Как правильно купить загородный дом для жилья?

Как выбрать загородный дом: для себя и для инвестиций

Определить цель покупки

Инвестиционная цель покупки довольно однозначна: нужно купить то, что со временем будет стоить дороже, или то, что принесет хорошую арендную плату — например, загородная недвижимость в рекреационных зонах.

Если же дом или участок приобретается для себя, стоит обратить внимание на пару важных моментов:

  1. Когда речь идет о доме для постоянного проживания, нужно тщательно согласовать идею со всеми членами семьи. Все ли готовы тратить больше времени на дорогу (возможно, каждый день вставать раньше), посещать местные школы и сады, дольше добираться до вуза и так далее. Эйфория от идеи жить «на природе» не должна затмить осознание того, как изменится ежедневная рутина после переезда.
  2. Несмотря на важность семейного совета, не стоит строить или покупать «семейное гнездо» или «фамильный замок». Часто старшее поколение хочет обеспечить младшему лучшие условия для существования — купить или построить дом с расчетом, что он достанется детям. Это деструктивный план, способный разрушить семью. Как правило, выросшая молодежь предпочитает строить свое, добывать самостоятельно, жить отдельно, пусть и на небольшой площади. А неоправданные ожидания старших разрушают добрые отношения в семье. Именно поэтому дом для постоянного проживания стоит выбирать с учетом сегодняшнего состава семьи и ее потребностей, без глобальных планов на будущее.

Как выбрать недвижимость

Итак, решение приобрести недвижимость за городом принято. Разберем ситуацию, когда недвижимость приобретается для собственных нужд , без дальнейших планов по получению прибыли.

Выбор локации . Здесь стоит оценить банальные, но довольно важные вещи: инфраструктуру (близость магазинов, аптек и прочее), коммуникации, транспортную доступность и удаленность от города. Если локация находится в удивительно красивом месте, но коммуникации не подведены, нужно рассчитывать на серьезные дополнительные траты денег и времени для того, чтобы исправить это.

Плохая транспортная доступность может быть, наоборот, плюсом локации. Речь идет об участках на небольшом удалении от города. Здесь недвижимость будет стоить дешевле, а машина поможет решить вопрос доступности, при этом рядом не будет большого количества дачников.

Инфраструктура в зоне доступа — безусловный плюс для дома, где вы планируете жить постоянно, и приятный бонус для дачного дома. За это, как правило, приходится значительно переплачивать при покупке недвижимости.

Выбор площади участка . Для постройки дома и устройства небольшой зеленой лужайки с зоной барбекю достаточно банальных шести соток. Если нет глобальных планов на дополнительные постройки на участке или большой сад-огород, можно остановиться на такой небольшой площади и не тратить ресурсы на разработку ландшафта.

Выбор планировки дома . Идеальный вариант планировки дома — тот, в котором у каждого члена семьи и потенциальных гостей есть своя небольшая территория. Количество этажей и лестницы должны соотноситься с возрастом и возможностями членов семьи. Скажем, в доме с маленькими детьми и пожилыми людьми лучше обойтись без крутых лестниц или выбрать одноэтажный вариант.

Поговорим о том, как выбрать загородную недвижимость для инвестиций . Сегодня рынок «перегрет». В связи с ажиотажным спросом 2020 года, который был вызван пандемией, повсеместной удаленкой и рядом других факторов, адекватное предложение очень быстро «вымылось» с рынка, а высокий спрос подогрел цены. В результате сегодня из всех предложений в среднем только 10% действительно достойны внимания. Остальные неликвидны или переоценены, поэтому стоит тщательно проанализировать перспективы приобретаемой недвижимости.

Несколько советов по выбору недвижимости с инвестиционной целью сегодня:

  • Особым спросом пользуются современные эргономичные дома «под ключ» и участки в поселках с развитой инфраструктурой. Если удастся найти такое предложение по цене серьезно ниже рынка — это будет выгодное вложение.
  • Прибыльными окажутся дома и участки неподалеку от городов, пусть и с плохой транспортной доступностью. Стоят они дешевле, чем локации с хорошей инфраструктурой и дорогами. Но жизнь на природе и в комфорте стала трендом с началом эры повсеместной удаленки из-за ковида, поэтому проблемные вопросы будут решаться в ближайшее время, и уже скоро недвижимость здесь подорожает.
  • Если в качестве загородной недвижимости для инвестиций вы готовы рассматривать курортные зоны — это тоже хорошая инвестиция. При малейшей возможности люди, запертые в пределах своего города локдаунами, едут отдыхать. Поэтому такие варианты можно использовать и для сдачи в аренду, и для перепродажи жилья. Особенно прибыльным вариантом могут стать небольшие домики с апартаментами на одну-две семьи: тенденция к разобщению для снижения риска заражения все еще есть, к тому же люди любят отдыхать в приватной обстановке. Во время отдыха для них также важны красивые виды и инфраструктура в шаговой доступности — на это тоже стоит обратить внимание.

Сегодня выбор загородной недвижимости особенно сложен. Собственники держат цены на высоких отметках, и пока не произойдет «разворот» рынка, найти действительно хорошее предложение по адекватной цене будет непросто. Однако это возможно и, если время не ждет, можно смело приступать к анализу вариантов.

Больше текстов об экономике, недвижимости и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект “Сноб” — Общество». Присоединяйтесь

Инструкция: как выбрать загородный дом или дачу и купить его в ипотеку

После карантина жизнь в городской квартире больше не кажется такой уж замечательной. Для тех, кто задумался о переезде за город, мы подготовили инструкцию: с чего начать выбор дома и на что обращать внимание, как взять кредит на его покупку и застраховать для ипотеки.

Как выбрать дом

Технологии строительства и материалы

Это основные параметры, по которым стоит выбирать себе дом для будущей жизни. Кроме того, материал, из которого построен дом, влияет на стоимость страхового полиса для ипотеки и даже на само решение банка по ипотеке — об этом читайте ниже, в пунктах «Ипотека» и «Страхование ипотеки».

Основные материалы, из которых строят дома, — дерево и кирпич. Разберём их виды и особенности.

Каркасные дома — это лёгкие деревянные конструкции, как правило, самый дешёвый вариант из всех типов домов. Такие постройки часто заказывают у строительных фирм — можно использовать типовой проект или составить свой собственный, а модульные дома в будущем даже можно расширить за счёт присоединения новых частей. Надёжность и долговечность каркасных домов сильно зависят от технологии постройки и качества материалов: плохо построенные дома будут передавать вибрацию и слабо держать тепло, а хорошо построенные могут прослужить несколько десятков лет до первого капитального ремонта.

Читайте также:  Как делится имущество после смерти одного из супругов?

Дома из бруса и брёвен — дороже, но и основательнее каркасных построек. Технология строительства таких домов похожа на конструктор: бруски укладываются и подгоняются в пазы ( прорези в брёвнах ). После постройки должно пройти от полугода до года, чтобы дом прошёл усадку, только после этого можно приступать к внутренней отделке. Имейте это в виду, если собираетесь покупать недавно построенный дом из бруса.

Кирпичные дома — самые дорогие. Они хорошо держат тепло, защищают от шума и, в отличие от деревянных домов, гораздо меньше подвержены возгораниям. При выборе кирпичного дома нужно обращать внимание на фундамент: именно от него зависит устойчивость и долговечность здания.

Дома из газобетонных блоков и пеноблоков по своим преимуществам похожи на кирпичные, но при этом цена на такие дома ниже. Всё дело в материале: кирпич — натуральный камень, газобетон и пеноблок — искусственные. Из-за этого такие дома могут считаться менее экологичными.

Коммуникации и отопление

Удобнее всего покупать дом, к которому уже проведено центральное водоснабжение, — с ним не будет никаких проблем.

Альтернатива — электрический насос, который качает воду из скважины или колодца на участке. За таким насосом нужен уход: нужно регулярно менять фильтры, а если насос сломается, то придётся раскошелиться на его замену. Кроме того, водоснабжение будет зависеть от электричества: если его отключат, то воды в доме не будет.

Если рассматривать частный дом как альтернативу жизни в городе, то стоит выбирать коттедж с центральной канализацией.

На участках, которые не подключены к центральным сетям, чаще всего используется септик — большая ёмкость с очистным сооружением, куда стекают сточные воды из дома. Примерно раз в год для очистки септика требуется вызывать ассенизаторов — это дополнительные траты и хлопоты. Кроме того, при неправильном использовании септик может забиться или испортиться.

Для отопления дома обычно устанавливают газовый или электрический котёл — от него работают водяные радиаторы (проще говоря, батареи). Также можно использовать электрические конвекторы (обогреватели) или провести тёплый пол, который тоже будет работать от электричества. Ещё один вариант — дровяная печь. Это необязательно большое сооружение, как в старых домах и сказках, — современные печи могут быть довольно компактными.

Преимущества

Не зависит от наличия электричества — газ отключают реже

Риски: газ может утечь, взорваться, загореться

Не рекомендуется использовать в деревянных домах

Если отключат электричество — будет холодно. Выход: поставить автономный генератор (например, дизельный)

Низкая стоимость или бесплатно (валежник и остатки от строительства)

Не рекомендуется использовать в деревянных домах

Много хлопот: нужно заготавливать или покупать дрова, вручную поддерживать обогрев

Статус земельного участка

Две главные аббревиатуры, с которыми сталкиваются покупатели загородной недвижимости, — ИЖС и СНТ. Разберёмся, что они означают.

ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство. На таких участках можно строить дома для жизни в течение всего года (правда, не выше трёх этажей). Они всегда находятся в населённых пунктах: сёлах, деревнях, коттеджных посёлках и так далее. У домов, построенных на участках с ИЖС, всегда есть точный адрес — а значит, в них можно зарегистрироваться.

СНТ — это садовое некоммерческое товарищество (то есть место, где находится участок, а не тип самого участка). Обычно в СНТ находятся огороды или дачи, и люди далеко не всегда живут там круглый год. СНТ находятся за пределами населённых пунктов, и есть вероятность, что у дома, построенного на участке в СНТ, не будет точного адреса — в таком случае зарегистрироваться в нём не получится.

Обычно вокруг участка ИЖС есть вся необходимая инфраструктура, скорее всего, проведены газ и электричество, центральный водопровод и канализация. В СНТ всё это делается за счёт самих участников товарищества. Зато участки в СНТ стоят гораздо дешевле, чем земля ИЖС.

Советы: на что обратить внимание при выборе участка

Транспортная доступность . Обратите внимание, насколько удобно будет добираться из дома до работы или центра города. Проложите маршрут на навигаторе в разное время суток, чтобы увидеть пробки на въезде в город и выезде из него. Узнайте, как часто ездит общественный транспорт — это можно посмотреть, к примеру, на Яндекс.Расписаниях и Яндекс.Транспорте .

Важно, чтобы к вашему дому подходила асфальтовая дорога. Иначе будет сложно проехать в межсезонье и дождливые дни, а о прогулках в «городской» обуви можно забыть. Кроме того, обратите внимание на дорогу от дома до остановки транспорта: насколько она удобная и хорошо ли освещается. Для этого лучше всего приехать на участок в тёмное время суток — наличие на дороге фонарей не обязательно говорит о том, что они работают.

Магазины и бытовые услуги. Посмотрите, есть ли в шаговой доступности от дома продуктовые магазины. Вы можете завести привычку закупать продукты в гипермаркете сразу на неделю вперёд — но всё равно магазин у дома будет большим преимуществом: всегда может понадобиться что-то срочно купить.

Школы, детские сады и поликлиники. Если дом расположен на участке ИЖС, то за всю инфраструктуру вокруг отвечает администрация населённого пункта — вероятно, в нём будут и детский сад, и школа. Другой вопрос, насколько вас устроит их качество. Посмотреть отзывы о школах и садах можно, к примеру, на Google-картах или Яндекс.Картах , на сайтах этих учреждений и в соцсетях.

В небольших населённых пунктах может не быть поликлиники и больницы, только кабинет фельдшера, а в СНТ скорая помощь может ехать очень долго — имейте это в виду.

Читайте также:  Кто должен ремонтировать дорогу в деревне?

Ежемесячные платежи. Если дом находится в коттеджном посёлке, скорее всего, помимо оплаты коммунальных услуг придётся также оплачивать расходы на обслуживание посёлка: охрану, вывоз мусора, уборку территорий, ремонт дорог, содержание спортивных и детских площадок. Эти расходы могут составлять тысячи, а иногда и десятки тысяч рублей в месяц.

В СНТ придётся заплатить взнос для вступления в товарищество и вносить регулярные членские взносы, которые пойдут на содержание дорог, уборку территорий и так далее. Если жители СНТ на голосовании решат, к примеру, заменить водопроводные трубы или проложить новую дорогу, то все эти траты будут поделены поровну между ними.

Сезонные проблемы. Иногда владельцы домов сталкиваются с подтоплениями участков — из-за паводка или особенностей почвы. Поэтому лучше всего выбирать новый дом в начале весны, когда начинает таять снег. Если такой возможности нет, почитайте новости о населённом пункте: вероятно, получится обнаружить заметки о наводнениях, оползнях и других неприятных событиях. Или опросите соседей — но не полагайтесь только на эти разговоры: соседи могут быть заинтересованы или, наоборот, не заинтересованы в том, чтобы вы купили участок.

Хорошо, если удастся застать участок в дождливое время: можно посмотреть, как ведут себя дороги и земля. Жители Подмосковья могут поискать информацию на сайте « Добродел »: там оставляют жалобы на проблемы в населённых пунктах. Часто недовольные (или, наоборот, довольные) отзывы можно найти в локальных группах в соцсетях или по геотегам.

Ипотека

Какие банки дают ипотеку на загородные дома

Мы изучили предложения банков из топ-20 по объёму ипотечного кредитования за 2019 год. Ипотека на загородные дома есть не во всех банках: например, такой продукт отсутствует в Альфа-Банке, Абсолют Банке и банке Россия, в банке Открытие можно взять кредит на жилой дом, но в качестве залога придётся оставить квартиру, а в Газпромбанке возможно оформить ипотеку только на жилой дом с земельным участком, который уже находится у банка в залоге и выставлен на торги .

Всего из топ-20 кредит на покупку загородного дома предлагают 12 банков. Причём ставки по такой ипотеке выше, чем на покупку городской недвижимости, а условия по первоначальному взносу — строже (для покупки квартиры обычно требуется 10 – 20% первоначального взноса, для покупки дома — 30 – 40%).

Ставки на покупку дома vs. ставки на покупку квартиры

Мин. ставка по ипотеке на загородный дом (% годовых)

Мин. ставка по ипотеке на квартиру, вторичный рынок (% годовых)

Как правильно купить загородный дом для жилья?

Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:

Войдите с помощью:

  • BYN
  • BYN + $/€
  • BYN + $
  • BYN + €
  • BYN +
тип цена за м² +/-
1 комн. $38 800 $1 238
2 комн. $60 400 $1 247
3 комн. $81 600 $1 182
4 комн. $95 100 $1 130
  • Динамика цен на квартиры в Минске
  • Квартира, комната на продажу
  • Квартира, комната в аренду
  • Дом, участок на продажу
  • Дом, усадьба в аренду
  • Коммерческая недвижимость на продажу
  • Коммерческая недвижимость в аренду
  • Зарубежная недвижимость
  • Спрос – куплю, сниму

* Партнерский материал

Купить собственный дом — дело непростое и очень волнительное. Для некоторых покупателей — это дело всей жизни. Именно поэтому мы решили задать 7 самых важных вопросов одному из продавцов коттеджа под Минском. Он честно на них ответил и показал, на что стоит обратить внимание при покупке загородной недвижимости, и объяснил, почему дом — это стиль жизни.

Лето, как правило, считается сезоном продажи/покупки загородной недвижимости. И если вариант, как вам кажется, уже найден, и дом соответствует принципиально важным для вас критериям — как здесь не прогадать и не купить только красивую обертку, блестящий фантик от испорченной конфеты? Хорошо, если у вас профильное образование или опыт в строительстве домов. А что если нет? Если все, что вы знаете о доме, это только « мой дом — моя крепость»?

Мы решили задать 7 важных вопросов одному из продавцов загородного дома — Денису Алехно. Свой дом он построил по собственному проекту, который даже пытались у него « позаимствовать» менеджеры строительной компании по производству домов. Он участвовал в каждом этапе строительства и готов честно рассказать о плюсах и минусах загородной жизни. Сейчас Денис продает свой коттедж в поселке Новое Поле. Итак, что потенциальный покупатель должен спросить?

Вопрос № 1: Чем вы руководствовались при выборе участка?

— Возведение дома начинается с выбора участка. Опытные строители говорят, что правильно выбранный участок — это половина успеха проекта. Не зря за самые интересные земельные наделы в Минском районе идет довольно жесткая борьба на аукционах. Я искал свой вариант более четырех лет.

Каждый год я объезжал все участки, выставленные на продажу, но всегда находил какие-то недостатки в том или ином варианте. Как только приехал сюда, я сразу понял, что это место, где мне хочется жить.

Для меня в загородной жизни важен даже не сам дом, а как я себя ощущаю на месте. Важно не упираться в трехметровый забор, а иметь возможность взаимодействовать с природой. Здесь это можно сделать в полной мере. Это тупиковый участок в 20 соток, который граничит с природоохранной зоной и выходит прямо в лес. Рядом есть 2 озера, «Город солнца» с йога-практиками, платный пляж, свободный от алкоголя и курения.

Немаловажно и комьюнити, внутри которого предстоит жить. Здесь это взрослые состоятельные люди, которые ценят собственный комфорт и уважают личные границы других людей.

В поселке была создана даже инициативная группа, которая занимается решением всех рабочих вопросов. Например, мы уже договорились о строительстве хорошей дороги к участкам в III квартале 2019 года.

Уже сейчас в поселке есть собственная школа и детский сад. Также здесь установлена современная подстанция, которая обеспечивает 20 кВт электроэнергии на каждый участок. Это важно, если учесть, что дом отапливается электричеством. Есть газ по улице, но я к участку его не подводил — нет необходимости.

Вопрос № 2: Почему вы выбрали именно такой тип строительства?

— При выборе типа строительства будущего дома я остановился на каркасном. На мой взгляд, это быстро, качественно и современно. Но при этом нужно понимать, что качество материалов может быть разным. Хороший каркасный дом не обязательно будет дешевле газосиликатного. Однако есть очевидные преимущества « каркаса»: скорость возведения, адекватный срок эксплуатации и ремонтопригодность в дальнейшем.

Тем не менее, строительство этого дома « под ключ» заняло у меня около двух лет. Первый год я занимался участком и проектированием, еще около года ушло на строительство и минимальную отделку.

Стены в доме — гипсостружечная плита, которую, после шпатлевки швов нужно покрыть декоративной штукатуркой или краской. Никакой дополнительной трудозатратной отделки не требуется. Связующее звено — «гипс», который держит точечную нагрузку до 25 кг. Это значит, что на стену можно будет повесить даже очень тяжелую картину.

— Снаружи стены — цементно-стружечная плита. Это современный материал, стойкий к атмосферным осадкам и любым внешним воздействиям. На полу плитка. Система отопления — теплый пол. При этом работает автоматический котел. В доме установлены специальные датчики, и, как только помещение нагревается до определенной температуры, котел потихоньку остывает.

Идея в том, что мощный фундамент и пол — это большая батарея. И если зимой при -20° выключить котел, то фундамент будет остывать еще несколько недель.

Вопрос № 3: Какой заложен фундамент и на какую нагрузку он рассчитан?

— Перед началом строительства необходимо заказать геологическую экспертизу участка, чтобы узнать, какого типа фундамент должен быть и на какую глубину его придется заливать. В идеале нужно собрать эти данные еще до покупки участка, т.к. некоторые виды фундамента могут привести к удорожанию проекта на 10−15%.

В этом доме сделан ленточный фундамент с дополнительным укреплением и мощной « подушкой» из песка. Такой фундамент может выдержать нагрузку, в несколько раз превышающую вес конкретно этого дома. Возможно, это повлекло за собой некоторое увеличение стоимости строительных работ, но теперь я уверен, что при необходимости могу видоизменить конструктив дома без дополнительной головной боли.

Вопрос № 4: Кто разрабатывал планировку дома и из чего она состоит?

— Общая площадь коттеджа — 126 кв. м, и он был рассчитан на семью с двумя детьми. Стояла задача сделать 3 изолированные спальни и общую гостиную. Мы поняли, что в загородном доме люди чаще всего проводят время именно в гостиной, а спальни — это во многом место, чтобы просто поспать и хранить личные вещи. Именно поэтому планировкой предусмотрены комнаты по 12 кв. м и гостиная-кухня 45 кв.м. В родительской спальне также сделан отдельный санузел и гардеробная комната, что еще раз подчеркивает интимность пространства.

— Что касается выбора дома в принципе, то после вопросов с участком я бы всерьез отталкивался от планировки. Правильно организованное пространство многое определяет. Например, важно учитывать, с какой стороны встает и садится солнце, чтобы расположить окна на нужной стороне. Или, например, мало кто задумывается о том, как проходит роза ветров по участку. А это важно учитывать при проектировании террасы.

Здесь сделаны сразу 2 террасы, чтобы можно было проводить максимально много времени на улице: одна из них открытая, другая — закрыта от ветра и солнца. Но даже на открытой террасе есть метровый выступ крыши, который защищает гостиную летом от перегрева, а зимой, наоборот, помогает сохранить в доме тепло.

Важно понимать, и где расположен вход в дом. В идеале входных дверей должно быть несколько, и чаще всего в современных коттеджах так и есть. Например, в этом доме их четыре: два выхода на террасу с обеих сторон дома, еще один — центральный — со стороны улицы, и еще один вход со стороны кухни, чтобы было удобно принести зелень и овощи прямо с участка на кухонный стол.

Высота потолков — 3 метра, и это, пожалуй, один из самых ощутимых плюсов загородных домов. При этом панорамное остекление в гостиной дополняет ощущение невесомости конструкции.

В целом дом одного и того же проекта будет абсолютно по-разному себя вести на различных участках, и преимущества проекта в одном месте могут стать недостатками в другом.

Вопрос № 5: Есть ли у вас вся необходимая документация по строительству?

— При покупке любого коттеджа будущий собственник должен внимательно изучить всю « подноготную» каждого этапа строительства. Владелец коттеджа должен предоставить всю документацию, проекты, согласования и схемы разводки труб и электричества по дому. У меня это, конечно, все есть. Более того, есть даже видео, как этот дом собирали на производстве, — его я тоже готов передать покупателю.

Вопрос № 6: В чем особенности именно этого коттеджа?

— Помимо основного коттеджа, на участке предусмотрен и гостевой домик. Это один из таких приятных бонусов, из которых и состоит по-настоящему продуманный проект.

Я люблю принимать гостей, и моим друзьям нравится приезжать сюда с ночевкой. Но мне бы не хотелось при этом менять собственные привычки или уклад жизни. Именно поэтому я решил построить на участке еще один небольшой дом — гостевой. Часть дома используется как место для хранения инвентаря ( а здесь его немало), а во второй половине — отдельная жилая комната на 20 кв.м.

Вопрос № 7: Почему вы продаете этот дом и не строился ли он сразу на продажу?

— Чтобы понять, что вы покупаете дом, который сразу строился на продажу, нужно обращать внимание на мелочи. Если в коттедже есть « фишки», которые каждый собственник делает под себя, это сразу видно. Например, здесь продумано все до мелочей: расположение комнат и входных дверей, организация пространства на кухне, продуманность условий хранения вещей и многое другое.

Сейчас я продаю этот дом по семейным обстоятельствам. Так бывает, когда планируешь свою жизнь, а время вносит собственные коррективы.

Безусловно, непосредственно перед покупкой дома вопросов к продавцу будет значительно больше. И чем честнее ответы на них, тем больше вероятность купить дом своей мечты, место, куда хочется возвращаться каждый день.

Фото: Павел Садовский

Читайте также:

Эксклюзив Realt.by

Комментарии к новости

Для комментирования нужно авторизоваться Войти

Спасибо большое за обратную связь касательного стоимости и содержания дома. Вынужден согласится с тем, что дом требует вложений. Но не могу согласится с тем, что дом и участок ничего не стоят и всё прям плохо. Дело в том, что я строил этот дом в удобном для меня темпе, для себя и своей семьи. На сегодня, у меня нет энергии и желания доводить этот проект до логического завершения. Хочу продать как есть.

Что продаю? Объект недвижимости:

1. Земельный участок в в 20ти км от Минска в природоохранной зоне, граничит с лесом с 2х сторон. Дорога занимает 15 – 20 минут, по отличной гродненской трассе с ограничением скорости 120 кмч, простой и быстрый выезд из города. Прямая дорога до аэропорта Минск по МКАД 2 за 40 минут. В деревне, дорогу по улице взял на баланс местный ДРСУ. Круглогодичный проезд. Участок спланирован, выровнен, подсыпка грунтом, засеян газон, на участке европейские грядки, посажены кустарные растения. Цена – 30.000$

2. Фундамент + Качественная коробка + Окна + Крыша + 80 м2 террасы + Вода + Канализация (станция биоочистки) + Душевая кабина + Вентиляция + Электротехническая часть + Современная система отопления + Напольное покрытие плитка + Кухня укомплектована ПММ машиной, Индукционной варочной панелью и т.д. Дом тёплый и Сухой. В доме спокойно и комфортно. Цена – 70.000$.

3. Гостевой дом, готовность 60%. Цена – 10.000$

При реальном интересе со стороны покупателя, готов сделать скидку на работы и материалы требуемые для завершения косметических работ. Передам конструкторские документы и проект на дом. Помогу с производством мебели. Или предложите свою цену, я подумаю.

Изменения в законодательстве в сфере кадастрового учёта и регистрации прав на объекты недвижимости

Эксперт-юрист «Что делать Консалт»

Консультация эксперта

Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ внёс значительные изменения в действующее законодательство о государственной регистрации недвижимости. Поправки призваны повысить качество предоставляемых услуг, обеспечить их дальнейшую цифровизацию в интересах клиентов. Подробнее об изменениях – в статье нашего эксперта Александра Новикова.

Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ (далее — Закон 120-ФЗ) разработан и принят во исполнение поручения Правительства РФ от 28 августа 2017 г. № ИШ-П13-5645, предусматривающего сокращение сроков государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, а также поручения Правительства РФ от 22 июня 2017 г. № ИШ-П13-46пр о внесении изменений в действующее законодательство, регулирующее порядок предоставления сведений ЕГРН и размер платы за их предоставление, исключающих спекулятивное увеличение стоимости таких сведений коммерческими организациями.

Большая часть изменений вступила в силу с 30 апреля 2021 года. Остальные изменения вступают в силу с 28 октября 2021 года и с 1 января 2023 года.

Законом 120-ФЗ изменены процедуры получения сведений из ЕГРН, подачи документов для регистрации и кадастрового учёта, исправления ошибок в ЕГРН. Внесены изменения в порядок регистрации и учёта построенных объектов, договора участия в долевом строительстве, сделок с долями в праве общей собственности, регистрации машино-мест. В настоящее время регламентирован порядок регистрации сделки при отсутствии продавца, регистрация и постановка на кадастровый учёт по решению суда. Также уточнены основания и перечень лиц, по заявлениям которых осуществляются кадастровый учёт и госрегистрация прав, конкретизирован состав сведений, представляемых в орган регистрации в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В этих целях закрепляются полномочия федерального государственного бюджетного учреждения, подведомственного органу регистрации прав и осуществляющего полномочия в сфере государственной регистрации прав и государственного кадастрового учёта. Также урегулированы вопросы взаимодействия между МФЦ, учреждением, наделённым указанными выше полномочиями, и Росреестром, что позволит оптимизировать процесс проведения правовой экспертизы и сократить сроки рассмотрения документов.

1. Получение сведений из ЕГРН

Сведения из реестра теперь предоставляет ФКП Росреестра. Полномочие органа регистрации прав по предоставлению сведений, содержащихся в ЕГРН, исключено.

Запрос в ФГБУ «ФКП Росреестра» по выбору заявителя может быть направлен одним из следующих способов ( ч. 1 , 10 ст. 62 , ч. 9 ст. 72 Закона № 218-ФЗ; п. п. 30 , 31 , 43 , 111 , 203 Административного регламента, утв. Приказом Росреестра от 27.09.2019 № П/0401; п. п. 30 , 35 , 36 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968; п. 1.4 Приказа Росреестра от 18.10.2016 № П/0515):

  • в виде бумажного документа, представляемого при личном обращении в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ. Обратиться можно в любое подразделение, независимо от места нахождения объекта недвижимости и от места жительства заявителя;
  • в виде бумажного документа, отправленного по почте в одно из подразделений, указанных на официальном сайте Росреестра;
  • в электронной форме путём заполнения формы запроса, размещённой на официальном сайте Росреестра и едином портале государственных и муниципальных услуг (функций), либо отправив электронный документ с использованием веб-сервисов.

Также сведения из ЕГРН можно получить, воспользовавшись услугой по выезду уполномоченного лица к заявителю с целью доставки соответствующего запроса и (или) курьерской доставки сведений из ЕГРН ( п. 1 Приказа ФГБУ «ФКП Росреестра» от 01.04.2021 № П/113-21).

Однако для кредитных и страховых организаций установлено ограничение по выбору способа направления запроса о предоставлении сведений. Направить данный запрос они вправе только в электронной форме.

Нарушение порядка предоставления запроса о предоставлении сведений из ЕГРН или несоблюдение установленной формы запроса влечёт признание запроса неполученным и не подлежащим рассмотрению. Заявитель об этом уведомляется в срок , не превышающий трёх дней с момента получения запроса ФГБУ «ФКП Росреестра».

Органам государственной власти, органам местного самоуправления, организациям или гражданам отныне нельзя за плату передавать третьим лицам сведения, полученные из ЕГРН, в том числе посредством создания сайтов, программ и приложений, обеспечивающих такую возможность предоставления сведений.

В качестве исключения из запрета указана информация, которая одновременно:

1) по форме и содержащейся в ней совокупности сведений не соответствует утверждённой форме выписки из единого государственного реестра недвижимости;

2) не содержит подписи (в том числе электронной) должностных лиц органа регистрации прав и (или) ФГБУ «ФКП Росреестра».

По мнению Росреестра, перепродажа сведений ЕГРН нарушает права собственников недвижимости и иных пользователей услуг Росреестра. Принятые нормы позволят защитить правообладателей от предоставления недостоверных сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, ограничениях (обременениях).

Также сокращены с двух рабочих дней до одного сроки передачи МФЦ принятых запросов и сроки направления в МФЦ документов, содержащих сведения ЕГРН.

Бесплатное предоставление сведений из ЕГРН теперь возможно не только арбитражным управляющим, но и лицами, получившими от них соответствующую доверенность. Такая возможность распространяется на объекты недвижимости, как принадлежащие должнику на момент обращения, так и на ранее принадлежавшую недвижимость.

2. Подача документов для регистрации и кадастрового учёта

Ещё одно нововведение: на сегодняшний день бумажные документы подаются в одном экземпляре-подлиннике. После завершения необходимых процедур документы возвращаются с отметкой о сканировании (такие заявление и документы по общему правилу переводятся органом регистрации прав в форму электронных образов документов).

Срок рассмотрения обращения исчисляется с момента, когда сотрудники Росреестра увидят данные об оплате госпошлины. В связи с чем если взимается госпошлина, то рекомендуем прикладывать к заявлению документ об её оплате.

В случае признания судом незаконным отказ в осуществлении государственного кадастрового учёта (государственной регистрации) не нужно подавать заявление заново. В течение трёх рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор прав обязан уведомить заявителя по указанному в данном заявлении адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

В случае если подлинность подписи на заявлении о кадастровом учёте или регистрации прав на недвижимость засвидетельствована нотариально, то заявление и приложенные к нему документы в течение двух рабочих дней направляются заказным письмом с уведомлением на регистрацию нотариусом. При этом нотариальное удостоверение заявления само по себе не влечёт необходимости нотариального удостоверения самой сделки с объектом недвижимости, при условии направления заявления и документов нотариусом, удостоверившим подлинность подписи в нём.

2.1. Объект незавершённого строительства

Регистрация права собственности на объект незавершённого строительства проводится по общим правилам регистрации объектов недвижимости, с одной только особенностью в том, что регистрация права будет осуществляться одновременно с кадастровым учётом объекта.

В то же время теперь не является основанием для отказа в регистрации объекта незавершённого строительства истечение срока договора аренды или безвозмездного пользования землей для предоставленных для строительства, если срок разрешения на строительство не истек.

2.2. ДДУ

В договоре долевого участия (далее — ДДУ) в строительстве отныне должен указываться условный номер объекта долевого строительства согласно проектной декларации.

Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости были переданы в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, для регистрации первого ДДУ требуется предоставить согласие залогодержателя.

Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.

В рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственной регистрации прав законность выдачи разрешения на строительство, а также соответствие сведений в проектной декларации или плане объекта недвижимости данным в проектной документации не проверяется .

2.3. Государственный кадастровый учёт многоквартирного дома в связи с изменением его параметров в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нём помещений осуществляется на основании заявления лица, уполномоченного общим собранием собственников или лица, которое провело перепланировку помещений.

Аналогичным образом производится подача заявления в отношении изменения параметров нежилого здания, когда помещения и (или) машино-места в нежилом здании, сооружении принадлежат на праве собственности разным лицам.

2.4. Сделки с долями в праве общей собственности по общему правилу подлежат нотариальному удостоверению.

Не требуют нотариального удостоверения сделки:

  • долей всех участников долевой собственности по одной сделке;
  • связанный с имуществом, входящим в состав или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
  • доли в праве общей собственности на участки из земель сельхозназначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ;
  • доли в праве общей собственности на недвижимость, если договор предусматривает переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом о статусе столицы РФ (за исключением случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 данного закона);
  • об ипотеке долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке и договоров, заключаемых с кредитными организациями;
  • изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.

Обратиться за регистрацией изменения долей может :

  • на основании решения суда один из участников долевой собственности;
  • если соглашение об изменении долей удостоверено нотариусом, один из участников или нотариус;
  • в иных случаях — все участники, чьи доли меняются.

При продаже доли третьему лицу не нужно предоставлять доказательства извещения остальных собственников о продаже доли при наличии у него оформленных отказов от преимущественного права покупки имущества.

Доказательство извещения остальных собственников либо их отказ от покупки не требуется предоставлять в Росреестр, если сделка удостоверена нотариально.

2.5. Допустимость регистрации перехода права собственности в отсутствие продавца

Если продавец ликвидирован или исключён из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, юридическое лицо, право собственности которого на отчуждаемую недвижимость зарегистрировано в ЕГРН, для регистрации перехода права собственности должно предоставить :

  • заявление, подписанное покупателем, а также выписку из ЕГРЮЛ продавца (если выписку вы не предоставите, орган регистрации прав запросит её самостоятельно);
  • предусмотренные договором купли-продажи документы, подтверждающие исполнение обязательств сторонами (в том числе о полной уплате цены договора, о передаче объекта недвижимости).

2.6. Введена процедура регистрации и постановки на кадастровый учёт по решению суда

Пунктом 5.1 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнены основания для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав. Основанием для государственной регистрации прав на сегодняшний день являются в том числе решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами.

Следует учитывать, что третейское решение может являться основанием для регистрации права исключительно при наличии исполнительного листа, выданного на основании судебного акта компетентного суда. Отсутствие исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда повлечёт отказ в проведении процедуры регистрации.

Так, ранее отсутствовала регламентация процедуры исполнения решений судов, что порождало дополнительные споры, связанные с исполнением решения суда, а также необходимость предоставления дополнительных документов.

В целях устранения пробелов регулирования в закон о госрегистрации внесены дополнения в данной части. Указано, что по общему правилу для государственной регистрации нужно направить заявление лицу, чьё право восстановлено решением суда. Обращение лица, являвшегося ответчиком по делу, право которого прекращено или признано отсутствующим, для госрегистрации не требуется .

При отсутствии сведений об объекте недвижимости в ЕГРН, явившемся предметом судебного разбирательства, нужно сначала обратиться за кадастровым учётом этого объекта. В таком случае кадастровый учёт и регистрация проводятся одновременно.

Если решением суда установлена необходимость осуществления государственного кадастрового учёта, при этом в решении суда содержатся необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, соответствующие установленным методам их определения, представлять в орган регистрации прав вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования не требуется ( ч. 4 ст. 58 Закона № 218-ФЗ).

Если судом рассматривалось дело о сносе или реконструкции самовольной постройки, признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими или признании объекта движимым имуществом, заявителями могут быть:

  1. правообладатель земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты;
  2. правообладатель соответствующих объектов;
  3. уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления по месту нахождения соответствующих объектов.

2.7. Государственная регистрация договора аренды недвижимости

При регистрации аренды части здания, а также части земельного участка, как правило, предоставляется межевой, технический планы в отношении этих частей.

В связи с внесёнными изменениями технический план можно не предоставлять при условии, если в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в этом здании, а арендованная часть представляет собой одно или несколько помещений, у которых есть общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении) и которые расположены в пределах одного или нескольких этажей.

Исправление ошибок в ЕГРН

Техническая ошибка исправляется в течение трёх рабочих дней после получения соответствующего заявления. После этого в течение трёх рабочих дней со дня её исправления орган регистрации прав направит правообладателю либо лицам, которые обращались за исправлением ошибки, уведомление.

Данная норма дополнена возможностью направления заявителю уведомления об отказе в исправлении технической ошибки. Так, если в исправлении технической ошибки откажут, то не позднее рабочего дня, следующего за днём истечения установленного срока для её исправления (не позднее четырёх рабочих дней с момента получения заявления) заявителю направят уведомление об отказе, указав его причины. Отказ можно обжаловать в суде (ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).

Цифровизация и упрощение оформления сделок с органами власти

Росреестром от 05.05.2021 размещена информация , согласно которой вносимые изменения позволят реализовать проект «Стоп-бумага», направленный на переход на электронный документооборот и создание цифрового архива, минимизацию количества хранимой на бумажных носителях информации.

Планируется, что в электронном виде будет осуществляться и ведение реестровых дел (в том числе открытых до 1 января 2017 года кадастровых дел, дел правоустанавливающих документов) на бумажном носителе после перевода содержащихся в них документов в электронную форму и подписания усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица.

Если гражданином была заключена сделка с органами государственной власти и местного самоуправления в виде документа на бумажном носителе, такие органы государственной власти и местного самоуправления наделяются правом подготовить скан-образ подписанного собственноручно гражданином документа, удостоверить его равнозначность и обратиться с заявлением о регистрации прав в электронном виде. Необходимость заверения такого скан-образа электронной подписью гражданина отсутствует.

Документ также определяет понятие «личный кабинет правообладателя», посредством которого без использования усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) можно подать документы для:

  • уточнения границ земельных участков;
  • учёта и регистрации прав на жилые и садовые дома;
  • учёта и регистрации прав в случае раздела, объединения земельных участков;
  • внесения сведений о ранее учтённых объектах недвижимости;
  • исправления технических ошибок и других, не связанных с отчуждением объектов недвижимости, действий.

Отдельно выделим информацию о выездном приёме. Нововведение позволит воспользоваться таким способом подачи документов для осуществления учётно-регистрационных действий, как выездной приём. Услуга по выездному приёму заявлений осуществляется Кадастровой палатой Росреестра. Выездной приём также осуществляют МФЦ, порядок предоставления услуги и размеры платы определяют субъекты РФ.

В целях получения документов по результатам госуслуг, оказываемых Росреестром, можно воспользоваться курьерской доставкой. Курьерскую доставку так же, как и выездной приём, осуществляет Кадастровая палата Росреестра и МФЦ.

Ранее мы писали о значимых изменениях в законодательстве 2021 года для владельцев дачных участков.

Подробнее о новациях по исчислению налога по кадастровой стоимости в 2021 году вы можете узнать на нашем семинаре.

Причины приостановки или отказа в регистрации прав на объект недвижимости в Росреестре

Причины приостановки или отказа в регистрации права на недвижимость в Росреестре

Не нужно спешить расставаться со своими деньгами, оплачивая покупку новой жилплощади. Сделка завершается не в момент расчёта, а после регистрации перехода права собственности в ЕГРН. В осуществлении этой процедуры иногда отказывают или приостанавливают её на некоторое время. Происходит это по нескольким причинам.

  1. Несоответствие документации предъявляемым требованиям.
    Например, в тексте договора отсутствуют необходимые сведения или условия. К таковым относятся данные о лицах, продолжающих пользоваться жильём после его продажи:
    – зарегистрированные здесь жильцы, которые отказались от приватизации, хотя имели такое право. Кстати, такие «отказники» могут причинить немало хлопот покупателю, если в будущем захотят воспользоваться своим правом на проживание – суд всегда будет на их стороне;
    – не достигшие совершеннолетия лица, лишившиеся родительской опеки;
    – осужденные, отбывающие срок в местах лишения свободы;
    – если жильё было зарегистрировано как долевая собственность, то необходимо согласие всех дольщиков.
    Все они должны быть перечислены в договоре о купле-продаже. Если таковых нет, это тоже необходимо указать.
  2. Неправильно оформлена доверенность на представителя.
    Остановить регистрацию могут из-за доверенности, составленной не по правилам. В ней зачастую не прописаны полномочия представителя на совершение регистрации.
  3. На регистрацию предоставлены не все необходимые документы.
    Регистрировать не будут до тех пор, пока стороны не предоставят всего комплекта документации. Часто забывают про свидетельства о рождении для несовершеннолетних. Надо помнить, что сделка с участием несовершеннолетних обязательно должна быть оформлена с участием нотариуса. Об этом часто забывают и покупатель, и продавец. Точный перечень того, что понадобится в конкретной ситуации, можно выяснить на сайте rosreestr.gov.ru.
  4. Не произведена уплата госпошлины.
    Если нет квитанции, подтверждающей оплату пошлины, заявку даже не станут рассматривать. Таким же образом поступят в случае, когда госпошлина оплачена не полностью. Средства, уже переведённые государству, можно возвратить, подав соответствующее заявление.
  5. На объект недвижимости наложены обременения.
    Лежащее на квартире обременение или её арест тоже являются основанием для отказа. Перед заключением договорённости стоит заказать выписку из ЕГРН. В ней наложенное бремя будет указано. Вопрос только в том, насколько актуальна эта информация. Ведь обременение может быть наложено через день – два после получения документа. Тогда нелегитимность сделки выяснится лишь при обращении в Росреестр, сотрудники которого, конечно, не станут регистрировать переход права собственности.
  6. Отсутствие необходимых сведений в Росреестре.
    Приостановка порой никак не связана с действиями участников сделки и происходит по не зависящим от них причинам. В Росреестр не вовремя поступили сведения из смежных ведомств. Закрепляя изменения, служащие сами запрашивают информацию в тех учреждениях, с которыми взаимодействуют. Бывает, что эти органы не успевают предоставить запрошенные данные, и процесс приостанавливается. После поступления материалов он возобновится.
  7. Несоответствие данных в предоставленных на регистрацию документах и информации, содержащейся в ЕГРН.
    Несовпадение содержания предъявленных документов и сведений, содержащихся в регистрационной базе. К примеру, при оформлении на нового хозяина земельного участка выясняется, что его границы определены неверно, заходят на соседнее владение или включают в себя муниципальную территорию.

Приостановив регистрацию, Росреестр уведомляет продавца и покупателя об этом. Извещение отправляют по электронному адресу (если он был указан) или передают через МФЦ (если заявление было подано через него). Регистратор вправе сообщить эту неприятную новость, просто позвонив по телефону. В уведомлении обязательно указаны причины остановки процедуры и действия, необходимые для их устранения. На это даётся трёхмесячный срок. Но регистрацию возобновят раньше, если основания для её заморозки исчезнут.
Вовсе отказываются регистрировать право на приобретённую недвижимость в том случае, если отведённое время истекло, а препятствия так и не устранены. При отказе уплаченную пошлину не возвращают. Поэтому специалисты советуют очень внимательно отнестись к подготовке подаваемых в ЕГРН бумаг. Наилучший вариант – привлечение к этой работе опытного профессионала-юриста.
Следует предварительно ознакомиться с предлагаемыми механизмами расчёта между сторонами, чтобы быть уверенным, что финансовые интересы обеих будут соблюдены, даже если регистрация приостановится.

Статья 29. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке:

1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;

3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

5) выдача документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

2. Возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня получения органом регистрации прав таких документов, а по основанию, указанному в пункте 3 статьи 25 настоящего Федерального закона, в течение трех рабочих дней по истечении срока, указанного в пункте 3 статьи 25 настоящего Федерального закона. Возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов, представленных в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, не осуществляется.

3. Орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов с указанием причин возврата в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, а также возвратить указанные документы заявителю тем же способом, которым они были представлены. В случае, если заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представлены в форме электронных документов и (или) электронных образов документов посредством отправления в электронной форме, орган регистрации прав направляет заявителю только уведомление о возврате таких документов без осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

4. Орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий:

1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав – в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав – при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав – в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав – при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

5. Не позднее рабочего дня, следующего за днем приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

5.1. При рассмотрении дополнительно представленных в орган регистрации прав документов, направленных в целях устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, направление уведомления о невозможности возобновления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав допускается в случае, если в этих документах не устранены ранее выявленные причины такого приостановления или если при рассмотрении этих документов выявлены иные причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В этом случае уведомление о невозможности возобновления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав направляется заявителю органом регистрации прав не позднее чем в течение трех рабочих дней со дня получения таких документов и должно содержать указанные неустраненные основания приостановления, иные причины приостановления, связанные с такими дополнительно представленными документами. Уведомление о невозможности возобновления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не может содержать иных оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, связанных с такими дополнительно представленными документами.

6. В день отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав заявителю по указанному в заявлении о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав адресу направляется уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона. Документы, представленные для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, заявителю не направляются.

7. Порядок и способы направления уведомлений о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также уведомлений об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе форма таких уведомлений (в случае их направления в форме документа на бумажном носителе), требования к формату таких уведомлений (в случае их направления в форме электронного документа), устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

8. В случае, если государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостановлены по причине непредставления необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом регистрации прав посредством межведомственных запросов, заявитель уведомляется о его праве представить такие документы по собственной инициативе.

9. В случае, если осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостановлено по основанию, указанному в пункте 6 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственный регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

10. Факт издания (принятия) акта органа государственной власти или органа местного самоуправления и достоверность содержащихся в нем сведений проверяются посредством направления межведомственных запросов органом регистрации прав в орган, издавший такой акт, а подлинность нотариально удостоверенного документа и достоверность содержащихся в нем сведений – в порядке получения информации из единой информационной системы нотариата, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1. Предусмотренная в настоящей части проверка проводится в течение двух рабочих дней в пределах срока осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

11. В случае приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании определения или решения суда в Единый государственный реестр недвижимости вносятся соответствующие сведения.

12. Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

13. Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, выдаются правообладателю – физическому лицу или его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. Документы, представленные для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, заявителю не направляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

14. В случае, если правообладателем является юридическое лицо, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.

15. Представителю органа государственной власти или органа местного самоуправления подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы выдаются при наличии доверенности, составленной на бланке органа государственной власти или органа местного самоуправления и заверенной печатью и подписью руководителей данных органов. При этом нотариальное удостоверение такой доверенности не требуется.

16. В случае, если заявителем является нотариус, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы выдаются нотариусу или его работнику, уполномоченному в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1.

17. В случае, если государственная регистрация прав осуществляется по требованию судебного пристава-исполнителя, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы могут выдаваться судебному приставу-исполнителю.

18. При наличии в заявлении о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав указания о выдаче документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав через многофункциональный центр орган регистрации прав обязан передать соответствующие документы в многофункциональный центр для выдачи заявителю (его представителю). Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая проведенные государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, может быть выдана лицам, указанным в настоящей статье, многофункциональным центром в форме документа на бумажном носителе, составленного многофункциональным центром и подтверждающего содержание электронного документа, направленного в многофункциональный центр по результатам предоставления государственной услуги органом регистрации прав. Порядок и сроки передачи органом регистрации прав таких документов в многофункциональный центр определяются соглашением о взаимодействии, заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке. При этом сроки передачи органом регистрации прав документов в многофункциональный центр не должны превышать два рабочих дня.

19. Подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, а также уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и подлежащие в соответствии с настоящим Федеральным законом выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подлинники представленных заявителем документов в форме документов на бумажном носителе в указанном в части 6 настоящей статьи случае могут быть доставлены федеральным государственным бюджетным учреждением, указанным в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, или многофункциональным центром лицам, указанным в частях 13 – 17 настоящей статьи, посредством курьерской доставки при наличии указания на такой способ доставки в заявлении о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав.

20. Указанный в части 19 настоящей статьи способ доставки осуществляется за плату. Порядок осуществления органом регистрации прав такой доставки и размеры платы за ее осуществление устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

21. Порядок и способы уведомления заявителей о ходе оказания услуги по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

22. В случае получения уведомления органа регистрации прав о возврате документов, прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, без рассмотрения или о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в соответствии с заявлением, направленным в соответствии с частями 1 и 1.2 статьи 19 настоящего Федерального закона, орган государственной власти или орган местного самоуправления, направившие указанное заявление, в течение пяти рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления информирует об этом застройщика с приложением копии соответствующего уведомления. В случае, если причиной возврата прилагаемых к указанному заявлению документов, приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является отсутствие необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов, информации, данные орган государственной власти или орган местного самоуправления при условии, что такие документы, информация отсутствуют в их распоряжении или распоряжении иных органов, запрашивает такие документы, информацию у застройщика для представления в орган регистрации прав.

Новое в Законе о госрегистрации недвижимости: что нужно учесть собственникам и владельцам недвижимости?

Госрегистрация перехода права собственности покупателя на недвижимость, в случае прекращения деятельности продавца-юридического лица до подачи документов в Росреестр

Закон 218-ФЗ, как и его предшественник – Закон № 122-ФЗ, по общему правилу, предусматривали госрегистрацию перехода права собственности только по совместному заявлению сторон договора – продавца и покупателя. В случае прекращения деятельности продавца-юридического лица до подачи документов в Росреестр единственным способом стать титульным и полноправным собственником для покупателя было только обращение в суд. На это еще в 2010 году указали высшие суды в лице ВС РФ и ВАС РФ.

Тем не менее, эти разъяснения высших судебных инстанций глобально проблему решить не могли, поскольку такое решение могло найтись только на законодательном уровне. К счастью, это и произошло – 30 апреля этого года вступила в силу ч. 9 ст. 15 Закона № 218-ФЗ, которая позволяет покупателям недвижимости самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о госрегистрации права собственности, если продавец-юридическое лицо по тем или иным причинам к тому времени прекратил свое существование.

Покупателю просто нужно будет приложить выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую исключение продавца из данного реестра, и документ об оплате купленной им недвижимости. При этом, если покупатель не представит выписку из ЕГРЮЛ самостоятельно, то регистратор сам закажет ее в порядке межведомственного взаимодействия с ФНС.

Установлен порядок госрегистрации и кадастрового учета, если изначальный отказ регистратора в осуществлении данных действий признан судом незаконным

Установлен срок для возобновления учетно-регистрационных действий после их приостановления в связи с поступлением документов, устраняющих препятствия для проведения таких учетно-регистрационных действий

Этот срок составляет не более 3 рабочих дней со дня получения Росреестром документов, устраняющих причины приостановки. При этом в случае возобновления учетно-регистрационных действий регистратор должен провести эти действия в срок, оставшийся (неистекший) к дате приостановления.

То есть, если приостановление госрегистрации состоялось на 6 рабочий день (из 7 установленных законом), то в случае ее возобновления она должна быть осуществлена не позднее следующего за возобновлением рабочего дня. Ранее такого срока не было, что иногда позволяло регистраторам дожидаться окончания срока приостановки после получения необходимых документов от заявителей, что порождало неопределенность.

Как и раньше при подаче заявления о госрегистрации прав документ об уплате госпошлины представлять необязательно. Но:

Дополнены основания проведения кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимость

Закон № 218-ФЗ в новой редакции включает в себя новое основание для проведения учетно-регистрационных действий – решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы, вместе с такими исполнительными листами.

Кроме того, уточнены случаи, когда основаниями для совершения учетно-регистрационных действий являются межевой план, технический план, карта-план территории и акт обследования.

Расширен круг возможных заявителей о кадастровом учете и госрегистрации, например:

Изменены правила о количестве экземпляров подлинников документов-оснований проведения учетно-регистрационных действий на бумажных носителях

Закон № 218-ФЗ дополнен нормой о том, что с заявлением о кадастровом учете (госрегистрации) в отношении объекта недвижимости, приобретаемого в общую долевую собственность, обращаются все приобретатели этого права

Отменено требование о максимальной площади машино-мест для целей их постановки на кадастровый учет и госрегистрации прав

Установлено правило о направлении арбитражными судами копий решений о признании должников банкротами в Росреестр в течение 3 рабочих дней с момента их принятия

Истечение срока действия договора аренды участка, предоставленного для строительства, не является препятствием для кадастрового учета и госрегистрации права на объект незавершенного строительства, если разрешение на строительство такого объекта на дату подачи документов в Росреестр является действующим

Конкретизированы случаи, когда нотариальное удостоверение сделок с долями в праве общей долевой собственности является необязательным

Во-первых, в ранее содержащемся перечне таких сделок понятие «земельная доля» заменено на «доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». Тем самым закреплена неоднократно высказанная ВС РФ правовая позиция о том, что сделки с долями в праве собственности на земли сельхозназначения не требуют нотариального удостоверения. Во-вторых, данный перечень дополняется сделками по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Установлен перечень заявителей о госрегистрации изменения долей в праве общей долевой собственности

Приведены основания для проведения кадастрового учета части здания или сооружения в связи с передачей соответствующей части в аренду в случае непредставления технического плана

Теперь в законе установлено, что при непредставлении технического плана на арендованную часть объекта недвижимости регистратор проводит регистрацию договора аренды в отношении этой части при условии наличия сведений в ЕГРН обо всех помещениях объекта недвижимости, а сама передаваемая в аренду часть имеет строительные конструкции.

В противном случае регистратор также произведет госрегистрацию аренды, НО! в отношении всего объекта недвижимости. Ранее при непредставлении технического плана для госрегистрации договора аренды части объекта недвижимости Росреестр приостанавливал регистрационные действия по данному основанию.

Какие изменения коснулись предоставления сведений из ЕГРН?

1) теперь сведения из ЕГРН предоставляет подведомственное Росреестру бюджетное учреждение – Федеральная кадастровая палата. Кроме того, в полномочия ФКП входят: выездной прием заявлений о кадастровом учете и госрегистрации, выдача связанных с учетом (госрегистрацией) документов, а также выполнение функций оператора информационной системы ведения ЕГРН;

2) получать выписки из ЕГРН стало быстрее – ускорено взаимодействие МФЦ и Росреестра. Теперь МФЦ обязан направить запрос о предоставлении сведений из ЕГРН в Росреестр не позднее 1 рабочего дня с момента его приема. Аналогичный срок направления уже готовых сведений установлен и для Росреестра. Раньше данный срок составлял не более 2 рабочих дней;

3) запрашивать сведения из ЕГРН в электронной форме обязаны не только страховые и кредитные организации, но и органы государственной власти и местного самоуправления.

4) изменена дата актуальности сведений из ЕГРН – предоставленные по запросу сведения актуальны на дату подписания органом регистрации выписки из ЕГРН, а не ее выдачи данным органом или МФЦ как было ранее.

5) бесплатно получать сведения из ЕГРН, включая информацию о содержании правоустанавливающих документов, иных принадлежащих или принадлежавших должнику правах на недвижимость и копии отдельных документов теперь может не только сам арбитражный управляющий, но и его представители по доверенности.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: