Расчет налога с дохода при продаже валюты: закон

Как рассчитать и задекларировать доход от торговли иностранной валютой

Да, это придется делать самостоятельно

Если вы купили валюту, а потом продали ее подороже, надо платить налог.

В соответствии со ст. 141 ГК РФ иностранная валюта признается имуществом. А согласно подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ обязанность по исчислению и уплате налога на доход от ее продажи возлагается на физическое лицо. Другими словами, подавать декларацию придется самостоятельно. Делать это следует даже в том случае, если вы продали валюту дешевле, чем купили: так налога не будет, но подавать декларацию все равно нужно.

Декларацию за прошедший год необходимо представить в налоговую инспекцию до 30 апреля текущего года. Из этого правила есть исключение: если валюта была у вас в собственности более трех лет, доходы от ее продажи не облагаются налогом и подавать декларацию не нужно.

Фактически декларация и налог касаются всех, кто покупает и продает валюту, — даже тех, кто пользуется услугами обменников. Но в большинстве случаев это актуально именно для инвесторов — поэтому на примере биржи разберемся подробнее, где найти нужную информацию о сделках с иностранной валютой, как ее обработать и куда все это отправлять.

Где брать отчеты

Чтобы заполнить декларацию, нам нужно знать, когда и по какой цене мы покупали и продавали валюту. Все необходимые сведения есть у брокера. В частности, нам нужен документ, который так и называется — «Брокерский отчет». В приложении Тинькофф-инвестиций путь до этого отчета будет выглядеть следующим образом:

  1. Нажимаем на шестеренку в правом верхнем углу приложения.
  2. Выбираем раздел «Отчеты».
  3. Находим строку «Брокерский отчет».
  4. Выставляем период — истекший год, а затем месяц, за который необходимо получить отчет. Нам нужны отчеты за все месяцы прошедшего года, когда были совершены операции с валютой.
  5. Скачиваем документы.

Работа с отчетами

Открываем первый отчет за истекший год и находим в нем пункт 1.1: «Информация о совершенных и исполненных сделках на конец отчетного периода». Чем больше операций на фондовом рынке вы совершили, тем больнее будет сейчас. Из таблицы необходимо выписать все сделки с иностранной валютой — покупки и продажи. Для этих целей прекрасно подойдут «Гугл-таблицы» или «Эксель».

Ориентироваться следует по графе «Сокращенное наименование актива»: ищем в ней обозначения наподобие USDRUB_TOM и USDRUB_TOD — для операций с долларами, EURRUB_TOM и EURRUB_TOD — для операций с евро. Нашли — зафиксировали содержание соответствующей строки. Нам понадобится следующая информация: вид сделки, цена за единицу, количество и сумма сделки.

Еще в отчете могут встречаться две идущие подряд операции с одинаковым количеством валюты на одну и ту же сумму: покупка и продажа или продажа и покупка. У таких операций не бывает комиссии брокера. Это сделки РЕПО — технический момент, необходимый для обеспечения непрерывности торгов. К вам они не имеют никакого отношения, учитывать их при расчете дохода от торговли иностранной валютой не нужно. Такие строки не выписываем.

Аналогичным образом нужно обработать брокерские отчеты за все остальные месяцы истекшего года. Если операции с валютой были в каждом месяце, нужно обработать 12 отчетов.

Определяем доходы

На этом месте начинается самое интересное: перейдем к конкретным примерам. Допустим, что по брокерским отчетам мы зафиксировали следующую информацию.

Операции с валютой за 2020 год

Сокращенное наименование актива Вид сделки Цена за единицу Количество Сумма сделки
USDRUB_TOM покупка 73,5 Р 1000 73 500 Р
USDRUB_TOM покупка 74,2 Р 2250 166 950 Р
USDRUB_TOD покупка 73,75 Р 550 40 562,5 Р
USDRUB_TOD продажа 76,15 Р 200 15 230 Р
USDRUB_TOM покупка 74,1 Р 350 25 935 Р
USDRUB_TOD продажа 75,2 Р 1850 139 120 Р
USDRUB_TOD продажа 73,8 Р 330 24 354 Р
USDRUB_TOM продажа 77,15 Р 1500 115 725 Р

Теперь нужно рассчитать налоговую базу — это сумма всех доходов от продажи валюты. Расходы на покупку валюты пока не учитываем — но учтем позже.

Итак, в нашем примере получаем:

15 230 + 139 120 + 24 354 + 115 725 = 294 429 Р ;

294 429 Р — это наш доход от торговли иностранной валютой, который мы обязаны задекларировать. Но сразу успокою: платить налог прямо со всей этой суммы не придется.

Как учесть расходы на покупку валюты

Расходы на покупку иностранной валюты играют ключевую роль в вопросе, сколько налога придется заплатить: эти расходы указываются как размер вычета, который уменьшает налоговую базу. Поэтому к их подсчету необходимо отнестись скрупулезно.

Если в течение года вы купили столько же валюты, сколько продали, определить расходы нетрудно: нужно сложить суммы сделок по покупке и вычесть результат из налоговой базы.

На практике чаще бывает другая ситуация — как и в нашем примере: за год куплено 4150 $ на сумму 306 947,5 Р , а продано лишь 3880 $ на сумму 294 429 Р . То есть на счете осталось еще 270 $. На первый взгляд кажется, что раз мы потратили на покупку валюты больше, чем получили за ее продажу, то никакого налога не будет. Но это не так.

В качестве расходов в декларации указывают сумму, потраченную на покупку того количества валюты, что было продано до конца года. Если за год мы продали 3880 $, то учесть мы сможем только расходы на покупку тех же 3880 $. То есть нам нужно посчитать, во сколько нам обошлась покупка именно 3880 $.

На этом этапе возникают трудности, связанные с определением изначальной стоимости проданной валюты. Мы купили 4150 $, а учесть можем только 3880 $ — как понять, какие именно 270 купленных долларов не нужно учитывать в декларации? Если мы покупали доллары по разной цене, метод подсчета будет напрямую влиять на то, какую сумму мы заявим как вычет. Проблема решается с помощью методов бухгалтерского учета — FIFO и LIFO, то есть First In First Out и Last In First Out.

Применение этих методов в отношении расчета дохода от торговли иностранной валютой в НК РФ не регламентируется. Физическому лицу приходится самостоятельно применять налоговое законодательство по аналогии, что противоречит одному из основных его принципов — каждый должен точно знать, какие налоги (сборы), когда и в каком порядке он должен платить. То есть теоретически законодатель должен установить конкретный порядок расчета и уплаты указанного вида налога, а фактически — такого порядка до сих пор не существует.

При этом обязанность уплаты налога никуда не делась, так что продолжим.

По методу FIFO считается, что сначала мы продаем иностранную валюту, которую купили раньше всего, а по LIFO — наоборот, первой продаем валюту, купленную в последнюю очередь. Метод FIFO особенно удобен для инвесторов, которые пользуются возможностью получить освобождение от НДФЛ от продажи имущества со сроком владения не менее 3 лет. Какой из методов применять — дело ваше: налоговый кодекс не регламентирует этот вопрос. Но метод FIFO обычно выгоднее, его мы и применим.

Таким образом, для подсчета расходов мы возьмем те 3880 $, что купили раньше всего. В таблице с примером я кругами выделил строки покупки долларов, которые мы посчитаем как расход.

Как платить налог с покупки валюты

Читатель Валентин спрашивает:

Я предприниматель с упрощенной системой налогообложения, у меня расчетный счет. Что, если я куплю валюту с расчетного счета? Какие налоги надо платить и надо ли вообще? Есть ли смысл так покупать валюту вообще?

Смысл покупать валюту есть, а налог нужно платить не всегда

Есть две причины для покупки валюты. Первая — сохранить накопления, а вторая — заработать на разнице курса. Чтобы сохранить накопления, достаточно просто покупать валюту, желательно регулярно и на одну и ту же сумму, это усредняет курс покупки.

Заработать на валюте довольно сложно — надо уметь прогнозировать и выбирать момент для продажи. Но если вы зарабатываете на валюте, с этого нужно платить налог. Какой — зависит от нескольких факторов:

  • курсовой разницы;
  • системы налогообложения;
  • срока, когда деньги хранились на счете.

Для удобства мы будем в пример приводить доллары, но всё, что мы расскажем распространяется и на остальные мировые валюты.

Курсовая разница

Есть разница между покупкой и продажей. С ней всё просто: купили доллар за 60, продали за 70 — вот эти 10 рублей и есть фактический доход.

Курсовая разница — это разница между курсом Центробанка и курсом вашего банка, когда вы покупаете или продаете валюту. Стоимость доллара формируется на бирже: чем больше желающих купить валюту, тем выше курс. И наоборот — чем меньше спрос, тем ниже курс. Банки в течение дня покупают и продают на бирже валюту, поэтому у всех курс отличается.

Центробанк устанавливает свой курс на основе среднего биржевого, но действовать он начинает только на следующий день. Например, в понедельник Центробанк смотрит, сколько в среднем стоит доллар на бирже, и говорит: вот, такой курс доллара будет на вторник.

Покупают валюту обычно не по курсу ЦБ, а по курсу банка, в котором открыт счет. Банк ориентируется на биржевой курс — отсюда и разница между ним и Центробанком.

Курсовая разница бывает положительная и отрицательная. Если курс ЦБ сегодня, например, 65 рублей за доллар, а вы купили по курсу 60 рублей за доллар — это положительная разница и считается, что вы в плюсе и получили «доход». Это грубый пример, такой большой разницы не бывает, но логика понятна.

Если купили дороже, чем курс ЦБ — то, наоборот, получили отрицательную разницу и «потеряли» часть денег:

Александр решил купить 1000 долларов. Он смотрит курсы: Центробанк установил, что доллар стоит 65 рублей, а Бета-банк продает доллары по 64 рубля. Александр идет в Бета-банк, покупает валюту на 64 000 рублей. Относительно курса Центробанка Александр в выигрыше на 1000 рублей. Это положительная курсовая разница.

В другой ситуации курс Центробанка 65 рублей, а Бета-банк продает доллары по 66. Александр покупает валюту и тратит 66 000 рублей. И относительно курса Центробанка у него убыток — на 1000 рублей. Александру не повезло.

Здесь курсовая разница отрицательная. С положительной курсовой разницы нужно платить налоги. С отрицательной — не надо, это убыток. Убыток можно списать в расходы, если вы на общем налоговом режиме, но об этом дальше.

Система налогообложения

Налоги на разных режимах отличаются, и это касается и дохода от обмена валюты. Мы будем говорить только про общую систему и упрощенку, потому что на них налог зависит от дохода.

Для обеих систем есть два общих правила: пересчитывать при покупке валюту в рубли и платить налог с положительной курсовой разницы.

Когда покупаете валюту, нужно ее пересчитать в рубли по курсу Центробанка, чтобы отразить доход от сделки в отчетности и учесть при расчете налогов. Купили тысячу долларов, курс Центробанка 65 рублей за доллар, значит, рублевый эквивалент будет 65 000 рублей.

Предприниматели на упрощенке и общей системе платят налоги с положительной курсовой разницы:

Александр купил тысячу долларов по курсу 60 рублей за доллар. А курс Центробанка на момент покупки был 63 рубля за доллар. Александр пересчитал валюту в рублевый эквивалент и получил разницу в 3000 рублей. Это его доход, с него платит налог вместе со всеми другими налогами.

Доход с курсовой разницы считается «внереализационным доходом». Статья 250 Налогового кодекса — о внереализационных доходах

Это общие правила для упрощенки и ОСН. Дальше по-разному: если из-за курсовой разницы получается убыток, на общем режиме можно списать его в расходы, а на упрощенке нет. Зато на УСН есть другие плюсы — об этом чуть ниже.

Что влияет на налоги на общем режиме

Выше мы рассказали про курсовую разницу — это фактор, который влияет на доход и для тех, кто работает на общей системе и для тех, кто на упрощенке.

Теперь про факторы, которые важны для предпринимателей на общей системе налогообложения. Это период хранения и переоценка валюты.

Переоценка валюты — это когда доллары нужно пересчитать в рубли по текущему курсу Центробанка. Это обязательное правило для ОСН, его установил Минфин. Делать переоценку нужно ежемесячно, в последний день месяца.

Переоценка валюты закреплена в «Положении по бухгалтерскому учету» про активы в иностранной валюте

Переоценка влияет на налоги: если получилась положительная разница, то вы получили доход и платите с него налог. А если отрицательная, то налог не платите, потому что ушли «в минус»:

Александр купил в начале октября 1000 долларов по курсу ЦБ — 65 рублей за доллар. В рублевом эквиваленте у него получилось 65 000 рублей. 31 октября он проводит переоценку валюты. Курс Центробанка к этому времени упал — доллар стоит 63 рубля, а значит у Александра в рублевый эквивалент стал на 2000 рублей меньше. Это убыток от переоценки.

Или позитивный пример: Александр провел переоценку, а курс Центробанка вырос и доллар стал стоить 70 рублей. У Александра в начале месяца было 65 000 рублей, а стало 70 000. Он получил доход в 5000 рублей. И заплатит с него налог, тут ничего не попишешь.

Переоценивать валюту нужно за весь срок хранения. Если храните полгода — переоцениваете в течение полгода каждый месяц. Если храните пять лет — тоже проводите переоценку. Так, в течение всего времени хранения валюты, она будет каждый месяц либо приносить доход, либо убыток — и так влиять на сумму налогов к выплате.

Для общей системы есть такой плюс: если при переоценке или продаже получился убыток, его можно списать в расходы — это разрешено.

Что влияет на налоги на упрощенке

Тем, у кого упрощенная система налогообложения, переоценку проводить не нужно. А значит изменения курса, пока вы держите валюту на счету, не влияют на доходы и налоги.

На УСН не нужно платить налог с разницы между курсом покупки и курсом продажи, только с курсовой. Снова обратимся к Александру:

Александр купил в июне 1000 долларов по курсу 62 рубля за доллар. Этот курс совпал с курсом Центробанка, поэтому Александр не получил дохода и налог не платил — просто положил доллары на счет, пересчитал для отчетности в рублевый эквивалент и забыл.

Проходит три месяца, Александр продает свои доллары и тут начинается самое интересное. Курс доллара за эти месяцы вырос до 66 рублей, это курс сегодня на бирже и в банке Александра. Центральный банк накануне установил на сегодня курс доллара 65 рублей. Курсовая разница в этом случае будет положительная. Пока просто запомним.

Александр покупал доллары на 62 000 рублей, а продал их за 66 000 рублей. Доход Александра после продажи такой: 66 000 — 62 000 = 4000.

Платить налоги надо не со всего дохода, а только с разницы между курсом ЦБ и банка, которому Александр продал доллары. Курс ЦБ был 65 рублей, курс банка 66. Если бы Александр продал доллары по курсу Центробанка, он бы получил 65 000 рублей, на тысячу рублей меньше, чем в своем банке. Вот с этой 1000 рублей положительной курсовой разницы и нужно заплатить налог.

В итоге получается так: Александр купил доллары на 62 000 рублей, продал за 66 000 рублей, то есть заработал 4000 рублей. Из них 3000 рублей он просто оставляет себе, не платит с них налогов, а еще с 1000 рублей — платит налог.

А теперь подведем итог расчетам в одной таблице.

Онлайн оценка стоимости квартиры (недвижимости)

Вы можете рассчитать онлайн стоимость квартиры на калькуляторе недвижимости. Оценка стоимости объектов недвижимости.

Скопировать ссылку на расчёт

Продайте
Вашу квартиру
на нашем сервисе «Реинпорт»

  • О сервисе
  • Условия использованияУсловия использования
  • КонтактыКонтакты
О сервисе

Грамотная оценка недвижимости – что это? Всего лишь сумма денежных средств, которые вы готовы отдать за жилье, либо планируете выручить после продажи? Любой специалист скажет, что стоимость недвижимости – это нечто, гораздо большее. Добро пожаловать на страницы нашего сайта, всецело посвященного профессиональной оценке объектов недвижимости в России. Мы определим стоимость квартиры в автоматическом режиме, основываясь на детальном анализе сферы и опыте профессиональных риэлторов, которые принимали участие в создании нашего проекта. В настоящее время оценка доступна для крупнейших городов России: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск. Однако постепенно перечень регионов будет увеличиваться!

Когда необходима оценка недвижимости?

Стоимость жилья – ключевой атрибут, от которого зависят многочисленные параметры, включая скорость продажи, выгоду от совершения сделки, тактику поиска клиента и многое-многое другое. Простыми словами, оценка стоимости недвижимости – это ключевая мера успеха в такой непростой сфере, как удобное и выгодное жилье в России.

Ключевой особенностью нашего проекта является возможность онлайн-оценки недвижимости, причем, абсолютно бесплатно!

В каких случаях это может быть выгодно. Мы предлагаем вашему вниманию перечень вариантов, когда именно наша оценка стоимости недвижимости может оказаться максимально полезной для вас:

  • Поиск жилья. Весьма распространенная ситуация – вы решили найти квартиру самостоятельно, либо рассматриваете множество вариантов, предложенных риэлторами или частными продавцами. В этом случае грамотная оценка недвижимости – это единственный доступный способ узнать степень адекватности предложенных условий. Имеется ли вероятность переплаты? Быть может, цена занижена из-за наличия каких-то подводных камней? Насколько грамотно была реализована политика ценообразования тем или иным агентством? Узнать стоимость недвижимости независимо поможет наш сервис. Введя параметры интересующего жилья, вы получите ориентировочную стоимость, которая будет рассчитана без учета субъективных параметров. Идеальное решение для тех, кто не планирует переплачивать, либо желает свести вероятность обмана к минимуму;
  • Продажа вашей квартиры. Увы, далеко не каждый способен грамотно установить стоимость объекта недвижимости перед продажей. В лучшем случае вы столкнетесь с нежеланием потенциальных клиентов покупать квартиру по завышенной цене, что приведет к необходимости оптимизировать условия и тратить драгоценное время. В худшем случае вас ожидает потеря денежных средств из-за слишком низкой цены. Ведь вполне вероятно, что быстро совершенная сделка является причиной того, что вы установили слишком низкую стоимость. Только профессиональная оценка объектов недвижимости позволит избежать этих ошибок, а наш сайт поможет добиться поставленной цели максимально рациональным способом;
  • Представителям и владельцам агентств недвижимости наш сервис также окажется максимально полезным. Совершайте сделки предельно быстро благодаря грамотно установленной стоимости – размер ваших комиссионных, при этом, останется неизменным, зато увеличится число заключенных договоров. Незачем тратить время на поиски клиентов, когда одна лишь правильно установленная стоимость способна предоставлять оптимальный результат. Помимо всего прочего, наш сервис является весьма авторитетным решением, которое хорошо известно на рынке недвижимости. Это значит, что получаемые значения можно смело ставить в пример вашим клиентам, которые по той или иной причине не желают менять стоимость в выгодную для вас сторону.

Узнать стоимость недвижимости можно в считанные минуты. Для этого достаточно зайти на Rocenka.com и произвести всего несколько действий.

Мы предоставляем независимый анализ для крупнейших городов России, среди которых Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск.

Как узнать стоимость недвижимости: алгоритм действий

Интерфейс нашего сервиса интуитивно прост и понятен – освоить его способен даже начинающий пользователь ПК. Дело в том, что основой калькулятора является разработанный профессионалами алгоритм, учитывающий более десятка важнейших параметров.

Именно так определяется стоимость недвижимости, основанная на статистических данных и опыте успешных риэлторов России.

О каких именно качествах и параметрах идет речь? Рассмотрим характеристики, которые потребуется знать для оценки стоимости недвижимости с помощью нашего сервиса:

  • Регион совершения сделки. Безусловно, стоимость объекта недвижимости в первую очередь зависит от того, в каком именно городе он располагается. На сегодняшний день наш проект предлагает сразу 16 регионов, при этом, их количество будет постепенно увеличиваться: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск.
  • Площадь квартиры – это не менее значимый параметр, ведь в сфере недвижимости стоимость того или иного объекта устанавливается именно за квадратный метр. Зная площадь жилья, вы без труда узнаете стоимость недвижимости, которую планируется купить или продать;
  • Количество комнат. Но несмотря на площадь, удобство проживания зависит и от того, сколько полноценных комнат представлено в квартире. Ведь именно этот параметр будет напрямую влиять на численность семьи, которая сможет с комфортом разместиться на имеющейся площади;
  • Состояние жилья. Оценка недвижимости основывается и на стоимости предполагаемого ремонта, что также является крайне ощутимой статьей расходов при покупке жилья. Если же состояние квартиры можно назвать безупречным, стоимость подобного варианта будет заметно выше. Как и желание купить такое жилье!
  • Этаж. Первый и последний уровни – далеко не самый желанный вариант для многих россиян, так как недостатки подобных этажей известны всем и каждому. Если же идет речь не о крайних уровнях, цена вопроса окажется несколько больше;
  • Материал постройки. Стоимость объекта недвижимости напрямую зависит от того, из какого именно материала был построен дом. В порядке возрастания стоимости – это панели, каркасная технология и, конечно же, кирпич. Здесь следует исходить из таких качеств, как надежность конструкции, шумо- и теплоизоляция, а также внешний вид;
  • Планировка помещения. Какой бы ремонт не был проведен в квартире, комфорт проживания в первую очередь зависит от планировки. Увы, далеко не все квартиры России могут похвастаться удачными решениями, следовательно, стоимость недвижимости будет напрямую зависеть и от этого параметра. При этом совершенно неважно, какой именно город вы выбрали: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск или Челябинск. Ведь указанная закономерность прослеживается вне зависимости от региона.
  • Раздельный или совмещенный санузел. Узнать стоимость недвижимости невозможно, если вы не располагаете информацией, касающейся данного нюанса. Ведь комфорт проживания будет зависеть в том числе и от планировки санузла;
  • Балкон или лоджия. Пусть габариты данного помещения учитываются в общей площади жилья с коэффициентом 0.5, иметь в собственном распоряжении застекленную лоджию или полноценный балкон согласятся многие. Ведь здесь можно организовать рабочий кабинет, сделать комнату отдыха или просто хранить какие-либо вещи. Наша оценка объектов недвижимости учитывает и этот фактор;
  • Высота потолков. Подобное чаще всего напрямую зависит от периода постройки здания, впрочем, и многие современные компании могут возводить квартиры с потолками высотой три метра и более;
  • Габариты кухни. Оценка объектов недвижимости невозможна без знания этого фактора. Маленькая тесная кухня – мечта далеко не каждой хозяйки, впрочем, как и излишне просторное помещение, которое «съедает» полезную площадь жилья;
  • Класс жилья: эконом-уровень, средний класс или премиум-сегмент. Это также влияет на то, как будет проводиться оценка недвижимости в любых городах России: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск.
  • Наличие лифта. Здесь давать какие-либо комментарии не нужно, особенно, если речь идет о квартирах на верхних этажах.

Зная эти параметры, наш сервис проведет профессиональную оценку стоимости недвижимости в крупнейших городах России.

Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн

Наши специалисты постоянно отслеживают цены на рынке московской недвижимости и анализируют тенденции изменения стоимости типовой недвижимости во всех районах г. Москвы. Мы отслеживаем рыночные цены на квартиры и доли в них, офисные и административные здания, нежилые помещения. Если вы интересуетесь текущими или прошлыми ценами на недвижимость в Москве, мы предлагаем воспользоваться нашими онлайн-калькуляторами расчета примерной/средней величины рыночной стоимости типовых объектов жилой и коммерческой недвижимости на различные даты.

По объектам коммерческой недвижимости (офисным зданиям и помещениям) определение рыночной стоимости возможно как за весь объект, так и за один квадратный метр общей площади объекта.

Для офисных помещений вы можете рассчитать стоимость самого помещения и стоимость его аренды. Также можно рассчитать ставку аренды за 1 кв.м. общей площади.

Стоимость квартиры в Москве онлайн

Данный калькулятор позволяет рассчитать в режиме онлайн среднюю стоимость типовой квартиры, с его помощью вы можете узнать какой была цена квартиры в период с 2008 до 2021 года. Для этого достаточно лишь выбрать нужную дату из предлагаемого списка.

“Калькулятор рыночной стоимости квартиры в Москве”

Для более точного определения стоимости квартиры, можно попробовать оценить квартиру самостоятельно или обратиться к нашим специалистам по оценке квартир за консультацией.

Стоимость доли в квартире в Москве онлайн

Стоимость 1 квадратного метра в доле на квартиру заметно ниже чем стоимость того же метра в квартире, которая продается целиком. Ценовые скидки на доли в московских квартирах могут доходить до 50% и более в некоторых случаях, но средняя величина скидки сейчас держится на уровне 30-40%.
Подробнее об определении размера дисконта при оценке доли в квартире…

Наш калькулятор позволяет быстро узнать примерную цену доли в квартире, не утруждая себя точным расчетом дисконта – просто укажите размер доли в соответствующем поле калькулятора.

“Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве”

Если вас интересует более точная оценка стоимости доли в квартире, которая будет учитывать все индивидуальные особенности объекта, ознакомьтесь с нашей страницей Независимая оценка доли в квартире.

Стоимость помещения в Москве онлайн

Здесь можно быстро рассчитать примерный ориентир стоимости для типового офисного помещения в случае его купли-продажи. Для расчета укажите все параметры помещения в соответствующих полях калькулятора. Оценка возможна как на текущую, так и на прошедшую дату, вплоть до 2011 г., стоимость определяется с НДС.

“Калькулятор рыночной стоимости офисного помещения в Москве”

Стоимость аренды офисного помещения в Москве онлайн

Этот калькулятор позволяет примерно определить как стоимость аренды офиса в год, так и арендную ставку за 1 кв.м. арендуемого помещения. Цена рассчитывается с учетом НДС и эксплуатационных расходов, которые обычно оплачивает арендатор. Определение цены аренды возможно на дату в прошлом (до 2011 г.).

“Калькулятор ставки аренды офисного помещения в Москве”

Для более подробного ознакомления с вопросами определения рыночной цены аренды офисных помещений, рекомендуем ознакомиться с нашей страницей Оценка арендной платы.

ВНИМАНИЕ: Все калькуляторы предназначены лишь для приблизительного расчета стоимости. Для принятия ответственных решений, требующих точности в вопросе определения цены на недвижимость, следует обращаться к нашим специалистам.

Узнать стоимость квартиры

Обычный день риелтора — это 60–80 холодных звонков, которые занимают 3–4 часа. Чтобы перевести холодного клиента в горячие, надо работать в 2–3 раза быстрее, чем другие агенты. Но половина рабочего дня уходит на сбор информации и подготовку отчетов, которые клиент хочет немедленно, а не в конце недели. В итоге вы теряете время и клиентов, закапываясь в бумажках. Представьте, что вы заказываете отчет об оценке квартиры, получаете его за 3 минуты и мгновенно отправляете на почту или по WhatsApp. С отчетом вы сможете вести аргументированный разговор уже на этапе холодного звонка — без литья воды и траты времени.

Клиенты, которые выставляют квартиры на продажу, получают по 50 звонков в день от риелторов. Они раздражаются и устают от шаблонных разговоров. Заинтересовать холодного клиента надо в первую минуту, чтобы он не бросил трубку. Вы можете закопаться в бумажках на неделю: просмотреть десятки источников и вручную подготовить отчет, который клиент не будет ждать. Вы потратите много времени и все равно не сможете проанализировать столько источников, сколько умный алгоритм обработает за минуту. Закажите отчет по цене чашки кофе и отправьте его за секунды во время разговора с клиентом.

Много времени риелтор тратит на продажу квартир с неадекватной ценой. Если вы сделаете подборку из 30 аналогичных предложений, это все равно не убедит клиента. Выбранные объявления будут случайными и сильно различаться в ценах. Но и вам незачем по полгода продавать квартиру за 10 миллионов, если так хочет клиент. Когда квартира не продается — продавец винит риелтора, а риелтор не зарабатывает деньги. Закажите отчет об оценке квартиры, чтобы установить адекватную цену вместе. Умный алгоритм проанализирует недвижимость по 375 параметрам и покажет рекомендованную цену, динамику цен на аналогичные квартиры за 5 месяцев и похожие объявления поблизости.

Чтобы быстрее продать квартиру, вы хотите установить адекватную цену. Но не можете полностью довериться риелтору, потому что боитесь продешевить. Закажите отчет по цене чашки кофе, чтобы узнать точную цену и вероятность продажи квартиры. Умный алгоритм проанализирует 375 параметров за минуту и покажет цены на аналогичные предложения поблизости. Благодаря данным в отчете вы поймете, как выгодно выделиться на фоне других. Спрос на квартиру мгновенно вырастет, и вы сможете быстро заключить сделку.

Если назначить слишком высокую цену на квартиру, она не будет продаваться. Вы потратите время на бессмысленные торги с покупателями и не получите денег. Но поддаваться на уговоры опасно: вдруг вы сильно продешевите и узнаете об этом только после продажи. Чтобы установить выгодную цену, узнайте цены на недвижимость в своем районе и вероятность продажи квартиры. Умный алгоритм проанализирует тысячи похожих предложений на рынке и покажет цену, с которой вы заключите сделку быстрее.

Вы устали и раздражены от бессмысленных разговоров и бесконечных показов квартиры, а объявление висит уже полгода. Если квартира долго не продается, легко поддаться на уговоры риелтора или покупателя и снизить цену. Но тогда вы потеряете деньги и будете чувствовать себя обманутым. Чтобы вести аргументированный торг, закажите отчет с ценами на аналогичные квартиры. Цифры и факты убеждают самых непреклонных покупателей.

Цена на квартиру кажется слишком высокой, а риелтор и продавец убеждают, что цену лучше не найти. Вы сомневаетесь и боитесь переплатить, но не можете это аргументировать. Отчет об оценке стоимости квартиры стоит как чашка кофе, но помогает сэкономить в тысячи раз больше. Покажите риелтору и продавцу цены на аналогичные квартиры в отчете, чтобы заключить выгодную сделку.

Обычно покупатели сомневаются и не знают, как убедить продавца снизить цену. Чтобы торговаться правильно, надо подкрепить слова цифрами и фактами. В этом случае поможет экспертный отчет: умный алгоритм проанализирует квартиру по 375 параметрам, чтобы показать рекомендованную цену. Вам будет проще договориться о выгодной сделке, показав продавцу оценку стоимости его квартиры и цены на аналогичные предложения.

Вам понравился конкретный дом, но цены на квартиры в нем высокие, а риелтор больше ничего не предлагает. Вы можете самостоятельно искать что-то похожее в других районах или месяцами ждать, пока агент позвонит с новым предложением. Закажите отчеты об оценке квартир в нескольких районах, чтобы быстрее выбрать лучшее предложение для себя.

Проверяет инфраструктуру: близость метро, банков, супермаркетов, школ, парков

Автоматически собирает информацию о квартире, доме и собственниках в Росреестре и ЕГРН

Анализирует документы о состоянии труб и проводки в доме, количество капитальных ремонтов, подъездов, лифтов, мусоропроводов и парковок

Анализирует похожие объявления в Интернете для более точной оценки

Всего три минуты займет подготовка отчета
Вы можете его распечатать, отправить на почту
и в мессенджеры

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Российским законодательством. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
  • в результате Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

  • по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
  • по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
  • по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

“>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через 2 года.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2018 году, а в 2019-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2018 года, а не с 2019 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра, на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

7. Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

«Хочу продать квартиру, но не знаю, сколько она стоит». Как оценить свою недвижимость самостоятельно

Вы продаете свою квартиру или дом и желаете получить за недвижимость как можно больше денег. А покупатель хочет купить жилье подешевле. И у каждого есть свои аргументы, часто основанные на эмоциях.

Чтобы быстро и выгодно продать недвижимость, избавьтесь от завышенных ожиданий и установите цену, ориентируясь на объективные данные. Рассказываем, как самостоятельно оценить свое жилье при продаже.

Благодаря точной оценке вы сможете выгодно продать свою недвижимость. Фото: ocenka-men.ru

Если объект долго «зависает» в базах

Объективная оценка недвижимости — один из важных этапов при продаже жилья. От того, насколько точно вы определите стоимость своей квартиры или дома, зависит и доходность сделки, и скорость продажи.

Завысив стоимость, придется долго ждать звонков от покупателей. Конечно, вы можете не торопиться. Но длительное нахождение вашего объявления в базах продажи недвижимости насторожит покупателей.

Психология людей такова, что они начинают искать причины, по которым ваше жилье не продается. Например, могут подумать, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Дороже или дешевле: от чего зависит цена квартиры

Просматривая объявления о продаже жилья, мы иногда обнаруживаем, что две квартиры, одинаковые по метражу и планировке, будут иметь разную стоимость. Это не удивительно, так как цена жилого объекта складывается из множества параметров.

Уникальные характеристики, к примеру, наличие камина, прибавят к цене квартиры. Фото: yconsult.ru

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

Район. Цена вашей квартиры будет выше, если она имеет выгодное местоположение. Если поблизости есть детсад, школа, поликлиника, магазины и другая инфраструктура, необходимая для комфортной жизни. Большой плюс — хорошая экология, то есть чистый воздух и наличие парковых зон.

Согласно исследованию портала Яндекс.Недвижимость, чаще всего покупатели ищут жилье на севере, северо-западе и юго-западе столицы.

Транспортная доступность. Идеально, если рядом с домом, в котором находится ваша квартира, расположена станция метро или остановка общественного автотранспорта. Плюс, если есть удобные выезды на основные магистрали города.

Тип и серия дома. Самые дешевые дома на рынке — «хрущевки» и «брежневки», но на них быстрее растет цена. Плюс, если в вашем доме уже проводился капитальный ремонт. Дороже продаются «сталинки» и квартиры в монолитно-кирпичных новостройках.

Площадь квартиры. Кажется, что чем больше жилплощадь, тем она дороже. Но учтите, что многокомнатные квартиры менее востребованы. Поэтому квадратный метр такого жилья обычно стоит меньше. Не нужно умножать стоимость «квадрата» в «однушке» на количество метров в своей «трешке».

По данным Гильдии риэлторов Москвы, небольшие квартиры продаются в среднем от 1 до 3 месяцев, а многокомнатные – 6-12 месяцев и даже больше.

Этаж. Если ваша квартира находится на первом этаже, то придется скинуть 10-15% от цены. Покупатели просят скидку и за жилье на последнем этаже, часто из-за протекающей крыши. Но, если в вашем доме есть технический этаж, то можно сильно в деньгах и не уступать.

Планировка. Тут все прост: неудобные планировки торгуются дешевле. К примеру, жилплощадь со смежными комнатами потеряет в цене. Вы можете узнать, какие стены в вашей квартире несущие, возможно, неудачную планировку можно переделать. Тогда она скажется на цене чуть меньше, конечно, если вы продаете квартиру «под ремонт».

Ремонт. Свежий ремонт в вашей квартире, если и добавит к цене, то незначительную сумму. Поскольку качество ремонта и ваши стилистические предпочтения могут не совпасть с требованиями покупателя. Имеет значение только степень убитости жилья: квартира после пожара, конечно же будет стоить дешевле, чем отремонтированная.

Остальные параметры, к примеру, уникальный вид из окна или наличие балкона, влияют на цену реже и в небольшой степени. Но их тоже стоит учесть, так как они могут стать плюсами, которые помогут вам быстрее найти покупателя.

Как рассчитать стоимость квартиры с помощью онлайн сервиса

Самый быстрый способ определить цену своей жилплощади — это оценка стоимости недвижимости онлайн. Многие электронные базы данных о продаже жилья имеют такую опцию.

Например, на портале «Индикаторы рынка недвижимости» вы найдете «Калькулятор оценки стоимости квартир». Все, что вам нужно сделать — это внести основные параметры своего объекта.

Калькулятор онлайн оценки учитывает только основные параметры квартиры. Скриншот с IRN.ru

Среди них: расположение дома, транспортная доступность, тип дома, площадь квартиры, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом.

Но, используя чисто технический подход, сложно учесть уникальные свойства вашего дома: вид из окон или состояние подъездов. Поэтому более точную оценку можно получить только «ручным способом».

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры

Проще оценить свою недвижимость, если в вашем доме уже есть в продаже жилье со схожими характеристиками. Можно поговорить с владельцами таких квартир и сравнить несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько объектов недвижимости, но они не совпадают по площади с вашей кварирой, сложите и поделите их метражи. Так вы узнаете стоимость одного «квадрата».

После этого умножьте получившийся результат на площадь вашей квартиры. Далее нужно учесть все особенности именно вашего предложения. К примеру, наличие лоджии прибавит к цене 200-300 тыс. рублей.

Оценивая жилье, учитывайте его параметры и уникальные характеристики. Фото: ocenka-men.ru

Бывает и так, что в вашем доме нет квартир, выставленных на продажу. Тогда придется поискать аналог вашей недвижимости. Лучше ориентироваться на тип и серию дома, год его постройки.

Сложнее оценить квартиру в доме индивидуальной постройки. Здесь можно ориентироваться на локацию. Возьмите для сравнения жилье похожей планировки, в доме, расположенном поблизости.

Читайте также:  Досрочное расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендатора
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: