Закон о долевом участии в строительстве 2021 году

Закон о долевом участии в строительстве 2021 году

Уважаемые заявители! Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю предлагает Вашему вниманию информацию о том, какие правила должны соблюдать застройщики, чтобы продавать квартиры в строящемся жилье.

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.
214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

  • квартиры в многоквартирном доме,
  • таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

  • имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
  • единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
  • владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
  • были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.
Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.
Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

  • еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
  • выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
  • заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
  • участвует в процедуре банкротства,
  • приостановила деятельность по решению суда,
  • не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
  • не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Читайте также:  Продление разрешения на перепланировку квартиры

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.
Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

  • строительные работы на объекте,
  • проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
  • строительство инженерных сетей,
  • подготовку градостроительной документации,
  • кредит на строительство,
  • госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
  • налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
  • зарплату сотрудникам,
  • взносы в компенсационный фонд,
  • возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
  • рекламу,
  • аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.
Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.
Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

  • должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
  • компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

  • должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
  • компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

  • должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
  • компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽

Федеральный закон от 11.06.2021 г. № 214-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О внесении изменений в статью 157 Жилищного кодекса Российской Федерации и Федеральный закон “О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства”

Принят Государственной Думой 26 мая 2021 года

Одобрен Советом Федерации 2 июня 2021 года

Внести в статью 157 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2006, № 1, ст. 10; 2008, № 30, ст. 3616; 2010, № 31, ст. 4206; 2015, № 1, ст. 11; № 27, ст. 3967; 2017, № 31, ст. 4828; 2018, № 1, ст. 69, 87; № 53, ст. 8448; 2020, № 17, ст. 2706; № 44, ст. 6893) следующие изменения:

1) в абзаце первом части 6 слова “собственнику помещения в многоквартирном доме” заменить словами “собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, или собственнику жилого помещения,”, слова “собственника помещения в многоквартирном доме” заменить словами “собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, или собственника жилого помещения,”;

2) в части 7 слова “собственника помещения в многоквартирном доме” заменить словами “собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, или собственника жилого помещения,”.

Внести в Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 209-ФЗ “О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства” (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, № 30, ст. 4210; 2018, № 1, ст. 69; 2019, № 52, ст. 7841; 2021, № 9, ст. 1467; № 18, ст. 3065) следующие изменения:

а) часть 4 изложить в следующей редакции:

Читайте также:  Норматив потребления воды на 1 человека без счетчика с 2018

“4. Оператор системы обязан обеспечивать соответствие системы требованиям законодательства Российской Федерации, бесперебойное функционирование системы, возможность интеграции и взаимодействия иных информационных систем с системой и несет административную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях за несоответствие системы требованиям, установленным в соответствии с пунктами 1, 3 – 10 части 3 настоящей статьи. Взаимодействие информационных систем поставщиков информации и пользователей информации с системой осуществляется с использованием единых форматов. Создание, эксплуатация и модернизация системы осуществляются за счет собственных средств оператора системы.”;

б) дополнить частями 41 и 42 следующего содержания:

“41. В целях определения порядка эксплуатации и модернизации системы, а также установления взаимных обязательств по выполнению установленных законодательством Российской Федерации требований к системе оператор системы заключает с федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 настоящей статьи, соглашение об особенностях взаимодействия при эксплуатации и модернизации системы. Соглашение заключается в течение двух месяцев после определения оператора системы в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Внесение изменений в указанное соглашение осуществляется по соглашению сторон.

42. В соглашении об особенностях взаимодействия при эксплуатации и модернизации системы должны быть определены следующие существенные условия:

1) права и обязанности сторон по использованию государственного информационного ресурса системы;

2) порядок планирования, осуществления и приемки результатов выполнения мероприятий по эксплуатации и модернизации системы;

3) порядок осуществления федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 настоящей статьи, контроля за исполнением оператором системы обязанностей, предусмотренных частью 4 настоящей статьи;

4) состав целевых показателей бесперебойного функционирования системы и условия, необходимые для их достижения;

5) срок действия такого соглашения;

6) условия прекращения такого соглашения, в том числе в случае определения в соответствии с частью 2 настоящей статьи нового оператора системы.”;

2) статью 9 изложить в следующей редакции:

“Статья 9. Правовой режим информации, размещенной в системе, и программ для электронных вычислительных машин системы

1. Информация, содержащаяся в системе, является официальной и составляет государственный информационный ресурс в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Обладателем информации, содержащейся в системе, является Российская Федерация, от имени которой правомочия обладателя информации осуществляет федеральный орган исполнительной власти, указанный в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона.

2. Государственный информационный ресурс, указанный в части 1 настоящей статьи, подлежит защите в соответствии с законодательством Российской Федерации об информации, информационных технологиях и о защите информации.

3. Исключительные и иные интеллектуальные права на созданные оператором системы за счет собственных средств программы для электронных вычислительных машин и иные результаты интеллектуальной деятельности, а также приравненные к ним средства индивидуализации, связанные с созданием и модернизацией системы, принадлежат оператору системы. Оператор системы вправе распоряжаться принадлежащими ему интеллектуальными правами с учетом ограничений, предусмотренных частью 4 настоящей статьи.

4. Принадлежащие оператору системы исключительные и иные интеллектуальные права на созданные оператором системы за счет собственных средств программы для электронных вычислительных машин и иные результаты интеллектуальной деятельности, а также приравненные к ним средства индивидуализации, связанные с созданием и модернизацией системы, могут быть отчуждены лицу, определенному новым оператором системы в соответствии с частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона, либо Российской Федерации, от имени которой действует уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, указанный в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона.

5. Принадлежащие Российской Федерации исключительные и иные интеллектуальные права на созданные или приобретенные за счет средств федерального бюджета программы для электронных вычислительных машин и иные результаты интеллектуальной деятельности, а также приравненные к ним средства индивидуализации, связанные с созданием и модернизацией системы, могут быть отчуждены только оператору системы.”;

а) часть 1 дополнить словами “операторами таких государственных или муниципальных информационных систем”;

б) дополнить частями 3 и 4 следующего содержания:

“3. Взаимодействие системы с иными информационными системами может осуществляться в том числе с использованием инфраструктуры, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг и исполнения государственных и муниципальных функций в электронной форме.

4. Случаи и порядок взаимодействия системы с гражданами при предоставлении государственных и муниципальных услуг и исполнении государственных и муниципальных функций, а также при предоставлении иных услуг посредством единого портала государственных и муниципальных услуг определяются Правительством Российской Федерации.”.

Читайте также:  Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Долевое участие в строительстве в 2021 году

Если вы хотите купить квартиру в новостройке, то застройщик предложит вам заключить и зарегистрировать в Регпалате договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Когда сделка состоялась, покупатель становится собственником доли в будущем доме. Эта доля, которая пока лишь существует на бумаге, превратится в одну из квартир.

Тема долевого участия в 2021 году неразрывно связана с эскроу-счетами. Через них проходит подавляющее большинство продаж новой недвижимости. Рассказываем подробно о всех аспектах.

Как называется закон о долевом участии в строительстве

Вопросы долевого строительства в России регулирует закон с длинным названием «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В него неоднократно вносили изменения. Руководствоваться следует последней действующей редакцией. На текущий момент это 30 декабря 2020 года.

Что такое счета эскроу и как они защищают участников долевого строительства

С 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты — это называется проектное финансирование. Или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.

Как же тогда купить новостройку? Это по-прежнему можно сделать хоть на этапе котлована. Но ваши деньги застройщик взять себе не может, а обязан положить на специальный счет в банке — эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не получит разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Деньги покупателя в этом случае выступают как бы и его страховкой. Не будет дома — хотя бы вернут деньги. Но такое маловероятно. Поскольку есть еще вторая часть уравнения: застройщик с не очень устойчивым финансовым положением вряд ли получит банковское проектное финансирование, и, соответственно, вряд ли сможет начать стройку.

— Долевое строительство — это риски. Все понимают, что стройка — дело затратное, большие сроки. Стопроцентной гарантии не даст ни один застройщик, банк и страховая. Однако у дольщиков есть возможность вернуть деньги, если что-то пойдет не так. Раньше возврат средств проходил с большими трудностями и далеко не всем удавалось получить обратно всю сумму, — объясняет юрист, гендиректор компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.

Если строительство дома остановится

Тут перспективы зависят от того, по каким правилам работал застройщик и что служит гарантией ваших прав в случае его банкротства.

1. Ваши деньги, уплаченные застройщику, лежат на счету эскроу.

Тут все просто: если обанкротится застройщик, вам вернут всю эту сумму.

Если же вдруг обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, или у него отнимут лицензию, деньги тоже вернут. Но в размере не более 10 млн рублей. Расплачиваться в такой ситуации с вами будет Агентство по страхованию вкладов. Как и в случае с обычными банковскими вкладами.

2. Счетов эскроу не было, был заключен старый договор долевого участия. Но застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков.

Хотя это еще старая схема, она достаточно неплохо защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Что выбрать, должно решить собрание дольщиков (обычно выбирают достройку).

3. Схема старая, но отчисления в Фонд дольщиков не делались, ответственность застройщика была застрахована как-то еще.

Наиболее проблемный вариант, поскольку, как многократно было доказано на практике, со страховыми компаниями, где была застрахована ответственность обанкротившегося застройщика, почему-то тоже почти всегда что-то случается.

Впрочем, как показал опыт подмосковной Urban Group, если «грохнулся» крупный застройщик, власти стараются через Фонд дольщиков помочь всем обманутым клиентам — и тем, по договорам которых отчисления в фонд делались, и по которым не делались. Недостающие деньги выделяются из федерального и регионального бюджета.

Читайте также:  Может ли собственник выписать прописанного человека без его согласия

Но надеяться на это лучше все-таки не надо — вариант три самый ненадежный.

Как закон о долевом участие через счета эскроу повлиял на цены

Когда нововведение анонсировали, некоторые эксперты пророчили серьезный рост цен на недвижимость. Самые пессимистичные прогнозы заключались в полном коллапсе сферы жилищного строительства. Якобы слабые игроки уйдут, так как не потянут банковские кредиты. Сильные компании захватят рынок и станут диктовать условия.

С момента принятия нового закона прошло уже несколько лет, а новые ЖК продолжают появляться по всей стране.

— Рынок недвижимости крайне остро реагирует на любые изменения. Даже если они напрямую не касаются строительства. Сказать однозначно, что новые правила негативно повлияли на ситуацию, нельзя. В последнее время множество других факторов сказались на состоянии экономики. Разумеется, рынок стал более структурирован и определен. Это, скорее, преимущество. Что касается цен, здесь рост определяется сезонностью и покупательской способностью населения, нежели амбициями застройщиков, — объясняет Юрий Паршиков.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста

Покупка квартиры в новостройке — дело хоть временами и рискованное, но весьма выгодное, поскольку стоимость квартир в строящемся доме значительно ниже аналогичных по площади в уже готовых объектах. Кроме того, для покупки квадратных метров в еще не построенном жилье банки сейчас выдают ипотеку на более выгодных условиях, нежели те, что предусмотрены для «вторички».

Такая покупка — это вполне реальный шанс обзавестись квартирой мечты по привлекательной стоимости и переехать, например, в престижный район с городской окраины или улучшить, наконец, свои жилищные условия, разъехавшись с родителями.

Однако, как известно, в любой бочке меда найдется своя ложка дегтя. Самый большой страх всех дольщиков — что застройщик разорится, а дом так и не достроится, и покупатель будет вынужден годами платить ипотеку за непригодную для проживания бетонную коробку или и вовсе за свежевырытый котлован. К счастью, сейчас подобных историй из жизни обманутых дольщиков слышно все меньше, и людям удается получить ключи от новенькой квартиры без особых трудностей.

Но даже если строительство идет своим чередом, и ничего не предвещает крупных неприятностей, расслабляться не стоит, поскольку вполне возможно, что ждать долгожданного новоселья придется довольно долго. К сожалению, ситуации, когда застройщик задерживает сроки сдачи объекта, совсем не редки. За такое крупное нарушение законом предусмотрена возможность взыскания неустойки с нерадивого застройщика по ДДУ (договор долевого участия).

На вопросы журналиста ФАН о том, как добиться положенной выплаты, отвечает опытный юрист Елена Павлович.

Как юридически регулируется право взыскания неустойки с застройщика в 2021 году?

Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.

Елена Павлович приводит следующие документы:

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.

Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.

Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.

Читайте также:  Временный регламент анализа проектной документации на квартиру

Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.

Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.

Как рассчитывается неустойка?

По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.

Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.

«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.

«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.

Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?

Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:

1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.

2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.

3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!

«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.

4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).

В какие сроки подается претензия?

«Срок подачи претензии остается на ваше усмотрение, только имейте в виду, что ждать у моря погоды — это тактика страусов, зарывающих голову в песок. За это время может произойти ряд событий, влияющих на реальные выплаты вам неустойки, вплоть до банкротства застройщика», — отвечает Павлович.

Юрист рассказывает, что застройщик вполне может игнорировать ваше обращение, а «потянуть время» является обычной тактикой, однако это никоим образом не влияет на ваше право подать в суд. Главная задача дольщика — правильно составить и вовремя направить претензию.

Читайте также:  Какие субсидии можно получить от государства молодой семье в 2016 году

Необходимо знать, что в случае вынесения положительного решения в пользу истца, с ответчика взыскивается не только неустойка, но и следующие суммы:

— компенсация морального вреда;
— штраф, размер которого равен половине от той суммы, которую взыскал суд;
— судебные издержки на оплату нотариальной доверенности, на представителя (если доверенность выдана по этому конкретному делу), почтовые расходы на отправку претензий и иска, а также расходы на юридические услуги.

«Когда вы получите исполнительный лист из суда, взыскать присужденную сумму с застройщика становится делом техники: документ направляется в службу судебных приставов-исполнителей по месту юридического адреса застройщика. В сопроводительном письме опять же, подробно указываете свои финансовые реквизиты и отправляете именно подлинник листа!» — обращает внимание юрист

Наш эксперт рассказывает, что, как правило, судебная практика оказывается на стороне дольщика, но все же рекомендует прибегнуть к помощи специалиста, поскольку если иск составлен неправильно, то возможен его возврат, что влияет на шансы взыскать реальные суммы.

Исключение неустоек по ДДУ до 01.01.2021 и другие изменения, внесенные Постановлением Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 г.

На основании Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительством РФ было утверждено Постановление № 423 от 02.04.2020 г. «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», которое вступило в силу с 3 апреля 2020 г.

Этот подзаконный акт вносит временные изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Разберемся в сути внесенных изменений:

Положения п. 1 данного Постановления устанавливают следующее:

– в период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. не начисляются неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в случаях нарушения обязательств дольщиком по внесению платежей и застройщиков в случаях нарушения ими срока передачи объекта долевого строительства в соответствии с условиями ДДУ;

– нарушившая свои обязательства по ДДУ сторона в период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства освобождается от возмещения убытков другой стороне;

– в случае расторжения ДДУ в указанный период и неисполнения застройщиком в связи с этим обязанности по возврату уплаченных по ДДУ денежных средств, проценты за пользование денежными средствами дольщика не начисляются и возмещению не подлежат.

При этом, если вышеуказанные нарушения обязательств по ДДУ имели место до 2 апреля 2020 г. включительно, то для исполнения обязанности нарушителем выплатить неустойку, проценты или сумму убытков, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г. Период же с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2020 г., как указано выше, не учитывается для начисления штрафных санкций и определения размера убытков.

Законность и справедливость положений данного пункта Постановления, вполне может стать предметом дискуссий. Мало того, что для обычных граждан, приобретающих жилье на первичном рынке, просрочка передачи квартиры на 9 месяцев и более может вызвать массу неудобств, так еще и потеря права на возмещение неустойки и убытков вследствие такого нарушения условий ДДУ может ударить по их карманам. Кроме того, эти граждане до следующего года на законных основаниях лишены и права на возмещение убытков и (или) неустойку, которое уже имелось бы сейчас, если бы не отсрочка, предоставленная Постановлением № 423.

Читайте также:  Выписка из домовой книги: где получить и как?

Положения п. 2-3 Постановления № 423 ограничивают право контролирующих и надзорных органов в сфере долевого строительства в указанный период совершать следующие действия:

1) направлять в Росреестр уведомления о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства (создания) и (или) обязанностей по передаче дольщику объекта долевого строительства по зарегистрированному ДДУ;

2) обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок привлечения застройщиком денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, если застройщик не удовлетворяет требования дольщиков по возврату денежных средств, уплаченных по ДДУ, либо по возмещению убытков и (или) неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение 3 месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности (п. 3 ч. 15 ст. 23 Закона 214-ФЗ).

Также еще одним важным моментом является положение п. 4 данного Постановления. В соответствии с ним, объекты с просрочкой строительства или передачи дольщику по ДДУ более чем на 6 месяцев, если нарушение возникло после 3 апреля 2020 г., должны включаться реестр проблемных объектов только после 1 января 2021 г. и только при условии сохранения на указанную дату этого основания для включения в реестр.

Положение данного пункта логично с учетом того, что в начале апреля в большинстве регионов РФ приняты решения, которые разрешают проведение строительных работ, что должно хотя бы частично оптимизировать деятельность застройщиков.

ЮК “Центральный округ” занимается оказанием юридических услуг бизнесу по вопросам, возникающим из-за эпидемии COVID-19. В частности, мы готовы:

– представить ваши интересы перед налоговой и прочими надзорными органами;

– сопроводить переговоры с контрагентом (банком, арендодателем, прочим кредитором и т.п.);

– оказать содействие в получении сертификата ТПП РФ об обстоятельствах форс-мажора.

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

Читайте также:  Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости по адресу?

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Какие документы необходимы для сделки?

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор. Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

Читайте также:  Согласование перепланировки квартиры

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация договора ДДУ и передача денег

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию. До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия. Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Закон о долевом участии в строительстве 2021 году

18 сентября 2019

Об изменениях в законодательстве о долевом строительстве

Вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 27.06.2019 № 153-ФЗ “О признании утратившими силу отдельных положений статьи 25 Федерального закона “О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и внесении изменения в статью 62 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости”.

1) Досрочно прекращаются договоры страхования и поручительства, обеспечивающие исполнение обязательств застройщика по передаче объекта строительства дольщикам.

Вступили изменения по договорам страхования и поручительства (ст.3 ч.5 ФЗ №153-ФЗ от 27.06.2019).

Договоры страхования или поручительства, заключенные в обеспечение исполнения обязательств застройщика, считаются прекратившими действие 27 июня 2019 года, если на эту дату:

С момента прекращения обеспечительных сделок застройщик автоматически считается внесшим взнос в компенсационный фонд. Если по этим сделкам застройщик еще не успел рассчитаться, он должен продолжить их оплачивать, только теперь в адрес фонда. Если оплата не поступит, фонд уведомит Росреестр, и застройщик не сможет регистрировать ДДУ и ставить объекты на кадастровый учет.

Читайте также:  Объединение кухни и комнаты в однокомнатной квартире

В связи с прекращением обеспечительных сделок у застройщиков появилось несколько новых обязанностей со следующими сроками:

2) Изменения для тех, кто решил достраивать объекты без счетов эскроу

Возможность достроить объект без использования счетов эскроу не будет бессрочной. Предельный срок обращения с заявлением установит Правительство РФ.(ст.1 ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 02.08.2019) Застройщик, которому разрешили достроить объект без счетов эскроу, обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд. Только тогда он сможет заключать ДДУ. Если такой вариант застройщика не устраивает, он может перейти к использованию счетов эскроу. Предварительно нужно внести изменения в проектную декларацию и разместить их в ЕИСЖС. (ст.15 ч.17 ФЗ от 27.06.2019 №151-ФЗ)

Применить оба варианта сразу (часть ДДУ заключать, уплачивая взносы в фонд, а часть — через счета эскроу) в отношении одного и того же объекта строительства нельзя.

Важно: взносы нужно уплачивать не только в отношении жилых помещений, но и в отношении машиномест и нежилых помещений площадью не более 7 кв. м. Размер взносов по-прежнему составляет 1,2% от цены каждого договора. Соблюдение этой обязанности проверит Росреестр при регистрации ДДУ.(ст.10 ФЗ от 09.07.2017 №218-ФЗ в редакции от 02.08.2019)

Если у застройщика есть объекты, которые он достраивает без счетов эскроу, и объекты, которые он возводит с использованием таких счетов, то при заключении ДДУ с их использованием действует ряд особенностей (ст.15 ч.20 ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 02.08.2019, ст.48 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

3)Апартаменты только через ДДУ

Закон о долевом строительстве теперь распространяется на любые помещения в любых зданиях, а не только на жилые в МКД, как раньше. Поправка связана с необходимостью противодействовать обходу закона через продажу нежилых помещений, например апартаментов (ст.1 ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 02.08.2019) “

4) Запрет на привлечение денег дольщиков обходными путями

Запретили привлекать деньги дольщиков через ценные бумаги и ПИФ. (ст.1 ч.2. 1 ФЗ №214-ФЗ, в редакции ФЗ от 27.06.19 №151-ФЗ). Внесены изменения и установлены новые сроки размещения информации в ЕИСЖС.

Часть информации, например, условия привлечения средств дольщиков, нужно разместить до направления на регистрацию первого ДДУ (договор долевого участия). Часть информации — в течение 3 рабочих дней с момента наступления соответствующего события (к примеру, с закрытия расчетного счета застройщика). (ст.3.1 ч.3.1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019)

Фотографии строящихся объектов, а также расчет собственных средств и нормативы финансовой устойчивости по-прежнему нужно размещать ежемесячно и ежеквартально соответственно. (ст.3.1.ч.3.2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019)

5) Изменение в требованиях к содержанию ДДУ и проектной декларации

В ДДУ вместо способов обеспечения обязательств должны теперь указываться условия привлечения средств дольщиков. (ст.4 п.5 ФЗ №214-ФЗ в редакции ФЗ №151-ФЗ от 27.06.2019)

В проектную декларацию нужно включать информацию о тех, кто входит в одну группу лиц с застройщиком. (ст.20 ФЗ №214-ФЗ в редакции ФЗ №151-ФЗ от 27.06.2019)

Ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, застройщик обязан актуализировать в проектной декларации сведения о количестве заключенных договоров. (ст.19 ФЗ №214-ФЗ)

О внесении изменений в форму проектной декларации

Приказом Минстроя России от 08.08.2019 № 453/пр внесены изменения в форму проектной декларации, утвержденную приказом Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр (изменения вступают в силу с 15 сентября 2019 года)

Форма проектной декларации дополнена новыми графами.

В декларации теперь должны указываться, в том числе сведения о:

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: