Как получить бесплатно квартиру от государства молодой семье?

Какие субсидии и льготы на покупку жилья можно получить от государства

Получить субсидии и льготы на покупку жилья — как с ипотекой, так и без — от государства вполне реально. Рассказываем подробнее о самых популярных из них.

Льготные ипотечные программы

Ставки по льготным ипотечным программам субсидирует государство, а значит они ниже, чем ставки по стандартным программам кредитования. Расскажем о самых популярных программах льготной ипотеки в СберБанке.

Ипотека с господдержкой 2020

  • первый взнос — от 15%
  • ставка — от 0,1% в первый год
  • сумма — до 3 млн во всех регионах России
  • можно купить строящееся или готовое жилье от застройщика
  • особые требования к заемщикам — нет
  • срок действия программы — до 1 июля 2022 года

Ипотека с господдержкой для семей с детьми

  • первый взнос — от 15%
  • ставка — от 0,1% в первый год
  • сумма — до 12 млн в Москве, Санкт-Петербурге и областях и до 6 млн рублей в других регионах
  • можно купить строящееся или готовое жилье от застройщика или инвестора
  • особые требования к заемщикам — семьи, в которых с 2018 по 2022 год появился второй ребенок и более или семьи с ребенком с инвалидностью до 18 лет
  • срок действия программы — до 31 декабря 2022 года

Дальневосточная ипотека

  • первый взнос — от 15%
  • ставка — от 1%
  • сумма — до 6 млн рублей
  • можно купить строящееся или готовое жилье или получить деньги на строительство дома
  • особые требования к заемщикам — «Молодая семья» или участники программы «Дальневосточный гектар»
  • срок действия программы — до 31 декабря 2024 года

Субсидия 450 тысяч рублей для многодетных семей

Многодетная семья может получить до 450 тысяч рублей на погашение основного долга по ипотеке. Субсидия выдается только один раз, даже если не была использована полностью.

Основные условия получения субсидии

  • Субсидию может получить только заемщик или созаемщик по ипотечному кредиту — родитель троих или более детей, хотя бы один из которых рожден после 1 января 2019 года
  • Субсидия выдается на погашение ипотечного кредита, который прямо содержит цель — покупка готового жилья, участие в долевом строительстве, покупка земельного участка для ИЖС или рефинансирование ипотеки на эти же цель
  • Заявитель и его дети — граждане России

Материнский капитал на улучшение жилищных условий

Материнский капитал в 2021 году составляет от 483 881 до 639 431 рублей. Программа материнского капитала действует до 31 декабря 2026 года.

🏡 Покупка или строительство жилья без ипотеки

Для покупки жилья без ипотеки с помощью материнского капитала необходимо дождаться, пока ребенку, в связи с рождением которого право на маткапитал возникло, исполнится 3 года. К жилью есть определенные требования — найти их можно на сайте Пенсионного фонда .

При покупке жилья маткапитал будет направлен продавцу напрямую. Рассмотрение документов на перечисление маткапитала Пенсионным фондом занимает примерно месяц, а значит продавцу придется ждать. Заранее обсудите этот нюанс.

🏡 Первоначальный взнос по ипотеке

С помощью маткапитала в СберБанке можно купить квартиру на вторичном рынке или в новостройке, дом, таунхаус или комнату. Для оформления ипотеки понадобится справка об остатке маткапитала. Банк запросит информацию у Пенсионного фонда сам, но, если у вас уже есть справка, это поможет сократить время ожидания.

В остальном процесс оформления ипотеки будет стандартным — подать заявку, подготовиться к сделке и загрузить документы можно будет онлайн, а в банк потребуется прийти только один раз, на подписание документов.

🏡 Досрочное погашение ипотеки маткапиталом

Клиентам СберБанка для этого не нужно никуда идти. Достаточно связаться с менеджером в личном кабинете ДомКлик и сообщить о желании подать заявление на распоряжение материнским капиталом и з агрузить необходимые документы. Б анк передаст данные в Пенсионный фонд и, если нарушений не будет, Пенсионный фонд в течение месяца переведет необходимую сумму в банк.

Жилищные сертификаты

Некоторые категории граждан — например, молодые ученые, военнослужащие, врачи, многодетные семьи — могут получить государственный жилищный сертификат. В зависимости от типа сертификат дает право на бесплатное получение жилья или на субсидию для покупки или строительства жилья. Получить сертификат можно в рамках федеральной или региональной программы.

Например, есть федеральная программа «Молодая семья». Получить жилье бесплатно по ней не выйдет, но можно получить субсидию на покупку.

Основные условия участия в программе «Молодая семья»

  • Возраст супругов не превышает 35 лет
  • Семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий
  • Семья имеет накопления или доход, позволяющий взять ипотеку — чтобы оплатить стоимость жилья, превышающую размер субсидии

Звучит сложно, но на деле всё достаточно просто оформить. Это требования федеральной программы, регионы могут их дополнять.

Сертификат на субсидию можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке или для погашения ипотеки — всё зависит от того, какие условия прописаны в самом сертификате.

Положен ли вам жилищный сертификат

Обратитесь в администрацию вашего населенного пункта, чтобы узнать, какие субсидии и льготы на жилье можно получить от государства в вашей ситуации.

Программы поддержки и льготы для семей

Семьи с детьми могут получить от государства деньги, налоговый вычет, субсидию на покупку жилья и ипотеку по льготной ставке. Молодые семьи без детей — субсидию на жилье. В статье — полный список пособий, льгот и субсидий.

Пособия по беременности, родам и уходу за ребенком

Есть четыре пособия, которые можно получить с постановки на учет в женской консультации до достижения ребенком полутора лет.

Пособие за раннюю постановку на учет. Выплачивают 675,25 рубля разово. Ранней считается постановка на учет в больнице или женской консультации на сроке беременности до 12 недель.

Чтобы получить выплату, понадобится справка из женской консультации или больницы и заявление в Фонд социального страхования.

Читайте также:  Материнский капитал: на что можно потратить в 2016 году

Пособие по беременности и родам. Это пособие еще называют декретными выплатами — его может получить любой из родителей.

12 392 рубля — МРОТ с 1 января 2021 года

Выплачивают от 12 392 рублей ежемесячно — это минимальная сумма, она равна МРОТ. Если МРОТ в регионе выше стандартного, пособие тоже будет выше.

Если родитель работал, пособие рассчитывают не по МРОТ, а по среднему официальному заработку, но есть ограничения: сумма не может быть больше 322 191 рубля за всё время.

Пособие выплачивается 140 дней, если ребенок один и роды прошли без осложнений, 194 дня, если детей двое и больше, 156 дней, если роды были с осложнениями.

Пособие при рождении ребенка. Можно получить 18 004 рубля разово на каждого ребенка. Пособие получают по месту работу или учебы, а если оба родителя не работают — в органах социальной защиты по месту прописки. Пособие может быть выше, если в регионе есть надбавки, например северные.

Из документов понадобится заявление, паспорт родителя, справка о рождении ребенка из загса и справка о том, что второй родитель не получал пособие, — ее берут на работе или по месту учебы.

Пособие по уходу за ребенком. Размер пособия зависит от того, работал ли родитель до рождения ребенка. Если нет, выплачивают минимальную сумму — 6752 рубля в месяц. Если родитель работал, пособие считают по среднему официальному заработку, но оно будет не больше 27 984 рублей. Пособие выплачивается, пока ребенку не исполнится полтора года.Рассчитать свое пособие по беременности, родам и уходу за ребенком с учетом зарплаты можно на сайте Фонда социального страхования:

Пример расчета пособия по уходу за ребенком до полутора лет для работающего родителя с зарплатой в 70 000 рублей

Если считать по минимальным суммам, на одного ребенка с рождения до полутора лет можно получить:

675,25 + (12 392 × 4,6 месяца) + 18 004 + (6752 × 18 месяцев) = 197 218,45 рубля.

В среднем получается по 10 956 рублей в месяц.

Материнский капитал

Материнский капитал — это сертификат, который можно потратить на ипотеку, покупку жилья, строительство дома, образование детей или пенсию мамы.

С 2020 года материнский капитал выдают по новым правилам. Если раньше его получали только семьи с двумя и более детьми, сейчас капитал выдают и за первого ребенка:

О материнском капитале — на сайте Пенсионного фонда

  • 466 617 рублей — материнский капитал на первого ребенка, если он родился в период с 1 января 2020 года;
  • 150 000 рублей — на второго ребенка, если он родился в период с 1 января 2020 года. Столько же дают за последующих детей;
  • 616 617 рублей — на второго ребенка, если он родился в период с 1 января 2020 года и семья до этого не получала материнский капитал на первого ребенка.

Проще говоря, теперь за первого ребенка семья получает материнский капитал 466 617 рублей, за второго и последующих — по 150 000 рублей.

С 2020 года семье не нужно никуда обращаться, чтобы оформить сертификат на материнский капитал: после регистрации рождения ребенка Пенсионный фонд оформляет сертификат автоматически, а его электронную версию можно получить в личном кабинете на Госуслугах.

Выплаты на детей с трех до семи лет

Семья может получить ежемесячную выплату на детей с трех до семи лет, если ее доход на человека за последние полгода был меньше прожиточного минимума.

  • Семья из жены, мужа и пятилетнего ребенка живет в Москве, жена и муж работают на полставки и вместе зарабатывают 50 000 рублей до вычета налогов.
  • Доход семьи нужно разделить на количество членов семьи, то есть на три. Получается, доход на человека в месяц — 16 667 рублей.
  • Теперь доход на человека нужно сравнить с суммой из критериев для получения выплаты. В Москве это 17 679 рублей. Доход на члена семьи меньше, значит, можно получить пособие на ребенка с трех до семи лет.

Рассчитать, подходит ли семья под критерии выплат, можно на Госуслугах своего региона:

Чтобы семье из Москвы получить выплату на детей от трех до семи лет, нужно иметь доход не больше 17 679 рублей в месяц на человека. Предварительный расчет доходов семьи на Госуслугах

На каждого ребенка с трех до семи лет семья может получить 50% детского МРОТ. Например, в Москве детский МРОТ равен 15 540 рублей, а пособие — 7 770 рублей. Эти деньги семья может получать каждый месяц, пока ее доход не вырастет или ребенку не исполнится восемь лет.

Пособие можно получить через Госуслуги. Нужно подать заявление, указать доходы по списку, например, зарплату, алименты, другие пособия, денежные призы, открыть счет в банке и выпустить карту «Мир» — пособие можно получать только на нее.

Налоговый вычет за каждого ребенка

Каждый месяц работодатель платит налог с зарплаты сотрудника — 13%, этот налог называется НДФЛ, налог на доходы физического лица. Когда у сотрудника появляется ребенок, он получает налоговый вычет — 1400 рублей каждый месяц до совершеннолетия ребенка. Эти деньги родителю не сразу выдают на руки, вычет работает так:

  • Родитель получает зарплату — 60 000 рублей до вычета налога. С этой зарплаты работодатель платит 13% налога — 7800 рублей в месяц, на руки родитель получает 52 200 рублей.
  • Родитель применяет вычет 1400 рублей, и работодатель платит налог уже не с 60 000 рублей, а с 58 600 рублей, получается 7 618 рублей. Разница между налогами без вычета и с вычетом достается родителю. В нашем примере это 182 рубля.
Читайте также:  Жилищная субсидия в 2018 году

На налоговый вычет имеют права оба родителя — каждый получает по 1400 рублей вычета в месяц, вместе выходит 2800 рублей в месяц. Максимальная сумма вычета — 350 000 рублей за всё время.

Налоговые вычеты на детей — статья 218 Налогового кодекса

Если мама или папа воспитывают ребенка в одиночку, они могут получить двойной вычет — 2800 рублей в месяц. Чем больше в семье детей, тем выше вычет:

Количество детей Размер вычета Вычет в деньгах
Один 1400 рублей 182 рубля
Два 2800 рублей 364 рубля
Три 5800 рублей 754 рубля
Четыре 8800 рублей 1144 рубля

Так семья с одним ребенком за год получит 4 368 рублей, а с двумя — 8 736 рублей.

Субсидия на жилье по программе «Молодая семья»

В России есть программа, по которой семьи могут получить субсидию на покупку жилья — 30 или 35% от стоимости. Официально программа называется длинно и сложно: «Государственная программа обеспечения доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами», а сокращенно ее называют программой «Молодая семья».

Смысл программы в том, что государство оплачивает часть стоимости жилья:

  • 30% семьям без детей;
  • 35% семьям, в которых есть хотя бы одним ребёнок.

Ту часть, что вносит государство, не нужно возвращать.

Участвовать в программе могут не все, есть требования:

  • Жена и муж состоят в официальном браке. При этом неважно, как давно они поженились.
  • Жене и мужу не больше 35 лет. Если мужу 25 лет, а жене 36, участвовать в программе не получится. Если при подаче документов на участие в программе жене и мужу было меньше 35 лет, а когда до них дошла очередь, исполнилось по 36 лет, деньги не дадут.
  • Семья нуждается в жилье. Например, сейчас живет в аварийном доме или в маленькой квартире, площадь которой не отвечает нормам. В Москве норма для семьи из двух человек — 42 квадратных метра, на троих и больше — по 18 квадратных метров на человека.
  • Семья может оплатить 70 или 65% стоимости жилья. Подойдет оплата всей суммы наличными или с помощью ипотеки.

Чтобы подтвердить, что семья нуждается в жилье, нужно встать на учет в государственных органах. В регионах процедура отличается, нужно узнавать в администрации города или МФЦ.

Сумма субсидии рассчитывается не по рыночной цене квартиры, а по расчетным нормативам. Например, в Москве по нормативу квадратный метр жилья стоит 90 400 рублей — по этой сумме и будут рассчитывать субсидию. Если квартира стоит дороже, доплачивать придется самим.

В регионах правила и пакет документов для участия в программе отличаются. Чтобы их узнать, нужно позвонить в администрацию города. Скорее всего, понадобятся:

  • заявление на участие в программе;
  • паспорта мужа, жены, свидетельства о рождении детей, если они есть;
  • свидетельство о браке;
  • снилсы всех членов семьи;
  • документ, которые подтвердит, что семья нуждается в жилье;
  • выписка из банка, чтобы подтвердить доходы семьи.

Затем нужно дождаться, когда семью включат в список участников программы. Включение в список еще не значит, что деньги дадут: семей много, и приходится ждать своей очереди по 2 – 6 лет.

Когда до семьи дойдет очередь, нужно будет получить свидетельство. Это свидетельство — как сертификат, с помощью которого можно будет оплатить часть квартиры. После его получения у семьи есть месяц, чтобы открыть счет в банке и отнести его туда.

Затем нужно собрать документы для перевода денег, например, договор купли-продажи квартиры, кредитный договор и выписку из ЕГРН, если семья берет ипотеку. Документы передают в банк, он их проверяет и отправляет в администрацию города. Та проверяет еще раз и, если всё в порядке, переводит деньги продавцу квартиры.

Программа «Молодая семья» действует до 2025 года. Пока неизвестно, будут ли ее продлевать, поэтому стоит подать документы в этом году, но нет гарантий, что когда до семьи дойдет очередь, программа уже не закончится.

Семейная ипотека по льготной ставке

Еще одна программа для семей с детьми — ипотека по льготной ставке: 6% по России и 5% в дальневосточном регионе. В этой программе могут участвовать семьи, в которых:

  • двое или больше детей или один ребенок с инвалидностью;
  • второй или последующий ребенок родился в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года;
  • есть первоначальный взнос от 15% стоимости квартиры;
  • муж или жена работают по найму не меньше трех месяцев или кто-то из них ведёт безубыточный бизнес больше двух лет.

В программе есть ограничения по стоимости квартиры:

  • до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
  • до 6 млн рублей в остальных регионах.

Покупать квартиры по льготной ставке можно только на первичном рынке, то есть у застройщиков. Некоторые застройщики дополнительно снижают ставки для семей с детьми. Например, у Самолета в первые два года ставка 1%, а затем до конца кредита 4,7%.

Семейная ипотека в Самолете

Список документов для оформления семейной ипотеки нужно уточнять в банке. Например, в Сбербанке нужно представить паспорт с отметкой о регистрации, документы, которые подтвердят доход заемщика, свидетельства о рождении детей.

Льготы для многодетных

Многодетные семьи — те, в которых трое и больше детей, могут получить особые льготы:

  • 450 000 рублей на погашение ипотеки;
  • земельный участок от государства;
  • льготы по налогу на имущество;
  • скидки на коммуналку.

Подробнее мы рассказывали в другой статье: «Льготы для многодетных семей».

Добавляем уюта в съемную квартиру. И всё за 5000 рублей

Пять вещей, о которых нужно узнать до покупки собаки

Статья 129 ЖК РФ. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Читайте также:  Сдать квартиру без посредников на длительный срок

2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

Комментарии к ст. 129 ЖК РФ

1. В силу п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

Таким образом, имеется три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан – членов кооператива и прекращения такового у юридического лица – кооператива:

во-первых, членство в кооперативе;

во-вторых, пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;

в-третьих, полная выплата паевого взноса.

Следует обратить внимание на то, что право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих правоустанавливающих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищно-строительный кооператив, после выплаты паевого взноса – гражданин.

2. В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае можно констатировать, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.

3. Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в организации кооператива либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется при вселении в квартиру и пользовании ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а впоследствии – для приобретения на него права собственности.

Некоторые трудности вызывает вопрос о юридической природе перехода права собственности от жилищного (жилищно-строительного) кооператива к его членам, если паевые взносы были выплачены до 1 июля 1990 г., т.е. до вступления в действие Закона СССР “О собственности в СССР” – первого законодательного акта, наделившего членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов соответствующим правом. Особенности рассматриваемой ситуации в том, что в то время граждане не предполагали, что станут собственниками кооперативных квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о принудительном прекращении права собственности кооператива и возникновении такового у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, а о снятии принудительного сдерживания процесса возникновения права собственности у членов кооперативов на жилое помещение, так как сумма паевого взноса определялась исходя из сметной стоимости кооперативного жилого дома.

С 1 июля 1990 г. (с момента вступления в действие Закона СССР “О собственности в СССР”) факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма была воспроизведена в ГК РФ.

4. В связи с принятием названных законодательных актов граждане – члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых помещений. По исполнении фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права – права собственности. В отличие от этого член жилищного или жилищно-строительного кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений, т.е. является обладателем обязательственного права. Данный член кооператива имеет ограниченное право распоряжения.

Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе, выйти из него либо объединиться с другими собственниками жилых помещений в товарищество собственников жилья . Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в судебном порядке .

О товариществах собственников жилья см. разд. VI комментируемого Кодекса.

См.: п. 3 Постановления Пленума ВС СССР от 11 октября 1991 г. N 11 “О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами” // Сборник постановлений Пленумов ВС СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 195.

5. После выплаты паевых взносов всеми членами кооператива происходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем кооперативном доме.

Во-первых, кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. Это имущество в таких случаях принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений (см. ст. ст. 36 – 48 ЖК и комментарий к ним).

Во-вторых, несмотря на то, что ст. 14 Вводного закона отменена, полагаем, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. До преобразования в новую организационно-правовую форму такие кооперативы по существу уже являются объединениями собственников жилья.

Жилищно-строительные кооперативы с господдержкой

Мы безвозмездно предоставляем участки жилищно-строительным кооперативам из земель федеральной или неразграниченной собственности. Это помогает решить жилищный вопрос людям, которые относятся к категориям, установленным Законом “О содействии развитию жилищного строительства” от 24.07.2008 № 161-ФЗ (часть 4 статья 16.5) .

  • Преимущества
  • Вступить в ЖСК
  • Список ЖСК
Читайте также:  Как прописать новорожденного ребенка - подробная инструкция

Более 10 000 семей получат квартиры и дома

За время реализации механизма ЖСК с господдержкой передано более 896 га земли. Всего более 10 000 семей получат ключи от новых квартир и домов благодаря ЖСК с господдержкой.

Бесплатный земельный участок позволяет снизить стоимость жилья. Самостоятельный контроль ЖСК с господдержкой за расходами на подрядные работы снижает издержки.

Качество жилья

и надежный подрядчик

Требования к подрядчикам регулирует закон — это позволяет привлечь надежные организации с опытом аналогичных работ. ЖСК с господдержкой сам выбирает подрядчиков и определяет требования к возводимому жилью.

Широкая география

земельный участок в любом субъекте РФ

В соответствии с «Законом „О содействии развитию жилищного строительства“ от 24.07.2008 № 161-ФЗ», гражданин имеет право вступить в ЖСК с господдержкой на территории любого субъекта РФ, если он включен в список граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК

Минимизация риска

появления обманутых дольщиков

ЖСК с господдержкой является застройщиком и управляется членами кооператива. Списки граждан, вступающих в ЖСК, утверждаются уполномоченными органами власти/организациями

Отсутствие паевых взносов

до получения земельного участка

Не нужно платить паевые взносы до заключения договора безвозмездного пользования земельным участком.

Спрос стабильно растет

В рамках 26 проектов ЖСК с господдержкой построено более 320 тыс. кв. метров жилья. Жилье обошлось до 60% дешевле рыночной стоимости. В домах и квартирах проживают более 10 тыс. жителей.

64 проекта находятся на этапе строительства, получения исходно-разрешительной документации и проектирования для более чем 20 тыс. жителей.

Категории граждан, которые могут вступать в ЖСК с господдержкой

  • Работники муниципальных и находящихся в ведении субъекта РФ учреждений образования, здравоохранения, культуры и социальной сферы.
  • Работники федеральных образовательных учреждений, а также федеральных учреждений здравоохранения и культуры.
  • Военнослужащие и работники оборонно-промышленного комплекса.
  • Научно-педагогические работники высшего образования.
  • Молодые ученые, научные и инженерно-технические работники.
  • Сотрудники органов внутренних дел Российской Федерации.
  • Федеральные госслужащие.
  • Граждане, имеющие трех и более детей.
  • Постановлением Правительства РФ № 108 от 09.02.2012 pdf, 536 КБ
  • Федеральный закон № 161-ФЗ от 24.07.2008 pdf, 2.87 МБ

Вступить в ЖСК с господдержкой

  • Создать
    ЖСК
  • ЖСК с участием
    многодетных семей
  • Присоединиться
    к созданному жск

Шаг 1

Шаг 2

Шаг 3

Шаг 4

Шаг 5

Шаг 6

Шаг 7

Шаг 1

Шаг 2

Шаг 3

Шаг 4

Шаг 5

Шаг 6

Шаг 7

Шаг 8

Шаг 9

Шаг 1

Шаг 2

Шаг 3

Список ЖСК

Состав членов ЖСК

Стадия создания ЖСК

Спасибо за вопрос!

Благодарим за обратную связь!

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Квартиры в жилищных кооперативах

Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создавались с подачи Откроется в новой вкладке.”>Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по Откроется в новой вкладке.”>ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Вкратце это выглядело так. Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. ЖСК аккумулирует средства пайщиков, а затем заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией на строительство многоквартирного дома.

Начальные цены в таком кооперативе часто бывали заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму. Поэтому покупка новой квартиры в ЖСК всегда выглядела привлекательной, но достаточно рискованной.

Читайте также:  Как купить квартиру в Москве?

Правда, с 1 июля 2018 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов, хотя покупка квартиры через кооператив все еще остается возможной (подробнее об этом – в конце статьи).

Особенности и риски покупки квартиры через кооператив

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Откроется в новой вкладке.”>Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – Откроется в новой вкладке.”>п.2, § 6 ГК РФ.

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

  • жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
  • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
  • потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

Для каждого из них – свои определенные особенности покупки квартиры и связанные с этим риски. Рассмотрим их по очереди.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2018 года.

ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он был разрешен законом (п.2 ст.1 Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-214 – утратила силу с 1 июля 2018 ), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволял привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна (не считая цены). Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками. Члены ЖСК действуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет сам кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той Откроется в новой вкладке.”>защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.

Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК). Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком). А так как ЖСК, чаще всего, создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт всегда составлялся так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.

Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а Откроется в новой вкладке.”>генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСК договор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками. Именно по такой схеме и происходило большинство покупок квартир через кооперативы до середины 2018 года.

Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже имел определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

А пайщику надо было всегда помнить, что изначально более низкая цена квартир в ЖСК не является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е. как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, кооператив обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК (пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е. должны из своего кармана вносить дополнительные суммы для завершения строительства.

В этом плане риск покупки квартиры в ЖСК значительно выше, чем приобретение жилья по Откроется в новой вкладке.”>Договору долевого участия (ДДУ).

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от Откроется в новой вкладке.”>«двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят Откроется в новой вкладке.”>государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).

Подробнее о покупке новостройки через ЖСК можно почитать Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

ЖНК, по сути, это альтернатива Откроется в новой вкладке.”>приобретению жилья в кредит. Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК, новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру – сроки и размер вносимых сумм. Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под %) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу. В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

Квартира в ЖНК может приобретаться как на первичном рынке (в строящемся доме), так и на вторичном (готовое жилье). Кроме того, на средства «общей кассы» в купленной квартире может быть сделан ремонт, если это оговорено в условиях участия пайщика в кооперативе.

Читайте также:  Придомовая территория многоквартирного: дома нормативы

Если через ЖНК покупается квартира в новостройке в процессе строительства, то здесь так же, как и в случае с ЖСК, пайщик не может предъявлять требования к Застройщику напрямую, так как договор со строительной компанией заключает кооператив (юрлицо). Пайщик может предъявлять претензии (по срокам передачи, качеству строительства и т.п.) только самому кооперативу, а его ответственность перед пайщиком здесь гораздо ниже, чем Откроется в новой вкладке.”>ответственность Застройщика перед дольщиком по ДДУ.

А в случае ликвидации (в т.ч. банкротства) кооператива ЖНК, пайщик теряет право на приобретение (получение) квартиры, даже если она уже была выкуплена на кооператив, а сам пайщик уже заселился в нее. Исключение – если пайщик успел выплатить полную стоимость пая до момента ликвидации или банкротства ЖНК.

Остальным пайщикам в случае ликвидации возвращается имущество кооператива (средства от его реализации) после удовлетворения требований всех кредиторов. Остаток этих средств распределяется пропорционально паям.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-215 от 30.12.2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). Поэтому, если Застройщик до 1 июля 2018 года выбирал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив, то он, как правило, выбирал более свободную для себя форму ЖСК.

Что стало после 1 июля 2018 года – читай в конце статьи.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива. Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см. ссылки на эти законы в начале статьи).

Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.

Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е. по Договору долевого участия). Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее Откроется в новой вкладке.”>права собственности, пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от Откроется в новой вкладке.”>покупки квартиры в ипотеку).

Законодательные новшества о покупке квартир в кооперативах

Схемы покупки квартир через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

А после последних поправок в закон ФЗ-214 (см. Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.8, ФЗ-275), привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов по схемам ЖСК и ЖНК с 1 июля 2018 года запрещено. Допускается только работа этих кооперативов, если они были созданы до указанной даты.

Исключения. Допускается также создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ с предоставлением им муниципальных земельных участков в безвозмездное пользование. И допускается создание ЖСК «обманутыми дольщиками» для достройки проблемных объектов при банкротстве Застройщика. Эти исключения указаны в законе здесь – Откроется в новой вкладке.”>пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214.

Кроме того, уже были прецеденты, когда суд признавал договоры паенакопления в созданных Девелоперами кооперативах, договорами ДДУ:

Президиум ВС РФ утвердил 19.07.2017 г. Обзор судебной практики по делам, связанным с участием в долевом строительстве. В п. 1 обзора ВС РФ указал: «Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона».

Как вести себя Покупателю (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке – рассказано на Откроется в новой вкладке.”>соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

ЖСК и ДДУ: о жилищно-строительной разновидности корпоративного занавеса

Нынешняя осень оказалась богата случаями подключения Верховного суда РФ к проблеме определения места жилищно-строительных кооперативов в системе отношений по поводу долевого строительства. Причем, это подключение состоялось в лице сразу двух коллегий – административной и гражданской.

2 сентября административная Коллегия приняла определение № 44-КА19-6 по одному из споров, связанных с дележом проблемного наследства, оставленного пайщикам нашумевшим в местных кругах пермским ЖСК «Триумф. Квартал 2».

Пайщик оспаривал решение регионального органа власти об отказе во включении его в реестр пострадавших дольщиков на том основании, что член ЖСК дольщиком по закону «Об участии в долевом строительстве…» не является. СКАД Верховного суда не поддержала эту точку зрения, вслед за Обзорами судебной практики от 04.12.2013 г. и от 19.07.2017 г. указав, что договор паенакопления не по форме, но по сути является договором участия в долевом строительстве, а потому пайщик кооператива приравнивается к дольщику и пользуется правами, которые установлены для дольщиков законом об участии в долевом строительстве. В том числе правом на включение в реестр пострадавших дольщиков.

Читайте также:  Перепланировка в двухкомнатной квартире в доме серии И-209А

Несколько дней назад администратор этого ресурса Гульнара Исмагилова любезно обратила мое внимание на то, что в борьбу за права пайщиков ЖСК в связи с их участием в долевом строительстве вступила Судебная коллегия по гражданским делам, явив миру определение от 15 октября с.г. № 5-КГ19-186.

В этом деле все было значительно отраднее для пайщика. Жилье он получил, вот только его фактический метраж оказался меньше проектной площади на 5 квадратных метров. Недостача! Добровольно вернуть деньги пайщику в расчете на эту недостачу кооператив отказался.

Свой иск пайщик обратил против кооператива, что совершенно логично, поскольку именно с ним у него был заключен договор паенакопления. Но эту логику ни суд первой инстанции, ни московская городская апелляция не поддержали[1].

Их позиция заключалась в следующем.

Обзор судебной практики по спорам в сфере участия в долевом строительстве жилья от 4 декабря 2013 года указывает, что отношения между пайщиками и ЖСК нормами закона «Об участии в долевом строительстве…» не регулируются. Значит, пайщик по отношению к кооперативу – не дольщик, а кооператив по отношению к пайщику – не застройщик по нормам этого закона, хотя и является застройщиком в широком смысле, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Значит, если закон «Об участии в долевом строительстве…» говорит о том, что деньги на строительство жилья могут привлекаться жилищно-строительными кооперативами, но нормы этого закона на отношения между пайщиками и ЖСК не распространяются, то требование пайщика, основанное на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…», должно быть предъявлено тому, для кого эти нормы обязательны, т.е. настоящему застройщику. Ведь именно он, а не ЖСК, построил дом с квартирой на 5 квадратных метров меньше, чем обещал, и должен нести за это ответственность согласно названному закону.

Представленный в материалах дела договор паенакопления является совершенно «голым» в том смысле, что фактически содержит только условие «ты мне – деньги, я тебе – квартиру, которую построит застройщик N.». Никаких положений из области корпоративного права, как это подобает любому приличному ЖСК, в договоре нет. В общем, по своему содержанию это не договор о вступлении в ЖСК, а договор купли-продажи будущей квартиры, для порядка названный договором паенакопления.

Обстоятельство того, что сами стороны договора паенакопления никоим образом не связывали его заключение с установлением между собой каких-либо корпоративных отношений суд отметил особо, и для полной ясности своего подхода указал, что в рассматриваемом деле ЖСК является не более, чем техническим плательщиком или трансфер-агентом между пайщиком и застройщиком по схеме «передал деньги – передал квартиру».

Таким образом, ЖСК – ненадлежащий ответчик, и свой иск по поводу недостатков квартиры пайщик должен обратить против настоящего застройщика, решил суд первой инстанции и подтвердила московская городская апелляция. Отсутствие каких-либо договорных связей между пайщиком и застройщиком суды не смутило ничуть.

За пределами слов судебных актов осталась подспудно звучащая в них мысль: вы же требуете постоянно, чтобы суды всматривались в суть отношений, а не подходили к ним формально? Пожалуйста. Все, как вы хотите. В этом деле ЖСК – простая прокладка, кооперативное SPV, через которое застройщик собирал деньги на строительство. Подписав договор паенакопления, в котором ни единым словом не прозвучала никакая корпоративная тематика, пайщик продемонстрировал, что участие в ЖСК его не интересовало совершенно. Не было у него никакой воли на это участие. Ему нужна была только квартира того метража, за который он заплатил. Кто должен отвечать за несоответствие этой квартиры проектной документации, и к кому обращать основанное на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…» требование? Явно, что не к кооперативу, который сам ничего не строил. Вот вам и прорыв корпоративного занавеса под названием ЖСК. Прямо, как в европах и америках.

Кассационную жалобу пайщика приняла к своему рассмотрению СКГД Верховного суда.

Она указала, что ЖСК – это потребительская корпорация, отношения в которой регулируются нормами Жилищного кодекса РФ, а не законом «Об участии в долевом строительстве…», что прямо следует все из того же Обзора судебной практики от 4 декабря 2013 года.

Пайщик – не является участником долевого строительства и с застройщиком ни в каких отношениях не состоит, а потому не может иметь к застройщику каких-либо требований. Договор паенакопления, с учетом которого нижестоящими судами были сделаны противоположные выводы, Судебная коллегия в материалах дела не обнаружила вовсе (?!).

Таким образом, мы имеем два принятых с разницей в один месяц определения Верховного суда РФ по одному и тому же предмету и со ссылками на одни и те же нормы права и ранее сделанные в Обзоре судебной практики выводы.

В одном случае невозможность распространения на отношения между ЖСК и пайщиком норм закона «Об участии в долевом строительстве…» не помешала Верховному суду признать пайщика дольщиком в смысле этого закона и обязать публичный орган включить пайщика в реестр пострадавших дольщиков.

При этом, Верховный суд предложил нижестоящим судам при рассмотрении аналогичных споров отойти от формализма и пристальнее всматриваться в содержание возникших между ЖСК и пайщиком отношений по сбору денег на строительство жилья с тем, чтобы увидеть в них регулируемые законом «Об участии в долевом строительстве…» отношения.

Читайте также:  При продаже квартиры, какие налоги нужно платить

В другом случае Верховный суд занял строго противоположную позицию, указав на недопустимость столь вольного обращения с законом об участии в долевом строительстве в ущерб корпоративным нормам Жилищного кодекса.

Но в этом последнем случае ситуация была сильно осложнена тем, что пайщик судился с самим кооперативом по договору, в исполнении которого действительный застройщик никакого участия не принимал, и этот важнейшее обстоятельство дает повод говорить о том, что никакого противоречия между обоими определениями Верховного суда на самом деле нет.

Когда пайщик кооператива отстаивает свои права перед третьими лицами, но не перед ЖСК и уж тем более не перед застройщиком, эти его права могут быть определены с позиции прав дольщиков по договорам участия в долевом строительстве. На каком основании? На том, что пайщик, не являющийся «настоящим дольщиком», тем не менее, участвует в отношениях по поводу привлечения денежных средств для строительства жилья, о чем прямо говорит закон.

Жилищный кодекс регулирует внутрикорпоративные отношения в ЖСК, но ничего не говорит про регулирование отношений между пайщиками как субъектами привлечения денежных средств для создания жилья в будущем на «долевых» началах и третьими лицами, в том числе публичными органами. Значит, и это вполне логично, регулирование таких отношений должно в силу аналогии закона осуществляться в соответствии с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…», в тексте которого жилищно-строительные кооперативы, кстати говоря, упоминаются неоднократно.

С этой точки зрения административная Коллегия Верховного суда РФ права в своем утверждении, что этот закон не является законом только и исключительно про договоры участия в долевом строительстве, но является в широком смысле законом о привлечении средств граждан для финансирования строительства жилья с последующей передачей квартир этим гражданам. Независимо от того, как такие граждане именуются – участниками долевого строительства (дольщиками) или пайщиками ЖСК.

Совершенно иначе ситуация выглядит в том случае, когда речь идет о споре между пайщиком и самим кооперативом.

Имея в виду наличие между ЖСК и пайщиком договора, как его ни называй, паенакопления или вступления в кооператив, ЖСК, даже будучи сугубо бумажной прокладкой между пайщиком и застройщиком, не может противопоставить требованию пайщика возражение о том, что все свои претензии пайщик должен адресовать застройщику, поскольку эти требования основаны на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…», а кооператив застройщиком по этим нормам не является.

Почему? Потому что требования пайщика, даже по поводу качества переданной ему кооперативом квартиры или ее метража, в действительности вовсе не основаны на нормах указанного закона, но являются только аналогичными тем требованиям, которые дольщики могут заявлять застройщикам в силу закона и договоров участия в долевом строительстве.

Наличие такой аналогии, сколь полной они бы ни была, договор паенакопления в договор участия в долевом строительстве не превращает, и нежданно-негаданно застройщика ответственным перед совершенно неизвестным ему пайщиком кооператива не делает.

Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам также совершенно права в своем определении.

Правда, есть нечто, что сильно смущает во всей этой внешне правильной и действительно основанной на законе логике. А именно, фигура кооператива-прокладки для сбора денег с граждан, наличие реального бенефициара этого процесса в лице застройщика и стоящих за ним товарищей, и то обстоятельство, что пайщик заявляет свое требование вовсе не ради того, чтобы просто поскандалить в суде, а ради достижения реального эффекта, выражающегося в возврате уплаченных им денег.

С учетом таких оговорок, безусловно заслуживает внимания подразумевавшаяся в решении суда первой инстанции по делу о недостаче метража позиция, согласно которой иск о недостатках жилья, заявленный пайщиком против кооператива, существование которого не имеет никакой другой цели и смысла, кроме передачи средств от граждан застройщику, может прорывать корпоративный занавес в виде такого ЖСК с тем, чтобы достигнуть настоящего нарушителя обещания построить качественное жилье в обусловленный срок. Причем, такого нарушителя, который, в отличие от кооператива-прокладки, имеет прямую и непосредственную заинтересованность в получении денег пайщиков, в том числе и для оставления их существенной части у себя в качестве прибыли.

Ведь требование недовольного пайщика к ЖСК-пустышке, лишенному всякого намека на реальное корпоративное существование и активную деятельность, фактически обращается против других пайщиков, поскольку никаких иных средств, кроме их взносов на расчетном счете кооператива, против которого будет выставлен исполнительный лист, нет и быть не может.

Исподволь возникает ситуация имущественной ответственности одних пайщиков ЖСК перед другими пайщиками за безобразия застройщика, являющегося очевидным выгодоприобретателем всей схемы привлечения средств граждан через ЖСК-прокладку.

Все риски неисполнительности застройщика переходят не на кооператив, а на его пайщиков.

Причем, наличие ЖСК-прокладки означает создание на стороне застройщика также и нематериальных выгод в виде очевидных организационных удобств.

Насколько проще складывается жизнь застройщика, когда юридически ему противостоит не пара сотен совершенно реальных озлобленных граждан, отдавших свои деньги, часто кредитные, за обещанное жилье, а некий карманный ЖСК.

Вполне вероятно, что именно этот явно неправедный «корпоративно-кооперативный» занавес хотел своим решением прорвать Кунцевский районный суд, и в этом смысле именно его решение, а вовсе не решение Верховного суда могло создать, простите за каламбур, прорывную судебную практику в жилищном строительстве с участием существующих только на бумаге ЖСК.

Коллегия по гражданским делам Верховного суда совсем не затронула в своем определении тему приобретения схалтурившим застройщиком всех выгод от осуществления подобной схемы привлечения денежных средств граждан. Т.е., проявила тот самый формализм, даже, скорее, предельный легализм и буквоедство, избавляться от которого она призывает нижестоящие суды.

«Ситуацию спасет регрессный иск кооператива к застройщику» – может сказать кто-нибудь. Но для заявления такого иска нужно, как минимум, иметь желание его подать. Проявит ли такое желание карманный ЖСК, станет ли он беззаветно и яростно бороться с контролирующим его застройщиком? Не уверен.

Читайте также:  Продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса

К тому же, далеко не факт, что в описанной ситуации у кооператива вообще есть право на подачу против застройщика именно регрессного, а не самостоятельного иска. Наш Гражданский кодекс не знает общего правила о регрессе, но полагает регрессные обязательства ограниченными исчерпывающим перечнем конкретных случаев их возникновения по принципу numerus clausus. Кроме того, формально ответственность ЖСК перед пайщиком не производна от ответственности застройщика перед кооперативом. Но это уже совсем другая история.

Признание договора паенакопления как договором участия в долевом строительстве, т.е. договором купли-продажи будущего имущества, ломает установленную в Жилищном кодексе и ведущую свою историю от Закона Союза ССР «О собственности» максиму, что право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива, полностью уплатившего паевой взнос, в силу закона, а не в силу передачи жилья в собственность от кооператива своему участнику. Для возникновения права собственности на жилье у участника кооператива не требуется совершения кооперативом каких-либо действий по передаче жилья, а от участника кооператива не требуется принять жилье. Никакой договор не нужен, ни квази-ДДУ, ни договор купли-продажи будущей недвижимости.

Более того, совершенно не нужен и лишен какого-либо юридического и практического смысла и сам договор паенакопления или договор участия в жилищно-строительством кооперативе, поскольку ни прием нового лица в члены кооператива, ни уплата им вступительного или паевого взноса не требуют в качестве своего основания заключение какого-либо договора с кооперативом, а условия такого приема или такой уплаты вне зависимости от заключения какого угодно договора должны быть определены уставом, причем, одинаково для всех участников кооператива.

Единственное, чем можно оправдать заключение договор паенакопления – это необходимость демонстрации его сотрудникам налоговой службы, которые искренне считают, что основанием платежа обязательно должен быть или договор, или судебный акт, или решение публичного органа. Объяснить налоговому инспектору то чудо, что платить взносы в кооператив можно и в отсутствие какого-либо договора с кооперативом, невозможно. Он вызовет скорую психиатрическую помощь. И себе, и своему собеседнику.

[1] Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2018 г. по делу № 2-5634/18.

Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-15498/2019.

ЖСК как схема покупки квартиры

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

  • ЖСК — что это такое
  • Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры
    • Преимущества
      • Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры
      • Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства
      • Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности
      • Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома
      • Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство
    • Недостатки
  • Порядок покупки квартиры
    • Организация ЖСК
    • Приобретение новостройки
  • Оформление права собственности на квартиру
  • Возможные риски при покупке квартиры
  • Как обезопасить себя от обмана?
  • Отзывы покупателей

ЖСК — что это такое

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Читайте также:  Текущий и капитальный ремонт: отличия

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Порядок покупки квартиры

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

  • договор членства в ЖСК;
  • договор пая;
  • платежные документы, подтверждающие оплату паевых взносов;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • справка о выплате всей задолженности.

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Узнайте, какое жилье для переселенцев и беженцев предусмотрело государство РФ.

Прежде чем арендовать квартиру, рекомендуется собрать определенный пакет документов. Какой? Узнайте в нашей статье.

Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по ссылке.

Отзывы покупателей

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: