Договор на аренду жилья

Договор аренды квартиры 1

Отзывов: 48 Просмотров: 158596
Голосов: 28 Обновлено: 14.08.2012

Автор документа

число консультаций: 82
отмеченных лучшими: 5
ответов к документам: 52
размещено документов: 927
положительных отзывов: 84
отрицательных отзывов: 6
  • E-mail: dogovor-urist@yandex.ru

Договор аренды квартиры

г. ____________________ «____»__________201__г.

Гр. (Ф.И.О.) _________________________________________________________________,

именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны и

гр. (Ф.И.О.) __________________________________________________________________,

именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор аренды о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1. Наймодатель передает Нанимателю и постоянно проживающим с ним лицам:

жилое помещение, находящееся по адресу:

состоящее из ______ комнат, общей площадью – _______ кв.м, жилой площадью – ________ кв.м, кухня – ________ кв.м

(далее – жилое помещение) во временное возмездное владение и пользование для проживания.

1.2. Наличие телефона: тел. № _____________________________.

1.3. Недостатки жилого помещения на момент передачи указываются в Приложении № 1 к договору аренды – Передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора аренды.

1.4. Жилое помещение принадлежит (Ф.И.О.) ________________________________________________________

на основании (документ о праве) __________________________________________________________________

1.5. Наймодатель передает жилое помещение с имуществом согласно Приложению № 1.

1.6. Срок коммерческого найма жилого помещения устанавливается с «____»_______________ 201__г. по

«____»_____________ 201___ г.

2. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАЙМОДАТЕЛЯ

2.1. Наймодатель обязуется:

2.1.1. Передать Нанимателю благоустроенное жилое помещение, пригодное для проживания, отвечающее

санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.

2.1.2. Возвратить Нанимателю залог за междугородние телефонные переговоры и сохранность имущества,

переданного внаем при выезде Нанимателя из жилого помещения при предъявлении оплаченных счетов и сохранности переданного имущества согласно пункту 7.1. договора аренды.

2.1.3. Предупредить Нанимателя о готовящемся отчуждении жилого помещения (мене, продаже, дарении и т.д.) за

три месяца до отчуждения.

2.1.4. Нести ответственность за недостатки сданного внаем жилого помещения и находящегося в нем имущества,

препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках.

2.1.5. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине Нанимателя, своими силами.

2.1.6. Предоставить Нанимателю возможность проживать в жилом помещении в течение __________________

календарных дней со дня получения Нанимателем извещения о досрочном расторжении настоящего договора аренды. Извещение должно быть оформлено письменно.

2.2. Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку порядка использования Нанимателем

состояния жилого помещения и имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.

2.3. Наймодатель подтверждает, что на момент подписания настоящего договора аренды:

  • жилое помещение не находится под залогом, арестом, не обременено ничьими правами, либо обязательствами Наймодателя;
  • получено согласие всех лиц, постоянно зарегистрированных в жилом помещении.

3. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ

3.1. Наниматель обязан:

3.1.1. Использовать жилое помещение только для собственного проживания и проживания лиц, указанных в пункте 1.1. договора аренды.

3.1.2. Своевременно вносить плату за пользование жилым помещением.

3.1.3. Содержать помещение в чистоте и исправности, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

3.1.4. Бережно относиться к имуществу, находящемуся в жилом помещении.

3.1.5. Устранять последствия аварий, произошедших в жилом помещении по вине Нанимателя.

3.1.6. Соблюдать правила проживания в доме, в котором находится жилое помещение.

3.1.7. Беспрепятственно допускать Наймодателя в жилое помещение с целью проверки ее использования в соответствии с пунктом 2.2. настоящего договора аренды.

3.1.8. Возвратить жилое помещение и имущество Наймодателю в том же состоянии, в котором они были переданы внаем с учетом естественного физического износа.

3.1.9. Перед выездом, если счета за телефонные переговоры еще не получены, справиться в АТС об их сумме и оставить Наймодателю необходимую сумму для их оплаты.

3.1.10. В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба в результате пожара, противоправных действий третьих лиц, незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии – заявить об этом в соответствующие компетентные органы.

3.2. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

3.2.1. Устанавливать оборудование в жилом помещении (укрепление дверей, установка сигнализаций и охранных систем и т.д.).

3.2.2. Передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать жилое помещение в поднаем.

3.2.3. Осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения.

3.3. Наниматель вправе беспрепятственно пользоваться переданным внаем жилым помещением в течение всего срока действия найма совместно с указанными в пункте 1.1. настоящего договора аренды лицами.

4. ПЛАТЕЖИ И ПРОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Ежемесячная плата за наем жилого помещения составляет ____________________рублей.

4.2. Плата за наем жилого помещения производится _________________________________ _________________ (ежемесячно, ежеквартально) не позднее ______________________ числа текущего месяца за _______________вперед. (месяц, квартал)

4.3. Установленная плата за наем жилого помещения не подлежит изменению в течение всего срока найма, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением сторон.

4.4. Оплату коммунальных платежей, квартплаты и телефона осуществляет Наймодатель.

4.5. Оплату междугородних телефонных переговоров и используемой электроэнергии осуществляет Наниматель согласно счетам соответствующих организаций.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Изменение условий настоящего договора аренды и его досрочное расторжение может иметь место по соглашению сторон, с обязательным составлением документа в письменном виде.

5.2. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке до истечения срока, указанного в пункте 1.6., может быть произведено любой стороной при систематическом несоблюдении другой стороной условий настоящего договора аренды. Расторжение в одностороннем порядке производится посредством направления инициатором досрочного прекращения договора аренды нарушившей стороне письменного уведомления с указанием причины и даты расторжения.

5.2.1. В случае расторжения договора аренды по инициативе Нанимателя, при соблюдении Наймодателем условий

настоящего договора аренды, возврат денег за неиспользованный срок найма может быть произведен Наймодателем только по его добровольному желанию.

5.2.2. В случае расторжения договора аренды по инициативе Наймодателя, при соблюдении Нанимателем условий настоящего договора аренды, Наймодатель возвращает Нанимателю уплаченную Нанимателем сумму за неиспользуемый срок найма и выплачивает неустойку в размере месячной платы за наем жилого помещения.

5.3. Наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный жилому помещению или имуществу, независимо от того является ли этот ущерб результатом причинения умышленных действий или результатом неосторожности Нанимателя и лиц, с ним проживающих.

5.4. В случае просрочки по уплате платежей по настоящему договору аренды Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере 1% от суммы задолженности на день оплаты.

5.5. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по настоящему договору аренды, если причиной этому явились события непреодолимой силы и факторы, не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти сторон, как-то:

  • стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления,
  • существенно затрудняющие или делающие невозможным исполнение принятых по договору аренды обязательств.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий договор аренды вступает в силу со дня его подписания обеими сторонами и действует по «_____» _________________201__ года включительно.

6.2. При возникновении споров стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при недостижении согласия – в судебном порядке.

6.3. В случаях, не предусмотренных настоящим договором аренды, стороны руководствуются Гражданским кодексом Российской Федерации.

6.4. Настоящий договор аренды составлен в двух экземплярах, имеющих равную силу, по одному для каждой стороны.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. По требованию Наймодателя Наниматель обязуется оставить страховой депозит за междугородние телефонные переговоры в соответствии с пунктом 4.5. договора и за сохранность переданного внаем имущества. Страховой депозит за междугородние телефонные переговоры и сохранность имущества, сданного внаем, составляет _______________________________ рублей.

7.2. В целях получения правовых и юридический гарантий по настоящему договору аренды Наниматель лично удостоверяется в подлинности представленных Наймодателем правоустанавливающих документов и проверяет их содержание до подписания настоящего договора аренды.

Читайте также:  Расписка о залоге на квартиру: образец, бланк, скачать

7.3. Перечисленные в пункте 1.1. настоящего договора аренды лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по настоящему договору аренду наравне с Нанимателем. 7.4. Неотделимые улучшения, произведенные в жилом помещении Нанимателем без согласования с Наймодателем, переходят к Наймодателю без возмещения их стоимости.

7.5. ____________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________

7.6. ____________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________

7.7. _____________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________

8. АДРЕСА СТОРОН

Наймодатель

Паспорт (серия): __________N____________________

выдан (кем) ___________________________________

Телефон для контакта: __________________________

С условиями договора аренды ознакомлен и полностью согласен.

Наниматель

Паспорт серия): _________N_____________________

выдан (кем) ___________________________________

Телефон для контакта: __________________________

С условиями договора аренды ознакомлен и полностью согласен.

К договору аренды коммерческого найма жилого помещения

от «_____» ________________ 201__ года

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

г. __________________ «____» _________________201__ года

1. В соответствии с настоящим Передаточным актом Наймодатель передает, а Наниматель принимает жилое помещение в виде _______________________________________________________________

____________________ (указать: отдельной квартиры, комнаты в ___ квартире, нескольких комнат в ___ квартире) по адресу: ________________________________________________________________________________________.

Станция метро: _____________________________ ______________________________________

Площадь комнат: _______ кв.м, _______ кв.м, _________ кв.м, _________кв.м., _________ кв.м, _______ кв.м

2. Жилое помещение предоставляется с телефонным номером (без него): ______________________________;

телефонный номер раздельный, спаренный: _________________________________________.

3. Описание недостатков: __________________________________________________________________________

4. Жилое помещение передается со следующим имуществом (мебель, оборудование): __________________________ ______________________________ ________________________________________ _________________________________________________________________________ ________________________

______________________________________ ____________________________________________ ______________

_________________________________________ ______________________________________ _________________

5. Дополнительные сведения: ____________________________________ ___________________________________

______________________________________ _____________________________________ ______________________

6. Жилое помещение пригодно для проживания, находится в удовлетворительном состоянии и не имеет

недостатков, кроме указанных в пункте 3. настоящего Передаточного акта.

7. При подписании настоящего Передаточного акта Наймодатель передал, а Наниматель принял ключи от жилого помещения;

Наймодатель предъявил Нанимателю расчетные книжки по оплате коммунальных платежей и телефона.

8. Настоящий Передаточный акт является неотъемлемой частью договора аренды коммерческого найма жилого помещения от «___» ____________________ 201__ года.

ПЕРЕДАНО «___» _________________ 201___ года:

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как его заключить и можно ли расторгнуть

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

  • Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
  • Ошибки и нюансы при составлении
  • Гарантии при заключении предварительного договора
  • Возможные риски для покупателя
  • Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Читайте также:  Доп. соглашение к договору об изменении цены договора

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.
Читайте также:  Договор найма квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт

Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.

Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.

Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:

  • cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
  • итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
  • paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.

BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.

Coдepжaниe дoкyмeнтa

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в

  • oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
  • oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
  • oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
  • инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
  • cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
  • итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
  • дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
  • cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
  • пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
  • пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.

BAЖНO! Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти являeтcя дoкyмeнтoм, имeющим юpидичecкyю cилy, нo лишь в тoм cлyчae, ecли oн был cocтaвлeн в пиcьмeннoм видe.

Ecли пoкyпaтeль внocит зa квapтиpy oбecпeчитeльный плaтeж, кoтopый в пocлeдyющeм бyдeт зaчтeн в cчeт итoгoвoй cтoимocти жилья, тo в дaннoм cлyчae дoлжeн быть зaключeн дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм.

Oбязaтeльнo ли cocтaвлять дaнный дoкyмeнт

Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo нe oбязывaeт cтopoны зaключaть coглaшeниe дo ocнoвнoй cдeлки. Дoкyмeнт пoдпиcывaeтcя иcключитeльнo пo дoбpoвoльнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Дoгoвop пoмoжeт кaждoй из cтopoн зaщитить cвoи интepecы и cтaнeт вaжным пoмoщникoм в тoм cлyчae, ecли кaкaя-либo из cтopoн нapyшит cвoи oбязaтeльcтвa, a втopoй yчacтник cдeлки peшит oбpaтитьcя в cyд.

B нeкoтopыx cлyчaяx cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa являeтcя нaибoлee жeлaтeльным. B чacтнocти, чaщe вceгo cтopoны cocтaвляют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пo ипoтeкe.

Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки

Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.

BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.

Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.

Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe

Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.

Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.

BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.

Пoтpeбyeтcя ли peгиcтpaция дoкyмeнтa

Oчeнь чacтo cтopoны, кoтopым пpeдcтoит зaключить cдeлкy c нeдвижимocтью, интepecyютcя, peгиcтpиpyeтcя ли пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoлжны пoдлeжaть вce дoгoвopы, cвязaнныe c нeдвижимым имyщecтвoм.

Oднaкo peчь в дaннoм cлyчae идeт тoлькo o дoкyмeнтax, зaключeнныx нeпocpeдcтвeннo вo вpeмя cдeлки пpи пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Пoэтoмy, в cooтвeтcтвии c yкaзaниeм Пpeзидиyмa BAC PФ, peгиcтpaция пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти нe тpeбyeтcя.

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.

  1. Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
    • пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
    • пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
  2. Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.

B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.

BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).

3aключeниe

Нecмoтpя нa тo, чтo cocтaвлeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния кyпли-пpoдaжи нe cвязaнo c тaкими жe выcoкими pиcкaми, кaк зaключeниe ocнoвнoй cдeлки пo нeдвижимocти, cтopoнaм peкoмeндyeтcя oбpaтитьcя зa гpaмoтнoй юpидичecкoй пoмoщью. Квaлифициpoвaнный юpиcт пoмoжeт пpaвильнo cocтaвить дoкyмeнт, oбъяcнит вce нюaнcы coглaшeния и пpeдyпpeдит вoзмoжныe oшибки. Taкжe вaжнo пoмнить o тoм, чтo и пoкyпaтeль, и пpoдaвeц имeют пpaвo pacтopгнyть зaключeнный дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, a тaкжe пo oбoюднoмy peшeнию cтopoн.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N ____

“__”__________ ____ г.

________________, далее именуем__ “Сторона – 1”, в лице ________________, действующ___ на основании _____________, с одной стороны, и гражданин(ка) _____________________, далее именуем__ “Сторона – 2”, с другой стороны, вместе именуемые “Стороны”, заключили следующий договор:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (далее – “основной договор”), расположенной по адресу: __________________, общей площадью ______ кв. м (далее именуемой “жилое помещение”), по которому Сторона – 1 будет выступать Продавцом, а Сторона – 2 – Покупателем помещения на условиях, предусмотренных настоящим договором.

1.2. Указанное в п. 1.1 настоящего договора жилое помещение принадлежит Стороне – 1 на основании ___________________________.

На момент заключения настоящего договора Сторона – 1 осуществляет оформление своего права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. По предварительной договоренности между Сторонами стоимость жилого помещения, которое Сторона – 1 намеревается продать по основному договору Стороне – 2, а Сторона – 2 намеревается его купить, определена Сторонами в размере ____________ условных единиц.

Читайте также:  Договор подряда на ремонт квартиры: образец, бланк, скачать

Одна условная единица эквивалентна одному доллару США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Оплата производится в рублях.

2.2. В основу взаимных расчетов Сторон будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате Стороной – 2 ____% от стоимости жилого помещения при подписании предварительного договора.

2.3. Оплата стоимости жилого помещения будет производиться путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Стороны – 1 в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договорами.

2.4. При заключении Сторонами основного договора денежные средства, перечисленные соответствии с п. 2.2 настоящего договора Стороной – 2, засчитывается в счет оплаты стоимости жилого помещения. Оставшаяся часть стоимости жилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Сторона – 1 обязуется:

3.1.1. Заключить основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с п. 1.1. настоящего договора.

3.1.2. Совершить все необходимые действия для оформления своего права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, в соответствии с действующим законодательством РФ.

3.1.3.Подготовить иные документы для заключения основного договора.

3.2. Сторона – 2 обязуется:

3.2.1. Заключить основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с п. 1.1. настоящего договора.

3.2.2. В течение __________ со дня заключения настоящего договора перечислить на расчетный счет Стороны – 1 денежную сумму,являющуюся предварительной оплатой, оговоренной в п. 2.2. настоящего договора. Данная денежная сумма эквивалентна ___________________ условным единицам, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

В случае несвоевременной оплаты Сторона – 2 выплачивает Стороне – 1 пени в размере ___% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

4. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

4.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи жилого помещения (основного договора), который будет заключен в последующем.

4.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ______ дней со дня получения Стороной – 1 свидетельства о регистрации ее права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора. До указанной даты Сторона – 1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении указанного в п. 1.1 настоящего договора жилого помещения.

4.3. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

4.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.

4.5. Сторона – 1 в течение всего времени регистрации права собственности уведомляет Сторону – 2 о производимых действиях и их результатах.

4.6. В случае, если в течение _____________ со дня подписания настоящего договора по вине Стороны – 1 не будет в установленном законом порядке оформлено право собственности Стороны – 1 на жилое помещение, Сторона – 2 приобретает право на отказ от договора и возврат всех внесенных сумм.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны – 2, Сторона – 1 не возвращает денежные средства, указанные в подп. 3.2.2 настоящего договора.

5.2. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны – 1, она должна будет вернуть Стороне – 2 уплаченные в соответствии с подп. 3.2.2 настоящего договора денежные средства в течение двух банковских дней со дня истечения срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора.

5.3. В случае отказа регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения (основного договора) Сторона – 2 вправе требовать расторжения договора и возврата денежных средств, указанных в подп. 3.2.2 настоящего договора, а Сторона – 1 обязана расторгнуть договор и вернуть Стороне – 2 денежные средства, указанные в подп. 3.2.2 настоящего договора, в течение ____ банковских дней с момента предъявления Стороной – 2 такого требования.

5.4. Право собственности на помещение перейдет к Стороне – 2 с момента государственной регистрации перехода права собственности в Главном управлении федеральной регистрационной службы по _________________. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Сторона – 2.

5.5. Сторона – 1 со дня внесения предоплаты предоставляет Стороне – 2 право пользоваться жилым помещением и право производить в нем улучшения с согласия Стороны – 1.

В случае отказа Стороны – 2 от заключения договора по п. 4.6 настоящего договора, при незаключении основного договора по п. 5.1 или п. 5.2 настоящего договора, а также при отказе регистрирующего органа в регистрации основного договора по п. 5.3 настоящего договора Сторона – 2 обязана освободить жилое помещение на следующий день, соответственно, после заявления Стороной – 2 отказа от заключения договора по п. 4.6 настоящего договора, после истечения срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора, или после получения любой из Сторон отказа регистрирующего органа в регистрации основного договора по п. 5.3 настоящего договора.

5.6. Договор купли-продажи жилого помещения (основной договор) будет оформлен на имя лица по указанию Стороны – 2.

5.7. В случае продажи жилого помещения лицам, не указанным п. 5.6, Сторона – 1 возвращает Стороне – 2 внесенную оплату (подп. 3.2.2).

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

6.2. При возникновении разногласии Стороны будут стараться их разрешить путем переговоров, в противном случае разногласия разрешаются в суде.

6.3. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

6.4. Сторона-1 гарантирует, что до заключения настоящего договора помещение никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений.

6.5. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Сторона – 1: _______________________________________________

р/с N __________ в ____________________, к/с ___________________,

Сторона – 2: _______________________________________________,

Сторона – 1: Сторона – 2:

Предварительный договор является организационным. Он призван фиксировать намерение сторон совершить сделку в будущем. В случае, если речь идёт о жилой недвижимости, то предварительный договор всегда заключается в письменной форме, поскольку только письменную форму могут иметь основные договоры этого вида. Смысл заключения предварительной сделки возникает тогда, когда стороны уже обговорили все детали и пришли к соглашению о цене, но пока ещё существуют какие-то препятствия, которые нужно устранить до совершения основной сделки. К примеру, у покупателя ещё нет всей суммы, временно невозможно оформить нужные документы, в квартире проводится ремонт или существуют какие-то другие причины для того, чтобы сделку купли-продажи нельзя было заключить и зарегистрировать сразу.

Правовое регулирование предварительной сделки проходит на базе двух основных нормативных актов — ст. 429 ГК РФ, которая устанавливает положения о том, что такое предварительный договор, и ст. 558 ГК РФ, определяющей особенности продажи жилой недвижимости. К существу сделки могут иметь отношения и другие статьи § 7 ГК РФ, регламентирующие продажу недвижимости. Довольно часто стороны пытаются обеспечить предварительную сделку. Основной формой осуществления этого становится передача задатка, поэтому вступают в силу и положения ст. 380 ГК РФ. В любом случае на основании предварительного договора невозможно произвести отчуждение квартиры. Покупатель получает лишь право требовать, чтобы продавец исполнял свои обязанности по предварительному договору, которые сводятся к заключению основной сделки, и понуждать его к этому в судебном порядке.

Содержание предварительного договора

Субъектами договора являются лица, совершающие сделку. Они приводятся в начальной части договора, с указанием того, кто является продавцом, а кто — покупателем. Если это физические лица, то достаточно имён и фамилий, а если какое-то лицо выступает в качестве юридического, то нужно указать полные реквизиты.

Читайте также:  Акт технического осмотра зданий и сооружений

С предметом всё несколько сложнее, чем если бы заключался непосредственно договор-купли продажи. В таком случае указывался бы сам объект недвижимости. Предварительный же договор фиксирует намерение сторон совершить сделку, которая порождает обязательство продавца передать недвижимость покупателю, а у покупателя — оплатить покупку своевременно. Поэтому в предварительном договоре отмечается, что стороны подготовились к заключению в будущем сделки купли-продажи жилой недвижимости. После чего объект описывается так, как если бы заключался основной договор. Необходимо указать полный адрес квартиры, этаж, привести выписку из кадастрового паспорта, которую можно использовать в качестве приложения к договору.

В некоторых случаях описывается причина, из-за которой невозможна основная сделка. К примеру, приводятся сведения о том, что сторона ожидает поступления средств из какого-то источника или проводит оформление права собственника.

Едва ли не самым важным при заключении предварительного договора является раздел о цене. Дело в том, что это условие, которого может вообще отсутствовать в основном договоре, и это не делает сделку недействительной. В таком случае взаиморасчеты могут произойти на базе оценки рыночной стоимости, а справедливую цену укажут эксперты — независимые оценщики. Стороны могут обратиться к ним сами или это произойдёт по решению суда. При заключении предварительного договора обычно какая-то часть суммы покупателем уже перечисляется. Здесь очень важно оформить это в соответствии со своими намерениями.

Перечисляемая в предварительный период сумма может трактоваться в качестве аванса или задатка. Это довольно сходные явления, но всё же обладающие разным функционалом. В равной степени — аванс и задаток перечисляются в счет исполнения обязательств по основной сделке, которая будет заключена в будущем. Для того чтобы отразить это в предварительном договоре нужно ввести в него раздел о задатке или добавить соответствующие пункты к разделу о цене.

В таком случае так и нужно написать, что обеспечением исполнения покупателем обязательств по договору является задаток. После этого сделать прямую ссылку на статью кодекса, так и отметив, что задаток предусматривается ст. 380 ГК РФ. После этого может идти фраза о том, что в случае невыполнения обязательств покупателем задаток продавцом не возвращается. Если же договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он должен вернуть задаток другой стороне в двойном размере и уплатить какой-то штраф, к примеру, 3% от цены договора. В конце нужно привести данные о сроке, в который должна произойти оплата.

Не обеспечив предварительный договор задатком или не отразив это юридически грамотно, покупатель получает существенные риски:

  • произведённый им авансовый платёж, если такой будет иметь место, не получит той обеспечительной функции, которую от него обычно ждут;
  • не получится добиться компенсации за уклонение стороной от выполнения её обязательств по заключению основного договора.

Всё это относится к условиям необязательного характера, которые могут быть, а могут и не быть. В принципе, если у покупателя ещё нет денег, но есть желание зафиксировать намерение, поскольку обе стороны заинтересованы в том, чтобы основная сделка в конце концов состоялась, то заключить предварительную можно и без любых платежей. Правда, хоть она и будет иметь юридическую силу, но тогда принудить какую-то из сторон к заключению основного договора будет гораздо труднее.

Кроме этого в предварительном договоре имеет смысл указать на:

  • обстоятельства, при которых основной договор будет считаться исполненным;
  • всё то, что находится в жилом помещении — отделка, средства связи, кондиционирования воздуха, газовые приборы, сантехника и подобное;
  • гарантию продавца на свободу недвижимости от прав на неё со стороны третьих лиц;
  • сторону, которая будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией и оплатой нотариальных услуг, если будет принято решение о нотариальном удостоверении сделки;
  • срок заключения основного договора;
  • ответственность стороны, которая станет уклоняться от заключения основного договора;
  • момент прекращения обязательств по предварительному договору.

Приводятся и данные о том, что подтверждает право собственности продавца на недвижимость, которая станет предметом основного договора. В настоящий момент единственной формой подтверждения права собственника является выписка из государственного реестра недвижимости. Однако это не означает, что свидетельства, которые выдавались ранее, полностью утратили всякий смысл. Они являются доказательством того, что определённое лицо было собственником жилой недвижимости на дату выдачу свидетельства. Поэтому, при наличии старого свидетельства и свежей выписки из ЕГРН, можно приложить копию свидетельства и новую выписку, что будет полным доказательством того, что продавец является собственником квартиры не первый год.

Последствия расторжения предварительного договора

Оставаясь предварительным соглашением такой вид сделки не порождает последствий, связанных с переходом права собственности на недвижимость. Однако его одностороннее расторжение может привести к экономическим последствиям.

К ним относится — уплата штрафов, возврат аванса или задатка в двойном размере, если виновной в срыве основного соглашения окажется лицо, получившее задаток в силу планируемой передачи недвижимости. Если же сделку сорвёт покупатель, то задаток остаётся у продавца.

Договор купли-продажи при покупке квартиры: нюансы оформления и образец 2021 года

Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.

Собственником недвижимости вы станете только после заключения договора купли-продажи. Фото: nedvigimost-i-financi.ru

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

ДКП, не соответствующий законодательным актам, можно оспорить в суде. Фото: psiheya-market.ru

Нормативный акт
О чем статья

Статьи №550 и №434 ГК РФ

Законом допускается лишь письменная форма заключения ДКП на недвижимость.

Статья №554 ГК РФ

Информация об объекте недвижимости, служащей предметом ДКП должна быть точной и позволяющей со всей определенностью установить, какая именно недвижимость продана/куплена.

Статья №558 ГК РФ

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми, согласно закону, сохраняется право пользования недвижимостью даже после заключения ДКП.

Статья №210 ГК РФ

Содержать недвижимое имущество (в частности, оплачивать коммунальные услуги, налоги, сборы) обязан собственник. Когда право собственности переходит от одного собственника к другому, к нему же переходят обязанности по содержанию недвижимости.

Читайте также:  Договор найма (аренды) жилья: образец, бланк, скачать

Статья №555 ГК РФ

В ДКП обязательно должна быть указана цена продаваемого/покупаемого недвижимого имущества. Это позволяет ее идентифицировать.

Статья №488 (п.5) ГК РФ

До того момента, как недвижимость будет оплачена покупателем, она считается залоговым имуществом продавца. Если покупателя такое положение веще не устрагивает, в ДКП следует прописать иные условия.

Статья №556 ГК РФ

Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу. Этот момент необходимо внести в ДКП.

Статья №557 ГК РФ

Если покупатель после покупки обнаружит неустранимые недостатки недвижимости, он вправе потребовать расторжения сделки и возврата уплаченной суммы.

Статья №461 ГК РФ

Если купленная недвижимость будет изъята у покупателя третьими лицами на основании имеющихся ранее обязательств продавца, продавец обязан возместить покупателю убытки. Но только в том случае, если не докажет, что покупатель заранее знал о том, что такой исход возможен.

Статья №167 ГК РФ

Если ДКП будет признан судом недействительным, продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу – недвижимость. Возврат может быть осуществлен, как в натуальном, так и в денежном эквиваленте.

Статья №551 ГК РФ,

Статья №131 ГК РФ

Все перечисленные акты регламентируют необходимость государственной регистрации перехода прав собственности от одного лица к другому. То есть внесения обновленных сведений в ЕГРН. А также необходимость нотариального заверения определенных документов.

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Содержание договора

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах. Фото: blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru

Обязательные условия договора

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:
  • наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
  • стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
  • описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
  • суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
  • цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
  • перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).

Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Дополнительные условия

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
  • время фактической передачи недвижимости покупателю;
  • сроки и способы взаиморасчетов;
  • состояние передаваемой квартиры;
  • сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
  • гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
  • порядок решения споров и распределения ответственности;
  • условия, при которых договор может быть расторгнут;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Для оформления договора купли-продажи много документов не нужно. Фото: online-kassa.com

Перечень документов продавца и покупателя жилья:
  • выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
  • правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
  • паспорт продавца;
  • паспорт покупателя;
  • справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
  • согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
  • разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
  • квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора
  1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
  2. Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
  3. Заключаем предварительный договор купли-продажи. Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.
  4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа. Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
  5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
  6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
  7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.
Читайте также:  Заявление на залив квартиры в управляющую компанию

Выписка из ЕГРН с новыми данными подтверждает переход прав собственности на жилье. Фото: taldom.7555000.ru

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда. Фото: zhil-savelki.ru

Суд признает договор оспоримым, если он:
  • заключен с помощью угроз и насилия;
  • оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
  • заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
  • составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
  • продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
  • не соответствует требованиям законодательства;
  • на нем поддельные подписи.

Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

На что нужно обратить внимание

Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.

Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.

Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.

Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.

Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.

Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).

Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Нередко перед составлением основного договора в рамках сделки стороны подписывают предварительный.

Что это за документ, в чем его необходимость и преимущество, в каких случаях он обязателен и для каких целей нужен? Об этом расскажем в нашей статье.

Что такое предварительный договор, для чего он заключается, и в какой форме?

Заключая предварительный договор, будущий продавец квартиры и ее покупатель обязуются, что сделка купли-продажи состоится в оговоренные сроки и на определенных условиях. Если срок не указывается, то основной документ может быть заключен в течение года.

Стороны вправе защитить свои интересы полученным предварительно задатком.

Предварительный договор купли-продажи квартиры имеет юридическую силу, только если он оформлен в письменном виде.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

От правильности его составления зависит, состоится ли в конечном итоге сделка по продаже жилья или сорвется. Чтобы оградить себя от негативных последствий, желательно своевременно проконсультироваться у юриста. Тем, кто решается самостоятельно составить столь сложный документ, следует знать, что предварительный договор, помимо данных, присущих любому соглашению, должен содержать иную информацию:

  • обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
  • подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
  • сведения о государственной регистрации квартиры;
  • информация о возможном авансе;
  • цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
  • время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
  • порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
  • подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

Неисполнение условий предварительного договора

Разрешение споров между сторонами происходит в судебном порядке. Причиной возникновения конфликтов может стать неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. Так, например, если нет согласия по поводу условий основного документа, суд установит их своим решением.

Если одна из сторон противится заключению основного договора, вторая может потребовать его подписания в порядке понуждения (сделать это необходимо в течение полугода с момента нарушения обязательства)

Составление искового заявления стоит доверить специалисту. Какие условия суд укажет в своем решении, каков размер причиненных истцу убытков взыщут с ответчика, будет ли начислена неустойка, зависит именно от профессионализма сопровождающего дело юриста.

При неисполнении обязательства заключения основного договора и отсутствия требования об этом заинтересованной стороны, обязательства, которые предусматривал предварительный документ, будут прекращены.

Обязательность заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение предварительных договоров — дело, как правило, добровольное. Такая форма закрепления договоренностей применяется в основном, когда сумма планируемой сделки достаточно высока. Приобретение жилья требует значительных трат, продажа влечет немало рисков. Обе стороны сделки, особенно если они юридически подкованы, стараются максимально защитить свою позицию и выйти с минимальными негативными последствиями из ситуаций срыва сделки или спора. Именно поэтому основным договорам по купле-продажи квартир предшествуют предварительные.

Читайте также:  Договор дарения квартиры между близкими родственниками 2017 год: бланк

В некоторых случаях потенциальные участники купли-продажи вынуждены заключать их и даже афишировать это сторонним лицам, вне зависимости от собственного желания. Это касается сделок с участием недвижимости несовершеннолетних, а также сделок при ипотеке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Сделки купли-продажи недвижимости должны регистрироваться в Росреестре. В ситуациях, когда квартира (ее доля) принадлежит ребенку, при оформлении потребуется разрешение от органов опеки.

Свое согласие данная служба дает только после тщательного изучения предварительного договора купли-продажи

Делается это для того, чтобы при любом развитии взаимоотношений между покупателем и продавцом квартиры интересы несовершеннолетнего были максимально защищены. Чтобы не получить отказ по намечающейся сделке, следует учитывать следующие моменты:

  • ребенок не должен остаться без собственной недвижимости, а в новом жилье ему полагается не меньшая площадь, чем была ранее (исключения из правила рассматриваются опекой индивидуально в каждом конкретном случае);
  • денежные средства от продажи квартиры (если сразу не приобретается иная недвижимость) должны поступить на расчетный счет ребенка.

Приобретение жилплощади за счет средств материнского капитала не требует согласования с органами опеки.

У госоргана могут возникнуть вопросы по отдельным условиям предварительного договора, и срок рассмотрения документа может существенно затянуться. Это приведет к возможному срыву сделки или претензиям со стороны ее участников. Чтобы этого не случилось, в опеку следует обращаться с грамотно составленным, учитывающим нюансы ситуации соглашением и с полным пакетом сопутствующих документов.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Кредитные учреждения при выделении денежных средств на ипотеку требуют заключения предварительного договора купли-продажи. Это своеобразный гарант того, что выдаваемые в кредит деньги пойдут именно на приобретение недвижимости. Кроме того, банк устанавливает неустойку на случай, если сделка не состоится.

Удобен предварительный договор и для продавца, так как он получает уверенность в том, что денежные средства будут внесены в срок и в полном объеме, если банк одобрит сделку

Для покупателя недвижимости заключение предварительного документа — необходимость. Он имеет некоторые отличия от обычных соглашений и должен содержать информацию:

  • о соотношении платы за квартиру за счет личных средств покупателя и за счет привлеченных банковских средств;
  • о сроке передачи помещения покупателю после оплаты первоначального взноса.

Как правило, финансовые организации имеют готовые образцынужных им предварительных договоров купли-продажи недвижимости, хотя и не все настаивают на применении таких шаблонов.

Если заемные средства необходимы для приобретения жилья в новостройке, банк потребует не предварительный договор купли-продажи (так как по факту жилье еще не построено), а ДДУ с застройщиком.

Резюме

Не подписывайте никаких документов, пока не проконсультируетесь с юристом. Сделки с недвижимостью дороги сами по себе, но становятся значительно дороже в случае ошибок, тем более когда в них участвует банк.

Получить помощь специалистов, оценить грамотность составленного предварительного договора вы можете на нашем сайте. Мы готовы вас проконсультировать в режиме онлайн либо по указанным номерам телефонов.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

Господа, добрый день!

Подскажите, пожалуйста, как можно себя обезопасить если мне предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с компанией ЗАО ПИК-Регион, (квартира пока не в ее собственности) , затем договор купли-продажи не понятно с кем, затем отдельно договор возмездного оказания услуг по регистрации квартиры с ОАО ГК ПИК. При этом сумму я должна внести до определенной даты, а дата заселения не указана вовсе. Или категорически нельзя связываться с подобными вещами. Заранее спасибо!

  • ПДКП_до_БТИ_50проц_оплата.pdf

При этом сумму я должна внести до определенной даты, а дата заселения не указана вовсе.
Четверикова Леся

Уже настораживает такое положение договора. Деньги, значит, сразу (и за то, что не принадлежит ещё), а всё остальное — неизвестно когда?

. Или категорически нельзя связываться с подобными вещами.
Четверикова Леся

Скажу так: не рекомендовала бы Вам заключать подобную сделку. Очень легко потерять деньги безвозвратно.

Конечно, для полноценной консультации надо документы все смотреть.

Однако, могу Вам сказать одно:

1. Наличие предварительного договора купли-продажи, исходя их которого можно определить предмет договора (а именно квартиру по конкретному, хотя бы строительному адресу), указание в предварительном договоре сроков для заключения основного договора купли-продажи.

2. наличие доказательств оплаты по предварительному договору купли-продажи

Все это может (и будет) являться основанием для признания за Вами права собственности на квартиру, даже если не будет заключен основной договор купли-продажи кваритры (если, конечно, она будет построена и дом введен в эксплуатацию).

Со сроком как раз не очень ясно. Написано “в течение 45 раб.дней после перехода права собственности Продавцу”. Продавец говорит, что в ГК РФ указывается макс. срок 1 год между заключением предварительного договора и договора купли-продажи.

В договорах ДДУ указан срок заселения 30.06.15.

Но дом уже построен. И ДДУ уже не заключают.

Продавец говорит, что устраняются недоделки и ключи готовы дать до перехода права собственности Продавцу.

У меня подруга год назад покупала по аналогичной схеме, но с ипотекой без проблем.

Но время-то сейчас какое!

Хотелось бы понять, чем можно себя обезопасить.

Еще раз спасибо!

  • ПДКП_до_БТИ_50проц_оплата.pdf

Добрый день. Предварительный договор купли-продажи это довольно распространенный способ привлечения денежных средств Застройщиком.
По такому договору Застройщик обязан заключить с Вами основной договор купли-продажи, но не передать саму квартиру.
Не рекомендую связываться с этой компанией. Сколько уже обманутых дольщиком потеряли свои деньги на подобных кривых схемах уже не счесть.
Рекомендую ориентироваться на Застройщиков, которые работают по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

ДДУ уже не актуально, т.к. дом уже построен и приказ о введении в эксплуатацию от 31.12.2014. я видела.

Еще раз спасибо!

Я бы добавил в п.2.3.данного предварительного договора предельную дату заключения основного договора. Формулировка например такая:
«Договор купли-продажи Квартиры оформляется Сторонами в срок не позднее
45 (Сорока пяти) рабочих дней с момента получения свидетельства о регистрации
права собственности Продавца на Квартиру и только при условии полной оплаты
Покупателем стоимости Квартиры, но в любом случае не позднее 01.12.2015 года. ». В противном случае пункт 6.2 предварительного договора об ответственности Продавца мне представляется достаточно неопределенным, т.к. не понятно с какой даты наступает просрочка.
Совет: максимально подробно изучите данного застройщика, почитайте отзывы.
Если компания нарушит свои обязательства, то дело может растянуться на годы.

Я просто не очень понимаю, как именно изучить данного застройщика и как понять, кого изучать в данный момент на этапе ввода в эксплуатацию.

У меня нет опыта подобного рода.

Ввод в эксплуатацию дома еще не гарантия того, что квартира в доме скоро будет передана Вам. После ввода в эксплуатацию Застройщик продолжает нести значительные расходы.
Почитайте в интернете, были ли у данного Застройщика проблемы с просрочкой передачи квартир.

Продавец говорит, что в ГК РФ указывается макс. срок 1 год между заключением предварительного договора и договора купли-продажи.
Четверикова Леся

Это правда. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Со сроком как раз не очень ясно. Написано «в течение 45 раб.дней после перехода права собственности Продавцу
Четверикова Леся

В данном случае можно считать, что срок не определен, я полагаю. Поэтому — максимум через год после заключения предварительного договора ПИК должен заключить с Вами основной договор.

Читайте также:  Заявление на вступление в наследство после смерти: образец

Если ПИК этого не делает, а Вы оплатили полностью цену квартиры, предусмотренную предварительным договором, то это безусловное нарушение положений предварительного договора и, как я писал выше, при таких обстоятельствах можно признать Ваше право собственности на квартиру (имеется судебная практика), даже если застройщик обанкротится.

В любом случае, даже если обязательства по предварительному договору будут признаны прекращенными, или Вы не захотите получать право собственности на квартиру, то деньги, которые Вы заплатите по предварительному договору купли-продажи можно вернуть как неосновательное обогащение в порядке ст. 1102 ГК РФ (практически 100 % основание для иска в суд и его удовлетворения). Однако, в отличие от признания права собственности, ситуация может осложниться, если в отношении застройщика будет возбуждено дело о банкротстве.

ГК ПИК — известный застройщик, который на рынке уже очень давно. Каких-либо громких историй об обмане дольщиков или покупателей я не слышал.

Я не могу дать Вам совет, заключать сделку или нет, потому что с любым застройщиком, даже самым крупным и известным, могут быть неприятности, как бы идеально не был составлен договор. Покупка квартиры — ответственный и сложный шаг, который, безусловно, подразумевает определенные риски и возможные финансовые потери. И в данном случае решать только Вам, юрист может лишь дать адекватную правовую справку и обозначить возможные варианты развития событий в том или ином случае.

Могу уверенно сказать, что у Вас есть право требовать признания права собственности на квартиру на основании предварительного договора. Или, на крайний случай, можно требовать возврата денег, которые Вы заплатили, в случае отказа в предоставлении квартиры.

Предварительный договор купли продажи квартиры – Образец, бланк 2021 года

Перед оформлением основного договора купли-продажи (ДКП) участники соглашения могут оформить предварительный договор (ДП), чтобы получить уверенность о заключении будущей основной сделки. Такой вариант правовых отношений нередко используется при оформлении соглашений с недвижимостью.

В соответствии с ГК РФ (ст.429 ч.1) согласно ПД участники соглашения обязуются подписать в ближайшей перспективе основной ДКП, зафиксированный в ПД.

Файлы для скачивания:

Форма

Согласно п. 2, п. 3 ст. 429 ГК РФ существует два основных требований к ПД:

  1. Документ обязан быть в той же форме, что и основной ДКП.
  2. В нем должна содержаться характеристика предмета и условия основного ДКП.

Названые требования регламентированы законодательными нормами РФ, определяющими условия оформления ПД, несоблюдение которых может привести к отмене основного ДКП, то есть:

  • Форма ПД обязана соответствовать основной форме определенной законодательными актами для ДКП недвижимости. Ст. 160 ГК РФ регламентирует в обязательном порядке письменную форму для ПД, игнорирование которой влечёт за собой признание сделки несостоявшейся.
  • Предмет договора обязан отображать точную характеристику, поэтому в документе отмечается не только юр. адрес покупаемой квартиры, но и более подробные данные, с указанием этажа расположения, года сдачи в эксплуатацию, площади и прочих характеристик объекта.
  • Условия оформления ПД и условия основного ДКП, в результате которого недвижимость должна перейти к покупателю, обязаны быть идентичными. В то же время, после 2015 года в законодательные нормы внесены изменения, освобождать стороны от полного соответствия ПД и основного ДКП, то есть, участники ПД могут согласовывать лишь предмет соглашения и те пункты, которые сочтут нужными. Следовательно, на сегодняшний день цену квартиры в ПД отображать необязательно.
  • В ПД предусмотрено отображение срока заключения основного ДКП. Если контрагентами не прописан такой срок, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ такой период не может быть более одного года. При неисполнении покупателем возложенных на себя обязанностей, продавец вправе подать исковую претензию в суд, с требованием о принудительном заключении ДКП (ст. 445 ГК РФ).

Примечание. ПД обязан быть письменным, а в некоторых ситуациях и нотариально заверенным.

Нотариальное заверение ПД выполняется в двух вариантах:

  • Если основной ДКП обязан быть заверенным нотариусом, к примеру, при покупке доли в домостроении.
  • Если стороны приняли такое решение, даже – если закон этого не требует.

(Видео: “Предварительный договор купли продажи квартиры особенности и риски”)

Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного

ПД является документом, обязывающим стороны к подписанию основного ДКП. Это, своего рода, гарантия того, что будущая сделка должна состоятся, но только через определенный период.

Невзирая на то, что ПД почти идентичен основному ДКП, существуют определенные отличия, характеризующие ПД:

  1. В ПД непременно отображаются реквизиты сторон, предмет сделки и сроки заключения сделки. Однако в отличие от основного ДКП, в ПД предмет описывать подробно не обязательно.
  2. ПД, по своей сути, не возлагает на участников сделки какую-то ответственность и правовые последствия. Если неисполнение основного ДКП одной стороной может завершиться судебным разбирательством, то здесь действует простая договоренность. В то же время, большинство участников заключения таких соглашений предпочитают прописывать такую ответственность, чтобы выразить серьезность намерений, и чтобы при одностороннем разрыве ПД, была выплачена какая-то компенсация.
  3. В ПД, как и в основном ДКП, прописывается полная цена. Тем не менее, при заключении ПД полные выплаты осуществлять не обязательно. Достаточно внести лишь аванс. Остаток суммы будет выплачен лишь при подписании основного ДКП. При этом, стоит отметить, что цена не может быть изменена, при переходе из ПД к основному ДКП.
  4. В ПД срок действия отличается от основного ДКП. Как уже отмечалось ранее, в ПД срок его действия можно не отображать, и его продолжительность будет равна одному году после заключения. В основном же ДКП сроки нередко зависят от длительности процесса оформления документов, регистрации недвижимости и прочих факторов. Поэтому срок действия основного ДКП может продлеваться на несколько лет. Действие ПД может завершиться либо по сроку давности (через один год), либо сразу после заключения основного ДКП.
  5. Есть еще одно отличие ПД. Такой договор может быть оформлен письменно, без регистрации и нотариального подтверждения. А вот основной ДКП, к примеру, при приобретении квартиры непременно требует регистрации в госструктурах.
  6. ПД можно оформить без наличия на руках требуемых документов для основного ДКП. Тем не менее к заключению ПД надо отнестись со всей ответственностью, так как, обычно. он подкрепляется материально и если стороны не договорятся, то это может привести к судебному разбирательству.

Для чего нужен предварительный договор

При приобретении квартиры не обязательно составлять ПД. Можно срезу подписать основной ДКП и завершить сделку выполнив все формальности, оплату и передачу недвижимости в соответствии с договорными условиями.

Однако в некоторых обстоятельствах без ПД обойтись невозможно. Потребность в ПД появляется тогда, когда основной ДКП по каким-то обстоятельствам не может быть оформлен немедленно.

ПД оформляется в следующих ситуациях:

  1. Когда недостаточно собранных средств, однако продавец соглашается подождать.
  2. При невозможности личной встречи, а заключение ДКП через представителя нежелательна.
  3. Не собран полный пакет сопроводительных документов.
  4. Покупатель выразил намерение самостоятельно сделать проверку юридической чистоты будущей сделки.

Примечание. Несмотря на то, что ПД не вынуждает продавца передавать покупателю квартиру, он имеет юридическую силу и может привести к правовым последствиям при его неисполнении одной из сторон. Поэтому к составлению данного документа требуется подойти ответственно.

Когда заключается?

ПД оформляется в том случае, когда контрагенты не готовы к немедленному оформлению основного ДКП квартиры. Это может случится по таким причинам:

  1. У продавца не подготовлены все документы, удостоверяющие право владения квартирой.
  2. Покупатель не обладает нужными средствами для немедленного расчета, и для этого требуется немного подождать.
  3. При приобретении квартиры оформляется ипотечный кредит, однако банк требует время (до 3-х недель) для осуществления анализа квартиры, в том числе, юридической чистоты сделки и профессиональной оценки стоимости квартиры.
  4. Реализуемая квартира обременена залогом и требуется время для его снятия.
Читайте также:  Доп. соглашение к договору об изменении цены договора

Возможные варианты

Как и любой договор, ПД не предполагает строгой формы, но он обязан содержать основную структуру и в зависимости от вида сделки могут устанавливаться дополнительные условия, обязательства.

При оформлении ДКП возможны следующие варианты его заключения:

  1. Приобретение квартиры от застройщика.

В этом варианте ДКП заключается со строительной организацией – застройщиком дома. Оформление осуществляется только после сдачи дома в эксплуатацию, при наличии на руках у застройщика свидетельства о праве собственности. Если дом еще не сдан, то в этом случае с покупателем можно оформить договор долевого участия.

  1. Оформление ипотечного кредита для приобретения квартиры. В этом варианте, в такой сделке выступает третья сторона – в лице банка, выдающего покупателю кредит на покупку квартиры. Здесь заключать ПД рискованно, так как банк может отказать в ипотеке и сделка будет сорвана. Нередко банк требует оформление и заверение ПД нотариусом, на случай появления спорных моментов.
  2. Предварительный ДКП квартиры с задатком или с авансом. Здесь возможно оформление ПД, как с задатком, так и без него. Выплата задатка или аванса обеспечивает закрепление гарантии продавцу о том, что сделка по основному ДКП будет выполнена. При этом, в договоре должны быть прописаны условия возврата задатка или аванса, если сделка будет сорвана.

В договоре требуется четко отобразить, что вносится задаток или аванс, так как это разные понятия.

с задатком

Задаток относится к инструменту, гарантирующему, что участники предварительной сделки выполнят условия договора.

Согласно п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ, задатком считается часть суммы от цены квартиры, передаваемой продавцу при оформлении ПД в счет стоимости сделки. При отказе покупателя от сделки, задаток ему не возвращается. При отказе от сделки продавцом, задаток обязан быть возвращен покупателю в двойной сумме (п. 2 ст. 381 ГК).

Вручение задатка подкрепляется оформленной распиской, подтверждающей передачу денег. При этом, в ПД и в расписке требуется указать слово «задаток», иначе это будет считаться авансом.

Для участников ПД задаток относится к более предпочтительной мере, так как такая сделка обладает серьезными последствиями при отказе от ДКП.

без задатка

Если при оформлении ПД вносится аванс, то в этом случае, при срыве основной сделки любой стороной аванс возвращается покупателю. Аванс, является предоплатой при переходе к заключению основного ДКП квартиры. При этом, в ПД должно быть четко отображено, что вносится аванс и указана его сумма.

Факт перечисления аванса, должен подкрепятся распиской, в которой также четко должна быть прописана сумма и отображено слово «аванс».

(Видео: “Предварительный договор купли продажи недвижимости. Консультация юриста. [RealtyVision.ru]”)

Документы для оформления

Для заключения ПД стороны обязаны предоставить документы, которые являются обязательными при составлении таких сделок.

К таковым относятся:

  1. Паспорта сторон или удостоверения личности.
  2. Правоустанавливающие материалы (Выписки из ЕГРН).
  3. Справки из домовой книги.
  4. Справки из БТИ.

В большей заинтересованности в предоставлении, как можно большего числа документов, находится покупатель, который рискует столкнуться с неприятными последствиями после сделки.

Как оформить договор?

ПД обязывает участников сделки в ближайшей перспективе оформить основной ДКП. Условия основного ДКП описываются в ПД, в котором покупателю, не обладающего юридическим образованием, сложно разобраться в тонкостях документа.

Поэтому, надо правильно оформить ПД. При этом, ПД нередко путают с протоколом о намерениях. В отличии от ПД, протокол предполагает стремление сторон заключить будущую сделку без юридических последствий.

Для присвоения договору юридической силы, требуется соблюсти 3 условия:

  1. Четко отобразить название договора: «Предварительный договор».
  2. прописать обязательства участников соглашения по оформлению основного ДКП в четко установленный срок.
  3. Обязан быть раздел, в котором прописаны условия основного ДКП.

Структурно ПД состоит из 2-х частей: условий основного ДКП и условий ПД.

В первой части отображаются обязательства сторон по основному ДКП и его стоимости. Во второй – отображены условия ПД, в том числе:

  • Дата заключения основного ДКП.
  • Условия приготовления документов.
  • Порядок оповещения сторон о готовности к основной сделке.
  • Ответственность сторон при отказе от заключения основного ДКП.
  • Прочие условия, являющимися важными, которые прописываются в результате договоренностей сторон в каждом конкретном варианте.

Нередко возникает вопрос: нужно ли нотариальное подтверждение ПД. Закон гласит:

Следовательно, если основной ДКП подлежит нотариальному подтверждению в соответствии с ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то и ПД обязан также заверяться нотариусом.

Содержание договора

Составление ПД предполагает такую же форму, как и основной ДКП. При составлении ПД предъявляются определенные требования по его содержанию. Обязательными пунктами ПД по реализации квартиры должны быть следующие:

1, Название документа: «Предварительный договор», с указанием места оформления и даты его составления.

2. Далее заполняется Преамбула.

Здесь стороны ПД отображают реквизиты в соответствии с удостоверяющими документами. Рекомендуется отобразить не только регистрационный адрес, но и место фактического нахождения, а также контактные данные (номер телефона, E-mail).

3. Предмет договора – это договоренность сторон оформить в ближайшей перспективе основной ДКП квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же отображается характеристика квартиры, с указанием:

  • Почтового адреса.
  • Кадастрового номера.
  • Площади жилья.
  • Числа комнат и прочих особенностей.

4. Стоимость квартиры, которая отображается в ПД полностью. Она должна соответствовать стоимости, которую обязан заплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). При заключении ПД нельзя требовать уплаты всей суммы или частичной до оформления основного ДКП.

5. Если при оформлении ПД передается задаток, то прописывается условие о задатке.

6. Заключительные положения

Здесь отмечаются:

  • Условия расторжения ПД.
  • Условия возложения расходов за оформление ПД.
  • Условия рассмотрения возникающих споров.
  • Число экземпляров составленного ПД и т.д.

В квартире на момент оформления ПД вместе с продавцом могут быть зарегистрированы лица, которые будут выписаны. Требуется перечислить их, отобразив паспортные данные и сроки их выписки.

Также, необходимо отметить список граждан, которые остаются в квартире. Это условие отображается обязательно (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Такими лицами могут быть бывшие члены семьи продавца, отказавшиеся от ее приватизации, но давшие согласие на приватизацию продавцу.

Также в ПД отмечаются:

  • правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Права и обязанности участников сделки.
  • Порядок передачи квартиры покупателю.
  • Ответственность за неисполнение условий ПД.

Примечание. Срок подписания основного ДКП не относится к обязательному пункту в ПД.

Срок действия

Данный пункт в ПД отображает срок подписания основного ДКП. Если срок в ПД не прописан, то согласно нормативам ГК РФ, основной ДКП квартиры обязан быть подписан на протяжении одного года с даты заключения ПД. Если на протяжении года основной ДКП не заключен, то ПД перестает действовать.

Образец

Ниже предлагаются образцы ПД, с задатком и без него.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: