ИРД в строительстве: что это?

Исходно разрешительная документация

Любые строительные работы на земельном участке — возведение жилого или нежилого объекта недвижимости, капитальный ремонт, реконструкция – требуют подтверждения своей законности. Делается это посредством сбора исходно разрешительной документации (сокращенно ИРД) на начальной стадии проработки строительного проекта планирования территории и последующих согласований.

Терминология в общем и частном

В общих чертах ИРД – это комплект взаимосвязанных между собой бумаг разного характера:

  • правоустанавливающих;
  • ограничительных;
  • подтверждающих;
  • других.

На базе этого пакета в дальнейшем будет проводиться проектирование и возведение. Для разработчиков ИРД – это в первую очередь проработка исходных данных, которые дают такую информацию как:

  • качественные параметры объекта капитального строительства;
  • объемы будущих работ;
  • размер финансового обеспечения.

Главной целью оформления ИРД является получение разрешения на строительство объекта. Без выдачи разрешения владелец ЗУ и застройщик не смогут разработать и реализовать проект. ТЗ также составляется на основе ИРД.

Все вопросы, связанные с получением необходимых бумаг, их составом, а также полномочиями надзорных органов, регулируются Градостроительным Кодексом Российской Федерации. Нужная информация размещена в статьях 44-51. Поэтому перед началом строительства объекта рекомендуется их внимательно изучить.

Обобщая приведенную выше информацию, можно сказать, что ИРД – это первое, чем должен заняться застройщик или собственник земли. Нужно учесть, что процесс оформления бумаг крайне сложный и способен растянуться на несколько месяцев. Поэтому заняться вопросами получения исходно разрешительных документов необходимо сразу после общей проработки проекта.

Выдача полномочий на оформление бумаг

ИРД оформляются в несколько этапов, которые нередко затягиваются на неопределенное время из-за необходимости проводить подтверждение в разных инстанциях. Поэтому для решения вопросов, связанных с документацией, назначается технический заказчик. Он имеет все необходимые полномочия для:

  • подачи прошений;
  • получения разрешений в органах местной администрации;
  • формирования запросов в государственные структуры;
  • участия в общественных слушаниях по объекту и не только.

В качестве заказчика могут выступать:

  • застройщик;
  • инвестор;
  • владелец ЗУ;
  • организация-посредник.

Чтобы строительство началось в срок, важен опыт полномочного лица в работе с документацией. Благодаря продуманному подходу, реализация проекта начнется в срок, чем будет обеспечена эффективность сделанных инвестиций.

Получите первую консультацию бесплатно!

Несколько важных нюансов

Разрешительные документы – это не только первый этап проектирования и строительства объектов, но и база для формирования архитектурно-функциональной концепции или АФК. Она подтверждает соответствие проекта регламентирующим актам и тесно связана с ними. В первую очередь проверяется соответствие:

  • Генеральному плану;
  • ПЗЗ;
  • ППТ.

Если выявлены разногласия между предполагаемым проектом и перечисленными бумагами, то строительство объекта не будет начато. Уполномоченному лицу придется разработать корректировки к документации, согласовать их и обеспечить процедуру внесения.
В процессе оформления нельзя забывать о правовом сопровождении проекта. Параллельно застройщик должен готовить проектную документацию (ее состав определяется видом строительных работ). Такой подход позволит начать строительство без досадных бюрократических проволочек.

Состав ИРД: что нужно знать о документах

Исходно разрешительная документация представляет собой перечень документов на объекты, который в каждом конкретном случае может незначительно различаться. Рассмотрим общий перечень.

Имущественно-правовая

Без следующего списка подойти к вопросам непосредственного проектирования будет невозможно:

  • правоустанавливающие бумаги – договор аренды ЗУ, подтверждение права собственности;
  • кадастровый паспорт ЗУ;
  • кадастровый паспорт строения (если планируется ремонт или реконструкция объекта);
  • акт выбора трассы прохождения коммуникации.

Чаще всего перечисленные бумаги из комплекта ИРД собирают первыми.

Распорядительная

Из состава этой подгруппы технический заказчик может исключить те документы на объекты, которые не соответствуют рамкам проекта. Ниже приведен полный список:

  • акт о выделении ЗУ;
  • инвестиционный контракт;
  • разрешение на снос тех или иных объектов;
  • порубочный билет;
  • распоряжение на формирование ППТ.

Территориальное планирование

Получение этих бумаг требует обращения в органы местного управления. Для запуска строительства объекта понадобятся только отдельные материалы, собранные из следующих документов по списку:

  • Генплан;
  • ПЗЗ;
  • ППТ.

Также технический заказчик должен будет запросить схему транспортного обслуживания и сформировать ГПЗУ.

Геодезическая

В исходно разрешительный пакет входят:

  • ситуационный план;
  • геоподоснова;
  • топосъемка;
  • заключение, вынесенное по итогам проведения инженерно-экологических исследований;
  • выводы по инженерно-геологическим изысканиям;
  • результаты инженерно-гидрологических работ;
  • акт обмера имеющихся объектов;
  • подтверждение обследования состояния зданий.

Нередко этот этап сбора ИРД называют самым затратным.

Технические условия

Сюда включены все ТУ, которые будут необходимы для начала строительства объектов:

  • на подключение к инженерным сетям на период возведения объекта и после введения его в эксплуатацию;
  • по пожарной безопасности;
  • на примыкание к дорожной сети;
  • на подключение к телефонной сети.

Исходно разрешительная документация из этой подгруппы представляет собой внушительный пакет, на оформление которого уходит немало времени.

Исходная

Жители Москвы и Московской области в обязательном порядке должны получить еще два вида свидетельств – АГР и АГО. Для остальных технических заказчиков важными являются только техзадание и задание на проектирование.

Ко всем перечисленным подгруппам можно добавить и дополнительную. В нее включены такие вспомогательные документы и материалы как письма, соглашения или, к примеру, заключения экспертов, разрешения на строительства и пр.

Можно ли сократить список?

Полный комплект бумаг за некоторыми поправками в связи со спецификой строительных работ придется собирать, если в планах застройщика есть:

  • возведение многоэтажного строения;
  • строительство промышленного объекта;
  • реконструкция;
  • ремонт.

Гораздо проще подготовить пакет на строительство ЗУ малоэтажными домами, предназначенными для проживания одной семьи. В этом случае базу будут представлять:

  • Генеральный план;
  • СПОЗУ;
  • градостроительный план земельного участка;
  • правоустанавливающие бумаги.

Если в документы вносились изменения по видам использования земель, то понадобится официальное подтверждение того, что корректировка была закончена. В некоторых ситуациях список может быть незначительно изменен в сторону увеличения.

Читайте также:  Уведомление о планируемом строительстве - образец заполнения 2021

Какие могут возникнуть проблемы и сложности при разработке ИРД?

Столкнуться с определенными трудностями можно на всех этапах сбора и оформления исходно разрешительной документации для строительства, все проблемы связаны с объективными причинами:

  • Нет документов градостроительного планирования, в итоге усложняется процесс получения другой документации на конкретный вид участка;
  • Продолжение строительства невозможно до получения разрешения на новый вид деятельности на участке;
  • Неточные характеристики участка;
  • Невозможность получения документов на подключение коммуникационных линий на объекте;
  • Отступление от проектной документации в ходе выполнения работ и пр.

Важно учитывать все возможные сложности на начальном этапе работы с документацией, это позволит выбрать оптимальный вариант получения ИРД с экономией времени и денег.

Как выбрать компанию для оформления ИРД?

От правильного выбора исполнителя будет зависеть, насколько быстро и беспроблемно пройдет процедура оформления исходно-разрешительной документации при строительстве. Чтобы определиться с подходящей фирмой, обращайте внимание на следующие нюансы:

  • Компания имеет все разрешения и лицензии на осуществление конкретного рода деятельности;
  • В портфолио присутствуют кейсы по ранее выполненным проектам, которые постоянно пополняются;
  • В компании работают квалифицированные специалисты, которые помогут подготовить документации в рамках действующих требований.

Разработка и согласование исходно-разрешительной документации

Исходно-разрешительная документация (ИРД) необходима для законного строительства или реконструкции объекта, собирается и разрабатывается на предпроектной стадии или в ходе подготовки проекта, а также при вводе в эксплуатацию. Заниматься сбором и подготовкой ИРД может сам собственник участка или застройщик, либо технический заказчик по договору. Состав ИРД определяется в соответствие с Градостроительным кодексом РФ, другими нормативными актами.

Читайте в этом материале, что входит в исходно-разрешительную документацию при строительстве и реконструкции, как правильно оформить и где получить нужные документы, какие проблемы могут возникать при подготовке ИРД.

  1. Что такое исходно-разрешительная документация
  2. Нормативные акты
  3. Простым языком
  4. На какие виды работ нужна исходно-разрешительная документация
  5. Что входит в исходно-разрешительную документацию
  6. Этапы сбора и оформления ИРД
  7. Предпроектная стадия, заключение договора
  8. Стадия инженерных изысканий
  9. Стадия утверждения проекта и начала строительства
  10. Стадия завершения строительства и ввод в эксплуатацию
  11. Согласование исходно-разрешительной документации
  12. Как правильно составить ТЗ на разработку исходно-разрешительной документации
  13. Как выбрать компанию для ИРД
  14. Проблемы и сложности при разработке исходно-разрешительной документации
  15. Преимущества сотрудничества с нашей компанией
  16. Кейсы нашей работы по разработке ИРД
  17. Калькулятор стоимости проектирования
  18. Выводы

Что такое исходно-разрешительная документация

Законодательство не содержит точного определения “исходно-разрешительной документации”. Однако, исходя из смысла ГрК РФ, в нее входят документы, необходимые:

  • для оформления технического задания и заключения договора на проектирование;
  • для проведения инженерных изысканий на участке;
  • для разработки и оформления проекта строительства, реконструкции;
  • для прохождения государственной или негосударственной экспертизы проекта;
  • для получения разрешения на строительство;
  • для получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

Сам проект, его текстовые и графические материалы, формально не относятся к исходно-разрешительной документации. Однако проект включает большинство документов из ИРД, использует их информацию и данные, передается в едином комплекте для экспертиз и оформления разрешений.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Нормативные акты

Основным нормативным актом, предусматривающим сбор и подготовку исходно-разрешительной документации, является Градостроительный кодекс РФ. В статьях 45-51 ГрК РФ содержатся правила проведения всех этапов изысканий, проектирования и строительства, перечни обязательных и дополнительных документов. Также при сборе и оформлении ИРД применяются следующие нормативные акты:

  • Жилищный кодекс РФ (скачать);
  • Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
  • Приказ Минстроя РФ № 117/пр (скачать);
  • Постановление Правительства РФ № 272 (скачать);
  • Постановление Правительства РФ № 145 (скачать).

Процесс согласований и оформления разрешений регламентирован и нормативными актами субъекта РФ. Например, на территории столицы действуют Постановления Правительства Москвы почти на каждый вид строительных работ.

Простым языком

Подготовку исходно-разрешительной документации нужно вести поэтапно, т.е. на разных стадиях проектирования и согласований. Каждый документ ИРД содержит определенные сведения, без которых нельзя приступить к разработке проекта, провести его экспертизу, проверка для выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Исходно-разрешительная документация содержит следующие сведения:

  • о правах на земельный участок;
  • о характеристиках и целевом назначении участка, видах разрешенного землепользования;
  • о возможности подключить будущий объект к сетям общего пользования, о местах и условиях присоединения;
  • о соответствии готового проекта техническому заданию, нормативным актам в сфере безопасности зданий;
  • о соответствии готового объекта проекту, техническому заданию и нормативным актам.

Заказчик (застройщик) может сам заниматься сбором и оформлением всех документов. Однако разрабатывать проект может только проектная организация, состоящая в СРО, т.е. подтвердившая свой профессиональный статус. Поэтому по договору на проектирование обычно предусматривается передача полномочий по сбору ИРД, либо отдельных документов. Также документацию может собирать и готовить технический заказчик, действующий по договору с застройщиком или собственником участка.

Комментарий специалиста. В зависимости от вида и цели оформления документов, они могут выдаваться за плату или безвозмездно, иметь срок действия или применяются бессрочно. Формы большинства видов исходно-разрешительной документации утверждены на законодательном уровне. Оформление ИРД может происходить путем личного обращения в государственные ведомства, а многие документы можно получить или согласовать через электронные сервисы.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) входит в состав ИРД.

На какие виды работ нужна исходно-разрешительная документация

ИРД оформляется на любые виды строительных работ, которые проходят экспертизу, согласования и разрешения:

  • строительство, т.е. возведение нового объекта;
  • реконструкция, т.е. работы по изменению основных параметров здания;
  • перепланировка и переустройство, т.е. изменение конфигурации или характеристик инженерных систем и оборудования.
Читайте также:  Домовая книга 2021: отменили и справка по форме 9 вместо нее!

Текущий и капитальный ремонт объектов также может проводиться на основании проекта. Однако ГрК РФ и ЖК РФ не требуют проходить согласования для текущего или капитального ремонта, хотя может потребоваться сбор и оформление отдельных документов из ИРД.

Что входит в исходно-разрешительную документацию

Комплект исходно-разрешительной документации отличается на разных стадиях строительства. Общий список включает:

  • документ о правах на участок – выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды, постановление;
  • документ об изменении вида разрешенного использования участка – постановление или распоряжение, выписка ЕГРН, договор аренды;
  • технические условия (ТУ) на присоединение к общим инженерным сетям – на воду и канализацию, на отопление, на электричество, на газ;
  • градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
  • экспертное заключение, если проект должен проходить экспертизу;
  • разрешение на строительство (реконструкцию);
  • заключение о соответствии объекта (ЗОС);
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Это только общий обязательный перечень ИРД. На разных стадиях проектирования могут потребовать и иные документы. Эти вопросы вам разъяснят специалисты компании Смарт Вэй, если вы обратитесь к нам за разработкой проекта.

Если для проекта предусмотрена экспертиза, положительное экспертное заключение также входит в ИРД.

Этапы сбора и оформления ИРД

Процесс оформления, сбора и подготовки ИРД будет идти непрерывно, пока разрабатывается и согласуется объект, либо он проверяться на ввод в эксплуатацию. Ниже расскажем о каждом этапе подготовки исходно-разрешительной документации, перечне необходимых документов.

Предпроектная стадия, заключение договора

На начальном этапе большинство документов связано с подтверждением прав на участок и его характеристик. Для последующей разработки проекта могут потребоваться:

  • правоустанавливающие документы на участок – выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды, постановление;
  • документы об изменении вида разрешенного использования участка, если это необходимо для строительства или реконструкции – постановление или распоряжение, выписка ЕГРН, договор аренды;
  • ГПЗУ на участок;
  • ситуационный план на участок;
  • технические условия (ТУ) на воду и канализацию, на отопление, на электричество, на газ;
  • заключения об обследованиях существующих объектов (например, для реконструкции проводится обязательное обследование ремонтируемого здания);
  • предварительные заключения государственных ведомств, ресурсоснабжающих органов (могут потребоваться при разработке архитектурной концепции, в ряде иных случаев).

Также для начала работы по проектированию нужно оформить техническое задание. Этот документ нужно составить максимально точно и объективно, так как на стадии экспертизы и оформления ЗОС будет проверяться соответствие проекта и ТЗ. Если для проектирования конкретного объекта нет действующих стандартов и СП, либо требуется отступление от общих норм безопасности, нужно разработать и согласовать специальные технические условия (СТУ).

Стадия инженерных изысканий

Инженерные изыскания обязательно проводятся при разработке проекта строительства и реконструкции. По итогам изыскания оформляются следующие документы:

  • технические отчеты и заключения по итогам геологических, геодезических, экологических и других видов изысканий;
  • заключения о состоянии реконструируемого объекта, других строений и коммуникаций на участке;
  • экспертные заключения и протоколы, если проводились исследования грунтов и почвы, испытания сетей, иные виды проверок.

Материалы изысканий не только используются проектировщиком, но и включаются в состав проекта, будут проверять при экспертизе, оформлении разрешения на строительство.

Стадия утверждения проекта и начала строительства

Готовый проект утверждается заказчиком, передается на государственную и негосударственную экспертизу. Если подтверждено соответствие ТЗ и нормативным актам о безопасности, выдается положительное экспертное заключение. Этот документ входит в ИРД, так как позволяет обратиться за разрешением на строительство.

Для получения разрешения на строительство нужно обращаться в региональный орган строительного надзора. В Москве таким ведомством является Госстройнадзор. Дополнительные согласования и разрешения могут потребоваться для реконструкции объектов культурного наследия.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Стадия завершения строительства и ввод в эксплуатацию

После завершения строительных работ оформляются два ключевых документа:

  • заключение о соответствии (ЗОС) – выдается, если в отношении работ осуществлялся строительный надзор;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию – выдается после комплексных проверок о соответствии нормативным актам, проекту.
  • С разрешением на ввод в эксплуатацию можно обращаться за техническим планом, проходить кадастровый учет и регистрацию прав в Росреестре.

Комментарий специалиста. Только обращение в надежную проектную организацию гарантирует, что у вас не возникнет проблем при сборе и подготовке ИРД. Сотрудничество с компанией Смарт Вэй станет залогом успешного согласования всех документов, отсутствия сложностей при прохождении обязательных процедур.

Согласование исходно-разрешительной документации

Процедуры согласования и оформления разрешений по ИРД проходят по следующим направлениям:

  • местная администрация выдает исходные документы на участок – договор аренды, постановление, ГПЗУ и т.д.;
  • ресурсоснабжающие организации выдают ТУ на подключение к инженерным сетям общего пользования;
  • для проведения изысканий на участке нужно получать ордера на земляные работы;
  • экспертизу с оформлением заключения могут проводить государственные или негосударственные экспертные организации;
  • специальные технические условия (СТУ) проходят согласование через МЧС и Минстрой;
  • разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор;
  • МосКомАрхитектура участвует в согласованиях фасадных решений, в том числе при реконструкциях;
  • заключение о соответствии оформляет Госстройнадзор.

Большинство указанных структур позволяет оформлять документы в электронном виде. Компания Смарт Вэй предлагает услуги по проектированию “под ключ”, т.е. с прохождением всех обязательных согласований.

Читайте также:  Договор купли-продажи дома с земельным участком - скачать образец 2021

Как правильно составить ТЗ на разработку исходно-разрешительной документации

Отдельное техническое задание на сбор и оформление исходно-разрешительной документации не составляется. Такие полномочия и требования можно указать в общем ТЗ на проектирование. Чтобы избежать проблем при последующих проверках, экспертизах и согласованиях, обратитесь за помощью в подготовке ТЗ в компанию Смарт Вэй. Наши специалисты укажут полный перечень ИРД, который нужен для проектирования и согласований.

Как выбрать компанию для ИРД

Правильный выбор технического заказчика и проектной организации снимает все проблемы при согласованиях, оформлении исходно-разрешительной документации. Обратите внимание на следующие моменты:

  • наличие у организации разрешений (например, проектная организация должна подтвердить членство в СРО);
  • примеры по ранее выполненным работам, в том числе по оформлению ИРД;
  • наличие в штате специалистов, которые смогут подготовить все необходимые документы.

Если вам нужна надежная проектная организация, которая займется всеми формальностями и согласованиями ИРД, обращайтесь к специалистам Смарт Вэй.

Разрешение на ввод в эксплуатацию оформляется после строительства или реконструкции, входит в ИРД.

Проблемы и сложности при разработке исходно-разрешительной документации

Сложности могут возникать на всех этапах сбора и оформления исходно-разрешительной документации, причем по объективным причинам. Вот несколько проблем, которые возникают чаще всего:

  • отсутствие документов градостроительного планирования, что осложняет процесс получения ГПЗУ и иных документов на участок;
  • необходимость менять разрешенный вид пользования участков, чтобы продолжить проектирование и строительство;
  • сложности с параметрами разрешенного строительства, установленными для данного района или участка;
  • невозможность выдать ТУ на подключение к сетям (ввиду превышения допустимой нагрузки, отсутствия коммуникаций по месту строительства);
  • необходимость проходить согласованиеСТУ, так как без них проектирование может оказаться невозможно;
  • отступления от проекта, допущенные и неустраненные подрядчиком, что осложняет процесс получения ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию.

Компания Смарт Вэй всегда учитывает возможные сложности еще на начальном этапе проектирования. Мы выберем оптимальный вариант согласований, получения ИРД, что сэкономит ваше время и деньги.

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Наши специалисты выполнят все необходимые работы по проектированию, сбору и оформлению исходно-разрешительной документации. Наши преимущества:

  • выгодные расценки на все виды работ и услуг;
  • максимально сжатые сроки разработки проекта и ИРД без потери качества;
  • бесплатная консультационная поддержка на всех стадиях проектирования и согласований;
  • наличие собственного штата специалистов, что позволяет выполнять работы без обращения к посредникам.

Опыт и квалификация наших специалистов позволяет проходить согласования с первого раза и без замечаний. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на консультации по телефонам, указанным на сайте.

Кейсы нашей работы по разработке ИРД

Ниже вы можете ознакомиться с примерами работ, выполненных нашими специалистами в 2019 году. ИРД и проект успешно прошли все стадии согласования, реализованы в готовых объектах

Кейс 1. Специалисты компании Смарт Вэй оформили проектную документацию на строительство МКД. В рамках технического задания была получена вся необходимая исходно-разрешительная документация.

Кейс 2. В 2019 году был разработан проект и оформлена необходимая исходно-разрешительная документация на многоквартирный дом со встроенными торговыми помещениями. На данный момент строительство объекта находится на завершающей стадии.

Калькулятор стоимости проектирования

(Если калькулятор стоимости не видно и для мобильных пользователей можно посмотреть здесь https://smway.ru/price/)

Выводы

Исходно-разрешительная документация (ИРД) оформляется для проектирования строительства или реконструкции, собирается на предпроектной стадии или в ходе подготовки проекта, при вводе в эксплуатацию. Заниматься сбором и подготовкой ИРД может сам собственник участка или застройщик, либо технический заказчик. Состав ИРД определяется в соответствие с Градостроительным кодексом РФ, другими нормативными актами.

Если вам нужны услуги по проектированию, сбору и подготовке ИРД, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. По всем возникшим вопросам вы можете получить бесплатную консультацию.

При написании статьи использовались следующие материалы:

  • Жилищный кодекс РФ (скачать);
  • Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
  • Приказ Минстроя РФ № 117/пр (скачать);
  • Постановление Правительства РФ № 272 (скачать);
  • Постановление Правительства РФ № 145 (скачать);
  • Техническое задание.

Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания – Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.

Разработка и согласование исходно-разрешительной документации (ИРД)

Исходно-разрешительная документация – это обозначение для комплекса разрешений на строительство, ввод готового объекта в эксплуатацию

Исходно-разрешительная документация это обозначение для комплекса разрешений на строительство, ввод готового объекта в эксплуатацию. Пакет документов оформляется в полном соответствии с статьями 44 – 51 ГК РФ. Для его оформления техническому заказчику понадобится обратиться в специальный орган власти или уполномоченную организацию.

Что такое ИРД

Проведение любых строительных работ на земельном участке, капитального ремонта либо реконструкции невозможно без предварительного проведения ИРД. Исходно-разрешительная документация для проектирования подтверждает законность проведения таких работ. Именно на базе этого пакета документов начинается процесс проектирования. Одновременно, ИРД для специалиста содержит все необходимые данные:

  • качественные параметры будущего строения;
  • объем производимых работ;
  • размер финансового обеспечения.

Без предоставления этой информации невозможно получить разрешение на строительство, прочие сопутствующие виды работ. Этот процесс может занять несколько месяцев.

На какие виды работ нужна разработка ИРД

Оформление исходно-разрешительной документации обязательно понадобится при проведении таких типов работ:

  • возведение жилого, нежилого объектов;
  • капитальный ремонт;
  • реконструкция;
  • перепланировка (изменение различных конфигурационных характеристик, включая различные инженерные системы, оборудование).

Все эти процессы требуют обязательного подтверждения законности до начала работ, уже на этапе проектирования. Обратите внимание, что для некоторых типов объектов понадобится уведомление о начале строительства. К ним относятся:

  • по классу последствий относящиеся к объектам с незначительными последствиями, типа СС1;
  • строительство которых может осуществляться только на основе строительно паспорта, не требующих разрешения;
  • имеющих определенный уровень опасности для жизни, здоровья людей.
Читайте также:  Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома с землей

К определенному классу объект строительства относит проектная организация, по предварительному согласованию с заказчиком. На основе готового ИРД в дальнейшем формируется техническое задание.

Что входит в ИРД

Разрешительная документация на строительство предполагает такие виды:

  • правоустанавливающие;
  • разрешающие;
  • ограничительные;
  • иные (к примеру, рекомендательные);
  • для оформления технического задания;
  • для инженерных работ на участке;
  • оформление проектной документации;
  • разработка, проведение реконструкции;
  • прохождение государственной, негосударственной экспертизы проекта;
  • разрешение на ввод уже построенного или реконструированного объекта в эксплуатацию.

Соответственно, полный комплект ИРД содержит сведения:

  • права на земельный участок, на котором проводятся строительные работы;
  • ключевые характеристики, целевое назначение объекта;
  • информация о подключении к различным коммуникационным сетям общего пользования;
  • соответствие готового строительного объекта базовому техническому заданию, нормативным актам в сфере безопасности.

Техническим заказчиком может быть:

  • застройщик;
  • инвестор;
  • организация-посредник;
  • владелец ЗУ,

В процессе получения подтверждается соответствие строительного проекта различным нормативным актам. Обязательно должно проверяться соответствие генеральному плану строительства, ПЗЗ и ППТ. Если будет выявлено малейшее несоответствие, разрешение на начало строительство не может быть получено.

Этапы сбора и оформления исходно-разрешительной документации

Оформление разрешительной документации предполагает такой базовый пакет:

  • постановления, распоряжения администрации
  • Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги
  • Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ
  • Заключение госэкспертизы проекта
  • Разрешение на строительство
  • Заключение о соответствии построенного объекта спроектированному (ЗОС)
  • Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Дополнительно заказчик или инвестор должны предоставить:

  • обоснование инвестиций строительства данного объекта;
  • решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещении объекта;
  • акт выбора земельного участка (трассы) для строительства и прилагаемые к нему материалы;
  • архитектурно-планировочное задание, составляемое в установленном порядке;
  • технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;
  • сведения о проведенных с общественностью обсуждениях решений о строительстве объекта;
  • исходные данные по оборудованию, в том числе, индивидуального изготовления;
  • необходимые данные по выполненным научно-исследовательским и опытно-конструкторским работам, связанным с созданием технологических процессов и оборудования;
  • материалы инвентаризации, оценочные акты и решения органов местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые здания и сооружения;
  • материалы, полученные от местной администрации и органов государственного надзора, в том числе характеристика социально-экономической обстановки, природных условий и состояния природной окружающей среды, данные о существующих источниках загрязнения и другие сведения в соответствии с требованиями природоохранных органов, санитарно-эпидемиологические условия в районе строительства;
  • имеющиеся материалы инженерных изысканий и обследований, обмерочные чертежи существующих на участке строительства зданий и сооружений, подземных и наземных сетей и коммуникаций;
  • чертежи и технические характеристики продукции предприятия;
  • задание на разработку тендерной документации на строительство (при необходимости);
  • заключения и материалы, выполненные по результатам обследования действующих производств, конструкций зданий и сооружений;
  • технологические планировки действующих цехов, участков со спецификацией оборудования и сведениями о его состоянии, данные об условиях труда на рабочих местах;
  • условия на размещение временных зданий и сооружений, подъемно-транспортных машин и механизмов, мест складирования строительных материалов.

Это базовый перечень, на дополнительных стадиях ИРД могут понадобиться другие документы. Получение разрешительной документации это непрерывный процесс, он завершается только на стадии сдачи в эксплуатацию. Пошаговый алгоритм:

  1. Предпроектная стадия. Предполагает заключение договора, составление технического задания.
  2. Этап инженерных изысканий. На этой стадии понадобится оформление технических отчетов, заключений по итогам геологических, геодезических, экологических и других видов изысканий. заключения о состоянии реконструируемого объекта, других строений и коммуникаций на участке, экспертные заключения и протоколы, если проводились исследования грунтов и почвы, испытания сетей.
  3. Этап утверждения проекта заказчиком. Проводится проверка соответствия техническому заданию, параметрам безопасности. По результатам будет выдано положительное экспертное заключение, входящее в полный пакет ИРД.
  4. Этап завершения строительства, ввод объекта в эксплуатацию. Выдаются 2 основных документа: заключение о соответствии (ЗОС), разрешение на ввод в эксплуатацию.

На последнем этапе должны быть получены акты, заключения надзорных служб. Это ЦГСН, пожарная служба МЧС, ГИБДД, Росприроднадзор и прочие. При строительстве крупных объектов процесс сбора всех документов, получения согласований может занимать до 2 лет.

Согласование исходно-разрешительной документации

Важный этап это согласование готовой исходно-разрешительной документации. Предполагает:

  • выдачу исходной документации на земельный участок (это могут быть ГПЗУ, договор аренды, соответствующее постановление);
  • получение технических условий на проведение инженерных сетей (выдаются ресурсосодержащими организациями);
  • ордера на земляные работы (нужны для всех изысканий на участке);
  • профильная экспертиза с выдаваемым в результате заключением (проводят специализированные государственные или негосударственные организации);
  • получение специальных технических условий (проводятся МЧС, Минстроем);
  • разрешение на строительство, последующий ввод в эксплуатацию (выдается Госстройнадзором);
  • должно быть получено согласование фасадных решений (проводит МосКомАрхитектура);
  • заключение о соответствии (выдает Росстройнадзор).

Для экономии времени, финансовых средств оформление всех этих документов возможно в электронном виде. Готовая проектно-разрешительная документация узаконивает право инвестора на проведение необходимого типа работ.

Правильное составление техзадания на разработку ИРД

Разрешительная документация в строительстве обязательно включает подробное техническое задание. Если нет нужных навыков, чтобы сделать это самостоятельно, стоит обратиться к специалистам. Группа компаний РосСтройЭкспертиза проводит не только оформление всех необходимых документов и проведение согласований. Разрабатываем подробное техническое задание для дальнейшей разработки ИРД.

Правильно составленное техническое задание позволяет:

  • представить готовый продукт;
  • выполнить попунктную проверку готового продукта (приёмочное тестирование, проведение испытаний);
  • уменьшить число ошибок, связанных с изменением требований в результате их неполноты или ошибочности (на всех стадиях и этапах создания, за исключением испытаний).
Читайте также:  Как прописаться в СНТ в 2021 году - пошаговая инструкция

Именно правильный выбор технического заказчика позволяет устранить большинство проблем, возникающих на стадии проектирования.

Проблемы и сложности, возникающие при разработке ИРД

Получение разрешительной документации – крайне трудоемкий процесс. Проблемы могут возникать на всех стадиях, поскольку на каждом из этапов требуется большой пакет документов, получаемых согласований. Отсутствие даже одного из этих пунктов приводит к тому, что инвестор не сможет получить разрешение на строительство. Типовые проблемы в этом случае:

  • отсутствуют документы градостроительного планирования;
  • выявлены любые разногласия между исходным проектом и предоставленными документами для подтверждения;
  • отсутствует правовое сопровождение проекта строительства, реконструкции или капитального ремонта;
  • документы собраны не в полном объеме;
  • после внесенных изменений по виду использования земель не получено официальное подтверждение того, что корректировка закончена,

Во всех этих случаях понадобится обязательное проведение корректировки, получение недостающих разрешений и согласований.

Заказать разработку, согласование ИРД в ГК РусьСтройЭкспертиза

Чтобы свести к минимуму временные и денежные затраты, понадобится четкий алгоритм работы со всеми органами власти, государственными институтами, контролирующими инстанциями. Группа компаний РусьСтройЭкспертиза (перелинковка на ) проводит комплексную экспертизу проектной и прочей документации в срок от 5 дней.

У нас заказывают такие типы услуг:

  • инженерные изыскания;
  • подготовка, дальнейшая аудиторская проверка проектной документации;
  • оформление градостроительного плана;
  • профессиональное сопровождение регистрации в ИСОГД;
  • оформление всех необходимых разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.
  • бесплатная первичная консультация;
  • информационное сопровождение на всех этапах разработки ИРД;
  • сравнительно низкая стоимость по сравнению с основными конкурентами на рынке;
  • персональный проект-менеджер для каждого клиента;
  • проводим корректировки, сбор недостающих документов или согласований;
  • доставка пакета готовых документов для ИРД прямо в офис заказчика.

Точная стоимость проведения указывается в договоре. Этот же документ гарантирует качество оказываемых услуг в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Исходно-разрешительная документация на строительство: состав, нюансы оформления

Исходно-разрешительная документация на строительство – это пакет документов, на основании которого начинается проектирование объекта. ИРД собирается для объектов капительного строительства коммерческой и жилой недвижимости (многоквартирные дома), реконструкции. В зависимости от типа здания и условий строительства пакет документов может отличаться.

В нашей статье мы собрали ответы на самые распространенные вопросы, касающиеся ИРД. Прочитав, вы узнаете, какие нормативные акты регулируют процесс оформления этой документации, что входит в ее состав, а также другие нюансы, касающиеся сбора и оформления важных бумаг.

Сведения, содержащиеся в исходно-разрешительной документации на строительство

Приступить к строительству или реконструкции на законных основаниях невозможно без получения исходно-разрешительной документации (ИРД), сбор и комплектование которой осуществляют до начала проектирования либо в процессе оформления проектных документов, а также перед вводом объекта в эксплуатацию. Перечень документов, входящих в ИРД, определен в Градостроительном кодексе РФ и соответствующих нормативных актах.

В первую очередь при сборе и подготовке пакета документов необходимо учитывать требования Градостроительного кодекса РФ, как основного нормативного акта. Статьи с 45-й по 51-ю ГрК РФ содержат полный список правил, касающихся выполнения всех стадий строительства, от изыскательских и проектных работ до возведения и сдачи объекта. Кроме того, исходно-разрешительная документация на строительство собирается с учетом следующих законодательных актов:

  • Жилищного кодекса РФ;
  • Постановления Правительства РФ № 87;
  • Приказа Минстроя РФ № 117/пр;
  • Постановления Правительства РФ № 272;
  • Постановления Правительства РФ № 145.

Если говорить о процессе согласования разрешительных документов, то в каждом субъекте РФ действуют также собственные нормативные акты, которые необходимо соблюдать. К примеру, столичные строители должны осуществлять свою деятельность в соответствии с Постановлением Правительства Москвы.

Пакет ИРД обычно содержит:

  • подтверждение прав на участок земли под строительство;
  • определение характеристик, целевого назначения участка, видов разрешенного землепользования;
  • обоснование возможностей для присоединения проектируемого объекта к существующим коммуникациям с определением мест и условий подключения;
  • справку, подтверждающую соответствие возведенного объекта требованиям безопасности, утвержденным техническим заданием и нормативными актами;
  • подтверждение соответствия возведенного здания (строения, конструкции, объекта) тому, что определено проектом, ТЗ и правовыми актами.

Компания-заказчик может сама собирать всю необходимую документацию. Но также надо учитывать, что к разработке строительного проекта допускают только профессиональную проектную организацию, имеющую членство в СРО. Поэтому зачастую полномочия по полной или частичной подготовке ИРД переходят компании, занимающейся проектом. Кроме того, застройщик или собственник территории может поручить сбор документов техническому заказчику при наличии соответствующего договора.

Перечень исходно-разрешительной документации для строительства

Законодательные акты только косвенно обозначают смысл термина «исходно-разрешительная документация». Обычно в этот перечень входят бумаги (справки, подтверждения), имеющие отношение:

  • к техническому заданию и заключению договора на создание проекта;
  • к проведению изыскательских работ на территории будущего строительства;
  • к разработке и оформлению проектных документов на строительные и ремонтные работы;
  • к выполнению экспертной проверки в государственной или негосударственной организации;
  • к получению допуска на строительство;
  • к получению разрешения на ввод здания или объекта в эксплуатацию.

Проектные документы (графики, схемы, описания) с формальной точки зрения не являются частью ИРД. Но специалисты при создании проекта пользуются информацией и данными, содержащимися в исходно-разрешительной документации, а после его оформления весь пакет (проект и ИРД) передают для получения экспертного заключения и разрешения на строительство.

Список документов, входящих в ИРД, включает:

  • Схему планировочной организации земельного участка или СПОЗУ.
  • Технические условия, обязательные к выполнению, перед подключением объекта к коммуникациям (теплотрассам, канализационным сетям, водоводам).
  • Экспертная оценка (заключение) проекта, составленная специалистами государственной или негосударственной организации.
  • Разрешение, необходимое для начала работ по строительству или реконструкции объекта.
  • Часть Градостроительного плана с обозначенным участком под строительство.
  • Бумаги с разного рода постановлениями или рекомендациями, получаемые застройщиком в муниципальном органе власти.
  • Если застройщиком здания (сооружения, объекта) выступает непосредственно муниципалитет, то сотрудники, занимающиеся этими вопросами, должны иметь в ИРД поручение от руководителя муниципального органа власти. Если застройщик (заказчик) – группа частных лиц или компания, пакет документов для отправки на согласование в муниципалитет дополняется заявлением о намерениях.
Читайте также:  Можно ли строить дом для ведения личного подсобного хозяйства

Самое важное значение в перечне ИРД придается градостроительному плану участка, где будет проходить строительство, поэтому поговорим об этом более подробно. Этот документ не что иное, как топографическая съемка места масштабом 1:2000, на которой схематично представлены:

  • существующие объекты, а также те строения, которые планируют возвести на участке;
  • автомобильные дороги, тротуары, инженерные коммуникации;
  • природные объекты, находящиеся под защитой государства;
  • здания, сооружения или объекты культурного и исторического наследия;
  • территории общего пользования.

Градостроительный план участка важно дополнить обоснованием, составленным с учетом генплана, согласно которому муниципальные органы управления планируют обустраивать территорию, принадлежащую данному населенному пункту. Также во избежание предъявления претензий или судебных исков надо согласовать возникающие вопросы с владельцами соседних участков земли. После этого заказчик должен обратиться в совет по градостроительству за заключением, утверждающим статус документа.

Получить допуск к началу строительных работ можно только, если территория, определенная под возведение объекта, может быть использована в этих целях. Чиновники администрации муниципалитета после проверки исходно-разрешительной документации принимают решение о соответствии строения градостроительному плану.

От заказчика могут потребовать представления документов, касающихся подключения к инженерным сетям, но только в случае, если при строительстве планируется задействовать существующие общие коммуникации.

На состав исходно-разрешительной документации для строительства влияют характеристики и назначение будущего здания, целевое и разрешенное использование земли, особенности расположения участка относительно других строений и объектов. При необходимости могут потребоваться дополнительные бумаги, подтверждающие соответствие санитарным, противопожарным и природоохранным нормам.

Помимо этого, региональные власти могут выдвигать свои требования. Главное, чтобы они не вступали в противоречие с приведенными выше статьями Градостроительного Кодекса РФ.

Нюансы оформления исходно-разрешительной документации

Документы, входящие в ИРД, не считаются плодами интеллектуального труда разработчиков. Поэтому их использование не подпадает под юрисдикцию закона об авторских правах.

Уполномоченный орган или организация обязаны после оплаты их услуг предоставить заявителю требующуюся ему исходно-разрешительную документацию, соблюдая при этом требования нормативных актов.

Подготовка ИРД дает старт началу процесса инвестирования. На этой стадии происходит определение финансово-экономических показателей и качественных характеристик здания или объекта.

Исходно-разрешительная документация, предваряющая проектирование будущего объекта, разрабатывается на основе проекта планировки территории. ППТ утверждают в соответствии с установленными правилами.

Если Градостроительный план отсутствует или не утвержден (не согласован), то организация подготовительных работ перед проектированием строительного объекта ложится на плечи технического заказчика.

Все, что относится к вопросам градостроительства, определяется федеральным и региональным законодательством совместно. Единый документ, регламентирующий порядок сбора и перечень ИРД, разработать не представляется возможным.

Нормативно-правовые акты, в настоящее время действующие в разных регионах, например, если взять Москву и область, существенно отличаются.

Предположим, заказчик планирует строить тепличный комплекс. В этом случае предстоит собрать множество документов. И пакет будет считаться неполным без:

  • Правоустанавливающих документов на землю.
  • Постановления главы администрации, касающегося согласования участка под размещение здания/дома/объекта, а также выполнения изысканий на территории.
  • Ситуационного плана.
  • Актов выбора участка, определения сервитутов.
  • Заключения экспертов, подтверждающего отсутствие или наличие месторождений полезных ископаемых на данном участке.
  • Санитарно-эпидемиологического заключения, касающегося создания защитных зон.
  • Заключения, выдаваемого Управлением по эксплуатации, реставрации, охране историко-культурного наследия.
  • Технических условий на подсоединение к инженерным коммуникациям и ЛЭП.
  • Исходных данных и условий ГУ ГО и ЧС.
  • Градостроительного заключения на размещение объекта.
  • ГПЗУ.
  • Справки об отсутствии/наличии взрывоопасных предметов.
  • Заключения на отвод ливневой воды.
  • Гидрогеологического заключения.
  • Данных о средних климатических показателях в регионе застройки и о розе ветров.

Кроме того, в состав ИРД включают документы, выданные Росавтодором, о согласовании установки дорожных знаков, светофорных объектов, расположения пешеходных переходов.

Довольно часто новички путают исходно-разрешительную документацию с исходно-производственной. Однако по составу они сильно отличаются. В первом пакете, в основном, представлены разрешения, выдаваемые уполномоченными органами. А во втором – документы, определяющие стройматериалы, необходимые для начала работ. Это означает, что в составе исполнительно-производственной документации содержатся описания и графические материалы, необходимые для понимания сути каждого принятого проектного решения. Выполнение такой работы является прерогативой специальных лицензированных бюро.

Если исполнительно-производственные бумаги оформлены верно, то потом намного проще вести работы по сооружению объекта, так и производить эксплуатацию. Составленные документы содержат точные сведения о всех выполненных работах и лицах, отвечающих за то или иное направление.

Действия после получения исходно-разрешительной документации для строительства

Когда формирование пакета исходно-разрешительной документации закончено, и можно приступать к проектированию, заказчик отправляет все данные вместе с подробным техническим заданием своим проектировщикам или договаривается со сторонней компанией. Итогом работы специалистов должна стать папка с проектной документацией. Этот этап работ чрезвычайно важен, так как от качества выполнения проекта зависит получение допуска к началу строительных работ.

Прежде, чем приступить непосредственно к строительству, девелоперской компании необходимо собрать пакет ИРД и согласовать в инстанциях всю разрешительную документацию. Этап согласований заключается в прохождении следующих шагов:

  • Обращение в градостроительный совет за официальным одобрением.
  • Получение в администрации муниципалитета постановления о возможности начать проектирование строительного объекта.
  • При необходимости представить свои планы на обсуждение общественности.

Приходится констатировать, что сами строительные работы хоть и не являются простым делом, но их организация больше связана с решением технических вопросов – это материальное обеспечение строительства, подбор квалифицированных кадров, контроль выполнения работ. Гораздо сложнее порой пройти этап оформления, согласования и утверждения ИРД и проекта во всевозможных инстанциях, когда требуется доказывать и отстаивать свою позицию перед чиновниками разного уровня.

Читайте также:  Дачная амнистия продлена до 1 марта 2026 года - последние новости Госдумы

Сократить время подготовительного этапа можно с помощью четкого плана действий в отношении контролирующих органов, государственных организаций, институтов и комитетов. Обычно приступить к проектированию и строительству крупного объекта удается после одного-двух лет подготовки.

После сбора всех бумаг, входящих в ИРД, можно приступать к получению разрешения на строительство, которое и позволяет инвестору в дальнейшем воплотить, как говорится, в жизнь задуманный план.

Что нам стоит дом построить? — Часть 6. ИРД.

Мы подошли к последней стадии подготовки к проектированию – сбор ИРД.

Часть 6. ИРД.

ИРД – это исходно-разрешительная документация. Сюда входит весь необходимый пакет документов, на основании которого выполняется проектирование стадии «Проект». А пакет состоит из всевозможных справок, заключений, расчетов, отчетов и тому подобного.
Для ИЖС в большинстве случаев государство идет на встречу своему народу и упрощает перечень состава необходимых документов, оставляя лишь:
— правоустанавливающие документы на земельный участок (включая кадастровый план),
— схему планировочной организации земельного участка (на актуальной топосъемке),
— градостроительный план (с учетом действующих технических условий и сервитутов).
Здесь по идее даже могут не требовать проект на дом как таковой, а на основании всего трех этих пунктов уже выдают разрешение на строительство. Соответственно, ТЭПы (технико-экономические показатели) вашего планируемого дома в градостроительном плане и разрешении на строительство берутся на основании вашей фантазии в виде заявления (по аналогии декларации на дачный дом).

Но я все-таки расскажу об основных исходно-разрешительных документах, чтобы вы были в курсе о них, и вдруг у вас их затребуют, вы бы уже знали что это такое и где это брать.
Ниже приведен конечно не полный перечень теоретически возможных документов, но скорее всего даже он вам не потребуется. В основном, это актуально для строительства крупных объектов. Правда бывают случаи, что у конкретно вашего Управления Архитектуры и Градостроительства из-за каких-то конкретно местных проблем (проверок, судебных актов и т.п.) есть команда сверху об обязательном требовании предоставления какого-то конкретного дополнительного документа.

Правоустанавливающие документы на земельный участок.
Здесь все просто. Это либо свидетельство на право собственности земельного участка (доли), либо договор аренды земельного участка под строительство. К ним я отнесу и кадастровый паспорт земельного участка, без которого сейчас вы уже не получите никакие официальные разрешительные документы. Немного о данных документах я рассказал в Части 3.

Схема планировочной организации земельного участка.
Если вы все-таки не хотите все делать грамотно, а будете строить «дедовским методом», то данную схему может изготовить самостоятельно – просто на топосъемке (Часть 5) участка нанесите контуры расположения планируемого вашего дома, и сверху крупным шрифтом обзовите данную бумажку «Схема планировочной организации земельного участка». Если же вы идете на полумеры, то тогда возьмите уже готовый данный документ, имеющий статус чертежа, из ранее разработанного вами эскизного проекта (Часть 4), который называется «Схема генерального плана» и просто переименуйте его в вышеуказанное название. Ну и конечно третий, самый правильный вариант, о котором пойдет речь в будущих частях моего «блога» — разработка раздела проектной документации с шифром «ПЗУ», который так и называется «Схема планировочной организации земельного участка». Кстати, ранее этот раздел назывался «ГП» — «Генеральный план» или «Схема генерального плана», поэтому не теряйтесь, если кто-то по старинке будет его так называть.

Градостроительный план.
Это основной документ для проектирования. Его готовит Управление Архитектуры и Градостроительства города/района/округа. Документ опирается на все полученные исходно-разрешительные документы и утверждает характеристики будущего строительства. На основании схемы планировочной организации изготавливается графическая часть градостроительного плана. На ней указывается (заштриховывается) вся площадь, на которой вы имеете право возводить капитальные строения. Само «пятно» разрешенной застройки всегда будет меньше всей площади участка, так как оно будет учитывать отступы от соседской межи, сервитуты, защитные коридоры инженерных сетей и т.д. и т.п.
На основании остальных документов – текстовая часть, которая описывает все разрешенные и запрещенные параметры на данном земельном участке при проектировании и строительстве, в том числе максимальные ТЭПы строений (количество, этажность, максимальную высоту, планируемое энергообеспечение и т.п.).
Ниже приведу примеры самых «популярных» документов ИРД.

Градостроительная информационная справка. Требуется не везде и не всегда. Выдается Управлением Архитектуры и Градостроительства. Описывает изученность земельного участка и характеристики района строительства в целом.

Технические условия к подключению к инженерным сетям. Это документы описывающие технические требования по подведению к вашему будущему дому света, воды, канализации, газа, тепла, телефона, ливневки. Технические условия готовят службы эксплуатирующие свои сети, такие как Водоканал, Электросети, Горгаз, Теплосети и т.п. В них указывается: точка врезки (присоединения), характеристика подводящей сети (труба, кабель, материал, диаметр, сечение, глубина заложения, тип прибора учета энергии и т.д.), условия поставки энергоносителя, условия начала поставки данного энергоносителя, обременения собственников сетей. Для получения технических условий вам обычно необходимо всего пять документов: паспорт гражданина, правоустанавливающие документы на земельный участок или строение, актуальная топографическая съемка, ситуационный план, расчет нагрузок. Если по первым четырем всем уже все понятно, то вот что такое «расчет нагрузок» (для газа – расчет потребности тепла и топлива) я еще не разъяснял. Это расчет (обычно таблица на одном листе), в котором, исходя из планируемых ТЭПов здания и количества проживающих, рассчитывается необходимое количество энергоносителя для нормальной эксплуатации объекта. Расчет нагрузок может выполнить любая лицензированная проектная организация, либо Управление Архитектуры и Градостроительства. Цена услуги около 1.000 рублей за один расчет на один энергоноситель. Если вы получаете технические условия, еще не построив дом, то желательно, чтобы заявку на ТУ подготовил не собственник, а Управление Архитектуры и Градостроительства. Цена услуги около 1.600 рублей (с учетом расчета нагрузок) за каждую заявку на каждый энергоноситель.
При выполнении расчета нагрузок вы должны балансировать между фактически требуемыми объемами энергоносителей и возможностями их предоставить в эксплуатирующих организациях при условиях дефицита.
По воде. Для семьи из 4-х человек будет достаточно около 1 куб.м./сутки. Если планируете ставить септик, то в заявке не должно быть формулировки «водоотведение/канализация».
По электричеству. Здесь расчет надо основывать по мощности и количеству фаз на планируемое потребление электроэнергии, исходя из наличия планируемых энергопотребителей (сплит-системы, электрические котлы и бойлеры, количество помещений и т.п.). В остальном ориентируйтесь на то, что максимум без проблем можно получить в местных сетях – три фазы на 15 кВт (для обычного дома хватит «за глаза»). Большую мощность скорее всего придется согласовывать в краевом/областном центре.
По теплу. Скорее всего для ИЖС вам не потребуется подключение к магистральным городским теплотрассам, поэтому описывать не буду. Если будут вопросы, то отвечу на них в комментариях.
По газу. Технические условия обычно выдают уже на построенные здания. В расчете нагрузок учитывают способ отопления здания, способ получения горячего водоснабжения, потребность в кухонных плитах.

Читайте также:  Как получить разрешение на строительство, если дом уже построен?

Также существуют ряд иных документов, которые скорее всего для ИЖС окажутся необязательными:

Расчет предельной минимальной площади з/у необходимого для размещения объекта. Выполняется Управлением Архитектуры и Градостроительства. Уточняет минимальную необходимую площадь земельного участка для строительства объекта к конкретным целевым назначением и конкретными требуемыми характеристиками.

Заключение Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия). Указывает на наличие или отсутствие негативного влияния на визуальное восприятие и физическую сохранность объектов культурного наследия. Если земельный участок находится в защищаемой ими зоне, то данное Управление выносит перечень обязательных для выполнения мероприятий при строительстве объекта.

Справка об подтоплении (затоплении) проектируемого объекта. Выдается Отделом Гражданской защиты муниципалитета. Характеризует потенциальную угрозу земельного участка на предмет подтопления (затопления).

Справка – сведения о средних многолетних метеорологических характеристиках. Выдается Федеральной службой по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды. Описывает климатические характеристики района строительства: скорость ветра (среднегодовая, максимальная), среднемесячная температура воздуха, абсолютные максимальные и минимальные температуры воздуха, месячное и годовое количество осадков (суточный максимум осадков, максимальная высота снежного покрова), среднее количество дней с жидкими осадками.

Заключение Управления по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Выдается на предмет соответствия использования данного земельного участка в конкретном целевом назначении.

Заключение по обследованию земельного участка на наличие (отсутствие) взрывоопасных предметов (ВПО). Выдается организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности. Обычно требуется при первичном отводе новых ранее не освоенных земель под строительство.

Иные Заключения или Согласования на строительство в водоохранных и прибрежных зонах, санитарно-защитных зонах (в том числе расчеты о их сокращении), охранных зонах, заповедных зонах и т.п. в соответствующих службах.

Список может быть не полным, но теоретически более чем достаточным даже для большинства крупных объектов. Если что-то еще вспомню, то дополню.

Спасибо за внимание! ))

Содержание блога:
Часть 1. Зачем? – рассуждения о том, зачем вообще переезжать из квартиры в городе.
Часть 2. Где? — рассуждения о том, на что стоит обратить внимание при выборе земельного участка.
Часть 3. Покупаем. – рассуждения о том, какие основные документы на земельный участок проверить в первую очередь перед его покупкой.
Часть 4. Эскиз. — рекомендации по дизайнерскому (эскизному) проектированию будущего дома.
Часть 5. Изыскания. — что это такое, и почему обязательно их надо выполнять.
Часть 7. Проектирование. — основные вводные данные перед началом проектирования, задание на проектирование.
Часть 8. Генплан. — раздел проекта ПЗУ, что это и для чего нужно.
Часть 9. Архитектурные решения. — раздел проекта АР, что это и для чего нужно.

Исходно-разрешительная документация на строительство

Исходно разрешительная документация для проектирования представляет собой комплект официальных бумаг или документов, который нужно собрать девелоперу или техзаказчику для того, чтобы компетентные органы российского государства выдали ему разрешение на стройку интересующих его сооружений либо зданий.

Что такое ИРД и зачем оно нужно: общие положения.

Вы находитесь в самом начале осуществления своего строительного проекта, если занимаетесь предпроектными хлопотами и проводите оформление исходно разрешительной документации на строительство. В итоге, приступая к стройке, вы будете точно знать, благодаря исходно разрешительной документации, какие параметры прописаны в ней в отношении будущего объекта, какое количество финансовых средств потребуется потратить на него, насколько велики объёмы строительства. Имейте в виду, что подготовка к получению ИРД – достаточно длительный, но неизбежный процесс, поэтому запаситесь терпением.

Пакет исходно разрешительной документации в общих чертах включает в себя план надела земли, где должно быть указано, как планируется разместить вновь построенное сооружение. Этот участок земли должны размежевать в соответствии с принятыми в российском государстве правовыми нормами. Кроме того, сооружение должно быть описано с позиции технических, а также экономических показателей. Факультативно в этот пакет могут быть включены различные требования либо рекомендации, которые были получены от компетентных государственных учреждений.

Читайте также:  Как получить разрешение на строительство, если дом уже построен?

Как только подготовка, оформление и сбор входящих в состав ИРД документов завершены, техзаказчик может переходить к проектированию и передать квалифицированным специалистам собранные документы, прикрепив к ним подробное и чёткое техзадание. В итоге будет создан проект будущего сооружения, который критически важен для того, чтобы вы смогли добиться от государства разрешения на строительство интересующего вас недвижимого объекта.

Получение на руки полного перечня бумаг, входящих ИРД, возложено законом в лице Градостроительного кодекса на застройщика или, иными словами, девелопера, который обладает правомочием распоряжаться, как ему необходимо, принадлежащим ему наделом земли. Однако, при желании девелопер может перепоручить рутинные хлопоты техзаказчику, который будет в соответствии с заключённым между ними соглашением выступать в качестве представителя застройщика и отвечать за подготовку и получение полного перечня документов, входящих в исходно разрешительную документацию на строительство будущего недвижимого объекта.

Обычно перед тем, как перейти из одного этапа проекта, заключающегося в получении ИРД, на другой этап, а именно: проектирование строительства недвижимого объекта, – девелоперу необходимо пройти следующие шаги:

1. Получить одобрение от лица градостроительного совета.

2. Получить постановление, выданное от лица администрации муниципалитета о том, что ему позволено приступать к проектированию.

3. Если понадобится, то защитить собственный проект на так называемых общественных слушаниях.

Исходя из всех возможных описанных здесь сложностей, строительство объекта недвижимости уже не представляется настолько сложной задачей, поскольку она носит только технический характер и требует наличия знаний у строителей и их умелых рук, в то время, как оформление ИРД и его согласование требует от застройщика или техзаказчика решать массу порой непредсказуемых проблем с людьми, например, с госчиновниками или исполнителями, готовящими исходно разрешительную документацию.

Состав исходно разрешительной документации для проектирования недвижимого объекта.

В состав ИРД входят следующие основные документы:

1. Схема планировочной организации земельного участка или, сокращённо, СПОЗУ.

2. Техусловия, которые нужно выполнить для того, чтобы объект мог быть подключён к инфраструктуре инженерного назначения, например, к теплотрассам или канализации.

3. Заключение, выдаваемое комиссией, занимающейся государственной экспертизой строительных проектов.

4. Разрешение, выдаваемое уполномоченными органами государства, на постройку объекта.

5. Градостроительный план участка земли.

6. Различные постановления либо рекомендации, которые выдаются девелоперу от лица администрации муниципалитета.

7. В случае, если роль застройщика в будущей стройке недвижимого объекта играет администрация муниципалитета, то обязательным является наличие в ИРД поручения на разработку проектной документации, выданное главой муниципалитета. Если же роль застройщика играет организация или частное лицо, то необходимо вложить в ИРД заявление о намерениях и отправить его на адрес администрации муниципалитета.

Пожалуй, наиболее важным документом в представленном здесь списке является градостроительный план участка земли, поэтому следует рассмотреть его подробнее. Он представляет собой топосъёмку, которая выполнена в масштабе один к двум тысячам, и включает в себя следующее:

• обозначения уже возведённых объектов, а также тех сооружений, которые будут построены в дальнейшем на этом участке;

• обозначения автодорог и сетей инженерного назначения;

• обозначения объектов, которые подлежат охране и защите по нормам природопользования;

• обозначения сооружений, представляющих собой либо культурную, либо историческую ценность;

• обозначения территорий, которые могут использоваться свободно любым членом общества и т.д.

К плану должно быть приложено обоснование, которое должно в обязательном порядке учитывать генплан, по которому архитектурный либо градостроительный отдел муниципалитета собираются осваивать земли, входящие в состав населённого пункта, а также не игнорировать интересы владельцев прилегающих наделов земли. В итоге после одобрения со стороны совета по градостроительству, действующему в качестве одного из органов власти в муниципалитете, этот план получит так называемое градостроительное заключение, без которого он является недействительным.

Иные документы, входящие в состав ИРД

Авторы, занимающиеся толкованием юридических норм, обычно выделяют следующие группы документов, требуемых для оформления ИРД.

Бумаги, подтверждающие факт нахождения надела земли в собственности либо в аренде

• План, полученный в кадастре, на надел земли.

• Договор на аренду;

• Свидетельство, которое подтверждает наличие у предъявителя правомочий собственника на землю;

• Договор, подтверждающий юридический факт купли земли;

• Контракт на инвестиции.

• Документ, доказывающий, что разрешённое назначение надела земли было изменено.

Документация градостроительного характера

1. Бумаги, относящиеся к проблеме территориального планирования.

2. Заключение, в котором описывается то, что надел земли был исследован в установленном нормами права порядке.

3. Если девелопер планирует уничтожить насаждения деревьев, то он должен разработать и представить план, по которому он собирается провести так называемое компенсационное озеленение.

Постановления и рекомендации, которые принимаются администрацией муниципалитета

• Заключение, выдаваемое компетентным органом, который отвечает за защиту памятников в муниципалитете;

• Разрешение, предоставляемое застройщику для того, чтобы законно снести мешающие ему объекты на земельном наделе;

• Бумага, выдаваемая администрацией и позволяющая девелоперу заняться проектированием;

• Протокол, предоставленный застройщику советом по архитектуре;

• Заключение по анализу ландшафта, выдаваемое в тех случаях, когда девелопер намеревается начать стройку на землях, имеющих историческую значимость.

Акты, предоставляемые со стороны надзорных ведомств и служб

1. Акт, оценивающий как санитарную, так и эпидемиологическую обстановку в месте будущего строительства;

2. Требования, выдвинутые со стороны противопожарных служб;

3. Справка от уполномоченных органов, которые занимаются решением вопроса о том, есть ли на участке земли какие-либо интересующие государство полезные ископаемые;

4. Документ, получаемый от органов, которые ведают вопросами экспертизы экологической обстановки;

Читайте также:  Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома с землей

5. Заключение, которое предоставляет орган государства, занимающийся вопросами окружающей среды и её защиты, а также природопользования.

Исходно-разрешительная документация (ИРД)
Комплект документов на предстроительной стадии

Пакет документов, собираемый техническим заказчиком, необходимый для получения разрешения на строительство здания или сооружения, называют исходно-разрешительной документацией.

Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД) это начальная стадия строительного проекта, проработка исходных данных определяет качественные параметры, объемы и финансовые потребности для возведения объекта недвижимости. Этот этап строительства неизбежен, зачастую – длителен.

Комплект ИРД включает в себя план земельного участка, размещение будущего здания на местности, обозначение границы земельного участка, а также технические и экономические показатели здания. Также в него входят рекомендации и требования, полученные от согласующих госучреждений. Когда собран весь комплект документов, технический заказчик начинает стадию проектирования, проектировщик получает комплект исходных данных и подробное техническое задание. Исходно-разрешительная документация в комплекте достаточна для получения разрешения на строительство и последующего начала строительных работ.

О составе ИРД и законном порядке подготовки к строительству и возведению зданий есть главы 5 и 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Получение комплекта документов исходно-разрешительной документации для проектирования нового строительства или выполнения капремонта осуществляет застройщик, распоряжающийся земельным участком. Технический заказчик в соответствии с поручением застройщика, по договору, выступает от его имени и собирает всю ИРД.

После прохождения градостроительного совета, получения постановлений местной администрации о проектировании, прохождения общественных слушаний по объекту, техзаказчик заказывает создание проектной документации, которую необходимо согласовать в Госэкспертизе.

Если застройщик – инвестор и в его интересах оптимизировать сроки предстроительной стадии, снизить расходы по предстоящему строительству, технический заказчик заинтересован в том же, и обладает опытом предыдущих работ, который позволит сократить предпроектную стадию, собрать пакет документов в планируемый срок.

Состав пакета исходно-разрешительной документации

  1. Постановления, распоряжения администрации
  2. Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги
  3. Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ
  4. Заключение госэкспертизы проекта
  5. Разрешение на строительство
  6. Заключение о соответствии построенного объекта спроектированному (ЗОС)
  7. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

*Пункт 5 – это цель сбора ИРД, пункты 6 и 7 обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства.
*В составе не перечислен сама проектная документация на здание или сооружение, которая проходит экспертизу

В составе ИРД – поручение главы местной администрации по разработке проекта если застройщик – местная администрация. Если застройщик – компания, частное лицо – письмо-заявление от него в местную администрацию. Юридическое основание – договор аренды земли или свидетельство собственности на земельный участок.

Градостроительное обоснование включает топографическую съемку местности в масштабе 1:2000, на которой есть границы построенных и планируемых объектов капстроительства, границы других сооружений, дорог, инженерных сетей, зданий и территорий историко-культурного наследия, охраняемые объекты природопользования, общественные территории, земля с особыми условиями использования, предполагающим разного рода ограничения в виде красных линий. На плане местности отражаются границы участка застройки и будущего здания или комплекса зданий.

Обоснование предполагает учёт интересов соседей, данных генплана развития территории. Обоснование в процессе работы должно привести к прохождению заседания градостроительного совета и получению градостроительного заключения.

Материалы предпроектных проработок;

  • градостроительное заключение в составе ГПЗУ;
  • заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка – если строений нет) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического переоснащения);
  • заключения согласующих организаций;
  • ситуационный план земельного участка по компенсационному озеленению в случае уничтожения зеленых насаждений на будущей стройплощадке;
  • Предварительные технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям с указанием на топографическом плане мест подключения к инженерным сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительств;
  • заключение Росприроднадзора;

Какие документы необходимы для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета?

Данные о собственности

Свидетельство или договор аренды, кадастровый план участка

Утвержденная градостроительная документация

  • План населенного пункта
  • Градостроительное заключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
  • Градостроительное обоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)

Постановления, решения и задания местной администрации

  • Постановление администрации о разрешении разработки проекта планировки территории
  • Разрешение на снос зданий, если таковые есть в границах строительной площадки
  • Разрешение на вырубку зеленых насаждений, если такие имеются

Материалы инженерных изысканий

  • Инженерно-геодезические изыскания
  • Инженерно-геологические изыскания
  • Инженерно-экологические изыскания
  • Инженерно-гидрологические изыскания

Акты и заключения надзорных служб

Документы, выдаваемые ЦГСН, пожарными МЧС, ГИБДД, Росприроднадзором и другими службами

Технические условия

  • Водопровод
  • Канализация бытовая
  • Канализация ливневая
  • Теплоснабжение
  • Газоснабжение
  • Электроснабжение
  • Телефонизация и радиофикация
  • Дороги: ГИБДД, РДУ/Мосавтодор/ФУАД

Четкий план по работе с контролирующими органами, проектировщиками, государственными институтами и комитетами – залог минимизации затрат на сбор всех документов. Для строительства крупных сооружений пакет документов может быть подготовлен за срок от года до двух лет.

Полный комплект ИРД позволяет получить разрешение на строительство, ключевой документ, легализующий права инвестора построить то, что задумано.

Оформление исходно-разрешительных документов экспертами нашей компании происходит быстрее за счет опыта, специализации, знаний. Например, технические условия могут быть оптимизированы для минимизации цены прокладывания инженерных сетей подключения объекта. Ряд действий по получению согласований и разрешений может быть одновременным, что при умелом планировании сокращает сроки получения разрешения на строительство.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: