Документы для договора ипотеки

Какие нужны документы для оформления ипотеки

В этой статье мы собрали для вас максимум информации по документам для оформления разных видов ипотеки.

  • Требования банка к заемщику
  • Какие документы нужны для заявки на ипотеку
  • Какие дополнительные документы нужны при разных видах ипотеки
    • Ипотека по двум документам
    • Для молодой семьи
    • Ипотека с материнским капиталом
    • Для пенсионеров
    • Военная ипотека
  • Какие документы необходимы после одобрения заявки
    • При покупке новостройки
    • При покупке на вторичном рынке

Сбор документов – кошмар любого заемщика. Какие точно нужны? В каком порядке собирать? Что для первичного пакета, а что для вторичного? Какие на новостройку? А по маткапиталу. Чтобы помочь вам, мы собрали и разложили по полочкам ответы на самые популярные вопросы о документах для ипотеки.

Требования банка к заемщику

Чтобы получить кредит, еще до сбора бумаг, надо проверить, подходите ли вы под требования банков.

Существуют общие требования, которые к вам как к потенциальному заемщику предъявят в любом банке. А есть дополнительные – они зависят в основном от выбранной программы и вашего статуса.

Общие требования – это гражданство Российской Федерации, постоянная или временная регистрация в том населенном пункте, где вы планируете обратиться в банк, и стабильная занятость. Общий стаж работы должен быть не меньше 1 года, а непрерывный стаж на последнем месте – от трех до шести месяцев.

Обычно минимальный возраст для оформления ипотеки – это 21 год, но в некоторых банках можно оформить ипотеку и с 20 лет. Максимальный возраст (на момент полного погашения) обычно 75 лет, но может быть и больше – это надо уточнять в банках, которым вы собираетесь отправлять заявки.

На всех этапах оформления ипотеки – от выбора кредитора до подписания договоров – уточняйте информацию по всем требованиям и наборам документов в выбранном банке. Не полагайтесь только на общую информацию – это сэкономит вам время, если требования вашего кредитора немного отличаются от стандартных.

При изучении вашей анкеты банк обратит особое внимание на доходы и расходы: насколько стабилен доход и какая сумма остается после всех обязательных расходов. От этого анализа будет зависеть размер одобренной суммы. Поэтому для подачи заявки вам понадобится справка 2-НДФЛ или по форме банка, заверенная работодателем.

Если вы собственник компании или индивидуальный предприниматель, то к вам будет предъявлено дополнительное требование – возраст бизнеса. Обычно – не меньше 1 года.

Если вы проходите по всем требованиям – приступайте к сбору бумаг.

Какие документы нужны для заявки на ипотеку

Чтобы получить предварительное решение, надо будет подать заявление-анкету и подготовить первичный пакет:

  • заявление-анкета на получение кредита (чтобы сэкономить время – заполняйте онлайн),
  • паспорта заемщика, созаемщиков и поручителей (если они есть),
  • ИНН и СНИЛС всех участников,
  • информация о трудовом стаже – это копии трудовой книжки или договора, заверенные работодателем. Если у вас электронная трудовая, то получите выписку через Госуслуги или Пенсионный фонд,
  • военный билет – для мужчин младше 27 лет.

Подтверждение дохода будущего заемщика зависит от типа занятости.

Если вы работаете по найму, достаточно будет справки 2-НДФЛ или по форме банка, заверенной работодателем.

Для индивидуальных предпринимателей дополнительно надо собрать:

  • свидетельство о государственной регистрации,
  • ИНН,
  • копию балансового отчета,
  • налоговую декларацию за прошлый год,
  • информацию обо всех налоговых платежах в бюджет.

Адвокаты и нотариусы должны предоставить:

  • лицензию,
  • основной государственный регистрационный номер,
  • справку 2-НДФЛ (если отчисляют налоги через агента),
  • налоговую декларацию за предыдущий год,
  • баланс за год с данными об адвокатской или нотариальной практике,
  • информацию обо всех налоговых платежах в бюджет.

Дополнительно у ИП, адвокатов и нотариусов банк может запросить выписку по расчетному счету, информацию о деятельности конторы, патент или сертификат на имя заемщика, устав и штатное расписание компании.

Скорее всего банк попросит документально подтвердить, что у вас есть деньги для первоначального взноса. Для этого подойдет выписка по банковскому счету или справка об остатке средств на карте – зависит от того, где вы храните деньги.

Чтобы вам одобрили лояльные условия – соберите как можно больше подтверждений вашей платежеспособности. Это могут быть справки о регулярных (зарплата) и нерегулярных (подработка на условиях самозанятости) доходах, выписки со всех счетов (депозитных, накопительных, инвестиционных, текущих), документы, подтверждающие владение движимым и недвижимым имуществом, ценными бумагами и пр.

Если вы подаете заявку на льготную программу, то банк может запросить у вас дополнительные бумаги, в зависимости от требований самой программы. Например, такие:

  • заявление об участии в социальной ипотечной программе,
  • свидетельства образования, повышении и подтверждении квалификации и пр.,
  • сведения о научных работах, исследованиях, публикациях в научных изданиях,
  • характеристика с работы,
  • свидетельство о заключении брака или разводе,
  • свидетельства о рождении или паспорта детей,
  • согласие на обработку персональных данных.

Первичный пакет можно собрать из копий – читаемых, четко пропечатанных, с печатями и подписями специалиста, который их заверил. Этого будет достаточно для предварительной оценки. Если оценка положительная и вас устраивает предложенная сумма – выбирайте жилье и собирайте остальные бумаги. При подаче полного пакета вам надо будет предоставить оригиналы.

Какие дополнительные документы нужны при разных видах ипотеки

Дополнительные документы кредитор запросит у вас в зависимости от программы и от вида ипотечного кредита, который вы планируете оформить. Разберем основные группы.

Ипотека по двум документам

Это не специальная программа, а пункт в анкете, который применяется, если будущий заемщик не может подтвердить свой доход (например, работает неофициально). Тогда при подаче заявления-анкеты нужно будет только подтвердить личность двумя документами. Первый – традиционно паспорт гражданина РФ, а второй клиент выбирает из списка, установленного кредитором. Дополнительным удостоверением может быть:

  • загранпаспорт,
  • паспорт моряка или военнослужащего,
  • военный билет,
  • водительские права,
  • СНИЛС.

Конечно, кроме подтверждающих личность понадобятся и другие бумаги. Например, чтобы взять ипотеку под залог собственного имущества, надо предоставить документы, которые подтверждают владение этим имуществом.

Для молодой семьи

Чтобы участвовать в программе для молодой семьи, помимо основных документов надо приложить:

  • свидетельство о заключении брака,
  • свидетельства о рождении (усыновлении) или паспорта детей,
  • документы на залоговое имущество,
  • подтверждение, что у заемщика есть собственные деньги на первоначальный взнос (например, сертификат на материнский капитал, выписка с банковского счета и др.).

Ипотека с материнским капиталом

Если вы решили оформить ипотеку и использовать маткапитал в качестве первоначального взноса, то приложите к основному пакету:

  • сертификат, подтверждающий право получения материнского капитала,
  • справку из пенсионного фонда об остатке суммы маткапитала,
  • свидетельства о рождении или паспорта всех детей,
  • свидетельство о заключении брака,
  • брачный контракт – если есть.

Для пенсионеров

Выдача кредита клиенту в возрасте – операция рискованная. Риски выше, чем когда клиент в трудоспособном возрасте. Поэтому если вы пенсионер, то при оформлении, например, ипотеки просто примите повышенные требования как данность. Как правило, по пенсионной ипотеке первоначальный взнос составляет 20-30%. Ставка обычно выше, чем для заемщика допенсионного возраста, а привлечение супруга(-и) или трудоспособных родственников в качестве созаемщиков или поручителей – обязательное условие.

Читайте также:  Информация об объектах недвижимости

Если собираетесь подавать заявку на пенсионную программу, приложите к стандартным бумагам:

  • выписку из Пенсионного фонда и другие подтверждения дополнительного дохода (если он есть),
  • паспорта и документы о доходах созаемщиков и поручителей,
  • информацию о льготах, если они вам положены (например, о субсидии от государства),
  • подтверждение личного страхования.

К сожалению, по пенсионной ипотеке высок риск отказа, поэтому лучше подать заявки в несколько банков. Одобрения – если их будет несколько – не обязывают вас к оформлению.

Военная ипотека

Военнослужащие-контрактники могут оформить в ипотеку дом с землей, квартиру в новостройке или на вторичном рынке.

К общему пакету надо приложить:

  • заверенную копию контракта;
  • свидетельство об участии в накопительно-инвестиционной системе с отметкой о вступлении в право на оформление целевого кредита на жилье;
  • свидетельство о заключении брака или разводе;
  • согласие супруги(-а) – если есть – на участие в программе, заверенное нотариусом.

Банк может запросить информацию о дополнительном доходе, образовании, движимом и недвижимом имуществе.

Какие документы необходимы после одобрения заявки

Набор документов для покупки в ипотеку первичного и вторичного жилья будет отличаться. И для новостройки он существенно меньше, потому что у нового здания еще нет износа, квартира пока никому не принадлежала и там никто не мог быть прописан, не могло быть незаконной – впрочем, и законной тоже – перепланировки.

При покупке новостройки

Для покупки жилья в новом доме вам понадобится договор с застройщиком на участие в строительстве или инвестировании, план и кадастровый паспорт, экспертная оценка квартиры и разрешение на строительство (этот пакет берем у застройщика)

Если хотите сэкономить время на сборе бумаг на квартиру – выбирайте вариант у застройщика, с которым сотрудничает банк.

При покупке на вторичном рынке

Набор документов для покупки вторичного жилья будет один – независимо от программы кредитования.

  • Подтверждение права собственности продавца на жилье.
  • Основание на возникновение права собственности продавца (например, дарение, купля-продажа, наследование).
  • Выписка из домовой книги или справка о прописанных жильцах с основанием выписки. Все должны быть сняты с регистрации до сделки.
  • Справка из Бюро технической инвентаризации с планом жилья + его оценка.
  • Технический и кадастровый паспорта (или выписка с кадастровым номером для частного дома).
  • Экспертная рыночная оценка стоимости недвижимости (список доверенных организаций надо узнать в вашем банке).
  • Справка из ЕГРН об отсутствии обременения.
  • Нотариально заверенное согласие супруга(-и) на продажу жилплощади, если это совместно нажитое имущество. Если продавец не состоит в браке, то должен подтвердить это справкой или свидетельством о разводе.
  • Справка о состоянии лицевого счета, из которой видно – есть ли долги по коммунальным платежам.

Какие нужны документы для ипотеки

Для оформления ипотечного кредита нужны разные пакеты документов. Как минимум удостоверения личности и платежеспособности будущего заемщика. Дополнительные бумаги потребуются, если потенциальный клиент претендуют на льготные программы кредитования с государственной поддержкой.

Какие документы нужны для ипотеки, что потребуют обязательно, и какие сведения смогут повлиять на снижении процентной ставки, расскажет Бробанк.

Без каких документов не обойтись

Заемщику для ипотечного кредита понадобятся как минимум два документа удостоверяющих личность — паспорт гражданина РФ и второй документ на выбор. Банки самостоятельно устанавливают, каким должен быть второй документ. В качестве дополнительно удостоверения используют:

  • водительские права;
  • военный билет;
  • загранпаспорт;
  • страховой номер индивидуального страхового счета;
  • паспорт моряка или военнослужащего.

Банк рассматривает документы в упрощенном порядке при первоначальной подаче заявки на ипотеку. Но после ее одобрения придется собрать еще целый пакет других документов. Понадобятся также все бумаги, которые относятся к недвижимости.

В большинстве случаев у потенциального заемщика запрашивают и документальное подтверждение суммы на первоначальный взнос. Для этой цели может подойти выписка по депозитному или текущему счету, а также справка об остатке средств на карте. В некоторых случаях потребуется доказать, что остаток на счете неснижаемый и не будет израсходован до начала сделки купли-продажи.

Все документы, которые могут попросить

Клиент заинтересован, чтобы банк одобрил максимально выгодные условия кредитования, в первую очередь минимальную процентную ставку. Поэтому важно собрать как можно больше подтверждений платежеспособности.

Все документы делятся на:

  • те, которые относятся к личности заемщика;
  • те, которые подтверждают источники и регулярность дохода.

Документы, которые подтверждают доход заемщика, зависят от типа занятости. Для адвокатов и нотариусов — один перечень, для ИП — другой, для наемных работников — третий.

Удостоверение личности

Обязательный документ — общегражданский паспорт. В некоторых банках могут запросить документ, где будет подтверждение регистрации в том регионе, где потенциальный заемщик планирует покупать недвижимость.

Второй документ для удостоверения личности банк утверждает внутренним регламентом. У некоторых компаний — это может быть один или два документа на выбор. У других составлен целый перечень, и клиент может выбрать любой из вариантов, который подходит ему. Если, например, у заемщика нет водительского удостоверения, то он может использовать СНИЛС. Если банку подходит заграничный паспорт, то заемщик может принести только два паспорта и больше не предоставлять никаких других документов, удостоверяющих личность.

Полный список документов, который подходит потенциальному кредитору, размещен на официальном сайте банка. Либо перечень можно уточнить у сотрудника контакт-центра по горячей линии.

Как подтвердить доход наемному работнику

Список подтверждающих документов для наемных работников выглядит так:

  1. Справка по форме банка или 2-НДФЛ. Если потенциальный заемщик получает заработную плату в том же банке, куда подает заявку на ипотеку, то для него может быть достаточно и выписки по счету. Но не все финансовые компании ограничиваются выпиской или справкой по форме банка. Некоторые принимают к рассмотрению только пакет документов со справкой 2-НДФЛ. Так поступают, потому что такой это наиболее информативный способ подтверждения финансовых возможностей клиента.
  2. Копии всех страниц трудовой книжки, заверенные работодателем. Если ее нет, то копию трудового договора с последнего места работы.
  3. Справка от работодателя о занимаемой должности, периоде работы на этом месте и общем трудовом стаже в компании.
  4. Если потенциальный заемщик совмещает работу у нескольких работодателей, понадобится копия трудовых договоров и контрактов с неосновных мест работы.
  5. Если жилье выбрано заранее, то документы на него — экспертная оценка, выписка об отсутствии задолженности или ареста на имущество и другие документы.
  6. Для мужчин в возрасте до 27 лет обязательно предоставление военного билета.
  7. Документы на имущество, которым уже владеет потенциальный заемщик, если он будет использовать эту собственность в качестве дополнительного обеспечения.

Кроме этого перечня каждый заемщик:

  • заполняет анкету по форме банка;
  • дает письменное согласие банку на запрос персональных сведений и обработку данных из кредитной истории, которая хранится в БКИ;
  • предоставляет оригиналы и ксерокопии паспортов всех созаемщиков, поручителей, если они есть.
Читайте также:  Как составить акт скрытых работ на усиление проема?

Если созаемщиком выступает пенсионер, он предоставляет справку, в которой указан размер ежемесячной пенсионной выплаты. Работающие созаемщики предоставляют справку о своей заработной плате или 2-НДФЛ.

О том, какие документы нужны для оформления ипотеки в Сбербанке, можно узнать на его официальном сайте.

Как подтвердить доходы другим категориям заемщиков

Адвокаты и нотариусы, которые хотят получить одобрение ипотеки, собирают:

  1. Лицензию для предоставления своих услуг.
  2. Трудовую книжку, которая оформлена с указанием всех периодов работы.
  3. Основной государственный регистрационный номер — ОГРН.
  4. Идентификационный номер налогоплательщика — ИНН.
  5. Справку 2-НДФЛ, если налоги отчисляют через налогового агента.
  6. Декларацию, поданную в налоговый орган за предыдущий год.
  7. Годовой баланс с данными об адвокатской или нотариальной практике.
  8. Квитанции или платежные поручения, где видны все уплаченные налоговые платежи в бюджет.

Кроме обязательных, банк может запросить и дополнительные документы:

  • банковскую выписку по расчетному счету за полгода или более длительный период;
  • пояснительную записку или информационную справку, где описана деятельность конторы;
  • справку из банка, где указан текущий остаток на расчетном счете на момент обращения за ипотекой;
  • ксерокопии и оригиналы патента, лицензии или сертификата, выданного на имя заемщика;
  • устав учреждения и штатное расписание.

Банк запрашивают и другие уточняющие сведения о будущем заемщике.
Индивидуальные предприниматели или учредители малого и среднего бизнеса для подачи заявки на ипотеку предоставляют:

  1. Копию свидетельства о госрегистрации.
  2. Копию балансового отчета.
  3. Декларацию, поданную в налоговую службу за предыдущий год.
  4. Квитанции или платежные поручения, подтверждающие уплату налогов в бюджеты различных уровней.
  5. ОГРН и ИНН.

Дополнительные документы будут такими же, как у нотариусов. Но не обязательно банк будет запрашивать их все.

Документы о материальном статусе

Если банк утверждает только самую высокую ставку по ипотеке на основании доходов, заемщик может принести дополнительные подтверждения своего устойчивого материального статуса. Для этого подойдет:

  • документ о праве владения недвижимым имуществом — дачей, квартирой, домом, нежилой недвижимостью;
  • право собственности на автомобиль или другое движимое имущество;
  • подтверждение владения ценными бумагами и другими активами.

В некоторых ситуациях банк учитывает и другие источники доходов клиента — дивиденды, стипендии, пенсии и прочие доходы от инвестиций и активов.

Косвенным подтверждением материального статуса может служить диплом об образовании, а также сертификаты, лицензии и другие подтверждения профессионализма.

Банк может снизить процентную ставку по ипотечному займу, если заемщик заплатит 50% или больше от стоимости жилья собственными деньгами. Дополнительный повод уменьшения процента по ипотеке — согласие на все виды страхования, которые предлагает банк-кредитор: здоровья, жизни, титульное страхование.

Помните, что только страхование объекта залога, то есть самого жилья — обязательное. Все остальные страховки добровольные. Но нередко отказ от остальных видов страхования влечет повышение процентной ставки. Посчитайте заранее, что выгоднее — платежи за все страховые полисы или повышение ставки на 1-2% на 25 лет кредитования. Только после этого делайте выбор.

В каком виде предоставлять документы

Чтобы подать документы на предварительное рассмотрение ипотеки, можно предоставить сканированные копии всех перечисленных документов. Кредитному комитету банка может быть достаточно такого варианта для предварительной оценки потенциального заемщика. Но после одобрения заявки, понадобится принести оригиналы всех документов.

На всех бумагах должны быть проставлены даты составления, четко видны реквизиты, стоять печати и другие обязательные атрибуты. На справках должны стоять данные лица, их подписавшего: ФИО, должность и подпись. Некоторые справки ограничены по сроку действия, поэтому их приносят последними либо предоставляют повторно.

Ипотека для программ с господдержкой

Государство оказывает поддержку молодым семьям с детьми и другим льготным категориям граждан в покупке жилплощади. Для них при подаче заявки на ипотеку кроме основного перечня документов предусмотрены дополнительные. Список отличается в зависимости о той программы, на которую рассчитывает заемщик.

Семейная ипотека

Льготную ипотеку для семей с детьми выдают по ставке 6% годовых. Государство напрямую компенсирует банку всё что идет сверх этой ставки. Программа действует с 2018 года, а с апреля 2019 года ее условия стали более привлекательными. По оценкам экспертов около 600 тысяч российских семей могут воспользоваться этим видом господдержки.

Подавать заявку на участие могут семьи, в которых родился второй, третий или последующие дети в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 г. Обязательные условия — гражданство РФ у родителя и детей, а жилье должно продаваться на первичном рынке. Процентная ставка не ограничена по сроку действия, как было в самом начале действия программы. Теперь 6% заемщик платит на протяжении всего периода кредитования.

  • подтверждение участия в программе;
  • оригинал и копию свидетельства о браке, но если отца или матери нет, то этот документ не предоставляется;
  • подтверждение доходов;
  • копии паспортов и свидетельств о рождении: родителей, детей и тех, кто выступает созаемщиками;
  • проект договора с юридическим лицом на покупку жилплощади на первичном рынке или дома с участком земли;
  • подтверждение наличия 20% от стоимости объекта недвижимости для первоначального взноса;
  • другие документы по требованию банка.

Не все банки одобряют семейную ипотеку. Перечень кредиторов, которые выдают займы под данную госпрограмму, утверждает Министерство финансов. Семьи, которые подходят по условиям программы, могут взять семейную ипотеку или подать заявку на рефинансирование займа, который был взят раньше через Дом.рф, бывший АИЖК.

Сертификат на маткапитал

Государственную поддержку в РФ получают семьи, в которых родился второй и последующий дети, начиная с 01.01.2007 года. С 2020 года программа работает и после рождения или усыновления первого ребенка с начала текущего года. Главное условие — наличие российского гражданства у родителя и ребенка.

Сумма сертификата на материнский капитал дает право на 466, 617 тыс. рублей на первенца и 150 тысяч на второго ребенка. В общей сложности семьи с 2020 года могут получить 616,617 тыс. рублей. В дальнейшем сумму планируют индексировать на коэффициент инфляции. Программу запланировано продлить до 2026 года.

Если сертификат на материнский капитал уже получен и выбрана ипотека с его использованием, то банку-кредитору понадобится:

  • оформленная анкета, которая разработана банком для этого вида ипотеки;
  • паспорт, где стоит отметка о регистрации, если он временная, то документ по месту пребывания;
  • подтверждения доходов, в зависимости от того, какой вид занятости у заемщика;
  • свидетельства о браке и рождении детей;
  • разрешение банку на запрос и анализ персональных данных, такое право дают при любом виде кредитования;
  • уведомление из ПФР о неиспользованной сумме материнского капитала;
  • сертификат на маткапитал;
  • подтверждение суммы на первоначальный взнос, который предусмотрен по программе кредитования — 10-20 или 30% от стоимости жилья.
Читайте также:  Куда обратиться с жалобой на ЖКХ по закону РФ?

Банки принимают иногда документы к рассмотрению без сертификата на маткапитал. Из удостоверений личности и документов на детей кредитору итак видно это право. Но если заявка на ипотеку будет одобрена, то принести оригинал сертификата все равно придется. Поэтому подавать документы в ПФР на маткапитал можно параллельно с пакетом на ипотеку.

Ипотека для военнослужащих

Российские военнослужащие также включены в программу государственного субсидирования. Действующие военнослужащие могут подать заявку в банк на получение ипотеки для покупки строящегося жилья, готовой квартиры или жилого дома с прикрепленным к нему земельным участком. При обращении за кредитом банк запросит:

  • оформленную анкету по утвержденному шаблону;
  • общегражданский паспорт потенциального заемщика и его супруга, если он имеется;
  • подтверждающий документ об участии в накопительно-ипотечной системе (НИС), где указано наступление права военного на участие в целевом жилищном кредитовании;
  • разрешение кредитору на запрос и анализ личных данных потенциального заемщика;
  • свидетельство о браке, если он был, или о разводе, если брак расторгнут;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на кредитование;
  • все документы, которые относятся к объекту купли-продажи, их перечень зависит от выбранного жилья.

Более подробно о военной ипотеке прочитайте в статье Бробанка.

Когда обращаться к брокеру

Особо занятые клиенты или те, у кого силён страх перед любыми юридическими тонкостями доверяют оформление ипотеки брокеру, чтобы не заниматься этим вопросом самостоятельно. Такой специалист найдет подходящую программу банка, изучит все документы заемщика, проверит наличие льгот и подберет несколько вариантов жилья под запросы клиента. Но все эти вопросы потенциальный заемщик способен решить сам.

Без помощи брокера сложнее обойтись, если:

  • подбор и покупка жилья проходят в незнакомом городе;
  • несколько банков уже отказали в выдаче ипотеки, не стоит рисковать еще больше, получая отказы в других банках, потому что это неминуемо отразится на кредитном рейтинге;
  • нет времени и желания вникать в детали и принято решение заплатить за услуги опытного специалиста.

Граждане иногда обращаются к брокерам, потому что знают: банки устанавливают для их клиентов более выгодные ставки, чем тем, заемщикам, которые приходят сами по себе.

Клавдия Трескова – высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о. начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет. treskova@brobank.ru

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и рекомендации

Сегодня ипотека является одним из наиболее реальных способов обзавестись собственной квартирой или домом в обозримой перспективе. Жилищный кредит все чаще привлекает россиян возможностью не тратить долгие годы на накопление средств и не переплачивать за съемное жилье.

Мы подготовили инструкцию и рекомендации для россиян, которые решили впервые оформить ипотечный кредит. Эти восемь простых шагов помогут быстро и безопасно стать полноправным собственником квадратных метров.

1. Оцените финансовые возможности

Прежде всего заемщику следует определить свой бюджет: сколько будет стоить квартира, какой первоначальный взнос он готов внести, сколько может платить каждый месяц на протяжении долгих лет. Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи.

Заемщику необходимо заранее прогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности. При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств. На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

Средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9,57%, по данным Банка России. Однако чем больше первый взнос — тем меньше процентная ставка. Его минимальный размер в зависимости от программы кредитования составляет 10–15% от стоимости квартиры.

Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют может обернуться еще большими расходами.

2. Выберите жилье

Необходимо решить, на какую покупку пойдет ипотечный кредит. Это может быть частный дом, коттедж, квартира в новостройке или на вторичном рынке. Кроме того, некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное строительство жилых домов и на участие в долевом строительстве.

Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в таком случае часто выше стандартных, предупреждает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом. «Для получения информации о всех характеристиках квартиры необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами. Такая проверка обеспечит безопасность покупки для самого покупателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком», — советует эксперт.

При этом договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита — тогда заемщик будет понимать, на какую сумму он может рассчитывать. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований. Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит. Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

3. Выберите банк

Особое внимание следует уделить выбору кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека. Найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования сегодня не составит труда. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными.

Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы.

Узнать о возможных дополнительных платежах и задать оставшиеся вопросы можно по телефону или при личном посещении офиса кредитной организации. Например, стоит спросить о необходимости оформлять страховку, предусмотренных штрафах и досрочном погашении. Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

4. Cоберите документы

В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону.

Читайте также:  Переходят ли долги по кредиту по наследству?

Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, «Уралсибе» и Россельхозбанке.

Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

5. Отправьте заявку

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации.

Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

6. Дождитесь решения банка

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.

Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.

«Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская.

На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

7. Внимательно прочтите кредитный договор

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием. Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия.

Также изучите договор на предмет штрафов. «Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов. — Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку».

В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком.

«В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования. Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора. Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными».

Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

8. Оформите право собственности

Следующий шаг — переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные средства бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье.

Другие материалы об ипотеке на РБК Недвижимость

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Если вы купили квартиру, а ее предыдущий владелец обанкротился, вам грозят проблемы. Жилье могут попытаться забрать в конкурсную массу должника, признав сделку купли-продажи недействительной. Это нормально, решили две инстанции в одном из споров, попавших на рассмотрение в Верховный суд. Но Экономколлегия ВС разобралась в ситуации. Эксперты оценили, как покупателю уже не новой квартиры обезопасить себя при подобном сценарии.

Банкротство обновило владельца жилья

В 2015 году Мария Дьякова* продала Вере Иглиной* однокомнатную квартиру на юге Москвы. Покупательница заплатила за 36-метровую однушку 9,3 млн руб., и право собственности зарегистрировали в госреестре. Два года спустя продавец недвижимости обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, и арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с Иглиной. АСГМ в 2018 году удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за Дьяковой. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов в декабре 2018 года – за 6,8 млн руб. жилье купил Дмитрий Решетов*. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье. Владелицы не оказалось дома, а соседи Иглиной не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда управляющий составил иск о признании Иглиной утратившей право пользования квартирой. В иске он указал, что женщина не будучи собственником фактически пользуется жильем: хранит там свои вещи и отказывается передать ключи. Вскоре, в начале 2019 года квартиру зарегистрировали на нового владельца – Решетова.

Сложности оспаривания

Иглина до последнего момента ничего не знала о ситуации. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья Решетову. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, и добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного суда дошел последний спор.

Изначально СОЮ установил, что Иглина была добросовестным покупателем, и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее.

Изначально АСГМ признал недействительными результаты торгов, но это определение не устояло в апелляции – там заявление Иглиной признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с Иглиной их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

Читайте также:  Лесная амнистия - что это по законодательству РФ?

Что сказал ВС

Коллегия по экономическим спорам Верховного суда, где в итоге и оказался спор, нашла у нижестоящих коллег ошибки. В определении по делу (Дело № А40-109856/2017) ВС указал, что Иглина стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности Дьяковой на квартиру недостоверны, сделал вывод ВС: управляющий не мог распоряжаться квартирой. Новый же покупатель с торгов, Решетов, должен был проявить должную осмотрительность. Стоило как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой – уже после этой процедуры проблемы с собственностью стали бы очевидны. В сложившихся обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем, указала коллегия по экономспорам под председательством судьи Ивана Разумова.

Также ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же это передача происходит после регистрации, такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой Иглиной в соглашении управляющий и новый покупатель этого не предусмотрели. Следовательно, акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверен, указал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

Коллегия сочла, что права Иглиной нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация права собственности. “Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем”, – говорится в определении.

При этом, отметила коллегия, Иглина правильно обратилась в суд и выбрала нужного ответчика – правообладателя по госреестру, и подтвердила иск нужными доказательствами. Решение должно было стать основанием для корректировки записи в госреестре. При этом Экономколлегия не смогла удовлетворить требования заявительницы. Оказалось, что уже после истребования дела в ВС Решетов перепродал квартиру, зарегистрировав переход прав в госреестре. Этот новый владелец к делу не привлечен.

В итоге выводы ВС свелись к тому, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности Иглиной на квартиру суд направил на новое рассмотрение в АС Москвы. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности Иглиной на спорное жилье.

Эксперты о рисках

К сожалению, ситуации, в которых добросовестный покупатель фактически теряет приобретённую недвижимость, встречаются все чаще и чаще, рассказывает Артем Кадников, ведущий юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры. Одним из наиболее популярных оснований для оспаривания сделок в банкротстве являются нерыночные условия сделки. Поэтому, чтобы сократить риски, в договоре надо указывать реальную цену приобретаемого имущества в договоре платить за покупку только переводом на счет продавца, советует юрист.

Александра Воскресенская юрист КА Юков и Партнеры, напротив, нечасто встречается с ситуацией, подобной делу в ВС: обычно собственник привлекается с самого начала процесса, и так далеко всё не заходит.

“Управляющие, являясь профессиональными участниками арбитражного процесса, должны проверять все документы при оспаривании сделок по купле-продаже недвижимости. Сейчас это достаточно просто и для простых физических лиц, самые основные данные находятся в открытом доступе”, – Александра Воскресенская, “Юков и партнеры”

Запрос отчета из Бюро кредитных историй о продавце, который советуют делать перед покупкой недвижимости риелторы и юристы, может помочь только частично, замечает Кадников: в данных БКИ не отражаются долги перед физлицами. Помимо этого, часто в договоре купли-продажи указывают на отсутствие у продавца кредиторской задолженности – но и этот способ защиты не дает гарантии от последующего оспаривания.

Как проверить недвижимость перед покупкой?

– заказать расширенную выписку из ЕГРН на квартиру – в ней будет информация о переходе прав собственности;

– проверить всех правопредшественников по картотекам СОЮ и арбитражных судов; обратить внимание на иски о взыскании по кредитам, обращении взыскания на имущество;

– проверить правопредшественников по базам ФССП и ЕФРСБ – есть ли в отношении продавца и предыдущих собственников исполнительные производства, не находятся ли они в банкротстве.

Александра Воскресенская, “Юков и партнеры”

В будущем защитить себя от потери законно приобретённого имущества поможет добросовестное поведение участников сделки, говорит эксперт практики разрешения споров, руководитель рабочей группы Юридической компании РКТ Анастасия Шамшина: лицо, признающееся добросовестным, имеет шанс сохранить владение и титул за собой несмотря на даже успешную попытку оспорить основание приобретения имущества.

Приобретатель признается добросовестным, если только из обстоятельств дела не очевидно, что он знал, что у продавца нет прав на недвижимость, или не проявил разумной осмотрительности.

У судов нет оснований требовать от покупателя досконального погружения в изучение всей юридической судьбы приобретаемой квартиры, считает Шамшина – достаточно исполнить стандарт осмотрительности и разумности.

Другими словами – проверить регистрацию права собственности за отчуждателем, отсутствие судебных запретов на совершение распорядительных сделок, отсутствие судебного спора о правах на имущество и другие обстоятельства. Также надо посмотреть, владеет ли продавец фактически тем, что он продает – это особенно важно, поскольку, как и отметила Экономколлегия, предпосылкой регистрации перехода права собственности является передача владения. “Фактическая передача имущества является частью юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности.

*Имена и фамилии участников процесса изменены

Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций

С 1 января 2020 г. вступают в силу изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, дающие добросовестному приобретателю жилого помещения право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке 1 .

Предлагаем вспомнить, в каких случаях суд по иску собственника 2 может лишить добросовестного приобретателя жилья, какие действия следует предпринять при покупке жилой недвижимости, чтобы этого не случилось, и какие преимущества дают добросовестным приобретателям жилых помещений принятые законодательные изменения.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права. То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом 3 . Примерный перечень таких действий будет описан ниже.

Читайте также:  Как делится имущество после смерти одного из супругов, нажитое до брака?

По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.

В каких случаях суд обяжет добросовестного приобретателя вернуть жилье?

Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.

Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника? Для этого законодатель определил несколько условий.

Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли. Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем. Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.

Такие действия или решения далеко не всегда могут иметь преступный характер. Легко смоделировать ситуацию, при которой продавец во исполнение некого судебного решения получил от собственника квартиру, осуществил ее продажу добросовестному приобретателю, а впоследствии суд вышестоящей инстанции отменил такое решение. В этом случае изъятое у собственника на основании судебного акта жилое помещение также будет считаться выбывшим из владения помимо его воли 4 .

Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).

Совокупность этих двух обстоятельств будет свидетельствовать о том, что покупателю жилого помещения, скорее всего, придется расстаться со своим приобретением в случае, если собственник инициирует виндикацию. И самым обидным для добросовестного приобретателя в этой ситуации станет то, что, признавая сделку по приобретению недвижимости недействительной, суд не сможет обязать продавца возвратить несостоявшемуся покупателю деньги, уплаченные за жилье 5 .

Как не допустить незаконную передачу прав на недвижимое имущество – читайте в материалах «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность. владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом», «Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев», «Что помешает аферистам взять кредит на ваше имя или отобрать недвижимость».

Могут ли истребовать единственное жилье?

Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой 6 .

Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности 7 : денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.

Кроме того, если толковать положения закона буквально 8 , то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.

Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.

Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.

Какие действия сведут риск покупки проблемного жилья к минимуму и при необходимости помогут приобретателю доказать свою добросовестность?

При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.

  • Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров 9 . Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье 10 .
  • Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
  • Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
  • Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
  • Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
  • Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
  • О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно 11 и откажет в признании его добросовестным.
  • Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением 12 .

При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.

Какие способы защиты прав есть у добросовестного приобретателя?

1. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало.

2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя. Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.

3. Если добросовестный приобретатель в период владения жильем произвел расходы на его сохранение, содержание (например, осуществил необходимый капитальный ремонт) или улучшение (текущий ремонт), то он вправе требовать от собственника возмещения таких расходов или оставления за собой произведенных им улучшений. Если же улучшения неотделимы без повреждения целостности жилья, приобретатель праве требовать от собственника возмещения произведенных затрат 13 .

На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель после вступления в силу изменений в Закон о госрегистрации недвижимости?

Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.

Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя 14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.

Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.

Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.

Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.

Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.

После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.

Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях. Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.

Как ранее выплачивалась компенсация в случае незаконного отчуждения недвижимости?

Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав 15 , предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.

В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.

Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.

1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.

3 Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.

4 Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

5 Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.

6 Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

7 Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

8 Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

9 Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

10 Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).

11 Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

12 Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

13 Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.

14 Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

15 Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?

Приходить к нотариусу необходимо перед заключением договора. Нотариус сам запросит сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе о собственнике недвижимости, кадастровом паспорте и т.д. Желательно представить нотариусу правоустанавливающий документ на недвижимость, чтобы проверить чистоту предыдущей сделки. Если он отсутствует, но права продавца зарегистрированы, то нотариус сделает запрос в ЕГРН о предоставлении сведений о нем.

Тариф для сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации и составляет 0,5% от суммы сделки. Его верхний предел ограничен суммой в 20 тысяч рублей. Такая стоимость характерна для сделок с квартирами стоимостью свыше 4 миллионов рублей. Если же взять средние по России цены на недвижимость – от 1 до 3 миллиона рублей, стоимость удостоверения такой сделки составит от 5 до 15 тысяч рублей.

Также взимается плата за услуги правового и технического характера, размер которого зависит от региона России. Например, в Москве стоимость УПТХ на удостоверение сделки по отчуждению недвижимости, требующей в силу закона нотариальной формы, составляет 5 тысяч рублей.

Нотариус, проверяя документы, может увидеть нюансы, которые могут привести к оспариванию сделки. Например, увидеть, что покупатель приобрел квартиру у продавца, который не предоставил необходимое согласие супруги/супруга на сделку. Это может привести к тому, что второй супруг пожелает эту сделку оспорить. Или, например, нотариус может увидеть, что сделка, на основании которой нынешний собственник приобрел квартиру, проводилась в простой письменной форме, хотя должна была проводиться в нотариальной.

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюроЛеонтьев и партнерыТамаза Мстояна, адвоката Олега Сухова, генерального директора компанииМиэль-НовостройкиНатальи Шаталиной, юриста Московской коллегии адвокатовАрбатВадима Башир-Заде, руководителя офисаВ Крылатскомсети офисов недвижимостиМиэльИрины Бербеневой.

В некоторых риелторских конторах осуществляют юридическую проверку документов на квартиры. Клиентам выдают так называемые сертификаты – письменное заключение о результатах проверки. Они включает такие сведения, как проверка права собственника на объект, факт отсутствия обременений и судебных разбирательств, задолженностей по оплате коммунальных платежей и так далее. В случае если квартира окажется “нехорошей “, риелторы отговаривают покупателя от сделки. Если проблемы возникнут уже после ее осуществления, гарантий по возмещению ущерба риелторская контора не предоставит, но поможет своему клиенту на этапе судебных разбирательств, предложив ему юридическую помощь.

Поэтому чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением. Нотариус является единственным специалистом на рынке недвижимости, который может обеспечить прозрачность и юридическую чистоту сделки, при этом действуя в интересах обеих ее сторон. Нотариус имеет возможность не только запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы, но и может проверить подлинность представленных ему бумаг. Более того – нотариус несет ответственность за удостоверенную им сделку. И если по его “недосмотру” сторона сделки пострадает, он в полном объеме возместит ей причиненный ущерб. Для этого существует многоступенчатая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.

Да, и они прямо оговорены в законе. Такое может случиться, когда имущество похищено у собственника или выбыло из владения собственников иным путем помимо их воли. Примеров множество – оформление сделки по поддельным, украденным документам, отозванной доверенности, “покупка” квартиры у уже умершего гражданина. А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги.

В случае если добросовестный приобретатель приобрел квартиру на основании договора дарения, то законный (“настоящий”) собственник вправе потребовать вернуть ему квартиру. И она будет возвращена законному владельцу.

Если судом будет признано, что при покупке данного объекта покупатель сделал не все, что было в его силах для проверки юридической чистоты, то он никак не сможет защитить свои права. Но критериев для этого “сделал все ” в законе не прописано. Поэтому существуют вполне реальные судебные решения, по которым приобретатели не признавались добросовестными в случае, если, например, они не поговорили с соседями до покупки квартиры, не выяснили кто собственник и так далее.

Нужно помнить, что статус добросовестного приобретателя не может возникнуть просто так, его нужно доказать. Приобретатель получает защиту в суде только тогда, когда он не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку с лицом, которое не вправе было продавать имущество.

Первым делом приобретателю придется доказать в суде, что имущество приобретено возмездно, то есть предоставить расписку продавца о получении денежных средств за квартиру, если оплата производилась наличными, а также выписку со счета приобретателя о переводе денег на счет продавца, если платеж был безналичным.

Нужно доказать, что покупатель действительно не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у того, кто не имел права его продавать. Доказать это зачастую очень сложно. Главным оружием по-прежнему остается выписка из ЕГРН, из которой видно, что именно продавец является владельцем имущества, а на само имущество не наложены никакие ограничения. Но и запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Защита прав добросовестного приобретателя происходит в судебном порядке. Если будет признано, что добросовестный покупатель пострадал от обстоятельств, возникших по вине продавца, то стороны заключают договор. Согласно ему, продавец либо приобретает для покупателя равнозначную квартиру в доме аналогичного класса в том же районе, либо предоставляет денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры.

С 1 января 2020 года в силу вступает статья 68 “Закона о государственной регистрации недвижимости” “О компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН”. Она будет защищать добросовестных граждан, и предполагать выплату компенсации от государства. Однако сумма этой компенсации не может превышать 1 миллиона рублей, а поэтому она не в силах покрыть убытки пострадавшей стороны. Таким образом, те способы и средства защиты, которые действуют в стране сегодня и запланированы на будущее, в полной мере не защищают добросовестных покупателей.

Вы присмотрели себе квартиру и собираетесь ее купить. Но до покупки необходимо удостовериться в том, что продавец действительно имеет права на этот объект.

Нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении этой квартиры. Посмотреть, кто значится в ней собственником, а затем сверить данные о собственнике из выписки с паспортными данными человека, который продает вам квартиру. Полезно проверить, нет ли в отношении этого лота ограничений, арестов или сведений о судебных спорах. Также стоит запросить выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она покажет, у кого находилась эта недвижимость в собственности за последние годы, как часто она отчуждалась. Если квартира в течение года несколько раз перепродавалась, то это сигнал о наличии значительных рисков.

Помимо документального аспекта, крайне важно посмотреть квартиру и поговорить с соседями. Спросить у них о собственнике. Как бы смешно на первый взгляд не звучали слова о разговорах с соседями, на практике это поможет понять, с кем имеешь дело – с мошенником или настоящим собственником.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует тщательно проверять полномочия продавца, изучить все документы и оставить у себя их копии.

Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать адрес и номер квартиры. Получить выписку можно в бумажном виде через МФЦ (Многофункциональные центры предоставления государственных услуг города Москвы, – прим.ред), либо в электронном виде через сайт Росреестра. За получение выписки из ЕГРН взимается пошлина в размере 400 рублей, в терминалах может взиматься еще комиссия. Выписку через МФЦ можно получить не ранее чем через 5 рабочих дней.

Ограничения и обременения на квартиру будут указаны непосредственно в самой выписке ЕГРН, там есть соответствующий раздел, где перечислены все имеющиеся ограничения и обременения.

Самый большой риск связан с покупкой квартиры, которая стала собственностью продавца совсем недавно. Наименее “рискованные” квартиры это те, которые как минимум три года уже находятся в собственности у собственника, поскольку по истечении трех лет истекают сроки исковой давности для предъявления соответствующих требований при условии, что собственник знал и должен был знать, что три года назад из его собственности выбыла квартира.

Особенно рискованными могут стать и притворные сделки, при которых стороны маскируют дарением куплю-продажу.

Что такое добросовестность при приобретении недвижимости? // Новелла ст. 8.1 ГК РФ

Неплохое добавление в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ вступит в силу с 1 января:

“Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.”

Что это означает?

Во-первых, это должно отправить на свалку истории (где ему самое место) мнение о том, что при совершении сделок с недвижимостью надо изучать документы-основания приобретения права отчуждателем. Мы не в Штатах. Законодатель задает достаточный стандарт осмотрительности: посмотри реестр. Если отчуждатель записан в нем как собственник, нет записей об ограниченных вещных права, договорах аренды, арестах или отметок о притязаниях, то можно идти на сделку.

Во-вторых, это означает, что нет никакой презумпции добросовестности, и в пленуме № 25 ошибка, а вот 10/22 был прав (собственно, он велик сам по себе, вне времени и пространства). Приобретатель должен ДОКАЗАТЬ, что он добросовестный, что он смотрел реестр и на тот момент из реестра не было видно, что отчуждатель не имеет права на недвижимость.

В-третьих, добросовестность, доказанная приобретателем, разумеется, опровержима. Для этого могут быть использованы самые разные доказательства. Например, родственная или корпоративная связь между отчуждателем и приобретателем; из выписки видно, что отчуждатель приобрел недвижимость незначительное время назад и сразу же ее отчуждает. Сложный вопрос с осмотром недвижимости. С одной стороны, действительно, в обороте иногда принято осматривать приобретаемое помещение, и такой осмотр может дать какой-то повод для сомнений в праве отчуждателя (например, в приобретаемой квартире забаррикадировался кто-то и не пускает записанного в реестр потенциального отчуждателя, утверждая, что собственник – он). С другой стороны, идея осмотра не должна быть довлеющей над реестром. Я знаю примеры приобретения недвижимости удаленно, безо всякого осмотра. В этом случае вряд ли правильно внереестровые возражения учитывать для определения добросовестности приобретателя. Ведь тот же забаррикадировавшийся в квартире вполне может сделать отметку о притязании в реестре.

  • 12041
  • рейтинг 10

Составление и толкование договоров, подчиненных английскому праву (вечерняя форма обучения).

Доказывание и взыскание убытков при нарушении договора

Юриспруденция: гражданское и предпринимательское право

Комментарии (30)

Мне очень интересно, будут ли банки при выдаче ипотечных кредитов на приобретение недвижимости полагаться только на данные из реестра. Без проверки документов-оснований и т.д. Ох, вряд ли..

А вообще если всё заработает так, как Вы говорите, то можно будет констатировать укрепление принципа публичной достоверности реестра (который пока весьма иллюзорен). Во что очень бы хотелось верить всем добросовестным приобретателям.

Если опустить случаи с отметками, обременениями, ограничениями и т.д., и взять классический случай приобретения от несобственника, то возможны 4 ситуации:
1. Продавец – собственник, и он записан в реестре.
2. Продавец – собственник, и он не записан в реестре.
3. Продавец – не собственник, и он не записан в реестре.
4. Продавец – не собственник, и записан в реестре.

С 1 и 2 проблем нет, т.к. покупатель купил у собственника, а значит собственником стал.
3. Если продавец не собственник и он не записан в реестре, то сделка в любом случае не пройдет через Росреестр. Следовательно, посмотрит покупатель перед сделкой реестр или не посмотрит, это для его последующей защиты как приобретателя от несобственника не поможет. Такой защиты просто не будет.
4. Если продавец не собственник, но записан таковым в реестре, просмотр покупателем реестра перед сделкой тоже ничего принципиально по сути не даст. Если для защиты приобретателя (и признания его добросовестным) достаточно посмотреть в реестр перед сделкой, то в чем смысл такой добросовестности, если то действие, которое является её достаточным основанием/доказательством (т.е. просмотр реестра) ничего по сути не дает для решения покупателем вопроса вступать в сделку с этим продавцом или не вступать? Ведь в реестре то продавец значится! Т.е. имеем двух покупателей:
а) который посмотрел реестр, и он (по логике Романа) добросовестный, и соответственно подлежит защите,
б) который не посмотрел реестр, и он (по той же логике) недобросовестный, и соответственно, защиты не имеет.
Но разве можно признавать достаточным основанием (доказательством) добросовестности приобретателя то обстоятельство, которое никак не может повлиять на его решение о вступлении (или не вступлении) в сделку с продавцом? В чем смысл такой “добросовестности” (и соответственно, “недобросовестности”), от которой ничего не зависит? Ведь логика защиты добросовестного (и соответсвенно, отказа в защите недобросовестного) приобретателя в том, что если бы второй проявил осмотрительность и предпринял те меры, которые считаются достаточным основанием/доказательством добросовестности, то сделки бы не было, т.к. он должен был бы обнаружить отсутствие легитимации отчеждателя на распоряжение, поэтому он лишен защиты; и соответственно, наоборот.

Получается, что без изучения внереестровых обстоятельств (знакомство с правоустанавливающими документами, осмотр недвижимости, владение продавца и т..д.) решение вопроса о добросоветсности приобретателя невозможно.

« недобросовестность приобретателя (владение, документы и т.д.) »

Действительно ли нет презумпции добросовестности с учетом “в-третьих”?

Действительно ли неосмотр объекта может именно сделать приобретателя материально недобросовестным, если его добросовестность в связи с изучением реестра не презюмируется, а констатируется?

Так и есть. Можно сколько угодно умничать перед судьей (точнее, не сколько угодно, а в течение, максимум, 30 – 40 секунд), а потом войти в ступор от его вопроса: “А где это написано? Покажите. Ткните пальцем”.

А “тыкнуть” оказалось некуда.

И все. Дело проиграно. И нужно набирать номер телефона клиента, чтобы “порадовать” его этой новостью. И у тебя в “портфолио” появилось еще одно с треском проигранное дело, которое ты считал 100-процентно успешным.

Уважаемый Айк, я думаю, что здесь возник какой-то “мисандестендинг”. Конечно, приобретатель ни в коем случае не должен доказывать свою добросовестность. Это никак не следует из новой нормы, и, очевидно, Роман имел в виду вовсе не это.

Наоборот, слова «полагался на реестр» означают, что никакой добросовестности доказывать не нужно. Она имеет место быть по факту наличия у ответчика «чистой» выписки из ЕГРН. Из нормы следует, что приобретатель показывает суду выписку из ЕГРН на объект, где он выглядит полностью чистым, и садится на свое место, сложа руки. Ничего больше от него не требуется. Он весь в белом.

И вот уже после этого противостоящая ему сторона начинает заваливать суд доказательствами того, что все это – лажа. Что, несмотря на чистую выписку, приобретатель знал, что покупает у вора. Не мог не знать, поскольку является родным братом вора и стоял во время воровства на шухере. И все это видели.

Все читают комментируемую новеллу различно. Я в ней никакого постороннего смысла не увидел.

Но это, вообще-то, плохо. Если короткое предложение из двадцати слов вызывает в сознании разных людей полностью противоположные образы, то это крайне досадно.

Теперь всем останется ждать, что увидит в этой фразе ВС. Да и это не панацея, имея в виду отношение нижестоящих судов к судебным актам верховных коллегий.

« Ведь тот же забаррикадировавшийся в квартире вполне может сделать отметку о притязании в реестре. »

Виталий, действительно, не редко бывают граждане, за которыми право собственности не было зарегистрировано в ЕГРН, но они являются собственниками имущества, которые не указаны в Реестре.
В частности:
– собственники по сделкам,совершенным до 31.01.1998;
– собственники помещений в МЖД которым в силу закона без регистрации права в ЕГРН на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в МЖД, на которые часто город регистрирует свои права.

В ЕГРН отметку о притязании в силу подп.1 ч.3 ст.9 Закона №218-ФЗ могут ставить не только предшествующие правообладатели, которые вносят “сведения о возражениях”, но и иные лица, которые вносят сведения “о наличии судебного спора”. Для этого им нужно представить копии:
1. определения суда о принятии ИЗ
2. исковое заявление.

“А вот 10/22 был прав (собственно, он велик сам по себе, вне времени и пространства). “

Насчет величия вообще нет сомнения. А вот применительно к обсуждаемому вопросу позиция, выраженная в 10/22, уже не актуальна. П. 28 ведь отменили.

..почему же “ошибочно”? ..„Некрасиво подозревать, когда вполне уверен.“ — Станислав Ежи Лец. Наши т.н. “власти” убеждены, что их окружают исключительно жулики, террористы и пр. злодеи

А я думаю, правильно отменили п.38 отменили.

Бороться с искусственными добросовестными приобретателями нужно, но ниоткуда не следует, что бороться надо, вводя презумпцию недобросовестности.

Мне кажется, об отсутствии презумпции можно говорить, если есть возможность купить недвижимость и не смотреть в реестр. Но это очевидно не так. Недвижимость можно купить, только тогда когда реестр разрешает регистрацию перехода права.

Это значит, что узнавание информации в реестре – это не проявление осмотрительности, а просто элемент необходимого юридического состава.

Роман Сергеевич, позвольте Вам возразить.
Ваш тезис. Нет никакой презумпции добросовестности. Приобретатель должен ДОКАЗАТЬ, что он добросовестный.

Возражение. Удивительно это читать, потому что добросовестность — это принцип, который должен пронизывать все гражданское право. Добросовестность предполагается (п.5 ст. 10 ГК, Пленум № 25 всего лишь подчеркнул это, вряд ли здесь ошибка). Понятно, что где-нибудь в деле о банкротстве можно перебросить бремя доказывания в силу специфики спора (институт банкротства не состоит из частного права в чистом виде, поэтому и частно-правовую презумпцию добросовестности там, наверное, можно воспринимать иначе), но тут-то почему?

Ваш тезис. Добросовестность, доказанная приобретателем, разумеется, опровержима.

Возражение. Если добросовестность доказана, то вряд ли она может быть опровергнута. Она будет считаться судом установленной (ч. 1 ст. 64 АПК). Опровергнута может быть как раз ПРЕЗУМПЦИЯ добросовестности, которая почему-то Вам не нравится (хотя она с очевидностью следует из п. 5 ст. 10 ГК, да и Бог с ним с позитивизмом, следовала бы из существа права и без этого пункта).
Те примеры, которые Вы приводите с родственной, корпоративной связью сильно ставят под сомнение оценку судом приобретателя как добросовестного. Только это, как мне кажется, должен делать истец. Доказательства таких обстоятельств и будут разрушать ПРЕЗУМПЦИЮ.
Таким образом, если учесть презумпцию добросовестности по п. 5 ст. 10 ГК и тот факт, что бремя доказывания тезиса лежит на том, кто его заявил (ч. 1 ст. 65 АПК), то, на мой взгляд, нет оснований считать, что приобретатель (ответчик) должен доказывать добросовестность.
Существующее положение вещей пытается изменить истец, поэтому разумно предположить, что бремя доказывания отсутствия добросовестности лежит на нем.

Последнее. Ваш тезис: «…ошибочно отменили, перепутав презумпцию объективной добросовестности с необходимостью доказывания субъективной добросовестности».

Возражение.
Подскажите, пожалуйста, может быть, я что-то путаю (не сарказм). Принято считать, что субъективная добросовестность это «знал/должен был знать», объективная – действовать, как средний, нормальный, разумный, учитывающий интересы других участников оборота (например, п. 3 ст. 307 ГК).
Вы говорите, что презумпцию объективной добросовестности перепутали с необходимостью доказывания субъективной добросовестности.
В случае со «знал» вопросов нет. Вопрос относительно «должен был знать». «Должен был» – это что? Разве не оценка поведения по критериям: «средний, нормальный, разумный участник оборота» (проявив осмотрительность понял бы, что приобретает имущество, которое перешло по сделке с пороком)? Похоже на объективную. Это оценка на стандарт поведения. Так, может быть, все-таки не перепутали?

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: