Как зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома

Учет объектов незавершенного строительства

Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию. К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:

  • конструкции присуща объемность;
  • возведены сооружения надземного или подземного типа;
  • подведены инженерные коммуникации.

Понятие незавершенного строительства

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.

Порядок учета объектов незавершенного строительства

Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:

  • суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
  • цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
  • затраты по освоению застраиваемых территорий;
  • арендные платежи за землю;
  • оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
  • расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.

ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.

Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.

Вопрос: Следует ли организации уплачивать налог на имущество, если у нее на балансе имеется недостроенное здание, которое сдается в аренду, но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Посмотреть ответ

Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:

  • продать третьему лицу;
  • осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
  • инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);
  • передать во временное пользование по договору аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.

Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.

Процедура заморозки незавершенного строительства

Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:

  • название объекта;
  • перечень конструкционных элементов;
  • стадию возведения.

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.

Продажа недостроенного актива

Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

  • тип возводимого имущественного актива;
  • процент готовности сооружения;
  • предназначение здания по проекту.

В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.

Бухгалтерский и налоговый учет

Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:

  • Подрядные работы приняты заказчиком – Д08.3 – К60.
  • Д19 – К60 — отражается размер начисленного НДС.
Читайте также:  Какие документы должны быть при покупке дома

В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.

Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.

Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:

  • Д62 – К91.1 – проводка, подтверждающая признание дохода от операции по продаже недостроя;
  • Д91.2 – К68 – отражен начисленный на договорную стоимость НДС;
  • Д91.2 – К08.3 – учтена стоимость недостроенного актива, который продается.

К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.

По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).

Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).

У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.

Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).

Как зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома?

Возведение дома на своем земельном участке – процесс длительный и дорогостоящий. Поэтому нередко бывает, что человеку, затеявшему строительство, приходится его приостанавливать. Но даже недострой необходимо регистрировать. Ведь, согласно нормам гражданского законодательства, это такое же недвижимое имущество, как и готовая постройка (ст.130 ГК РФ). Без регистрации владелец не может свободно распоряжаться объектом: подарить его, продать, оставить в наследство. Так что будет полезно знать, как правильно оформить незавершенное строительство и куда обратиться.

Что такое незаконченное строительство?

В нормативных актах РФ незавершенное строительство определяется как возведение жилого дома, который не может быть введен в эксплуатацию. В данной ситуации не играет роли, на какой стадии процесс возведения был прерван. Недостроем признается как почти полностью возведенный дом (например, без подключенных коммуникаций), так и заморозка строительства на начальном этапе (к примеру, после завершения монтажа фундамента).

При этом возводимый объект должен соответствовать следующим критериям:

  • Неразрывная связь с землей, то есть обязательное наличие фундамента. Таким образом, киоски, ларьки и другие временные постройки к числу незавершенных объектов не относятся.
  • Дом не должен быть готов к вселению жильцов.

Еще одно обязательное требование – наличие у владельца недостроя права на землю. Без правоустанавливающих документов неготовое здание не зарегистрируют

Порядок регистрации незавершенного строительства в 2021 году

Чтобы официально зарегистрировать дом, строительство которого не закончено, собственнику необходимо:

  1. В установленном порядке согласовать возведение здания с местными органами власти. Если этого не сделать, недвижимость может быть признана незаконной постройкой .
  2. Провести техническую инвентаризацию объекта и получить техпаспорт. Соответствующие услуги оказывают специалисты БТИ.
  3. Обратиться в Кадастровую палату и получить кадастровый паспорт на «незавершенку». С 1 января 2015 года этот документ оформляется по новой форме (Приказ Минэкономразвития РФ № 504 от 25.08.2014 г.).
  4. Сдать необходимую документацию в Росреестр для оформления выписки из ЕГРН.
Читайте также:  Дачная амнистия: какие нужны документы?

Обращение во все вышеуказанные органы возможно как лично, так и через МФЦ. Также землевладелец имеет право поручить весь процесс своему представителю, выписав на него нотариальную доверенность.

Процедура регистрации в Росреестре занимает на больше 10 рабочих дней. Перед визитом стоит еще раз проверить комплект документов, который должен выглядеть так:

  • Личное заявление собственника.
  • Внутренний паспорт заявителя.
  • Согласие администрации на проведение строительных работ.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический план.
  • Документ, удостоверяющий право собственности на участок (выписка из ЕГРН).
  • Квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины.

Кроме того, сотрудники Регистрационной палаты запросят у заявителя правоустанавливающие документы. В зависимости от того, каким способом земля была приобретена, это может быть договор купли-продажи (ДКП), дарственная, свидетельство о праве на наследство, постановление местных органов власти. При этом документ необязательно должен находиться в собственности – допускается и аренда.

Оформление недостроя по дачной амнистии

Существует и второй вариант регистрации незаконченной постройки, который в народе называют «дачной амнистией». Такой термин появился в середине 2006 года, когда был принят ФЗ № 93 от 30.06.2006 г. Этот нормативный акт упростил людям порядок оформления прав на наделы, предназначенные для ИЖС, ведения дачного либо подсобного хозяйства. Но есть условие: участки должны быть получены гражданами на любом основании до 30.10.2001 г. (то есть до начала действия Земельного кодекса РФ).

Кроме самих участков, под амнистирование попадают здания, возведенные на территориях с указанным выше целевым назначением, сараи, бани и прочие объекты, не требующие согласования строительства. Дачная амнистия неоднократно продлевалась, и в настоящий момент она действует до 1 марта 2021 г.

Поскольку регистрация недостроенного дома без оформления права на участок невозможна, начать нужно с регистрации земли. Для этого в Росреестр предоставляется правоустанавливающая документация и кадастровый паспорт с зафиксированными границами надела. Если кадастровые работы не проводились, сначала придется выполнить процедуру межевания.

Теперь можно заняться и домом. Кроме выписки из ЕГРН о правах на землю, в Росреестр дополнительно необходимо предоставить:

  1. Кадастровый паспорт недостроенного здания.
  2. Декларацию об объекте, заполненную в 2 экземплярах. Форму и образец декларации можно скачать в интернете либо взять в БТИ.

После этого остается дождаться установленного срока и забрать новую выписку из ЕГРН.

Причины отказа в регистрации

Иногда уполномоченные органы отклоняют заявление о регистрации незаконченного строительства. Причины бывают следующими:

  • Документация оформлена с ошибками либо какой-то документ отсутствует.
  • Строительство дома на земельном участке не соответствует его целевому назначению.
  • Возводимое здание не соответствует установленным требованиям. Это может касаться таких характеристик, как высота дома, его этажность, размеры отступов от границ надела.

В некоторых случаях бывает достаточно исправить ошибки и подать документы повторно. Если же землевладелец категорически не согласен с решением чиновников – он имеет право обратиться в суд.

Регистрация незавершенного строительства – процесс, который не представляет особых проблем. Если собраны все необходимые документы, риск отказа минимален. Но, конечно, их сбор требует времени и некоторых хлопот. Если заниматься этим некогда, можно обратиться за помощью к юристу или в проверенное риэлторское агентство.

Нужна консультация или совет профессионала прямо сейчас? Обращайтесь к онлайн-консультанту нашего сайта, оставьте свои контактные данные и дождитесь ответа

Квартира с видом на достройку

Потенциальные новоселы, заметив, что давно ожидаемое вселение откладывается и может вообще не состояться, решили подстраховаться и стать хозяевами еще недостроенного жилья, то есть оформить на него право собственности еще до получения ключей.

В аналогичную ситуацию с проблемным новостроем попадают или могут попасть в будущем немало наших граждан. Ведь не секрет, что далеко не каждая стройка заканчивается в срок, который был обещан фирмой изначально. Можно даже сказать, что редкий застройщик соблюдает названные им же сроки окончания строительства. Задержки, как правило, составляют в лучшем случае месяцы, а в худшем – годы.

Поэтому разъяснения Верховным судом РФ норм права, которые действуют в аналогичной ситуации, могут оказаться полезны многим гражданам.

Наша история началась в Самаре почти стандартно – застройщик стал возводить дом и объявил на будущее жилье весьма привлекательные цены, значительно дешевле, чем у конкурентов. И граждане на такое заманчивое предложение отреагировали – сотни человек, как говорится, еще на стадии фундамента, оплатили свои будущие квартиры.

Читайте также:  Как купить дом в Крыму недорого без посредников

Правда, строился этот дом без разрешительной документации. Позже выяснится, что и квартиры в нем фирма продала по нескольку раз разным людям и не стала регистрировать договоры. К сожалению, подобные настораживающие моменты не остановили граждан, которые такие серьезные детали просто не заметили, отреагировав лишь на небольшую стоимость будущего жилья.

Итог такого “бизнеса” также оказался печально стандартным – застройщик дом не достроил, разорился и исчез в неизвестном направлении с деньгами несостоявшихся новоселов. Прошли годы, и у недостроенной коробки объявился новый хозяин – фирма, которая и стала ударными темпами достраивать дом. Дала объявление о продаже там квартир.

У тех, кто остался и без жилья, и без денег после исчезновения прежнего застройщика, родилась вполне предсказуемая идея – стать настоящими собственниками уже оплаченных квартир. А так как у нового хозяина дома перед этими людьми не было никаких обязательств, то несостоявшиеся новоселы обратились в суды и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры.

И начались судебные процессы. Местные три суда пошли пострадавшим навстречу. Но Верховный суд РФ с такой щедростью не согласился. Суд растолковал своим коллегам, что если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики по закону не могут получить право собственности в недостроенном доме.

Многострадальный дом, о котором идет речь, в Самаре начали возводить еще в 2003 году. Через пять лет стройка встала, а на следующий год – 2009-й – компания вообще обанкротилась. Строительство многоквартирного дома возобновилось только в 2017 году и с новым застройщиком. Но “старые” дольщики решили добиться признания за собой прав собственности на недостроенные квартиры.

В итоге всех многочисленных разбирательств областной суд признал их права на “долю в праве общей долевой собственности на жилой дом” в виде конкретных квартир. Местные суды, признав право граждан на недостроенные квартиры, заявили, что право собственности надо защитить независимо от того, закончен дом или нет.

Фирма, достроившая дом, понятно, с таким решением согласиться не могла. И она пошла дальше и выше. И у нового застройщика были “человеческие” аргументы.

Еще в самарских судах выяснилось, что такое решение – признать обманутых граждан собственниками – нарушает “права третьих лиц”, ведь у достроенных квартир уже были другие хозяева. Именно они обращали внимание на то, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но местные суды это не услышали.

Верховный суд, куда в итоге дошло это дело, напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир на самом деле пока не существует, то и право собственности на них получить нельзя.

Суд также раскритиковал решение местных судов признать право именно на “долю в общей долевой собственности”. Ни закон, ни договор не предусматривают, что оно возникает.

По мнению Верховного суда, несостоявшиеся новоселы могут “обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием”.

Верховный суд также сказал, что в этом случае, если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а при этом еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор. Ведь новый застройщик переделал проект.

Статья 222. Самовольная постройка

Статья 222. Самовольная постройка

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 222 ГК РФ

Информация об изменениях:

Пункт 1 изменен с 4 августа 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Читайте также:  Куплю дом в деревне недорого Московская область

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

ГАРАНТ:

Об ответственности за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию см. Кодекс РФ об административных правонарушениях

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 4 августа 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

Информация об изменениях:

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Информация об изменениях:

Пункт 3 изменен с 4 августа 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Информация об изменениях:

Статья 222 дополнена пунктом 3.1 с 4 августа 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

ГАРАНТ:

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ

Информация об изменениях:

Статья 222 дополнена пунктом 3.2 с 4 августа 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Читайте также:  Как получить разрешение на строительство жилого дома?

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 4 августа 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

ГАРАНТ:

Положения пункта 4 статьи 222 Кодекса не распространяются на самовольные постройки, относящиеся в соответствии с федеральным законом к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс.

Религиозные организации вправе использовать указанные самовольные постройки в случае соответствия таких построек требованиям, установленным Правительством РФ. В случае, если такие самовольные постройки не отвечают указанным требованиям, их использование религиозными организациями допускается до 2030 г.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

ГАРАНТ:

Орган местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения здания, сооружения или другого строения на межселенной территории) не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, в соответствии со статьей 222 в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ГАРАНТ:

Положения абзаца шестого пункта 4 статьи 222 Кодекса применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 1 января 2019 г. соответственно на дачных и садовых земельных участках

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Павильон без паспорта

Наша история началась в судах Краснодарского края, а завершилась в столице, в Верховном суде. А учитывая, что самовольных строений разного размера и назначения у нас в стране достаточно, подобное разъяснение судей высшей квалификации может оказаться очень полезным немалому числу граждан.

История началась давно – в конце 90-х годов. Тогда местная администрация сдала в аренду участок земли для использования под торговый павильон. Но была важная оговорка – павильон должен был быть не капитальным строением. С годами арендаторы менялись, пока очередной арендатор не решил, что хочет-таки иметь капитальное строение. Он построил железобетонный фундамент, возвел кирпичные стены и отправился в суд, чтобы признать за собой право собственности на объект. Краевой суд не увидел в этом ничего противозаконного и требование удовлетворил. А вот Верховный суд с таким решением не согласился и заявил, что надо учитывать волю собственника.

Читайте также:  Земля под индивидуальное жилищное строительство

А теперь подробности спора. Администрация в 1996 году сдала некой местной фирме участок на пять лет. В документах было сказано: “Для установки и эксплуатации торгового павильона”. Палатку построили, а аренду продлили.

В 2003 году земля досталась некоему гражданину в аренду от администрации на три года “для размещения торгового павильона из облегченных конструкций”. Но гражданин реконструировал объект: сделал фундамент из железобетонной плиты и поставил кирпичные стены. Новый арендатор в итоге пришел к выводу, что его, теперь уже капитальный, павильон стал недвижимостью. А раз так, то он попросил через суд признать на это строение право собственности.

Сначала эту просьбу рассматривал Прикубанский районный суд Краснодара. Суд отказал гражданину в удовлетворении иска. В своем решении районный суд указал, что земельный участок предоставлен истцу на три года для “временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций”. Никакой положенной в таких случаях разрешительной документации на капитальное строительство у истца нет. Да и собственником земельного участка он не является.

По мнению суда, это капитальное строение – это самая настоящая самовольная постройка, возведенная без соответствующего разрешения. В итоге райсуд в своем решении записал, что гражданин нарушил законные права и интересы собственника земельного участка – муниципального образования Краснодара.

Обиженный хозяин павильона пошел оспаривать решение. И это у него получилось. Краснодарский краевой суд отменил вынесенное решение и принял новое решение. А именно – удовлетворил исковые требования. В своем решении краевой суд заявил дословно следующее: на основании договора купли-продажи торгового павильона истец стал его собственником, произвел реконструкцию, после которой павильон стал обладать “признаками недвижимости”.

Таким образом, по мнению апелляции, за гражданином вполне можно признать право собственности на павильон как на вновь созданную вещь. И сослался на статьи 218-219 Гражданского кодекса РФ.

Таким решением уже возмутилась администрация муниципального образования города Краснодара. И она обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Там жалобы рассмотрели и заявили, что лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться. Верховный суд напомнил коллегам про другую статью Гражданского кодекса, которая больше подходит для этого случая, – статья 222.

А в этой статье сказано, что если участок берется в аренду для возведения временных строений либо легко возводимых конструкций, то нет оснований признать право собственности на “фактически возведенное строение капитального типа”. Заключая договор аренды, собственник должен определенно выразить свою волю для возведения строений конкретного типа.

По мнению Верховного суда РФ, при рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет воля собственника земельного участка. Наш герой получил землю в аренду для временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций. Без права капитального строительства и без соответствующего разрешенного использования. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество признается только в том случае, если соблюдены все нормы законов при его создании. Следовательно, о самовольной постройке речь уже не идет. Поэтому Верховный суд РФ отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Самовольное строительство и его последствия

Любое строительство и реконструкция должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Легализовать самовольно осуществленную реконструкцию непросто даже в судебном порядке. Наличие допущенных нарушений при самовольном возведении может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на постройку.

Такая самовольная реконструкция может повлечь серьезные негативные последствия.
Суд может обязать снести пристройку, если он был возведен с нарушением требований законодательства, предписывающих строительство хозяйственных строений с отступом не менее чем на один метр от границы смежного земельного участка.
Обращаем внимание, что на реконструкцию жилого дома распространяется уведомительный порядок строительства. До начала реконструкции жилого дома необходимо направить в орган местного самоуправление уведомление о планируемом строительстве, а по завершении строительства – уведомление об окончании строительства. Начинать строительство (реконструкцию) можно только после получения от администрации уведомления о соответствии объекта установленным параметрам и допустимости его размещения на земельном участке. Такие документы в последующем будут необходимы для постановки на кадастровый учет и регистрацию права на реконструированный объект.
Самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления этой постройки.
К самовольным постройкам относится пристройка к частному жилому дому, возведенная без необходимого согласования с уполномоченным органом.
Самовольные постройки должны быть снесены или приведены в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев признания их законными.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке.
Для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке необходимо осуществить следующие действия:
1. определиться, имеете ли вы право требовать признания права собственности на самовольную постройку
Такое право имеет собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении следующих условий:
– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
– если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
2. составить исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку
В исковом заявлении необходимо указать вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, вид постройки, а также лицо, которое ее осуществило (вы или другое лицо). Обоснуйте, почему постройка является самовольной. Например, не получены необходимые разрешения. В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Если самовольную постройку возвели вы сами, укажите, предпринимали ли вы меры к ее легализации. Например, обращались за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство.
Если самовольная постройка возведена другим лицом на принадлежащем вам земельном участке, в качестве ответчика по иску указывается лицо, которое осуществило самовольную постройку. Если ее построили вы, ответчиком по иску нужно указать орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Например, администрацию муниципального образования.
3. К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
– документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок. Например, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования;
– документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки, – акт обследования, документы из БТИ;
– документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору;
– документы, которые подтверждают ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку, – например, за разрешением на строительство; результаты рассмотрения ваших запросов, если вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство;
– уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронной форме;
– документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
– документ об уплате госпошлины в установленных порядке и размере или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты;
– доверенность на представителя (в случае если от вашего имени в суде будет действовать представитель).
4. подать исковое заявление в суд . Иск направляется по месту нахождения постройки мировому судье, если стоимость самовольной постройки не более 50 000 руб., а в остальных случаях – в районный суд.
По окончании рассмотрения дела получите решение суда о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в таковом.
Если право собственности на постройку признано за вами, а возвело ее иное лицо, то в решении суда может быть предусмотрена ваша обязанность возместить лицу, построившему самовольную постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом.
5. Для осуществления государственной регистрации потребуются следующие документы:
– заявление о государственной регистрации;
– документ, удостоверяющий личность заявителя;
– документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если с заявлением обращается ваш представитель);
– решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.
За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину. Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме.

Читайте также:  Как получить разрешение на строительство дома

Прокурор разъясняет – Прокуратура Республики Коми

Прокурор разъясняет

  • 18 июня 2012, 00:00

Понятие самовольной постройки содержится в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Самовольная постройка – это объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)), но создание которого является нарушением установленных правовых норм. Поэтому гражданское законодательство устанавливает определенные последствия за нарушение предписаний закона.

Так, пунктом 2 ст.222 ГК РФ определено, что, во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Второе правовое последствие недопустимости легитимации самовольной постройки заключается в ее сносе осуществившим ее лицом либо за его счет, регламентируемом не только нормами Гражданского кодекса РФ, но и положениями Земельного кодекса РФ (п.2 ст.36), Федеральным Законом об архитектурной деятельности (п.3 ст.25).

Самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, являются недействительными.

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не распространяется приобретательная давность (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003). Допущение нарушения упомянутого запрета будет являться одним из оснований недействительности проведенной сделки на основании стст. 168 и 169 ГК РФ.

Данная правовая позиция в целом была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О, согласно которого закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях”.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бесспорном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00).

Для этого также необходимо соблюдение двух условий:

Читайте также:  Права на объект незавершенный строительством

– не нарушаются законные интересы и права других лиц;

– не создается угроза жизни и здоровью граждан. (п.3 ст.222 ГК РФ).

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от 01.07.96 N 6/8 рекомендовал судам следующее:

“34. При рассмотрении дел о признании права собственности на. недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо. предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка”.

Наиболее подробно разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении арбитражными судами споров о самовольной постройке регламентированы в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

В частности, в данном постановлении определен круг субъектов, имеющих право обратиться в суд с указанными требованиями.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

По сути указанное положение практики является новеллой, поскольку в арбитражном процессе такое право прокурору прямо не предоставлено (ст. 52 АПК РФ).

Указанное положение судебной практики последовательно нашло свое отражение и в принятом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 “О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе”.

При разрешении споров о самовольной постройке арбитражные суды должны учитывают следующие основные положения применения законодательства.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Читайте также:  Разрешение на строительство не требуется в случае

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Застройщик имеет право требовать от правообладателя земельного участка возмещения расходов на постройку при наличии получения необходимых разрешений на строительство.

Суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу с целью установления характера нарушений градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Права требовать признания права собственности на самовольную постройку имеют также наследники при условии наследования права собственности или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.​​​​​

Прокуратура
Республики Коми

Прокуратура Республики Коми

18 июня 2012, 00:00

Разрешение арбитражным судом споров о самовольной постройке

Понятие самовольной постройки содержится в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Самовольная постройка – это объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)), но создание которого является нарушением установленных правовых норм. Поэтому гражданское законодательство устанавливает определенные последствия за нарушение предписаний закона.

Так, пунктом 2 ст.222 ГК РФ определено, что, во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Второе правовое последствие недопустимости легитимации самовольной постройки заключается в ее сносе осуществившим ее лицом либо за его счет, регламентируемом не только нормами Гражданского кодекса РФ, но и положениями Земельного кодекса РФ (п.2 ст.36), Федеральным Законом об архитектурной деятельности (п.3 ст.25).

Самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, являются недействительными.

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не распространяется приобретательная давность (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003). Допущение нарушения упомянутого запрета будет являться одним из оснований недействительности проведенной сделки на основании стст. 168 и 169 ГК РФ.

Читайте также:  Как получить разрешение на строительство жилого дома?

Данная правовая позиция в целом была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О, согласно которого закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях”.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бесспорном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00).

Для этого также необходимо соблюдение двух условий:

– не нарушаются законные интересы и права других лиц;

– не создается угроза жизни и здоровью граждан. (п.3 ст.222 ГК РФ).

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от 01.07.96 N 6/8 рекомендовал судам следующее:

“34. При рассмотрении дел о признании права собственности на. недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо. предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка”.

Наиболее подробно разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении арбитражными судами споров о самовольной постройке регламентированы в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

В частности, в данном постановлении определен круг субъектов, имеющих право обратиться в суд с указанными требованиями.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

По сути указанное положение практики является новеллой, поскольку в арбитражном процессе такое право прокурору прямо не предоставлено (ст. 52 АПК РФ).

Указанное положение судебной практики последовательно нашло свое отражение и в принятом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 “О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе”.

При разрешении споров о самовольной постройке арбитражные суды должны учитывают следующие основные положения применения законодательства.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Застройщик имеет право требовать от правообладателя земельного участка возмещения расходов на постройку при наличии получения необходимых разрешений на строительство.

Суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу с целью установления характера нарушений градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Права требовать признания права собственности на самовольную постройку имеют также наследники при условии наследования права собственности или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.​​​​​

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: