Перевод нежилого помещения в жилое

Перевод нежилого помещения в жилое: тонкости

Есть многоквартиный девятиэтажный дом. Со второго по девятый этаж жилые квартиры. Первый этаж – нежилые помещения, под первым этажом находится паркинг. Как перевести первый этаж в жилой фонд?

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в многоквартирном доме (МКД) осуществляется в соответствии с гл. 3 Жилищного кодекса РФ с соблюдением конституционных гарантий, защищающих право собственности.

Согласно ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения предоставляет заявление о переводе помещения.

Требования, о соблюдении которых говорится в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ, содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Таким образом, право перевода нежилого помещения в жилое помещение принадлежит собственнику, который не может быть произвольно лишен собственности. Собственник должен обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения с соответствующим заявлением и представлением доказательств, подтверждающих отсутствие условий, перечисленных в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ.

Гораздо сложнее это сделать жителям дома. Если такое желание изъявили жители МКД, то им сначала надо провести переговоры с собственником нежилых помещений о возможности выкупить их. В случае согласия провести общее собрание собственником помещений в МКД с повесткой дня о выкупе нежилых помещений на 1-м этаже с последующим переводом в жилые в следующем порядке.

Согласно п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Согласно ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимается:

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

И хотя в п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ говорится о принятии решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, но при этом отсутствует запрет о переводе нежилого помещения в жилое помещение, то, полагаю, при отсутствии закона, относящего к компетенции общего собрания собственников помещений принятие решения о переводе нежилого помещения в жилое помещение, можно применить аналогию закона (ст. 6 ГК РФ).

Не исключен судебный спор с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ), который вряд ли рискнет на принятие решения, прямо не предусмотренное законом.

В правовых базах судебного решения по делу со схожей ситуацией не найдено.

Перевод жилого помещения в нежилое

С октября начнет действовать запрет на хостелы в жилых домах. Чтобы продолжать свое дело, владельцам хостелов придется переехать или перевести помещение в нежилой фонд. Перевод может растянуться на месяцы, поэтому начинать лучше прямо сейчас.

Еще о гостиничном бизнесе:

Шаг 1. Проверить критерии для перевода в нежилое помещение

О наемных домах — статья 91.16 Жилищного кодекса

Не каждое помещение можно перевести в нежилое. Для перевода есть критерии:

  • помещение на первом этаже. У этого требования есть исключение: можно перевести в нежилое помещение на верхних этажах, если помещения под ним тоже нежилые. Например, для перевода в нежилой фонд квартиры на пятом этаже нужно, чтобы квартиры с первого по четрветый этаж уже были переведены в нежилой фонд;
  • квартира не в наемном доме. Это такой дом, в котором все помещения принадлежат одному владельцу и сдаются как социальное жилье;
  • помещение переводится не для религиозной организации;
  • есть отдельный вход не через общий подъезд или возможность его оборудовать. В законе есть требование: «В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Это значит, что дверь в подъезд нужно заложить;
  • помещение переводится полностью. Нельзя перевести в нежилой фонд одну комнату трехкомнатной квартиры, а в оставшихся двух жить как обычно. Придется переводить всё помещение. Еще можно сначала изменить границы — сделать из трехкомнатной две отдельные квартиры и одну из них перевести в нежилой фонд;
  • в квартире нет жильцов. Нельзя перевести в нежилое помещение, в котором кто-то зарегистрирован или живет;
  • право собственности не обременено правами третьих лиц. Например, не получится перевести квартиру, если она в залоге у банка.
Читайте также:  Почасовая аренда помещения для занятий

Если помещение подходит под критерии, его можно переводить в нежилое. Для перевода понадобится согласие соседей, документы и заявление. Самое сложное здесь — получить согласие соседей.

Шаг 2. Получить согласие соседей на перевод помещения в нежилое

От соседей нужно получить два вида согласия:

  • согласие собственников квартир дома, в котором находится помещение. Здесь важно количество голосов, с ними разбираемся ниже;
  • согласие всех ближайших соседей. Это собственники квартир сверху, слева и справа, у которых есть общие стены с переводимым помещением.

Без согласия ближайших соседей ничего не получится, даже если все остальные согласны. И наоборот: если ближайшие соседи согласны, но большинство собственников проголосовали против, перевод не состоится.

За или против перевода голосуют собственники и жилых, и нежилых помещений.

Согласие собственников. О собрании собственников нужно предупредить за десять дней, подойдет объявление на доске в подъезде или личное письмо. Можно использовать и то, и то, а потом продублировать информацию в соседский чат в вотсапе и зайти к каждому лично. Иначе будет сложно собрать кворум.

Кворум — это количество участников, при котором собрание считается состоявшимся. Если людей меньше кворума, результаты собрания недействительны. Кворум зависит от количества подъездов:

Один подъезд
Больше одного подъезда

Собственники, которым принадлежит 75% голосов и более

Например, в доме один подъезд с десятью квартирами по 100 м². Собрание состоится, если на него придут 8 собственников.

50% +1 собственников дома, в том числе собственники, которым принадлежит от 75% голосов в подъезде с переводимым помещением

Например, в доме два подъезда, в каждом по десять квартир площадью 100 м². Собрание состоится, если на него придут 11 собственников, 8 из которых — из подъезда с переводимым помещением.

Нет универсального количества участников для собраний, потому что один собственник не равен одному голосу. Голоса считаются пропорционально площади помещения, которое принадлежит собственнику. А площади и распределение голосов отличаются от дома к дому.

Например, площадь всех помещений в одноподъездном доме — 1000 м². В доме пять квартир разного размера. Считаем голоса собственников:

Инвестируем в коммерческие помещения в новостройках: советы экспертов

2020 год показал хрупкость многих инвестиционных стратегий. На какое-то время весной этого года недвижимость превратилась из актива в пассив. Особенно больно пандемия ударила по арендному рынку жилья и торговым центрам. А вот главными победителями в 2020 году можно признать владельцев дач и коттеджей под аренду в Подмосковье (ведь спрос на загородное жилье растет даже осенью), а также владельцев коммерческой недвижимости внутри жилых кварталов (особенно тех из них, кто смог сдать свои помещения под аренду продуктовому ретейлу).

В этой статье разберем тему приобретения площадей под магазины внутри ЖК-новостроек. Вместе с аналитиками, частными инвесторами и девелоперами рассказываем, как инвестировать деньги в коммерческую недвижимость на первых этажах новостроек максимально выгодно.

В этой статье

  • Что со спросом
  • Кто инвестирует
  • Стоимость покупки
  • Примеры цен
  • Ставки аренды
  • Ликвидность помещений
  • Интервью с экспертом

Спрос на коммерческие площади в новостройках растет

Коммерческая недвижимость становится тихой гаванью для многих инвесторов. Это касается как инвестиций в апартаменты (данный формат относится к коммерческой недвижимости, а не жилой), так и инвестиций в офисы и стрит-ретейл.

Последний формат недвижимости оказался самым гибким в кризисном 2020 году. Благодаря этому интерес инвесторов к коммерческим помещениям под ретейл не только не падал, но даже вырос, говорят аналитики. «Спрос от частных инвесторов в 2020 году высокий и даже выше обычного, особенно на помещения под супермаркеты, аптеки и небольшие кафе. Помещения первой линии в бюджете до 50 млн руб. выкупаются задолго до ввода объекта в эксплуатацию», — подтверждает руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова.

Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК

Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Сколько стоят коммерческие помещения в новостройках

Стоимость коммерческих помещений в ЖК-новостройках зависит от многих факторов: места, класса объекта, расположения внутри комплекса (первая или вторая линия), стадии готовности дома или проекта, площади самого помещения и пр.

По оценке RRG, в Москве (включая ТиНАО) коммерческие площади в новостройках стоят от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м. «На первой линии ЖК без ограничения доступа клиентов форматные помещения до 100 кв. м могут стоить от 380 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, а иногда и выше. Ходовые лоты в большинстве ЖК стоят 200–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Если говорить про не самые ликвидные площади, то они могут стоить около 100 тыс. руб. за 1 кв. м и ниже», — рассказала Ярова из RRG.

Читайте также:  Как открыть ларек? Пошаговая инструкция и советы

Примеры цен на помещения под ретейл в новостройках

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— В наших московских проектах комфорт-класса средняя стоимость квадратного метра варьируется от 170 тыс. до 220 тыс. руб. К примеру, в ЖК «Настроение», который мы возводим в Ростокинском районе, можно приобрести помещение площадью 67 кв. м за 12,5 млн руб. Стоимость квадратного метра составит 187 тыс. руб.

В более дорогих проектах средняя стоимость квадратного метра варьируется в пределах 260–340 тыс. руб. В ЖК бизнес-класса «Рихард» в помещении площадью 153 кв. м метр квадратный стоит 263 тыс. руб.

В проектах, которые мы реализуем в Московской области, средняя стоимость варьируется в пределах 130–170 тыс. руб. за 1 кв. м. Например, в ЖК «Южная Битца», который мы строим в Ленинском районе, в помещении площадью 50,8 кв. м стоимость метра составляет 153 тыс. руб.

Ставки аренды на ретейл-помещения в новых ЖК

Ставки аренды в жилых комплексах определяются двумя основными факторами: числом жителей самого ЖК (то есть размером комплекса, его плотностью) и наличием/отсутствием дополнительного трафика извне.

«Если речь идет о небольшом закрытом объекте, то ставки в нем будут низкие, потому что там мало людей и можно рассчитывать только на тот трафик, который присутствует непосредственно в этом ЖК», — отметила консультант департамента стрит-ретейла Colliers International Анастасия Шакина.

Ставки аренды на ретейл-площади в новостройках могут разниться достаточно серьезно даже в рамках одного комплекса. «Скажем, витринное помещение правильной формы с достаточной электрической мощностью, выходящее на улицу с высоким трафиком, может стоить в два-три раза дороже, чем помещение в том же ЖК, расположенное со стороны двора и предназначенное для сопутствующих услуг или детского/образовательного центра, где уже нет и таких характеристик самого помещения, и высокой проходимости», — продолжила эксперт из Colliers International.

Какие площади под стрит-ретейл в новостройках востребованы, а какие нет

Инвесторам в стрит-ретейл в новостройках важно, чтобы их помещения нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. «Основные профили арендаторов, типичные для стрит-ретейла жилых комплексов, — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, магазины алкогольной продукции, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры и т. д.», — перечисляет Шакина из Colliers International.

По словам эксперта, возможность размещения арендатора того или иного профиля обусловлена размерами помещений, потребностью в данном профиле, размерами самого жилого комплекса и технической готовностью девелопера предлагать решения для более широкого круга арендаторов. Например, для ресторанных помещений требуется специальная вытяжка, а для супермаркетов — продуманная зона погрузки-разгрузки, не мешающая жителям шумом.

Востребованными инвесторами могут быть не отдельные помещения, а целые ЖК. «Помещения раскупаются в комплексах «понятных» застройщиков либо в районах плотной застройки (ЖК от 1 тыс. квартир), либо в ЖК, встроенных в окружение, где есть перспектива роста — будущая застройка, появление станции метро и т. д.», — рассказала Ярова из RRG.

С трудом покупаются помещения в бюджете от 200 млн руб. либо просто крупные помещения от 150 кв. м без возможности деления, неформатные, темные, с большим количеством несущих стен и др. либо расположенные в ЖК, который находится в глубине района. «Также с некоторым затруднением продаются помещения на огороженных территориях или с окнами и входной группой во двор, так как это, скорее, офисы либо помещения под свой бизнес — йога, школа, салон красоты и др. Но визуальная и физическая доступность для клиентов, формальность помещения и качество инфраструктуры и самого ЖК являются крайне важными для инвесторов сегодня. Ну и цена, конечно. Она должна давать возможность рассчитывать на доходность от 8% годовых, иначе нет смысла в такой инвестиции», — добавила эксперт из RRG.

Личный опыт: интервью с инвестором в коммерческие площади в новостройках

Роман Лапурко — эксперт, в портфеле реализованных проектов которого находится более 40 торговых помещений коммерческой недвижимости различной квадратуры в Москве и Подмосковье

— Как выбрать локацию для покупки коммерческой недвижимости на первых этажах новостройки?

— В идеальном сценарии нужно выбирать локацию и инвестировать в покупку коммерческих площадей на первых этажах новостройки уже с расчетом на конкретную компанию-арендатора, согласовав эту покупку с ним. Сегодня на рынке нередки подобные случаи, и эти взаимодействия выгодны обеим сторонам. Если же таких партнеров у вас нет, то, обращая внимание на местоположение ЖК, вы должны исходить из того, что у большинства арендаторов какие-то районы максимально востребованы, какие-то менее, в каких-то часть арендаторов не развивается вообще. Здесь важна и густонаселенность, и покупательная способность. Скажем, потенциалы ЖК востока Москвы и западной части кардинально разные. Это касается и скорости сдачи помещения в аренду, и арендной ставки. Немаловажным фактором является близость к метро. Если говорить о Подмосковье, то учитывается удаленность ЖК от Москвы. Например, есть компании, не развивающиеся в удаленности более 15 км от МКАД. Но, помимо локации, вам необходимо обращать внимание на число жителей в ЖК. Если рассматривать самостоятельный ЖК, а не дома, вписанные в уже в существующий жилой фонд, то хороший сетевой арендатор, как правило, не рассматривает ЖК, где численность жителей менее 10 тыс. человек.

— А как выбирать помещения внутри ЖК-новостройки? На что обращать внимание при выборе?

Читайте также:  Как открыть торговый рынок

— Каждый ЖК необходимо рассматривать индивидуально — факторов, влияющих на принятие решения, довольно много. Внутри новостроек, если это крупный ЖК с квартальной застройкой, самые топовые места находятся на основных трафиковых артериях либо рядом с крупными супермаркетами. Почти всегда хорошо работают въездные группы, где концентрируется максимальный трафик. Все просто — на въезде вас видят все жильцы, на периферии — только те, кто там живет. Локация очень важна для сетевых арендаторов — крупных компаний: кофеен, аптек, продуктового ретейла. Однако есть арендаторы, для которых локационные возможности не так важны. Например, коммерческие помещения где-нибудь вдали от пешеходного трафика, внутри ЖК, могут быть интересны различным службам доставки, дарк-китченам, студиям детского развития. Также надо понимать, в каком окружении находится дом, в котором предлагаются помещения, и стремиться искать соответствующих арендаторов. Например, если по соседству с объектом есть больница/поликлиника, то коммерческие помещения здесь могут стать магнитом для сопутствующего бизнеса — аптек, частных медицинских клиник, лабораторий. Школа или детский сад притягивают магазины канцтоваров, студии детского развития и дошкольного образования. В некоторых случаях также можно ориентироваться на близость помещения к остановкам общественного транспорта.

— Какие планировки удачные, а какие нет? Какие площади самые востребованные у арендаторов?

— Планировки коммерческих помещений в новостройках можно разделить на два типа: комнатные и зальные. Комнатные планировки в коммерческих помещениях — это наследие панельного домостроения, сегодня они считаются неликвидным активом и их очень сложно сдать в аренду. В последние годы застройщики даже при панельном строительстве стараются первый этаж, отведенный для нежилых помещений, делать монолитным. Это позволяет выводить на рынок гораздо большее количество помещений со свободными зальными планировками. Большое количество колонн, пилонов негативно влияет на сдачу помещения в аренду. Также необходимо учитывать меньшую ликвидность помещений, расположенных не на одном уровне с тротуаром, имеющих ступени. У помещения должны быть хорошие видовые и рекламные возможности — панорамные окна, двери должны выходить на проезжую часть либо трафиковую пешеходную артерию. Чем больше окон — тем лучше. Оптимальный размер коммерческого помещения в новостройках Москвы и Подмосковья, я бы сказал, от 60 до 90 кв. м. Многие компании работают в сегменте, предусматривающем открытия в такой квадратуре. Такие помещения находят арендаторов быстрее. Ну и, конечно, каждое помещение должно иметь мокрую точку.

— Если заранее арендатора найти не удалось, на каком этапе начинать его поиск?

— Я бы рекомендовал приступать к поиску уже в момент ввода корпуса в эксплуатацию, то есть за три-четыре месяца до получения ключей. Большинство компаний без проблем выходят на подписание предварительного договора аренды, тем самым заранее обеспечивая себя необходимым помещением.

— Как и где искать арендатора?

— Существует три основных варианта. Первый вариант назовем пассивным — через размещение объявления в интернете на специализированных площадках. Для этого достаточно короткого описания, плана помещения и нескольких фотографий объекта. Второй вариант — более активный — через работу с потенциальными арендаторами. Для этого необходимо найти контакты отдела развития интересующей вас сети, составить письмо — коммерческое предложение, отправить его потенциальному арендатору. Это более трудозатратная и профессиональная работа. Третий вариант, возможный только после передачи застройщиком помещения вам, — через застекольную рекламу. На окне-витрине своего помещения повесьте слово «Аренда» и оставьте телефон для связи. Самостоятельный поиск выглядит так. Все три варианта — рабочие, надо пользоваться всеми.

— Как собственнику определить ставку аренды?

— Самый верный способ правильно определить ставку — изучить конкурентную среду. Надо понять, какую ставку называют по помещениям в этом ЖК с максимально схожей локацией и квадратурой. Нужно понимать, что вы не можете проводить сравнение с помещением, расположенным на первой линии, и, например, помещением в глубине дворов. Характеристики должны быть максимально схожи. Так определяется стартовая ставка. Ставка ежегодно индексируется в среднем по рынку на 5%, это прописывается в договоре аренды. Повысить или пересмотреть ставку в новостройке возможно через некоторое время, после ввода основной части корпусов в эксплуатацию. В ЖК растет количество жителей, у вашего арендатора растет количество потенциальных клиентов, а значит, есть возможность повысить ставку. Но все зависит от ваших договоренностей с арендатором и от того, по долгосрочному договору вы работаете или краткосрочному. Желательно продумывать эти повышения заранее и согласовывать их с арендатором в самом начале взаимоотношений. Тогда ваши договоренности могут предусматривать градацию ставок на первый, второй, третий год аренды, что должно быть отражено в договоре. Встречаются такие примеры, когда за пару лет ставка может вырасти на 30–40% (с учетом, что количество жильцов в ЖК выросло как минимум на эту же процентовку).

Еще раз хотел бы уточнить: ориентировочное понимание арендной ставки должно определить целесообразность покупки помещения, прорабатывать этот вопрос необходимо еще до покупки. Нередко встречаются предложения с завышенным прайсом, да еще и с окончанием строительства корпуса и вводом его в эксплуатацию через два года. На этом непрофессиональный инвестор может обжечься и обмануться в своих ожиданиях.

— Как готовить помещение под арендатора? Стоит ли вкладываться в ремонт?

— Однозначно — нет. И сетевые арендаторы, и частный несетевой бизнес подписывают помещения «в бетоне», так как зонирование помещения, определение квадратуры торгового зала, склада, местонахождения санузлов и т. д. определяются индивидуально каждым арендатором в зависимости от специфики его деятельности. Например, студия детского творчества поделит ваше помещение на пять кабинетов, а алкомаркету нужны один торговый зал и небольшой склад. Зонирование совершенно разное, все очень индивидуально, по этой причине ремонт без подписанного арендатора выполнять не стоит. Также надо иметь в виду, что арендодатель частично компенсирует затраты на ремонт, давая арендатору арендные каникулы на время проведения строительных работ. Средний срок каникул для квадратуры 60–90 кв. м обычно составляет два-три месяца.

Читайте также:  Как получить землю под торговый павильон?

Еще одна важная деталь: каждому арендатору нужны определенные электромощности. Для большинства арендаторов, работающих в помещениях площадью 60–90 кв. м, мощность должна начинаться как минимум от 15 кВт.

— Стоит ли покупать коммерческие помещения на первых этажах новостроек с целью перепродажи для заработка на росте стоимости?

— Да, но для этого необходимо обладать глубокой рыночной экспертизой. Это возможно, но на сверхдоходность ориентироваться не стоит. Если сдать в аренду неправильно выбранное помещение тяжело, но все же возможно, пусть и запросив невысокую арендную ставку, то перепродать такое помещение с выгодой будет уже сложнее.

На что обратить внимание при приобретении нежилой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, однако, как показывает практика, покупатели уделяют гораздо меньше внимания рискам по таким сделкам, чем в ситуации приобретения жилья, полагаясь на рекомендации риэлторов и банков.

Подобный подход в покупке недвижимого актива может обернуться массой неприятностей, вплоть до его потери без возможности возврата уплаченных денег.

В настоящем приеме мы остановимся на наиболее распространенных ошибках, допускаемых покупателями коммерческой недвижимости при заключении сделки.

Притязания супруга, в том числе бывшего.

Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Иное может быть установлено соглашением или брачным контрактом. После расторжения брака супруг вправе оспорить сделку распоряжения имуществом, если докажет, что другая сторона по сделке как минимум должна была знать о том, что имущество является супружеским. Наличие отметки в паспорте о том, что на момент приобретения собственником имущества он состоял в браке, является достаточным доказательством такого знания.

Например, в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 29 ноября 2016 г. по делу №33-8650/16 суд пришел к выводу, что отсутствие нотариального согласия супруга влечет за собой признание сделки по продаже нежилых объектов недействительной.

А в деле № 33-9783/2015, рассмотренном Алтайским краевым судом, сделка купли-продажи была признана судом недействительной в связи с отсутствием нотариального согласия супруга, несмотря на тот факт, что предъявленное при заключении сделки временное удостоверение личности гражданина не содержало отметок о наличии зарегистрированного брака.

Как предотвратить? Требуйте от продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации), а при отсутствии сведений о супруге в документах, удостоверяющих личность, – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.

При удостоверении последнего нотариус только свидетельствует верность подписи продавца: сам факт заключенного брака на сегодня проверить нотариус не может, тем не менее Президент Российской Федерации подписал ФЗ № 219-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об актах гражданского состояния», которым предусмотрено внесение записей актов гражданского состояния с 1 января 2018 года в федеральную информационную систему Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.

Приобретение недвижимости, полученной по наследству.

Правом распоряжаться недвижимостью наследник обладает только после регистрации его прав. При этом экстренная продажа сразу после получения свидетельства о праве на наследство может свидетельствовать как о наличии спора о праве на наследство, который в ближайшее время будет инициирован иными наследниками, так и о возможных финансовых трудностях самого наследника, ставящих под угрозу сделку в связи с его вероятным банкротством.

Например, сделка, совершенная наследником, была признана недействительной в части продажи ¾ долей в имуществе, в отношении которых продавец не вступил в наследство (апелляционное определение Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33-20210/2016)

Как предотвратить? Не спешите с приобретением как до, так и сразу после выдачи свидетельства о наследстве, получите максимальные сведения о наследодателе, наличии его возможных наследников; проверьте наследника на наличие признаков несостоятельности.

Банкротство продавца.

Сделки лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства, могут быть оспорены. Арбитражный управляющий, как правило, оспаривает все сделки по продаже недвижимости, совершенные по цене ниже рыночной в течение года до начала процедуры банкротства. Под самым большим риском — сделки, совершенные за месяц до банкротства. Даже если суд признает сделку действительной, на покупателя лягут судебные расходы, которые практически невозможно возместить. Сделки, совершенные в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, также могут быть оспорены, если они совершены в ущерб интересам кредиторов.

Постановлением АС СЗО от 12.01.2017 по делу № А-42-8286/2015 недействительной признана сделка, в которой и цена была ниже рыночной, и покупатель имел возможность получить информацию о неплатежеспособности должника. Постановлением 1ААС от 02.10.2014 по делу № А43-27938/2011 признаны недействительными сделки по продаже, в том числе недвижимого имущества: судебная экспертиза установила, что рыночная стоимость имущества на момент его продажи существенно превышала установленную в договоре.

Как предотвратить? Получите заключение о рыночной стоимости объекта у независимого оценщика, в акте приема-передачи максимально подробно опишите состояние объекта, особенно если объект требует ремонта. Проверьте на сайте ФССП отсутствие в отношении продавца возбужденных исполнительных производств, а также исполнительных производств и судебных дел в отношении организаций, в которых продавец является руководителем или участником.

Риски оспариванияпредшествующих сделок с активом

Даже если ваша сделка не имеет пороков, имущество может быть истребовано в пользу лица, от которого оно выбыло по предыдущей сделке в отсутствие его воли. Неоднократные переходы прав собственности, особенно по заниженной цене или безвозмездно, могут свидетельствовать о таких пороках сделок и наличии ограничений права собственности.

Без возврата уплаченной суммы было истребовано нежилое помещение при признании недействительными двух последовательных сделок – см. Постановление АС ЦО от 29.11.2016 по делу № А54-6256/2011. Постановлением АС ДВО от 26.05.2017 по делу А51-4827/2015 имущество истребовано у приобретателя по последней сделке, даже несмотря на то, что в отношении него также открыто конкурсное производство.

Как предотвратить? Проверьте каждую из сделок с приобретаемым имуществом за последние 3 года на предмет пороков (достаточно трудоемкий процесс и не всегда исполнимый); проверьте возмездность сделок, в том числе наличие документов об оплате по рыночной цене, а не только упоминания в договоре о фактически произведенном расчете; проверьте наличие обременений (договоров аренды, залога и т.п. на момент каждой сделки).

Читайте также:  Аренда помещений под магазин

Пороки воли и пороки полномочий

Недвижимость принадлежит лицу, не понимающему значение своих действий и не способному руководить ими, приобретение недвижимости по доверенности при отсутствии сведений о том, находится ли собственник в живых – и эти обстоятельства надо контролировать при покупке. При приобретении недвижимости у юридического лица возможно ограничение полномочий руководителя на совершение сделок. Риск оспаривания сделки связан с пороками прав лица, совершающего сделку.

Апелляционным определением ВС Чувашской республики от 6 апреля 2015 г. по делу N 33-1334/2015 признан недействительным договор в связи с тем, что при заключении сделки ответчик воспользовался его болезненным состоянием психики. Постановлением АС СЗО от 14 июня 2016 г. по делу N А56-61016/2014 признана недействительной сделка купли-продажи земельного участка и нежилого здания в связи с ограничениями прав руководителя на заключение сделок.

Как предотвратить? Получите справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом диспансере; заключите нотариальный договор; в случае, если нет прямого общения с собственником по каким-либо причинам, а сделку заключает поверенный – требуйте доверенность, удостоверенную нотариально за день-два до сделки.

Отдельно хотелось бы обратить внимание на то, что заключение договора через риэлтора ни в коей мере не снимает вышеуказанные риски, т.к. риэлторы не осуществляют проверку чистоты истории недвижимости, наличия притязаний третьих лиц, действительной воли собственника. Задача риэлтора – совершение сделки между продавцом и покупателем и получение своего вознаграждения за поиск объекта и его покупателя. Банк, предоставляющий кредит на приобретение недвижимости, как правило, больше заинтересован в чистоте сделки, но также редко проводит проверку истории перехода прав на недвижимость.

Проверки чистоты сделки – отдельный вид услуги высококвалифицированных специалистов, обладающих обширным, в том числе судебным опытом, принимающим на себя обязанности по отстаиванию прав покупателя в процедуре признания сделки недействительной.

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом

Приветствую! Коммерческую недвижимость покупают и продают так же, как и жилую. Правда, стоит она дороже, и оформляется в собственность сложнее. В самой процедуре есть куча нюансов, о которых нужно знать заранее.

Сегодня мы в деталях обсудим, что представляет собой покупка коммерческой недвижимости физлицом: «подводные камни», оценка, проверка и регистрация объекта, налоги с продажи и оптимизация расходов.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

  • Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
  • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
  • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

Три этапа покупки коммерческой недвижимости

1. Выбираем и оцениваем объект

Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:

  • Для себя (под производство, склад, офис).
  • Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).

На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:

  • Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
  • Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.

Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:

  • Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
  • Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
  • Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.

Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!

Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.

2. Проверяем объект

Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.

Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Читайте также:  Аренда помещений под продуктовый магазин от собственника

С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.

Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН.

Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

  1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
  2. Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
  3. ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
  4. Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
  5. Графический план помещения.

Выписка из ЕГРН-1 позволяет:

  • Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;
  • Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
  • Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).

При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней

3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения

Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.

На «промежуточной» стадии проверяют:

  • Полномочия продавца (или его представителя).
  • Юридическую чистоту сделки:
    • Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
    • Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
    • Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).

Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

  1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
  2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

Пошаговая инструкция

Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Шаг №2. Собрать документы:

  • Паспорт собственника объекта.
  • Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

  • Положительный (помещение можно переводить в жилое).
  • Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости?

Налог для физлица

Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

  1. У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
  2. Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).
Читайте также:  Как разделить нежилое помещение на два отдельных

Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).

Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!

Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.

Налог для ИП

Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.

Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).

Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.

  • 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
  • 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).

Налог для юрлица

Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.

При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:

  • НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
  • Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

Виды мошенничества с недвижимостью

Двойная продажа

Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.

Обременения

В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной. В итоге покупатель лишится и объекта, и денег, которые за него заплатил.

И та, и другая мошенническая схема легко вычисляется по выписке из ЕГРН.

Как оптимизировать расходы на покупку коммерческой недвижимости?

Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

Покупайте объекты на начальной стадии строительства

Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

Переоформление квартиры в коммерческую

Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

Личное мнение

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость как физическое лицо? Да, так проще и дешевле в плане налогообложения. Пока самый выгодный вариант покупки — когда Вы оформлены как ИП на УСН и не собираетесь продавать объект недвижимости в ближайшие пять лет.

А какие подводные камни покупки коммерческой недвижимости знаете Вы?

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Как выгодно купить коммерческую недвижимость и на что обратить внимание

Как правило, жилые помещения сдают обычные люди, далекие от предпринимательства, которые раньше и не предполагали этим заниматься и которым предоставилась такая возможность. А коммерческую недвижимость в основном покупают целенаправленно — либо для собственного дела, либо для построения арендного бизнеса. Конечно, кто-то начинает сдавать площади, высвободившиеся в ходе коммерческой деятельности, но все же в большинстве случаев это осознанная покупка с анализом доходности и рисков. Здесь нет места личным предпочтениям, зато есть масса нюансов, на которые стоит обратить внимание и которые ускользают от взгляда неопытного рантье, впервые взявшегося за подобное предприятие. Давайте вместе рассмотрим основные вопросы по порядку их возникновения.

Street retail в классической «сталинке»

Как выбрать помещение?

Выбор помещения — многоступенчатый процесс, если у вас еще нет опыта и никаких четких мыслей по этому поводу. Два основных параметра, с которых вы начнете выбор, — исходный бюджет и общая ситуация на рынке. Причем они всегда тесно взаимосвязаны, одно не может служить критерием выбора без другого.

Ваш бюджет либо состоит из собственных средств, которые вы хотите вложить, либо из кредитных денег. И в том, и в другом случае вам предстоит сделать предварительные расчеты, чтобы окупить потраченные средства. Естественно, в случае с кредитом это будет более скрупулезный план и его реализация станет принципиальной, но не стоит пренебрежительно относится и к вложению свободных средств. Многие, желая таким образом сохранить финансы и избежать последствий инфляции, не считают нужным отнестись к покупке коммерческой недвижимости как к бизнес-проекту, рассуждая так: нужно хотя бы не потерять то, что есть; если получится еще и что-то заработать — замечательно. Безусловно, это их право, но, даже когда совершенно нет времени и возможности строго контролировать процесс сдачи в аренду, хотя бы к покупке стоит отнестись как можно более внимательно. Вы должны быть точно уверены, что вовремя и без проблем вернете кредитные деньги или «отобьете» свои. Конечно, нужно принимать во внимание любые форс-мажоры и стараться рассчитывать средства с запасом.

Читайте также:  Отчуждение нежилого помещения

Какой бы прекрасной ни была недвижимость, на нее должен быть «верный» спрос. В этом плане более дешевое помещение зачастую способно обеспечить лучший доход. Маленькие по площади объекты по статистике сдаются лучше (поэтому многие большие помещения нередко делят на несколько поменьше — это к тому же увеличивает совокупную прибыль). Традиционно смотрят на проходимость, расположение двор/фасад, удаленность от метро и других остановок общественного транспорта, а также удобство подъезда с разных транспортных магистралей, наличие парковки поблизости (однако станции метро и общественный транспорт все-таки являются более важными для большинства видов помещений). Тем не менее, существует и множество факторов, которые меняются и приобретают значимость в разные временные периоды.

Что влияет на стоимость? Всегда ли она отображает реальное положение дел и способность помещения приносить прибыль?

Как мы наблюдали даже на примере развития молодой российской экономики, изменения таможенных пошлин (влияющие на цены и покупательский спрос либо доходы и издержки потенциальных арендаторов), дефолты, запреты или ограничения на продажу чего-либо или осуществления определенного вида деятельности и даже карантин способны в одночасье разорить некоторые сферы (например, общепит или услуги красоты во время карантина, торговля предметами непервой необходимости в тяжелые кризисные времена), а кому-то принести сверхприбыли или создать очень выгодное положение, которого не было раньше (далеко ходить не надо — вспомним производителей масок и антисептиков во время эпидемии, а также те немногие предприятия, которые могут продолжать работу). Такие обстоятельства зачастую непредсказуемы, зато очень осязаемы. Вряд ли получится просчитать их на много шагов вперед, но учитывать текущую ситуацию, безусловно, стоит.

Помимо относительно объективных факторов вроде экономической политики, кризиса и законодательных актов, способных влиять на популярность разных сфер, есть нюансы более субъективные, но, как правило, развивающиеся медленнее и поддающиеся довольно точным прогнозам. В первую очередь, это маркетинговые тенденции, общественное мнение, модные влияния. Несколько лет назад торговые центры были местами притяжения, сейчас они испытывают трудности со сдачей площадей, потому что их область захватывают отдельные магазины и заведения, зачастую связанные с онлайн-торговлей товарами и услугами. Какие-то сферы, еще недавно бывшие невероятно популярными, теряют клиентов — и их место на рынке захватывают новые. Учитывая это, можно подобрать недвижимость, которая будет пользоваться максимальным спросом у арендаторов.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Но в выборе помещений нет твердых правил. При определенной совокупности обстоятельств любой неблагоприятный в общем понимании аспект может стать козырем. Располагающаяся в удаленном месте точка способна стать клондайком, если в ней, к примеру, откроют единственный на весь район магазин. Удаленные от пешеходного трафика и неприметные помещения могут стабильно привлекать людей, если в них будет располагаться что-то интересное для пребывающей там постоянно аудитории. На этом моменте, казалось бы, уже стоит перейти от выбора помещения к грамотному поиску арендаторов, но не забывайте, что недвижимость должна подходить для определенных целей. Невозможно сдать площади тому, кого они категорически не устраивают по техническим характеристикам. Вы должны четко понимать, с кем будете сотрудничать: когда нет готовой аудитории, убеждать незаинтересованных людей, что они могут выгодно использовать вашу недвижимость, довольно неблагодарное дело.

Street Retail начала 2000-х в жилом доме начала 60-х годов

Как понять, сколько должна стоить выбранная мною недвижимость?

В большинстве случаев поможет самый обыкновенный анализ предложений на рынке. За исключением уникальных ситуаций (реальность и перспективность которых должен оценивать эксперт), нет смысла пытаться купить помещение значительно дороже или дешевле средней рыночной стоимости. Это понятно практически всем: бесплатный сыр может быть в мышеловке (где не все в порядке с документами или есть подводные камни), а продукт подороже далеко не всегда лучше. Недвижимость продают люди, а многим из них, конечно же, хочется получить максимальную выгоду. Но даже если высокая стоимость оправдана размером, расположением или потребительскими качествами помещения, стоит не раз подумать, сможете ли вы в текущей экономической ситуации стабильно и безопасно сдавать его, обходясь без простоев. Стоит еще раз вспомнить о статистике, которая говорит о том, насколько легче сдать небольшое помещение. Безусловно, если вы находите арендатора на крупную площадь, это своеобразный выигрыш, но не все готовы рисковать.

Если цена в рынке, значит ли это, что я делаю правильный выбор?

Не забывайте, что текущая ситуация на рынке — это не единомоментный срез. Необходимо хотя бы минимально представлять динамику развития ситуации. Простой просмотр объявлений не даст вам полного понимания, если до этого вы не следили за колебаниями цен и тем, как долго продавались те или иные помещения, увеличивалось или уменьшалось количество предложений. Не торопитесь: конечно, нет смысла колебаться в нерешительности, если вы проанализировали все факторы и пришли к выводу, что конкретный вариант вам подходит, но любое вложение средств должно быть обдуманным.

Пример помещения Street Retail, оставшегося с советских времен

Какие моменты особо контролировать при оформлении сделки? Какие могут быть подводные камни?

Если цена примерно отвечает среднему рыночному предложению и вы представляете, кому можете сдавать помещение, приходит время проверить добросовестность продавца и наличие нюансов, способных затруднить монетизацию вашей инвестиции. В первую очередь следует изучить право собственности владельца (некорректное оформление или неполный пакет документов, сложная сделка, наличие судебных и прочих обременений) и уточнить, нет ли обстоятельств, которые могут в дальнейшем служить для признания сделки недействительной или двусторонней реституции. Здесь помогут выписка из ЕГРН и консультация юриста.

Читайте также:  Продажа (покупка) нежилого помещения

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Помимо правовых аспектов, стоит учесть возможности эксплуатации помещения. Для этого надо понимать, как оно оформлено, нет ли препятствий для получения каких-то видов лицензий, в которых могут быть заинтересованы потенциальные арендаторы (например, медицинских), и ремонта, перепланировок, требуемого для них. Если вы планируете сдавать площадь под общепит или развлекательные заведения, обязательно проверьте возможности вентиляции и установки дополнительных вытяжек, а также промониторьте ситуацию на предмет разногласий с жильцами этого или близлежащих строений, шумоизоляции. Проверьте, не противоречит ли нахождение такого рода заведений в данном месте законодательным нормам.

Всегда стоит изучить инженерные особенности и план БТИ, удостовериться в пожарной безопасности и исправности всех имеющихся систем и коммуникаций. Внимательно осмотрите само помещения и продумайте, требуется ли ему ремонт (если да, то в каких масштабах), насколько хорошо сделан и универсален ли имеющийся. Когда проведен свежий косметический ремонт, обратите внимание и на то, что за этим «фасадом». По возможности проконсультируйтесь со знакомым прорабом или закажите техническую экспертизу коммерческого помещения. К тому же, не забудьте проверить, соответствуют ли фактические данные (площадь, планировка и прочее) тому, что прописано в документах.

Как быть после покупки?

Коммерческая недвижимость считается более выгодным вложением средств, чем жилая. Средняя годовая доходность таких объектов в Москве на начало 2020 года колебалась в пределах 7 до 11 %. При грамотной эксплуатации они должны окупаться менее, чем за 10 лет. Однако к таким помещениям предъявляются несколько более жесткие требования, и налоги здесь, соответственно, выше, т.к. выше кадастровая стоимость. Здесь, конечно, играет роль и то, что огромное количество собственников, сдающих в аренду жилье в нашей стране, к сожалению, до сих пор уклоняется от уплаты подоходных налогов. С коммерческой недвижимостью дела обстоят иначе, причем размер налога для физических лиц будет меньше, нежели, чем для юридических лиц (это касается как налога на имущество, так и налога на прибыль).

Конечно, большие издержки должны стимулировать на то, чтобы объект не простаивал, а постоянно приносил доход. Для этого вам необходимо оперативно искать арендаторов, грамотно составлять документацию и следить за своевременной оплатой платежей, регулярно проверять помещение. Это сложная работа. В случае, если вы хотите освободить силы и время или просто хотите значительно увеличить свою арендную прибыль, обратитесь к проверенной компании, которая возьмет вашу недвижимость в доверительное управление.

Оставьте заявку и мы вам перезвоним!

Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Латвии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Директор управляющей компании, эксперт по недвижимости

Как я вложилась в коммерческую недвижимость

И насколько это перспективнее, чем сдавать обычную квартиру

Я решила вложить деньги в коммерческую недвижимость вместо жилой.

Я несколько лет сдавала свою однушку на окраине Новосибирска, но устала от низкой доходности и проблем с арендаторами. В результате я продала квартиру и вложилась в нежилое помещение.

В статье расскажу, как я оценивала перспективность района и места покупки, зачем увеличивала мощность энергопринимающих устройств при ремонте и как искала арендатора.

Как я пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости

В 2008 году я купила однокомнатную квартиру площадью 36 м² за 1 650 000 Р в панельном доме в спальном районе Новосибирска. Большую часть я оплатила сбережениями, немного заняла у родителей, а на недостающую сумму оформила ипотечный кредит.

Я быстро закрыла кредит с помощью субсидии. В тот момент в Новосибирской области работала такая программа: каждому из членов семьи, которые прописаны на одной жилплощади, по закону полагалось не менее 15 м². Если размеры квартиры не позволяли обеспечить каждого проживающего таким метражом, давали субсидию нуждающимся, когда они покупали квартиру. Ее размер — 300 000 Р .

Общий метраж квартиры моих родителей не позволял обеспечить потребности всех членов нашей семьи. Так что я собрала документы, подала заявление и через несколько месяцев получила субсидию, которой погасила кредит. Дальше я снова начала откладывать деньги на покупку новой квартиры.

В 2013 году мой сын пошел в первый класс, и стало понятно, что надо расширяться. К этому моменту я накопила 2 млн и купила студию размером 51 м². Мы переехали туда с сыном. Мне нужно было придумать, что делать с первой квартирой. Варианты были следующие: сдать, продать или оставить стоять пустой.

Если бы я решила продать квартиру, надо было срочно выбирать, куда направить деньги. Оставлять такую сумму на руках мне казалось опасным, так как при скачках валют можно многое потерять или даже остаться ни с чем. А купить взамен я могла только примерно такую же квартиру. У меня не было денег на более интересный и дорогостоящий вариант, так как я все потратила на новую квартиру и ее ремонт.

Я могла бы просто оставить эту однушку — не продавать и не сдавать. Но тогда пришлось бы платить коммуналку. Это не огромные деньги, но со временем вышла бы приличная сумма.

В итоге я решила сдавать квартиру за 14 000 Р , что и делала чуть более двух лет. Из этих денег еще около 1500—2000 Р уходило на коммунальные платежи. Мои арендаторы постоянно пытались сбить цену. Со временем меня перестали устраивать их жалобы и низкий доход от сдачи, поэтому я решила продать квартиру. К тому моменту я уже накопила 500 000 Р и знала, что хочу вложить деньги от продажи в коммерческую недвижимость.

Я выставила свою квартиру на продажу и начала изучать рынок нежилой недвижимости. Я сама разместила объявления на всех рекламных площадках и написала, что продаю жилье без посредников. Спустя 2,5 месяца нашелся покупатель, и я продала квартиру.

Читайте также:  Как перевести нежилое помещение в жилое и наоборот

У меня на руках оказалось 1 850 000 Р . Теперь нужно было найти подходящий вариант коммерческой недвижимости.

Как победить выгорание

Я уже была знакома с базовыми понятиями экономики и основами бухгалтерии. Но все равно еще раз перечитала теорию, чтобы сориентироваться в принципах расчета финансовых показателей и прибыли. Мне показались не слишком скучными и при этом полезными следующие материалы:

  1. Л. С. Тарасевич, В. М. Гальперин, С. М. Игнатьев, «50 лекций по микроэкономике».
  2. Роберт Кийосаки, «Богатый папа, бедный папа».
  3. Генри Хазлитт, «Экономика за один урок».

Это помогло мне сделать ряд выводов и лучше понять основные термины.

Например, прибыль и доход — это разные понятия: доход — все деньги, которые я получу в результате продажи товаров и услуг, а прибыль — это доход за вычетом всех расходов на коммерческую деятельность, включая зарплаты сотрудникам и налоги.

Окупаемость — это отрезок времени, после которого доход от проекта становится равен сумме вложенных денег. То есть срок окупаемости при инвестировании в объект недвижимости будет показывать, сколько необходимо времени, чтобы вернуть потраченные на него деньги.

Вот на какие критерии я ориентировалась при поиске помещения.

Безопасность. У меня был опыт вложений в долгострой: свою первую квартиру я купила в 2006 году, и через полгода дом перестали строить. Спустя много лет его достроили, но очень долго эти деньги были для меня «заморожены». Поэтому я сразу отмела варианты, где степень готовности здания была менее 60%. Хотя цены на начальных этапах стройки ниже, чем при продаже готового объекта, всегда есть риск, что застройщик затянет сроки сдачи или обанкротится.

С готовыми помещениями такого риска нет — после покупки можно сразу получать прибыль от сдачи в аренду. Но приобретать недвижимость на стадии строительства выгоднее, чем на вторичном рынке.

Например, в 2018 году я покупала коммерческое помещение площадью 58 м² в строящемся доме за 2 900 000 Р . То есть 1 м² обошелся мне в 50 000 Р . Дом был готов на 80%: уже строили верхние этажи и начинали работы по внутренней отделке нижних. Мою секцию планировали сдать через 10 месяцев. Когда это произошло, цена за метр выросла до 67 000 Р , то есть на 34%.

В готовом доме картина была бы иной. Я могла купить аналогичное помещение за 3 886 000 Р , что на 986 000 Р дороже варианта, который я выбрала, и сразу начать его сдавать. Среднестатистическая арендная ставка в этом районе — 600 Р за 1 м², значит, я могла получать от арендатора 35 000 Р ежемесячно. Таким образом, за те 10 месяцев, которые я бы выиграла в плане времени, если бы мне не нужно было ждать окончания стройки, я бы заработала всего 350 000 Р . То есть я потратила бы на покупку готового помещения на 986 000 Р больше, но получила бы за это время всего 350 000 Р . И мне бы не удалось вернуть лишний миллион в полном объеме.

Получается, что покупать помещения в объектах на стадии строительства выгоднее — даже с учетом того, что нужно ждать окончания работ.

И я еще не беру в расчет ремонт, на который в обоих случаях тоже необходимы деньги. Пока дом строят, есть время подготовиться к нему финансово. Если покупать готовое помещение, нужно сразу где-то брать деньги на ремонт.

Р ” loading=”lazy” data-bordered=”true”>

Предложения только от застройщиков. Я решила отказаться от услуг агентств, от сделок по переуступке и на вторичном рынке. В сотрудничестве напрямую я вижу больше плюсов:

  1. У застройщика можно получить рассрочку, в том числе и беспроцентную.
  2. В сделках напрямую с застройщиком более прозрачные условия и меньше рисков. У подрядчиков бывают более выгодные предложения, но тогда понадобятся дополнительные деньги, чтобы проверить юридическую чистоту.
  3. Не нужно платить посреднику.
  4. В проблемных ситуациях сотрудники компании-застройщика чаще более лояльны к своим клиента.

Перспективность объекта. Я составила для себя небольшую шпаргалку с пунктами, которые необходимо учитывать при покупке объекта недвижимости:

  1. Местоположение.
  2. Размеры.
  3. Стоимость.
  4. Степень готовности.
  5. Ликвидность.

Если найти привлекательное помещение за небольшие деньги, но неликвидное, в дальнейшем его будет сложно продать. Можно оценить ликвидность без специальных знаний, если задать себе вопрос, как быстро удастся продать это помещение. Основные факторы, которые влияют на ликвидность:

  1. Местоположение и транспортная доступность.
  2. Инфраструктура, хотя тут все зависит от целей, для которых вы планируете сдавать недвижимость. В некоторых случаях выгоднее, чтобы инфраструктуры еще не было. Например, если поблизости нет продуктовых магазинов, аптек, парикмахерских, то с большой вероятностью жители этих домов будут в них нуждаться. Значит, найдутся и арендаторы, которым понадобятся площади и помещения.
  3. Возраст и срок эксплуатации здания: чем новее объект и здание, в котором он расположен, тем ликвиднее помещение.
  4. Доступность покупки для других. Дорогое помещение продавать сложнее и дольше, чем недвижимость экономкласса. Чем больше людей смогут позволить себе купить ваше помещение, тем оно более ликвидно.

Для первичной оценки недвижимости можно пройтись по этой шпаргалке: чем больше пунктов складывается в пользу выбранного объекта, тем выше его инвестиционная привлекательность.

Если объект привлекателен местоположением и ценой, но, по предварительным расчетам, окупится не раньше чем через 10 лет, то это «долгие деньги». По факту все эти годы придется отбивать вложенные деньги, а заработок в плюс начнется только после этого периода окупаемости.

Поясню на примерах. Мне надо было выбрать из двух коммерческих объектов один. Если бы мне не хватало денег, то я взяла бы кредит.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: