Как рассчитать ипотечный кредит

Как рассчитать ипотеку самостоятельно

Рассказываем, как рассчитать ипотеку самостоятельно и учесть все дополнительные расходы.

  • Немного теории: за что вы будете платить
  • Выберите: новостройка или вторичное жилье
    • Плюсы и минусы первичного жилья
    • Плюсы и минусы вторичного жилья
  • Воспользуйтесь ипотечным калькулятором
  • Оцените свою платежеспособность
  • Выберите сумму кредита
  • Определите размер первоначального взноса
  • Определите срок кредитования
  • Учитывайте дополнительные расходы

Суть ипотеки в двух словах: вы занимаете деньги у банка, оплачиваете ими квартиру, а затем частями отдаете долг с процентами. Гарантией для банка служит сам объект недвижимости.

Если вы нарушите договоренности и перестанете выплачивать кредит, квартиру могут забрать в пользу банка. Чтобы этого не произошло, нужно заранее оценить свои силы. Рассказываем, как рассчитать ипотечные выплаты и спрогнозировать все возможные траты.

Немного теории: за что вы будете платить

В ежемесячный платеж включены две суммы:

  • часть основного долга (кредитное тело),
  • процентные начисления.

Распределение этих составляющих внутри каждого платежа может быть разным и зависит от вида расчетов, которые использует банк. Таких видов всего два: аннуитетный и дифференцированный. В большинстве банков используется система аннуитетных выплат – ее мы и рассмотрим.

При аннуитетном графике размер платежа фиксирован и не меняется в течение всего срока кредитования. Но в первую очередь погашаются проценты, а кредитное тело – ближе к окончанию договора. И в этом есть выгода для заемщика.

Дело в том, что процентная ставка начисляется только на остаток долга. Соответственно, при досрочном частичном погашении основной долг уменьшается, и процентные платежи будут меньше.

Сэкономить таким образом можно при использовании материнского капитала, средств по программам для военнослужащих или денег от продажи старой недвижимости.

Выберите: новостройка или вторичное жилье

Программы кредитования зависят от вида жилья, которое вы покупаете.

Плюсы и минусы первичного жилья

Как правило, квартиры на первичном рынке дешевле готового жилья, а выбор кредитных предложений по ним больше. Можно найти программу с низкой ставкой и небольшим первоначальным взносом.

Другие преимущества покупки квартиры в новостройке – большой выбор планировок, жилье по самым современным стандартам, совершенно новый дом.

Кроме этого, инвестировать в строящееся жилье выгодно, потому что цены на квартиры после сдачи объектов обычно повышаются.

Недостатки первичного жилья:

  • заселение происходит не сразу,
  • застройщик может сдвигать сроки сдачи,
  • придется самостоятельно сделать ремонт,
  • чаще всего это новый необустроенный район, в котором не развита инфраструктура.

Плюсы и минусы вторичного жилья

Приобретая квартиру на вторичном рынке, вы получаете жилье в обжитом районе и в доме, об особенностях которого можно узнать до заселения. Обо всех важных для вас моментах можно расспросить жильцов или прочитать в интернете: не шумят ли трубы в доме, хорошо ли топят зимой, как обстоят дела с парковкой, школами, детскими садами и проч.

В готовой квартире можно не делать ремонт и заселяться сразу после получения ключей, что позволяет сэкономить на аренде или продать старое жилье в счет погашения ипотеки.

Из минусов – более высокая стоимость, необходимость проверки истории прав собственности, устаревшие коммуникации.

Воспользуйтесь ипотечным калькулятором

Существуют специальные формулы для расчета по ипотеке. Например, аннуитетный платеж вычисляется следующим образом:

1) считаем месячную ставку: делим годовую процентную ставку на 12 (в формуле это «Ставка»),

2) месячную ставку умножаем на сумму, которую планируете получить в банке (в формуле это числитель),

3) вычисляем знаменатель дроби, где «Срок» означает общий срок кредитования в месяцах,

4) делим числитель на знаменатель, и получаем ежемесячный платеж.

Удобнее всего воспользоваться ипотечным калькулятором Совкомбанка, в котором платежи рассчитываются автоматически. В онлайн-форме нужно указать стоимость недвижимости, срок кредитования и сумму первоначального взноса, которой вы располагаете. Калькулятор вычислит размер платежей и поможет подобрать программу с оптимальной ставкой.

Оцените свою платежеспособность

Пожалуй, в этом кроется главное сомнение всех, кто планирует брать ипотеку: а вдруг не потяну? Ведь это обязательство на много лет вперед, а ситуация может измениться. Чтобы здраво оценить свои силы, учитывайте два параметра: размер ваших доходов и их стабильность.

Сколько нужно получать? Специалисты Национального бюро кредитных историй подсчитали, что для комфортной выплаты ипотеки доход семьи должен составлять 70 300 рублей (данные на декабрь 2020 года).

Ориентируйтесь на ваши потребности. После ежемесячных выплат у вас должны оставаться деньги на другие нужды: оплату счетов и обучение детей, обслуживание автомобиля, помощь родителям, покупку продуктов и товаров повседневного спроса. Хорошо, если ипотечный платеж не превышает 50% ваших доходов.

Подобными соображениями руководствуется и банк при рассмотрении вашей заявки. Поэтому будьте объективны и постарайтесь подобрать программу с условиями, которые максимально соответствуют вашим возможностям.

Выберите сумму кредита

Как мы уже говорили, процентные начисления зависят от кредитного тела – суммы, которую вы изначально берете у банка. Следовательно, чем меньше сумма, тем меньше переплата.

Вывод: даже если одобренная банком сумма больше, чем вы предполагали, берите ровно столько, сколько не хватает для покупки жилья.

Определите размер первоначального взноса

Взять ипотеку, совсем не имея сбережений, вряд ли получится. В подавляющем большинстве случаев нужно располагать хотя бы 20% стоимости приобретаемого жилья.

Хотя варианты тоже возможны: к примеру, Совкомбанк предлагает ипотечную программу для первичного рынка со взносом от 10%, если у заемщика в собственности есть дополнительная недвижимость или имеются права требования на строящуюся квартиру.

Читайте также:  Ипотека для молодой семьи

Решая, какую сумму вы готовы выделить на первоначальный взнос, помните про переплату по процентной ставке: чем меньше денег берете у банка, тем меньше переплачиваете. Значит, чем больше взнос, тем выгоднее для вас будет ипотека.

Определите срок кредитования

Особенности оформления ипотечной программы на короткий срок:

  • меньше переплата,
  • выше ежемесячные платежи.

Вывод: если вы готовы каждый месяц вносить крупные суммы, то оформляйте договор на небольшой срок. Если не готовы – подойдет программа на длительный срок кредитования, при которой переплата будет выше, зато вы сможете погасить ипотеку без большого ущерба для семейного бюджета.

Учитывайте дополнительные расходы

Кроме первоначального взноса и ежемесячных платежей, вам потребуются средства на ежегодное страхование недвижимости. Это обязательное условие банка, зафиксированное законодательством, ведь, как мы помним, квартира или дом выступают вашим «гарантом».

Кстати, для заемщика страховка тоже полезна: если вы лишитесь жилья, то не нужно будет продолжать выплачивать за него ипотеку.

Есть и необязательные платежи:

  • страхование жизни и здоровья заемщика,
  • страхование имущества,
  • сервис «Электронная регистрация» – упрощенная подача документов в Росреестр для регистрации залога,
  • услуга Совкомбанка для снижения процентной ставки, программа Совкомбанка «Гарантия отличной ставки» – снижение ипотечной ставки и кэшбэк для заемщика.

Калькулятор ипотеки в России

Найдено 5 кредитов банков по вашим параметрам

  • Условия
  • Требования
  • Документы

  • Условия
  • Требования
  • Документы

  • Условия
  • Требования
  • Документы

  • Условия
  • Требования
  • Документы

  • Условия
  • Требования
  • Документы

Лучшие предложения по кредитам для вас!

Онлайн-калькулятор ипотеки для расчета платежей

У программ ипотеки в России большая востребованность: без таких кредитов у огромного количества людей вообще не появилось бы возможности купить жилье. На высокий спрос банки реагируют предложением — оформить сегодня можно множество ипотек под разнообразные условия. Но как выбрать самый выгодный вариант? Для этого предлагаем рассчитать ипотеку с графиком платежей в калькуляторе Bankiros.ru.

Относительно каких параметров происходит расчет

Когда будущий заемщик оценивает выгодность кредита, он опирается на его условия. То же при расчете делает калькулятор, только быстрее, точнее и с учетом всех параметров. Для ипотеки значение имеют:

  • Стоимость недвижимости. Банки устанавливают верхние и нижние границы для цены жилья, приобретаемого в ипотеку, поэтому занять мизерные или баснословные деньги не получится.
  • Первоначальный взнос. Чем он больше, тем выгоднее будет заемщику, но стоит учитывать: часто банки вообще не выдают ипотеку без первоначального взноса, который должен составлять, например, 10-15%.
  • Процентная ставка. Бывает фиксированной — т.е. одинаковой в течение всего срока выплат, либо плавающей — пересчитываемой по формуле из кредитного договора.
  • Срок кредитования. Чем дольше планируется выплачивать ипотеку, тем меньший ежемесячный платеж выставит банк. Но нужно понимать, что и процент переплаты растет относительно срока кредита.
  • Схема платежей. Для ипотечных кредитов бывает, как правило, аннуитетной, но встречается и дифференцированный платеж.
  • Комиссии. Подразумевается плата за регистрацию договора или закладной, оценку недвижимости, услуги нотариуса и т.д.
  • Досрочное погашение. Если внести сумму больше оговоренного платежа, то изменится размер переплаты.

Рассчитывая ежемесячный платеж по ипотеке, калькулятор учитывает каждый из параметров.

Типы платежей — особенности и различия

Из всех условий ипотеки именно схема платежей — аннуитетная или дифференцированная — вызывает у заемщиков больше всего вопросов. Что нужно понимать:

  • Аннуитетный платеж. С высокой долей вероятности, по ипотеке банк предложит именно такой вариант погашения. Его суть в том, что вся сумма недвижимости и причитающиеся проценты складываются, а потом делятся на срок кредитования. Получится сумма, которую нужно ежемесячно переводить в банк. Но сначала большую ее часть будут составлять проценты, а ближе к концу — основной долг.

Плюсы аннуитета: сумма платежа одинаковая, поэтому долговую нагрузку легче соотнести со своим бюджетом на годы вперед.

  • Дифференцированный платеж. В этом варианте стоимость жилья делится на срок кредитования, а проценты начисляются ежемесячно на остаток долга перед банком. В результате в первые месяцы и годы ипотеки заемщик платит больше, но со временем сумма платежа снижается. При этом долг перед банком погашается равномерно.

Плюсы: по дифференцированному платежу переплата будет меньшей, но выбирать его стоит только в том случае, если размер стартовых платежей для вас не критичен.

Как рассчитать ипотеку самостоятельно с помощью калькулятора?

Для расчета ипотеки онлайн калькулятору потребуются основные параметры кредита: сумма, первоначальный взнос, срок, процентная ставка, схема платежей, возможные комиссии и досрочные платежи. Произвести расчет можно двумя способами:

  • По стоимости недвижимости. В этом случае все условия вводятся вручную — можно рассчитать стоимость действующей на рынке ипотеки или прикинуть, программа с какими условиями подошла бы вашему бюджету.
  • По банку. Этот способ практичнее: нужно выбрать банк и конкретный ипотечный кредит, который он уже выдает. Процентную ставку и схему платежей калькулятор определит сам, а вам остается ввести три параметра — сумму, первоначальный взнос и срок.

По итогу расчетов калькулятор представит сумму ежемесячного платежа, детальный график выплат, размер и процент переплаты, дату окончания выплат.

Пример расчета ежемесячных платежей по ипотеке

Предположим, в январе 2021 года молодая семья покупает новостройку по программе льготной ипотеки. Для этого у банка они занимают 3 400 000 рублей под ставку 4%. На первоначальный взнос удалось собрать 1 000 000 рублей. Планируемый срок ипотеки — 8 лет. Какой расчет произведет калькулятор?

  • Общая сумма выплат составит 2 808 149.87 рублей.
  • Сумма ежемесячного платежа — 29 254.26 рублей.
  • Размер переплаты — 408 149.87 рублей, или 17.01% от исходной суммы.
  • Последний платеж по кредиту придется январь 2029 года.
Читайте также:  Можно ли погасить досрочно ипотеку материнским капиталом?

Схема платежа для большинства ипотечных кредитов — аннуитет, поэтому на протяжении всего срока погашения придется вносить одну и ту же сумму. Для примера рассмотрим, как будут выглядеть последние десять платежей.

Калькулятор ипотеки

№, Месяц Сумма платежа Платеж Проценты + долг Остаток долга
1. 10.04.2019 61 811.94 3 000.00 + 58 811.94 3 000.00 + 58 811.94 241 188.06
1. 10.04.2019 61 811.94 3 000.00 + 58 811.94 3 000.00 + 58 811.94 241 188.06

Написать отзыв Отменить ответ

Ипотека в городах

Прежде чем подать заявку на ипотеку, важно сделать подробный предварительный анализ ссуды. Для этого не обязательно идти в выбранный банк. Вы можете провести расчет ипотеки онлайн, используя универсальный калькулятор. Он подходит для жилищных продуктов любых организаций.

Калькулятор ипотеки на Бробанк.ру — точная программа, которая считает все до копейки. Вы вносите в нее данные ссуды, система за секунду выводит подробный график платежей с указанием ежемесячного платежа и переплаты. На эти данные вполне можно опираться при анализе жилищного кредита.

Зачем делать расчет ипотеки

Вы планируете оформить приличную ссуду на долгий срок. И каждый месяц будете отдавать банку приличную сумму, часто это 30-50% семейного бюджета. Кредитный калькулятор ипотеки даст понять, на что вы можете рассчитывать. Если точнее:

  • какую сумму вы вообще можете потянуть. По негласным условиям кредиторов на выплату ипотеки должно уходить не больше половины семейного бюджета или личного, если заемщик — один;
  • недвижимость какой стоимости вы можете потянуть и приобрести. Можно сразу отсеять предложения, которые явно вам не по карману;
  • выбрать удобный срок заключения кредитного договора. Можно “играть” с параметрами, рассчитывать ипотеку на разных условиях . В итоге подберите идеальные для себя условия;
  • вы увидите точный график платежей при заданных условиях с указанием переплаты. Это тоже важный показатель. Меняя параметры ссуды, вы будете видеть, как меняется переплата, от чего она зависит.

Онлайн-калькулятор ипотеки на Бробанк.ру работает бесплатно. Сервис доступен всем желающим круглосуточно.

Что нужно для расчета ипотеки на калькуляторе

Необходимо знать параметры жилищного кредита, который вы планируете оформить. Предварительно выберите банк и посмотрите в его тарифах, какой процент может быть вам предложен. После этого можно посчитать ипотеку на калькуляторе.

Системе нужна следующая информация:

  • стоимость недвижимости или сумма кредита, то есть цена жилья за минусом первоначального взноса;
  • срок заключения договора;
  • процентная ставка;
  • дата начала выплат;
  • вид платежей.

Что касается вида платежей, то в подавляющем числе случаев применяются равные, то есть работает аннуитетная схема. Вы каждый месяц будете отдавать банку одну и ту же сумму. Дифференцированные платежи, то есть уменьшаемые, встречаются крайне редко. Все крупные ипотечные банки РФ их не применяют.

Вы можете бесконечное число раз менять данные, рассчитывать ипотеку на калькуляторе на разных условиях. В итоге вы найдете именно тот идеальный расклад. Играйте со сроками, суммами, подбирайте лучшие условия.

Как рассчитывается ипотека по сумме

Посчитать ипотеку на Бробанк.ру можно двумя методами — по сумме кредита и по стоимости недвижимости. При расчете по сумме вы указываете сумму денег, которая в итоге уйдет в кредит. Именно на этот лимит заключается договор, на него начисляются проценты.

Сумма — это стоимость покупаемой в ипотеку недвижимости за минусом первоначального взноса и всех субсидий, которые будут применяться при оформлении. Например, если вы оформляете ссуду с привлечением материнского капитала, его размер нужно вычесть из цены квартиры.

Высчитываете сумму, которая уйдет в кредит, выбираете срок заключения договора и процентную ставку. После ставите дату начала выплат и нажимаете на кнопку “Рассчитать”. Онлайн-калькулятор ипотеки тут же рассчитает платеж, переплату и выведет график платежей.

Онлайн-калькулятор делает расчет ипотеки по введенным вами данным. Но в итоге банк может обозначить другие условия, что выяснится после рассмотрения заявки. Поэтому предоставленные программой сведения не являются публичной офертой.

Рассчитать на калькуляторе ипотеку с первоначальным взносом

Второй вариант расчета — по стоимости недвижимости с учетом первоначального взноса. В этом случае, чтобы рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке, необходимо внести в программу следующие данные:

  • стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести;
  • сумма первого взноса, обычно банки просят внести минимум 15% от цены. Некоторые компании позволяют использовать маткапитал как первый взнос полностью или частично;
  • срок кредита в месяцах;
  • размер процентной ставки;
  • дата начала выплат.

В целом, калькулятор платежей по ипотеке выводит идентичный результат вне зависимости от способа расчета. Если исходные данные в итоге одинаковые, то и график платежей вместе с переплатой будут точно такими же.

Как верно определить процентную ставку

Чтобы калькулятор погашения ипотеки сработал верно, необходимо максимально точно внести в него сведения о процентной ставке. Информацию возьмете с сайта банка или портала Бробанк.ру (на портале есть описание всех популярных жилищных программ).

Обычно банки указывают минимальный процент по программе. Например, в Сбере при покупке квартиры на вторичном рынке назначается ставка от 7,3% годовых. Но считать по минимальной ставке — неверный вариант. Потом вы будете удивлены тому, что по итогу банк одобрил совсем другой процент.

Читайте также:  Снятие обременения с квартиры при полном погашении кредита

Дело в том, что банки применяют повышающие коэффициенты, а начальная ставка — просто базовая. Ставка может повышаться за отказ от страховки, за обращение в незарплатный банк, за маленький первый взнос и пр.

Прежде чем самостоятельно рассчитать ипотеку на калькуляторе, изучите сетку ставок банка по выбранной программе, посмотрите перечень всех понижающих и повышающих коэффициентов. В итоге вы сможете более менее точно понять, какой процент окажется актуальным для вас.

Почему в 2021 году лучше рассчитать ипотеку через универсальный сервис

При изучении ипотечных продуктов на банковских сайтах вы увидите их собственные программы. Банк предлагает сразу рассчитать ипотеку, на странице каждого жилищного продукта есть свой калькулятор.

Но есть один большой минус — собственный калькулятор ипотеки банка практически всегда считает по заниженной ставке, часто просто по базовой. В итоге потенциальный заемщик видит один результат, а после одобрения удивляется тому, что реальный процент и платежи оказались больше.

Универсальная программа Бробанк.ру — независимый калькулятор процентов по ипотеке. Он делает расчет на основании предоставленных вами данных. И если изучите сетку ставок банка, результат окажется максимально точным.

Как правильно вести расчет

Например, вы получаете зарплату в 50000 рублей. При таком раскладе нужно отдавать в виде ежемесячных платежей не больше 25000 рублей. Эту сумму и будем держать в уме.

Допустим, вы желаете приобрести квартиру стоимостью в 3 000 000 рублей. Банк потребует первоначальный взнос 15%, а это 450 000 рублей, которые должны быть у вас на руках (можно заменить маткапиталом).

Теперь используем ипотечный калькулятор, чтобы рассчитать ипотеку:

  • сумма кредита — 2 550 000 рублей;
  • берем среднюю ставку на вторичку — 8% годовых;
  • сначала устанавливаем срок в 10 лет. Платеж получается 30393 рубля. Это много;
  • устанавливаем срок в 12 лет, то есть 144 месяца. Получится платеж 27600 рублей. Тоже немного превышает планку в 25000, но в целом можно попробовать подать заявку;
  • если выбрать 15 лет, то есть 180 месяцев, платеж составит 24396 рублей. При таком раскладе вполне можно рассчитывать на одобрение.

Но точный график платежей будет выведен только после рассмотрения ипотеки. Каждый банк по-своему оценивает уровень платежеспособности заемщика, учитывает все его текущие обязательства. В итоге, например, вы можете направить запрос на 15 лет, а вам одобрят на 17. Но если изначально верно оценить свои возможности, получите те условия, на которые и рассчитывали.

Как правильно рассчитать ипотеку — виды и особенности рассчета

Как правильно рассчитать ипотеку — виды и особенности расчета

Рассчитать ипотеку можно двумя способами – автоматическим и ручным. Последний требует поэтапных вычислений с применением нескольких формул. При использовании первого варианта потенциальному заемщику необходимо знать только стоимость недвижимости, ежемесячный платеж и предполагаемый срок займа. При расчете нужно учитывать и сопутствующие расходы на страхование, услуги третьих лиц и регистрацию сделки.

  1. Как рассчитывается ипотека
  2. Виды ипотечных платежей
  3. Расчет аннуитетных платежей
  4. Расчет ежемесячных платежей
  5. Расчет основного долга
  6. Расчет переплаты по процентам
  7. Расчет дифференцированных платежей
  8. Основного долга
  9. Ежемесячные платежи
  10. Плюсы и минусы разных типов платежей
  11. Отличие ипотеки на новостройку и вторичку
  12. Новостройка
  13. Вторичка
  14. Расчет первоначального взноса
  15. Срок оформления ипотеки
  16. Использование маткапитала вместо первого взноса
  17. Налоговые вычеты
  18. Дополнительные расходы при ипотеке
  19. Оплата страховки недвижимости
  20. Оплата страховки жизни
  21. Расчет ежемесячного платежа с помощью калькулятора
  22. Выводы

Как рассчитывается ипотека

Рассчитать ипотеку можно самостоятельно, воспользовавшись кредитным калькулятором или специальными формулами, либо в отделении банка, обратившись к консультанту. Во всех трех случаях необходимо заранее продумать, какой тип недвижимости вы рассматриваете, в каком ценовом диапазоне, сколько минимально готовы внести в качестве первого взноса и на какой период оформить ипотеку.

Ручной способ расчета предполагает использование уникальных формул, которые различаются в зависимости от желаемого вида платежа – аннуитетного или дифференцированного. В процессе также считается ежемесячная и общая процентная ставка. Кроме того, можно вычислить долю от ежемесячного платежа, которую составляет основной долг или переплата.

При этом самый простой способ расчета ипотеки — воспользоваться ипотечным калькулятором .

На сегодняшний день клиенты Сбербанка чаще всего рассчитывают ипотеку автоматически, через официальный сервис DomClick .

Виды ипотечных платежей

Ипотечные платежи делятся на два вида:

  1. Аннуитетные – вариант ежемесячной выплаты, при которой заемщик выплачивает кредит в равных долях. В первую очередь осуществляется погашение процентов по кредиту на квартиру, и только затем – суммы основного долга.
  2. Дифференцированные – способ погашения, при котором сумма основного долга не меняется, в отличие от процентов по кредиту. В первые несколько месяцев необходимо быть готовым к высокой финансовой нагрузке, потому что вначале платеж очень большой по сравнению с последующими месяцами.

Расчет аннуитетных платежей

Перед тем как приступить к расчету основного долга и переплаты по займу, необходимо определить ежемесячную процентную ставку. Делают это по формуле:

Y = I/12/100, где Y – ежемесячная ставка, I – годовая ставка.

Расчет ежемесячных платежей

Изначально необходимо определить общую ставку по кредиту, для этого существует формула:

U = (1+Y)n, где U – общая ставка, n – срок ипотеки (в месяцах).

После того как заемщик определился, какую он хочет оформить сумму в ипотеку и на какой срок, можно приступить к расчету ежемесячного платежа:

T = S×Y×U / (U – 1), где S – сумма кредита.

Рассмотрим расчет на примере: клиент решил оформить ипотеку на сумму 2,5 млн руб. на 15 лет, внеся первоначальный взнос в размере 650 тыс. руб. Процентная ставка составляет 7,7% годовых.

  1. Y = 7,7/12/100 = 0,0064.
  2. U = (1+0,0064)180 = 3,1529.
  3. T = (2 500 000 – 650 000) × 0,0064 × 3,1529 / (3,1529 – 1) ≈ 17 339.
Читайте также:  Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Ежемесячный платеж по ипотеке составит 17 339 руб.

Расчет основного долга

После того платеж по ипотеке вычислен, можно рассчитать, какая его часть идет на погашение основного долга, а какая – на проценты:

  1. Ti = S × Y, где Ti – процентная часть.
  2. Ts = T – Ti, где Ts – основная часть, T – ежемесячный платеж.

Разберем на примере наш ежемесячный платеж:

  1. Ti = (2 500 000 – 650 000) × 0,0064 = 11 840 руб.
  2. Ts = 17 339 – 11 840 = 5 499 руб.
Расчет переплаты по процентам

Для расчета переплаты по процентам потребуется следующая формула:

V = T × n – S, где V – переплата за весь срок займа.

Рассмотрим на нашем примере:

V = 17 339×180 – 1850000 = 1 271 020 руб.

Расчет дифференцированных платежей

Формула для определения ежемесячной ставки остается неизменной. В расчете меняется лишь концепция: изначально узнаем сумму основного долга, а после на его основе и ежемесячный платеж.

Основного долга

В связи с тем, что при дифференцированных платежах тело кредита гасится равномерно в течение всего срока кредитования, доля основного долга рассчитывается как отношение суммы кредита к количеству месяцев.

Рассмотрим расчет на примере:

Ts = 1 850 000 / 180 = 10 278 руб.

Ежемесячные платежи

Чтобы рассчитать размер ежемесячной выплаты, необходимо знать ее процентную часть:

Ti = (2 500 000 – 650 000) × 0,0064 = 11 840 руб.

Таким образом, чтобы рассчитать сумму ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, нам необходимо сложить обе части:

Выплата по нашему примеру будет составлять:

T = 10 278 + 11 840 = 22 118 руб.

В самом начале выплаты дифференцированный платеж всегда будет больше аннуитетного, но при этом доля, идущая на погашение основного долга, всегда больше.

Плюсы и минусы разных типов платежей

Подбирать тип ежемесячных платежей необходимо исходя из финансовых возможностей. Важно учитывать, что при дифференцированном способе расчета первые несколько месяцев будет достаточно сложно, впоследствии величина выплат постепенно снижается. В случае с аннуитетными нагрузка не сокращается, т. к. платеж не изменяется.

Отличие ипотеки на новостройку и вторичку

Оформить ипотеку в банке можно на дом, участок, дачу, новостройку и квартиру на вторичном рынке. Последние два типа недвижимости считаются самыми популярными у заемщиков.

Новостройка

Получить ипотеку можно только на аккредитованную новостройку, т.е. застройщик должен пройти проверку, чтобы соответствовать всем требованиям банка.

Преимущества оформления жилищного кредита на данный тип недвижимости:

  1. Низкая ставка. Некоторые застройщики также предлагают дополнительные скидки (при условии кредитования в банках-партнерах).
  2. Жилье абсолютно новое. Заемщик будет считаться первым собственником и сможет сделать ремонт по своему вкусу.
  3. Низкая стоимость. Дисконт на покупку недвижимости на стадии постройки составляет 5-15%.
  1. Заселиться в квартиру после оформления ипотеки нельзя, т.к. она еще не сдана.
  2. Банк может отказать в ипотеке именно на это жилье в связи с тем, что застройщик не прошел аккредитацию.
  3. Каждый покупатель рискует попасть на долгострой.

Вторичка

Среди преимуществ вторички можно выделить:

  1. В квартиру можно сразу въехать после оформления документов.
  2. Жилье не требует серьезного ремонта. При желании можно оставить дизайн от предыдущих владельцев, т.е. не придется дополнительно оформлять кредит на дополнительные расходы.
  3. Иногда стоимость вторичного жилья немного ниже, чем сданной квартиры на первичном рынке.
  1. Оформляемая квартира должна соответствовать требованиям кредитора.
  2. Ставка по ипотеке немного выше, чем на новостройку.
  3. Необходимо проверить квартиру на наличие арестов, обременений и т.д.

Расчет первоначального взноса

Первоначальный взнос по ипотеке – фактор, влияющий на одобрение и величину переплаты. Оформить жилищный кредит без него невозможно. В качестве первого платежа можно использовать средства материнского капитала, государственной субсидии.

Минимальная сумма, которую можно внести при оформлении ссуды – 10%. Рассчитывается она от стоимости недвижимости, а не всей суммы займа.

Срок оформления ипотеки

Оформить ипотечный кредит можно на срок до 30 лет. Нужно учитывать, что чем меньше период выплаты, тем выше ежемесячный платеж, но переплата ниже.

Использование маткапитала вместо первого взноса

В 2021 сумма по сертификату на первого ребенка составляет 483 881,83 руб., при появлении второго малыша увеличивается на 155 550 руб. и составляет 639 431,83 руб. Использовать средства можно для погашения имеющейся ипотеки или в качестве первого взноса.

Условия использования материнского сертификата при покупке жилья:

  1. Приобрести квартиру можно только на территории РФ в доме, соответствующем все техническим и санитарным нормам. Пенсионный фонд обязательно проверит покупаемую недвижимость.
  2. Помимо государственных, банк вправе потребовать от заемщика хотя бы 5% его собственных средств.
  3. В купленной квартире обязательно должны быть выделены доли на каждого члена семьи, в т. ч. на детей.

Налоговые вычеты

Получить налоговый вычет может официально трудоустроенное физическое лицо, за которое работодатель ежемесячно перечисляет 13% (подоходный налог) в бюджет страны. При покупке недвижимости заемщик сможет возместить часть потраченных средств и уплаченных процентов.

Читайте также:  Досрочное погашение ипотеки

Условно налоговый вычет можно разделить на:

  1. Основной. В него входят все затраты, направленные на покупку жилья. Вернуть можно 13%, но не более 260 тыс. руб. Право на возврат возникает только после оформления права собственности.
  2. Второстепенный. Заемщик сможет возместить часть средств, потраченных на уплату процентов по ипотечному кредиту. Государство компенсирует также 13%, но не более 390 тыс. руб. В случае если квартира была приобретена до 2014 года, возместить можно 13% от всей стоимости фактически уплаченных процентов.

Оформить возврат можно за 3 последних года, т.е. в 2021 разрешается запросить вычет за 2018, 2019 и 2020. Расчет осуществляется от стоимости недвижимости, а не от полной суммы ипотеки. Определить доступный налоговый вычет можно, воспользовавшись онлайн-калькулятором.

Получить вычет можно только при соблюдении следующих условий:

  1. Гражданин приобрел квартиру за собственные деньги или заемные, сделку зарегистрировал и оформил право собственности.
  2. Каждый месяц заемщик выплачивает не только основной долг, но и проценты.
  3. У налогоплательщика имеется доход, который облагается НДФЛ.

Если ипотека выплачивается из бюджетных средств или при оформлении был использован материнский сертификат, то получить вычет уже невозможно.

Дополнительные расходы при ипотеке

Помимо затрат на первоначальный взнос, заемщик должен потратиться на:

  • страхование недвижимости (≈ 1% от стоимости недвижимости);
  • оценку недвижимости (≈ 2-4 тыс. руб.);
  • страховку жизни (≈ 3-5 тыс. руб. в год);
  • госпошлину и снятие обременения (≈ 2 тыс. руб.);
  • нотариуса (≈ 2 тыс. руб.);
  • банковские услуги (≈ 600 ‒ 3000 руб.);
  • риэлтора, брокера (≈ 5% от стоимости объекта).

При покупке квартиры важно иметь свободные средства, которые можно будет использовать на сопутствующие расходы.

Оплата страховки недвижимости

При покупке квартиры в ипотеку обязательным условием является оформление договора страхования залогового имущества

Приобрести полис можно на портале «ДомКлик» в разделе « Ипотечное страхование » или в аккредитованной банком страховой компании .

Калькулятор
по ипотеке

Рассчитайте платеж
по сниженной ставке

Сумма кредита, руб.

от 0,5 до 50 млн

Лучше новой квартиры может быть только новая квартира в новом доме. Просторные, с современными планировками и архитектурными решениями, квартиры в новостройках не только экономят средства на приобретение жилья, но еще являются прекрасным вложением средств.

Вместе с новым домом растет и та сумма, на которую ваша будущая квартира подорожает в самом недалеком будущем. Осталось ее только купить. И в этом вам поможет ипотечный кредит «Новостройка» от банка «Открытие».

Рассчитайте платеж по ипотеке

Раздел пока недоступен

Мы вносим изменения на сайт — попробуйте обновить страницу или зайти позже

Заявка на ипотеку

Заявка на ипотеку

Принимаем предварительное решение
за 3 минуты. Финальное — за 1-2 дня

Решение действует 3 месяца — у вас будет
время, чтобы определиться

В офис понадобится прийти всего 1 раз —
чтобы подписать все документы

Получите продукт у представителя

Встреча с предствителем банка — это быстро, удобно и также безопасно как посещение отделения ? Данные, которые вы передаете представителю, мгновенно шифруются и попадают в банк. Они не сохраняются на телефоне представителя, так как передаются через специальное защищенное приложение

Узнайте все, что вас интересует

На встрече представитель банка ? Представитель — это доверенное лицо банка. Он имеет право на проведение сделки и подписание договора, проконсультирует вас и ответит на вопросы расскажет о продукте, поможет подписать документы и ответит на все ваши вопросы

Онлайн-заявка на ипотеку

  • Заполните онлайн-заявку на сайте и прикрепите к ней все необходимые документы
  • Предварительное решение в течение 3 минут
  • В офис нужно будет прийти только один раз — для подписания документов

Условия кредитования

  • Цель кредитования — приобретение квартиры у застройщиков в новостройке, аккредитованной (проверенной и одобренной) банком «Открытие». Аккредитованные банком объекты строительства
  • Ставка — от 4,95% годовых
  • Сумма кредита — от 500 тыс. до 3 млн рублей
  • Срок кредитования — от 3 до 30 лет
  • Первоначальный взнос — от 15% до 80%
  • Валюта кредита — рубли РФ
  • Количество заемщиков по кредитному договору — не более трех
  • Цель кредитования — приобретение квартиры или последней доли в квартире на вторичном рынке недвижимости
  • Ставка — от 7,9% годовых
  • Сумма кредита:
    — от 500 тыс. до 50 млн рублей для приобретения недвижимости в Москве и МО, Санкт-Петербурге и ЛО
    — от 500 тыс. до 20 млн рублей для других регионов РФ
  • Срок кредитования — от 3 до 30 лет
  • Первоначальный взнос:
    — от 10% до 80% — если вы являетесь зарплатным клиентом банка «Открытие»
    — от 30% до 80% — если вы или хотя бы один из ваших созаемщиков являетесь ИП/владельцем (совладельцем) бизнеса
    — от 20% до 80% — в иных случаях
  • Валюта кредита — рубли РФ
  • Количество созаемщиков по кредитному договору — не более двух
  • Цель кредитования — приобретение квартиры на первичном рынке недвижимости в многоквартирном доме, аккредитованном банком «Открытие». Аккредитованные банком объекты строительства
  • Ставка — от 7,8% годовых
  • Сумма кредита:
    — от 500 тыс. до 50 млн рублей для приобретения недвижимости в Москве и МО, Санкт-Петербурге и ЛО
    — от 500 тыс. до 20 млн рублей для других регионов РФ
  • Срок кредитования —от 3 до 30 лет
  • Первоначальный взнос:
    — от 10% до 80% — если вы являетесь зарплатным клиентом банка «Открытие»
    — от 30% до 80% — если вы или хотя бы один из ваших созаемщиков являетесь ИП/владельцем (совладельцем) бизнеса
    — от 20% до 80% — в иных случаях
  • Валюта кредита — рубли РФ
  • Количество заемщиков по кредитному договору — не более трех
  • Цель кредитования — погашение ипотечного кредита или займа, обеспеченного залогом квартиры или залогом имущественных прав по договору участия в долевом строительстве, залогодержателем по которому является банк или иная организация ? Если залогодержателем является иная организация, обязательным условием рефинансируемого кредита/займа является срок его предоставления не менее чем 6 месяцев на дату подачи клиентом заявления-анкеты
  • Ставка при рефинансировании кредита, оформленного
    — в иной организации/другом банке от 8%
    — в банке «Открытие» от 8,7%
    Ставки действуют при отсутствии дополнительной суммы на личные нужды
  • Сумма кредита:
    — от 500 тыс. до 50 млн рублей для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО
    — от 500 тыс. до 20 млн рублей для других регионов РФ
  • Валюта кредита — рубли РФ
  • Срок кредитования — от 3 до 30 лет
  • Размер кредита от стоимости залога:
    — от 20% до 70% — если вы или хотя бы один из ваших созаемщиков являетесь ИП/владельцем (совладельцем) бизнеса
    — от 20% до 80% — в иных случаях
  • Количество заемщиков по кредитному договору — не более трех
Читайте также:  Ипотека для госслужащих

Мобильный
и интернет-банк

Удобное досрочное погашение ипотеки с первого дня

Вам может
понадобиться

Для заемщика и созаемщиков

Для наемного работника:

Для клиентов, получающих заработную плату на текущий или карточный счёт, открытый в банке «Открытие», указанные документы не требуются.

Для индивидуального предпринимателя:

— УСН за последние два полных отчетных периода

— ЕНВД за шесть последних полных отчетных периодов

— 3-НДФЛ за два последних полных отчетных периода

Для владельцев (совладельцев) юридического лица:

— 3-НДФЛ за 2 последних полных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии или с документом, подтверждающим отправку в налоговый орган

— справка о размере дохода по форме 2-НДФЛ (по полученным дивидендам) за последние 6 полных месяцев, с даты выдачи которой прошло не более одного календарного месяца

Для иных категорий заемщиков перечень документов, подтверждающих доход, уточняйте по телефону 8-800-444-44-00

Для Рефинансирования документы о доходе предоставляется за истекшие месяцы текущего календарного года и полный предыдущий календарный год

Требования к Заёмщикам:

Если Заёмщик состоит в зарегистрированном браке, то супруг или супруга будет привлекаться в качестве Солидарного заемщика (при условии отсутствия брачного договора).

В случае если доходов Заёмщика недостаточно для желаемой суммы кредита, возможно привлечение Солидарных заёмщиков.

В качестве Солидарных заёмщиков могут выступать:

Банком не рассматриваются следующие категории физических лиц:

Для оценки платёжеспособности рассматриваются:

Ипотека при разводе: как разделить квартиру?

Член Московского областного отделения Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Ваш брак распался, а ипотеку выплачивать еще много лет?! Что делать и куда бежать? Как делится квартира в ипотеке при разводе? Самые распространенные варианты разделения кредитного договора – в колонке.

Многие россияне не могут позволить себе приобрести недвижимость без привлечения заемного капитала. Это объясняется высокой стоимостью имущества и условно низкими доходами.

Как следствие, практически каждый бракоразводный процесс связан еще и с разделом совместного нажитого имущества, взятого под залог, и определения выплат по кредитному договору.

Порядок действий зависит от момента, когда ипотечный договор был оформлен: до заключения брака или в период нахождения в браке.

Рассмотрим каждый из этих вариантов.

Ипотечный кредит взял один из будущих супругов до заключения брака

У него возникло право собственности на имущество, которое было приобретено по договору купли-продажи или договора уступки объекта завершенного строительства. В случае получения имущества в дар, по наследству и в результате других безвозмездных сделок оно также будет принадлежать единоличному собственнику. Иными словами только одному из будущих супругов (ст. 36 Семейного кодекса).

Однако после заключения брака, если за счет имущества каждого супруга в отдельности или их общего имущества были произведены улучшения объекта (квартиры, дома и т.п.), которые увеличили его стоимость (например, произведен ремонт), то суд на законных основаниях может признать данное имущество общим (ст. 37 Семейного кодекса РФ). Правда, стоит отметить, в суде будет довольно тяжело доказать, что имущество супруга было направлено на улучшение объекта. Так, например, в Кемерово районный суд отказал в удовлетворении иска о признания имущества совместным, так как не было предоставлено достаточных доказательств (Решение Центрального районного суда г. Кемерово № 2-2315/2020 2-2315/2020

М-1978/2020 М-1978/2020 от 6 июля 2020 г. по делу № 2-2315/2020). Поэтому прежде чем заявлять о признании имущества совместной собственностью, определитесь с доказательствами, которые будут приведены в суде.

Напомним, совместным имуществом супругов признается (ч. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ):

  • доходы каждой из сторон брачно-семейных отношений от определенной деятельности (предпринимательская, трудовая, интеллектуальная), выплаты из пенсионного фонда, социальные выплаты, средства, которые не имеют специального назначения;
  • приобретенное на общий доход движимое/недвижимо имущество, инвестиции в кредитные учреждения, а также в коммерческие организации. В данной ситуации совершенно не важно, кто приобретал имущество и на кого оно оформлено, и не играет роли, кто вносил денежные средства.
Читайте также:  Досрочное погашение ипотеки

Будущие супруги оформили на себя ипотечный кредит до вступления в брак

В этом случае каждый из них приобретает статут созаемщика по договору и право собственности на определенную долю. При этом доля каждого из супругов – индивидуальная собственность для сторон (ч. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).

Один из будущих супругов заключил договор уступки или долевого участия, в соответствии с которым вложил определенную долю финансов на постройку одноэтажного (многоэтажного) дома, до заключения официального брака

По окончании строительства застройщик передаст вкладчику квартиру, когда тот уже находится в браке. Следовательно, право собственности возникает после окончания строительства. Суд может признать данное имущество совместной собственностью, поскольку право собственности возникло на момент нахождения в браке (ч. 1 ст. 37 Семейного кодекса РФ).

А в случае, если брак так и не будет заключен на момент приобретения права собственности, то приобретенная недвижимость будет принадлежать лицу, заключившему договор уступки или долевого участия.

Один из супругов взял на себя ипотечный кредит после регистрации брака

Право собственности возникнет на момент нахождения лица в браке. А значит имущество будет являться совместной собственностью (ч. 1 ст. 256 Гражданского кодекса).

Ипотека была оформлена в браке, однако выплаты по кредитному договору осуществлял один из супругов.

Брачно-семейное законодательство защищает права тех, кто не может получать собственный доход вследствие, например, ухода за несовершеннолетним. Семейный кодекс РФ в ч. 3 ст. 34 закрепляет права таких лиц на общее имущество.

Супруги оформили на себя ипотеку, став созаемщиками, совершали необходимые выплаты вдвоем (вне зависимости от суммы выплаты), приобрели совместное право собственности на имущество.

Имущество безоговорочно признается совместным (ч. 1 ст. 256 ГК РФ).

Процесс раздела имущества

Инициировать процедуру можно при нахождении в браке, при расторжении и после его расторжения.

Основаниями для раздела имущества являются:

  • воля одной из сторон брачно-семейных отношений;
  • кредиторское требование о разделе имущества для обращения взыскания на долю одного из супругов.

В первой ситуации все вопросы регулируются соглашением о разделе общего имущества (ст. 252 ГК РФ). Причем его необходимо нотариально удостоверить.

Соглашением могут быть урегулированы следующие ситуации:

Форма

Соглашение о разделе общего имущества супругов

  • полномочия лиц в отношении имущества (если имущество не в залоге, так как право по распоряжению имуществом будет ограничено);
  • внесение платежей по исполнению кредитного договора, взносов добровольного или обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (заемщиков), добровольного или обязательного страхования жилого помещения;
  • компенсация тому супругу, который не является заемщиком по договору.

В случае невозможности достичь обоюдного согласия и определить долю в имуществе супруги обращаются в суд.

По заявлению суд самостоятельно распределяет имущество между супругами (возможно бывшими). Случается и так, что стоимость имущества значительно превышает долю одной из сторон процесса. В таком случае можно потребовать компенсацию.

Обратите внимание – по общему правилу доли супругов признаются равными (ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Что касается второго случая, то ч. 3 ст. 256 ГК РФ закрепляет следующее: по обязательствам одного из супругов взыскивается только то имущество, которое принадлежит лично ему либо на долю, которая находится в совместной собственности. Но Семейный кодекс РФ предусматривает и тот вариант, что взыскание может также обращаться и на общее имущество супругов по общим обязательствам (ч. 2 ст. 45 Семейного кодекса РФ).

Важно понимать, что выдел доли из совместной собственности происходит только тогда, когда не хватает личного имущества должника для покрытия долга (ч. 1 ст. 45 Семейного кодекса РФ). Для того чтобы кредитор мог требовать разделения общего имущества супругов для взыскания на долю одного из сторон брачно-семейных отношений, ему необходимо доказать следующее:

  • наличие долга;
  • недостаточность личного имущества для уплаты долга.

Раздел имущества, которое находится долевой собственности

Статьей 252 ГК РФ регламентирована возможность субъектов гражданского права разделить имущества на доли на основе специального соглашения. В случае отсутствия воли одного из участников допускается обращение в суд.

Нередки ситуации, когда имущество не может быть разделено в натуре или такой раздел наносит значительный ущерб его назначению. Так, собственник, желающий разделить имущество, вправе потребовать возмещения полной стоимости его доли. Однако нужно понимать, что тогда право собственности на долю в данном имуществе прекращается.

Раздел имущества в браке и после его расторжения

Если лица, находясь в браке, разделяют имущество, то неразделенная часть или совместно нажитое имущество образуют совместную собственность.

Постановление Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 отдельно рассматривает вопрос о разделе имущества при наличии долговых обязательств.

Долги считаются общими, если они возникли по инициативе обеих сторон в интересах семьи. Распределение происходит пропорционально принадлежащим гражданам долям.

Выглядит это следующим образом: если один из супругов претендует на долю в недвижимом имуществе – ему необходимо выплатить часть суммы неисполненных долговых обязательств пропорционально определенной ему судом доли в праве на общее имущество супругов.

Однако если данное лицо откажется от уплаты долгов или будет отклоняться, то обязательство по выплате займе займодавца переходит на другого супруга в полном объеме.

Срок исковой давности

Читайте также:  Как делится квартира в ипотеке при разводе с детьми?

Период, в течение которого лицо вправе обратиться за защитой нарушенного права в суд, называется исковой давностью. Составляет он три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Важно понимать один момент: исковая давность, напомним, начинает длиться не сразу же после развода, а с того момента, как лицо должно было или могло узнать о нарушении своего права. Например, гражданка А. спустя 5 лет после развода узнает, что ее бывший супруг Д. решил продать их дом, который после развода не был разделен. И в тот момент, когда ей стал известен факт возможной продажи дома, начал течь срок исковой давности.

Брачный договор как защита и гарантия имущественных прав

Многие считают, что брачный договор – это запретная тема для отношений между двумя людьми. Однако современные проблемы требуют современных решений. И нужно понимать, что раздел имущества – дело не особо приятное. Именно поэтому позаботьтесь о своем эмоциональном состоянии заранее. И нет ничего лучше, чем жить в браке и понимать, что в случае развода не будет ненавистных препирательств и разборок.

До подписания ипотечного договора, можно составить брачный договор, в котором необходимо прописать следующее:

  • кто оплатит первый взнос;
  • лица, которые будут оплачивать кредит;
  • доля в приобретаемом имуществе;
  • размер компенсации (если один из супругов захочет отказаться от принадлежащей ему доли);
  • раздел имущества при разводе;
  • раздел обязательств по ипотечному договору при разводе.

К тому же при желании в договоре можно сразу указать объекты, которые после развода безоговорочно переходят от одного лица к другому.

Квартира, купленная за счет материнского капитала

Материнский капитал признается формой государственной поддержки, которая оказывается в случае рождения (усыновления) первого, второго (третьего и т.д.) ребенка (ст. 3 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”, далее – Закон № 256-ФЗ).

Согласно ст. 10 Закона № 256-ФЗ, имущество, приобретенное, построенное, улучшенное за счет материнского капитала оформляется в общую собственность лица, получившего выплаты, его супруга и детей с определением размера доли по соглашению.

Таким образом, при разводе каждый из супругов будет претендовать только на свою долю.

Раздел имущества при наличии несовершеннолетних и совершеннолетних детей

Процесс раздела имущества всегда усложняется, если есть несовершеннолетние дети. Суды склонны больше вставать на сторону того, с кем остается ребенок. Это значит, что в такой ситуации суд отступает от презумпции равенства долей супругов, и может увеличить долю при проживании с несовершеннолетним ребенком (ч. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

А вот в ситуации, когда раздел имущества происходит при достижении ребенком совершеннолетнего возраста, стоит обратиться к ч. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ. Там сказано, что ребенок не имеет прав собственности на то имущество, которое принадлежит родителям.

Раздел ипотечной квартиры

Максим Иванов
Автор статьи
Практикующий юрист с 1990 года

Многие семьи приобретают жилье в ипотеку. В момент получения такого кредита супруги планируют, что жить будут долго и счастливо, а обязательства по возврату средств банку нести вместе. Но если муж и жена решают подать на развод, нередко возникает конфликт. Кому достанется квартира, и кто будет вносить ежемесячные платежи по кредиту, рассмотрим в нашей статье.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Все имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместным и делится при разводе поровну. Это же правило распространяется и на жилье, приобретенное в ипотеку.

Обычно займ оформляется на одного из супругов, а второй обязательно дает согласие на его получение. Обязанности по выполнению его условий в таком случае являются общими. Однако такая квартира является залоговым имуществом, чем и обусловлены сложности при ее разделе.

Самым удобным вариантом решения вопроса является совместная выплата кредита и распределение лишенного обременений имущества.

Однако в силу материальных проблем и острых взаимоотношений между бывшими супругами, такое решение принимается крайне редко. Поэтому при разводе приходится делить не только имущество, но и долговые обязательства.

И тут возникает новая проблема. ГК РФ устанавливает, что раздел долга может осуществляться только по согласию кредитора. Банки же своего согласия обычно не дают, так как солидарная ответственность заменяется долевой, а это усложняет процесс истребования средств.

Бывшим супругам следует вносить платежи по ипотеке весь срок решения вопроса о разделе жилья. Три месяца просрочки являются достаточным основанием для изъятия залогового имущества и продажи его на торгах.

При рассмотрении дела в суде о разводе и распределении имущественных активов между партнерами, мнение банка по поводу залогового жилья будет учитываться обязательно. Если кредитор согласен на раздел, то после вынесения судебного решения необходимо переоформить кредитный договор.

Если отношения между партнерами не зарегистрированы, то и жилище, и долги по ипотеке достанутся тому, на кого оформлен кредит.

Второй участник может попытаться подтвердить свое участие во внесении платежей. Но доказывать придется в процессе сложного судебного процесса. Если такие доводы найдут подтверждение, то он вправе претендовать на часть жилья.

Особые сложности возникают, если в ипотеку приобретается квартира в новостройке. Она передается собственнику только после введения многоквартирного дома в эксплуатацию. Если передача произойдет до окончания брачных отношений, квартира подлежит разделу. Когда передача произошла после развода, право на нее сохраняется за заемщиком. Второй супруг только получает право требования компенсации за проведенные совместно выплаты.

Читайте также:  Снятие обременения с квартиры при полном погашении кредита

И это далеко не единственная проблема при разделе ипотечных квартир. Общие дети и использование государственных субсидий при оформлении кредита также усложняют процесс.

При разводе с ребенком

Наличие совместных детей может существенно изменить решение суда о разделе квартиры. Например, повлиять может обстоятельство, при котором возникла необходимость переезда детей в худшие жилищные условия. В этом случае суд может принять решение об изменении размера долей или полной передаче жилья. При этом родителя, с которым остались проживать дети, обяжут выплатить второму супругу компенсацию.

На самом деле единого алгоритма, которым бы руководствовался суд при дележке квартиры, не существует. Решения всегда принимаются исходя из обстоятельств дела. Мы настоятельно рекомендуем привлекать адвокатов к процессу обеим сторонам.

Раздел квартиры в браке

О делении имущества супруги могут договориться еще при оформлении отношений, оформив брачный договор. Документ позволит изначально установить, что достанется каждому из них при расторжении брака.

Следует учесть один нюанс. По закону каждый супруг имеет право на половину совместно нажитого имущества. Если в брачном договоре раздел закреплен именно так, то не ясен смысл его заключения. Если же деление установлено в иной пропорции, то права одного из членов семьи нарушены, и он может быть опротестован в суде.

Как разделить квартиру, купленную до брака?

Имущество, приобретенное одним из супругов до заключения брака, считается его личной собственностью и разделу при разводе не подлежит. Это касается и ипотечного жилья.

Второй супруг имеет права требовать компенсацию, если часть взносов по ипотеке производилась за счет совместных или его личных средств.

Это касается и произведенных в квартире ремонтных работ, которые существенно изменили стоимость жилья. Доказательством могут выступать различные квитанции об оплате материалов, а также документы о получении денег в личную собственность. Например, деньги на ремонт квартиры ему могли подарить, а подарки одному из супругов при разводе не делятся.

Факт совместных или личных расходов на улучшение квартиры или оплату ипотечных взносов придется доказывать в суде.

Раздел ипотечной квартиры с материнским капиталом

При приобретении квартиры с использованием материнского капитала, законодательство требует оформления такого жилья в совместную собственность. Все члены семьи сразу приобретают в ней равные доли, а развод никак не влияет на их размер.

Если у супругов имеются несовершеннолетние дети, в случае развода их долями распоряжается родитель, с которым они проживают.

Такое право он имеет до достижения детьми 18-летнего возраста. При этом родитель не может принять решение об отчуждении детской собственности без согласия органов опеки и попечительства.

Если квартира приобретена на военную ипотеку

Целевым назначением военной ипотеки является обеспечение жильем военнослужащего. Гасится кредит государством, а гражданин за это исполняет воинские обязанности в течение установленного периода.

Семейный кодекс РФ в ст. 36 регламентирует, что при разводе целевые средства не подлежат разделу. Соответственно, такое жилье остается в собственности военнослужащего.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры

Бывшие супруги могут самостоятельно договориться о делении приобретенной в ипотеку квартиры и порядке выплат по кредиту. Такое соглашение может быть принято в любой момент до вынесения судом решения.

Соглашение, заключенное между супругами, в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса.

Если мирным путем поделить жилье не удалось, то суд проанализирует все обстоятельства дела и определит, какая часть собственности и объем обязательств по кредиту переходит к каждому из супругов.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

Добрый день! В 2006 г. купили с мужем квартиру в ипотеку, официальной стоимости по документам за 1 млн. руб. На самом деле за 1 млн 200 тыс руб. Развелись в декабре 2012 г. Подавала в суд на раздел квартиры, таким образом, чтоб ему квартира, а мне половина денег от ее стоимости. Раздел происходил по ценам 2006 г., судья отказала в оценке квартиры на настоящий момент. Так, мне полагалось 500 тыс руб. Муж подал встречный иск, о разделе мебели и техники, которую я забрала после развода. Так, у меня минусовали 50 тыс руб. Его долг передо мной 450 тыс руб. Также он подал иск о том, чтобы между нами разделили выплаты ипотеки с момента развода до решения суда. Таким образом, мне присудили выплатить ему 90 тыс, а он мне должен 450 тыс руб. Вопрос у меня следующий: есть ли смысл мне сейчас (3года еще не прошло с момента развода) подать иск снова о разделе имущества, а именно о том, что он мне должен выплатить половину суммы, уплаченной за ипотеку в период брака?

а именно о том, что он мне должен выплатить половину суммы, уплаченной за ипотеку в период брака?
Елизавета

конечно стоит, т.к. выплаты производились во время брака и являлись совместно нажитым имуществом и подлежат разделу пополам согласно ст 34, 38 СК РФ, срок исковой давности по разделу имущества 3 года, не пропустите срок

Я читала где-то, что если совпадает предмет спора и способ, в данном случае снова все сведется к квартире, т к выплаты были за нее, то судья откажет. Поясните, пожалуйста.

Читайте также:  Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

нет, в вашем случае будет раздел имущества, на которое Вы имеете полное право

Мной приобретена квартира( деньги родителей) с ипотечным кредитом: соотношение собственных средств 1470 – кредитных 850, сразу про оформлении я оформила брачный договор с супругом. Т.е. квартира находилась в моей единоличной собственности, при рождении второго ребенка и оформлении мат. капитала, я узнала, что все члены семьи имеют право на долю в квартире и я обязана при закрытии ипотеки и оформлении права собственности, на основании подписанного мной обязательства оформить доли на всех, т.е. я так понимаю, что брачный договор аннулируется? Мат. капиталом я погасила 390т.р. от суммы кредита 850т.р. Теперь я не могу понять, почему мой супруг, имея долю в мат. капитале примерно 100т.р. , может претендовать на квартиру. Вопрос: Как мне обезопасить себя и детей от раздела имущества в случае развода? Как оформить квартиру только на себя и детей! Кредит плачу только я( имеются официальные документы) Спасибо!

Здравствуйте Юлия! Грустно, что в браке приходится задаваться таким вопросом как безопасность в случае развода. Но на самом деле придумать что-либо просто нереально. И даже при наличии брачного контракта. Часть средств приходится на материнский капитал, значит доля супруга в квартире вне зависимости от того, кто его сейчас платит и что даже имеется брачный контракт — есть. Другое дело, что доля эта будет расчитана именно в размере не более 100 000, т.е. той сумы, которая причитается мужу из материнского капитала — именная эта доля и должна быть присвоена супругу в качестве собственности при оформлении квартиры, а у Вас должна быть высчитана доля в гораздо больщем размере.

Но при разделе имущества, если на долю супруга в квартире будет приходится недостаточно для проживания квадратных метров — Вы сможете через суд принудительно выкупить эту долю у супруга.

Я так понимаю квартира куплена за 2 320 000 рублей — значит доля собственности супруга будет составлять 1/23 в квартире. Теперь общую площадь разделите на 23 — получите квадратные метры супруга. Думаю, что это в любом случае окажется менее чем 12 кв.м( инимальная норма для проживания в нашем регионе)., т.е. при наличии такой доли проживать в квартире, не ущемляя права иных собственников( занимая принадлежащие им квадратные метры) он не сможет — поэтому через суд легко выкупите его долю.

Доброго времени суток. Меня зовут Олег. После развода осталась ипотечная 2-х комнатная кварти. Я являюсь основным заемщиком, моя бывшая жена – созаемщик. В квартире прописаны – я, бывшая жена и несовершеннолетний сын. У каждого из нас есть свидетельство о собственности по 1/3 жилья. В настоящее время я женат и проживаю в съемной квартире с новой семьей. В ипотечной квартире проживает – бывшая супруга с сыном. За ипотеку в полном объеме 100% плачу я (и коммуналку за 1/3 часть) в замен бывшая супруга не подавала на алименты. Вопрос встал о разделе данной квартиры, и пока не понятно, что можно сделать, т.к. закладная на квартиру еще в банке до окончания выплаты полной суммы кредита (данной суммы нет ни у меня, ни у бывшей супруги для досрочного погашения).

Было несколько вариантов, попробовать продать или обменять квартиру (например на 1 ком. с доплатой), договориться (нотариально) с покупателем квартиры о внесении залога (той оставшейся суммы, которой не хватает до досрочного погашения), оплатить долг в банке, забрать закладную и уже окончательно совершить сделку купли-продажи (обмена). В результате останется 1 ком. квартира для сына и бывшей жены где и пропишутся они, а я в результате погашу ипотечный долг. Но тут возникает следующий вопрос, а как быть с несовершеннолетним ребенком, можно ли выписать и прописать его на время сделки у родственников бывшей жены или нельзя, как на это посмотрят органы опеки и т.д. Пробовал отказаться от своей доли в пользу сына и переписать основного заемщика на бывшую жену, т.к. они останутся собственниками данной квартиры, но и тут банк отказал в этом. Какие еще варианты возможны?

Вы не сможете без согласия банка, органа опеки и попечительства осуществить продажу этой квартиры, поскольку согласно ст.37 ГК РФ опекун, а также родителине вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Доброго времени суток. А что нужно сказать, что бы все таки дали разрешение на это в органах опеки и попечительства. Что будет являться “веским” основанием для положительного ответа?

Веский аргумент- предоставление ребенку взамен как минимум жилого помещения равноценное, то есть не хуже и не дешевле, чем продаваемое.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: