Ипотека без первоначального взноса от застройщика

Где в Москве купить квартиру в ипотеку с нулевым взносом

Чтобы купить квартиру в ипотеку, нужно иметь стартовый капитал. Большинство российских банков сейчас выдают жилищные кредиты с минимальным первоначальным взносом (ПВ) в 15–20%. Однако далеко не все могут накопить эту сумму.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила выяснить, можно ли в Москве купить квартиру без первого взноса и по каким ставкам.

Жесткие требования, высокие ставки

Программы с нулевым первоначальным взносом никогда не были широко распространены на рынке недвижимости, а в последнее время и вовсе оказались почти свернуты из-за повышенных рисков для данного сектора. По оценкам аналитиков, доля квартир, которые можно купить без собственных накоплений, на рынке московском новостроек не превышает 1%.

«Главная проблема ипотеки с нулевым первоначальным взносом — большая вероятность просрочек, что является негативным сценарием для банка и заемщика», — отметила гендиректор «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Ипотека без первоначального взноса почти всегда выдается под более жесткие требования — таким образом банк компенсирует повышенные риски. Ставки по такому кредиту чаще всего выше среднерыночных и составляют около 12–14%. Для сравнения, средняя ставка по ипотеке в мае была равна 7,4%. В некоторых банках есть привязка к стадии строительства — более 50%, рассказал руководитель отдела ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

Кроме того, банк хочет получить в залог имеющийся у заемщика объект недвижимости, часто более дорогой, чем предмет ипотеки. Также необходимо предоставить больше документов, подтверждающих состоятельность будущего заемщика. В итоге из-за отсутствия первого взноса заемщик вынужден нести высокую переплату по процентам, а в случае дефолта может остаться и вовсе без залоговой недвижимости.

«Поэтому клиенту проще взять потребительский кредит под первый взнос и использовать стандартную ипотеку по ставке 8–9%. Более того, по требованиям кредитующих банков для использования данной программы доход должен быть официальным», — добавил Алексей Новиков

Что можно купить без первого взноса

Ипотека с нулевым взносом не привязывается к конкретному проекту застройщика. Если у банка есть данный продукт в программной линейке, он автоматически подключается при аккредитации проекта. Сейчас такую ипотеку можно оформить в нескольких кредитных организациях: СМП Банке, банке «Россия» и Сургутнефтегазбанке.

Ипотека без первого взноса чаще всего встречается среди недорогих проектов. Такие программы интересуют покупателей с минимальными доходами, у которых нет собственных накоплений на первый взнос. Поэтому речь идет о самых доступных предложениях московского рынка новостроек — квартирах массового сегмента площадью до 45 кв. м за 5–7 млн руб.

«Сделки с ипотекой без первоначального взноса проходят достаточно редко, потому что потребитель не хочет переплачивать за кредит. Особенно это актуально сейчас, после пандемии, когда доходы у многих существенно снизились», — добавила генеральный директор офиса «Миэль» на Курской Екатерина Носова.

Где купить квартиру без взноса

Найти ипотеку без первоначального взноса в московских проектах достаточно сложно. Опрос экспертов «РБК-Недвижимости» показал, что такое предложение можно встретить лишь в нескольких проектах в Новой Москве и одном — в черте столицы.

Так, ипотека с нулевым взносом доступна в проектах группы «Самолет». Например, в ЖК «Остафьево» в Новой Москве. Это микрорайон, который включает в себя 42 новостройки экономкласса и инфраструктурные объекты. Ипотека с нулевым взносом доступна в трех кредитных организациях — СМП Банке (ставка 14%), банке «Россия» (12%) и Газпромбанке (9,7%). Цены на квартиры начинаются от 3,6 млн руб. При стоимости квартиры в 5 млн руб. и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит от 47,8 до 62,9 тыс. руб.

Ипотека без первоначального взноса есть в новомосковских проектах ГК «А 101». Это жилые комплексы «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101» и «Белые ночи». Жилищный кредит с нулевым взносом можно оформить в банке «Россия», ставки начинаются от 12%. Цены на квартиры начинаются от 4,5 млн руб. При стоимости квартиры в 6,5 млн руб. ежемесячный платеж составит 72,4 тыс. руб. (срок — 20 лет).

Купить квартиру в ипотеку без первого взноса можно в ЖК «Парк легенд», расположенном на территории Даниловского района. Этот многофункциональный жилой спортивно-развлекательный и деловой квартал занимает территорию площадью более 100 гектаров. «Парк легенд» построен в рамках проекта реновации бывшей промзоны завода ЗИЛ. Ипотеку с нулевым взносом можно оформить в СМП Банке по ставке 9,6%. Цены на жилье здесь стартуют от 12,6 млн руб.

Читайте также:  Страхование квартиры при ипотеке

Вариации ипотеки с нулевым взносом

Если ипотека с нулевым взносом на московском рынке новостроек большая редкость, то акции от застройщиков и банков можно встретить часто, в том числе различные вариации ипотеки без первого взноса. Например, покупателю предлагают не платить ежемесячные взносы по кредиту ограниченное время (на год или на время строительства) либо воспользоваться скидкой на первый взнос (вместо 20% заплатить 15%).

«То есть девелоперы в виде скидки предпочитают компенсировать покупателям ежемесячную нагрузку на семейный бюджет, чтобы простимулировать покупателей с арендным жильем, нежели снизить первоначальный взнос до нуля», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая

Например, ГК «Инград» предлагает рассрочку на первоначальный платеж по ипотеке в двух московских проектах. «В столице — «Преображение» (от 6,9 млн руб.) и «КутузовGRAD II» (от 6,5 млн руб.). После действий по оформлению и погашению рассрочки покупатель подписывает кредитный договор с банком», — пояснила Наталия Кузнецова.

Группа компаний ПИК и банк ВТБ в пандемию запустили новую ипотечную программу «Берем проценты на себя», в рамках которой проценты за период до конца 2020 года будут погашены в момент заключения договора. Благодаря этому для заемщика в первый год обслуживания кредита действует практически нулевая ставка.

Использование маткапитала

Также в качестве первого взноса можно использовать маткапитал. Начиная с этого года он выдается при рождении первого ребенка и составляет 450 тыс. руб. При рождении второго ребенка идет доплата еще 150 тыс. руб. Семьи, в которых родился третий ребенок, могут получить еще 450 тыс. руб. на погашение ипотеки. Таким образом, максимально можно сэкономить до 1 млн руб.

Если взять квартиру стоимостью 8 млн руб., то по программам с первоначальным взносом 20% (1,6 млн руб.) маткапитал и выплата многодетным его не покроют. Но если найти ипотеку с 10%-ным первым взносом (800 тыс. руб.), то субсидий хватит. Но в большинстве случаев даже при наличии маткапитала придется использовать собственные сбережения.

Ипотека без первоначального взноса: она существует?

Вслед за снижением ипотечных ставок некоторые заемщики ждут уменьшения первоначального взноса. Ведь раньше на рынке были предложения ипотеки вовсе без него, вспоминают они, только сейчас их почему-то не найти.

Кредит под залог недвижимости

Чаще всего под манящим слоганом «Ипотека без первоначального взноса» кроется либо совместная с застройщиком акция, либо кредит под залог уже имеющейся недвижимости.

Впрочем, после того как стартовала льготная программа с господдержкой под 6,5% на новостройки, девелоперы утратили интерес к подобного рода стимулирующим мероприятиям, так что найти такие предложения не удастся.

Зато некоторые банки анонсируют выдачу ипотеки без первоначального взноса. Так, банк «Левобережный» (Новосибирск) предлагает клиентам — юридическим и физическим лицам, которые являются собственниками бизнеса с годовой выручкой до 2 млрд рублей, оформить «Бизнес-ипотеку» на срок до 15 лет без первоначального взноса на жилую или коммерческую недвижимость. Об этом рассказала заместитель начальника управления ипотечного кредитования банка Евгения Гречихина.

Но условия «Бизнес-ипотеки» предполагают не только залог приобретаемой недвижимости, но и, в случае отсутствия первоначального взноса, — дополнительный залог, которым выступают жилая или коммерческая недвижимость, автотранспорт, оборудование, спецтехника — стоимостью не более 20% приобретаемой недвижимости.

В Сургутнефтегазбанке по программе «Первичное жилье (новостройки)» ипотека выдается без первоначального взноса. Процентная ставка составляет 7,7%. Но в дополнительных условиях оговаривается, что ипотека выдается только под залог иного объекта.

Действительно, программы кредитования под залог имеющегося в собственности жилья или нежилой недвижимости есть во многих банках, комментирует руководитель ипотечного бюро и проекта «Электроннаясделка.рф» Камила Фазлыева. Но если речь идет об ипотеке без первоначального взноса, а потом оказывается, что кредит предусматривает залог имеющейся недвижимости, — это две разных истории, которые некорректно связывать. Дело в том, что при ипотеке в качестве залога всегда выступает приобретаемое жилье, поясняет эксперт.

Читайте также:  Социальная ипотека для бюджетников

Иван Зинченко, директор по продажам, директор филиала «Ипотека.Центр» (Санкт-Петербург)

Банковский продукт, где залогом является квартира, которая находится в собственности человека, называется «кредит под залог недвижимости». Такой кредит можно брать на любые цели: хоть на покупку дома, хоть на развитие бизнеса, хоть на поездку на море.

Схема trade-in — кредит на первоначальный взнос

Директор по продажам, директор филиала «Ипотека.Центр» (Санкт-Петербург) Иван Зинченко приводит другой пример, когда людям интересна ипотека без первоначального взноса. Предположим, семья собирается улучшить свои жилищные условия и переехать из «двушки» в «трешку». При этом деньги от продажи «двушки» она хочет внести в качестве первоначального взноса по ипотеке. Но «трешка», которую семья намерена купить, уже найдена, а покупатель на их «двушку» — пока нет.

В таком случае банк предлагает решение: двухкомнатная квартира закладывается в банке, под нее занимаются деньги на первоначальный взнос. Семья переезжает в новую квартиру, а потом в течение одного года — двух лет продает «двушку» и гасит кредит на первоначальный взнос и часть ипотеки. Для клиента эта схема — по сути классический trade-in, хотя отдельные банки не совсем корректно называют ее «ипотекой без первоначального взноса».

Еще у некоторых банков при такой схеме кредита на первоначальный взнос отсутствуют ежемесячные платежи: клиент платит только один раз, когда закрывает подобный кредит.

Пока клиент продает свою квартиру, у него не возникает никаких дополнительных обязательств, но к моменту продажи (это может произойти и раньше, чем через год–два) он должен вернуть сумму займа и накопленные за этот период проценты.

Субсидии и маткапитал

Иногда банки снижают размер первоначального взноса за счет субсидий или материнского капитала, уточняет Иван Зинченко. Но полностью оплатить первоначальный взнос материнским капиталом получится только у жителей регионов с невысокой стоимостью жилья.

Евгения Гречихина иллюстрирует вариант, когда банк снижает размер первоначального взноса за счет материнского капитала: так, минимальный первоначальный взнос при покупке недвижимости в банке «Левобережный» составляет 5% при наличии сертификата на маткапитал, но в целом минимальный взнос должен быть равен не менее 10% стоимости приобретаемой недвижимости.

Как не обмануть самого себя

При выборе ипотечной программы Иван Зинченко рекомендует очень внимательно ознакомиться со всеми ее условиями. Если понижение первоначального взноса не влечет повышения ипотечной ставки, для заемщика выгодно, предположим, внести 10% стоимости квартиры, а 90% выплачивать после. Но, как правило, чем ниже первоначальный взнос, тем выше ставка по кредиту.

Конечно, сбережений у населения сейчас практически не осталось, поэтому люди, чтобы обхитрить банк, договариваются с оценщиками, чтобы те завысили стоимость, а продавец написал расписку, что эти деньги получены, указывает Камила Фазлыева.

«Настоятельно не рекомендую этого делать, так как в итоге вы обманываете все равно себя: возвращать-то ипотеку придется вам! Если вы не способны накопить на первоначальный взнос хотя бы в размере 30%, это свидетельствует о том, что если, не дай Бог, вы потеряете работу или заболеете, у вас не будет никакой подушки безопасности — вы просто не сможете обслуживать ипотечный кредит», — предупреждает эксперт.

Центробанк против

Ипотека без первоначального взноса для банка — большая головная боль. «Де-юре ипотеки без первоначального взноса не бывает, так как Центробанк четко обозначил минимальную планку первоначального взноса для каждого заемщика — 20%, — объясняет Иван Зинченко. — Зачем нужны эти 20%? Если случится самое плохое: заемщику окажется не по силам выплачивать ипотеку, а квартиру придется выставлять на торги, 20% будут люфтом для торга, чтобы квартира быстрее ушла с молотка».

Перед тем как выдать кредит, банк проводит оценку недвижимости. Если квартира оценена неверно или цены на жилье вдруг пошли вниз, без этих 20% банк остается без обеспеченного деньгами кредита, говорит Иван Зинченко. Поэтому ЦБ РФ рекомендует именно такой порог первоначального взноса как дополнительную гарантию надежности заемщика, хотя эта рекомендация и не носит обязательного характера.

Читайте также:  Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция 2018 Сбербанк

Сегодня некоторые банки предлагают кредиты (особенно по условиям льготной ипотеки) с первоначальным взносом 10–15%, а в отдельных случаях и 5% — они это делают, чтобы привлечь больше клиентов. Но надо учитывать, что это ипотека с господдержкой, которая для банков несет меньше рисков, она имеет ограничения по срокам и максимальной сумме кредита.

Плюсом ипотечных кредитов с маленьким или нулевым первоначальным взносом для банков является то, что они выдаются по более высокой ставке. Если сегодня средняя ставка по стандартным ипотечным программам 7–8%, то ипотека с минимальным (либо нулевым) взносом будет выдаваться под 12%, уверяет Иван Зинченко.

Камила Фазлыева, руководитель ипотечного бюро и проекта «Электроннаясделка.рф»

По словам Евгении Гречихиной, единственным преимуществом ипотеки без первоначального взноса для банка может быть только привлечение дополнительного потока клиентов. Но это высокорискованный способ — банки его практически не используют.

​​​​​​​Бывает ли ипотека без первоначального взноса?

Что такое первоначальный взнос

Первоначальный взнос по ипотеке — часть стоимости жилья, которую вы должны оплатить самостоятельно, из своих средств. Эту сумму вы платите не банку, а владельцу жилья: компании-застройщику, если покупаете в новостройке, или хозяину квартиры.

​​​​​​​Чем крупнее первоначальный взнос может себе позволить заемщик, тем лучше: больше вероятность, что ему одобрят ипотеку и уменьшат проценты по кредиту. Соответственно, тем меньше он переплатит за кредит и тем выгоднее обойдётся покупка квартиры.

Лучше накопить

Статистика говорит о том, что заёмщики, которые взяли ипотеку с крупным первоначальным взносом, справляются с платежами лучше, чем те, у кого он небольшой или совсем отсутствовал. Получается, что первоначальный взнос — своего рода залог, доказательство того, что ваши намерения серьёзные и у вас хватит финансовой дисциплины, чтобы расплатиться по своим обязательствам.

Но что делать, если денег на первоначальный взнос нет?

  • Самый верный и выгодный способ — накопить самостоятельно, хотя это может быть трудно и небыстро.
  • Можно одолжить нужную сумму у родных, если такая возможность есть.
  • И самая рискованная идея — брать потребительский кредит, проценты по которому всегда выше, чем по ипотеке: ваша долговая нагрузка станет слишком высокой, выплачивать два кредита будет тяжело.

Так или иначе, в СберБанке есть ипотечные программы, которые позволяют существенно снизить первоначальный взнос без большого удорожания кредита. Такие программы подойдут не всем, но про них стоит знать.

Важный момент

Иногда можно увидеть рекламу об ипотеке с нулевым первоначальным взносом. Будьте осторожны: в конечном итоге ваши затраты окажутся выше, поскольку процент по кредиту с нулевым взносом выше и ежемесячный платёж будет больше. К тому же дороже обойдётся и страховка по ипотеке.

Кредит на любые цели под залог недвижимости

Кому подойдёт. Тем, у кого уже есть недвижимость в собственности: квартира, дом, земля или гараж. То есть, в отличие от стандартной ипотеки, залогом по кредиту будет та недвижимость, которой вы уже владеете, а не та, которую покупаете.

Условия. Заёмщику должно быть не меньше 21 года и не больше 75 лет на момент погашения. На последнем рабочем месте вы должны работать не меньше 6 месяцев. Муж или жена будут созаёмщиком, если собственность не разделена по брачному договору. Нужно учитывать, что сумма такого кредита в СберБанке ограничена 10 млн ₽ или 60% оценочной стоимости залоговой недвижимости.

Как получить. Рассчитать кредит поможет калькулятор, но помните — это предварительные цифры. Подать заявку можно онлайн или в офисе банка.

Программа «Ипотека плюс материнский капитал»

Кому подойдёт. Родителям, у которых есть сертификат на материнский капитал — его полностью или частично можно использовать как первоначальный взнос. Материнский, или семейный капитал — это государственная мера поддержки семей, в которых есть дети. С 1 марта 2020 года его можно получить уже с рождения первого ребёнка — 466 617 ₽. За второго ребёнка ещё 150 000 ₽, то есть всего 616 617 ₽. Если материнского капитала не хватит на первоначальный взнос, можно добавить свои накопления.

Читайте также:  Ипотека 6 процентов в 2021 году: условия

Условия. К заёмщику требования стандартные, но банк попросит показать государственный сертификат на материнский капитал и справку из Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала.

Как получить. Рассчитать кредит поможет калькулятор, но помните — это предварительные цифры. Подать заявку можно онлайн или в офисе банка.

Важный момент

Кстати, это не единственная программа в СберБанке, где погасить первоначальный взнос по ипотеке можно материнским капиталом. Эта же возможность предусмотрена, например, в программе «Ипотека с господдержкой 2020».

Военная ипотека

Кому подойдёт. Как следует из названия, этот льготный вариант ипотеки подойдёт военнослужащим. Но этого мало: нужно ещё быть участником накопительно-ипотечной системы по закону №117-ФЗ не меньше трёх лет. Если это про вас, то государство готово перечислять вам каждый месяц на специальный счёт субсидию — её можно использовать в качестве первоначального взноса для покупки жилья в ипотеку.

Условия. Кроме озвученных выше требований, есть условие по возрасту: вам должно быть больше 21 года.

Как получить. Рассчитайте примерные условия ипотеки, получите свидетельство о праве на целевой жилищный заём и подайте заявку.

Ипотека без первоначального взноса

Оформление ипотечного кредита предполагает вливание собственных средств. Банки просят внести первоначальный взнос, составляющий минимум 10-20% от цены покупки. Но далеко не у каждого есть эти деньги, многим нужна ипотека без взноса. И выход из ситуации есть.

  • Без взноса
  • Самая выгодная
  • На вторичку
  • Сельская
  • Для молодой семьи
  • На строительство
  • С плохой КИ
  • Вся ипотека

Макс. сумма 50 000 000 Р
Ставка От 5,79%
Срок кредита До 30 лет
Первонач. взнос От 10%
Возраст 21-70 лет
Решение От 1 минуты

Макс. сумма 12 000 000 Р
Ставка От 5,59%
Срок кредита 3-30 лет
Первонач. взнос От 15%
Возраст 18-70 лет
Решение За 3 минуты

Макс. сумма 20 000 000 Р
Ставка От 6,54%
Срок кредита До 25 лет
Первонач. взнос От 5%
Возраст 20-75 лет
Решение 3-5 дней

Макс. сумма 12 000 000 Р
Ставка От 3,2%
Срок кредита 3-25 лет
Первонач. взнос От 15%
Возраст 21-65 лет
Решение До 3 дней

Макс. сумма 12 000 000 Р
Ставка От 4,3%
Срок кредита До 30 лет
Первонач. взнос От 15%
Возраст 21-75 лет
Решение 3-5 дней

Макс. сумма 50 000 000 Р
Ставка От 7.9%
Срок кредита 3-30 лет
Первонач. взнос От 10%
Возраст 18-70 лет
Решение За 3 минуты

Макс. сумма 50 000 000 Р
Ставка От 7.89%
Срок кредита До 30 лет
Первонач. взнос От 10%
Возраст 21-70 лет
Решение От 1 минуты

Макс. сумма 60 000 000 Р
Ставка От 7.4%
Срок кредита До 30 лет
Первонач. взнос От 10%
Возраст 21-75 лет
Решение 3-5 дней

Макс. сумма 20 000 000 Р
Ставка От 6.54%
Срок кредита До 25 лет
Первонач. взнос Отсутствует
Возраст 20-75 лет
Решение 3-5 дней

Макс. сумма 50 000 000 Р
Ставка От 7.99%
Срок кредита До 30 лет
Первонач. взнос Отсутствует
Возраст 21-70 лет
Решение От 1 минуты

Макс. сумма 12 000 000 Р
Ставка От 4.84%
Срок кредита До 25 лет
Первонач. взнос От 20%
Возраст 20-75 лет
Решение 3-5 дней

Макс. сумма 12 000 000 Р
Ставка От 5.9%
Срок кредита До 25 лет
Первонач. взнос От 20%
Возраст 20-75 лет
Решение 3-5 дней

Статьи об ипотеке

Ипотека без первоначального взноса — востребованный продукт, но в чистом виде на рынке не встречается. Каждый банк говорит о необходимости внесения ПВ, указывая в тарифах его минимальное значение. Но Бробанк.ру расскажет о банках, которые могут принять в качестве взноса маткапитал.

Зачем банки требуют первый взнос

Планируя купить квартиру в ипотеку, вы в любом случае столкнетесь с указанием банка о необходимости внести первоначальный взнос. На рынке нет организаций, которые выдавали бы жилищные ссуды без привлечения средств на ПВ. По крайней мере, если брать классический вариант оформления ипотеки.

Зачем банкам первоначальный взнос:

  1. Его наличие положительно характеризует заемщика. Чем больше ПВ, тем более финансово стабильным можно назвать гражданина. По статистике, чем меньше взнос делает заемщик, тем больше он несет рисков проблемного возврата ссуды.
  2. Он используется как запас на случай непредвиденных ситуаций, если заемщик перестанет платить. Недвижимость придется продавать с дисконтом, плюс банк понесет юридические издержки. Эти 10-15% как раз покрывают возможные убытки.
Читайте также:  Квартира без ипотеки

Наличие первоначального взноса повышает вероятность одобрения ипотеки. И чем выше взнос, тем больше шансов получить одобрение, тем больше банк может назначить лимит. Если его не будет, уровень доверия к клиенту снижается.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса

Если начать искать информацию в интернете, то многие сайты сообщают о том, что ипотека без взноса выдается некоторыми банками. Указываются Райффайзенбанк, Номос-банк, Газпромбанк, Совкомбанк и другие.

Но если зайти на сайты этих финансовых организаций, там черным по белому написано, что первоначальный взнос — обязательный, что он должен составлять минимум 10-15%, а то и 20%.

Единственный вариант оформить ипотеку без первого взноса — провести ее оформление с материнским капиталом или иной федеральной или региональной субсидией, выраженной в твердой сумме. Некоторые банки готовы принять ее в качестве ПВ. Но, опять же, это актуально далеко не везде.

Какие банки дают ипотеку без первоначального взноса

Чаще всего в качестве первоначального взноса граждане планируют использовать маткапитал, поэтому такую ситуацию и рассмотрим. То есть у вас на руках должен быть сертификат, который уже можно использовать для приобретения жилья.

Размер маткапитала в 2021 году — 466 тысяч или 616 в зависимости от количества детей и дат их рождения. Эту сумму и можно использовать как первый взнос.

В каких банках возможна ипотека без первоначального взноса на вторичное жилье или на покупку квартиры в новостройке:

Банк Ставка ПВ Срок
Сбербанк от 7,3% от 10% до 30 лет
ВТБ от 7,4% от 15% до 30 лет
Альфа-Банк от 7,89% от 15-20% до 30 лет
Газпромбанк от 7,5% от 10% до 30 лет
Россельхозбанк от 7,5% от 10% до 30 лет

Это самые популярные среди ипотечных заемщиков банки, и каждый из них готов выдать ипотеку без первоначального взноса. Но заемщику нужно иметь маткапитал, который и пойдет на ПВ.

При этом нужно выполнять условие банка по размеру первоначального взноса, который пройдет по документам. Если квартира стоит 5000000, а сертификат дает сумму 466 000, то он не дотягивает до минимальной планки в 10%. Заемщику придется добавлять личные средства.

Альтернативные варианты

Если у вас нет материнского капитала или иных государственных субсидий, тогда нужно рассматривать альтернативные варианты. Напрямую взять ипотеку без взноса не получится, поэтому приходится пользоваться обходными путями:

  1. Оформить потребительский кредит наличными нецелевого типа. Лучше, если ипотеку планируют оформить супруги, один берет кредит, другой выступает главным заемщиком по ипотеке. Деньги от ссуды пойдут на ПВ. Но нужно учесть, что долгое время придется одновременно выплачивать сразу два кредита.
  2. Взять кредит под залог имеющейся недвижимости. В этом случае вы получите деньги, которые сможете использовать по своему усмотрению. То есть потратить на дом, квартиру, дачу, землю, строительство — на что угодно. Выдаче подлежит сумма не более 80% от цены залога.

Первый вариант банки крайне не приветствуют. Если выяснится, что заемщик взял кредит на первый взнос по ипотеке, ему могут отказать. Поэтому подавать заявку на ипотеку лучше сразу после получения кредита (он еще не будет отражен в кредитной истории) или спустя 3-6 месяцев.

Ипотека без первого взноса в Росбанке

На Российском рынке только Росбанк реально предлагает купить жилье в ипотеку без взноса . Больше ни один банк не разработал подобной программы, поэтому услуги этой организации весьма востребованы.

Суть предложения в том, что ипотечному заемщику дают кредит на первоначальный взнос. Но важный момент — его выдают под залог имеющегося у заемщика объекта недвижимости. То есть одновременно клиент будет выплачивать два кредита:

  1. Наличный, оформленный под залог имеющегося жилья. Его сумма может достигать 70% от цены объекта.
  2. Ипотека стандартного типа, выданная под залог покупаемого имущества.
Читайте также:  Досрочное погашение ипотеки

Банк обращает внимание, что это будут два отдельных кредита со своими графиками и размерами ежемесячных платежей. Благодаря залогу со всех сторон Росбанк защищает себя от потерь, поэтому лоялен и может дать одобрение.

Как взять ипотеку без первоначального взноса

Процесс оформления ипотеки никак не зависит от присутствия первоначального взноса и его размера. Заемщик должен подходить под условия программы, соответствовать требованиям к заемщику, предоставить полный пакет необходимой документации.

Как взять ипотеку без взноса:

  1. Определиться, что это будет за ипотека. Например, с применением в качестве взноса маткапитала, предложение Росбанка, предварительное получение наличного кредит на взнос, кредит под залог имеющегося жилья.
  2. Выбрать банк, узнать его требования к заемщику и пакету документов. Подать в него заявку онлайн или путем посещения офиса.
  3. Дождаться решения банка. Если оно оказывается положительным, приступить к поиску недвижимости. Кредитор сообщит требования к ней, она должна соответствовать всем критериям банка.
  4. Собрать документы на покупаемый объект по списку банка, провести его экспертную оценку через аккредитованную банком организацию. Принести все бумаги в банк на юридическую проверку.
  5. Если объект соответствует всем критериям, дается окончательное одобрение. Можно оформлять обязательное страхование объекта, заключать договор и регистрировать сделку в Росреестре.
  6. На жилье накладывается обременение, которое будет снято после полной оплаты кредита.

Если взнос выполняется с применением материнского капитала, сделка также проходит под надзором Пенсионного Фонда. Он запросит пакет документов, проведет свою проверку. Если все в порядке, переведет на счет продавца сумму капитала, которая по банковским документам и пройдет как первоначальный взнос.

После оформления

Ипотека в любом случае погашается ежемесячными платежами. Стандартно это аннуитетный график, при котором каждый месяц платеж имеет идентичный размер. Если заемщик нарушает условия оплаты, появляется риск потери жилья.

За небольшие просрочки банк квартиру не заберет, это актуально только для злостных неплательщиков. В случае возникновения финансовых сложностей можно рассчитывать на помощь банка в виде рефинансирования или реструктуризации.

Если была оформлена ипотека на вторичное жилье без первоначального взноса (или на новостройку) с материнским капиталом, то в процессе выдачи заемщик составляет обязательство после выплаты ссуды выделить доли детям. Если этого не сделать, можно попасть под суд.

При оформлении кредита на первоначальный взнос первые годы придется платить сразу две ссуды. В приоритете, конечно, будет ипотека, но оба обязательства важны. Главное заблаговременно оценить свои финансовые возможности, чтобы справиться с бременем выплат.

Ипотека без первоначального взноса от застройщика

Ставки по льготной ипотеке на новостройку выросли до 7%, но есть и более выгодные предложения – от 0,1% годовых, и это правда!

С 1 июля 2021 г. программа льготной ипотеки с господдержкой на приобретение квартир в новостройках претерпела существенные изменения. Ставка выросла до 7% годовых, а сумму ограничили 3 млн рублей независимо от региона.

Несмотря на это, некоторые банки по-прежнему продолжают выдавать ипотечные кредиты по экстремально низким ставкам – от 0,1% годовых, и это действительно правда.

Откуда берутся подобные ставки? В первую очередь – в рамках программ субсидирования с застройщиками. То есть, по сути застройщик компенсирует банку разницу между льготной и рыночной ставками, беря погашение части процентов на себя. Действуют такие ставки, как правило, не на весь период кредитования, а чаще всего – в первые 1-3 года после оформления. Это особенно выгодно для заемщиков, проживающих в съемном жилье – пока он делает ремонт и переселяется в новую квартиру, ему не нужно платить одновременно и арендную плату, и высокие проценты по ипотеке.

Какие ипотечные программы с низкими ставками в июле 2021 года предлагают банки:

  • Сбербанк – 0,1% годовых в первый год пользования кредитом по программе льготной ипотеки с господдержкой на новостройки и по программе господдержки семей с детьми при покупке квартиры у того застройщика, который заключил с банком соглашение о субсидировании процентной ставки. Такие объекты можно найти у следующих девелоперов: группа «Самолет» (ЖК «Томилино Парк» Люберцы, ЖК «Заречье Парк» Одинцово, ЖК «Пригород Лесное» Ленинский городской округ и др.), ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ДИВНОЕ-СИТИ» ЖК «Дивное» Ленинский городской округ, ГК «Кортрос» ЖК «Bauman House» у м. Лефортово и Бауманская и другие. Через год ставка по ипотеке устанавливается в размере от 6,05% годовых. Она ниже базовой ставки 7%, установленной по программе ипотеки с господдержки за счет применения банком скидок за электронную регистрацию сделки, использование портала «ДомКлик», оформление страховки и прочих условий, установленных банком;
  • Альфа-банк – ипотека «Меньше переплат» от 2,99% годовых в рамках совместной программы с ГК «Самолет». Программа действует до 1 августа 2021 года при приобретении квартиры и апартаментов на любом объекте ГК «Самолет». Причем указанная ставка действует не какой-то определенный период, а в течение всего срока кредитования. Взять ипотеку под 2,99% годовых по программе «Меньше переплат» в Альфа-банке можно в размере до 50 млн рублей на срок до 20 лет. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Программа распространяется на такие объекты как ЖК «Мытищи Парк», «Большое Путилково», «Новое Внуково», «Тропарево Парк» и другие;
  • Сбербанк – 1,3% годовых в первый год кредитования – Сбербанк по программе ипотеки на новостройку на общих основаниях (вне рамок госпрограммы). Далее ставка по ипотеке устанавливается в размере 8% годовых, но взять кредит можно в гораздо большем размере – до 60 млн рублей, а не 3 млн, как по программе ипотеки с господдержкой. Данная ставка также действует при покупке квартиры в определенной новостройке у застройщика, заключившего с банком соглашение о субсидировании ставки;
  • банк ДОМ.РФ – семейная ипотека под 4,7% годовых на весь срок кредитования. Данная ставка значительно ниже базовой (6%). Уменьшить ставку на весь срок пользования ипотекой предлагается за счет увеличения первоначального взноса. Ставка 4,7% годовых действует при строительстве жилого дома и внесении первоначального взноса в размере 50% стоимости жилья. Для приобретения квартиры в новостройке ставку по семейной ипотеке можно снизить до 5% годовых за счет внесения первоначального взноса не менее 30% стоимости квартиры;
  • ВТБ – 4,3% годовых в первые полгода кредитования или 5,3% годовых в первый год кредитования, далее – 6,5% годовых при оформлении ипотеки с господдержкой на приобретение квартиры в новостройке у аккредитованных банком застройщиков.
Читайте также:  Как снять обременение с квартиры после полной оплаты ипотеки

Особенности досрочного погашения ипотеки

Особенности досрочного погашения ипотеки

Многие заёмщики стараются выплатить ипотечный кредит раньше установленного срока. Рассмотрим, как погашать ипотеку досрочно, чтобы уменьшить размер переплаты, и как правильно рассчитываться с банком, если хотите быстрее закрыть долг.

Право заёмщика на досрочное погашение ипотечных займов закреплено в ФЗ № 284. Главное — заранее уведомить банк о принятом решении, иначе внесённая сумма не будет засчитана.

Когда выгодно закрыть ипотеку досрочно?

Альфа-Банк позволяет клиентам вносить досрочные платежи в течение всего периода действия кредитного договора. Но лучше делать это в первой трети срока: чем раньше вы начнёте, тем выгоднее будет досрочное погашение ипотеки.

Это актуально для кредитов с аннуитетной схемой внесения платежей, когда большая часть денег идёт на погашение процентов. В этом случае дополнительные взносы будут сокращать само тело ипотечного кредита — вы сможете быстрее рассчитаться с долгом. При дифференцированных платежах досрочные платежи пойдут на выплату основного долга в счёт будущих периодов.

Прежде, чем принять решение о досрочном погашении, учитывайте:

Кредитную нагрузку. Чем меньше ваша задолженность перед банками, тем лучше.

Уровень доходов. Подумайте, насколько стабилен ваш доход, может ли он измениться в течение срока кредитования. Если вы не уверены, что через 10–15 лет сможете легко выплачивать ипотеку, то лучше погашать её досрочно.

Планы на ближайшие несколько лет. Если в будущем вы планируете продавать квартиру, то стоит как можно быстрее рассчитаться с банком — пока недвижимость в залоге, вы не сможете полностью ею распоряжаться.

Как гасить ипотеку досрочно: возможные варианты

Существует три пути:

Сокращение срока кредитования — снижает общий размер переплаты по кредиту. Когда вы сокращаете срок, в составе обязательного платежа уменьшается доля процентов, но увеличивается часть, которая идёт на погашение основного долга.

Уменьшение ежемесячных платежей — снижает текущие расходы. Если вы сохраняете срок, то остаток основного долга распределяется на весь период кредитования. При этом большая часть платежа пойдёт на выплату процентов, а меньшая — в счёт основного долга. Такая схема удобна в качестве подстраховки, например, если платёж слишком большой для вас, и вы хотите снизить кредитную нагрузку.

Читайте также:  450 тысяч на ипотеку многодетным семьям

Комбинированный вариант — вы сокращаете срок или размер платежа, пока они не станут комфортными для бюджета. Например, можно сократить обязательный платёж до минимума, но при этом продолжать платить полную сумму. Небольшие переплаты, которые пойдут на досрочное погашение, потом позволят уменьшить срок кредита.

Как лучше гасить ипотеку досрочно? Всё зависит от ваших задач и финансовых возможностей: если хотите сэкономить на процентах, уменьшайте срок, а для снижения обязательных расходов разумнее сокращать сумму ежемесячных платежей. Оптимальным решением может стать смешанный вариант досрочного погашения.

Как сделать частичное или полное досрочное погашение

Недостаточно просто пополнить ипотечный счёт на большую сумму — платежи всё равно будут списываться по графику в пределах установленной суммы. Чтобы внести дополнительный платёж, нужно написать соответствующее заявление: через личный кабинет интернет-банка, в мобильном приложении или офисе банка.

При досрочном погашении ипотека пересчитывается. Как это происходит:

вы подаёте заявку с указанием суммы и даты списания средств;

выбираете, что хотите уменьшить: размер платежа или срок;

обозначенная сумма списывается со счёта;

банк пересчитывает кредит и направляет вам скорректированный график платежей.

Перед тем, как досрочно погасить ипотеку, внимательно прочитайте ипотечное соглашение: в нём должны быть описаны точные условия. Учитывайте, что в некоторых банках срок привязан к дате очередного списания.

Некоторые банки позволяют подавать заявки онлайн. Например, в Альфа-Банке делать досрочные погашения по ипотеке можно в мобильном приложении.

Деньги при частичном досрочном погашении могут списываться в любой день. Возможны два варианта развития событий:

В дату обязательного платежа. В этом случае вы вносите сумму ежемесячного взноса и дополнительные средства. Все деньги сверх обязательного платежа идут на досрочное погашение.

В любой другой день. Часть средств уходит на погашение процентов, а другая — на основной долг. Отношение процентов к долгу зависит от того, сколько дней прошло с даты последнего ежемесячного списания.

Можно ли погасить ипотеку досрочно с помощью материнского капитала?

Погашать ипотечный кредит досрочно можно не только за счёт собственных средств, но и с помощью социальных выплат, например, маткапитала. При внесении материнского капитала уменьшится сумма основного долга либо проценты — всё зависит от условий ипотечного договора.

Для досрочного погашения необходимо подать заявление в Пенсионный фонд о распоряжении средствами семейного капитала. К заявке прикладывается пакет документов и платёжные реквизиты банка-кредитора. Предварительно в банке нужно получить справку об остатке задолженности, размере основного долга и процентах за пользование кредитом.

Перед внесением досрочных платежей направьте в банк соответствующую заявку. Следите за изменениями в графике платежей через мобильное приложение или личный кабинет интернет-банка.

Если вы не уверены в финансовой стабильности, повремените с досрочным погашением. Не стоит погашать долг досрочно в ущерб собственному финансовому положению.

Рассчитайте, как изменится ваш кредит после частично досрочного погашения, с помощью кредитного калькулятора.

При полном досрочном погашении вы можете вернуть часть денег, выплаченных в качестве страхового взноса. Например, если вы полностью закрыли долг в начале страхового периода, то вам вернут большую часть страховки.

5 ключевых ошибок при досрочном погашении кредита и ипотеки

В чем суть досрочки?

Досрочное погашение — это изменение остатка вашего долга по кредиту перед банком. Оно достигается путем возврата части кредита сверх ежемесячного платежа. В общем случае правильно досрочно погашать кредит, т.к. это уменьшает переплату и помогает закрыть кредит с минимальными финансовыми потерями. Но очень часто люди совершают досрочное погашение не правильно, что приводит к повышенной переплате банку.

Читайте также:  Социальная ипотека для бюджетников


Рассмотрим ключевые ошибки при досрочном погашении

Ошибка №1 — не заморачиваться досрочным погашением

Многие люди думают, что лучше держать деньги при себе и исправно платить кредит. Это с одной стороны правильно, а с другой стороны вы просто больше отдаете банку денег.
Рассмотрим пример

  1. Сумма кредита 1 млн. рублей под 12% на 24 месяца с датой первого платежа 9 сентября 2018 года
  2. Вы имеете лишние деньги в размере 200 тыс. рублей, они у вас будут 31 января 2019 года

Для ответа проще всего воспользоваться специальным калькулятором, который покажет вот такую картинку

Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

Важно: Стоит помнить, что сумму 19470 вы сэкономите через 2 года, т.е. в конце выплат кредита. Экономия будет идти постепенно за счет уменьшения суммы процентов, возвращаемых банку при каждом платеже по кредиту.

Механизм экономии следующий

  1. Досрочное погашение уменьшает ваш долг по кредиту(остаток долга)
  2. Проценты в банке начисляются на остаток долга, следовательно при его уменьшении проценты уменьшатся.

Это следует помнить и обязательно стараться досрочно погасить кредит.
Читайте также: Возможен ли возврат страховки при досрочном погашении?

Ошибка №2 — не следить за своими платежами банку

Сейчас можно погасить досрочно 2мя способами — походом в банк и написанием заявления или через интернет банк.
Многие совершают ошибку и не учитывают, что им нужно каждый месяц оплатить платеж
Возьмем пример.

  1. У вас есть кредит с ежемесячным платежом 15 тыс. рублей 15 числа каждого месяца
  2. У вас есть свободная сумма 50 тыс. рублей.

Вы решили погасить досрочно и пошли банк. Там вы написали заявление, что в ближайшую дату 15 числа нужно погасить ваш кредит досрочно в сумме 50 тыс. рублей. Вы внесли деньги через кассу и ждете осуществления досрочки.

Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тыс. рублей. В результате банк сначала списал 15 тыс. рублей в счет ежемесячного платежа, а потом попытался сделать досрочное погашение на 50 тыс.

Для справки: досрочное погашение делает программа, которая пытается уменьшить остаток на вашем счете на 50 тыс. Она это не может сделать, т.к. на вашем счете осталось 50 — 15 = 35 тыс.

Суммы 35 тыс. явно не достаточно для осуществления досрочного погашения на указанную в заявлении сумму. Ваши деньги в размере 35 тыс. остаются лежать на счете и вы узнаете о проблемах с досрочкой только при следующем походе в банк.

Важный совет: всегда проверяйте наличие средств для ежемесячного платежа и следите за тем, чтобы после даты досрочки деньги ушли в досрочку(списались со счета)

Ошибка №3 — погашать когда появятся деньги любыми суммами.

Данное правило вроде бы верное — чем больше погасишь, тем больше сэкономишь на процентах. Однако в случае Сбербанка это не так. Дело в том, чтоб на данный момент все банки обрабатывают досрочное погашение по-разному.
Есть 2 варианта:

  1. Банк списывает деньги для досрочного погашения в дату ближайшего платежа по кредиту
  2. Банк списывает деньги точно в дату погашения. Этот вариант применяет Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и ряд других банков

Допустим, вы решили погасить кредит через 15 дней после очередного платежа. У вас есть 1000 рублей на досрочку на вашем счету. Ваш долг по кредиту на на дату очередного платежа был 100000 рублей.

Во втором варианте досрочное погашение работает следующим образом:

  1. Банк смотрит, сколько процентов нужно начислить за 15 дней пользования средствами 100 000 рублей. Это будет допустим сумма 5 тыс. рублей. Банк сначала списывает проценты из суммы досрочки, а потом уже оставшуюся сумму с остатка долга
  2. Банк пытается списать 5 тыс рублей, а на счету только 1 тыс. Банк списывает 1 тыс. рублей в счет уплаты процентов. Никакого досрочного погашения — уменьшения остатка долга не происходит. Вы просто заплатите банку проценты заранее — это вам не выгодно.
Читайте также:  Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция 2018 Сбербанк

Не будем вдаваться в математику, она описана здесь. Вот как это выглядит на картинке

В столбце проценты — наша 1. тыс. рублей, она пошла на выплату процентов. В столбце остаток долга — нуль. После досрочного погашения ежемесячный платеж не изменился и остался тем же(первый столбец).

В случае Сбербанка советуем досрочно погашать кредит суммами, больше чем ежемесячный платеж. Делать это лучше всего в дату очередного платежа. Тогда досрочное погашение сработает наиболее эффективно. Правильно выбрать дату досрочки можно с помощью специального калькулятора

Ошибка №4 — копить и гасить потом сразу большой суммой.

Многие люди ждут, пока накопится достаточно большая сумма, чтоб потом идти в банк и разом погасить часть кредита досрочно. Это не правильно, ибо чем позже мы погашаем, тем меньше будет экономия. Это следует из особенности аннуитетных платежей — наиболее популярного типа платежа по кредиту:

  1. Аннуитетный платеж складывается из процентов и суммы в оплату тела займа. Он каждый раз одинаков согласно формуле расчета аннуитетного платежа.
  2. Сумма в оплату тела займа первоначально очень низкая, а процент банку очень большой.

Рассмотрим кредит в 100 тыс. рублей на 36 месяце с датой первого платежа 9 сентября 2018 года

Сделаем досрочку через 1 год(слева) и через 2 года(справа) на 50 тыс. рублей и сравним переплату с помощью того же калькулятора сравнения кредитов.
Советуем: Калькулятор сравнения эффективности досрочных погашений


В случае внесения доп. платежа через 1 год мы выплатили процентов примерно на 4 тыс. меньше, чем если погасили частично через 2 года.

Чем раньше вы осуществляете досрочное погашение, тем меньше вы заплатите банку. Копить и потом гасить сразу большой суммой — неправильно. Экономия при досрочке в этом случае будет меньше

Конечно этот случай, не совсем идеален. Нужно было бы рассмотреть, погашение по 50 тыс. через 1, 2 и 3 года против же 150 тыс. через 4 года, но результат бы остался таким же — погашать раньше всегда выгоднее с точки зрения математики.

Ошибка №5 — не иметь финансовую подушку

Погашать сверх ежемесячного платежа хорошо, но нужно оценивать свои силы. У вас должна быть финансовая подушка — 3, а лучше 6 ежемесячных платежей по кредиту. Это на случай, если вас или супругу уволят с работы, вы заболеете ну и т.д. Могут быть форс-мажорные обстоятельства, которые не освободят никак вас от ежемесячного платежа по кредиту.

Что толку, если вы погасите кредит досрочно, потом не будете иметь средств заплатить месячный платеж? При просрочке платежа банки накладывают штрафы и пени. Их придется заплатить и они полностью сведут экономию на досрочке к нулю.

Популярные вопросы про досрочное погашение

Именно процентная ставка по кредиту не может уменьшиться. Она прописана в договоре – в индивидуальных условиях кредитования, а они не меняются. Уменьшается Эффективная процентная ставка(ПСК), которая обычно написана в правом углу договора. Дело в том, что эта ставка считается по специальной формуле согласно требованиям ЦБ. Вот здесь можно увидеть пример расчета ПСК.

Для расчета нужно решить уравнение, требуются определенные знания математики. При досрочном погашении меняется график платежей, а следовательно и ПСК. Это чисто математическая особенность, которая не влияет на переплату по кредиту. Т.е. основная причина изменения ПСК – изменение графика платежей и алгоритм расчета ПСК.

А при досрочном погашении переплата уменьшается! А это главное. Т.е. ПСК при досрочном погашении увеличивается, но это ни на что не влияет. На ПСК при досрочном погашении не нужно смотреть, чтоб оценить его эффективность. Показатель ПСК нужен для сравнения кредитов и определения наиболее выгодного. Показатель ПСК отображает именно стоимость первоначально выданных кредитов без досрочного погашения.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: