внутреннему голосу и следовать ряду правил:

  • отказывайтесь от квартиры, если со дня последнего перехода в право собственности не прошло трех лет;
  • отвергайте варианты продаж по доверенностям;
  • проходите мимо, если цена недвижимости заметно ниже рыночной;
  • продолжайте поиск, если столкнулись сразу с несколькими настораживающими маркерами: большим количеством домочадцев, прописанными в квартире детьми, инвалидами или выбывшими в неизвестном направлении родственниками;
  • всесторонне проверяйте владельца недвижимости и историю квартиры;
  • фиксируйте факт дееспособности продавца в день заключения договора;
  • заверяйте сделку у нотариуса;
  • оформляйте титульное страхование как минимум на 4 года после покупки, а лучше на 7 или даже 10 лет.

И обязательно верьте, что найдете квартиру, которую сможете купить без колебаний и страхов. Не жалейте времени и сил — они с лихвой окупятся стабильностью и душевным равновесием.

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс. таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид. Рассказываем о самых распространенных.

1-й совет: проверяйте объявления

Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

Перепроверьте в объявлении каждую деталь. Действительно ли до метро семь минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? На самом деле рядом школа, детский сад? Уточните это через сервисы «Яндекса» или Google (разделы «Панорама» и «Маршруты»).

Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.

2-й совет: изучайте продавцов

Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!

В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:

  1. Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
  2. Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
  3. Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
  4. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риелторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
  5. Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риелтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.

3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

4-й совет: проверяйте адреса

Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

5-й совет: поговорите с соседями

Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

6-й совет: изучите документы со специалистами

Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

В список обязательных документов на квартиру входят:

  1. Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
  2. На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
  3. В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
  4. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
  5. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
  6. Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
  7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.

Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

8-й совет: проверяйте паспорт Настоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь .

9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей .

10-й совет: выписать всех перед сделкой

Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем). Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше. Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам. Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

12-й совет: внимательно читайте документы

На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

13-й совет: только личное присутствие

Мошенничество с электронной подписью — пока новинка, но прецеденты уже были. Жулики научились взламывать личные кабинеты на портале госуслуг и, используя цифровые подписи и подачу документов онлайн, дарить себе чужие квартиры. После этого громкого скандала схема стала жестко контролироваться, но кто знает… Так что только личное присутствие!

И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риелтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

5 сложностей при покупке квартиры на вторичном рынке

Кажется, покупать вторичку безопаснее, чем вкладывать в долевку: жилье-то уже есть, значит, обманутым дольщиком уже не станешь, да и усадка дома с трещинами на стенах не грозит.

На самом деле, все не так однозначно: у вторичного жилья тоже полно проблем, связанных в первую очередь с хитрыми продавцами. Мы собрали пять неожиданных ситуаций, с которыми столкнулись читатели, подыскивая себе квартиру. Вот какие подводные камни они обнаружили.

Перепланировка

Ситуация. Мужчина решил купить студию в Санкт-Петербурге. Но оказалось, что это бывшая комната в коммуналке: ее разделили на маленькие квартиры и в каждой смонтировали санузел. Мужчина переживает, что такое переустройство может быть незаконным.

Почему так. Санузлы и кухни нельзя располагать над жилыми комнатами. Поэтому такая перепланировка будет законной в двух случаях: если студия на первом этаже или если под ней уже узаконенная перепланировка с таким же расположением унитаза и душевой.

Если мужчина купит квартиру, а потом окажется, что бывшие владельцы не согласовали перепланировку, его обяжут заплатить 2500 Р штрафа и вернуть все как было.

Как быть. Если вы покупаете квартиру, которую явно перестраивали, попросите у продавца техпаспорт помещения. Расположение комнат и мокрых зон на плане должно соответствовать реальному состоянию квартиры — если это не так, от покупки лучше отказаться.

Если с планом все в порядке, проверьте еще одну деталь: нет ли на нем штампа «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Такой штамп значит, что БТИ просто зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет.

Иногда перепланировку не удается согласовать по правилам — тогда собственники обращаются в суд. Если продавец утверждает, что суд якобы разрешил оставить унитаз и раковину, — пусть покажет решение суда.

Цена по договору ниже, чем в реальности

Ситуация. Мужчина нашел идеальную квартиру и хочет купить ее в ипотеку. Но есть два момента, которые вызывают вопросы: во-первых , не узаконена незначительная перепланировка, а во-вторых , хозяева просят снизить стоимость жилья по договору, чтобы не платить налог с продажи. Все это заставляет мужчину задуматься: а не возникнет ли у него в будущем проблем?

Почему так. Перепланировка может казаться незначительной только на первый взгляд, а потом окажется, что узаконить ее в принципе нельзя. Тогда придется платить штраф и возвращать все как было — или соглашаться на продажу квартиры с торгов.

Даже если перепланировка не нарушает никаких норм, правильно оформить ее не так просто: придется побегать по инстанциям и все равно заплатить штраф.

Заниженная стоимость квартиры по договору — это тоже риск. Если по какой-то причине мужчина захочет расторгнуть сделку купли-продажи, продавец вернет ему только ту сумму, которая зафиксирована на бумаге, — меньше, чем мужчина реально заплатил.

Еще есть проблема с налоговыми вычетами. Если по договору квартира стоит меньше двух миллионов рублей, а в реальности — больше, налоговая не даст максимальный вычет. К тому же если мужчина продаст жилье раньше минимального срока владения, ему потребуется доказать налоговой свои расходы, чтобы уменьшить НДФЛ. Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет: почитайте, при каких условиях получится продать квартиру без налога. А раз по бумагам расходы меньше, значит, доход выше и денег в бюджет придется отдать больше.

Но и это не все: о махинациях со стоимостью помещения может узнать банк и отказать мужчине в ипотеке.

Как быть. В идеале — отказаться от покупки. Но в реальности такая квартира может оказаться одним из немногих подходящих вариантов. В таком случае сделайте вот что:

  1. Проведите экспертизу перепланировки. Если нет препятствий для того, чтобы ее узаконить, можно за это взяться и от жилья не отказываться.
  2. Отдайте документы на проверку банку. Соглашайтесь на сделку, только если банк ее одобряет.
  3. Оформите титульное страхование.
  4. Запланируйте не избавляться от недвижимости раньше минимального срока для продажи без налога.

Долг за коммуналку

Ситуация. Семья купила квартиру. Прежний владелец принес справку о том, что должен 30 000 Р за ЖКХ, и честно передал эти деньги покупателям. Когда новые хозяева обратились в ЖЭК, оказалось, что бывший собственник пропустил сроки поверки счетчиков — и коммунальщики пересчитали долг по нормативам. В итоге задолженность выросла еще на 30 000 Р .

Почему так. Долги за коммуналку закрепляются за человеком, а не за недвижимостью: если владелец продал квартиру с долгами, то обязательство их закрыть остается на нем, а не переходит новому собственнику. Если управляющая компания насчитала часть долга за время, когда новые хозяева не имели к квартире отношения, — их можно оспорить.

Если долги насчитали с момента покупки квартиры, то оспорить их тоже можно, но сложнее. Скорее всего, дело было так: семья подавала информацию по счетчикам, УК эти данные вносила, а когда собственники обратились за поверкой, «вспомнила», что все это время должна была считать воду по нормативам. Теперь возможны два варианта — в зависимости от того, прошли ли поверку счетчики.

Если мастера подтвердили, что техника исправна и замена не требуется, семья может потребовать признать данные, которые они подавали в УК, корректными. Но если счетчики не прошли поверку — управляющая компания права, а собственникам придется оплачивать долги.

Как быть. О долгах по квартире лучше узнать на первой встрече с продавцом. Даже если владелец честно признается в задолженностях и предложит скидку за их погашение, лучше проверить его слова: сумма, которую он называет, может быть неточной. Вот как это сделать:

  1. Попросите собственника показать последнюю квитанцию за коммунальные услуги и сфотографируйте ее. Важнее всего зафиксировать номер счета и фамилию получателя услуг, потому что задолженность в квитанции может быть либо не прописана, либо указана неправильно.
  2. Используйте эти данные, чтобы получить информацию о долгах лично: в МФЦ, Горгазе, у поставщика электричества и в управляющей компании. Чтобы сотрудники этих организаций охотнее шли вам навстречу, скажите, что собираетесь оплатить все долги: им это выгодно.
  3. Уточните у соседей или в управляющей компании, какие дополнительные услуги оплачивает собственник жилья: например, видеонаблюдение, взносы за охрану или парковку. Позвоните в организации, которые за это отвечают, и узнайте про долги. Не факт, что вам все расскажут, но попробовать стоит.
  4. Проверьте продавца на сайте службы судебных приставов. Там вы узнаете, ведется ли в отношении продавца исполнительное производство — в том числе по долгам за коммуналку.

Долг за капремонт

Ситуация. Мужчина купил квартиру, и оказалось, что предыдущий владелец не платил за капремонт. Теперь долг вынужден покрывать новый собственник, и ему это не нравится: обязательства-то нарушал не он.

Почему так. В отличие от коммуналки, платежи за капремонт начисляются на квартиру. То есть когда прежний владелец продал жилье, долг за капремонт перешел покупателю.

Как быть. Перед покупкой квартиры удостоверьтесь, что у собственника нет долга: попросите продавца принести справку из управляющей компании или фонда капремонта.

Иногда собственники врут и показывают подложные квитанции. Если обман вскрылся после покупки, можно потребовать деньги с прежнего владельца через суд. Но в остальных случаях придется рассчитываться самому.

Чужие вещи

Ситуация. Семья несколько лет снимала квартиру, а потом арендодатель предложил супругам выкупить ее по кадастровой стоимости. Те согласились, оформили ипотеку, передали деньги и стали жить в уже своей квартире.

Через две недели новым владельцам позвонила жена бывшего собственника и потребовала заплатить еще 100 тысяч рублей: якобы квартиру продали слишком дешево. А если супруги не согласятся, она подаст на них в суд с требованием вернуть всю имеющуюся в доме мебель и сантехнику.

Почему так. У жены бывшего владельца есть козырь: о том, что мебель останется в квартире, договорились на словах. А раз по бумагам новым собственникам перешла только квартира, то она имеет право потребовать вернуть все оставшееся имущество: и мебель, и бытовую технику.

Но и у новых собственников есть своя правда. Пока они арендовали жилье, многие вещи купили самостоятельно и сохранили чеки — на эту мебель женщина точно не сможет претендовать. А еще в договоре купли-продажи квартиры нет ни слова о мебели и технике — доказать, что это покупки именно прежних собственников, будет непросто даже с чеками. Мало ли что этот владелец купил и куда дел.

Иногда упорные продавцы привлекают свидетелей и с их помощью доказывают, что квартиру продавали отдельно, а мебель — отдельно. Но в ответ покупатели могут привлечь своих свидетелей, которые подтвердят, что мебель на самом деле подарили: закон разрешает заключать такие сделки на словах.

Как быть. Внимательно составляйте договор: помимо недвижимости в нем нужно указать все движимое имущество, которое переходит от одного собственника к другому. Мебель и технику можно вписать в акт приема-передачи или составить на них отдельный договор купли-продажи за символическую стоимость.

Покупал квартиру во вторичке в Питере в прошлом году.
Для себя вывел следующие правила:
1) нафиг все сделки по доверенности сразу
2) нафиг все сделки с наследством сразу (больше трех лет, можно подумать, но, как можно почитать в ТЖ ничто не гарант)
3) нафиг пожилых собственников (если бабушка старенькая и не поняла, что продала квартиру, а деньги куда-то положила и не знает куда, останешься с голой жопой и ипотекой без квартиры)
4) если хоть что-то кажется мутным, кто-то предлагает странные схемы, сделки только за нал, дешевле рынка на 20-30% – строго нафиг. Можно даже не звонить, не продают хорошие квартиры в центре по цене студии в Кудрово.
5) отдельно нафиг риелторов, т.к. большя часть информации гуглится или решается походом к юристу по недвижке, а ответственность за их решения нести все равно тебе. (то есть придется контролировать риелтора, следить за тем чтобы тебя нигде не обманули, еще и отдать за это неплохие деньги).
6) внимательнее/осторожнее нужно смотреть на квартиры купленные в браке (если продавец один), с детьми в доле, с участием мат. капитала, особенно, если мать планирует съезжать в условное никуда.

Всё это актуально для СПб прошлогодней давности, предложений было много, спешки не было, около года лениво просматривал циан, в поисках идеальной квартиры.
В итоге мы с женой вживую посмотрели ровно 2 квартиры, одну из них и купили в ипотеку, чему безумно рады, т.к. вариант был огонь – собственники расширялись и квартира нам досталась с мебелью и неплохим ремонтом, который они делали под себя лет 5 назад.
Пока полёт нормальный.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: