Налог на сдачу квартиры в аренду на 2021 год

Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится

Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают по налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение.

Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.

Жилая недвижимость

Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.

Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.

Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.

Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.

Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.

Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.

На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.

Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.

Нежилая недвижимость

Запрет на сдачу в аренду нежилой недвижимости прямо прописан в Федеральном законе № 422-ФЗ от 27.11.2018.

Об этом запрете также, в частности, сообщает Минфин в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.

Однако периодически звучат призывы переписать закон и дать людям право сдавать в аренду любую недвижимость и платить с этих доходов НПД.

Но Минфин пока непреклонен и отвечает, что таких планов у властей нет.

Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.

Об этом Минфин сообщает в письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020.

Апартаменты

Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.

Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.

Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.

Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.

Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).

Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.

Аренда квартиры в 2021 году. Что изменится?

2.Какой налог за сдачу квартиры в 2021 году?

3.Рассмотрим ситуацию:

4.Чем грозит сдача квартиры в аренду без уплата налога?

5.Как узнает налоговая, что квартира сдается?

6.Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги?

7.Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги не платим?

8.Как платить налог за сдачу квартиры в аренду?

9.Образец заполнения 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

Уважаемые друзья!

2021 год готовит кучу перемен в различных сферах общественной деятельности. Государственный контроль многих сфер общественной жизни становится как никогда ужесточенным и всеобъемлющим. Серьезные перемены могут произойти на рынке аренды жилья.

Если верить статистике, то около 90% сдаваемого жилья в аренду происходит без уплаты подоходного налога. Власти решили применить жесткие меры контроля за рынком в 2021 году.

В 2021 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%. Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник. С 1 июля 2020 года у жителей всех российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

До конца 2021 года Минстрой внесет в Госдуму новый законопроект о формировании рынка частного наемного жилья, который усилит контроль за сдачей жилых помещений в аренду. Ведомство планирует ввести новую информационную систему для учета договоров найма жилья, которая будет объединена с системами ФНС, что должно упростить процедуру начисления и сбора налогов за сдачу жилья в аренду.

Уплата налога на аренду квартиры, своевременно подав налоговую декларацию – прямая обязанность налогоплательщика. В противном случае, штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.

Читайте также:  Сдача квартир посуточно как бизнес

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

2.Какой налог за сдачу квартиры в 2021 году?

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2021 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.

УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.

Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.

Налог на профессиональный доход — граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

В 2019 году специальный налоговый режим для самозанятых граждан появился в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан. С 1 января 2020 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области. С 1 июля 2020 года этот налоговый режим заработал по всей России.

3.Рассмотрим ситуацию:

В 2017 году, гражданин РФ в Приморском крае сдает семейной паре 2-х комнатную квартиру по договору найма за 30 000 рублей в месяц. Годовой доход гражданина составит 360 000 рублей. Сумма налога к уплате по ставке 13 % – 46 800 рублей.

В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 21600 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находится в Приморском крае, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый, и в 2020 году налоговый платеж составит 14 400 рублей.

4.Чем грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налога?

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;

Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.

Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Важно: Взыскать неуплаченный налог, штрафы и пени можно только в судебном порядке. При повторном нарушении штрафы оплачиваются в двойном размере. Привлечь к уголовной ответственности собственника могут в том случае, если он три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тыс. рублей, при чем эта сумма превышает 10% всех его налогов (ст. 198 УК РФ).

5.Как узнает налоговая, что квартира сдается?

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

6.Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги?

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;

Читайте также:  Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре 2021

по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

7.Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги не платим?

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

8.Как платить налог за сдачу квартиры в аренду?

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Оплатить можно следующими способами:

через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;

в отделении банка по бумажному платежному поручению;

с помощью специального сервиса.

Подать декларацию можно лично или через сайт налоговой. Форму можно заполнить от руки или воспользоваться программой «Декларация».

9.Образец заполнения 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма. Приведем пример на заполненных ранее декларациях.

На титульной странице №1 сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.

В поле «Предоставляется в налоговый орган (код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.Ниже —Фамилия, имя. отчество, номер телефона. Далее, подтверждаете достоверность и полноту сведений, написав фамилию, имя. отчество полностью, поставив дату заполнения и подпись.

На титульной странице №2 Фамилия, имя, отчество, паспортные данные. В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 ставится налоговыми резидентами, цифра 2 — не резидентами.

Во втором разделе декларации рассчитывается налоговая база и сумма налога, подлежащего выплате в бюджет.

В строке 010 указывается сумма дохода от сдачи квартиры за год, то же число проставляется в строке 030.

Графа 060 рассчитывается путем умножения суммы из графы 030 на 13%.

14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. В сентябре 2021 года документ планируют внести в Правительство, а позднее в декабре представить на рассмотрение Госдумы.

Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.

По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.

Налог на аренду на 2021 год

Налог на аренду на 2021 год

Налог за сдачу квартиры в наём в 2021 году?

Аренда квартиры приносит домовладельцу налогооблагаемый доход. Сумма налога зависит от системы, которую выбрал владелец для его расчета. В любом случае важно вовремя явиться в налоговую, рассчитать и уплатить налог с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, чтобы не быть оштрафованным.

Рассчитывайте налог только в том случае, если арендодатель сдает квартиру физическому лицу. Если помещение сдается юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или юристу, налоговое обязательство возникает на их стороне.

Какой налог на сдачу квартиры в аренду в 2021 году?

Доходы, полученные гражданами Российской Федерации, облагаются налогом. Каждая сумма является основой для обязательного расчета сумм, уплачиваемых в бюджет. В основном применяется ставка 13%. Однако в зависимости от налоговой системы, которую арендатор выбирает для себя, могут применяться и другие ставки.

Каждая система имеет свою специфику, требования к плательщику и процент налога на сумму, полученную от аренды:

    НАЛОГ НА ДОХОД ОТ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ (НДФЛ). Самая распространенная налоговая система, при которой гражданин рассчитывает и платит 13% налог на прибыль. Основа – договор аренды квартиры и поданная в конце года налоговая декларация; Патентная система налогообложения. Ставка налога составляет 6% от предполагаемого годового дохода. Владелец должен будет зарегистрироваться в налоговой инспекции как индивидуальный предприниматель и приобрести патент. Срок патентной защиты от 6 месяцев до 1 года; упрощенная система налогообложения. Ставка налога составляет 6% от фактического дохода от аренды. Упрощенная система налогообложения применяется только к самозанятым лицам. Налогоплательщик обязан рассчитывать и выплачивать авансы; налог на доходы от профессиональной деятельности. Новая налоговая система для россиян позволяет платить физическим лицам только 4% дохода, а для индивидуальных предпринимателей – 6%. Необходимо зарегистрироваться в качестве самозанятого лица.
Читайте также:  Как правильно снять квартиру на длительный срок, чтобы не обманули?

Пример. Гражданин РФ заключил договор аренды в качестве арендодателя. Размер дохода, полученного от этого вида деятельности, составляет 180 тысяч злотых. рублей в год. Разберем размер налога по каждой из налоговых систем:

    НДФЛ по ставке 13% – 23,4 тыс. Руб. рубли; СТС из расчета 6% – 10,8 тыс. Руб. рублей (собственник зарегистрирован как ИП) + обязательные взносы на себя профессиональный подоходный налог по ставке 4% – 7,2 тыс. зл. RUR (как физическое лицо).

Как можно оплатить налог?

Получатель дохода самостоятельно отчитывается, исчисляет и уплачивает налог. В конце прошлого года, в котором был получен доход от аренды, необходимо составить декларацию и подать ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего календарного года (30 апреля 2021 года для дохода, полученного в 2020 году). Срок уплаты налога указан в пункте. 4 ст. 228 Налогового кодекса – не позднее 15 июля.

Оплата производится одним из следующих удобных способов:

    Через платежное поручение в любом банковском учреждении (в поручении указаны все необходимые платежные реквизиты); На сайте ФНС в личном кабинете плательщика.

Чем грозит неуплата налога за аренду квартиры?

Налоговый кодекс предусматривает штрафные санкции для граждан, неуплату налогов в бюджет в срок.

    декларация не подана или подана с опозданием – 5% неуплаченного налога за каждый месяц просрочки (минимальный лимит штрафа – 1000 рублей, максимальный – 30%); сумма налога не уплачена вовремя – недоплата 20% или 40% при доказанном уклонении от уплаты налогов За каждый день просрочки начисляются пени в размере 1/300 ставки ЦБ.

Взыскание неуплаченных сумм налогов, а также пеней должно производиться в добровольном порядке (по запросу налогового органа) или в принудительном порядке при передаче дела в суд.

Как налоговая может узнать о сдаче квартиры в наём?

Федеральная налоговая служба, используя свои полномочия, может определить факт сдачи квартиры в аренду следующим образом. В ответ на сообщение соседей, участкового, сотрудника полиции или управляющей компании:

    количество жилых помещений у собственника определяется на основании информации, содержащейся в базах данных Росреестра; объясняется количество граждан, зарегистрированных в квартирах (постоянно и временно); указание целевого назначения квартир личного пользования и квартир, которые можно сдавать в аренду Для уточнения регулярно поступающих платежей необходимы выписки из банковского счета для операций по счетам граждан.

На основании этого расследования сотрудники налоговой службы имеют право провести проверку собственника на месте.

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев?

Срок действия договора, в течение которого требуется его регистрация в Росреестре, не следует путать с уплатой налога на доход, полученный от сдачи внаем. Контракты, заключенные на срок менее одного календарного года, должны быть зарегистрированы. Но налоговый учет и расчет – это разные понятия.

Все доходы подлежат налогообложению. Даже посуточная аренда приносит владельцу квартиры прибыль, о которой он обязан отчитываться и платить налог.

Исключение составляют случаи, когда квартира сдается бесплатно, т. е. на этом счету собственник не имеет дохода. Для этого используется другой вид договора – договор бесплатной аренды, в котором есть пункт о том, что квартира предоставляется бесплатно. Другой стороной договора могут быть родственники, друзья или другие люди, нуждающиеся во временном жилье.

Вопросов? Узнай, как решить твою проблему! Напишите онлайн-консультанту прямо сейчас. Или свяжитесь с нами по телефону:

Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)

В 2021 году, если арендодатель снимает квартиру, он должен уплатить 13% налог с дохода, полученного от арендатора. Ставка налога может варьироваться в зависимости от того, какую налоговую систему выбирает владелец. С 1 июля 2020 года жители всех регионов России имеют возможность зарегистрироваться в качестве самозанятых и платить налог по ставке 4% вместо 13%.

Прямая обязанность налогоплательщика – вовремя подать декларацию и уплатить арендный налог. Штрафы за неуплату составляют от 20 до 40% от невыплаченной суммы. Сдать квартиру и не платить налоги можно только на основании договора аренды.

Арендодатель должен подать налоговую декларацию в ФНС по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Форма 3-НДФЛ может быть заполнена вручную, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Какой налог за сдачу квартиры в 2021 году

Согласно договору найма, арендатор квартиры обязан вносить арендную плату. Таким образом, арендодатель получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность по уплате налога возникает автоматически при получении первого платежа.

Ставка налога для резидентов в 2021 году составляет 13%, а для нерезидентов (проживающих в России менее 183 дней в году) – 30%.

При аренде жилья действуют четыре системы налогообложения:

НДФЛ – собственник квартиры должен заключить с арендатором договор аренды, в котором будет определяться размер арендной платы. Ставка налога составляет 13%, декларацию собственник должен подать самостоятельно. УСН – арендодатель может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходом предпринимателя будет считаться только квартплата. В этом случае ставка налога составляет 6% (ст. 346 § 20 (1) Налогового постановления). При переходе на упрощенную систему налогообложения необходимо ежеквартально выплачивать налоговые авансы. Патент – при покупке патента владелец не рассчитывает доход и уплачивает налог единовременно. Налог составляет 6% от среднего дохода, который домовладелец может заработать в конкретный год. Патент может быть приобретен только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев. Профессиональный подоходный налог – граждане и индивидуальные предприниматели, снимающие квартиры, могут перейти на новую налоговую систему. Для этого вам необходимо зарегистрироваться в качестве самозанятого лица через мобильное приложение «My Tax». Ставка налога составляет 4% с доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от индивидуального предпринимателя (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

Читайте также:  Договор аренды квартиры между физическими и юридическими лицами образец

В 2019 году особая налоговая система для самозанятых граждан появилась в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан. По состоянию на 1 января 2020 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Самара, Тюмень, Сахалин, Челябинск и Свердловск. С 1 июля 2020 года эта налоговая система действует на всей территории России.

В 2016 году гражданин Российской Федерации снял квартиру в Калужской области на основании договора аренды семейной паре за 15000 рублей в месяц. Его доход за год составил 180 000 рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% составляет 23 400 рублей.

В 2018 году гражданин регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы не изменился, сумма налога, подлежащего перечислению в бюджет, составляет 10 800 рублей (6% от дохода).

Поскольку квартира находится в Калужской области, собственник решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2020 году уплатил налог в размере 7200 рублей (т. е. 4% от заработанного дохода).

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2021 году

Если арендодатель несет ответственность за уклонение от уплаты налогов при аренде квартиры, применяются следующие санкции:

    Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 Налогового кодекса РФ), если суд докажет, что уклонение от уплаты налогов было умышленным, размер штрафа увеличивается до 40%; Штраф за непредставление налоговой декларации – 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%. Штраф в размере 1/300 ключевой процентной ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем

Налоговым службам предоставлены достаточно широкие полномочия по установлению фактов уклонения от уплаты налогов при аренде квартир. В отношении граждан налоговые органы имеют право проводить выездные и внутренние проверки.

Соседи домовладельца, управляющая организация или местная полиция могут уведомить налоговую инспекцию о незаконной аренде. На основании информации, полученной от Росреестра, налоговые органы могут определить количество квартир собственника и проверить, какие из них использует собственник для личного проживания.

Иностранцы, приезжающие в Россию, должны зарегистрироваться по месту жительства.

Налоговики могут проверить, входят ли квартиры, в которых временно прописаны граждане, в число официально сдаваемых квартир. Налоговые органы также могут запросить у банка информацию об операциях, проведенных по счету арендодателя, чтобы определить, поступил ли платеж.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Если квартира сдается бесплатно, не нужно платить налоги:

    на основе договора безвозмездного пользования – специфика этого договора заключается в его безвозмездном характере, то есть арендная плата не взимается, нет дохода – налог не требуется. К настоящему договору применяются правила аренды или найма; по соглашению с родственниками – аналогичное соглашение о постоянной или временной регистрации родственников в квартире, которой они не владеют.

Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги не платим?

Если арендодатель получает деньги от арендаторов – налог необходимо платить в любом случае, вне зависимости от срока, указанного в договоре. Существует заблуждение, что при аренде на 11 месяцев налог платить не нужно. Однако период, на который был заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается на сутки, налог все равно придется платить.

Договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. Госпошлина для физических лиц – 2000. руб. Если договор заключен на 11 месяцев, его не нужно регистрировать, а по истечении срока его можно просто перезаключить.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

Налог должен платить собственник, если он сдает квартиру физическим лицам (статья 228 (1) (1) Налогового кодекса). Если квартира сдается организации, нотариусу, юристу или индивидуальному предпринимателю, арендатор несет ответственность за уплату налога, то есть он или она вычитает 13% арендной платы и перечисляет в налоговую инспекцию.

Необходимо самостоятельно перечислить НДФЛ в бюджет, не дожидаясь налогового уведомления. Срок подачи декларации – не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Налог необходимо уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 Налогового кодекса).

Оплата может производиться следующим образом:

    Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС; В отделении банка бумажным платежным поручением; Используя специальные сервисы.

Образец заполнения 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3НДФЛ при аренде квартиры по договору аренды:

На верхней титульной странице должен быть указан налоговый идентификационный номер налогоплательщика, если декларация подается впервые – в графе «Номер коррекции» ставится 0, затем указывается год, за который подается отчет.

    В поле «Сообщено в налоговый орган (код)» введите номер налогового органа, в котором зарегистрирован налогоплательщик. Ниже – паспортные данные и контактный телефон налогоплательщика. Пункт «Статус налогоплательщика» включает статус физического лица: номер 1 – для налоговых резидентов, номер 2 – для нерезидентов.
Читайте также:  Договор безвозмездного пользования жилым помещением: образец 2021

Свежие новости

14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует ужесточить контроль за сдачей квартир в аренду. В настоящее время агентство разрабатывает законопроект, который поможет создать условия для рынка частного арендного жилья. В сентябре 2021 года документ планируется внести в правительство, а в декабре – в Госдуму.

Новый закон направлен на повышение прозрачности рынка аренды и защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную ИТ-систему учета договоров аренды. Данные из системы будут переданы в налоговые органы. Предполагается, что арендодатели добросовестно передадут эту информацию себе.

По мнению экспертов, выход из тени рынка аренды может увеличить арендную плату как минимум на 13%, то есть на размер подоходного налога (НДФЛ), который должны платить собственники недвижимости. Не исключено, что в подготовленный Минстроем законопроект также будут предусмотрены административные штрафы за уклонение от уплаты налогов и предоставление информации об арендованном имуществе.

Экономный налог за аренду квартиры в 2021 году

Сдача в аренду квартиры является неплохим источником дохода. Но существуют законы, согласно которым при получении такого вида прибыли необходимо платить определённые суммы в ФНС. Минимальный налог за аренду квартиры позволит наймодателю выгодно сдавать жильё.

  1. Какой налог за сдачу квартиры нужно платить в 2021 году
  2. Налог с аренды квартиры:
  3. Можно ли не платить налоги за сдачу квартиры
  4. Нужно ли регистрировать жильцов
  5. В случае нежелания нанимателей выезжать из квартиры
  6. Выгодный способ сдачи квартиры
  7. Инструкция: как платить налоги за сдачу квартиры
  8. Новое постановление

Какой налог за сдачу квартиры нужно платить в 2021 году

Раньше он был подоходный – это 13%. Постановление 2020 года изменило ситуацию на корню, теперь граждане могут зарегистрироваться как самозанятые, платить налог всего 4%.
Есть и другой налог за аренду квартиры. Собственник помещения при получении суммы с квартиросъёмщика должен оплатить налог, если арендодатель – резидент РФ, то ставка равна 13%. Если нет, то 30%. Нерезидентами считаются граждане других республик и стран или такие, которые проживают в России меньше 183 дней.

Налог за аренду квартиры может быть различным. Всё зависит от того, какой вид уплаты выбрал собственник при сдаче жилого помещения

Налог с аренды квартиры:

  • НДФЛ.
  • Патент.
  • УСН.
  • НПД.

НДФЛ равен 13%. Чтобы уплачивать такую пошлину, арендатор и собственник должны заключить договор найма. В нём указать, что налоговая ставка 13%. При этом собственник своевременно самостоятельно заполняет и отправляет декларацию в ФНС.

Варианты уплаты налога с аренды квартир

Если выберете патентную систему уплаты дохода с аренды, тогда платите налог равный 6% от полученного дохода.
В случае если хозяин жилья зарегистрировался в качестве ИП, то может выбрать УСНО. Тогда налог на аренду будет равен 6%.

Это важно: При системе НПД ставка налог за аренду квартиры самая низкая – 4%.

Можно ли не платить налоги за сдачу квартиры

По закону такой вид дохода облагается налогом. Если этого не делать, тогда государство вправе наложить штрафные санкции. Соответствующие органы могут отследить, сдает ли собственник квартиру в аренду. Для этого они обращаются к риэлторам, если заключён договор на сдачу помещения. Еще можно отследить такой факт, проверив в Росреестре, сколько у человека в собственности квартир, как каждая из них используется. Другой вариант – это опрос живущих рядом соседей, информация, полученная от участкового.

Существует ошибочное мнение, которое показывает подводные камни при сдаче квартиры в аренду. Некоторые думают, что если срок наема составляет 11 месяцев, тогда налог за аренду квартиры платить не надо. Но это не так. Даже если собственником получен доход за один месяц, с этой суммы уже должна быть оплачена соответствующая сумма.

Нужно ли регистрировать жильцов

Прежде всего если квартира сдаётся на срок от 90 дней и более, тогда жильцам нужно оформить временную регистрацию. Если этого не хочется делать, тогда нужно уведомлять миграционную районную службу о том, что у вас проживают люди без регистрации. Не предприняв таких шагов, собственник может быть оштрафован на сумму от 2.000 (двух тысяч) до 7.000 (семи тысяч) рублей.

В случае нежелания нанимателей выезжать из квартиры

Когда была документально подтверждена сдача квартиры, налог уплачивался собственником, тогда в договоре написано, на какой срок было сдано жильё. Если арендатор не придерживается этих сроков, тогда собственник может обратиться в суд. При возникшей у наймодателя необходимости досрочного расторжения договора, это можно сделать на основании того, что наниматель не платит 2 и более месяца.

Ещё одна возможность добиться своего – это доказать, что данные жильцы злостно нарушают общественный порядок или нанесли существенный урон помещению. Если не хочется доводить дела до суда, тогда можно отправить заказное письмо нанимателю, в котором указано, что через месяц сдача жилья в наем прекращается.

Обратите внимание: заказное письмо будет являться документом, означающим, что наниматель согласен на прекращение договора найма. Если нет, то он может обратиться в суд.

Выгодный способ сдачи квартиры

Здесь играет роль, какой налог за аренду квартиры решил выбрать собственник. 4% является минимальной ставкой. Но при такой системе не идут отчисления в ПФР России.

Инструкция: как платить налоги за сдачу квартиры

Сначала наймодатель решает, останется ли он физлицом или превратится в самозанятого либо в индивидуального предпринимателя. Если устраивает последний вариант, тогда можно открыть расчётный счёт, на котором будут производиться все финансовые операции.

Если ИП выберет УСНО «Доходы», то будет платить налоги в размере 6% от доходов. А если «Доходы минус расходы», то перед тем, как платить налоги за сдачу квартиры, ему нужно знать, что такая сумма будет 15%.
Для экономии средств лучше стать самозанятым. Тогда при сдаче квартиры физическим лицам нужно будет уплатить 4%, а юридическим – 6%.

Читайте также:  Договор аренды земельного участка между физическими лицами: образец 2021

При выборе самозанятости нужно не забывать вовремя формировать чек через личный кабинет налоговой или через приложение, отдавать его нанимателю жилья.

Физические лица оплачивают налог 13% и должны ежегодно сдавать декларацию о доходах.

Новое постановление

В начале 2021 года Минстрой начал разрабатывать законопроект. Этот документ будет касаться наемного жилья.

Теперь по закону налоговые органы при необходимости смогут даже отслеживать поступления денежных сумм на счёт собственника квартиры, чтобы узнать, сдаёт ли он своё жильё в аренду.

Полностью законопроект должен быть готов к концу 2021 года. Эксперты говорят, что более прозрачный рынок жилья может повлечь за собой увеличение стоимости его аренды. Ответ на этот вопрос прояснится в декабре 2021 года. Будут изданы соответствующие законы, регламентирующие аспекты арендной недвижимости.

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Если решили сдавать ее легально

Этот материал обновлен 14.04.2021

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Законодательная основа

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

  1. Главой 23 о налогах на доходы физических лиц.
  2. Главой 26.2 об ИП на упрощенке.
  3. Главой 26.5 об ИП с патентом.
  4. Главой 32 о налоге на имущество физических лиц.
  5. Разделом 4 о том, как платить налоги.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:

  1. Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
  2. Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
  3. С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
  4. Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
  5. Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
  6. Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
  7. Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года .
  8. Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р , а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р . Это много.
  9. Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р .

Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

  1. Если это единственное жилье, с января 2020 года срок три года.
  2. Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
  3. Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.
Читайте также:  Договор аренды офиса между физическим и юридическим лицом

Мы разобрали этот закон в отдельной статье

Как оформить сдачу жилья в аренду

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

  1. Предмет.
  2. Срок действия.
  3. Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
  4. Условия уплаты арендной платы и других расходов.
  5. Ответственность.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

  1. ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
  2. Сумму прописью.
  3. Факт получения денег собственником.
  4. Дату составления документа.
  5. Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2020 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34 . Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53 ».

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ

Квартирный вопрос: как сдать недвижимость на лето и не нарваться на штраф от налоговой

Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было. Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором. А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.

Выбирайте налоговый режим

Самая доступная форма уплаты налогов от сдачи квартиры или дачи в аренду – налог на профессиональный доход (НПД) или самозанятость. Собственники вправе сдавать жильё и платить НПД 4%, если работают с физлицами, и 6%, если работают с юрлицами.

Читайте также:  Договор субаренды нежилого помещения. Образец 2021 года

Самозанятые могут сдавать квартиру в аренду. Фото: domsevas.ru.

Если вы собираетесь сдавать квартиру туристам или дачу городским жителям, ваша ставка – 4%.

Допустим, стоимость аренды – 15 000 руб. в месяц. За налоговый период, равный одному месяцу, самозанятый собственник жилья заплатит налог 600 рублей. Это меньше, чем НДФЛ, который равен 13%: тогда пришлось бы платить 1 950 рублей.

Как начисляется налог и как стать самозанятым

Главный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется. Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.

Чтобы стать самозанятым, не нужно подавать много документов, ходить в налоговую или заполнять декларации. Фото: nalog.ru.

Для регистрации в качестве самозанятого не нужны документы, визиты в налоговую и подачи отчётностей. В ст. 5 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ перечислены три способа стать плательщиком НПД:

  1. Регистрация через мобильное приложение «Мой налог». Можно скачать в Google Play или App Store. Это самый удобный способ. Сумма налога рассчитывается автоматически в зависимости от полученного дохода и появляется в приложении.
  2. Регистрация через личный кабинет на сайте ФНС.
  3. Регистрация через любой банк, который работает с самозанятыми, например, «Сбер», «Тинькофф», «Русский Стандарт», «Хоум Кредит».

Налог начисляется до 12 числа каждого месяца, следующего за налоговым периодом. Оплатить нужно до 25 числа этого же месяца.

Пример: вы решили сдавать квартиру и стать самозанятым в июне. Первый расчёт налога вы получите до 12 августа, оплатить нужно до 25 августа. В приложении «Мой налог» можно подключить автоплатёж, который будет автоматически списываться с карты.

О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.

Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта.

Как легально сдавать квартиру в аренду

Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Читайте также:  Договор безвозмездного пользования нежилым помещением образец 2021

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Читайте также:  Договор аренды нежилого помещения - образец 2021

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: