Как узаконить объект самовольного строительства?

Павильон без паспорта

Наша история началась в судах Краснодарского края, а завершилась в столице, в Верховном суде. А учитывая, что самовольных строений разного размера и назначения у нас в стране достаточно, подобное разъяснение судей высшей квалификации может оказаться очень полезным немалому числу граждан.

История началась давно – в конце 90-х годов. Тогда местная администрация сдала в аренду участок земли для использования под торговый павильон. Но была важная оговорка – павильон должен был быть не капитальным строением. С годами арендаторы менялись, пока очередной арендатор не решил, что хочет-таки иметь капитальное строение. Он построил железобетонный фундамент, возвел кирпичные стены и отправился в суд, чтобы признать за собой право собственности на объект. Краевой суд не увидел в этом ничего противозаконного и требование удовлетворил. А вот Верховный суд с таким решением не согласился и заявил, что надо учитывать волю собственника.

А теперь подробности спора. Администрация в 1996 году сдала некой местной фирме участок на пять лет. В документах было сказано: “Для установки и эксплуатации торгового павильона”. Палатку построили, а аренду продлили.

В 2003 году земля досталась некоему гражданину в аренду от администрации на три года “для размещения торгового павильона из облегченных конструкций”. Но гражданин реконструировал объект: сделал фундамент из железобетонной плиты и поставил кирпичные стены. Новый арендатор в итоге пришел к выводу, что его, теперь уже капитальный, павильон стал недвижимостью. А раз так, то он попросил через суд признать на это строение право собственности.

Сначала эту просьбу рассматривал Прикубанский районный суд Краснодара. Суд отказал гражданину в удовлетворении иска. В своем решении районный суд указал, что земельный участок предоставлен истцу на три года для “временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций”. Никакой положенной в таких случаях разрешительной документации на капитальное строительство у истца нет. Да и собственником земельного участка он не является.

По мнению суда, это капитальное строение – это самая настоящая самовольная постройка, возведенная без соответствующего разрешения. В итоге райсуд в своем решении записал, что гражданин нарушил законные права и интересы собственника земельного участка – муниципального образования Краснодара.

Обиженный хозяин павильона пошел оспаривать решение. И это у него получилось. Краснодарский краевой суд отменил вынесенное решение и принял новое решение. А именно – удовлетворил исковые требования. В своем решении краевой суд заявил дословно следующее: на основании договора купли-продажи торгового павильона истец стал его собственником, произвел реконструкцию, после которой павильон стал обладать “признаками недвижимости”.

Таким образом, по мнению апелляции, за гражданином вполне можно признать право собственности на павильон как на вновь созданную вещь. И сослался на статьи 218-219 Гражданского кодекса РФ.

Таким решением уже возмутилась администрация муниципального образования города Краснодара. И она обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Там жалобы рассмотрели и заявили, что лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться. Верховный суд напомнил коллегам про другую статью Гражданского кодекса, которая больше подходит для этого случая, – статья 222.

А в этой статье сказано, что если участок берется в аренду для возведения временных строений либо легко возводимых конструкций, то нет оснований признать право собственности на “фактически возведенное строение капитального типа”. Заключая договор аренды, собственник должен определенно выразить свою волю для возведения строений конкретного типа.

По мнению Верховного суда РФ, при рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет воля собственника земельного участка. Наш герой получил землю в аренду для временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций. Без права капитального строительства и без соответствующего разрешенного использования. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество признается только в том случае, если соблюдены все нормы законов при его создании. Следовательно, о самовольной постройке речь уже не идет. Поэтому Верховный суд РФ отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Что грозит за строительство жилых и нежилых объектов без разрешения, как их легализовать?

Строительство капитальных построек без получения разрешения на них можно начинать только в том случае, если это разрешение не требуется. Перечень таких сооружений и зданий указан в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Читайте также:  Государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество

Строительные работы, начатые без получения разрешения в других случаях влекут за собой ответственность по статье 9.5 КоАП РФ.

Эта статья предусматривает наложение административного штрафа для нарушителей: от 2 тысяч рублей (для физлиц) до миллиона рублей (для юридических лиц).

Можно ли строить дом без разрешения на строительство, что будет, если построить? Ответы на вопросы найдете в статье.

Самовольная постройка

Понятие самовольная постройка регулируется статьей 222 ГК РФ. Она подлежит сносу или приведению её к нормам, регламентируемыми правилами строительства и НПА, которые имеют отношение к застройке (ГК РФ Статья 222).

Снос или приведение к нормам оплачивается за счет лица, построившего капитальное строение, а если личность строителя не установлена, то оплата идёт из кармана владельца/арендатора земельного участка.

Самовольной постройкой не признается строение, если оно было построено с нарушениями особенностей использования участка о которых не знал собственник этого участка и знать не мог.

Признаки самовольной постройки:

  1. Размещена на участке, строительство на котором не подразумевает возведения такой постройки.
  2. Размещена на участке, который не предоставлен в установленном порядке.
  3. Возведена без получения разрешения или с нарушением градостроительных норм.
  4. Создана на участке с игнорированием установленных законом ограничений его использования.

Чтобы сооружение признали самовольной постройкой она должна подходить хотя бы под 1 вышеизложенный признак.

Что будет, если построил: ответственность и последствия

Ответственность за возведение самовольной постройки может наступать сразу по нескольким статьям КоАП РФ:

Статья Ответственность
Физ.лицо Должностное лицо Юр. лицо
9.5 Штраф 2-5 т.р. Штраф 20-50 т.р. Штраф 500 т.р. – 1 млн. рублейили приостановление деятельности на срок до 90 суток
7.1. если кадастровая стоимость установлена Штраф 1-1,5%, но не менее 5 т.р. Штраф 1,5-2% , но не менее 20 т.р. Штраф 2-3%, но не менее 100 т.р.
7.1. если кадастровая стоимость не установлена Штраф 5-10 т.р. если кадастровая стоимость не установлена Штраф 20-50 т.р. если кадастровая стоимость не установлена Штраф 100-200 т.р. если кадастровая стоимость не установлена
8.8. если кадастровая стоимость установлена Штраф 0,5-1%, но не менее 10 т.р. Штраф 1-1,5% но не менее 20 т.р Штраф 1,5-2%, но не менее 100 т.р.
8.8. если кадастровая стоимость не установлена Штраф 10-20 т.р. Штраф 20-50 т.р. Штраф 100-200 т.р.
9.4.1 Предупреждение или штраф 1-2 т.р. Предупреждение или штраф 20-30 т.р. Предупреждение или штраф 100-300 т.р.
9.4.2 Штраф 2-4 т.р. Штраф 30-35 т.р. Штраф 300-600 т.р. или приостановление деятельности на срок до 60 суток
9.4.3 Штраф 4-5 т.р. Штраф 35-45 т.р. Штраф 700 т.р. – 1 млн. р. Или приостановление деятельности на срок до 90 суток

Ответственность по статье 9.5, п.2 и 3 ст.9.4 также несет предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица.

По статье 9.5 ему грозит штраф 20-50 тысяч рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток, по п 2. ст. 9.4 — штраф 35-40 т.р. или приостановление деятельности на срок до 60 суток, по 3 пункту этой же статьи – штраф 40-50 т.п приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Можно ли избежать штрафа?

Чтобы избежать наложения штрафа, можно заняться легализацией постройки.

Срок действия «дачной амнистии» истекает только 1.03.2021 года. И если оформить регистрацию права собственности по ней в упрощенном порядке (если, конечно, самострой подпадает под её критерии), то можно избежать наложения административного штрафа.

Под этот закон попадают жилые дома и постройки хозяйственного назначения, которые требуют получения разрешения на строительство и были возведены на участках, выделенных под садовое, дачное хозяйство, ИЖС или личного строительства подсобного назначения в черте города.

Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на участок и технический план, составленный кадастровым инженером в Росреестр.

Как получить и зарегистрировать право собственности, если здание уже построено?

Узаконить самострой и оформить на него регистрационные документы можно двумя способами – административной легализацией или через суд. Всё зависит от условий возведения постройки.

Как узаконить на собственной земле?

Чтобы зарегистрировать самострой, возведенный на таком участке, потребуется подать свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН в градостроительную-земельную комиссию.

Читайте также:  Совет дома: полномочия и порядок избрания в МКД

Как оформить построенный на участке ИЖС или садовом, дачном?

Необходимо получить акт муниципалитета с одобрением строительства, а после завершения работ – уведомить администрацию и предоставить техплан. В случае, когда одобрение не было получено, придется прибегнуть к обращению в госинспекцию, оплатить штраф и узаконить постройку.

Если на обращение в госкомитете придет отказ, то необходимо будет действовать в судебном порядке.

На принадлежащем другому лицу

Узаконить строительство сооружения, возведенного на чужом участке, получится, только если удастся доказать в судебном порядке, что часть земли принадлежит лицу, построившему сооружение.

Если доказательства будут отсутствовать, то владелец участка имеет права требовать сноса сооружения за счет лица, построившего его или он имеет право оформить право собственности на строение на себя. В этом случае новый владелец должен будет возместить застройщику строительные затраты.

Регистрация объекта, находящемся на муниципальном ЗУ

Чтобы узаконить постройку, возведенную на земле, находящейся на балансе муниципалитета, необходимо, чтобы она соответствовала следующим критериям:

  • целевому назначению земли;
  • нормам СНиП;
  • вписывалась в ландшафт;
  • не нарушала права третьих лиц.

Если она соответствует всем этим критериям, то можно легализовать постройку в административном или судебном порядке.

Если же целевое назначение объекта соответствует одному из нижеперечисленных:

  • особо охраняемый ресурс;
  • земли лесного или водного фонда;
  • объект культурного наследия,

то узаконивание самостроя – безнадёжное занятие.

Порядок легализации самостроя

Сначала стоит попробовать легализовать любой самострой в административном порядке, и его можно узаконить, если он соответствует следующим требованиям:

  1. Отсутствует разрешение на постройку, но был уплачен штраф.
  2. Вид разрешенного использования участка не запрещает тип постройки.
  3. Не установлено нарушение интересов третьих лиц.
  4. Были соблюдены нормы СНиП.

В случае, когда хотя бы один критерий не подходит под самострой – узаконить его практически невозможно даже через суд. Но если администрация отказывает в процессе узаконивания объекта, который соответствует всем требованиям, то можно обращаться в суд.

Для этого необходимо:

  1. Произвести оценку соответствия требованиям.
  2. Попытаться узаконить самострой в досудебном порядке: получить отказ в БТИ, Росреестре или других уполномоченных органах.
  3. Подготовить доказательную базу- провести необходимые экспертизы.
  4. Составить исковое заявление.
  5. Передать исковые документы в суд. Если цена исковых требований менее 50 тысяч рублей – мировой, а если выше – городской или районный.
  6. Зарегистрировать иск и если требования законны, то суд возбуждает гражданское производство.
  7. Провести судебные слушанья.
  8. Забрать копию выписки из судебного постановления.

В случае, когда требования истца были не удовлетворены – у него есть 10 дней на подачу апелляции в вышестоящую инстанцию. А если все же какая-то из инстанций примет сторону истца, то можно будет приступать к оформлению права собственности на строение.

Как составить исковое заявление и какие документы нужны?

Для рассмотрения судебного дела о легализации самостроя потребуются как общие, так и вспомогательные документы:

  • квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины;
  • паспорт гражданина РФ;
  • планы земельного участка – градостроительный и кадастровый;
  • техпаспорт из БТИ;
  • переписка с администрацией с попытками узаконить самострой в административном порядке;
  • прочие документы, которые могут быть использованы в качестве доказательной базы.

Стоимость издержек

Кроме расходов на погашение штрафа, который был выписан за самострой – придется оплатить судебный сбор. Он рассчитывается в соответствии с пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ.

И зависит от кадастровой стоимости объекта:

  1. При стоимости то 20 т.р. – 4%, минимум – 400 рублей.
  2. 20001 – 100 т.р. – 800 рублей + 3% от суммы, которая превышает 20 т.р.
  3. 100001 – 200 т.р. – 3,2 т.р. + 2% от суммы, которая превышает 100 т.р.
  4. 200001 – 1 млн. р. – 5,2 т.р. + 1% от суммы, которая превышает 200 т.р.
  5. Свыше 1 млн. р. – 13,2 т.р + 0,5% суммы превышающей 1 млн, но не более 60 т.р.

Помимо этих расходов может потребоваться помощь адвокатов в составлении искового заявления и представления интересов истца в суде.

Сроки узаконивания

Время, которое потребуется для легализации самостроя может пройти достаточно длительное. Так, в административном порядке этот процесс будет длиться до полугода, а в сложном случае – до полутора лет.

Судебные тяжбы с апелляциями – могут растянуться на несколько лет. Рассмотрение же судом дела проходит до 1 месяца, в соответствии со статьей 154 ГПК РФ.

Что делать после положительного решения суда?

Если суд принял сторону истца, то можно будет осуществить регистрацию права собственности в Росреестре. Для этого потребуется предоставить:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • решение суда;
  • доверенность на представителей (если документы подаются не лично);
  • квитанцию на оплату госпошлины – 2 тысячи для физлиц, 22 – для юридических лиц.
Читайте также:  Образец расширенной выписки из ЕГРН о переходе прав

Юридическое лицо может самостоятельно предоставить учредительные документы или Росреестр сделает это за него. Могут потребоваться дополнительные документы о которых сообщат сотрудники организации. Срок регистрации права собственности составит 10 рабочих дней.

Когда суд может отказать?

Судебное решение может быть прямо противоположным исковому заявлению и самострой обязуют снести. Суд откажет в удовлетворении исковых требований в случае, если самострой нарушает любое из нижеуказанных положений:

  1. Назначение сооружения не соответствуют целевому назначению земли.
  2. Нарушают нормы СНиП и пожарной безопасности.
  3. Не вписывается в ландшафт территории, находящейся на балансе муниципалитета.
  4. Нарушает права третьих лиц (например, заходит на участок, принадлежащий третьему лицу).

Верховный же суд заявил, что сам факт того, что сооружение является самостроем не может стать причиной в отказе от удовлетворения исковых требований.

И для того, чтобы получить разрешение на регистрацию права собственности необходимо будет тщательно подготовиться к рассмотрению дела в суде, проработать доказательную базу и проработать позицию по отстаиванию законных прав на легализацию самостроя (если, конечно, они законны).

Суд не примет решение снести постройку в тех случаях, если она не нарушает следующие НПА:

  • ст. 304 ГК РФ – право на защиту прав собственности;
  • постройка не является недвижимостью — п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010;
  • постройка легализована в соответствии с п.3 ГК РФ 222;
  • собственник не знал и не мог знать, что его постройка нарушает ограничения на строительство, касающиеся его земельного участка п.1 ГК РФ 222;
  • право собственности на постройку зарегистрировано до 01.09.2018;
  • собственнику принадлежит территория, на которой возведено строение.

В любых других случаях решение может быть пересмотрено в апелляционных судах разной инстанции.

Но решение на легализацию самостроя, которое объективно нарушает те или иные требования к строительству или права третьих лиц – удовлетворить вряд ли получится.

Случаи из судебной практики

Чтобы оценить шансы на удовлетворения исковых заявлений, можно ознакомиться с прецедентами, которые имели место быть в судебной практике, касающейся узаконивания самостроев:

  1. Решение Верховного суда, в котором указывается, что отсутствие разрешения на самовольную постройку не является основанием для сноса самостроя. Дело было перенаправлено на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.
  2. Иск по делу от соседа владельца самостроя, который нарушает нормы СНиПов. Суд удовлетворил исковые требования и признал постройку самовольной, обязал ответчика произвести снос постройки.
  3. Иск по делу о признании права собственности на самовольную постройку. Исковые требования удовлетворены в полном объеме, позволяющее зарегистрировать истцу право собственности на строение.

Заключение

Практика показывает, что самовольные постройки могут быть легализованы и на них можно зарегистрировать права собственности, если они не нарушают требований строительных норм и интересов третьих лиц, а также соответствуют назначению земельного участка, на котором они были возведены.

В отношении строений, которые нарушают требования земельного участка может выноситься решение о легализации в случае, если по каким-либо причинам застройщик не знал и не мог знать о несоответствии его строения этим требованиям.

Самострой, который нарушает законные интересы граждан или строительные нормы в административном или судебном порядке, придется снести сооружение и выплатить административный штраф. От выплаты административного штрафа освобождается только самострой, который попадает под закон о «дачной амнистии».

Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

В России довольно много самовольных построек, многие из них нельзя легализовать, другие же получится успешно узаконить. Раньше с такими строениями поступали просто — сносили. Принятый в 2018 году закон упростил возможность легализации самостроев, а снести такой объект можно теперь только через суд. Документ ввел конкретные основания сноса таких сооружений, суд будет рассматривать возможности легализации таких построек, если это возможно.

Теперь в законе есть четкое определение самовольных построек. Рассказываем, в каком случае здание на земельном участке могут признать самостроем и снести, а в каких случаях разрешат узаконить и что ждет владельцев незарегистрированных дач.

Читайте также:  Освещение придомовой территории многоквартирного дома

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признают дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.

Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.

В каких случаях не снесут

Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами, требованиями застройки, предусмотренными законом, и в соответствие с разрешительной документацией. Главное — чтобы постройка не угрожала жизни и здоровью собственникам и окружающих.

Что не признают самостроем

Частные дома, возведенные на землях для индивидуального жилищного строительства, а также строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах или жилые строения на дачных и садовых участках не снесут, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. Если параметры домов и строений соответствуют предельным нормам застройки данного участка и законам, а земля находится в собственности на законных основаниях.

Также дом не снесут, если собственник не мог знать о каких-то ограничениях для строительства на своем участке. Если такие ограничения обнаружатся, то это не считает самовольной постройкой.

Кто принимает решение о сносе

Суд выносит решение о сносе таких построек или приведении их в соответствие с законом или другими нормами и правилами. В некоторых случаях это может сделать муниципалитет. Местные власти не вправе сносить самострой, если он возведен до вступления в силу Земельного кодекса, а у вас нет правоустанавливающих документов на земельный участок. При отсутствии у вас разрешения на строительство муниципалитет не сможет выдать разрешение на снос, если здание было возведено до принятия Градостроительного кодекса. Местные власти также не снесут самострой на государственной или муниципальной земле. Исключением в данном случае может быть необходимость сноса сооружения из-за его угрозы жизни и здоровью граждан.

За чей счет будут сносить

Снос или приведение в соответствие с законодательством осуществляется собственником земельного участка (или арендатором) самостоятельно или за свой счет.

Сколько времени дадут на снос

Сроки сноса самостроя зависят от индивидуальных характеристик сооружения. Они не могут составлять менее трех месяцев и более года. Согласно закону, срок, за который объект можно привести в соответствие с необходимыми требованиями, — от шести месяцев до трех лет.

За что изымут участок

Участок самостроя могут изъять в том случае, если владелец не исполнит в срок снос сооружения или не приведет его в соответствие с установленными требованиями.

Какую самовольную постройку можно легализовать

Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:

— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.

Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.

Какие документы потребуются для суда

Потребуются документы, подтверждающие права на земельный участок, а также с высокой долей вероятности будет проведена судебная экспертиза, которая установит, что постройка соответствует необходимым требованиям, а также безопасна для неограниченного круга лиц.

Читайте также:  Утилизация ртутьсодержащих ламп: какой порядок?

Какой самострой невозможно легализовать

Не подлежит легализации самовольная постройка, которая в силу своих параметров, технических характеристик и состояния создает угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан. Такая постройка в любом случае подлежит сносу. Кроме того, нельзя признать право на самовольную постройку, если она расположена на участке, находящемся в собственности иного лица. Иными словами, нужно обладать вещными правами, прямо предусмотренными законом, для легализации самостроя.

Обзор и прогноз рынка жилья на 2018 год

Обзор и прогноз рынка жилья на 2018 год 09.10.2017 18:55

В планах многих россиян – покупка жилья на первичном или вторичном рынке, поэтому их интересует, какие следует ожидать цены на недвижимость в 2018 году. Прогноз аналитиков в этом вопросе неоднозначный.

Обзор рынка жилья – прогноз на 2018 год

Вопросы, касающиеся жилья, всегда были и будут актуальными в нашем неспокойном мире. Кто не мечтает о собственном уютном загородном доме или городской квартире с удобной и практичной планировкой, а также хорошо развитой инфраструктурой? Во времена кризиса мало кто доверяет «свои кровные» банкам, ведь можно не только не приумножить свои финансы, но и вовсе лишиться вложенных средств. Немудрено, что россияне предпочитают вкладывать накопленные капиталы в покупку чего-то более осязаемого, к примеру, недвижимости. Даже если жилье в данный момент времени не является необходимым для личного проживания, всегда можно сдать апартаменты в аренду и получать неплохой стабильный доход.

Если за последние два года цена на объекты недвижимости заметно снизилась (особенно стремительно «улетающие» тысячи были видны в стоимости квадратного метра элитного жилья и жилья бизнес-класса), то в 2018 году эксперты прогнозируют медленный, но уверенный рост «квадратного метра».

Глава Минстроя дал весьма оптимистичный сценарий развития событий на рынке недвижимости в 2018 году. Данный факт достаточно просто объясняется: несмотря на сложную и нестабильную ситуацию с экономикой в стране, спрос на жилье стал возрастать. Причиной тому, по словам главы Минстроя, является доступная помощь от государства в виде ипотеки на жилье.

В 2018 году рынок недвижимости не будет зависеть от государственной поддержки, отмечают эксперты. Отмена программы по льготной ипотеке не отразится на объемах выданных кредитов, поскольку ставки вернулись на докризисный уровень. Рынок недвижимости продолжает восстанавливаться, реагируя на улучшение экономической ситуации. Стабилизация валютного рынка и снижение ключевой ставки привели к увеличению объемов ипотечного кредитования, которое выходит на докризисный уровень. В 2018 году эксперты прогнозируют дальнейший рост рынка недвижимости. Однако ожидается существенное увеличение стоимости квадратных метров на уровне 20-30%. Кроме того, в 2018 году рынок недвижимости станет дефицитным.

Что прогнозируют пессимисты

По мнению ряда экспертов, относительная стабилизация наступит не раньше 2020 г., что определит медленное повышение цены на жилую недвижимость на территории России и в 2018 году.

Представители РЭУ им. Г. В. Плеханова также разделяют эту позицию. Вероятность сохранения негативных сценариев довольно велика, так как доходы населения существенно не изменятся, а значит неизбежен низкий спрос на жилье и как следствие падение темпов строительства. Ценовая величина квадратного метра по-прежнему останется для многих россиян непосильной ношей и даже удешевление жилья не сильно изменит ситуацию по причине снижения реальных доходов граждан.

Эксперты полагают, что в ближайшие два года платежеспособность населения не повысится, что приведет к дальнейшему снижению спроса на жилье и замедлению темпов его возведения. Некоторые специалисты утверждают, что кризис на жилищном рынке продлится дольше, достигнув максимальной глубины в 2019 году, а цены на жилье продолжат падать на 6-7% ежегодно.

Прогноз от оптимистов

Глава Сбербанка Герман Греф обещает восстановление положительной конъюнктуры к концу декабря 2017 года, а в годовой перспективе произойдет окончательная стабилизация.

Преисполнен оптимизма и руководитель Минстроя Михаил Мень, который отмечает повышение спроса на квартиры в течение нескольких последних лет и даже вероятный кризис не сможет прервать эту тенденцию. Относительно дешевая ипотека может стать драйвером развития рынка в будущем году, уверен эксперт.

Как утверждает первый зампред правительства Игорь Шувалов, в 2018 году начнется падение ставок по ипотечному кредитованию, что будет способствовать оживлению всего сегмента недвижимого имущества. По мнению чиновника, вереди Россию ожидает устойчивый экономический рост, что позитивно скажется на состоянии рынка.

Читайте также:  Установление факта нахождения на иждивении

В правительстве считают, что повода для паники касательно краха рынка недвижимости не существует.

Прогноз реального рынка недвижимости

Цены на недвижимость в 2018 году по прогнозам многих аналитиков продолжат медленно расти. Рынок жилья уже сейчас демонстрирует все признаки выздоровления, и эта тенденция в дальнейшем углубится. Например, в Москве в первом квартале 2017 г. было заключено на 25% больше договоров о долевом участии по сравнению с последним кварталом 2016 г. Параллельно с этим наблюдается повышение стоимости стройматериалов, которое влечет увеличение издержек застройщиков. Это создает прочные экономические предпосылки для прогнозирования роста цен за квадратный метр жилья. Эксперты приводят факты, говорящие о том, что рост цен на стройматериалы, топливо, страховые услуги и грузоперевозки попросту вынудят застройщиков понемногу поднимать цены.

Владельцы строительных компаний и девелоперы отмечают, что государство постоянно увеличивает масштабы социального обременения, регламентируя возведение школ, детских садов и других объектов инфраструктуры, что заметно утяжеляет финансовую нагрузку.

Отказ от долевого строительства вызовет повышение цен на жильё

Привычная схема долевого строительства может уйти в прошлое в ближайшие несколько лет. Президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать план плавного перехода к новым механизмам финансирования строительства, предполагающим более активное участие банков. Эта мера, призванная решить проблему с «недостроями», может привести к росту цен на жилье.

Отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию может спровоцировать весьма заметный рост цен на жилье. В результате изменений на рынке квадратные метры подорожают для покупателя на 15-30%. Подобный рост может сделать даже доступное жилье в комфорт и экономклассах буквально недоступным для рядового покупателя.

В связи с переходом к проектному финансированию, ощутимо возрастает кредитная нагрузка девелоперов. Если при долевом строительстве величина процентной нагрузки в общей себестоимости строительства составляла 2-3%, достигая максимум 6% для проектов, земля под которые приобреталась с максимальным кредитным финансированием, то при внедрении проектного финансирования доля процентов по кредиту в себестоимости строительства составит от 15-17% минимум до 30%.

Спрос и предложение

Самый активный спрос, как обычно, зафиксирован в крупных финансовых и промышленных центрах России типа Москвы или Екатеринбурга. Причем особой популярностью у населения пользуются малогабаритные площади в виде небольших студий до 20 м2.

Квартиры с большим числом комнат также невелики – примерные выкладки показывают, что россияне покупают маленькие двухкомнатные квартиры в 33-35 м2, а также трешки в 45-48 м2. Однако спрос со стороны населения должен быть поддержан и другими факторами, такими как рост реальных доходов хотя бы на 6,5-7,5% в год при падении инфляции до 4,5-5,5%, а также адекватными ставками по ипотеке. В этом случае население будет чувствовать себя достаточно уверенно, чтобы приобретать недвижимость в кредит.

Некоторые специалисты даже говорят, что рынок жилья ожидает затяжной кризис. Избежать его удастся лишь в одном случае: если уже в 2017 году правительство пойдет на такие меры, как повышение степени поддержки строительных инициатив на региональном и федеральном уровне, а также снижение процента на ипотечные кредиты для населения.

Если же придерживаться самых распространенных прогнозов, то, скорее всего, ситуация на рынке жилья крупных городов РФ в начале 2018 года будет выглядеть так:

  • Москва останется прогнозируемым лидером рейтинга стоимости квартир. Большая часть экспертов полагает, что за указанный период времени на рынке произойдет оживление в 1-2%, а средняя цена квадрата будет составлять около 220 тысяч рублей;
  • Вторым в рейтинге активного роста будет находиться Сочи (+5%) – цена за квадрат может вырасти в среднем до 95 тысяч рублей;
  • Третью позицию активных рынков займет Геленджик, в котором цена за квадратный метр новостроя будет выражаться в 75 тысячах рублей;
  • Для Санкт-Петербурга эксперты прогнозируют небольшое падение цен (в пределах 1-2%), что приведет к установлению цены в 100 тысяч рублей за квадрат;
  • В Казани прогнозируют проседание цен в размере 4-5%, что приведет к установлению средней цены за м2 в размере 67 тысяч рублей;
  • В Екатеринбурге ожидают падение цен на 1-2% до уровня в 70 тысяч за квадрат;
  • В Хабаровске не прогнозируют изменения ценовых показателей. Согласно прогнозам экспертов, цена останется на уровне в 70 тысяч рублей за единицу площади;
  • В Нижнем Новгороде ожидается небольшое падение в пределах 2-3%, итогом которого станет цена 65 тысяч рублей за м2;
  • В Самаре эксперты ожидают проседание цен до уровня в 60 тысяч рублей за м2;
  • В Ростова-на-Дону жители могут ориентироваться на стоимость метра в размере 57 тысяч рублей. Здесь также ожидается небольшое падение в пределах 1%;
  • В Перми падение цен приведет к формированию показателя в 49 тысяч за единицу площади;
  • В Волгограде будет наблюдаться приличное снижение (6%) цен. Итогом может стать цена 47 тысяч рублей за квадрат;
  • В Воронеже похожая ситуация – тут цена м2 может уменьшиться до 45 тысяч рублей.
Читайте также:  Регистрация недвижимости с 1 января 2018 года

Загородная недвижимость – спрос на дачи и коттеджи

Спрос на загородную недвижимость упал на 23% по сравнению с прошлым годом, коттеджи подешевели на 16%, дачи — на 25%. Потеряли в цене все секторы загородной недвижимости, но больше всех — именно дачи и коттеджи. Земельные участки подешевели не так резко: на 9%. Казалось бы, почему?

С дачами все просто: ведь это вторая, необязательная недвижимость, дополнение к городской, а в период экономической нестабильности потенциальные покупатели решают насущные проблемы, остальное откладывают до лучших времен. Коттедж — дело другое, это недвижимость для постоянного проживания. Но беда в том, что на рынке преобладают морально устаревшие объекты. Большинство коттеджей было построено еще в конце девяностых или начале — середине 2000-х. Архитектурные решения (если они и были, то есть к строительству привлекался профессиональный архитектор), площади и планировки уже давно не соответствуют требованиям современных покупателей. Даже среди состоятельных клиентов мало кто хочет приобрести дом с колоннами и башенками, вычурным интерьером и декором — люди выбирают свободные пространства, большую площадь остекления, практичность и минимализм.

В общем, то, во что вкладывались немаленькие деньги 15–20 лет назад, сейчас является скорее ненужным обременением по сравнению с чистым участком земли. Однако это «обременение» хозяева ценят высоко, очень высоко. В большинстве случаев — на 40–50% выше реальной стоимости, полагают риэлторы. Так что 16-процентное падение цен на устаревшие дома — только начало.

Квартиры в старом фонде теряют покупателей

На вторичном рынке цены почти перестали расти

Цены на вторичном рынке в сентябре перестали расти так, как это было ранее. Продавцы, почувствовав охлаждение покупателей, стали пересматривать стоимость своих квартир и увеличивают дисконт. Дальнейшая динамика средних цен зависит от реакции банков после изменения ключевой ставки ЦБ, высокий спрос может обеспечить только средняя стоимость кредитов до 10% годовых.

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в сентябре составила 91,9 тыс. руб. за 1 кв. м, относительно августа показатель увеличился всего на 0,9%, аналогичного периода прошлого года — на 16%. Такие данные приводит ЦИАН. Похожую динамику зафиксировали и другие аналитики. Так, эксперты компании «Этажи» оценивают среднюю стоимость вторичного жилья в России в 76,7 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц этот показатель вырос на 2,5%, а за год — на 18,8%. В «Авито-недвижимости» среднее значение по городам-миллионникам оценивают в 93,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов констатирует, что в целом рост стоимости готового жилья в России начинает замедляться: по итогам августа динамика была более выраженной и средний показатель увеличился на 19% относительно аналогичного периода прошлого года.

Относительно августа средний показатель здесь за месяц вырос на 2,8%, до 83,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В прочих локациях, по словам господина Попова, колебания оказались скорее символическими, составив около 1% и менее. Аналитики «Этажей» также зафиксировали выраженный месячных рост цен в Красноярске — на 2,9%, до 79,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, по оценкам ЦИАН, месячный рост стоимости жилья оказался одним из наименее выраженных — средний показатель увеличился только на 0,3%, до 259,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Опирающиеся на данные только по «старой» Москве аналитики компании «Инком-недвижимость» впервые с лета 2020 года зафиксировали снижение средней цены. Пока только на 0,1%, до 273,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Усредненная стоимость целой квартиры при этом сократилась на 1,8%, до 15,4 млн руб.

Читайте также:  Документы, удостоверяющие личность

За месяц средняя ставка здесь сократилась на 0,6%, до 504,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя квартира подешевела на 4,5%, до 51,8 млн руб. Директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома констатирует, что в целом уровень цен на жилье в Москве остается крайне высоким, а некоторые собственники выставляют на продажу свои объекты по цене, завышенной даже относительно перегретого рынка. «Возможно, уменьшение цен предложения, происшедшее в августе, отчасти показывает, что продавцы начали учитывать текущую конъюнктуру вторичного рынка и немного снижать ценники»,— рассуждает он.

Почему стал стагнировать рынок вторичной недвижимости

Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов добавляет, что вторичное жилье постепенно продолжает отвоевывать у новостроек долю рынка, утраченную за период действия программы льготного ипотечного кредитования. Если еще в июне доля готовых квартир составляла 58,4% в структуре запросов, то сейчас это значение увеличилось до 63,9%, отмечает он. Эксперт уверен, что именно этот фактор вместе с общей инертностью вторичного рынка сейчас способствует росту средних цен на недвижимость. Но по мнению господина Хусаинова, влияние этих тенденций постепенно сходит на нет: динамика роста цен замедляется, а средний размер дисконта при заключении сделок за три месяца увеличился с 2,7% до 3,1%. В ближайшей перспективе он прогнозирует стагнацию средних ценовых показателей.

На частичное снижение активности покупателей уже обращает внимание руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости «Авито-недвижимости» Сергей Хахулин. В Казани число запросов пользователей по его словам за месяц сократилось на 11%, в Челябинске — на 7,5%, в Самаре — на 5%. Дальнейшая динамика спроса на рынке вторичного жилья, по мнению Алексея Попова, полностью зависит от действий банков после завершения цикла роста ключевой ставки. Эксперт убежден, что для поддержания устойчивого спроса средняя ставка по ипотечным займам не должна превышать 10%. Именно от этого, по его мнению, будет зависеть и ценообразование.

Динамика цен на вторичную недвижимость в крупнейших городах России

Источник: данные аналитического центра ЦИАН

Время неопределенности: что будет с ценами на жилье в Москве в 2018 году

В 2018 году риелторы ожидают продолжения основных тенденций последних лет на рынке жилья Московского региона — снижения спроса, роста предложения и падения цен.

Также эксперты называют 2018-й годом неопределенности на рынке новостроек — из-за новых требований к застройщикам и дешевой ипотеки.

Аналитики рассказали «РБК-Недвижимости», чего ожидать продавцам и покупателям жилья на первичном, вторичном и загородном рынках Москвы и Подмосковья в новом, 2018 году.

Новостройки

«Объем предложения новостроек по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:

Соответственно, ценовая стагнация, скорее всего, продолжится. По предварительным итогам 2017 года, цена квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 2,3%. В следующем году едва ли мы увидим взрывной рост, так как конкуренция только усилится, а рост спроса недостаточен, чтобы восстановить баланс между числом квартир и платежеспособными покупателями, готовыми за них заплатить.

Вместе с тем 2018 год, вероятно, станет годом неопределенности. С одной стороны, есть предпосылки к форсированному усилению спроса — дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а также анонсированные программы поддержки отдельных групп покупателей. С другой стороны, Центробанк планирует несколько ужесточить политику выдачи займов, а реальный рост доходов населения так и не начался. К тому же тенденция к росту объема предложения может прерваться к середине 2018 года в связи со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ, а также подготовкой к переходу на проектное финансирование вместо долевого. Иными словами, тенденции рынка в 2018 году во многом будут определяться политическими и регулятивными решениями властей.

«Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору новостроек помогут усилия государства»

Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимости»:

Москва сильно набрала объемы по строительству и вводу жилья, что позволит ей перетянуть часть спроса на себя, однако для Подмосковья предстоящий 2018 год будет еще сложнее. Рынок в Московской области начнет проседать в связи с безудержным ростом разрешений на строительство, произошедшим ранее. Выдали столько, что сейчас не знают, как поступить. Особенно с учетом того количества покупателей-дольщиков, которые попадут в сложную ситуацию.

Читайте также:  Как перевести нежилое помещение в жилое по закону?

За каждым из застройщиков стоят сотни и тысячи людей, приобретавших жилье. Как это все будет достраиваться, как будут выполняться ранее взятые обязательства? Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору помогут усилия государства.

У заявленной программы со сниженной ставкой для семей с двумя и тремя детьми хорошие перспективы. Таких покупателей — значительное количество, поэтому те молодые семьи, которые решат приобрести жилье, станут настоящим драйвером спроса в следующем году для рынка новостроек. Кроме нефти и газа, одним из основных секторов развития экономики по-прежнему будет строительство жилья.

Вторичный рынок

«Скорее всего, мы не увидим роста цен на вторичном рынке»

Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль»:

Кроме того, если в процессе реализации программы реновации на рынок выйдет большой объем квадратных метров, это также может способствовать снижению цен. Сегодня многие продавцы понимают такую ситуацию и легче идут на торг. Продолжает расти доля покупок в самом недорогом сегменте — до 6 млн руб., и в 2018 году эта тенденция с большой долей вероятности сохранится. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня превышает 40%, а в связи с новыми программами по поддержке семей с детьми, которые заработают в 2018 году, эта доля может значительно вырасти и достичь 60%, а может и 70%.

«Около 80% сделок на вторичном рынке будет проводиться с использованием ипотеки»

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

Помимо этого, мы ожидаем дальнейшего понижения ставок по ипотеке, что может привести к незначительному стимулированию спроса. Возможно, что в следующем году около 80% сделок будет проводиться с использованием ипотечного кредитования.

Загородное жилье

«2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости»

Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости»:

Среди загородных объектов будут востребованы небольшие, в пределах 100–120 кв. м, таунхаусы и коттеджи, а также участки площадью 8–10 соток. Чудес от спроса ждать не стоит: он продолжит снижаться в пределах 10–15%, равно как и среднерыночные цены. Игроки рынка начнут целенаправленно уменьшать возможные издержки, как в области строительства, так и продаж. Нелегко придется и риелторам, на услугах которых постараются сэкономить. Из положительных тенденций я бы отметил снижение процентных ставок по ипотеке, которое, по нашим ожиданиям, может стать драйвером спроса сначала в сегменте новостроек, а затем и на «загородке».

Тотальный обвал: недвижимость в России резко подешевеет в течение года

Как рассказала «Аргументам и Фактам» финансист Юлия Кузнецова, надутый «пузырь недвижимости» вот-вот лопнет. Причем тотальный обвал ожидает не только крупнейшие города, такие как Москва и Санкт-Петербург, но и квадратные метры по всей России.

По словам эксперта, последнее время спрос на недвижимость резко вырос в том числе в курортных городах – люди принялись скупать квартиры в надежде заработать на туристах в период пандемии: путешествовать за границу стало невозможно и отдыхающие массово отправились проводить отпуск на Черноморском побережье. Это вызвало и ажиотажный спрос на покупку жилья.

Россияне стали скупать недвижимость у Черного моря, чтобы нажиться на туристах, однако, как оказалось, это совсем не простой бизнес

Однако, купив квартиры, люди внезапно поняли, что заработать на них не так-то просто. Прибыль от сдачи в аренду совсем не большая – примерно 7% годовых, но при этом дело получается достаточно трудозатратным: сначала квартиру надо обставить, потом найти арендаторов, потом поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и так далее. К тому же количество арендаторов резко снизилось, особенно в крупных городах – многие из тех, кто раньше снимал жилье, уехали на родину и стали работать удаленно, другие купили свои собственные квартиры по программе льготной ипотеки.

Как следствие – те, кто лишь недавно купил недвижимость начинают ее снова продавать. “Когда наблюдается спад спроса, цена идет вниз. Это закон экономики, он действует во всех сферах: и в акциях на фондовом рынке, и на рынке недвижимости», – комментирует Юлия Кузнецова.

Читайте также:  Документы, удостоверяющие личность

Когда падает спрос, снижаются и цены. Это происходит на любом рынке, в том числе – на рынке недвижимости

Кроме того, недавно ЦБ поднял ключевую ставку до 5,5%. В связи с этим выросли и ставки по кредитам, в том числе – по ипотеке. Прогнозируется еще больший рост ключевой ставки – Центробанк этого даже не скрывает, отмечает эксперт.

В результате в ближайший год-два будет наблюдаться снижение интереса к недвижимому имуществу. Цены на жилье упадут. Люди купили слишком много квартир, причем не для того, чтобы в них жить, а именно в качестве инвестиции. Теперь они постараются продать жилье, чтобы заработать. Для многих это возможность закрыть долги, в том числе те, которые возникли в бизнесе в результате пандемии.

В то же время покупателей недостаточно – с одной стране многие переживают тяжелые времена в финансовом плане, а многие уже успели купить квартиру в ипотеку и в ближайшие десятки лет покупать квартиру больше не станут. Все это приведет к тому, что цены на недвижимость неминуемо будут падать, подчеркивает Кузнецова.

В народе бытует мнение, что сдавать квартиру в аренду – дело прибыльное. Всего то и нужно заселить жильцов и получать с них ежемесячно деньги. Однако по факту владельцев недвижимости может ожидать сюрприз: во-первых, найти арендаторов может оказаться не так-то просто, во-вторых, квартира требует регулярных ремонтов и оплаты коммуналки, в-третьих , за недвижимость приходится платить налоги.

Сдавать квартиру – не так выгодно, как кажется. Сначала ее нужно обставить, потом за ней надо следить, платить коммунальные платежи и налоги

«Те, кто сдает жилье в аренду, в конце концов понимают, что это тяжело, сложно, невыгодно, и продают жилье, – отмечает эксперт. Когда недвижимость начинают массово продавать, происходит общее снижение цен. К тому же, с течением времени качество квартиры неизменно ухудшается – ремонт изнашивается, возникают другие проблемы. Дешевеет не только элитная недвижимость, но и квартиры эконом-класса. Та же самая тенденция наблюдается и относительно загородной недвижимости: готовые дома со временем стоят все меньше и меньше.

К тому же очень часто обманывают застройщики. Покупатели новостроек на стадии строительства, глядя на макеты и буклеты думают, что вкладываются в жилье бизнес-класса, а в итоге оказывается, что застройщик сэкономил на отделочных материалах, дом сдается с большим количеством недоработок. Нередки случаи, когда изначально огороженная придомовая территория становится общегородской, паркинги заливает водой, лифты регулярно ломаются, что сильно снижает качество жизни, а значит – и цену такого жилья.

Нередко людей обманывают застройщики – обещают закрытую территорию и развитую инфраструктуру, а в результате “забывают” построить школы и огородить двор

Смущает и то, что за время пандемии цены на жилье выросли так сильно, что Россия оказалась в списке стран с самыми быстрыми темпами роста цен на недвижимость. Согласно данным исследовательской компании Oxford Economics, Россия по темпам роста на жилье занимает третье место в мире, цены в стране выросли на 15%.

Восходящий тренд на вторичном рынке начался еще в июне 2020 года, отмечает РБК. Недвижимость. Главный аналитик риэлторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова отмечает, что за год с мая 2020 по май 2021 рост цен на рынке в Москве составил около 20%.

Тем не менее, эксперт Сергей Шлома отмечает, что «цены уперлись в потолок». По мнению аналитика, средний уровень цен на вторичном рынке остается завышенным, и расти ему уже некуда.

Такого же мнения придерживается и юрист Дмитрий Сальников, который в разговоре с «Блокнотом» отметил: на сегодняшний день в крупных российских городах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани – на рынке недвижимости сформировался классический пузырь.

Ранее “Блокнот” рассказывал о том, что решение Владимира Путина продлить льготную ипотеку может обернуться непредсказуемыми последствиями. Некоторые эксперты придерживаются мнения, что нынешние ипотечники, которые залезли в многомиллионные кредиты, в итоге никогда не получат свои квартиры. При этом ипотечный пузырь продолжает стремительно увеличиваться.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: