Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа – довольно распространенное явление. Он оформляется во всех случаях, когда покупатель вносит оплату за квартиру частями: меньшая часть перечисляется до подачи документов на регистрацию, остаток – после регистрации перехода права собственности одной или несколькими частями. По общему же правилу вся сумма за недвижимость должна передаваться продавцу до регистрации.

Рассмотрим, каковы особенности продажи недвижимости в рассрочку между физическими лицами, как правильно составить договор, какие документы потребуются, каковы риски для участников сделки и как происходит регистрация в Росреестре.

В статье расскажем:

Когда оформляется договор купли-продажи с рассрочкой платежа?

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами актуальна в нескольких случаях:

  1. Покупателем выступает знакомый или родственник, и продавец уверен в его платежеспособности и благонадежности, соглашаясь пойти навстречу.
  2. Продается неликвидное жилье. Чтобы продать его быстрее, собственник соглашается на любые условия, если до этого потенциальных покупателей было мало.
  3. Покупатель предложил хорошую цену и договорился с продавцом об отсрочке или рассрочке.

Примечание: рассрочка предполагает «разбивание» всей суммы на несколько частей. Платежи могут вноситься еженедельно, ежемесячно, ежеквартально – все на усмотрение сторон. Это нужно указать в договоре. Отсрочка же подразумевает внесение задатка до регистрации, и оставшейся части – после. Реже продавцы соглашаются на уплату полной стоимости после регистрации.

Особенности договора купли-продажи в рассрочку

Главное отличие купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа от продажи недвижимости по стандартному договору заключается в том, что Росреестр до исполнения обязательств накладывает обременение. Регистратор ссылается на п.5 ст. 488 ГК РФ, согласно которой до внесения полной суммы покупателем квартира находится в залоге у продавца.

Какие есть отличительные черты у купли-продажи с рассрочкой платежа:

  1. Отсрочка или рассрочка обязательно указываются в договоре купли-продажи (далее – ДКП).
  2. До полного погашения задолженности недвижимость будет в залоге у бывшего собственника (продавца).
  3. В ДКП всегда вписывается срок полного погашения задолженности.
  4. К ДКП можно составить график платежей, если по договоренности сторон они приходятся на разные даты.

Важно! Если приобретаемая недвижимость в ипотеке (залоге), оформить ДКП с рассрочкой или отсрочкой получится лишь в том случае, если покупатель внесет задаток, равный размеру долга, а продавец перечислит его на счет кредитора. Обременение снимается в течение трех рабочих дней.

Как оформить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа: пошаговая инструкция

Продажа квартиры с рассрочкой платежа состоит из нескольких этапов:

  1. Стороны приходят к устному соглашению о стоимости жилья, порядке и сроках уплаты.
  2. Составляется договор минимум в трех экземплярах. По одному остается у покупателя и продавца, третий передается регистратору. Если вносится задаток, продавец подписывает расписку о получении. Передаточный акт оформляется отдельно.
  3. Подаются документы на регистрацию перехода права собственности. Это можно сделать напрямую в Росреестре или через МФЦ. Присутствие обеих сторон обязательно, но интересы покупателя или продавца может представлять третье лицо по нотариальной доверенности.
  4. После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН.
  5. После полного погашения задолженности обе стороны приходят в МФЦ или Росреестр. Заполняется заявление, представляется расписка продавца о получении полной стоимости от покупателя.
  6. Регистратор снимает обременение.

Отслеживать статус заявления можно на официальном сайте Росреестра. Когда все документы будут готовы, регистратор отправит сторонам СМС-уведомления. Но дату готовности можно посмотреть и в уведомлении, оно выдается при подаче документов на регистрацию.

Содержание и образец договора

Крайне важно правильно оформить договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежей.

Какая информация обязательно указывается:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации сторон.
  2. Сведения о недвижимости: наименование, адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Стоимость квартиры.
  4. Порядок оплаты: ежемесячно, еженедельно, ежеквартально, по конкретным числам, и пр.
  5. Способ оплаты: наличными, через банк.
  6. Реквизиты банковского счета, на который покупатель должен перечислять деньги.
  7. Сведения о зарегистрированных лицах, срок снятия с регистрационного учета.
  8. Права и ответственность сторон за неисполнение обязательств.
  9. Условия изменения или расторжения ДКП.
  10. Дата составления, подписи покупателя и продавца.

Важно! В ДКП можно предусмотреть неустойку за задержку платежей покупателем. Ее размер определяется сторонами. Если величина неустойки не указана, будут применяться положения ст. 395 ГК РФ с учетом ключевой ставки ЦБ РФ.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: особенности оформления

Покупка жилья в нынешних реалиях предусматривает использование разных способов расчётов. Причём это касается не только приобретения недвижимости в новостройках, но и на вторичном рынке.

Одной из схем является сделка по договору купли-продажи квартиры в рассрочку (п. 1 ст.489 ГК РФ). Как понятно из его названия, такая сделка предусматривает оплату приобретенной недвижимости частями.

Вместе с тем, данный вариант таит в себе риски для обеих сторон. На них мы подробно остановимся далее по тексту материала.

Как составить договор купли-продажи квартиры в рассрочку

Начнём с того, что его можно написать как в стандартном виде, так и заверить с помощью нотариуса. В последнем случае на стороны лягут дополнительные расходы по нотариальному оформлению сделки.

Теперь остановимся по пунктам на том, что же должно быть прописано в самом договоре. Само собой, это преамбула, где содержатся сведения относительно продавца и покупателя с указанием их паспортов, ИНН.

Затем следует предмет договора, где подробно описывается предмет продажи (адрес, этаж, число комнат, размер жилой и общей площади). Необходимо указать и реквизиты тех документов, в силу которых жилье является объектом собственности продавца.

Читайте также:  Договор ренты на квартиру

Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.

Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.

Финансовая сторона договора

Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.

Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).

Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.

Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.

Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).

Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.

График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.

Риски для сторон

Главным из них для продавца является нарушение покупателем сроков оплаты. Ведь если квартира продаётся в рассрочку, то не исключено, от недобросовестных покупателей деньги придётся ждать годами.

Покупатель имеет также свои риски. Главным из них является то, что в случае срыва графика оплат продавец вправе забрать проданную квартиру назад. Кроме того, надо учитывать, что есть некоторые категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой и после продажи.

Особенно это касается случаев с приватизацией жилья. Поэтому, если такой факт имеет место, то важно в договоре сразу перечислить таких граждан, чтобы впоследствии для покупателя не было неприятных сюрпризов.

Продавец может отрицать, что был внесён очередной платёж за квартиру. Поэтому покупателю следует хранить у себя все банковские квитанции по совершенным выплатам (если деньги поступали продавцу на счёт). Когда же покупатель оплачивал жилье наличными, то каждый взнос следует подтвердить распиской от продавца.

Договором может быть предусмотрено, что покупатель до внесения всей суммы за квартиру не имеет право отчуждать (перепродать, обменять, подарить). Этот аспект также следует принять во внимание.

Наконец, при несоблюдении очерёдности платежей, покупатель рискует оплатить крупные финансовые санкции. Данный момент также нужно не упускать из вида, заключая договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Продажа в рассрочку и налоги

Если продавец делает отчуждение квартиры, то у него возникает сумма налоговых обязательств по НДФЛ. В частности, совершённую операцию нужно задекларировать в годовой налоговой декларации и уплатить с неё определённую сумму налога при условии, что квартира была в собственности менее 5 лет. Данное правило распространяется на объекты недвижимости, приобретённые после 1 января 2016 года.

В свою очередь покупатель получит для себя право на применение налогового вычета. Он подразумевает возврат части НДФЛ, удержанного работодателем из его зарплаты. Если после перехода права собственности рассрочка растянулась на несколько лет, то и вычет можно использовать соответствующими частями.

Однако нужно помнить, что право на вычет ограничено суммой на покупку недвижимости. Её размер составляет 2 миллиона рублей.

Чтобы оформить вычет следует принести в ИФНС заявление и договор, подтверждение перехода права собственности на жилье, а также копии расписок или банковских квитанций.

Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку

Для упрощения задачи продавца или покупателя, за основу можно взять бланк договора купли-продажи квартиры в рассрочку, образец которого любой из участников предстоящей сделки может скачать с помощью нашего ресурса.

Впоследствии предложенную форму можно видоизменить применительно к содержанию конкретной сделки.

Всегда необходимо помнить о том, что приобретение жилья в рассрочку сопряжено с некоторыми нюансами, о которых мы рассказали выше. Поэтому, все условия договора перед его подписанием следует тщательно проработать. Также следует объективно оценить и собственные финансовые возможности.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Отзывов: 78 Просмотров: 140271
Голосов: 35 Обновлено: 27.11.2016

Информация к документу

Порядок и условия заключения договора купли-продажи недвижимости изложены в §7 Главы 30 ГК РФ, а понятие рассрочки платежей и условия её предоставления изложены в ст. 489 ГК РФ.

Особенности составления документа

  1. Скачать образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
  2. Заполненный образец договора
  3. Содержание договора
  4. Ответственность сторон по договору

Содержание договора

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать недвижимость: здание, сооружение, земельный участок и т.д. в собственность покупателю. Договор купли-продажи недвижимости в рассрочку составляется:

  • В обязательной письменной форме, составляется одним документом и подписывается сторонами – ст. 550 ГК РФ. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечёт его недействительность.
  • Предмет договора должен быть чётко идентифицирован, в договоре должны быть указаны данные позволяющие определённо установить квартиру, подлежащую передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие её расположение в составе другого недвижимого имущества (этаж, номер квартиры). При отсутствии этих данных договор считается не заключённым – ст. 554 ГК РФ.
  • Цена. При отсутствии в договоре условия о цене продаваемой квартиры договор о её продаже считается незаключённым. Если иное не предусмотрено законом или договором, установленная в нём цена квартиры, включает цену передаваемой с ней соответствующей части земельного участка или права на него. Если цена квартиры в договоре продажи установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества – ст. 555 ГК РФ.
  • Условия передачи имущества, которое осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество – ст. 556 ГК РФ.
  • Порядок, сроки и размер оплаты – наличный, безналичный расчёт, а также дата, до которой должен быть произведён очередной платёж, размер которого устанавливается договором – ст. 489 ГК РФ.
  • В договоре должны быть перечислены лица, которые проживают в продаваемой квартире и согласно закона, сохраняют право пользования этой квартирой, с указанием их прав на пользование жилым помещением – ст. 558 ГК РФ.
  • Условия регистрации недвижимого имущества в государственных регистрирующих органах – ст. 551 ГК РФ.
  • Права и обязанности сторон.
Читайте также:  Договор аренды здания

Важно! Если покупатель не выплачивает очередной платёж, предусмотренный договором, в срок который в нём же оговаривается, продавец имеет полное право требовать возврата проданной квартиры, но только при условии, если общая сумма выплат за неё не составляет половину от её общей стоимости – ст. 489 ГК РФ.

Ответственность сторон по договору

Для того чтобы избежать проблем в виде неисполнения обязательств со стороны продавца, а именно отказа заключать договор купли-продажи квартиры в договор необходимо внести условия начисления и выплаты неустойки, предусмотренные ст.ст. 330 – 333 ГК РФ.

Размер неустойки может быть установлен по соглашению сторон. Если этот пункт отсутствует, то применяются правила ст. 395 ГК РФ.

Кроме того, согласно ст. 811 ГК РФ за нарушение покупателем сроков оплаты обязательств, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного займа в рассрочку.

Риск случайной гибели наступает у покупателя с момента фактического исполнения продавцом договора – ст. 459 ГК РФ.

Заполненный образец документа

Договор
купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

г. ___________ «___» __________ 20__ г.

Мы, гр. _______________________________________,
(Ф.И.О. полностью)

проживающий (ая) по адресу:___________________________________________________,

паспорт серии _________ N ___________, выдан «__» ______________ 200_ г.

__________________________________________, код подразделения _________,
(наименование выдавшего органа)

именуемый (ая) в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны,

и гр. ____________________________________________________
(Ф.И.О. полностью)

проживающий (ая) по адресу:______________________________________,

паспорт серии ________________ N __________, выдан «___» ____________ 200_ г. _____________________________________________________________________,
(наименование выдавшего органа)

код подразделения _________________, именуемый(ая)

в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, заключили настоящий Договор

1. Я, гр. _____________________________________, обязуюсь передать в
(Ф.И.О. Продавца полностью)
собственность, а я, гр. ________________________________________________
(Ф.И.О. Покупателя полностью)
обязуюсь принять и оплатить Продавцу, в соответствии с условиями настоящего Договора, следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную на _____________________ этаже ___________________________
(тип дома: кирпичный, блочный и т.д.)
жилого дома, находящуюся по адресу:
__________________ область, ___________________________________________,
(населённый пункт: район, город, посёлок, деревня)
улица _________________________, дом № ______, корпус (строение) № ____,
квартира № ___, состоящую из _______ комнат (ы), размером общей площади
_____________________________________ кв. м., в том числе жилой площадью
(цифрами и прописью)
_____________________________________ кв. м.
(цифрами и прописью)

2. Указанная квартира принадлежат Продавцу по праву собственности на основании __________________________________________, что подтверждается
(наименование правоустанавливающего документа)
свидетельством о государственной регистрации права от «__» _____ 200_ г.
серия ___ № ____, выданным ____________________________________________,
(наименование органа, осуществившего регистрацию)
регистрационный номер _________________ в Едином государственном реестре прав от «__» ____________ 200_ г.

3. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет
____________________ руб., что подтверждается справкой N _____, выданной
(цифрами и прописью)
«__» ________ 200_ г. БТИ ______________________________________________
(наименование муниципального образования)

4. Стороны определили стоимость квартиры в _________________ рублей.
(цифрами и прописью)

5. Покупатель обязуется произвести оплату указанной в п. 4 стоимости квартиры путём передачи денег Продавцу в следующие сроки:
в размере ____________________ рублей в срок до “__” __________ 200_ г.;
(цифрами и прописью)
в размере ____________________ рублей в срок до “__” __________ 200_ г.;
(цифрами и прописью)
в размере ____________________ рублей в срок до “__” ___________ 200_ г.

Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

6. Покупатель осмотрел приобретаемую квартиру перед заключением настоящего Договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупреждён Продавцом, не обнаружил, удовлетворён качественным и техническим состоянием указанной квартиры.

7. Передача квартиры производится в день передачи Продавцу первого платежа, срок которого установлен в п. 5 настоящего Договора, о чем стороны составляют передаточный акт в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

Читайте также:  Договор купли-продажи недвижимого имущества

8. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности.

9. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру или ее часть без письменного согласия Продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п.

10. После получения последнего платежа, согласно п. 5 настоящего Договора, Продавец обязуется в тот же день выдать Покупателю расписку о получении оплаты за квартиру в полном объёме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

11. Покупатель за свой счёт осуществляет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ.

12. На момент заключения настоящего Договора, квартира свободна от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с действующим законодательством право пользования данной квартирой.

13. Супруг (а) Продавца письменным заявлением от «__» _________ 200_ г. подтвердила согласие на заключение настоящего Договора (либо на отчуждение квартиры).

14. Продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, в котором она находится на момент заключения настоящего Договора (осмотра ее Покупателем): укомплектованную санитарно-техническим оборудованием, электрооборудованием и иным необходимым оборудованием, без задолженности по налогам на недвижимость, платежам по ремонту жилого дома, содержанию придомовой территории и мест общего пользования жилого дома, коммунальным платежам, оплате счетов за пользование местной, междугородней и международной телефонной связью, абонентской плате, обслуживанию домофона, охранных услуг (консьерж) и др. платежам, которые могут быть предъявлены владельцу квартиры.

15. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

16. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном действующим законодательством порядке.

17. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

18. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

19. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ и считается заключённым с момента его государственной регистрации.

20. Стороны ознакомлены с содержанием ст. 167, 209, 253, 288, 292, 549 – 558 ГК РФ.

21. Расходы по государственной регистрации Договора стороны несут в равных долях по 50% каждый.

22. Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих одинаковую силу, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

__________________________________________________________.
(наименование органа полностью)

Подписи сторон:

Продавец: ______________ _________________________________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Покупатель: _____________ _________________________________________
(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Оставить комментарий к документу

Здесь вы можете оставить комментарий к документу «Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа», а также задать вопросы, связанные с ним.

Если вы хотите оставить комментарий с оценкой, то вам необходимо оценить документ вверху страницы

Как оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа — это особый вид договорной документации, при котором порядок оплаты имущества производится в рассрочку. То есть стоимость недвижимости покупателем оплачивается частями, размер и срок их внесения описывается в соглашении.

Законодательные нормы и особенности договора с отсрочкой платежа

Реализация имущественных активов в рассрочку, отсрочку или кредит (ипотеку) определяется нормами Гражданского кодекса:

  1. Помимо существенных условий, предусмотренных для стандартной сделки, договор на рассрочку содержит дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ.
  2. Если покупатель просрочил срок внесения платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, за что привлекается к ответственности по ст. 395 ГК РФ.
  3. Если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув полученные средства от покупателя — ст. 328 ГК РФ.

Это ключевые отличия сделки с отсрочкой платежа. В остальном условия и порядок передачи прав на недвижимое имущество осуществляются в стандартном порядке, предусмотренном для операций по купле-продаже имущества.

Виды рассрочки

Рассмотрим виды рассрочки, или условия, на которых покупатель оплачивает приобретаемый актив. Все условия определяются по договоренности сторон.

Задаток и оплата остатка

Покупатель вносит оплату двумя частями: сначала передается задаток, в счет гарантии сделки. После оформления имущества в Росреестре покупатель вносит остаток продавцу. Размер задатка определяется условиями соглашения. Обычно это 10–30% от стоимости актива. Задаток оформляется предварительным договором и специальной распиской о получении денег. Покупатель вносит средства в строгом соответствии с прописанными условиями. Если приобретатель откажется от сделки, то сумма задатка может быть невозвратной.

Процентная рассрочка с задатком

Такой вариант расчетов предусматривает внесение задатка. Процентная рассрочка применяется к сумме остатка по сделке. Это условия оплаты, при которых остаточная стоимость актива разбивается на периодические платежи, с начислением процентов. В контракте прописываются:

  • стоимость имущества;
  • размер задатка;
  • сумма платежа;
  • основная задолженность;
  • процентная ставка;
  • график внесения платежей.
Читайте также:  Трехсторонний договор цессии: образец, бланк, скачать

Ежемесячные платежи без задатка

Рассрочка без задатка практикуется редко, например, при реализации социального жилья по специальным государственным программам. Вся стоимость недвижимости разделяется на периодические платежи, с начислением процентов или без них.

Помимо приведенной группировки, рассрочку распределяют:

  • по наличию процентов при расчетах: процентная и беспроцентная;
  • по срокам представления: краткосрочная и долгосрочная;
  • по возможности досрочного погашения: предусмотрено или нет.

В каких случаях оформляется

Оформить договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа выгодно тем покупателям, у которых в наличии нет нужной суммы денег. Например, это молодая семья, которая решила приобрести жилье. Или небольшая фирма, решившая купить офисное, складское или торговое помещение.

Приобретение недвижимости в кредит — это дорогая услуга. Банки накручивают значительные проценты за пользование заемным капиталом. Не стоит забывать и о банковских комиссиях, обязательных страховках и штрафных санкциях. Прежде чем выдать кредит, банковское учреждение проверит платежеспособность приобретателя. При предоставлении рассрочки условия, навязанные банками, не применяются. Стороны сделки договариваются между собой, без привлечения третьих лиц.

Какие документы необходимы для составления договора

Сторонам необходимо самостоятельно проверить чистоту сделки. Для этого потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о регистрации права собственности, либо выписка из ЕГРН. Это основной правоустанавливающий документ по реализуемому объекту.
  2. Паспорт или иные документы, устанавливающие личности сторон.
  3. Информация из домовой книги о прописанных гражданах в жилой квартире, доме, комнате.
  4. Сведения об отсутствии задолженности по коммунальным и бытовым услугам по объекту недвижимости.

Если приобретаете недвижимость у застройщиков, то дополнительно затребуйте Устав или иной учредительный документ, выписку из ЕГРЮЛ, ИНН и свидетельство о государственной регистрации.

Порядок составления договора

Правильный образец договора продажи в рассрочку обязательно раскрывает следующие сведения о сделке:

  1. Полное наименование и реквизиты сторон. Для физических лиц достаточно ФИО, паспортных данных и адреса. Юридические лица указывают полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический и фактический адрес.
  2. Предмет сделки — это подробная информация об объекте, который реализуется по договору. Необходимо прописать адрес местоположения, площадь, этажность, количество комнат и дать иные дополнительные сведения, которые позволяют охарактеризовать и идентифицировать объект.
  3. Цена сделки, порядок внесения денежных средств и сроки платежей. При продаже недвижимости в рассрочку пропишите подробные условия оплаты и периодичность внесения платежей. Если за представление рассрочки предусмотрена плата, определите ее размер. Предусмотрите меры ответственности за нарушение сроков оплаты.
  4. Сведения об ограничении на права и обременениях по объекту. Необходимо детально описать, какие и в каком объеме имеются ограничения по недвижимому активу.
  5. Условие о залоге. Особенностью договора купли-продажи с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты актив находится в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
  6. Сроки освобождения объекта недвижимости. Сторонам необходимо заранее оговорить сроки, когда недвижимость освобождается от прежнего владельца. Например, пропишите срок, до которого продавец обязуется вывезти свое имущество из квартиры и выписаться из нее.

При наличии особых условий в сделке рекомендуем подробно описать все в тексте договора.

Как зарегистрировать договор

Продажа недвижимости в рассрочку, как и договор продажи с отсрочкой платежа, оформляется в письменном виде. В противном случае сделка признается недействительной. Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона №102-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, 28 Закона №218-ФЗ).

Для регистрации достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр. Подготовьте документы на недвижимость. Возьмите с собой:

  • паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
  • договор купли-продажи;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • заявление (рекомендуем оформить заявления прямо в МФЦ).

На что обратить внимание

Рекомендуем покупателю самостоятельно заказать выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа 400 рублей. Выписку допустимо заказать через интернет на официальном сайте Росреестра или в личном кабинете портала «Госуслуги».

В документе проверьте следующие сведения:

  • информацию о собственнике;
  • наличие обременений по объекту;
  • наличие арестов, ограничений по недвижимости.

Проверенные сведения позволят обезопасить себя от мошенников. Учтите, что если продавец не заказал выписку из ЕГРН и совершил сделку с мошенниками, то признать ее недействительной сложно.

Риски продавца

Заключая договор с рассрочкой, продавец передает недвижимость в пользование покупателю, еще не получив полную оплату за объект. В таком случае риски продавца велики:

  1. Покупатель не выполняет условия оплаты. Систематические задержки и просрочки платежей — это основание для расторжения договора.
  2. Если требуется расторгнуть соглашение, то продавец обязан вернуть все полученные деньги. Возможно, что такой суммы у продавца не окажется.
  3. Имущество возвращено в плачевном состоянии. При принудительном расторжении соглашения недобросовестный покупатель способен причинить вред залоговому имуществу.
  4. Наличие задолженностей по коммунальным и бытовым платежам. Придется выбивать долги с покупателя через суд, если он не согласится погасить их в добровольном порядке.

Для продавца имущества, не смотря на положения ГК РФ о залоге, риск потерять деньги или недвижимость при рассрочке довольно велика, поэтому следует подойти к оформлению сделки скрупулезно и заранее оценить финансовое положение покупателя.

Возможна ли продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами? Как происходит оформление и выплаты?

Денег на покупку жилья хватает не всегда и тогда приходится обращаться в кредитную организацию. Но за пользование ее материальными средствами надо платить высокий процент. Избежать этого поможет покупка жилья в рассрочку по договору купли-продажи.

Читайте также:  Договор аренды части нежилого помещения

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что такое рассрочка при купле-продаже квартиры?

Покупка в рассрочку — что это значит? Данный вид рассрочки предусматривает ежемесячные, поквартальные, ежегодные выплаты с процентами или просто внесение денег равными частями в пользу продавца недвижимости. График регулярности оплат прописывается в договоре купли-продажи. Рассрочка на квартиру помогает купить желаемую жилплощадь, даже если на нее нет пока всей суммы, а также уменьшает степень нагрузки на бюджет семьи за счет поэтапности взносов.

Чем такая сделка отличается от ипотеки?

Основными отличиями рассрочки от ипотеки являются:

  • рассрочка может быть беспроцентная, ипотека же всегда имеет кредитную ставку;
  • при ипотеке банк требует оформления договора страхования и уплаты банковских комиссий за манипуляции, при рассрочке же на этом можно сэкономить;
  • обращение за ипотекой влечет за собой проверку платежеспособности гражданина, на что может уйти целая неделя, при договоренности о рассрочке этого не требуется.

В каких случаях возможно заключение?

Чаще всего рассрочку дают застройщики еще на этапе “котлована”. Это делается для скорейшего привлечения денег в стройку. Также договор покупки с поэтапными выплатами используется, когда квартира в новостройке “залежалась” и ее надо побыстрее продать.

На вторичном же рынке договор купли-продажи с рассрочкой встретить можно крайне редко. Чаще всего она допустима лишь между близко знакомыми людьми, доверяющими друг другу.

Можно ли купить жилье у частного лица?

Опираясь на статьи 454 и 488 ГК РФ, можно сказать, что законом не запрещено проводит сделки купли-продажи между гражданами, используя в качестве получения денег рассрочку. Другое дело, что не каждый собственник захочет ждать годами денег за имущество, да еще и рисковать.

Когда это может потребоваться?

На практике все же встречаются ситуации, при которых оптимальным вариантом для покупателя и продавца станет именно рассрочка:

  1. У продавца долгое время не получается избавиться от квартиры, а у появившегося покупателя нет денег на полное возмещение запрашиваемой суммы. В этой ситуации, составив договор с рассрочкой, оба гражданина останутся в плюсе.
  2. Квартирой владеют два родственника, один из которых хочет продать свою часть по рыночной цене. Они могут также договориться на рассрочку, например, на 11 месяцев, и один другому частями возместит всю стоимость доли, а затем она полностью перейдет во владение покупающего.

Какие условия должны соблюдаться для этого?

Для того чтобы состоялась сделка купли-продажи квартиры по рассрочке должен соблюдаться ряд условий:

  • подписан предварительный договор купли-продажи;
  • покупателем внесена первоначальная сумма равная, как правило, 50% общей стоимости и составлено соглашение о задатке;
  • подписан основной договор купли-продажи;
  • сделка оформлена в Росреестре, и на квартиру наложено обременение.

Способы

На практике используется три варианта рассрочки, применяемых при продаже квартиры.

Задаток и выплата остатка

Размер задатка варьирует от 10 до 50% и зависит от договоренности:

  1. Перед получением задатка подписывается предварительный договор с конкретным указанием его размера и остальными условиями сделки.
  2. Далее остаток стоимости будет вноситься частями в оговоренные сроки. При отказе покупателя от сделки, задаток возвращен не будет.

Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов хозяину

Если стороны заключили соглашение при условии, что рассрочка будет с начислением процентов, то в договоре купли-продажи должна быть указана полная стоимость, состоящая из остатка и суммы начисленных процентов. Размер процентной ставки можно установить как в Банке РФ или на свое усмотрение.

Ежемесячные платежи без внесения предоплаты

Этот вариант крайне редко используется и то только продавцами-застройщиками социального жилья. В данном случае вся сумма за жилье по договору делится на равные доли, которые покупателю нужно вносить в определенные сроки с процентом или без такового. Однако, несмотря на внешнюю выгодность сделки, следует внимательно изучить договор, возможно, найдутся скрытые подводные камни и уловки.

Как оформить сделку между физическими лицами: пошаговая инструкция

Перед началом оформления договора покупки между физическими лицами, стоит обратиться к нотариусу, особенно актуальна его помощь будет в составлении договора. Но при отсутствии денег на его услуги, можно воспользоваться следующей инструкцией:

  1. Сторонами обсуждаются и согласовываются условия сделки, дата и место ее проведения.
  2. Составляется и подписывается предварительный договор с внесением аванса или задатка. Примечание: аванс можно вернуть, а задаток нет. Подробнее о том, в чем различие аванса, задатка и залога при покупке квартиры, мы рассказывали здесь.
  3. Продавцом собирается вся нужная документация.
  4. Подписывается окончательный договор купли-продажи с указанием дополнительных условий.
  5. Обе стороны отправляются в Росреестр или местный МФЦ с пакетом бумаг для перерегистрации прав собственности в пользу покупателя, но с наложением временного обременения в пользу продавца.
  6. В течение недели документация в Росреестре проверяется, а затем, в назначенный день, покупатель идет забирать выписку из ЕГРН (с 2017г. выдается вместо свидетельства о праве собственности).

Список необходимых документов

К договору купли продажи с рассрочкой подготавливается пакет документации:

  • выписку из домовой книги;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • технический план объекта недвижимости;
  • удостоверения личности обеих сторон сделки, либо нотариально заверенная доверенность;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • заявление от покупателя и продавца о госрегистрации передачи прав собственности на квартиру;
  • чек, доказывающий оплату госпошлины.
Читайте также:  Заявление об установлении факта принятия наследства

В случае, когда продавец – застройщик, на проверку еще предоставляются его Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о государственной регистрации. Также, к договору купли-продажи также должен прилагаться передаточный акт с рассрочкой платежа.

Особенности составления договора

Договор по купле-продаже недвижимости, предполагающий оплату в форме рассрочки, имеет больше особенностей, в отличии от такового с единовременной платой. Нюансы и обязательные пункты при составлении такого договора:

  1. составляется в письменном виде с подписью сторон (ст. 550 ГК РФ);
  2. вписываются ФИО участников сделки, паспортные данные, сведения о наличии расписки на получение задатка;
  3. в качестве предмета договора указывается квартира, а также ее точный адрес нахождения, количество комнат, этажность, площадь жилая и общая, то есть полные идентификационные данные (ст. 554 ГК РФ);
  4. прописываются условия, указанные в ранее подписанном передаточном акте, при нарушении которых, продавец или покупатель автоматически отказываются от своих обязанностей в данной сделке (ст. 556 ГК РФ);
  5. указывается полная стоимость квартиры, включающая по умолчанию и цену земельного участка, а также процентная ставка, если о ней была договоренность;
  6. перечисляются все граждане, прописанные и имеющие право проживать в помещении, если есть такие (ст. 558 ГК РФ);
  7. четко указывается вид расчета (наличный, безналичный), сроки, порядок внесения оплаты, возможность досрочного погашения рассрочки, а также размер ежемесячно вносимой платы (ст. 489 ГК РФ);
  8. вписываются данные о регистрации сделки в уполномоченных органах (ст. 551 ГК РФ) с указанием всех установленных подробностей о состоянии квартиры, наличии или отсутствии лиц, на нее претендующих;
  9. проставляется дата перехода квартиры в собственность покупателя;
  10. вносятся данные об ответственности сторон.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

В договоре помимо сторон сделки должен поставить свою подпись и нотариус, если он участвовал в процессе.

Дополнительные пункты и условия в договоре

Продавец со своей стороны может внести дополнительные пункты о размере процентов или штрафных санкций за несвоевременное внесение денег покупателем. А также о том, что квартира будет передана только после получения последней выплаты по рассрочке. Еще стоит указать, что квартира должна содержаться в чистоте и порядке, без порчи ремонта, на случай ее возврата из-за неплатежеспособности приобретателя.

Когда возникает право собственности?

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя возникает с момента госрегистрации договора в Росреестре. Но, несмотря на то, что числиться собственником будет покупатель, квартира все равно будет находиться под обременением до окончания выплат.

Особенности налогообложения

При предоставлении рассрочки сроком, превышающим 1 год, продавцу придется в налоговую подавать декларацию за пару лет. От уплаты же НДФЛ, согласно ст. 217.1 п. 2, продавец освобождается, если до этого он владел квартирой 3 года и более, а получена она по договору дарения или наследования от близкого родственника.

Если квартира была в собственности менее допустимого срока, то НДФЛ нужно будет уплатить. Согласно ст. 21 п. 1 пп. 4 НК РФ, по данному налогу можно получить отсрочку или налоговый кредит. Допускается такая рассрочка только при наличии веских оснований, с последующей поэтапной или единовременной оплатой долга (ст. 64 п. 1 НК РФ).

Плюсы и минусы

Для покупателя явными плюсами является:

  • выплата всей стоимости частями;
  • отсутствие переплат, если продавец не установил процент;
  • возможность проживания в помещении без полной выплаты по нему;
  • отсутствие дополнительных платежей при обслуживании в банке;
  • наличие права передачи обязанностей по выплатам другому лицу, при согласии продавца.

Минусы:

  • за отсутствие оплаты в срок продавец может востребовать квартиру назад;
  • при несвоевременной оплате также могут начисляться штрафы, если продавец их прописал в договоре.

Плюсы продавца:

  • возможность продать «залежавшуюся» квартиру;
  • дополнительно заработать на процентах, если таковые установлены по договоренности.

Из минусов стоит отметить отсутствие всей суммы денег за квартиру сразу, особенно если она требовалась на какие-то цели.

Риски и подводные камни, пути обхода

Для покупателя

Какие риски могут быть для покупателя при покупке квартиры у физического лица? Основными рисками являются:

  • незапланированное уменьшение дохода;
  • непризнание продавцом факта оплат;
  • отказ от отмены обременения после погашения рассрочки.

Пути обхода:

  1. при отсутствии уверенности в хорошем заработке, не нужно соглашаться на договор с коротким сроком рассрочки и большими суммами;
  2. для подтверждения оплаты надо сохранять банковские квитанции, а за деньги, переданные из рук в руки, брать расписки и сохранять их;
  3. для своевременного снятия обременения, следует заранее договориться с продавцом о встрече в Росреестре.

Для продавца

Риски:

  • неплатежеспособность покупателя и просрочки;
  • надобность в расторжении договора и возврат денег, которые уже могут быть истрачены;
  • возврат квартиры в ненадлежащем виде.

Пути предотвращения рисков:

  1. сохранение получаемых за квартиру средств до момента окончания договора;
  2. установление коротких сроков рассрочки, желательно в пределах одного года;
  3. включение пункта в договор об обязательном сохранении чистоты, порядка и ремонта до момента окончательной передачи квартиры в собственность покупающего.

Найти продавца квартиры на вторичном рынке, согласного на рассрочку, практически нереально. Однако если такого все же удалось найти, стоит нанять грамотного юриста для составления договора и ведения сделки, во избежание обмана.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Читайте также:  Договор мены квартир

Раз, два, три, четыре, пять… Как в рассрочку покупать?

Приобретая имущество, организация может использовать различные формы расчетов с продавцом. Она может оплатить его как до получения от продавца, так и сразу после получения. Помимо этих форм расчетов Гражданский кодекс предусматривает и такую форму, как оплата товаров в рассрочку. Однако такая форма расчетов может доставить организации налоговые “неприятности”.

И. Чвыков Гражданское законодательство устанавливает общее правило по срокам оплаты товаров: покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором купли-продажи (ст. 486 ГК РФ). Включить сторонам в договор купли-продажи иные условия об оплате товаров позволяют статьи 488 и 489 ГК РФ. Эти иные условия говорят о случаях оплаты товара через определенное время после передачи его покупателю (отсрочка платежа) и об оплате товара в рассрочку. Вот о приобретении товара в рассрочку мы и поговорим. Тем более, что повод к такому разговору в очередной раз дал Минфин России в письме от 16.11.2006 N 03-03-04/2/247. Сразу оговоримся. В гражданском законодательстве применительно к договорам купли-продажи используется термин “товары”. Действительно, для продавца любая вещь, предназначенная для продажи, будет товаром. С позиции налогового и бухгалтерского учета приобретенная вещь может выступать в разных ипостасях: в качестве товара (если она приобретается для дальнейшей перепродажи), материально-производственных запасов (если будет использоваться как сырье в производстве) или основного средства (если соответствует установленным критериям). В этой статье мы ограничимся рассмотрением ситуации, когда организация приобретает у продавца товар, который по условиям дальнейшего использования и соответствующим критериям будет признаваться ею в бухгалтерском и налоговом учете как основное средство. ОПЛАТА В РАССРОЧКУ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ По договору купли-продажи продавец обязуется передать товар (основное средство) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ). По общему правилу право собственности у покупателя возникает с момента передачи ему основного средства продавцом. Передачей признается вручение этого ОС приобретателю, а также сдача перевозчику для отправки покупателю. Основное средство считается врученным приобретателю с момента фактического поступления его во владение приобретателя (статьи 223 и 224 ГК РФ) .

Итак, если договор купли-продажи основного средства содержит условие о том, что продавец предоставляет покупателю рассрочку платежа, то к этим правоотношениям применяются соответствующие положения ст. 488 ГК РФ об ответственности покупателя за неоплату товара и о его залоге. О чем говорят положения статей 488 – 489 ГК РФ? Они говорят о том, что если договором купли-продажи специально не оговорено условие об особом порядке перехода права собственности к покупателю (например, только после его полной оплаты), то объект ОС становится собственностью покупателя с момента фактического получения. То есть наличие в договоре положений о рассрочке платежа не говорит о том, что право собственности на приобретенный объект основных средств не может перейти к покупателю в момент получения его от продавца. Если же в договоре предусмотрен залог переданного объекта, то это будет дополнительным свидетельством того, что право собственности на него к покупателю перешло. Если договор купли-продажи не содержит специального условия об особом порядке перехода права собственности на товар к покупателю (например, только после его полной оплаты), то он становится собственностью покупателя с момента его фактического получения. КАК СФОРМИРОВАТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНУЮ СТОИМОСТЬ Предположим, что никаких специальных условий в договоре нет и поэтому право собственности на ОС переходит к покупателю в момент его получения от продавца. В таком случае организация-покупатель должна, руководствуясь соответствующими положениями главы 25 НК РФ, признать его амортизируемым имуществом, сформировать первоначальную стоимость, определить срок полезного использования и со следующего месяца после ввода в эксплуатацию начислять по нему амортизацию. Причем если организация при исчислении прибыли применяет метод начисления, то условия о рассрочке платежа на это никак влиять не должны. Ведь согласно п. 1 ст. 272 НК РФ расходы, принимаемые для целей налогообложения прибыли методом начисления, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической оплаты. Если организация при налогообложении прибыли применяет метод начисления, то условие договора купли-продажи о рассрочке платежа не влияет на порядок признания имущества амортизируемым, формирование его первоначальной стоимости и начисление по нему амортизации. В целях налогообложения прибыли первоначальная стоимость приобретенного основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ). Что же означает все вышеизложенное? А означает оно следующее. Первоначальная стоимость основного средства складывается из стоимости его приобретения, которая установлена сторонами в договоре купли-продажи, расходов на доставку (это может быть, например, отдельный договор с транспортной организацией), расходов на монтаж или наладку (их могут выполнять также специализированные организации по отдельным договорам) и других расходов, связанных с его приобретением. Суммы всех этих расходов организации известны, поскольку определены договорами и, например, актами приемки выполненных работ. Кроме этого, не выполнив определенный комплекс работ, организация зачастую не сможет ввести ОС в эксплуатацию. Таким образом, к моменту начала эксплуатации объекта у организации уже точно определится общая сумма затрат на приобретение объекта ОС, которая и будет являться его первоначальной стоимостью. А вот факт оплаты (полностью или частично) самого основного средства и всех этих работ для формирования первоначальной стоимости неважен. К моменту начала эксплуатации объекта ОС у организации уже точно известна общая сумма затрат на его приобретение, которая и составляет его первоначальную стоимость. ПЕРВОЕ ОТКРОВЕНИЕ МИНФИНА Организация поинтересовалась у Минфина России: может ли она начислять амортизацию по объекту ОС, приобретенному в рассрочку, при определении налоговой базы по налогу на прибыль, принимая при этом в качестве первоначальной стоимость, указанную в договоре. Начало письма Минфина от 16.11.2006 N 03-03-04/2/247 с ответом на вопрос ничего необычного не предвещает. Совершенно справедливо отмечено, что организация в своем вопросе не указала момент перехода права собственности на приобретаемое в рассрочку основное средство, так как при налогообложении прибыли амортизируемым имуществом признается имущество, которое принадлежит налогоплательщику на праве собственности. Также справедливо отмечено, что если это объект недвижимости, то для включения его в состав амортизационной группы необходимо документально подтвердить факт подачи документов на госрегистрацию прав на него. Но вот далее начинается интересное. Оказывается, что рассрочка платежа – это такая форма расчетов, при которой фактически осуществленные (понесенные) расходы, связанные с приобретением основного средства и определяющие его первоначальную стоимость, будут сформированы только при окончательном расчете. Но позвольте! Каким это образом способ оплаты приобретаемого ОС связан с формированием его первоначальной стоимости? Ведь покупатель при любой форме расчетов должен уплатить продавцу за товар именно ту цену, которая установлена в договоре. Да и ст. 489 ГК РФ недвусмысленно говорит, что договор о продаже товара с условием рассрочки платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. То есть все расходы, которые будут составлять первоначальную стоимость, известны. При любой форме расчетов за приобретаемый объект ОС все расходы, которые будут составлять первоначальную стоимость, известны заранее. Действительно, договор с условием о рассрочке платежа может предусматривать обязанность покупателя уплачивать проценты за предоставленную рассрочку (п. 4 ст. 488 ГК РФ). Да вот только в налоговом учете проценты всегда являются внереализационными расходами (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ). Как видим, и это не может помешать сформировать первоначальную стоимость. Так что все действительно зависит от момента перехода права собственности на объект ОС к покупателю. Выше мы показали, что ГК РФ устанавливает общее правило: право собственности на ОС переходит в момент передачи его покупателю. А вот чтобы право собственности не перешло к покупателю, например, до полной оплаты, нужно специально об этом сказать в договоре. Для того чтобы продавец сохранил за собой право собственности, например, до полной оплаты ОС покупателем, нужно внести в договор специальное положение. Сделанный Минфином вывод справедлив только для организаций, применяющих кассовый метод определения доходов и расходов. Именно в подп. 2 п. 3 ст. 273 НК РФ сказано, что допускается амортизация только оплаченного амортизируемого имущества. Но в рассрочку, как правило, покупают дорогие объекты основных средств или недвижимость, а применять кассовый метод может далеко не каждая организация. Кстати, вопрос Минфину задал банк, который согласно ст. 273 НК РФ априори не имеет права применять кассовый метод! Если к организации перешло право собственности на объект ОС, то она имеет полное право и возможности признать его амортизируемым имуществом, сформировать первоначальную стоимость, ввести в эксплуатацию и начать начислять по нему амортизацию по правилам ст. 259 НК РФ. Форма расчетов и срок оплаты за объект ОС на это не влияют. ВТОРОЕ ОТКРОВЕНИЕ МИНФИНА Организация спросила Минфин и о том, может ли она единовременно списать на расходы до 10% суммы произведенных капитальных вложений (так называемая амортизационная премия) по правилам п. 1.1 ст. 259 и п. 3 ст. 272 НК РФ. К тому моменту, когда объект будет введен в эксплуатацию, организация произведет первый платеж по договору. Следует ли ей применять амортизационную премию к сумме оплаты? Как вы думаете, что же ответил Минфин? Ну конечно, он ответил, что применять амортизационную премию к первому платежу за приобретаемое основное средство нельзя. С формальной точки зрения этот ответ правильный. Ведь амортизационная премия действительно не применяется к сумме оплаты. Пункт 1.1 ст. 259 НК РФ устанавливает, что организация может включить в расходы до 10% первоначальной стоимости основных средств. А в соответствии с п. 3 ст. 272 НК РФ амортизационная премия списывается на расходы того периода, к которому относится дата начала амортизации этих основных средств. Но ведь если нельзя применять амортизационную премию к сумме первого платежа по договору, то кто запрещает организации применить ее к первоначальной стоимости основного средства. Выше мы показали, что если право собственности на объект к организации-покупателю перешло, она с полным на то основанием сформировала его первоначальную стоимость и ввела в эксплуатацию, то ей ничего не мешает начать начислять по нему амортизацию. Соответственно суммы амортизации можно включать в расходы при исчислении налога на прибыль. А раз все это организация имеет полное право сделать, то она может включить в расходы и амортизационную премию по п. 3 ст. 272 НК РФ. Если организация в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ сформировала первоначальную стоимость ОС, ввела его в эксплуатацию, начала начислять по нему амортизацию, то она имеет право включить в расходы и амортизационную премию.

Читайте также:  Договор дарения доли квартиры

В этом письме Минфина наводит на размышления и привлечение им в качестве аргументов для ответа на вопрос по налогообложению прибыли правил бухгалтерского учета основных средств. Так, Минфин говорит, что для отражения первоначальной стоимости приобретенного основного средства в реквизитах налогового учета необходимо, чтобы основное средство было принято к учету и введено в эксплуатацию. Ну, с этим не поспоришь. А вот в следующем абзаце сказано, что “согласно п. 8 ПБУ 6/01 “Учет основных средств” первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации)”. И это правильно. Только какое это имеет отношение к правилам, установленным главой 25 НК РФ? Для дополнительной аргументации, что организация должна совершить фактические затраты? Похоже, что в Минфине забыли им же утвержденные правила бухгалтерского учета. Ведь бухгалтерский учет всегда ведется методом начисления. И в пункте 6.2 не менее важного ПБУ 10/99 “Расходы организации” говорится, что при оплате приобретаемых материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг на условиях коммерческого кредита, предоставляемого в виде отсрочки и рассрочки платежа, расходы принимаются к бухгалтерскому учету в полной сумме кредиторской задолженности. Это лишний раз говорит о том, что аргументы, приведенные Минфином в письме от 16.11.2006 N 03-03-04/2/247, неправильные. Если право собственности на объект ОС перешло к организации, но он еще не оплачен, то объект все равно принимается к учету по правилам ПБУ 6/01, а в расчетах с продавцом отражается полная сумма кредиторской задолженности. При исчислении налоговой базы по налогу на прибыль методом начисления применяются такие же принципы. Как говорил наш известный сатирик, “щительнее нужно, ребята, щительнее. “.

Если по договору купли-продажи приобретается объект недвижимости, то право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации этого права.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Купить квартиру в рассрочку — реальная возможность обзавестись собственным жильем при отсутствии нужной суммы. Однако трудно найти продавца, готового ждать оплату. Это связано с недоверием к добросовестности и платежеспособности покупателя, нестабильностью курса валют. Если все же покупатель нашел продавца, готового подождать с поступлением денег на счет, необходимо заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Читайте также:  Договор аренды здания

Целесообразность заключения договора с отсрочкой платежа

От оформления соглашения о реализации квартиры, предполагающего рассрочку, продавцу никакой выгоды нет. Проще получить сумму целиком или с интервалами максимум в 1-3 месяца, чем ждать денежных поступлений несколько лет. Риелторы отмечают: на 1000 сделок по купле-продаже квартиры приходится 1-2 с условием рассрочки. Оформить соглашение о покупке недвижимости с условием пролонгации периода оплаты решаются по следующим причинам:

  • просьба покупателя подождать, пока Пенсионный фонд перечислит сумму маткапитала в счет покупки недвижимости;
  • необходимость привлечения заемных средств со стороны покупателя, в связи с чем покупка откладывается на время утверждения договора об ипотеке;
  • наличие близких доверительных отношений между продавцом и покупателем и просьба последнего предоставить возможность купить квартиру в рассрочку.

Если рассрочка предполагает задержку полной оплаты на несколько месяцев, продавец ничего не теряет. Другое дело, если выплаты растянутся на более длительный период. Для собственника недвижимости увеличиваются риски невозврата средств, значительного снижения покупательской способности расчетной денежной единицы.

Подводные камни

Основная угроза для продавца квартиры в рассрочку — неисполнение обязательств покупателем. Тому может быть множество причин:

  • отказ банка выдать ипотеку;
  • отказ ПФ выдать МК под покупку существующего объекта;
  • трудная жизненная ситуация и прочие обстоятельства, препятствующие сбору нужной суммы в установленный срок.

Чтобы избежать проблем, следует включить в договор пункт о неустойке. Согласно ст. 330 ГК РФ, в соглашении может быть указана конкретная сумма, уплачиваемая покупателем при невыполнении установленных сроков выплат. Для истребования неустойки нужно заключить соглашение в письменной форме.

Содержание договора

Гражданским кодексом установлены правила, которые необходимо соблюсти при составлении соглашения о продаже недвижимости. Форма — обязательно письменная (ст. 550 ГК РФ).

Отличие такого соглашения от остальных — наличие пункта, конкретизирующего порядок оплаты в рассрочку.

Образец договора купли продажи квартиры в рассрочку с обременением между физическими лицами

Подробнее об обязательных пунктах соглашения. В нем нужно указать:

  1. Реквизиты сторон сделки. Если от лица покупателя (продавца) выступает третье лицо, нужно внести его данные, номер нотариально заверенной доверенности и дату ее выдачи.
  2. Предмет договора. Им является продаваемое имущество — дом, дача, квартира, земельный участок. В отношении квартиры указывается ее адрес, этажность, размер с уточнением жилой и нежилой площади.
  3. Сведения о наличии законных оснований для продажи квартиры. Собственник должен указать документ, благодаря которому возникло право распоряжения недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная или иной документ, подаваемый в Росреестр для оформления перехода права собственности. Также указываются номер и дата свидетельства о госрегистрации (а с 2016 г. — регистрационный номер и дата, обозначенные в выписке ЕГРН).
  4. Стоимость. Согласно ст. 555 ГК РФ, договор обязательно должен включать цену имущества, иначе он считается незаключенным. Можно указать цену за квартиру целиком, а можно — за 1 м2. Если квартира принадлежит нескольким лицам, допускается указание как полной стоимости, так и цены каждой доли по отдельности.
  5. Условия передачи денег. В обязательном порядке указывается порядок расчетов, конечный срок произведения выплат, их периодичность. Можно обозначить одну дату, до которой покупатель обязуется перечислить деньги за квартиру, а можно составить график внесения платежей, например, раз в месяц или квартал.
  6. Данные о состоянии квартиры, о составлении передаточного акта. Чтобы покупатель не предъявил претензий касательно состояния имущества, составляется передаточный акт. В нем подробно описывается: когда был произведен ремонт, есть ли претензии со стороны покупателя относительно объекта. Для чего это нужно? Дело в том, что согласно ст. 475 ГК РФ покупатель, обнаруживший недостатки, не указанные в соглашении, может потребовать снижения цены, устранения недостатков в ограниченные сроки или возмещения расходов на ликвидацию поломок, изъянов. Согласно п.2 статьи, если недостатки существенны, можно даже отказаться от исполнения договора и потребовать возврат ранее уплаченных денег.
  7. Сведения о необходимости госрегистрации и залоге на квартиру. Подписывая соглашение, следует ознакомиться с положениями ст.488 ГК РФ. По закону, если в договоре указано, что покупатель должен произвести оплату в определенный срок или период, но нарушает данные обязательства, продавец вправе потребовать оплату или возврат имущества. Нахождение имущества в залоге означает наличие обременения, которое не позволит покупателю распорядиться имуществом. Это некая «подстраховка» для продавца, благодаря которой он может быть уверен — за период рассрочки не произойдет смена собственника, и покупатель не сможет увильнуть от исполнения обязательств.
  8. Перечисление лиц, имеющих право пользоваться квартирой. Для продавца представляет интерес заключать соглашение с рассрочкой, если граждане, проживающие в квартире, какой-то период остаются в ней (например, родственники, арендаторы). Покупателю необходимо оговорить конечный срок снятия всех жильцов с регистрационного учета.
  9. Сведения о том, что квартира является собственностью продавца и не была продана или подарена, не является предметом спора.
  10. Сведения о дееспособности сторон.
  11. Данные о необходимости госрегистрации договора.
  12. Количество экземпляров, место регистрации договора и подписи сторон.
Читайте также:  Договор мены квартир

Например, если покупатель исправно осуществляет платежи по графику в течение полугода и внес половину или более обозначенной в договоре суммы, а затем исчез с поля зрения, продавец не сможет вернуть статус владельца квартиры. Однако если вписать в соглашение, что «…при нарушении графика выплат покупатель обязуется вернуть квартиру в собственность продавцу, даже если нам момент нарушений условий договора было выплачено более половины стоимости квартиры», продавец сможет требовать квартиру обратно.

Итак, заключая договор купли-продажи квартиры в рассрочку, стороны должны оговорить стоимость, конкретизировать сроки выплаты, утвердить условия возврата к исходному состоянию (продавцу — квартира, покупателю — деньги при неисполнении обязательств).

Передаточный акт

Любая сделка по отчуждению имущества предполагает составление передаточного акта. При оформлении договора с рассрочкой он имеет особое значение, ведь неизвестно, решат ли собственники оставить мебель, сантехнику, или вопреки договоренностям покупатель обнаружит пустую квартиру. Документ представляет собой гарантию, что все указанное в нем имущество передастся покупателю в целостности и сохранности.

Без оформления передаточного акта договор считается неисполненным.

Прочие документы для оформления договора

Для оформления соглашения покупателю потребуется паспорт, а также по запросу продавца — документы о платежеспособности контрагента.

При расчете посредством использования банковской ячейки покупатель должен заключить договор об аренде ячейки с банком для закладки суммы.

Собственнику придется собрать пакет документации:

  • паспорт;
  • свидетельство о госрегистрации или выписку ЕГРН;
  • договор купли-продажи квартиры с рассрочкой;
  • кадастровый паспорт;
  • акт приема-передачи;
  • выписку с лицевого счета;
  • справку о числе зарегистрированных в квартире лиц;
  • согласие супруга на совершение сделки;
  • согласие органов опеки, если квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину (в этом случае договор придется заверять у нотариуса);
  • доверенность (при необходимости).

Полный пакет документов можно уточнить у юриста.

О госрегистрации

Согласно ст. 551 ГК РФ при заключении договора должна производиться регистрация перехода права собственности. Если одна из сторон против, контрагент вправе обратиться в суд, чтобы заставить нарушителя оформить перерегистрацию, а также возместить убытки, связанные с задержкой. Но когда лучше обратиться в Росреестр, если сумма по договору купли-продажи квартиры выплачена не полностью?

О возможности оформления права собственности стороны должны договориться лично. Опытные юристы советуют продавцу не торопиться с переоформлением и дождаться поступления всех платежей по договору. В противном случае покупатель становится собственником, а «власть продавца» заключается в снятии залога после выплаты средств.

Иная ситуация — при заключении ПДКП. Он не регистрируется, а значит, переход права собственности не происходит.

Оформляя соглашение о продаже квартиры с рассрочкой, продавцу остается надеяться на добросовестность покупателя, его готовность выплатить оговоренную сумму вопреки неблагоприятным обстоятельствам.

Если нет уверенности в том, что покупатель все же сможет соблюсти сроки выплат, лучше задать вопросы юристу: стоит ли заключать договор купли-продажи с рассрочкой? Какие пункты включить для гарантии оплаты? Что грозит покупателю при несоблюдении сроков выплаты по договору? Бесплатную консультацию предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: