Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире

Нюансы продажи комнаты в коммунальной квартире и образец уведомления соседей

Согласно жилищному законодательству, коммунальные квартиры являются объектами долевой собственности.

Продажа комнаты требует отказа от ее покупки соседей – таких же собственников коммунальной квартиры, как и будущий продавец объекта недвижимости.

Не всегда такие собственники охотно дают отказ от преимущественной покупки либо всячески препятствуют возможной продаже по каким-то личным причинам. Однако существуют способы продать комнату, несмотря на несогласие других участников собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что такое преимущественное право покупки?

Данный вопрос регулируется двумя актами:

Норма жилищного законодательства лишь указывает на то, что коммунальная квартира является долевой собственностью и делает отсылку на нормы ГК РФ, в которых уточняется, кто может быть таким собственником, какими правами и обязанностями он обладает.

Наибольший интерес представляет норма ст. 250, конкретизирующая понятие преимущественного права и способы им воспользоваться.

Под преимущественным правом понимается возможность определенного круга лиц (в данном случае – собственников комнат в коммунальной квартире) первыми заключить договор купли-продажи части недвижимого имущества. Договор осуществляется на тех же условиях, которые предназначены и для остальных покупателей. То есть, цена, условия оплаты и т.д. не меняются и лица, имеющие такой приоритет, не вправе требовать изменения условий и снижения цены.

Каждый из них имеет приоритет перед другими возможными покупателями продаваемой комнаты, а значит, должны либо купить ее первыми, либо оформить отказ от своего права на нее.

Зачем нужно уведомление?

Продавец должен уведомить своих соседей за 1 месяц до продажи комнаты (именно столько длится преимущественное право на объекты недвижимости). Если по окончанию данного срока никто из них не изъявит желание выкупить ее, комната может быть отчуждена иным лицам, не имеющим приоритетного права на ее покупку.

До того, как ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» практически полностью утратил силу (к 2020 году это произойдет со всем документом), заявление на отказ соседей-собственников от покупки было обязательным письменным документом для совершения продажи комнаты. Данное указание содержалось в ст. 24, в настоящее время не имеющей юридической силы.

Уведомление соседей-собственников – важный этап перед будущей продажей. По закону, при нарушении преимущественного права выкупа доли, договор купли-продажи может быть обжалован в судебном порядке. У соседей есть 3 месяца на подачу искового заявления с момента, когда они узнали о своем нарушенном преимущественном праве.

Если все собственники коммунальной квартиры откажутся от своего права покупки, необходимо, чтобы они письменно засвидетельствовали отказ и заверили его нотариально. После этого собственник комнаты сможет продать ее другим лицам не дожидаясь окончания месячного срока, положенного по закону.

Процедура уведомления

Как правильно составить этот документ?

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется в письменном виде.

С практической точки зрения, многие юристы рекомендуют зарегистрировать факт наличия такого документа у нотариуса, и ниже будет рассказано, почему важно последовать этому совету.

Уведомление должно содержать:

  1. данные соседа, которому направляется уведомление;
  2. информацию о собственнике комнаты в коммунальной квартире – продавце (ФИО, адрес, контактные данные);
  3. основную часть (какой долей владеет продавец, сумма продаваемой недвижимости и условия договора купли-продажи);
  4. адрес, по которому необходимо прислать ответ на уведомление;
  5. дата и подпись собственника-продавца.
  • Скачать бланк уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире
  • Скачать образец уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире

Не всегда собственниками коммунальной квартиры могут являться ваши соседи. Если кто-то проживает в ней по договору найма жилого помещения или комната вовсе пустует, необходимо найти ее владельца. Такие сведения можно узнать, получив выписку из:

  • ЕГРН, в выписке из которого будут содержаться все необходимые сведений;
  • если сведений нет, то из БТИ (для тех, кто оформил право собственности до января 1998 г.).

Какими способами нужно оповещать?

Практика выделяет два способа уведомить преимущественных покупателей о продаже комнаты:

  • уведомительным документом (в котором содержатся сведения, представленные выше);
  • телеграммой (содержание должно соответствовать уведомлению).

Как вручить?

Законодательных требований к вручению уведомления нет. Продавец может:

  • вручить его лично, убедиться, что сосед ознакомлен с уведомлением и попросить его поставить на уведомлении свою подпись;
  • заказным письмом или телеграммой;
  • передать через нотариуса (предварительно зарегистрировав у него уведомление).

Почему важен последний пункт? Нотариально переданное уведомление будет являться доказательством в пользу собственника-продавца, если возникнет судебный спор по поводу нарушенного преимущественного права. Это указано в рекомендательном письме ФНП.

Возможные сложности

Бывает так, что соседи препятствуют продаже комнаты, не смотря на то, что сами не желают приобретать ее в собственность, либо передать им уведомление невозможно в силу каких-либо жизненных обстоятельств. Ниже рассмотрены наиболее типичные проблемы и пути их решения.

Если отказываются от получения

Собственнику целесообразно поступить следующим образом:

  • при личной передаче уведомления – попросить соседа поставить на нем свою подпись;
  • нотариально заверить уведомление, о чем было сказано выше, и тогда у соседей не получится сделать вид, что никакое извещение они и в глаза не видели;
  • при отправлении заказным письмом или телеграммой датой получения извещения будет считаться день поступления письма в почтовый ящик (что документируется в почтовом отделении).

Если ответ не пришел

Лучше всего, если уведомление было передано через нотариуса или на нем имеется подпись соседа о том, что с условиями продажи он ознакомлен.

Собственник иногородний

В таком случае, необходимо узнать место его фактического проживания и по данному адресу направить заказное письмо или телеграмму, либо решить данную проблему через нотариуса.

Что делать, если сосед пропал?

Для начала необходимо в судебном порядке признать его безвестно пропавшим, если на то есть основания (более года никто из близких не знает его местонахождение). Как только решение суда вступит в законную силу, гражданин может смело продать комнату.

Читайте также:  Образец расторжения договора аренды

Если он умер, а наследника нет или он не вступает в наследство

При отсутствии наследника или его отказе вступить в наследство, имущество умершего считается выморочным и переходит в собственность государства или муниципального образования. В данной ситуации, лучше направить уведомление собственнику (государственному или муниципальному органу) через нотариуса.

Как оформить отказ?

Сколько действует отказ от преимущественного права на покупку и нужно ли его оформлять в письменной форме у нотариуса? Ниже представлены ответы на эти вопросы.

Важные нюансы

У продавца есть два способа, наконец, заключить договор купли-продажи со сторонним покупателем:

  • подождать месяц и спокойно продать комнату непреимущественным покупателям, предварительно убедившись, что он сможет доказать отправку уведомления соседям;
  • получить письменный отказ от соседей по коммунальной квартире.

Отказная оформляется у нотариуса, что само по себе является платной услугой, поэтому немногие соседи соглашаются на государственную регистрацию. Если же продавец смог убедить их в оформлении, соседям – преимущественным покупателям – необходимо принести к нотариусу следующие документы:

  1. паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  2. документы, свидетельствующие о праве собственности на комнату в коммунальной квартире;
  3. уведомление от продавца о продаже комнаты.

В самом отказе указываются такие данные:

  • место составления и дата;
  • личные и паспортные данные лица, отказавшегося от покупки;
  • данные продавца;
  • сведения о продаваемой недвижимости (адрес, площадь и т.д.);
  • цена;
  • ссылка на ст. 250 ГК РФ, позволяющая воспользоваться преимущественным правом или добровольно отказаться от него;
  • подпись отказавшегося соседа;
  • подпись и печать нотариуса.
    • Скачать бланк заявления об отказе от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире
    • Скачать образец заявления об отказе от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире

    Срок его действия

    Действие отказа неограниченно во времени. Исключение составляет изменение продавцом условий продажи комнаты в коммунальной квартире. В таком случае, ему придется снова уведомить соседей и снова задокументировать отказ или подождать месяц при молчании.

    Можно ли продать недвижимость без согласия соседей?

    Гражданин, желающий продать комнату в коммунальной квартире, может столкнуться еще с двумя сложностями:

    • соседи всячески мешают продать комнату другим;
    • кто-то из них выразил желание выкупить комнату, но с оформлением договора купли-продажи не спешит.

    Что делать в таких ситуациях?

    Как быть, если жильцы против и не оформляют отказ?

    В тех случаях, когда соседи не желают оформлять отказ, но и покупать комнату не собираются, необходимо действовать юридически грамотно, чтобы в дальнейшем избежать с ними проблем.

    1. Не спешите с продажей. Подождите ровно 1 месяц с момента уведомления. Сам факт его отправления заверьте у нотариуса. Даже если прямой отказ не получен, молчание преимущественных покупателей на протяжении месяца расценивается как несогласие покупки.
    2. Не меняйте цену и условия договора купли-продажи. Изменения влекут за собой необходимость снова отправлять уведомление и ждать еще месяц до возможности ее продать.

    Если жилец коммуналки изъявил желание приобрести жилплощадь, но не спешит заключать договор

    Гражданское законодательство в целях обеспечения исполнения обязательств позволяет воспользоваться такой формой, как предварительный договор (ст. 429).

    Если же он заключен не был, а нечестный сосед все-таки не спешит покупать комнату, целесообразно снова обратиться к нотариусу и заключить нотариальное соглашение. В нем должны быть указаны:

    • срок заключения договора купли-продажи;
    • условия и цена;
    • подпись покупателя, которой он подтверждает свою осведомленность о лишении преимущественного права в случае, если договор не будет заключен по его вине.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире – процесс сложный, несмотря на то, что законодательство в последнее время несколько упростило эту процедуру (например, отказ не является обязательным фактом, достаточно и молчания соседей в течение месяца). Главное для продавца – составить все юридически грамотно и не пренебрегать нотариальной помощью, дабы избежать возможно судебного спора.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Предварительный договор купли-продажи земельного участка

    Тип документа: Договор купли-продажи земельного участка

    Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

    Размер файла документа: 20,5 кб

    Процедура оформления сделки купли-продажи земельного участка, осуществляется на основании предварительного договора и предварительной оценки исходных условий продажи земельного участка. После того как покупатель ознакомится со всеми документами, проверит их законное основание и оценит возможные дополнительные материальные вложения, покупатель и продавец могу вступать в сделку купли-продажи.

    Заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка

    Предварительную договоренность о покупке земельного участка необходимо заключать для назначения даты, деталей и условий заключения основного договора. После заключения предварительного договора, покупатель и продавец обязуются выполнить все указанные условия. В случае нарушений условий предварительного договора при составлении основного договора, нарушитель понесет юридическую ответственность.

    Преимущество предварительного договора купли-продажи земли

    Предварительный договор купли-продажи является определенной защитой интересов будущих участников сделки, которые обязуются выполнить все условия предварительного договора для подписания окончательного договора и заключения выгодной сделки. Предварительный договор перехода права собственности на землю должен содержать все условия купли-продажи земельного участка в соответствии с законами. Данный вид договора основывается на таких понятиях как:

    • вид договора;
    • предмет договора;
    • документации, подтверждающей право собственности;
    • документы, подтверждающие отсутствие отягощений на отчуждение земли;
    • права и обязанности участников договоренности.

    Бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка

    Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка (заполненный бланк)

    Скачать Предварительный договор купли-продажи земельного участка

    ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи земельного участка №
    1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

    1.1. Предметом настоящего договора является обязательство Сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка, указанного в п.2.1 настоящего договора (далее – Основной договор), на взаимовыгодных условиях, установленных настоящим предварительным договором, для целей использования в дальнейшем участка для жилищного строительства.

    1.2. Основной договор будет заключен Сторонами в течение дней с момента оформления права собственности Продавца на земельный участок.

    2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

    2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора земельный участок (далее – Объект), площадью кв.м., (условный номер участка на плане размежевания территории № ), разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: , в границах, указанных на плане, прилагаемом к настоящему предварительному договору и являющемуся его неотъемлемой частью, фрагмент из генплана с выделенным участком (Приложение №1), образованного в дальнейшем из земельного участка общей площадью кв.м., расположенного по адресу: , разрешенное использование: Для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый (условный) номер , по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем Объекта. В случае изменения площади Объекта по итогам межевания, стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору.

    2.2. На момент заключения настоящего предварительного договора Покупатель знает о том, что Свидетельство о регистрации права собственности на Объект, входящий в состав земельного участка кадастровый номер , ещё не получено, и согласно Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним Продавец является собственником земельного участка общей площадью кв.м, из которого будет образован Объект (свидетельство о регистрации права собственности № от « » года). Копия Свидетельства о регистрации права собственности Продавца приводится в Приложении №1.

    2.3. План границ и расположение Объекта обозначен на плане межевания территории в Приложении №2, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора.

    2.4. Цена Объекта составляет рублей. Общая цена за Объект выплачивается Покупателем на следующих условиях: сумма задатка оплачивается в соответствии с п.3.1 настоящего договора. Оставшаяся часть цены Объекта за вычетом суммы задатка оплачивается либо до подачи основного договора купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по для регистрации перехода права собственности – в день подписания основного договора, либо в порядке и сроки, определенные основным договором купли-продажи земельного участка по договоренности сторон.

    2.5. Объект свободен от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении земельного участка нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

    2.6. Объект не оснащен элементами инженерной инфраструктуры: электрическими сетями, водоснабжением, газификацией, подъездными путями и элементами благоустройства.

    2.7. Продавец обязан:

    2.7.1. Обеспечить формирование (выделение) Объекта из земельного участка общей площадью кв.м., расположенного по адресу: , разрешенное использование: Для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый (условный) номер , включая подготовку межевого плана, согласование проекта границ.

    2.7.2. Обеспечить постановку Объекта на кадастровый учет;

    2.7.3. Обеспечить государственную регистрацию своих прав на Объект в ЕГРП. Право собственности Продавца на Объект будет зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке, и Продавцу будет выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на Объект.

    2.7.4. Подготовить документы на Участок для сделки и обеспечить подписание Основного договора купли-продажи Участка с гр. в срок, указанный в п.1.2 настоящего договора. Данный срок может быть продлён на период устранения препятствий со стороны государственных и муниципальных органов в оформлении документов для сделки на Участок и её проведения, возникших по причинам, не зависящим от Продавца.

    2.7.5. Заключить Основной договор купли-продажи Объекта в срок, указанный в п.1.2 Договора.

    2.7.6. Передать после заключения Основного договора Покупателю Объект по акту приема-передачи в течение рабочих дней. Обязательство Продавца передать Объект считается исполненным с даты подписания Сторонами акта приема-передачи.

    2.7.7. В течение рабочих дней после подписания Основного договора Продавец обязуется направить своего полномочного представителя для подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по либо выдать нотариально заверенную доверенность на представителя Покупателя.

    2.8. Покупатель обязан:

    2.8.1. Заключить основной договор купли-продажи Объекта в срок, указанный в п.1.2 Договора.

    2.8.2. Принять Объект по Акту приема-передачи в срок, указанный в п.2.7.5 настоящего договора.

    2.8.3. Произвести оплату за свой счет всех расходов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на свое имя на Участок.

    2.8.4. Оплатить стоимость Объекта в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

    2.8.5 Риск случайного повреждения Объекта с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества несет Покупатель.

    2.8.6. За свой счет обеспечить создание (подведение) инженерной инфраструктуры (электрических сетей, водоснабжение, газификация, подъездных путей и элементов благоустройства) к участку путем заключения соответствующих договоров с Управляющей компанией.

    2.9. Стороны договорились, что на переданный Покупателю земельный участок и неоплаченный им полностью возникает право залога продавца.

    2.10. Право собственности возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права и права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

    3.1. Покупатель вносит (перечисляет) Продавцу задаток, предусмотренный ст.380 ГК РФ, в сумме рублей, в момент заключения настоящего договора.

    3.2. При заключении сторонами основного договора уплаченный (перечисленный) задаток засчитывается в счет уплаты цены земельного участка.

    4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

    4.1. Если Основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

    4.2. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере.

    4.3. Во всем, что не предусмотрено настоящем договором стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

    5. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

    5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

    5.2. В данном договоре под обстоятельствами непреодолимой силы подразумеваются: стихийные бедствия, военные действия, запретительные акты Правительства РФ, министерств, ведомств и учреждений, местных и региональных органов власти подтвержденных соответствующими документами компетентных органов.

    5.3. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства, если стороны не договорились об ином.

    6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

    6.1. Разногласия по настоящему Договору разрешаются по обоюдному согласию сторон. В случае недостижения соглашения, споры разрешаются в соответствии с законодательством РФ с обязательным соблюдением претензионного порядка урегулирования споров. Срок ответа на претензию – дней с момента получения. Претензии, ответы на них, уведомления направляются сторонами заказным письмом с уведомлением о вручении либо курьером по адресам, указанным в настоящем договоре.

    7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

    7.1. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством.

    7.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

    7.3. Изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами.

    7.4. Во всем остальном, не урегулированном настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

    7.5. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один выдается Продавцу, один – Покупателю.

    Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка, заключаемого между юридическим и физическим лицом

    ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

    1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

    1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (далее – Основной договор), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре, а также форма (образец) Основного договора является Приложением №2 к настоящему Договору.

    1.2. Основной договор будет заключен Сторонами не позднее рабочих дней после проведения землеустроительных работ по выделению земельного участка, являющегося предметом настоящего предварительного Договора и Основного договора и оформления права собственности на Продавца.

    1.3. Земельный участок, являющийся предметом Основного договора (далее – Участок) общей площадью кв. м. будет выделен из земельного участка, имеющего кадастровый номер , площадью кв. м., категория земель: , адрес объекта: .

    1.3.1. Участок, являющийся предметом настоящего Договора и Основного договоров, обозначен на плане, приведенном в Приложении №1 к настоящему предварительному Договору.

    2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

    2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Участок, а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в Основном договоре.

    2.2. На момент заключения Основного договора, категория земель, на которых расположен Участок, – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование Участка – под дачное строительство.

    2.3. Переход права собственности на Участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    2.4. На момент заключения Основного договора Участок принадлежит Продавцу на праве собственности.

    2.5. Стоимость Участка на момент подписания настоящего предварительного Договора составляет рублей (далее – Цена договора).

    2.5.1. Стоимость Земельного участка определяется исходя из стоимости 1 сотки земли (100 кв.м. площади), которая составляет рублей.

    2.6. С целью исполнения принятых на себя обязательств по настоящему Договору, Покупатель в срок до « » 2021 г. обязуется перечислить на расчетный счет Продавца сумму в размере рублей (далее по тексту – Обеспечительный платеж). В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ Обеспечительный платеж является непоименованным в законе способом обеспечения исполнения обязательства, который Стороны предусмотрели для настоящего предварительного Договора.

    2.7. Обеспечительный платеж, оплаченный по настоящему предварительному Договору, будет засчитан в счет стоимости приобретаемого Участка, подлежащей уплате по Основному договору купли-продажи земельного участка.

    2.8. Продавец обязан передать Покупателю Участок в течение рабочих дней с момента подписания Основного договора. Передача Участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому Сторонами передаточному акту.

    2.9. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, оформляемой подписанием передаточного акта, и передачи надлежащим образом оформленных документов для государственной регистрации перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.

    2.10. Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого Участка с момента поступления на расчетный счет Продавца Цены договора.

    2.11. Продавец гарантирует, что на момент заключения Основного договора продаваемый Участок не будет обременен правами третьих лиц, третьи лица не будут иметь преимущественного права его покупки, его права на Участок не будут оспариваться, он не будет находиться под арестом, Продавцу ничего не известно о возможности изменения назначения его использования, о возможности его изъятия для государственных, муниципальных или публичных нужд.

    2.12. Продавец гарантирует, что на момент заключения Основного договора будут уплачены все налоги и обязательные платежи, начисленные до момента продажи.

    2.13. Иные условия Основного договора согласованы Сторонами в Приложении №2 к настоящему Договору.

    3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

    3.1. Продавец обязуется:

    3.1.1. заключить в будущем Основной договор на условиях, согласованных Сторонами;

    3.1.2. оплатить все расходы, связанные с фактическим и документарным установлением границ Участка, оформлением документов в земельных органах и с государственной регистрацией права собственности Продавца на Участок;

    3.2. Продавец имеет право отказаться от исполнения настоящего договора с возвратом Покупателю суммы, предусмотренной п.2.6 настоящего предварительного Договора.

    3.3. Покупатель обязуется:

    3.3.1. заключить в будущем Основной договор на условиях, согласованных сторонами;

    3.3.2. уплатить сумму, предусмотренную п.2.6 настоящего предварительного Договора.

    3.4. Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего предварительного договора с уплатой штрафа в размере % от суммы, оплаченной по настоящему Договору.

    4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

    4.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, предусмотренного настоящим предварительным Договором, более дней после наступления срока, предусмотренного п.1.2 настоящего предварительного Договора, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением. Помимо убытков добросовестная Сторона вправе взыскать с уклоняющейся Стороны штраф в размере % от Цены договора.

    4.2. Возмещение убытков не влияет на право каждой из Сторон в силу п.4 ст.445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

    5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

    5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего предварительного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.

    5.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

    6. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

    6.1. Ни одна из Сторон не несет ответственность перед другой Стороной за невыполнение обязательств по настоящему предварительному договору, обусловленное форс-мажорными обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон и которые нельзя предвидеть или избежать. Указанные обстоятельства включают в себя объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, террористический акт, а также решения органов государственной власти и управления, препятствующие исполнению обязательств по настоящему предварительному договору.

    6.2. В случае сохранения Форс-мажорных обстоятельств в течение более чем дней, любая из Сторон имеет право либо приостановить действия настоящего предварительного договора до момента окончания действия форс-мажорных обстоятельств с соответствующей приостановкой платежей, причитающихся по настоящему предварительному договору, либо прекратить настоящий предварительный договор, известив об этом другую Сторону письменно не позднее, чем за дней.

    7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

    7.1. Настоящий предварительный Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до момента подписания Сторонами Основного договора купли-продажи земельного участка.

    7.2. В случае, если по истечении месяцев с момента подписания настоящего Договора документы, подтверждающие право собственности Продавца на Участок не будут готовы в связи с согласованием с госорганами (Роснедвижимость, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, иные), Продавец имеет право в одностороннем порядке продлить срок выполнения принятых на себя по настоящему Договору соответствующих обязательств, предварительно уведомив об этом Покупателя.

    7.3. Стороны договорились, что если площадь Участка по результатам обмеров органов осуществляющих межевание, что найдет свое отражение в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности Продавца на земельный участок (далее по тексту – Фактическая площадь Участка) будет отличаться от ориентировочной площади Участка, указанной в п.1.3 настоящего Договора, то цена Участка при заключении Сторонами Основного договора корректируется по данным фактической площади Участка и указывается из расчета цены за одну сотку (100 кв.м.) по п.2.5.1 настоящего предварительного Договора.

    7.4. Любые изменения и дополнения к настоящему предварительному Договору могут быть оформлены сторонами в форме дополнительного соглашения, подписываемого обеими Сторонами.

    7.5. Настоящий предварительный Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой Стороны. Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.

    7.6. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим предварительным Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

    Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

    Как его заключить и можно ли расторгнуть

    Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

    В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

    Что вы узнаете

    • Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
    • Ошибки и нюансы при составлении
    • Гарантии при заключении предварительного договора
    • Возможные риски для покупателя
    • Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

    Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

    Есть два общих требования к предварительным договорам:

    1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
    2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

    Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

    Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

    1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
    2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

    Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

    У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

    До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

    Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

    Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

    Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

    Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

    На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

    Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

    Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

    Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

    Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

    Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

    Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

    Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

    Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

    Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

    Ошибки и нюансы при составлении

    Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

    Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

    Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

    Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

    Не надо забывать и про другие важные условия договора:

    1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
    2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
    3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
    4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
    5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

    Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

    Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

    Гарантии при заключении предварительного договора

    Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

    Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

    Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

    Возможные риски для покупателя

    Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

    Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

    Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

    Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

    1. Не соблюдена его форма.
    2. Не согласованы все обязательные условия.

    Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

    Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

    Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

    Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

    Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

    Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

    Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

    В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

    Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

    Предварительный договор прекращает действовать, если:

    1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
    2. Стороны заключили основной договор.
    3. Стороны расторгли преддоговор.

    По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

    Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

    Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

    Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

    1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
    2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
    3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

    Предварительный договор купли продажи земельного участка – Образец, бланк 2021 года

    Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП) земельного участка (ЗУ) призвано для подтверждения намерения участников соглашения в будущем оформить сделку согласно условиям, обозначенных предварительным соглашением.

    После изучения покупателем документов, и оценки необходимых финансовых затрат участники соглашения могут приступать к оформлению основного договора. О том, как составить предварительный договор, и какие особенности его оформления, будет рассмотрено в данной статье.

    Отличия от обычного соглашения

    Процедура оформления соглашения купли-продажи надела земли выполняется на основании ПДКП и изучения предварительных условий реализации ЗУ. После изучения покупателем материалов, предоставленными продавцом, проверки их законности и оценки возникших добавочных издержек, стороны могут подписать основное соглашение на ЗУ.

    Главным отличием ПДКП ЗУ от основного договора является предмет соглашения. В первом варианте – это обозначение намерений в приобретении ЗУ, во втором – ЗУ с детальным отображением его параметров, обязательством передачи его покупателю и обязательством покупателя рассчитаться за приобретенный надел земли.

    Кроме этого, при составлении ПДКП необходимо учесть следующие особенности:

    1) В ПДКП необходимо отображать основные характеристики ЗУ, с указанием:

    • Площади.
    • Места нахождения.
    • Целевого назначения и прочих сведений.

    2) При отсутствии таких сведений ПДКП не получит юридического статуса.

    3) Если при оформлении ПДКП продавец не представил все документы, это потребуется отметить в соглашении, с указанием срока предоставления недостающих материалов.

    К прочим отличиям ПДКП от основного соглашения можно отнести:

    • Сроки начала и окончания действия — ПДКП вступает в силу с момента подписания и завершается после подписания основного соглашения. Основной ДКП — с момента подписания и даты регистрирования в Росреестре.
    • Оплата по ПДКП не осуществляется.
    • ПДКП является документом временного характера.
    • Документ не подлежит регистрированию.
    • Предварительное соглашение оформляется на определенный период, по договоренности сторон.

    Что это такое и для чего необходим?

    ПДКП относится к документу, содержащему обозначение предварительных условий продажи ЗУ. Предварительная договоренность о приобретении ЗУ фиксируется для обозначения даты оформления основного соглашения, деталей и условий приобретения ЗУ. После визирования ПДКП контрагенты принимают на себя обязательства по выполнению всех отмеченных в документе требований. При нарушении договорных условий виновная сторона будет нести юридическую ответственность. Данный документ оформляется с целью фиксирования намерений сторон совершить сделку купли – продажи ЗУ. ПДКП оформляется, когда отсутствует возможность подписать основное соглашение при следующих обстоятельствах:

    1. Покупатель не имеет на данный момент нужных средств для оплаты за ЗУ.
    2. Отсутствует физическая возможность подписания основного соглашения на ЗУ.
    3. Владелец ЗУ не подготовил требуемые материалы для осуществления основной сделки и на их подготовку требуется определенное время.

    ПДКП обеспечивает защиту интересов участников сделки. Для продавца оформление ПДКП выступает гарантией оплаты за ЗУ, для покупателя – гарантия того, что ЗУ ему будет передан на условиях, отображенных в ПДКП. Подписав предварительный договор, контрагенты принимают на себя обязательства по выполнению условий по продаже земли, отмеченных предварительной договоренностью.

    Более подробно ознакомится с ПДКП можно, посмотрев видео

    (Видео: “Предварительный договор купли-продажи земельного участка. Какие риски?”)

    Какие потребуются документы?

    Для подписания ПДКП контрагентам понадобиться предоставить следующие документы:

    1) При оформлении сделки между физлицами понадобиться предоставить:

    • Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность.
    • Если контрагент является несовершеннолетним лицом — свидетельство о рождении.
    • Если их интересы представляют доверенные лица – то нужно будет предъявить нотариальную доверенность.

    2) При оформлении сделки между юр. лицом, потребуется убедиться в его полномочиях по подписанию договора от имени фирмы. Для этого потребуется предъявить выписку из ЕГРЮЛ и учредительные документы предприятия.

    3) Справка из ЕГРН, с содержанием актуальных сведений о ЗУ, его владельце, документов, на основании которых появилось право собственности, а также данных о наличии обременений (к примеру, договора аренды или ареста).

    4) Правоустанавливающие материалы на ЗУ. Сюда можно отнести:

    • ДКП.
    • Документы о наследстве.
    • Приемопередаточный акт ЗУ в уставный фонд.
    • Постановление администрации муниципального ведомства о выделении ЗУ и пр.

    При отсутствии у продавца каких-либо документов, стороны могут обозначить это в ПДКП и прописать срок их предъявления. Перечисленные документы можно прикрепить к ПДКП в виде копий, после сверки с оригиналами.

    Как правильно оформить предварительный договор?

    Законодательством РФ не установлен конкретный шаблон ПДКП, однако предусмотрены требования, которые являются обязательными. При заполнении ПДКП рекомендуется учесть положения, отмеченные в ст. 429 ГК РФ:

    • ПДКП получит юридическую силу, если будет оформлен в письменно.
    • Непременно требуется информирование покупателя об обременении на ЗУ.
    • В ПДКП обязаны быть отмечены ключевые моменты соглашения между сторонами.
    • Непременно должна быть прописана цена ЗУ.
    • Если между контрагентами появятся расхождения в отношении стоимости ЗУ, ПДКП не будет признан действительным.

    Заполняя ПДКП необходимо соблюсти следующие общепринятые требования:

    • Текст документ может быть написан вручную или в напечатанном виде.
    • В тексте не должно быть помарок, исправлений и зачеркиваний.
    • Все условия должны быть отображены четко без двойного трактования их смысла.

    Документ получит юридический статус, если в нем будет отображена следующая информация:

    • Заголовок документа.
    • Место и дата его составления.
    • Паспортные реквизиты физлиц или реквизиты юр. лиц.
    • Договорные условия.
    • Задаток или аванс (с обозначением суммы и условий возврата).
    • Сведения об обременениях на ЗУ.
    • Дата подписания основного ДКП ЗУ.
    • Обязательства контрагентов и ответственность за их нарушение.
    • Сведения о сооружениях на ЗУ.

    После подписания ПДКП соглашение вступает в силу и является обязательным к выполнению обозначенных в нем условий.

    При заполнении ПДКП рекомендуется вначале заполнить название документа, место и дату его составления, и преамбулу, где прописываются реквизиты сторон, с обозначением Ф.И.О., паспортных данных.

    Раздел может выглядеть следующим образом.

    После заполнения преамбулы рекомендуется заполнить следующие разделы:

    1. Предмет соглашения, отображающий цель оформления ПДКП.
    2. Условия основного ДКП.
    3. Расчеты по договору.
    4. Ответственность сторон.
    5. Обстоятельства непреодолимой силы.
    6. Разрешение споров.
    7. Заключительные положения.
    8. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон.

    Далее, более подробно рассмотрим рекомендации по заполнению перечисленных разделов.

    Предмет договора

    Предметом ПДКП выступает обязательство контрагентов в подписании основного ДКП ЗУ в ближайшее время (дата указывается по договоренности сторон). Договорные условия должны быть выгодными для обоих участников будущей сделки.

    Здесь требуется обозначить все параметры ЗУ, подлежащего к реализации с указанием:

    1. Площади.
    2. Кадастрового номера.
    3. Категории, к которой относится ЗУ.
    4. Ограничений по его использованию.
    5. Места его расположения.

    Кроме этого, нужно будет приложить правоустанавливающие материалы с отображением их реквизитов (номера в ЕГРП и даты регистрации).

    Также здесь надо будет прописать наличие/отсутствие обременений на делянку и претензий со стороны третьих лиц, и непременно понадобиться отметить дату оформления основного ДКП.

    Основные условия основного договора

    В данном разделе прописываются такие же условия, которые будут отражены в основном соглашении. Контрагенты сами определяют условия продажи ЗУ по договоренности. Сюда можно отнести предмет основного ДКП, цену ЗУ, алгоритм расчетов, информация об обременениях.

    Здесь же можно прописать обязательства участников соглашения, ответственность и т.д. Кроме этого, можно будет отметить, что завершающим этапом сделки станет регистрация сделки в Росреестре после оформления основного ДКП и подписания приемопередаточного акта надела.

    Расчеты по договору

    При оформлении ПДКП оплата за ЗУ не осуществляется, но стороны могут договориться о предварительном перечислении покупателем задатка или аванса, с обозначением условий его зачета после оформления основного договора при полном расчете за приобретенную землю, или возврата при срыве заключения основного соглашения. Оплата задатка или аванса является дополнительной гарантией того, что сделка не будет сорвана.

    Также здесь можно прописать, каким способом будет осуществляться оплата за полученный участок земли после оформления основного ДКП.

    Ответственность сторон

    В разделе нужно отметить ответственность сторон, если основной ДКП не будет оформлен, с обозначением размера штрафных санкций к виновнику срыва подписания основного соглашения.

    В ситуациях, не прописанных условиями ПДКП, на стороны возлагается ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ, путем обращения в суд.

    Обстоятельства непреодолимой силы

    Стороны освобождаются от ответственности за срыв договоренности, в случае возникновения непредотвратимой силы. Это могут быть стихийные бедствия, военные действия, правительственные постановления, запрещающие выполнение соглашения, и т.д.).

    Данный раздел нужно заполнить:

    1. С детальным отображением обстоятельств, который можно отнести к форс-мажору.
    2. Обозначением сроков уведомления о случившемся.
    3. Дальнейших действий при продолжительных форс-мажорных обстоятельствах.

    Разрешение споров

    При возникновении конфликтов между участниками соглашения их рассмотрение выполняется в переговорном порядке по обоюдной договоренности. Если стороны не договорились мирно, возникший конфликт разрешается в судебном порядке, согласно законодательству РФ, путем предварительной отправки претензии заказным письмом с уведомлением о его вручении.

    Эти условия необходимо прописать в данном разделе.

    Заключительные положения

    В данном разделе, обычно прописывают дату вступления ПДКП в силу и число подписанных экземпляров документа, обладающих одинаковым юридическим статусом.

    Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

    Здесь требуется прописать адреса участников сделки с отображением банковских реквизитов, куда будут перечислятся средства за приобретенный ЗУ.

    После заполнения всех разделов стороны обязаны лично расписаться в составленном документе с расшифровкой фамилий подписантов.

    Скачать бланк и образец

    • Бланк, doc
    • Образец, doc

    Нужно ли заверять у нотариуса?

    ПДКП заверять в нотариальной конторе не требуется. В то же время, при обоюдном желании сторон, участники ДКП могут обратиться к нотариусу, для проверки специалистом законности прав собственности у продавца, а также правильности оформления соглашения.

    Предварительный договор купли-продажи земельного участка – Образец, бланк 2021 года

    Алгоритм оформления предварительного договора купли-продажи (ПДКП) земельного участка (ЗУ) состоит из предварительного оценивания исходных условий продажи ЗУ. После ознакомления покупателем с документами на землю, проверки их законного основания и оценки возможных дополнительных материальных вложений, стороны могут заключить сделку по купле-продаже участка.

    В предлагаемой статье будут рассмотрены вопросы необходимости заключения ПДКП, о том, что выступает предметом предварительного соглашения, как правильно оформить договор и какие обязательные сведения необходимо отобразить в нем.

    Также предлагается заполненный пример ПДКП земли и возможность скачивания бланка и образца.

    Файлы для скачивания:

    Что это такое и для чего необходим?

    ПДКП земельного участка является документом, содержащим предварительное оценивание условий реализации земли. Документ оформляется, если невозможно на данную дату заключить основной договор по следующим причинам:

    1. У покупателя отсутствует требуемая сумма для оплаты земельной делянки.
    2. Нет физической возможности заключения ДКП земли.
    3. У владельца земельного участка нет всех документов, необходимых для заключения ДКП земельной делянки.

    Необходимость предварительного договора заключается:

    • Для получения продавцом гарантии того, что он получит деньги от покупателя, последний будет уверенным в том, что продавцом не будут измены условия соглашения. Таким образом, ПДКП земельной делянки выступает защитой интересов сторон.
    • Для исполнения взятых на себя обязательств, после подписания предварительного соглашения.
    • Для ознакомления покупателем с документами на землю.

    Предмет договора

    Одним из основных существенных условий ПДКП на землю выступает предмет соглашения. Предметом предварительного соглашения является обязательство сторон о заключении основного ДКП земли в ближайшем будущем.

    Условия обязаны быть взаимовыгодными. При этом, в ПДКП отображаются такие же условия, которые будут отображены в основном договоре.

    Кроме предмета договора к основным условиям можно отнести:

    1. Стоимость ЗУ.
    2. Порядок расчетов.
    3. Наличие/отсутствие обременений.
    4. Ответственность участников сделки.
    5. Разрешение спорных вопросов.

    Как правильно оформить предварительный договор?

    Законодательными нормами РФ не предусмотрен унифицированный шаблон предварительного договора. В то же время к данному документу предъявляются требования, обязательные к исполнению. Только при их соблюдении такой договор получит юридическую силу.

    Содержание ПДКП такое же, как и основного ДКП и включает следующие сведения:

    • Наименование документа.
    • Место и дата его оформления.
    • Паспортные данные, при заключении договора между физлицами, или реквизиты – для юр. лиц.
    • Условия соглашения.
    • Выплата задатка, аванса, с отображением суммы и условий возврата при отказе от заключения основного договора одним из контрагентов.
    • Наличие/отсутствие обременений на ЗУ.
    • Дата оформления основного ДКП.
    • Обязательства участников сделки и ответственность сторон.
    • Наличие/отсутствие сооружений на ЗУ.

    После подписания предварительного договора, документ считается вступившим в действие, и стороны должны приступить к исполнению взятых на себя обязательств, обозначенных в соглашении.

    Для правильного заполнения ПДКП земли необходимо в документе отобразить следующие разделы:

    Здесь отмечаются реквизиты сторон, с указанием:

    • Ф.И.О.
    • Паспортных данных сторон для физлиц.
    • Реквизитов для юр. лиц

    В разделе отображается цель заключения документа.

    Здесь прописываются условия, которые будут отображены в основном ДКП ЗУ.

    Перечисляются обязанности продавца и покупателя.

    Здесь прописывается способ оплаты, размер залога и условия его возврата.

    Порядок разрешения споров

    Реквизиты и адреса сторон

    При заполнении ПДКП ЗУ требуется учесть следующее:

    • Ст. 429 ГК РФ регламентирует, что для получения статуса юридической силы предварительный договор обязан быть оформленным также, как и основной договор – в письменном виде.
    • Продавец обязан проинформировать покупателя о наличии обременений на ЗУ.
    • Непременно должна отображаться стоимость ЗУ.
    • Если между участниками сделки возникают расхождения по цене ЗУ, договор будет недействительным.

    Для оформления ПДКП, понадобиться предъявить следующие документы:

    • Свидетельство, подтверждающее право собственности на ЗУ или выписку ЕГРН (в выписке будут данные об наличии обременения).
    • Технический паспорт.
    • План ЗУ.
    • Акт согласования границ делянки с соседями.
    • Правоустанавливающий документ, на основании которого продавец стал владельцем ЗУ (ДКП, дарственная, завещание и т.д.).
    • Отказ от приобретения ЗУ совладельцами, при реализации надела, находящегося в коллективной собственности.
    • Согласие попечительских структур, если ЗУ реализует несовершеннолетнее лицо).

    Если каких-либо документов нет, продавец обязан до даты оформления основного ДКП ЗУ подготовить их.

    Обязательная информация

    ПДКП можно считать упрощенной версией основного ДКП. При этом, перечень обязательной информации, которую требуется обозначить в данном документе регламентируется ст.429 ГК РФ. ПДКП обязан содержать сведения, которые можно разделить на обязательные и факультативные.

    Перед оформлением ПДКП стороны обязаны:

    • Определить форму документа. Согласно ст. 429 ГК, форма соглашения обязана соответствовать форме основного ДКП, а если та не определена – разрешается лишь письменная форма.
    • Согласовать обязательные или существенные условия соглашения.
    • Если существенные условия не отобразить, договор будет считаться незаключенным.

    К обязательным условиям относятся:

    Преамбула, где отображаются реквизиты сторон, которые будут подписывать настоящий ПДКП и основной договор.

    Предмет договора. Предмет обязан отображать указание на оформление в ближайшей перспективе основного ДКП ЗУ. Это предполагает, что участники сделки уже согласовали предмет, он однозначно ими установлен и конкретизирован. Сведения о предмете ПДКП обязаны соответствовать предмету основного договора. К примеру, по ПДКП ЗУ стороны обязуются осуществить сделку купли-продажи ЗУ с конкретной площадью и по указанному адресу. Следовательно, адрес и площадь ЗУ в основном договоре должны быть те же.

    Условия основного договора, где конкретизируется предмет. При конкретизации предмета непременно требуется обозначить:

    • Наименование учреждения.
    • ОГРН.
    • Регистрационный адрес.
    • Площадь продаваемого ЗУ.
    • Его номинальная цена.
    • Прочие характеристики, обладающие существенным значением.

    Условия отображаются в соответствии с правовыми нормами (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Перечисляемые условия должны касаться исполнения, как ПДКП (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ), так и основного ДКП (п. 3 ст. 429 ГК РФ). При этом, в ст. 429 ГК не указываются условия, оставляя за участниками сделки право их формулировки и определения.

    Стоимость ЗУ и алгоритм финансовых расчетов. Намерение передать ЗУ в собственность покупателя не обязывает осуществлять полную выплату стоимости ЗУ на стадии оформления ПДКП. При этом, окончательная стоимость приобретаемого ЗУ в документе должна быть обозначена. Также отображается и порядок расчета за приобретенную недвижимость.

    Для подкрепления серьезности намерений стороны могут договориться о выплате задатка. При этом, необходимо обозначить условие возврата задатка, при несоблюдении контрагентами взятых на себя обязательств.

    Примечание. ГК РФ в ч.1 ст.381 предусматривает добровольный возврат денег, если контрагенты обоюдно договорились о прекращении ПДКП без оформления основного ДКП ЗУ.

    Срок действия ПДКП. Данное соглашение заключается, если стороны не могут оформить основной ДКП ЗУ по ряду причин. Например, отсутствия денег, и для получения кредита понадобиться какое-то время. Поэтому, в соответствии с ч. 4 ст.429 ГК РФ, стороны заключают ПДКП, в котором обязуются заключить основной ДКП земли. Если в ПДКП не обозначена дата заключения основного ДКП, то срок действия такого соглашения не может превышать одного года (ч.4 ст.429 ГК РФ). При этом, при уклонении от выполнения возложенных на себя обязанностей одним из контрагентов, согласно ч. 5 ст.429 ГК РФ, второй участник сделки вправе подать иск в судебную инстанцию не позже 6-ти месяцев с момента прекращения действия ПДКП.

    Основные условия

    При заключении ПДКП стороны включают основные условия, которые должны быть обозначены в основном ДКП. Участники соглашения самостоятельно устанавливают условия сделки.

    Сюда относится:

    1. Предмет договора.
    2. Цена ЗУ.
    3. Алгоритм расчетов.
    4. Предоставление сведений о наличии обременений.
    5. Права и обязанности контрагентов.
    6. Ответственность сторон и пр.

    Так как утвержденного шаблона ПДКП не существует, типовую структуру документа можно скачать в конце данной статьи.

    Основными условиями ПДКП выступает предмет и цена ЗУ. Это регламентируется ст. 554 и 555 ГК РФ.

    При обозначении в качестве предмета земельного участка, необходимо отобразить территорию, с указанием установленных границ участка. В соглашении четко нужно обозначить основные параметры ЗУ, с указанием площади, ВРИ, расположения.

    Также, в соглашении необходимо четко обозначить цену земельного надела. Стоимость ЗУ, который является предметом ДКП, может быть обозначена:

    • Общей денежной суммой.
    • Стоимостью одной сотки, с указанием площади.
    • Процентом от кадастровой цены ЗУ.

    Участники соглашения могут, по договоренности между собой, обозначить, что оплата за ЗУ будет осуществляться в рассрочку.

    Если по каким-то условиям стороны договориться не могут, то такой договор признается недействительным.

    Законом не установлено обязательное нотариальное удостоверение ПДКП. Но если участники соглашения проявили желание заверить документ нотариусом, никто не вправе запретить им осуществить такое действие.

    Обязательства

    Оформляя ПДКП, стороны обязаны заполнить раздел обязанностей, где требуется обозначить права и обязанности сторон.

    Так, например, продавец обязан:

    • Предоставить необходимые документы на ЗУ, подтверждающие принадлежность ему продаваемой земли.
    • Поставить ЗУ на учет в Кадастровое ведомство.
    • Подготовить остальные документы на участок.
    • Передать ЗУ покупателю.

    Покупатель в свою очередь обязан:

    • Заключить основной ДКП ЗУ.
    • Принять ЗУ в сроки, отображенные в ДКП.
    • Своевременно оплатить стоимость участка и т.д.

    Образец

    Скачать

    • Бланк, doc
    • Образец, doc

    Кто подписывает документ?

    ПДКП обязаны подписать оба участника соглашения — продавец и покупатель. Прежде чем оформлять и подписывать ПДКП, требуется убедиться в отсутствии других лиц, желающих приобрести землю.

    При этом, в основном ДКП ЗУ должны стоять подписи тех же участников сделки, которые подписали ПДКП.

    Нужно ли заверять у нотариуса?

    Законодательными нормами РФ не предусмотрено обязательное нотариальное заверение ПДКП. Поэтому заверять у нотариуса такой договор не требуется, однако, по желанию участников сделки они вправе обратиться к нотариусу, который обеспечит проверку законности прав владения продавцом ЗУ, а также законность оформления ДКП ЗУ и заверить подписанный контрагентами документ.

    Как правильно оформить предварительный договор купли продажи земельного участка?

    Процесс заключения сделки купли – продажи земельного участка проводится на основании предварительного соглашения.

    После ознакомления покупателя с документами, их изучения и оценки возможных дополнительных финансовых расходов стороны могут приступать к заключению основной сделки.

    Поговорим в статье о правилах оформления данного документа, о его нюансах, какие функции несет в себе предварительное соглашение и в каких ситуациях его используют?

    Что это такое и для чего необходим?

    ПД — документ, содержащий предварительную оценку условий продажи земельного участка. Заключают его продавец и покупатель для фиксации своих намерений совершить сделку купли – продажи ЗУ. Документ составляется, когда нет возможности оформить основной договор в определенную дату.

    Причины:

    • у покупателя нет требуемой суммы для оплаты надела;
    • отсутствует физическая возможность оформления купли – продажи;
    • у собственника нет полного перечня бумаг для предоставления покупателю – на их сбор требуется время.

    Для продавца ПД является гарантией выплаты средств покупателем, для приобретателя – то, что продавец не изменит условия сделки.

    Соглашение выступает защитой интересов участников сделки. Подписав его, они подтверждают свое согласие на взятие обязательств по исполнению условий, указанных в предварительном договоре.

    Отличие от стандартного соглашения на приобретение земли

    Предварительный договор отличается от основного предметом сделки. В первом – это подтверждение намерений приобрести этот участок, во втором – право собственности на землю и его передача покупателю.

    Имеются дополнительные особенности:

    • В ПД должны указываться основные характеристики территории – площадь, месторасположение, целевое назначение и др. Иначе, у него не будет юридической силы.
    • Если на момент подписания предварительного договора у продавца присутствуют не все документы, это необходимо обозначить. Также указать срок предоставления недостающих бумаг.

    Срок действия ПД участники определяют самостоятельно.

    Прочие отличия от основного соглашения:

    1. сроки вступления в силу — предварительный начинает действовать с даты подписания, основной — с момента регистрации в Росреестре;
    2. правовое последствие — появление обстоятельств заключения основной сделки;
    3. оплата по ПД недопустима;
    4. предварительный договор — документ временного характера;
    5. первичное соглашение регистрировать не нужно.

    Предварительный договор составляется на определенный период времени.

    Как заполнить форму?

    Законодательством не предусмотрена конкретная форма предварительного соглашения, но имеются требования, обязательные к выполнению. При их соблюдении документ будет иметь юридическую силу.

    Структура ПД схожа с типовой формой и включает в себя пункты:

    • наименование соглашения, дату и место заключения;
    • данные паспорта для физических лиц, реквизиты – для юридических;
    • условия договора;
    • задаток, аванс (с указанием размера, условий возврата);
    • наличие (отсутствие) обременений на участок;
    • срок заключения основного соглашения;
    • обязательства, ответственность сторон;
    • наличие построек на территории.

    После подписания документ является вступившим в силу обязательством по выполнению обозначенных в нем условий.

    Текст ПД делят на такие разделы:

    1. преамбулу – с указанием ФИО, паспортных данных участников;
    2. предмет соглашения — определяется цель подписания документа;
    3. условия;
    4. порядок расчета;
    5. ответственность участников;
    6. порядок разрешения споров;
    7. реквизиты, адреса участников.

    Требования к содержанию ПД установлены законодательством.

    При составлении и подписании ПД следует учесть следующее:

    • ГК РФ гласит, что соглашение будет иметь силу, если будет оформлено в письменной форме;
    • обязательно информирование покупателя о наличии обременений на участок;
    • в ПД должны отображаться ключевые моменты согласованности между участниками сделки;
    • обязательно указывается цена объекта.

    Если между сторонами возникнут расхождения касательно стоимости объекта, договор не будет считаться заключенным.

    Содержание предварительного соглашения оговаривается в статье 429 Гражданского кодекса. Этот нормативный акт закрепляет форму документа и сроки его исполнения.

    Чтобы составить и подписать ПД, потребуются:

    1. свидетельство о праве собственности на землю и/или выписка ЕГРН (в выписке будет содержаться также информация об имеющихся обременениях);
    2. технический паспорт;
    3. межевой план;
    4. акт согласования границ территории с соседями;
    5. бумага, на основании которой у продавца возникло право собственности (договор купли – продажи, дарения, завещание и пр.);
    6. отказ от покупки других владельцев участка;
    7. разрешение органов опеки (если ЗУ принадлежит несовершеннолетнему гражданину).

    Справка! Если ранее участок не разграничивался, перед продажей необходимо это сделать.

    Предмет сделки

    Предметом ПД выступает обязательство участников заключить основной договор купли – продажи ЗУ в дальнейшем. Условия должны быть взаимовыгодными.

    Основные условия

    В ПД включаются те же условия, которые будут прописаны в основном. Стороны самостоятельно их определяют. Это — предмет договора, стоимость, порядок оплаты, наличие обременений, ответственность и пр.

    Обязательства

    Обе стороны сделки имеют обязанности. В обязанности продавца входит постановка объекта на учет в Кадастровую службу, подготовка документации на участок, передача объекта покупателю и пр.

    К обязанностям покупателя относятся:

    1. заключение основного документа,
    2. принятие объекта в обозначенные сроки,
    3. оплата стоимости участка и пр.

    Расчеты

    При заключении сделки покупатель должен перечислить продавцу задаток. В момент заключения основного договора перечисленная сумму засчитывают в счет уплаты стоимости ЗУ.

    Ответственность

    Если основное соглашение не будет подписано по вине покупателя, задаток ему не возвращается. При незаключении основного соглашения по вине продавца задаток покупателю возвращается в двойном размере.

    При обстоятельствах, не предусмотренных условиями основного соглашения, участники несут ответственность согласно действующим законодательным нормативам.

    Внимание! Участники освобождаются от ответственности при частичном (полном) неисполнении обязательств по основному договору, если их выполнению препятствовали непредотвратимые обстоятельства (стихийные, военные действия, запрещающие правительственные акты и др.)

    Разрешение спорных ситуаций

    При возникновении разногласий разрешение их осуществляется по обоюдному согласию. При недостижении договоренности спор разрешается согласно законодательству Российской Федерации с соблюдением претензионного порядка урегулирования ситуации. Претензия направляется заказным письмом с оповещением о вручении.

    Кто подписывает документ?

    В предварительном соглашении должны стоять подписи обеих сторон сделки — продавца и покупателя.

    Прежде чем подписывать ПД, необходимо удостовериться, что нет других граждан, претендующих на землю.

    Нужно ли заверять у нотариуса?

    Предварительное соглашение заверять у нотариуса не нужно. По желанию стороны могут обратиться к специалисту. Нотариус проверит законность прав собственности продавца, законность совершения сделки.

    Особенности

    Особенности составления ПД касаются типа прав собственности на предоставляемый надел. В случае с долевой собственностью указывается размер доли и стоимость, кадастровый номер и сумма задатка (если уплачивался). При внесении задатка размер его определяют участники сделки.

    В ПД должны указываться все постройки, расположенные на участке. Перечисляются и недостроенные объекты, степень их готовности – с обязательным указанием цены.

    Если территория приобретается в ипотеку, предварительное соглашение является обязательным – третьим участником становится банк. В ПД делается указание на то, что после заключения сделки участок станет залогом банка. Расторгается предварительное соглашение через суд или при обоюдном согласии сторон.

    Прочие нюансы:

    1. составляется лишь в письменном виде;
    2. условия, обозначенные в предварительном договоре можно изменить (дополнить) при подписании основного;
    3. чтобы обеспечить исполнение договора в указанный срок, в ПД следует прописать пеню за каждый день просрочки.

    Если в предварительном соглашении не указан срок подписания основного, по умолчанию он не превышает 6 месяцев. Если в этот срок он подписан не будет, предварительный теряет силу.

    Подводные камни

    Часто в предварительном соглашении продавцы прописывают условия оплаты на ЗУ, которые будут выгодными для них, забывая о перечислении типов ответственности.

    Прежде чем будет подписан основной договор, может пройти несколько месяцев и у продавца появится желание изменить условия. Если ПД будет заверен, продавец не сможет повысить цену или внести другие изменения.

    Полезное видео

    Дополнительная информация о предварительном договоре купли-продажи в видео:

    Заключение

    Таким образом, ПД — документ, являющийся гарантией того, что в дальнейшем стороны заключат основной договор. В документ включаются стандартные условия сделки купли – продажи. Чтобы договор имел законную силу, его необходимо составлять с учетом требований законодательства.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: