Договор цессии: образец, бланк, скачать документ

Договор цессии

В силу договора цессии первоначальный кредитор переуступает свои права на долговые обязательства дебитора другому кредитору по собственному выбору.

Сущность сделки

Юридической сутью договора цессии является передача кредитором своих прав на получение долга другому заинтересованному лицу, то есть должником остается то же самое лицо, а вот кредитор меняется.

Первоначальный кредитор называется цедентом, а новый – цессионарием, и они являются заинтересованными сторонами сделки цессии. Должник в сделке не участвует и его согласие на смену кредитора не требуется. Стороны сделки лишь письменно извещают должника (заемщика) о смене лица, которому нужно будет возвратить долг.

Мотивы для сделок по цессии

Существуют разные причины, в силу которых кредиторы «продают» своих должников, и не всегда это связано с уклонениями должников от выплаты долга. Например, причиной может быть выезд заемщика из страны, банкротство заемщика и т.д.

Тем не менее, основной мотив переуступки долга – это невозврат денег. Процедура взыскания долга сопряжена со многими объективными и субъективными трудностями, а поэтому кредиторы, столкнувшись с задержками и просрочками возврата, предпочитают передать свои права кредитора профессиональным взыскателям долгов.

Разумеется, существует и некий моральный аспект вопросов цессии, но он в большей степени касается действий коллекторов, а не характеристики цессии как правового явления.

Цессия как деятельность

Стоимость услуг по взысканиям долгов, как правило, находится в пределах 5-10% от суммы долга. Существуют два варианта уступки права по взысканию долга:

  1. Продажа долга. Как правило, долг выкупается профессиональным цессионером по более низкой цене.
  2. Уступка права требования. В данном случае цессионер исполняет роль специалиста по возврату долгов за оплату.

О безвозмездности сделки можно говорить лишь в случае поручительства между родственниками или близкими друзьями. В любом случае кредитор уходит от траты времени и нервов.

Когда возвратом долга занимается коллекторское агентство, вероятность благополучного для кредитора исхода значительно возрастает.

Основание для цессии

Основанием для заключения цессионной сделки является первоначальный кредитный или заемный договор, согласно которому должник обязуется в конкретные сроки вернуть заемные средства кредитору. В случае невозврата долга в срок кредитор может прибегнуть к цессии.

Следует различать простую переуступку прав и цессию.

Переуступка прав сопряжена с сопутствующими обязанностями. Например, лицо, которому передали права на аренду нежилого помещения, должно будет также оплачивать коммунальные расходы и арендную плату. В этом случае уместнее говорить о договоре субаренды, но не о договоре цессии. Аналогично и сделки по передаче прав на участие в долевом строительстве нельзя признать цессионными, так как у дольщиков есть и немалые обязанности в отношении застройщика.

В силу кардинально разных юридических аспектов переуступки прав и цессии российское законодательство ограничило круг применения сделок по цессии исключительно кредитными обязательствами и некоторой личной ответственностью, например, по вопросам взыскания алиментов.

Представляемая для оформления договора документация

Для подготовки к заключению договора цессии кредитор-цедент должен представить на рассмотрение цессионарию (как правило, в качестве цессионария выступает коллекторское бюро) обширный пакет документов, в который входят:

  1. кредитный договор или контракт по сделке купли-продажи имущества;
  2. подтверждающие задолженность финансовые банковские документы;
  3. графики погашения задолженностей с заверенными отметками об исполнении;
  4. акты бухгалтерских сверок и аудита, накладные и квитанции;
  5. другие кредитные, банковские и бухгалтерские документы, свидетельствующие о долге заемщика.

После изучения всех документов коллекторская фирма делает заключение о целесообразности оформления сделки цессии. Недостающие документальные доказательства могут быть истребованы на основании дополнительных соглашений с цедентом.

Стороны сделки, их права и обязанности

В качестве контрагентов по договору цессии выступают две стороны:

  1. Цедент, то есть банк, кредитная организация или гражданин, передающий свои права на взыскание долга третьему лицу;
  2. Новый кредитор, называемый цессионарием, которому поручается истребование долга. В дальнейшем он представляет интересы цедента во всех государственных органах.

Должник подписывает только трехсторонний договор. Его обязанностью остается выплата задолженности, но теперь уже другому лицу или организации.

Виды контрактов цессии

В зависимости от числа участников договоры могут быть двусторонними или трехсторонними. В трехсторонних помимо цедента и цессионария участвует также должник, с которым координируют график погашения задолженности, разбивку долга на меньшие части, списание долга взамен на долю в бизнесе и другие меры, обеспечивающие реальный возврат.

По соглашению сторон коллекторское агентство может получать оплату за труд своих сотрудников как в виде фиксированного денежного вознаграждения, так и в виде процента от возвращенной суммы долга. Кроме того, при срочной необходимости покрытия затрат цедент может продать свои права требования долга в полном объеме за определенную сумму коллектору.

Если до заключения сделки концессии кредитор выиграл в арбитражном суде дело против должника, то он передает исполнительный лист цессионарию для дальнейшей работы по взысканию.

Читайте также:  Расписка о залоге на квартиру: образец, бланк, скачать

Договоры цессии между юридическими лицами бывают только возмездными двусторонними и требуют особо тщательного и юридически грамотного подхода.

Существенными условиями, подлежащими обязательной фиксации в договоре, являются следующие:

  1. Мотивы и предмет договора. Основания заключения сделки.
  2. Права и обязанности сторон по процедуре взыскания долга.
  3. Размеры долга, методика расчета и порядок оплаты вознаграждения исполнителю.
  4. Ответственность цедента за предоставление ложной информации.

Граждане также имеют право заключать между собой или с юридическими лицами, например, коллекторскими фирмами, договоры цессии. Типового бланка будет для таких соглашений достаточно. Как обычно, заполняются графы по паспортным данным, предмету договора, сумме сделки, оплате исполнителю, правам и обязанностям и т.д.

Гражданам запрещено вступать в правовые отношения по цессии в случае определения судом размера долгов по личным мотивам. Например, в случае выплаты алиментов, пожизненного содержания пострадавших по вине должника, компенсации на лечение, оплаты морального и материального ущерба потерпевшей стороне.

Доход цедента в сумме долга после вычета расходов на процедуру цессии, то есть оплаты труда коллекторов, подлежит налогообложению в соответствии с положениями Налогового кодекса.

Заключение

Кредитор при невозможности истребования долга собственными силами всегда может рассчитывать на помощь коллекторских агентств. Однако подход к заключению договора цессии должен быть взвешенным и материально обоснованным.

Помимо оплаты за труд коллекторов нужно будет оплатить налоги. Кроме того кредитору необходимо тщательно проверить достоверность предоставляемых финансовых документов.

В первоначальном договоре с заемщиком обязательно должен присутствовать пункт о переуступке долга. В противном случае должник может опротестовать в суде решение кредитора о передаче долговых прав третьим лицам. Внимательное отношение к мелким деталям гарантирует юридическую чистоту сделки концессии.

Обмен недвижимостью с родственником

Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?

В данном случае законными будут оба предложенных варианта. Оба договора – и дарение, и мена – являются гражданско-правовыми сделками, используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество. На практике договор дарения чаще заключается между близкими людьми, родственниками.

Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.

Содержание

Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание

При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.

1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.

2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.

3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки. Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.

4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)

Читайте также:  Договор купли-продажи гаража в кооперативе: образец, бланк, скачать

5. Согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения – исключить права супруги одаряемого на недвижимость.

6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.

Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.

7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.

Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.

По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами – близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.

8. Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» – договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.

Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.

Особенности договора мены

Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.

Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).

Читайте также:  Заявление на залив квартиры в управляющую компанию

Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.

Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.

Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ “Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены”).

Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.

Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.

Обмен долями в квартирах между родственниками

Обмен долями между родственниками является довольно распространенной сделкой. Причем, совершенно не важен размер доли, главное, чтобы жилье было должным образом зарегистрировано. Подробнее об этой процедуре, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Обмен долями между родственниками в неприватизированном жилье

Для осуществления сделки требуется обязательное согласие всех лиц, живущих в одной квартире с обменивающейся стороной. Процедура обмена регулируется 72 статьей ЖК РФ. Объекты могут находится как в одной квартире, так и в разных населенных пунктах.

Для оформления сделки требуется заключение договора между сторонами. Документ составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон и один передается в местную администрацию.

После того как обмен будет официально зарегистрирован, прежние договора социального найма аннулируются, а между сторонами и администрацией города заключаются новые соглашения о передачи муниципального жилья нанимателю.

Для того чтобы совершить обмен неприватизированными долями между родственниками следует подать соответствующее заявление от имени всех участников (не только тех, кто заключает сделку, но и тех, кто владеет соседними долями) в местную администрацию. Рассмотрение заявки будет осуществляться в течение 10 дней с момента принятия документов в работу.

Необходимые документы

В администрацию населенного пункта стороны должны сдать пакет из следующих документов:

  • паспортов всех участников и их копии;
  • договоров соцнайма на доли/ордеров на вселение;
  • справок о составе семей обменивающихся сторон;
  • согласий на сделку нанимателей остальных долей;
  • разрешений на сделку от опеки и попечительства (если в обмениваемых комнатах проживают несовершеннолетние лица);
  • квитанций об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами.

Когда в обмене может быть отказано

Согласно нормам 73 статьи ЖК РФ, у администрации есть право на аргументируемый отказ в выдаче разрешения на обмен. В качестве причин отрицательного решения могут выступать следующие ситуации:

  • одна или обе из долей находятся, а аварийном состоянии и не пригодны для проживания;
  • право на использование жилья закреплено судебным решением;
  • жилье, указанное в договоре мены, расположено в доме, который идет под снос;
  • у участника сделки имеется хроническое заболевания, из-за чего он представляет опасность для здоровья окружающих;
  • жилой дом нуждается в капитальном ремонте;
  • стороны пытаются обменяться служебным жильем;

Если считаете, что отказ в обмене выдан несправедливо, вы всегда можете обжаловать его в судебном порядке.

Читайте также:  Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности

Если доли не равны

С официальной точки зрения обмен долями в муниципальном жилье между родственниками является сделкой безвозмездной. В реальной жизни иногда владельцы большей доли требуют доплату. О финансовой стороне сделки стороны должны договориться самостоятельно, но этот факт при оформлении обмена нигде фиксироваться не будет.

Пример. Антон и Сергей Ивановы, являются нанимателями муниципального жилья, проживают в одном городе в разных районах. Антону принадлежат две большие комнаты в трехкомнатной квартире, Сергей проживает с семьей в одной комнате в «двушке». После того, как у Сергея родился ребенок, братья решили поменяться долями, но Антон, попросил за вторую комнату 300 тысяч рублей. Стороны подписали между собой соответствующий договор, где указали сумму и срок ее передачи. При оформлении документов на жилье, этот договор они не предоставили. После того, как все юридические вопросы были урегулированы, Сергей перевел Антону на банковский счет 300 тысяч, а Антон, в свою очередь подтвердил поучение денег распиской.

Обмен долями в приватизированном жилье

Для регистрации сделки с приватизированными долями не требуется разрешение местной администрации, достаточно просто оформить обмен в Росреестре.

Необходимые документы

Для того, чтобы официально зарегистрировать договор обмена, к нему следует приложить ряд других документов и сдать все бумаги в Росреестр или МФЦ.

Итак, регистратору необходимо предоставить:

  1. Договор обмена, в котором обязательно должна содержаться информация о размере долей, их стоимости и техническом состоянии.
  2. Паспорта сторон.
  3. Бумаги, подтверждающие наличие родства между сторонами.
  4. Правоустанавливающие документы на каждую долю (выписка из ЕГРН).
  5. Заверенные нотариальное согласия остальных собственников на сделку.
  6. Заверенное нотариально согласие второго супруга (если доля является совместно нажитым имуществом).
  7. Разрешение на обмен органов опеки и попечительства (если в одной из комнат проживает ребенок).
  8. Справки, подтверждающие отсутствие обременений на объектах.
  9. Квитанции об оплате госпошлин.
  10. Технические паспорта квартир.

Договор

В документе, который подтвердит согласие сторон на обмен принадлежащими им долями, необходимо указать следующие сведения:

  • правильное наименование;
  • дата составления;
  • населенный пункт, где он заключается;
  • описание размера каждой из долей, ее местонахождение;
  • условия обмена;
  • подписи сторон;
  • нотариальное удостоверение законности сделки.

Если доли не равны

По закону, если размеры долей существенно отличаются, сторона чьи жилищные условия в результате обмена стали лучше обязана материально компенсировать потери в квадратных метров второй стороне. Но, так как подобные сделки чаще всего случаются между родственниками, например, родителями и детьми, финансовая сторона вопроса уходит на второй план.

Если вы желаете просто переоформить доли и никому ничего не платить, вместо договора мены, можете оформить две дарственные. Тогда размер долей, а соответственно и их стоимость, не будут никак учитываться.

С 2016 года регистрация сделки по отчуждению доли в квартире, в том числе и мены, у нотариуса обязательна. Государственный представитель грамотно и с учетом интересов всех сторон составит договор, подготовит заявление для Росреестра, и как только оформление будет завершено, выдаст вам на руки выписки из ЕГРН, подтверждающие переход прав собственности. Однако его услуги достаточно дороги. Об этом вы можете прочитать в нашей статье «Сколько стоит договор дарения доли квартиры у нотариуса«. Поэтому лучше обратиться за составлением договора к юристу, а потом заверить уже в нотариальной конторе.

Расходы на переоформление

Для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре договор мены, даже если по площади доли не особо отличаются и доплачивать за них никто не должен, потребуются некоторые финансовые вложения:

Госпошлина в росреестр за внесение изменений в ЕГРН по 2000 рублей с каждой стороны.
Услуги нотариуса по заверки соглашений от 500 рублей, цена зависит от объема работ.
Услуги юриста (консультация, составление договоров) от 1000 рублей, не обязательная статья расходов, но пренебрегать ей не желательно.

Сроки

После того, как документы будут сданы в Росреестр, сотрудники государственного учреждения в течение двух недель осуществят их проверку и, если никаких ошибок не будет найдено, внесут изменения в единый государственный реестр недвижимости. О чем на руки вам будут выданы соответствующие выписки.

Обмен долями в квартирах с несовершеннолетними

Любые сделки с недвижимостью должны обязательно совершаться с учетом интересов несовершеннолетних лиц. Если вы хотите обменять большую долю, которой владеет ребенок, на меньшую. Орган опеки не даст такого разрешения. А вот в обратном порядке, сделку можно будет осуществить без труда. Выписать ребенка из квартиры в никуда тоже не получится. Поэтому либо откажитесь от сделки, либо ищите другой вариант для обмена.

Обмен приватизированной доли на неприватизированную

Такого рода сделку у вас заключить не получится. Обмен осуществляется только между недвижимостью одинакового юридического статуса. Если обменяться все-таки очень необходимо, сначала приватизируйте долю, а потом оформите сделку в Росреестре.

Налогообложение сделки между родственниками

По факту обмен приватизированного жилья – это два договора купли-продажи. Поэтому сторона в результате получившая доход со сделки должна уплатить в бюджет государства подоходный налог в размере 13% от прибыли, но только в том случае, если его доля находилась в собственности менее 3 лет.

Если у вас возникли какие-либо проблемы с обменом частей квартир, то специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультативную помощь. Не стоит пренебрегать этой возможностью, ведь мнение опытного юриста может сыграть решающую роль и сохранит не только ваше время, но и деньги.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Обмен долями в квартирах между родственниками

Обмен (мена) долями в квартирах регулируется ст.567 ГК РФ. Исходя из нее, такая процедура относится к договорам купли-продажи со всеми вытекающими отсюда последствиями. Единственное отличие – вместо заключения двух договоров купли-продажи (двух долей) и, соответственно, оплаты каждого из них, заключается один договор мены. Более того, в большинстве случаев он не предполагает нотариального заверения, что значительно упрощает и удешевляет процедуру.

Инструкция по обмену долям в квартирах между родственниками

Если же нужно непременно заключить именно договор мены (например, если нет доверия между сторонами соглашения), то сделать это можно только при условии согласия всех участников сделки. И в данном случае разговор идет не только о владельцах долей, но и о совладельцах других долей в квартире. Они должны отказаться от своего преимущественного права на выкуп доли, ведь данный договор в этом ключе рассматривается именно как купля-продажа.

Порядок действий

  1. Составить предложение о покупке/обмене доли в квартире на тех же условиях, на которых владелец предполагает поменяться с родственником.
  2. Отправить такие предложения всем совладельцам. Лучше под роспись, заказным письмом или любым другим образом, который можно будет потом, в случае чего, подтвердить в суде.
  3. Подождать 10 дней (или больше) с момента получения предложения всеми собственниками (п.2, ст.250 ГК РФ). Если никто из них не захотел приобрести долю, можно продолжать процедуру.
  1. Составить договор мены между родственниками.
  2. Зарегистрировать договор и переоформить права собственности.

Документы

Примерный перечень документов для заключения договора мены:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Заявление о перерегистрации права собственности (подается в Росреестр на последнем этапе).
  • Выписка из ЕГРН о наличии права собственности на долю, которую предполагается менять (нужна от каждой стороны). Как вариант может быть и другой документ, например, свидетельство о регистрации права собственности.
  • Непосредственно договор обмена помещений.

Расходы

В обычной ситуации, если не требуется помощь нотариуса и дополнительные документы, единственным видом расходов станет госпошлина за перерегистрацию права собственности в размере 2000 рублей на 1 человека. Так как в обмене участвует как минимум 2 стороны, они должны заплатить 4000 рублей.

Сроки

В связи с тем, что обычный договор мены не зависит от внешних факторов, единственным реальным сроком, на который можно ориентироваться, станет сам факт переоформления документов на долю в Росреестре. Эта процедура может занимать от 3 дней и до 1 месяца. Чаще всего 1-2 недели. Все остальное – индивидуально и напрямую зависит от владельцев.

Договор мены долей квартиры между близкими родственниками (образец)

Договор обмена обычно не требует нотариального заверения, однако не исключает его. Таким образом, если это необходимо, любая из сторон может настоять на том, чтобы документ был заверен по всем правилам.

Если договор равноценный, то достаточно просто указать, что обменивается одна доля на другую. Если же доли не равные (не столько по размеру, сколько по цене, ведь 1/10 доля в квартире в Москве может стоить значительно дороже чем половина квартира в поселке в другом регионе), то нужно обязательно предусмотреть пункт о компенсации разницы. (в образце ниже такой момент есть).

Кроме этого, договор обязан включать в себя следующие элементы:

  • Полные паспортные данные всех сторон.
  • Исчерпывающая информация о доле, вплоть до этажности, площади (жилой/нежилой) и так далее.
  • Информация о правоустанавливающих документах, на основании которых стороны владеют долями и получили их в собственность (например, договор купли-продажи и выписка из ЕГРН).
  • Данные о наличии/отсутствии лиц, которые на момент заключения сделки обмена имеют право на проживание в указанных долях. Например, кто-то временно зарегистрирован или снимает долю в аренду. Кроме того, не лишним будет оговорить (и указать в договоре) правила дальнейшего проживания или выселения таких лиц.
  • Наличие или отсутствие обременений.

Примерный образец договор обмена долей:

Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками

Главное отличие договора мены, в котором будет участвовать несовершеннолетний ребенок (как и любое недееспособное лицо) – обязательная необходимость нотариального заверения. То есть, если в предыдущем случае достаточно было просто подписать договор и на его основании внести изменения в право собственности, а нотариус был «по желанию», то тут уже он нужен обязательно. Кроме того, к списку документов придется добавить разрешение от органов опеки. В остальном документы ничем не отличаются.

Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним (образец)

Налоги

Договор мены приравнивается к договору купли-продажи и потому платить налог нужно будет на общих основаниях: 13% от суммы продажи. И не важно, что фактически денег человек не увидел. С точки зрения закона, такая операция равна той, при которой человек продает свою долю в квартире и на вырученные средства покупает другую долю. Единственный вариант не платить налоги: выждать определенный срок.

  • 5 лет для большинства случаев.
  • 3 года для долей, полученных в качестве наследства, дарения или приватизации.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Способы и особенности обмена долями в квартирах между родственниками в 2021 году

Время чтения: 6 мин.

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Шрифт: A+ A-

Сделка мены содержит признаки сделки купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. Обмен долями между родственниками равнозначен обмену долями между лицами, не состоящими друг с другом в родстве. Это означает, что если обмен произошел с получением прибыли, близкий родственник должен уплачивать налог государству, в отличие от дарственной сделки. Рассмотрим в данной статье, как провести сделку мены, сколько это стоит и как можно распределить наследство между наследниками по их выбору.

  • 1. Обмен долями в разных квартирах
  • 1.1. Как оповестить других собственников долей
  • 1.2. Нотариальное участие в обмене долями
  • 1.3. Взаиморасчеты по сделке обмена
  • 1.4. Документы для обмена долями
  • 1.5. Как происходит сделка мены у нотариуса
  • 1.6. Обмен доли несовершеннолетних
  • 2. Обмен долями по наследству
  • 3. Чем можно заменить сделку обмена между родственниками

Обмен долями в разных квартирах

Основанием для обмена долями в разных квартирах является договор мены.

Поскольку обмен доли имеет признаки продажи доли, подготовка к сделке должна быть такой же, как и при купле-продаже. Поэтому нужно обязательно уведомить обладателей остальных долей о предстоящем отчуждении доли в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Нажмите для увеличения изображения

Как оповестить других собственников долей

Лучший вариант извещения собственников – направление по адресу их постоянного проживания письма с уведомлением о вручении, в котором нужно обозначить свое намерение совершить обмен доли.

Собственники других долей по закону имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли. Но, существенным условием мены, является одновременное получение доли на другую квартиру. Поскольку сособственник не может предоставить вам чужую квартиру, перебить вашу сделку своим намерением покупки у него не получится. Из-за этого у многих юристов возникает сомнение в целесообразности требований закона по поводу извещения совладельцев при обмене.

Тем не менее, следует соблюсти закон и отправить уведомление другим собственникам, указав цену, которая потом будет прописана в договоре мены. Но, также нужно указать другое существенное условие сделки – одновременное приобретение вами доли в другой квартире (адрес).

Далее необходимо выждать 30 дней, и вы сможете распоряжаться своей долей по своему усмотрению.

У отправителя писем останется либо уведомление о вручении, либо письмо с отметкой о не востребованности. Эти документы понадобятся для регистрации сделки.

Альтернативным вариантом письменного извещения с отметкой о вручении является составление нотариального отказа от доли совладельцами за любую цену и на любых условиях. Для этого всех собственников нужно пригласить к нотариусу и оплатить его услуги. Каждое согласие обойдется примерно в 1500 – 2000 рублей.

Нотариальное участие в обмене долями

Все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случая, когда отчуждается квартира целиком всеми собственниками, право на которую зарегистрировано в долях (п. 1 ст. 42 № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).

Обменять долю в одной квартире на долю в другой квартире между родственниками можно только через нотариуса .

Взаиморасчеты по сделке обмена

Если доли в квартирах не равнозначны по стоимости, один из родственников совершает доплату. Размер доплаты и порядок ее передачи прописывается в договоре мены.

Родственник, получивший прибыль, должен будет заплатить 13% налог государству. Но здесь есть нюансы: если квартира в собственности более 5 лет, а также если она досталась в наследство и прошло 3 года, НДФЛ платить не нужно.

Если стоимости долей равны, взаиморасчеты сторонами не производятся, и налог не оплачивается.

Расходы по сделке будут состоять:

  • из оплаты услуг нотариуса . Подробнее о нотариальных тарифах читайте в этой статье >>.
  • государственной пошлины за возникновение права собственности (2 тыс. руб. с каждого владельца доли).

Документы для обмена долями

Для государственной регистрации нотариальной сделки понадобятся:

  1. Договор мены.
  2. Паспорта сторон, либо паспорта и нотариальные доверенности от представителей.
  3. Документы, подтверждающие, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки в отношении обеих квартир.
  4. Нотариальное согласие супруга на отчуждение доли (только в случае, если доля возникла в браке на основании возмездной сделки, которой не является наследование или дарение).

Образец договора мены:

Как происходит сделка мены у нотариуса

Нотариальная сделка при обмене долями между родственниками – это не только расходы, но и помощь в правильном оформлении документов.

  1. В день сделки нотариус проверит дееспособность сторон, чтобы убедиться, что отчуждение доли происходит по их желанию.
  2. Специалист предоставит на подпись договор мены.
  3. Нотариус лично подаст документы на регистрацию в Росреестр, так что собственникам не придется самостоятельно подавать документы через МФЦ.
  4. Результат – выписку из ЕГРН и договор мены со штампом от регистрирующего органа, вы также заберете у нотариуса. Срок регистрации нотариальных сделок – 1-3 дня.

Предварительно составляется проект договора мены, в который, по усмотрению сторон, вносятся изменения. Нотариус вправе затребовать предоставление иных документов, которые не нужны для самой регистрации, но важны для составления и удостоверения договора: чеки об оплате коммунальных услуг, справку о прописанных в квартире лицах и др. При необходимости подготавливается согласие супругов на сделку или отказы от совладельцев. Наличие зарегистрированных ограничений нотариус проверит самостоятельно.

Обмен доли несовершеннолетних

Сделки с участием несовершеннолетнего происходят при обязательном участии нотариуса и органов опеки.

Органы опеки призваны следить, чтобы условия проживания ребенка не ухудшались. Поэтому, если новое жилье будет уступать предыдущему по площади, представители опеки и попечительства вправе не дать согласие на сделку.

Если ребенку еще нет 14, то вместо него в сделке участвует его законный представитель или опекун. Несовершеннолетние старше 14 лет представляют свои интересы самостоятельно, но в присутствии родителей или опекунов.

Обмен долями по наследству

Если завещание отсутствует, наследники вправе сами распределять между собой наследственную массу. По соглашению между ними, в присутствии нотариуса, можно обменяться долями.

Например, в собственности наследодателя имеется квартира, загородный дом и машина. Из наследников только два сына, которые должны получить по ½ на каждый вид недвижимости. Но братья составили между собой соглашение, что машина и загородный дом сразу поступят в собственность одного брата, квартира – другого. Нотариус подготовит каждому наследнику свидетельство с учетом их соглашения.

При этом, если рыночная стоимость распределенного имущества не одинакова, никто никому не доплачивает разницу.

При наличии завещания не удастся по соглашению распределить имущество. Нотариус введет родственников в наследство исключительно таким образом, который указан в завещании, исполняя волеизъявление наследодателя. Потом наследники могут сделкой обмена переоформить права на недвижимость.

Чем можно заменить сделку обмена между родственниками

Альтернативным вариантом одной сделки обмена долями между близкими родственниками являются две сделки дарения.

Ближайшие родственники: братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки, родители и дети, супруги – при дарственной сделке не должны платить налог на прибыль 13%. Тетя, дядя и племянники не относятся к этой категории, и при дарении вынуждены будут потерять 13% от кадастровой стоимости жилья.

При дарении доли, как и при обмене долями, нужно будет оплачивать услуги нотариуса. Выбирайте сами, какую сделку лучше применить, во многом это будет зависеть и от отношений между родственниками. Но, обмен долями между родственниками ничем не отличается от обмена долями между любыми другими людьми.

Вам также может быть интересно, как правильно составить договор купли-продажи квартиры. Читайте подробнее в статье >>

Подведем итоги

Сделка мены идентична сделке купли-продажи: нужно направлять другим собственникам извещение об отчуждении доли и оплачивать налог 13%, даже если обмен производится между близкими родственниками.

Обмен доли является исключительно нотариальной сделкой.

При отсутствии завещания наследники могут сами решить, как и в каких долях распределить наследство между собой.

Как поменять доли детей в одной квартире на доли в другой?

У нас две квартиры. Первая полностью в моей единоличной собственности. Квартира приватизирована и перешла мне по наследству более 10 лет назад. Вторую мы купили в браке с участием маткапитала, поэтому выделили там доли всем членам семьи: мне, супруге и обоим детям. Доли не равные, а в соответствии с размером маткапитала. Живем мы в первой квартире, а вторая простаивает.

Сейчас мы решили переехать в другой город и купить квартиру там, поэтому надо продать какую-то недвижимость в родном городе. Логичнее было бы продать первую квартиру, но там прописана и живет теща плюс мы. Дети ходят в школу и садик рядом. К тому же эта квартира стоит дешевле, чем вторая.

А во второй квартире есть доли несовершеннолетних. Опека выставляет вполне понятные, но не очень реализуемые требования к продаже квартиры. Также хочется избежать трудностей, связанных с долями несовершеннолетних, при покупке недвижимости в новом городе.

Внезапно пришла идея обменять доли детей во второй квартире на доли в первой с учетом фактической площади и стоимости. От опеки мы получили предварительное устное согласие на сделку: дети продолжат владеть имуществом, доля в натуральном выражении увеличится. Дополнительно опека хочет, чтобы мы положили деньги от продажи долей детей в квартире на их счета.

В итоге во второй квартире не будет несовершеннолетних собственников, а значит, ее можно спокойно продать. То, что в первой квартире появятся доли детей, фактически означает перенос сложностей на будущее. Но мне кажется, это самое разумное решение.

  1. Насколько схема с обменом долями рабочая?
  2. Каким договором лучше оформлять обмен?
  3. Какие есть еще варианты в нашей ситуации?

Схема обмена долями в вашем случае самая удобная и безопасная. Но даже если у вас есть предварительное устное согласие опеки, не факт, что, когда вы принесете документы, они все согласуют. Возможно, придется идти в суд.

В опеке вам нужно будет получить согласие именно на договор мены долей, а не на договор дарения, купли-продажи или какой-то еще. Расскажу, какая сложилась судебная практика, какие претензии к схеме обмена долями могут быть у опеки и почему другие схемы хуже.

Какие могут быть препятствия для обмена долями

Маткапитал дается в том числе для того, чтобы семья улучшила свои жилищные условия. Причем полагается он всей семье, а не только детям, рождение которых дало право на маткапитал. Поэтому если у семьи уже было другое жилье, то органы опеки и суды не разрешат продавать доли детей в одной квартире с условием, что родители подарят детям доли в другой. Считается, что из-за этого в семье станет меньше недвижимости, что противоречит идее улучшения государством жилищных условий семей с детьми. То есть, по сути, все будет выглядеть, как будто родители обналичили маткапитал. А это уже мошенничество.

Схема обмена долями рабочая как раз потому, что в результате сделки интересы детей и семьи в целом не пострадают: пока вы ничего не продаете, а только меняете, причем в пользу детей. Но проблема в том, что любые действия с детскими долями в недвижимости нужно согласовывать с опекой — и обмен в том числе.

Органы опеки в течение 15 дней рассматривают заявление родителей о выдаче разрешения на сделку с детскими долями. И если они решат запретить такую сделку, то должны будут письменно мотивировать запрет.

Например, органы опеки могут запретить обмен долями, сославшись на то, что возмездные сделки между детьми и близкими родственниками запрещены. Такими родственниками, по мнению органов опеки, являются не только родители детей, но и бабушки, дедушки, тети и дяди. То есть если бы вы выделяли доли детей не в своей второй квартире, а в квартире дедушки или бабушки, то ситуация была бы такая же.

Но запрет можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Судьи по этому поводу высказываются единодушно: главное, чтобы защищались жилищные права детей и семьи, а не соблюдался формальный запрет на сделки между родственниками. Органы опеки не могут произвольно запрещать людям распоряжаться их имуществом.

Так, в Московской области отец владел большой квартирой единолично, а второй, поменьше, — пополам с несовершеннолетним сыном. Обе квартиры были двухкомнатными. В какой-то момент семья решила продать вторую квартиру. Чтобы продать было легче, сына решили исключить из числа ее собственников через договор мены.

Но опека запретила отцу и сыну меняться, и спор попал в суд. Суд решил, что опека не может произвольно запрещать сделки с недвижимостью детей. Важно, чтобы условия проживания ребенка не ухудшились и чтобы у него не стало меньше метров. А эти условия выполнялись: кадастровая стоимость первой квартиры была выше. Суд обязал опеку выдать согласие на договор мены.

Другая история — из Сыктывкара. Родители хотели поменять долю несовершеннолетней дочери в трехкомнатной квартире на целую однокомнатную квартиру маминой сестры. Опека согласия на сделку не дала из-за родственных связей. Суд первой инстанции поддержал городскую администрацию: мол, хотя сделка и улучшила бы жилищные условия ребенка, но сделки несовершеннолетних с близкими родственниками родителей запрещены.

Родители не отчаялись и подали апелляционную жалобу. Верховный суд Республики Коми обязал администрацию повторно рассмотреть заявление родителей и просил учесть конкретные обстоятельства сделки. Думаю, что со второй попытки семье повезло.

Иногда бывает, что опека не против, но Росреестр отказывается регистрировать сделку. И тогда родители тоже идут в суд.

Например, в Ленинградской области у матери и двоих детей было по 1 /3 в маленькой двушке. Они поменялись с родителями отца детей: бабушка с дедушкой отдали им четырехкомнатную квартиру на троих, а взамен получили двушку и сертификат на материнский капитал. Органы опеки согласовали и использование маткапитала, и обмен 2 /3 детские доли в одной квартире на 2 /3 в другой.

Однако Росреестр отказался регистрировать сделку, поскольку она была между детьми и близкими родственниками. Суд решил, что по этому основанию приостанавливать регистрацию перехода права нельзя, и велел Росреестру перепроверить документы еще раз. Новых дел с участием семьи суд не рассматривал, так что со второго раза наверняка удалось поменяться квартирами.

Почему лучше не дарить доли

Если у семьи несколько квартир, родители могут просить органы опеки разрешить продать квартиру с детскими долями в обмен на обязательство подарить детям доли в другой квартире. Формально это делается, чтобы соблюсти правило о безвозмездности сделок несовершеннолетних с родственниками.

В каких-то случаях все проходит хорошо: родители продают одну квартиру, дарят детям доли в другой и живут дальше. Но иногда все проходит не так гладко.

Родители дарят детям доли во второй квартире и идут в опеку за разрешением продать первую. Опека отказывает: дарение — безвозмездная сделка и не может совершаться под условием, а значит, родители не могут требовать от детей что-то взамен. Раз подарили — значит, теперь у детей будет больше метров.

Суды в большинстве случаев поддерживают органы опеки и считают отказы в продаже законными. Так в семье оказывается две квартиры, которые невозможно продать.

Договор мены между близкими родственниками

Понятие договора мены долей квартиры

Особенности оформления между близкими родственниками и с несовершеннолетним

Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог. Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье. Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.

Договор мены: понятие

Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.

Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.

Законодательная база

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

  • Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
  • Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
  • Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Преимущества оформления договора мены

Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.

Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.

Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.

Форма составления договора мены долями квартиры

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Стандартные сведения договора мены:

  • данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
  • точное описание объектов мены;
  • сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
  • указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
  • перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
  • ответственность сторон за выполнение условий договора;
  • действия при возникновении форс-мажоров и пр.

Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.

Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.

Особенности мены доли жилья

Обычно, долями обмениваются родственники, которые претендуют на часть жилья, зарегистрированную за другим членом семьи. Такой акт требует дополнительной подготовки. В первую очередь, нужно собрать письменные разрешения дольщиков на проведение сделки. Собственникам остальных долей предлагают мену в первую очередь, если им часть не нужна, можно заключать договор с родственниками, не имеющими доли этой жилплощади. Далее нужно разрешение от всех прописанных лиц. Потом берется квитанция об отсутствии задолженностей по оплате квартиры.

Участие несовершеннолетних в обмене жилья

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.

Процедура регистрации

Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.

Ситуации, когда сделка признается недействительной

Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:

  • Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
  • Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
  • Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
  • Появление новых обстоятельств.

Особенности и нюансы

Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана. Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.

Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: