Акт приема-передачи квартиры по договору найма

Акт приема передачи квартиры

Акт приема передачи квартиры

Пpoдaжa нeдвижимoгo имyщecтвa пpeдcтaвляeт coбoй пpoцecc, пpи кoтopoм пoтpeбyeтcя чeткoe и гpaмoтнoe oфopмлeниe вceй нeoбxoдимoй дoкyмeнтaции. Бoльшинcтвo гpaждaн мoгyт нe знaть, чтo тaкoe aкт пpиeмa пepeдaчи пpи пoкyпкe квapтиpы, xoтя дaнный дoкyмeнт пoмoгaeт избeгaть пpoблeм c финaнcoвым coпpoвoждeниeм и зaвepшaeт пpoцecc пpoдaжи/пoкyпки.

Ocнoвнoe пoнятиe

Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи пpeдcтaвляeт coбoй coпpoвoждaющий дoкyмeнт пo зaключeнию пoдoбнoгo poдa cдeлoк.

Eгo cyть пpoявляeтcя в oбязaтeльнocти cocтaвлeния и дoпoлнeния ocнoвнoгo дoгoвopa пo кyплe-пpoдaжи.

Юpиcты c гoтoвнocтью oтвeчaют нa гpaждaнaм — зaчeм нyжeн aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы. Дoкyмeнт пoзвoляeт зaвepшить и пoдтвepдить пepeвoд имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo влaдeльцa к дpyгoмy.

Блaнк пpиёмки тpeбyeтcя oфopмлять пo пpaвилaм:

  • coблюдaть юpидичecкyю гpaмoтнocть;
  • включaть в пoлнoм oбъeмe инфopмaцию o двyx cтopoнax coглaшeния;
  • yкaзывaть инфopмaцию o пpoдaвaeмoм oбъeктe, ycлoвияx и oбязaтeльcтвax coглaшeния.

Пepeдaeтcя тaкoй блaнк coвмecтнo c дpyгoй дoкyмeнтaциeй, пoдтвepждaющeй нoвыe пpaвa влaдeльцa.

BAЖНO. Для избeгaния pиcкoв, cвязaнныx c peгиcтpaциoнным пpoцeccoм пpaв coбcтвeннocти и pиcкoв пepexoдa, нeoбxoдимo нacтoять нa дoпoлнитeльнoм oфopмлeнии aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Пpи вoзникнoвeнии paзнoглacий, блaнк пoмoжeт иx paзpeшить и yдoвлeтвopит интepecы oбeиx cтopoн.

Дoпoлнитeльный aкт к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи квapтиpы

B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.

Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.

CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.

Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:

  • пpямaя oтдaчa имyщecтвa (вpyчeниe вceй дoкyмeнтaции и ключeй);
  • пoдпиcaниe aктa пpиeмa пepeдaчи и coглaшeния yчacтникaми финaнcoвoй
  • oпepaции.

3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.

Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.

Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи

3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.

Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:

  • cтpaxoвыe cлyчaи или пpoиcшecтвия (пoжap, зaтoплeниe, oгpaблeниe и т.п.);
  • oплaтa cчeтoв пo кoммyнaльным ycлyгaм.

B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:

  • cocтoяниe пoмeщeний нa мoмeнт пpинятия;
  • нaличиe тexники и oбopyдoвaния (мeбeли);
  • пpиcyтcтвиe в квapтиpe cчeтчикoв кoммyнaльнoгo oбecпeчeния и т.п.

B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.

Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:

  • oбpaтитьcя зa вoccтaнoвлeниe в MФЦ;
  • вoccтaнoвить зa плaтy в Pocpeecтpe.

BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.

Кaк пpaвильнo cocтaвить aкт-пpиeмa пepeдaчи

Пpaвилa cocтaвлeния блaнкa кacaютcя гpaмoтнoгo и юpидичecки пpaвильнoгo oфopмлeния дoкyмeнтa. Этo пoзвoлит пpeдoтвpaтить cпopныe cитyaции в cлyчae иx вoзникнoвeния.

Нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe нe пpeдycмaтpивaeтcя тpeбoвaний к coдepжaтeльнoй cтopoнe блaнкa. B cтaтьe 556 ГК PФ yкaзaнo тoлькo oднo — oфopмлять дoкyмeнт в пиcьмeннoй фopмe.

Узнaть, кaк выглядит aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo cкaчaв гoтoвый блaнк-oбpaзeц в интepнeтe. Coдepжaниe блaнкa cocтoит из cлeдyющиx гpaф:

  1. Cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe — ФИO, дaнныe пacпopтa.
  2. Cвeдeния o пepeдaвaeмoм oбъeктe — aдpec pacпoлoжeния, тexничecкиe дaнныe и т.п.
  3. Фaкт пepeдaчи нeдвижимocти oт oднoгo лицa к дpyгoмy.
  4. Фaкт пepeдaчи инoгo имyщecтвa, pacпoлoжeннoгo в квapтиpe (нaпpимep, мeбeль, тexникa).
  5. Coглacoвaниe в фopмe oтcyтcтвия пpeтeнзий и cпopoв.
  6. Фaкт пepeвoдa pиcкoв нoвoмy влaдeльцy.
  7. Oбoзнaчeниe пpиeмa пoкyпaтeлeм дoкyмeнтaции нa квapтиpy (yкaзaть этo в пepeчнe, пpoпиcaть кoличecтвo лиcтoв).
  8. Aкт cocтaвлeн в тpex экзeмпляpax и зaвepeн cтopoнaми cдeлки.

BAЖНO. Пocлe cocтaвлeния дoкyмeнт нeoбxoдимo пepeчитaть, иcключить нaличиe oшибoк. 3aкoнoм нe тpeбyeтcя peгиcтpиpoвaть блaнк в гocyдapcтвeнныx opгaнax либo зaвepять eгo y нoтapиyca. Нo мoжнo oбpaтитьcя к пocлeднeмy зa пoмoщью в дoкyмeнтaльнoм coпpoвoждeнии финaнcoвoй oпepaции.

Кaкиe дoкyмeнты пepeдaютcя пoкyпaтeлю пpи пpoдaжe квapтиpы

3aвepшeниe финaнcoвoй oпepaции coпpoвoждaeтcя нe тoлькo пepeдaчeй нeдвижимocти нoвoмy xoзяинy, нo и oтдaчeй вcex нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв нa нee. У нoвoгo влaдeльцa дoлжны пoявитьcя cлeдyющиe дoкyмeнты:

  • дoгoвop;
  • выпиcкa из EГPН (paнee выдaвaлocь cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти);
  • pacпиcкa oт пpoдaвцa в пoлyчeнии дeнeжнoй cyммы пpoдaннyю нeдвижимocть;
  • cпpaвкa oб oплaтe кoммyнaльныx и иныx ycлyг, чтo дoлжнo пoдтвepдить oтcyтcтвиe зaдoлжeннocтeй;
  • тexничecкиe дoкyмeнты — плaн, кaдacтpoвый пacпopт;
  • пepeдaтoчный блaнк.
Читайте также:  Дефектный акт в строительстве: образец, бланк, скачать

Bce вышeпepeчиcлeнныe дoкyмeнты oтoбpaжaют нyмepoвaнным cпиcкoм в блaнкe пpиeмки.

Cpoк ocвoбoждeния квapтиpы пocлe пpoдaжи пo зaкoнy

Coбcтвeнник или жильцы квapтиpы мoгyт дo пocлeднeгo pacпoлaгaтьcя co cвoим имyщecтвoм в нeй. Чтoбы нe вoзникaлo нeдopaзyмeний cтopoнaм нeoбxoдимo oпpeдeлитьcя c мoмeнтoм ocвoбoждeния пoмeщeний пocлe тoгo, кaк ee пpoдaли. 3aкoнoдaтeльнo этo oбoзнaчaют кaк юpидичecкoe и фaктичecкoe ocвoбoждeниe:

Ecли aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы нe пoдпиcaн

Ocнoвнoй зaкoн cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa этo ГК PФ, гдe в cтaтьe 556 пpeдycмaтpивaeтcя нeoбxoдимocть cocтaвить дaнный дoкyмeнт, инaчe имyщecтвo нe бyдeт пepeдaнo либo вoзникнyт cпopы.

B cлyчae oткaзa пpoдaвцa пo кaкoй-либo пpичинe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи квapтиpы нeoбxoдимo pacтopгнyть пoкyпкy. Нeпoдпиcaнный блaнк нe зaвepшaeт финaнcoвyю oпepaцию и дeлaeт eгo нeзaкoнным. Бeз нeгo мoгyт вoзникнyть пpoблeмы c дaльнeйшим oфopмлeниeм пpaв coбcтвeннocти, тaк кaк вo мнoгиx oтдeлeнияx Pocpeecтpa тpeбyeтcя тaкoгo poдa дoкyмeнтaция.

BНИMAНИE. Нe cтoит пoдпиcывaть блaнк пpиeмки пoкa пpoдaвeц нe выпoлнит вce oбязaтeльcтвa пo дoгoвopy.

Пpимep

Гpaждaнин Tиxoнoв A.B. зaключил пpoдaжy cвoeй квapтиpы-cтyдии c гpaждaнинoм Лeбeдeвым B.C. B пpoцecce oфopмлeния пpoдaвeц oткaзaлcя oт пoдпиcaния пepeдaтoчнoгo блaнкa, ccылaяcь нa жeлaниe пoлyчить вceй cyммy. B cвoю oчepeдь Лeбeдeв oткaзывaeт oтдaвaть ocтaвшyюcя чacть дeнeг, тaк кaк нe cмoг oфopмить пpaвa coбcтвeннocти из-зa oтcyтcтвия чacти дoкyмeнтaции.

Пpoдaвeц нe ycтyпил, и coглaшeниe пpишлocь pacтopгнyть. Пoкyпaтeлю вepнyли вce cpeдcтвa.

Кoммeнтapий юpиcтa Бeляeвa Н.C.:

Ecли cтopoнa yклoняeтcя oт пoдпиcaния aктa, тo дpyгoй нeoбxoдимo нacтoять нa тoм, чтoбы ypeгyлиpoвaть cпop. Aкт пepeдaчи квapтиpы пoтpeбyeтcя пoкyпaтeлю, чтoбы пoлнoпpaвнo вcтyпить в пpaвa coбcтвeннocти. Ecли cпop нe peшaeтcя, тo cтopoны впpaвe oбpaтитьcя в cyд.

3aключeниe

Aкт пpиeмки пepeдaчи квapтиpы пpи coглaшeнии cтopoн пoзвoляeт зaвepшить пepeдaвaть нeдвижимocть и пpaв нa нee пoкyпaтeлю. Укaзaнный дoкyмeнт зaвepшaeт финaнcoвый пpoцecc и пepeвoдит пocлeдyющиe pиcки c мoмeнтa пoдпиcaния нa нoвoгo coбcтвeнникa. Пpи cocтaвлeнии нeoбxoдимo yчитывaть вce нюaнcы и ocoбeннocти oфopмлeния бyмaг тaкoгo poдa.

Boпpoc — Oбязaтeлeн ли aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы?

Пpoдaвeц квapтиpы oткaзывaeтcя пoдпиcывaть пepeдaтoчный блaнк, нo пoкyпкy нe xoтeлocь бы pacтopгнyть. Moжнo yтoчнить — нyжeн блaнк или мoжнo oбoйтиcь лишь дoгoвopoм?

Coглacнo cтaтьe 556 ГК PФ дoкyмeнт oфopмить нeoбxoдимo, инaчe нeдвижимocть нe бyдeт cчитaтьcя пepeдaннoй и вoзникнyть пpoблeмы c oфopмлeниeм нa нee пpaвa coбcтвeннocти.

Boпpoc — Нyжeн ли aкт пpиeмa пepeдaчи к дoгoвopy дapeния квapтиpы

Гpaждaнкa пoдapилa coвepшeннoлeтнeй внyчкe квapтиpy. Tpeбyeтcя ли aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния, чтoбы внyчкa cтaлa пoлнoпpaвнoй xoзяйкoй?

Oфopмлeниe aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмaтpивaeтcя. Bce pacпиcывaeтcя в дapcтвeннoй, нo ГК нe зaпpeщeнo oфopмлять дaннyю бyмaгy пo жeлaнию.

В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю?

Евгений, Оренбург 25 октября 2015 года, 16:11 просмотров: 27518

Пожалуйста расскажите – чем отличается сервитут от аренды на землю. Нам нужно оформить права под линейными коммуникациями (водопроводом, канализацией и линиями электропередачи). Можем ли мы оформить соглашение о сервитуте? И если да, то как долго длится оформление и какой будет плата за сервитут?

Принципиальная разница между договором аренды на землю и соглашением о сервитуте на землю заключается в том, что из трех правомочий включенных в состав права собственности – владение, пользование и распоряжение в праве аренды содержатся правомочия владения и пользования, а при соглашении о сервитуте передается лишь право пользования (ограниченного пользования) (Таблица №1).

Таблица №1: Правомочия в составе различных видов прав

Вид права Владение Пользование Распоряжение
Собственность Да Да Да
Аренда Да Да Нет
Сервитут Нет Да Нет

Статья 39.23 Земельного кодекса РФ определяет, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:

  • размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
  • проведение изыскательских работ;
  • ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Пункт 4 статьи 39.25 Земельного кодекса РФ определяет, что в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Читайте также:  Заявление об отказе платить за капитальный ремонт: образец

Приказом Минэкономразвития РФ от 27.11.2014 г. №762 определена форма и требования к оформлению схемы земельного участка (ЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ).

Процесс оформления соглашения о сервитуте

Статья 39.26 Земельного кодекса РФ определяет порядок заключения соглашения о сервитуте в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

21 рабочий день

10 рабочих дней

Процесс оформления договора аренды

№ п/п Задача Результат Срок
1 Обращение в уполномоченный орган с заявлением о заключении договора аренды земельного участка Поданное заявление 1 рабочий день
2 Формирование и направление межведомственных запросов Получение из органов государственной власти запрашиваемых документов 23 рабочих дня
3 Рассмотрение поступившего заявления и проверка документов, подготовка проектов решений (договоров) Проект решения должностного лица уполномоченного органа 20 рабочих дней
4 Подписание проекта договора аренды Договор аренды, подписанный должностным лицом уполномоченного органа 2 рабочих дня
5 Предоставление подписанного договора аренды заявителю Полученный договор аренды, подписанный с обоих сторон 3 рабочих дня
6 Государственная регистрация договора аренды Договор аренды, зарегистрированный в органах Росреестра 10 рабочих дней
Итого 59 рабочих дней (83 календарных дня)

Размер арендной платы по договору аренды

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 определяется одним из следующих способов:

  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития РФ;
  • на основании рыночной стоимости земельных участков.

В случае, если земельный участок предоставляется в аренду для целей указанных в п. 5 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582, для размещения:

  • линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;
  • трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения,водоотведения и очистки сточных вод;
  • объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов.

арендная плата рассчитывается по формуле – 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 4 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 г. №109-п определен размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области:

  • земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения объектов Единой системы газоснабжения, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, – в размере 0,11 рубля за 1 кв. метр;
  • земельного участка, предоставленного для строительства или размещения линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), пунктов контроля загрязнения воздуха, объектов электросетевого и жилищно-коммунального хозяйства, организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, а именно: линий электропередач, трансформаторных и иных подстанций, распределительных пунктов и иного оборудования, предназначенного для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также котельных заводского изготовления (расположенных на отдельно сформированных земельных участках), центральных тепловых пунктов, насосных станций различных модификаций и назначений, газорегуляторных пунктов, станции катодной защиты – в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка;
  • земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения трубопроводов и иных объектов государственного или муниципального значения, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод – в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы по соглашению о сервитуте

Постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 г. №1461 определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 30.03.2015 г. №213-п определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Выводы:

Для целей строительства и размещения линейных объектов, таких как водопровод и канализация, а также для размещения кабельных линий электропередачи более целесообразно заключение соглашений о сервитуте. В этом случае землепользователь получает:

  • значительную экономию в оплате по сравнению с арендными платежами на земли (плата за сервитут меньше от 30 до 200 раз);
  • значительную экономию временных затрат по сравнению с периодом оформления договора аренды (от 30 до 68 календарных дней на заключение о сервитуте и 83 календарных дня для заключения договора аренды);
  • в случае, если срок землепользования не превышает трех лет, то при заключении соглашения о сервитуте значительная экономия финансов достигается ввиду отсутствия необходимости проведения кадастровых работ для постановки на государственный кадастровый учет части земельного участка, а также не требуется государственная регистрация (с уплатой государственной пошлины).
Читайте также:  Договор на оказание услуг: образец, бланк, скачать документ

Однако, соглашение о сервитуте подходит не для всех целей, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 39.23 Земельного кодекса РФ размещение объектов для которых заключается соглашение о сервитуте не должно препятствовать разрешенному использованию земельного участка. То есть, например, для размещения наземной линии электропередачи потребуется постановка на государственный кадастровый учет земельного участка (или части земельного участка) и заключение договора аренды.

ВС РФ об установлении сервитута на земельный участок

26 апреля Верховный суд РФ опубликовал обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок. Мы расскажем об основных выводах.

Вы узнаете, в какой суд обращаться об установлении, изменении условий или прекращении сервитута. Мы объясним, что делать, если в Едином государственном реестре недвижимости нет сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом.

Что такое сервитут и как его получить

Мы уже рассказывали вам о том, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (ст. 1 N 122-ФЗ). Это право передаётся другому лицу по праву обременения.

Право обременения по-другому называется правом ограничения. Его определение дано в п. 1 ст.1 Закона о государственной регистрации прав. Закон или уполномоченные органы устанавливают ограничения для владельца земли при его осуществлении права собственности или других вещных прав на земельный участок.

Сервитут бывает нужен жителям соседних домов, чтобы проложить через чужой земельный участок коммуникации и пользоваться ими. Сервитут может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Если вы получили сервитут, это не значит, что участок перешёл вам во владение и его собственники лишились права им пользоваться (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Собственники продолжают пользоваться им, но с определённой целью, которая устанавливается договором или соглашением.

Чтобы получить сервитут нужно добиться согласия собственников МКД. Достаточно будет простого большинства голосов на ОСС. После этого заключается соглашение или договор. Этот документ включается в состав техдокументации МКД.

Какой суд рассматривает вопросы о сервитуте

Чтобы точно определить, в какой суд обращаться для решения вопросов о сервитуте, уточните субъектный состав участников спора и характер правоотношений. Есть два варианта – суд общей юрисдикции или арбитражный суд.

Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ арбитражные суды рассматривают:

  • экономические споры;
  • дела с участием ЮЛ и ФЛ, осуществляющих предпринимательскую
  • деятельность без образования юридического лица и имеющих статус ИП;
  • дела с участием РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, государственных органов и т.д..

Суды общей юрисдикции занимаются делами, предусмотренными ч. ч. 1 и 2 ст. 22 ГПК РФ. Но не разрешают экономические споры и дела, которыми занимаются арбитражные суды.

Сервитут запрашивается в отношении недвижимого имущества, которое можно использовать для предпринимательской деятельности:

  • если у сторон спора есть статус предпринимателей,
  • если спор идёт между ИП в отношении земли, не используемой для предпринимательской деятельности.

Но этот факт не говорит о том, что спор носит экономический характер и должен рассматриваться арбитражным судом.

Верховный суд в пример приводит определение районного суда. Он прекратил производство по иску об установлении сервитута. Истец имел статус индивидуального предпринимателя и просил установить сервитут в отношении земли. Сервитут ему был нужен, чтобы обеспечить доступ к принадлежащему ему земельному участку и нежилым помещениям.

Районный суд установил, что истец – собственник объекта коммерческого назначения. Его интерес – обеспечить проезд транспорта для провоза товаров. Спор имел экономический характер, поэтому должен был рассматриваться арбитражным судом.

Но не всегда у судов общей юрисдикции нет полномочий для разрешения подобных споров. Например, спор об отмене сервитута может рассматривать суд общей юрисдикции и арбитражный суд. Всё зависит от того, какой суд установил сервитут.

Что делать, если в ЕГРН нет сведений о земельном участке

В ЕГРН может не быть данных о части земельного участка, на который накладывается сервитут. Верховный суд РФ объяснил, что это не препятствует государственной регистрации сервитута. И привёл пример.

Заявителю отказали в регистрации сервитута, потому что данных о части земельного участка не было в ЕГРН. И порекомендовали:

  • провести кадастровые работы,
  • определить координаты характерных точек границ части участка,
  • поставить на кадастровый учет часть земельного участка.

Только после этого можно было вновь приходить с заявлением о регистрации сервитута.

Заявитель обратился последовательно в несколько судов, но везде проиграл. Наконец, дело дошло до окружного суда. Его постановление отменило решения предыдущих судов, потому что в Законе о государственной регистрации прав нет обязательного требования о кадастровом учёте части земельного участка при заключении соглашения о сервитуте.

Такое требование применяется только к земельным участкам, которые находятся в собственности государства или муниципалитета. Исключение – соглашение заключается менее чем на три года (ст. 39.25, 39.26 ЗК РФ).

Чтобы зарегистрировать сервитут нужно представить документы, отражающие сферу действия сервитута и его содержание. Сервитут необходимо зарегистрировать в отношении всего земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

Читайте также:  Договор купли-продажи гаража между физическими лицами

Что такое сервитут: особенности заключения договора

  • Что такое сервитут
  • Сервитут частный и публичный
  • Кто платит за сервитут
  • Договор сервитута
  • Как устанавливают сервитут

Эксперт в этой статье

  • Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Что такое сервитут

Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».

Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.

Частный и публичный сервитут: в чем разница

Сервитут классифицируется на частный и публичный; второй — для общественных целей. Интересно, что в законодательстве вы не найдете формулировки «частный», такой вид права пользования чужим имуществом называют просто сервитутом [2]. Но в этом материале он упоминается с прилагательным, чтобы вы не запутались.

  • Публичный сервитут устанавливается законом РФ в интересах государства, местного административного аппарата или жителей. Например, вас могут обязать обеспечить людям проход, если дорога через ваш участок является единственной. Эти моменты лучше всего выяснять до покупки дачи, чтобы потом не превращать дачный газон в тропинку дачников, спешащих на электричку, или маршрут для выпаса рогатого скота. Участок могут использовать и для государственных целей, если их невозможно реализовать за его пределами: проведения геодезических работ, сенокошения, рыболовства, размещения межевых знаков и гравиметрических пунктов.
  • Частный сервитут — установление права пользования для ограниченного числа лиц, как правило, соседей. Например, вам необходимо провести электрокоммуникации к своему дому, но это можно сделать только через смежный участок. В таком случае заключается договор с соседями, в котором указана причина пользования чужой собственностью. При этом важно учесть, что спустя какое-то время после установки может потребоваться реконструкция, ремонт и как минимум обслуживание проложенной линии электропередачи. Если собственник участка отказывается заключать соглашение, добиваться сервитута придется через суд.

Кто платит за сервитут

Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. Иначе каждый второй мог бы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по договоренности между участниками соглашения. Пользователь может перечислить деньги единоразово либо поделить сумму на ежемесячные платежи на весь период вмешательства на чужую территорию [3].

Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре. Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть. Закон формулирует это как «принцип разумности», а определенного алгоритма расчетов не приводит, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.

При этом человека могут обязать предоставить имущество в безвозмездное пользование для публичного сервитута, например для инженерных работ. Об отсутствии платы вы также можете договориться самостоятельно — еще один повод дружить с соседями.

Как правильно оформить договор сервитута

Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения. С этого момента сервитут вступает в законную силу.

Учитывайте, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если участок перешел по наследству, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].

Как устанавливают сервитут

При регистрации в случае обоюдного согласия потребуются паспорта, свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план участка, о котором идет речь. К документам нужно приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины: для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.

При установлении публичного права пользования основанием для его законности будет нормативный акт муниципальных или региональных властей; собственнику в таком случае не требуется получать выписки и заключать договор. Сервитут может быть прекращен по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в документах. Для этого ему нужно обратиться в суд, если стало невозможно пользоваться участком из-за работ или отпала необходимость в обременении.

Читайте также:  Ходатайство об уменьшении неустойки

Комментарий эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме, обращаться к нотариусу не нужно. Трудности при составлении договора вызывает определение границ и цена сервитута.

Перед подписанием соглашения рекомендую обратиться к экспертам — геодезистам, которые определят наименее обременительный для собственника вариант размещения: дороги, пешеходной части — границы сервитута, это поможет снять споры между соседями. Они делают схему с указанием границ участков с использованием координат поворотных точек — расчет на местности границ согласно установленным правилам. Такая услуга у геодезистов относительно недорогая, цена поставлена в зависимость от количества поворотных точек.

Установить рыночную стоимость поможет оценщик, но можно определить и самостоятельно. Для примера рекомендую взять ставку арендной платы за земельный участок. Такие ставки можно найти в открытом доступе. Учтите в договоре, плата за сервитут может иметь форму единовременного или периодических платежей. Предусмотрите возможность изменения размера периодических платежей раз год, поставьте в зависимость от уровня инфляции. Спрогнозируйте ситуацию, если предполагаете в будущем существенное изменение интенсивности движения, увеличение количества транспортных средств; пропишите в договоре, что цена будет расти.

Основное условие, из которого должны исходить участники соглашения при определении цены — соразмерность платы за сервитут. Учтите в договоре временной промежуток сервитута — срочный (ограниченный определенным временным промежутком, который надо прописать) или постоянный. Пропишите в соглашении санкции (неустойка и штраф) за нарушение обязательств сторон. Такие меры дисциплинируют участников соглашения. Укажите актуальный адрес корреспонденции и электронной почты.

К договору приложите схему с границами участков, выполненную геодезистом или самостоятельно, в последнем случае с подписью участников соглашения. В открытом доступе размещены типовые формы соглашения о сервитуте, имеются они и в правовых системах («Консультант», «Гарант»), к которым можно получить временный доступ (демоверсию).

Типовые формы использовать можно, не забывая о специфике своей ситуации, с учетом рекомендаций данных выше. В шаблонах прописаны лишь существенные (обязательные) условия договора. В случае если договориться с соседом не получилось, можно обратиться в суд.

Специфика споров о сервитуте заключается в том, что суд установит ограничение использование земли (объекта недвижимости) лишь в случае отсутствия у вас иной возможности осуществить право пользования. Например, в случае, если подъезд (проход) к вашему земельному участку идет исключительно через участок соседей. При этом сервитут не может быть установлен, если собственник земли лишается возможности использовать весь земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

В рамках подготовки к суду направьте письменно предложение соседу и приложите проект соглашения о сервитуте. Закажите выписки из ЕГРН и заключение экспертизы. Суд будет исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. На практике сервитут, особенно безвозмездный, устанавливается, скорее, в исключительных случаях.

В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю?

Евгений, Оренбург 25 октября 2015 года, 16:11 просмотров: 27519

Пожалуйста расскажите – чем отличается сервитут от аренды на землю. Нам нужно оформить права под линейными коммуникациями (водопроводом, канализацией и линиями электропередачи). Можем ли мы оформить соглашение о сервитуте? И если да, то как долго длится оформление и какой будет плата за сервитут?

Принципиальная разница между договором аренды на землю и соглашением о сервитуте на землю заключается в том, что из трех правомочий включенных в состав права собственности – владение, пользование и распоряжение в праве аренды содержатся правомочия владения и пользования, а при соглашении о сервитуте передается лишь право пользования (ограниченного пользования) (Таблица №1).

Таблица №1: Правомочия в составе различных видов прав

Вид права Владение Пользование Распоряжение
Собственность Да Да Да
Аренда Да Да Нет
Сервитут Нет Да Нет

Статья 39.23 Земельного кодекса РФ определяет, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:

  • размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
  • проведение изыскательских работ;
  • ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Пункт 4 статьи 39.25 Земельного кодекса РФ определяет, что в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Читайте также:  О восстановлении срока для принятия наследства исковое заявление

Приказом Минэкономразвития РФ от 27.11.2014 г. №762 определена форма и требования к оформлению схемы земельного участка (ЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ).

Процесс оформления соглашения о сервитуте

Статья 39.26 Земельного кодекса РФ определяет порядок заключения соглашения о сервитуте в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

21 рабочий день

10 рабочих дней

Процесс оформления договора аренды

№ п/п Задача Результат Срок
1 Обращение в уполномоченный орган с заявлением о заключении договора аренды земельного участка Поданное заявление 1 рабочий день
2 Формирование и направление межведомственных запросов Получение из органов государственной власти запрашиваемых документов 23 рабочих дня
3 Рассмотрение поступившего заявления и проверка документов, подготовка проектов решений (договоров) Проект решения должностного лица уполномоченного органа 20 рабочих дней
4 Подписание проекта договора аренды Договор аренды, подписанный должностным лицом уполномоченного органа 2 рабочих дня
5 Предоставление подписанного договора аренды заявителю Полученный договор аренды, подписанный с обоих сторон 3 рабочих дня
6 Государственная регистрация договора аренды Договор аренды, зарегистрированный в органах Росреестра 10 рабочих дней
Итого 59 рабочих дней (83 календарных дня)

Размер арендной платы по договору аренды

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 определяется одним из следующих способов:

  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития РФ;
  • на основании рыночной стоимости земельных участков.

В случае, если земельный участок предоставляется в аренду для целей указанных в п. 5 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582, для размещения:

  • линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;
  • трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения,водоотведения и очистки сточных вод;
  • объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов.

арендная плата рассчитывается по формуле – 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 4 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 г. №109-п определен размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области:

  • земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения объектов Единой системы газоснабжения, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, – в размере 0,11 рубля за 1 кв. метр;
  • земельного участка, предоставленного для строительства или размещения линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), пунктов контроля загрязнения воздуха, объектов электросетевого и жилищно-коммунального хозяйства, организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, а именно: линий электропередач, трансформаторных и иных подстанций, распределительных пунктов и иного оборудования, предназначенного для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также котельных заводского изготовления (расположенных на отдельно сформированных земельных участках), центральных тепловых пунктов, насосных станций различных модификаций и назначений, газорегуляторных пунктов, станции катодной защиты – в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка;
  • земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения трубопроводов и иных объектов государственного или муниципального значения, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод – в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы по соглашению о сервитуте

Постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 г. №1461 определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 30.03.2015 г. №213-п определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Выводы:

Для целей строительства и размещения линейных объектов, таких как водопровод и канализация, а также для размещения кабельных линий электропередачи более целесообразно заключение соглашений о сервитуте. В этом случае землепользователь получает:

  • значительную экономию в оплате по сравнению с арендными платежами на земли (плата за сервитут меньше от 30 до 200 раз);
  • значительную экономию временных затрат по сравнению с периодом оформления договора аренды (от 30 до 68 календарных дней на заключение о сервитуте и 83 календарных дня для заключения договора аренды);
  • в случае, если срок землепользования не превышает трех лет, то при заключении соглашения о сервитуте значительная экономия финансов достигается ввиду отсутствия необходимости проведения кадастровых работ для постановки на государственный кадастровый учет части земельного участка, а также не требуется государственная регистрация (с уплатой государственной пошлины).
Читайте также:  Акт дефектовки: образец, бланк, скачать

Однако, соглашение о сервитуте подходит не для всех целей, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 39.23 Земельного кодекса РФ размещение объектов для которых заключается соглашение о сервитуте не должно препятствовать разрешенному использованию земельного участка. То есть, например, для размещения наземной линии электропередачи потребуется постановка на государственный кадастровый учет земельного участка (или части земельного участка) и заключение договора аренды.

Договор сервитута земельного участка

Как пройти к реке через участок соседа, почему придется предоставить свою землю геодезистам и можно ли получить за это деньги? Разбираемся, что такое сервитут.

Эксперт в этой статье

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Что такое сервитут

Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».

Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.

Частный и публичный сервитут: в чем разница

Сервитут классифицируется на частный и публичный; второй — для общественных целей. Интересно, что в законодательстве вы не найдете формулировки «частный», такой вид права пользования чужим имуществом называют просто сервитутом [2]. Но в этом материале он упоминается с прилагательным, чтобы вы не запутались.

Публичный сервитут устанавливается законом РФ в интересах государства, местного административного аппарата или жителей. Например, вас могут обязать обеспечить людям проход, если дорога через ваш участок является единственной. Эти моменты лучше всего выяснять до покупки дачи, чтобы потом не превращать дачный газон в тропинку дачников, спешащих на электричку, или маршрут для выпаса рогатого скота. Участок могут использовать и для государственных целей, если их невозможно реализовать за его пределами: проведения геодезических работ, сенокошения, рыболовства, размещения межевых знаков и гравиметрических пунктов.

Частный сервитут — установление права пользования для ограниченного числа лиц, как правило, соседей. Например, вам необходимо провести электрокоммуникации к своему дому, но это можно сделать только через смежный участок. В таком случае заключается договор с соседями, в котором указана причина пользования чужой собственностью. При этом важно учесть, что спустя какое-то время после установки может потребоваться реконструкция, ремонт и как минимум обслуживание проложенной линии электропередачи. Если собственник участка отказывается заключать соглашение, добиваться сервитута придется через суд.

Кто платит за сервитут

Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. Иначе каждый второй мог бы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по договоренности между участниками соглашения. Пользователь может перечислить деньги единоразово либо поделить сумму на ежемесячные платежи на весь период вмешательства на чужую территорию [3].

Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре. Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть. Закон формулирует это как «принцип разумности», а определенного алгоритма расчетов не приводит, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.

При этом человека могут обязать предоставить имущество в безвозмездное пользование для публичного сервитута, например для инженерных работ. Об отсутствии платы вы также можете договориться самостоятельно — еще один повод дружить с соседями.

Как правильно оформить договор сервитута

Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения. С этого момента сервитут вступает в законную силу.

Учитывайте, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если участок перешел по наследству, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].

Как устанавливают сервитут

При регистрации в случае обоюдного согласия потребуются паспорта, свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план участка, о котором идет речь. К документам нужно приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины: для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.

Читайте также:  Договор доверительного управления недвижимым имуществом

При установлении публичного права пользования основанием для его законности будет нормативный акт муниципальных или региональных властей; собственнику в таком случае не требуется получать выписки и заключать договор. Сервитут может быть прекращен по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в документах. Для этого ему нужно обратиться в суд, если стало невозможно пользоваться участком из-за работ или отпала необходимость в обременении.

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме, обращаться к нотариусу не нужно. Трудности при составлении договора вызывает определение границ и цена сервитута.

Перед подписанием соглашения рекомендую обратиться к экспертам — геодезистам, которые определят наименее обременительный для собственника вариант размещения: дороги, пешеходной части — границы сервитута, это поможет снять споры между соседями. Они делают схему с указанием границ участков с использованием координат поворотных точек — расчет на местности границ согласно установленным правилам. Такая услуга у геодезистов относительно недорогая, цена поставлена в зависимость от количества поворотных точек.

Установить рыночную стоимость поможет оценщик, но можно определить и самостоятельно. Для примера рекомендую взять ставку арендной платы за земельный участок. Такие ставки можно найти в открытом доступе. Учтите в договоре, плата за сервитут может иметь форму единовременного или периодических платежей. Предусмотрите возможность изменения размера периодических платежей раз год, поставьте в зависимость от уровня инфляции. Спрогнозируйте ситуацию, если предполагаете в будущем существенное изменение интенсивности движения, увеличение количества транспортных средств; пропишите в договоре, что цена будет расти.

Основное условие, из которого должны исходить участники соглашения при определении цены — соразмерность платы за сервитут. Учтите в договоре временной промежуток сервитута — срочный (ограниченный определенным временным промежутком, который надо прописать) или постоянный. Пропишите в соглашении санкции (неустойка и штраф) за нарушение обязательств сторон. Такие меры дисциплинируют участников соглашения. Укажите актуальный адрес корреспонденции и электронной почты.

К договору приложите схему с границами участков, выполненную геодезистом или самостоятельно, в последнем случае с подписью участников соглашения. В открытом доступе размещены типовые формы соглашения о сервитуте, имеются они и в правовых системах («Консультант», «Гарант»), к которым можно получить временный доступ (демоверсию).

Типовые формы использовать можно, не забывая о специфике своей ситуации, с учетом рекомендаций данных выше. В шаблонах прописаны лишь существенные (обязательные) условия договора. В случае если договориться с соседом не получилось, можно обратиться в суд.

Специфика споров о сервитуте заключается в том, что суд установит ограничение использование земли (объекта недвижимости) лишь в случае отсутствия у вас иной возможности осуществить право пользования. Например, в случае, если подъезд (проход) к вашему земельному участку идет исключительно через участок соседей. При этом сервитут не может быть установлен, если собственник земли лишается возможности использовать весь земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

В рамках подготовки к суду направьте письменно предложение соседу и приложите проект соглашения о сервитуте. Закажите выписки из ЕГРН и заключение экспертизы. Суд будет исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. На практике сервитут, особенно безвозмездный, устанавливается, скорее, в исключительных случаях.

Что такое договор сервитута, как заключается соглашение и сколько действует? Образец заявления

Соглашение о сервитуте является уникальным субъектом правоотношений, где недвижимость передается в ограниченное пользование другому лицу или кругу лиц. Основные особенности реализации сервитута отражены в Гражданском и Земельном Кодексах РФ. Что представляет из себя такой вид соглашения и как правильно его оформить?

  1. Что это такое?
  2. Назначение
  3. Стороны
  4. Заключение сервитутного соглашения
  5. Подача заявления
  6. Оформление
  7. Содержание
  8. Регистрация
  9. Условия оплаты
  10. Срок действия
  11. Основания для прекращения действия

Что это такое?

Сервитут – это особый вид соглашения, предусмотренный законодательством, предполагающий возникновение и регламентацию права на установление ограниченного использования чужого имущества (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Процедура проводится с учетом следующих особенностей (в скобках указаны пункты ст. 274 ГК РФ):

  • за собственником земельного участка сохраняется право его владения и эксплуатации (п.2);
  • регистрация соглашения производится в соответствии с регламентом, принятым в отношении регистрации недвижимого имущества (п. 3);
  • требование о сервитуте, при сложности в достижении договоренности с собственником, допустимо изъявлять в судебном порядке (п. 3);
  • соглашение заключается на ограниченный или постоянный срок, т. е. бессрочно (п. 4);
  • пользование участком может предоставляться за плату (п. 5);
  • соглашение допустимо заключать в отношении государственной и муниципальной собственности (п. 6).

Если право собственности обремененным земельным участком переходит к другому лицу, то сервитут не оканчивает свое действие, а переходит совместно с недвижимостью (п. 1 ст. 275 ГК РФ). Таким образом, соглашение о сервитуте – это способ установить и урегулировать право пользования частью чужого участка, а также письменно обозначить условия, сроки и реквизиты сторон договора.

Читайте также:  Расписка о залоге на квартиру: образец, бланк, скачать

Статья 275 ГК РФ. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

  1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
  2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Подробнее о том, что такое сервитут, как и когда он оформляется, мы рассказываем в отдельной статье.

Назначение

Частный и публичный сервитуты устанавливаются в случаях, когда собственникам соседних или близлежащих земельных участков, а также органам государственной власти, необходимо воспользоваться частью чужого имущества. В соответствии с п. 4 ст. 23 ЗК РФ публичное соглашение заключается в целях:

  • обеспечения проезда или прохода к объектам общего пользования;
  • размещения геодезических объектов;
  • прокладки инженерных, кабельных сетей;
  • проведения земельных и водных работ;
  • перемещения или выпаса фермерских животных;
  • сенокоса, охоты, рыбалки, сельскохозяйственного промысла;
  • проведения дорожных, автомобильных линий;
  • строительства инженерных конструкций и сооружений.

Назначение частного сервитута определяется договоренностью сторон соглашения, например, при необходимости размещения сквозного дорожного полотна общего пользования или прокладки кабеля на территории соседнего участка.

Стороны

Так как по специфике назначения договор носит частный или публичный характер, то стороны соглашения выступают как единолично или в составе определенного круга лиц, так и в составе неопределенного.

При этом пользователями и обладателями сервитута могут стать:

  • физические лица;
  • индивидуальные предприниматели;
  • юридические лица;
  • муниципальные организации;
  • органы исполнительной власти.

Сторонами соглашения выступают владелец имущества, обременяемого сервитутом (землевладелец) и собственник недвижимости, в пользу которого заключается соглашение (сервитуарий). В некоторых случаях сервитуарием может выступать лицо, пользующееся имуществом на правах бессрочного или пожизненного проживания, например, по договору ренты, а также арендатор (ст. 39.24 ЗК РФ).

Заключение сервитутного соглашения

Условия установления соглашения на право пользования частью недвижимого имущества в отношении государственных и муниципальных объектов регламентированы гл. V.3 ЗК РФ. Положения, касающиеся формы, существенных условий договора и регистрации сделки, актуальны в отношении частной собственности. Этапы процедуры:

  1. оформление и подача заявления в уполномоченной орган исполнительной власти;
  2. оформление соглашения;
  3. регистрация сделки.

Подача заявления

Если сервитут устанавливается в отношении муниципального или государственного имущества, заявитель должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении соглашения.

В документе должны быть перечислены цели и сроки действия сервитута (п. 1 ст. 39.26 ЗК РФ).

В течение 1 месяца с момента подачи заявления муниципальный или государственный орган обязан выполнить одно из следующих действий:

  • направить заявителю уведомление, свидетельствующее о принятии положительного решения;
  • предложить заявителю обновленный кадастровый план с рекомендованными границами сервитута (как на схеме кадастрового плана отображают границы сервитута мы рассказывали тут);
  • направить уведомление об отказе с указанием причины.

При передаче в ограниченное пользование только части недвижимости необходимо дополнительно предоставить кадастровый план с очерченными границами территории, передаваемой в эксплуатацию.

Оформление

При этом п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ содержит перечень существенных условий, которые обязательно отражаются в соглашении. Среди них:

  • кадастровый номер недвижимости, обременяемой сервитутом;
  • номер части объекта недвижимости, обременяемой сервитутом, если в ограниченное пользование передается не вся площадь участка (о том, как сервитутом обременяется часть ЗУ, мы подробнее рассказываем здесь);
  • реквизиты и контактные данные сторон соглашения;
  • срок действия;
  • условия и размер платы;
  • права и обязанности сторон.

По структуре документ представляет из себя лист формата А4 с нумерованным подразделами, отражающими основные условия договора:

  1. предмет договора;
  2. права и обязанности Землепользователя;
  3. права и обязанности Сервитуария;
  4. срок действия;
  5. условия и размер платы;
  6. основания для прекращения договора;
  7. ответственность и гарантии;
  8. особые условия;
  9. реквизиты и подписи сторон.

Печатная форма договора заполняется прописью в зарезервированных местах синей или черной ручкой без помарок и исправлений.

Содержание

Условия соглашения устанавливаются сверху вниз, начиная с наименования – «Договор об установлении земельного сервитута». Ниже в шапке перечисляются:

  • наименование населенного пункта, в котором заключается договор;
  • дата оформления;
  • наименование предприятия, юридического лица или полное имя физического лица, выступающего землепользователем;
  • наименование предприятия, юридического лица или полное имя физического лица, выступающего сервитуарием.

Рассмотрим, что является предметом этого соглашения об установлении сервитута в отношении ЗУ. Предмет договора:

  1. указание на предоставление части или полной площади участка в ограниченное пользование в соответствии с условиями соглашения;
  2. адрес участка, обременяемого сервитутом, находящегося в собственности землепользователя;
  3. адрес участка, находящегося в собственности сервитуария;
  4. целевое назначение земельной площади;
  5. площадь участка в гектарах;
  6. границы сервитута в соответствии с кадастровым планом;
  7. цели заключения соглашения.

Права и обязанности Землепользователя:

  1. право беспрепятственного доступа на площадь, обремененную сервитутом;
  2. требование о соблюдении сервитуарием норм экологической и технической безопасности;
  3. право требования своевременного внесения платы со стороны обладателя сервитута;
  4. требование о возмещении убытков, понесенных в процессе пользования земельным участком;
  5. право на решение споров в судебном порядке;
  6. обязательство по передаче обременяемой площади в срок, установленный договором;
  7. обязательство по обеспечению беспрепятственного доступа сервитуарию.
Читайте также:  Акт о протечке кровли: образец, бланк, скачать документ

Права и обязанности Сервитуария:

  1. право на пользование выделенной части земельного участка в соответствии с назначением, установленным договором;
  2. право на беспрепятственный доступ к территории, обременяемой сервитутом;
  3. право на эксплуатацию инженерной коммуникации по согласованию с землепользователем;
  4. обязательство по безопасному и добросовестному использованию участка;
  5. обязательство по использованию участка по целевому назначению;
  6. обязательство по осуществлению выплат в сумме, установленной договором;
  7. обязательство по возмещению убытков и затрат на регистрацию соглашения.

Подробнее о правах и обязанностях обладателей сервитута прочтете в отдельной статье.

  1. срок действия договора: срочный (точный срок), бессрочный, пожизненный;
  2. цена договора, условия и срок внесения платежей, а также возможность пересмотра цены при повышении налоговой ставки, НДС, индексации и т. д.;
  3. перечень оснований для прекращения действия соглашения;
  4. гарантийные условия и ответственность сторон соглашения.

В особых условиях следует указать возможность досудебного урегулирования споров, сохранение сервитута при передачи собственности другому лицу, а также количество экземпляров договора. Отдельным пунктом необходимо установить опись документов, прилагающихся к договору: кадастровый план и схема границ сервитута.

В разделе «Реквизиты и подписи сторон» необходимо перечислить адреса, паспортные данные, даты рождения и полные имена сторон соглашения, заверив подписями Землепользователя и Обладателя сервитута.

Регистрация

Основанием для внесения изменений в государственный реестр является заявление и соглашение о заключении сервитута с подписями сторон сделки. Для этого собственнику земли, обременяемой сервитутом, необходимо обратиться в Росреестр со следующим пакетом документов:

  • документ, свидетельствующий о праве собственности;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • схема границ сервитута и кадастровый план (при необходимости);
  • документ, свидетельствующий об оплате государственной пошлины.

По состоянию на 2019 г. стоимость госпошлины составляет 1,5 тыс. рублей для физических лиц и 6 тыс. рублей для юридических. По окончании процедуры заявитель получает свидетельство о регистрации. Срок рассмотрения и подготовки документов составляет 10 дней с момента подачи заявления или 3 дня, если соглашение заверено у нотариуса.

Подробнее о процедуре регистрации сервитута мы рассказывали тут.

Условия оплаты

Условия и размер платы, устанавливаемой в отношении сервитуария, строго не регламентированы законом. Однако, если предметом договора выступает недвижимость, находящаяся в собственности государства или органов местного самоуправления, то плата устанавливается (п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ):

  • Правительством РФ в отношении недвижимости, находящейся в федеральной собственности.
  • Региональным Правительством субъектов РФ, если собственность принадлежит органам регионального управления.
  • Органом местного самоуправления в отношении муниципальной недвижимости.

Средства, перечисляемые в пользу землепользователя, направляются в счет регионального, муниципального или федерального бюджета РФ, либо в пользу определенного лица или круга лиц, являющихся субъектами частного соглашения (п. 3). Плата по частному соглашению устанавливается в соответствии со ст. 424 ГК РФ по взаимной договоренности сторон.

О методике определения и порядке внесения платы за сервитут на земельный участок мы рассказываем в этой статье.

Срок действия

Срок действия соглашения урегулирован ст. 19 43 Федерального Закона РФ. Во всех случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РФ, период действия договора устанавливается:

  • на срок, оговоренный текстом соглашения;
  • на неограниченный срок с возможностью перехода права по наследству/договору;
  • на срок не более 2-х лет, если целевое назначение договора предполагает проведение региональных, федеральных работ, исследовательсикх или изыскательных работ.

При установлении сервитута в связи с эксплуатацией региональных или федеральных линейных объектов договор заключается на неограниченный срок (п. 3 ст. 19).

Если в тексте соглашения не оговорены сроки действия сервитута, то договор продолжает действовать на протяжении 5-ти лет с момента заключения (п. 4 ст. 19).

О том, на какой срок может устанавливаться сервитут, мы также рассказываем в этом материале, а здесь вы сможете узнать о видах и классификации сервитута по срокам.

Основания для прекращения действия

Стороны соглашения перечисляют в договоре обстоятельства, по наступлении которых договор прекращает действие. Ими могут стать:

  • окончание срока действия, предусмотренного договором;
  • объединение земельных участков землепользователя и сервитуария;
  • одностороннее или обоюдное волеизъявление субъектов соглашения;
  • отсутствие необходимости в использовании сервитута на протяжении определенного срока, например 3-х лет.

Перечень основания для прекращения сервитута мы также приводим в отдельном материале.

Таким образом, владельцы недвижимого имущества при необходимости вправе заключить соглашение для предоставления ограниченного права пользования участком или его части другому собственнику. При этом предметом договора может выступать как частная, так и государственная собственность. Документ обязательно регламентирует права и обязанности сторон, срок действия соглашения, а также размер и условия внесения платы.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: